ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 21240
гр. София, 22.05.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и втори май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ
като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело №
20241110110069 по описа за 2024 година
Производството по гр.д. №612/2024 г. на СРС е образувано с искова молба на
„ЮЛ ЕООД, ЕИК ********** срещу Л. В. Р., ЕГН **********, с искане да бъде прогласен
за нищожен Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ***, том **** дело
***** от ********** г., вписан в СВ акт № *****, том ***** дело ******** от **********
г., с който ищецът е продал на ответника поземлен имот с идентификатор
****************, заедно с построената в него жилища сграда с идентификатор
***********
С молба 13.02.2024 г. ищецът е поискал с вече предявения иск да бъде съединен
за разглеждане още един иск, а именно иск за собственост по чл.108 от ЗС, който е отделен
за разглеждане в настоящото производство, като по молбата е образувано гр.д. № 10069 по
описа на Софийския районен съд за 2024 година.
С определение от 08.03.2024 г. е присъединено гр.д. № №612/2024 г. на 128
състав на СРС към настоящото гр.д. №10069/2024 г. на 46 състав на СРС
Съдът констатира, че исковите молби са редовни, а предявените с тях искове –
допустими.
Водим от горното и на основание чл. 140, ал. 1, ал. 3 ГПК, Софийският районен
съд
ОПРЕДЕЛИ:
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 25.06.2024 г.
от 10:45. часа, за които дата и час да се призоват страните.
СЪОБЩАВА на страните проекта си за доклад по делото:
1
Производството е образувано по искова молба, подадена от „ЮЛ ЕООД, ЕИК:
**********, със седалище и адрес на управление: АДРЕС срещу Срещу: Л. В. Р., ЕГН
**********, с постоянен адрес: с. АДРЕС, с която се моли съдът да:
-прогласи за нищожен на договор за покупко-продажба, инкорпориран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ***, том **** дело ***** от
********** г., вписан в СВ акт № *****, том ***** дело ******** от ********** г.
-признае за установено спрямо ответника, че ищеца е собственик на
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е идентификатор ****************, заедно е построената в него
ЖИЛИЩНА СГРАДА с идентификатор ****************.1
-и да осъди ответника да предаде владението върху имота, което се
упражнява без правно основание.
Ищцовото дружество твърди, че на ********** г. е съставен Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот***, том **** дело ***** от ********** г., вписан
в СВ акт № *****, том ***** дело ******** от ********** г., с който е извършена
покупко-продажба на следния недвижим имот, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН
ИМОТ ***********, от квартал ******* по плана на гр. София, местност с. Б, с площ по
нотариален акт от 630,00 кв. метра, при граници: от две страни улици, *********** и
************ които урегулиран поземлен имот, съгласно Скица на поземлен имот *******-
***********/24.01.2018 г. на СГКК гр. София, представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ е
идентификатор **************** по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед РД-18-51/03.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, последно
изменение със Заповед № 18-8310/19.10.2016 г. на началника на СГКК гр. София, е адрес на
имота: е.АДРЕС е площ на имота по кадастрална скица: 607,00 кв. метра, с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м), стар идентификатор ***********, ************** и **************, е номер по
предходен план: **********, квартал *******, парцел XVI**** при съседи: поземлени
имоти с идентификатори:***********, ***********, ************,****************,
заедно е построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА със застроена площ от 143,00 кв. метра
и разгърната застроена площ от *****3,00 кв. метра, състояща се, както следва: Сутеренен
етаж, на кота -2,55 метра и на кота - 1,70 метра, състоящ се от: гараж със застроена площ от
27,75 кв. метра и зимнични помещения със застроена площ от 132,25 кв. метра и на кота
+0,85 метра, състоящ се от: антре, дневна, кухня, столова, спалня, дрешник, два килера,
тоалетна и тераса, със застроена площ от 143,00 кв. метра; Втори етаж, на кота +2,90 метра и
на кота + 3,41 метра, състоящ се от: три спални, емпоре, будоар, дрешник, две бани е
тоалетни, три лоджии и таванско помещение, със застроена площ от 140,00 кв. метра, при
съседи на жилищната сграда: от две страни двор към улица, двор към *******, двор към
УПИ ***********, а съгласно Скица на сграда № *** ************/24.01.2018 г. на СГКК
гр. София, представляваща СГРАДА с идентификатор ****************.1 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-51/03.11.2011 г.
2
на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена
заповед за изменение в КККР, е адрес на сградата: е. Б, АДРЕС, разположена в поземлен
имот е идентификатор ****************, е предназначение: жилищна сграда еднофамилна,
брой етажи: 2, със застроена площ от 1*****,00 кв. метра, стар идентификатор:
**************.1, е номер по предходен план: няма.
Твърди се, че страни по договора са „ЮЛ" ЕООД, като продавач, и Л. В. Р., като
купувач. Собствеността на имота е прехвърлена за продажната цена в размер на 20 000 лв., а
съгласно представеното Удостоверение за данъчна оценка е изх. № **********/06.02.2018
г., изд. от ДОП - „П“, данъчната оценката на имота към датата на издаването му е в размер
на 22 004.70 лв.
Излагат се доводи, че покупко-продажба нарушава добрите нрави, тъй като
недвижимият имот е продаден на цена, която е по-ниска от данъчна оценка и многократно
по-ниска от пазарната цена. Твърди се, че процесният имот представлява УПИ с площ от 630
кв.м., заедно с построената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА с разгърната застроена площ от
*****3 кв.м., находящ се в с. Б- земя с къща, които са закупени за 20 000 лева. Поддържа се,
че тази цена, е по-ниска от данъчната оценка на имота, а на второ място е 107 пъти по-ниска
от пазарната оценка, като се прави позоваване на оценка на имота, изготвена в хода на
изпълнително дело в размер на 2 146 242 лева. Поддържа се, че продажна сума, която е 107
пъти по-малка от пазарната цена, сочи за явна неравностойност и сериозно нарушение
принципа на еквивалентност, като на практика е налице липса на престация. Това
обстоятелство води до осъществяване на хипотезата на чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, а
именно нищожност на покупко-продажбата, поради накърняване на добрите нрави.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор, с който ответникът
оспорва исковете.
Сочи се, че действително с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот ***, том **** дело ***** от ********** г., вписан в СВ акт № *****, том ***** дело
******** от ********** г., ответникът е придобил процесния недвижим имот от „ЮЛ“
ЕООД, ЕИК **********, представлявано от ИГД, като собственици на дружеството към
онзи момент били ИГД и лицето, с което тя живее на семейни начала ПАА.
Ответникът излага твърдения, че тъй като имал доверие на продавача се съгласил
на сделката да бъде изповядана на посочената в нотариалния акт цена, а реалната продажна
стойност да заплати в брой- в деня на сделката, след подписване на нотариалния акт
заплатил в брой сумата от 375 000 евро без да му бъде предоставена разписка, нито пък
поискал такава.
Имотът бил продаден с уговорката, че върху същия нямат претенции никакви
трети лица, няма тежести, ипотеки, възбрани, като в точка III от нотариалния акт имало
изявление на ИД в същия смисъл. Твърди се, че обаче в същия ден, но в по-ранен час била
учредена договорна ипотека върху имота с Нотариален акт ******, том **** рег. ******,
3
дело ******** от 2018 г., която ипотека е учредена за задължение на дружеството „ЮЛ“
ЕООД към „ЮЛ“ АД за сумата от 250 000 евро. Изпълнителен директор на „ЮЛ“ АД бил
лицето, с което ИД живее заедно и е неин съдружник към онзи момент в „ЮЛ“ - ПА. От
друга страна дружеството „длъжник“ - „ЮЛ“ ЕООД към момента на сделката е било
представлявано и притежавано от лицето СВФ, който пък бил близък до семейството на ИД
и ПА. Имотът е станал собственост на „ЮЛ именно чрез покупко - продажба от „ЮЛ”
ЕООД. По-късно с две прехвърляния собствеността върху „ЮЛ” ЕООД стигнала до
малоимотно лице - собственик на няколко фирми със задължения и без дейност.
Последвали няколкократни опити да бъде предизвикана публична продан на
имота от страна на кредитора „ЮЛ“ АД, тъй като дружеството длъжник „ЮЛ“ ЕООД не
разполагало със собствени активи.
По жалба с вх. № 17908/2022 г. ответникът сезирал СРП за извършена измама от
страна на ИД, която заявила пред разследващите органи (в своите писмени обяснения), че го
е била уведомила за ипотеката.
Оспорва се да е налице нарушаване на добрите нрави. Сочи се, че дори да е
приеме за недоказано заплащането на сумата от 375 000 евро, то самият факт, че към датата
на- сделката (което е именно релевантният момент, за да се определи дали е налице
нищожност на дадена сделка или не) върху имота току-що е учредена от ищеца ипотека за
олихвяемо парично вземане в размер на 250 000 евро, изключва възможността да се твърди,
че посочената в нотариалния акт цена от 20 000 лв. накърнява морала и добрите нрави.
Изложени са доводи за преюдициалност на искането за прогласяване на
нищожност на нотариалния кат спрямо ревандикационния иск, който се оспорва като
неоснователен, тъй като се сочи, че покупко-продажбата не е нищожна.
Представени са писмени доказателства.
ПРАВНАТА КВАЛИФИКАЦИЯ на предявените искове е чл. 124, ал. 1 във вр.
чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 108 от ЗС.
РАЗПРЕДЕЛЯ доказателствената тежест на подлежащите на доказване факти,
както следва:
В тежест на ищеца по иска по чл. 26, ал.1, предл. 3 ЗЗД е да установи
обстоятелствата обуславящи противоречие с добрите нрави / нееквивалентност на двете
насрещни престации по договора/.
Ищецът следва, при условията на пълно и главно доказване, да докаже
основанието, на което почива правото му на собственост върху поземлен имот с
идентификатор **************** и сграда с идентификатор ****************.1.
Ответникът следва, при условията на насрещно и непълно доказване, да
опровергае ищцовите твърдения, респ. главно и пълно да докаже наличието на основание да
владеяе процесния имот или своето право на собственост.
4
На основание чл. 146, ал. 1, т. 5 във вр. с ал. 2 ГПК съдът УКАЗВА на страните,
че съгласно чл. 153 и чл. 154, ал. 1 ГПК всяка страна е длъжна да установи спорните факти,
на които основава своите искания или възражения, както и връзките между тези факти.
ДОПУСКА приложените към исковата молба и към отговора на ответника
писмени доказателства.
ДА СЕ ИЗГОТВИ служебна справка по партидата в Имотен регистър на
поземлен имот с идентификатор **************** и сграда с идентификатор
****************.1 към ********** г.
ДОПУСКА служебно изготвяне на съдебно-техническа експертиза, вещото лице
по която да определи пазарната цена на поземлен имот с идентификатор ****************
и сграда с идентификатор ****************.1 към ********** г.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 400 лева, вносими от ищеца.
НАЗНАЧАВА за вещо лице БТ, който да се уведоми за изготвяне на експертизата
след представяне на доказателство за внесен депозит.
УКАЗВА на ищеца, че не сочи доказателства, за това че е бил собственик на
процесните имоти преди извършената покупко-продажба с Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот***, том **** дело ***** от ********** г.
НАПЪТВА страните към СПОГОДБА, като указва, че съдебната спогодба има
сила на влязло в сила решение и не подлежи на обжалване пред по-горен съд, като при
постигане на спогодба се възстановява половината от внесената държавна такса.
УКАЗВА на страните, че в срок най-късно в насроченото съдебно заседание
могат да изразят становищата си във връзка с дадените от съда указания и проекта за доклад
по делото, както и да предприемат съответните процесуални действия.
УКАЗВА на страните, че ако не изпълнят дадените от съда указания в срок,
същите губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът се дължи на
особени непредвидени обстоятелства.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните, като на ищците се връчи и
препис от отговора на ответника.
Определението не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5