Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 06.07.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
ГК, І г.о., 8 с-в в открито
заседание на тридесет и първи
октомври, през
две хиляди и деветнадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕФАН
КЮРКЧИЕВ
при участието
на секретаря Албена Ламбева,
като изслуша докладваното от съдията гр. д. № 12249 по описа
на състава за 2016г., за да се произнесе взе предвид следното:
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. чл. 73, ал.1 от ЗС.
Ищецът К.Д.В. поддържа твърдение, че притежава право на
собственост върху апартамент №3, намиращ се на първи жилищен етаж в сградата на
адрес - гр. София, район Подуяне, ул. „*******, състоящ се от антре, две стаи,
дневна с кухненски бокс, баня с тоалетна, тоалетна,
килер и два балкона,с обща застроена площ от 80, 68 кв.м., заедно с 8, 387 %
идеални части от общите части на сградата и съответни идеални части от правото
на строеж върху мястото, представляващо УПИ V-595 от кв. 27 по плана на гр. София. Посредством сключен между ищеца и
ответника Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 04.09.2012г., обективиран в Нотариален акт №147, том I, рег.№ 7226, нот. дело №143/04.09.2012г. по
описа на нотариус П.П., ищецът прехвърлил
собствеността върху жилището на ответника Р.Р.М.. С
цел да получи фактическата власт върху имота, след сключване на договора - ответникът
се снабдил с издадена по реда на чл. 417 от ГПК
заповед за незабвно изпълнение на задължението
за предаване на процесния имот и въз основа на
издадения изпълнителен лист, срещу ищеца било образувано изп.
дело №20137830100170 по описа на ЧСИ И.Ч.. В хода на изпълнителното дело, на 19.06.2013г. ответникът бил въведен във
владение на имота и получил фактическата власт върху него. С Разпореждане от
11.12.2013г., което било постановено по гр.д. №7523/2013г. по описа на СРС, ГО,
46 състав, издаденият в полза на взискателя
(ответника), изпълнителният лист бил обезсилен и при това бил издаден обратен
изпълнителен лист, с който да бъде осъществен обратен въвод
на ищеца в процесния имот. За да възстанови
владението си върху имота, ищецът инициирал образуването на изп.
дело № 20157900401292 по описа на ЧСИ Р.М.рег.№ 790 КЧСИ, но по искане на ответника
Р.М. - изпълнителното производство по това дело било спряно и по тази причина,
ответникът продължил да упражнява придобитата след въвода
на 19.06.2013г. фактическа власт върху имота.
Основанието за упражняване на тази фактическа власт обаче, отпаднало, поради
правните последици на постановеното по гр.д. № 9935/2013г. съгласно описа на I-12 с-в при СГС Решение № 5009/16.06.2016г., с сключения между страните в
настоящия процес Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт №147, том I, рег.№ 7226, нотариално дело №143/04.09.2012г. по описа на нотариус П.П. бил унищожен, на основание чл. 31 от ЗЗД. Решението
влязло в сила на 17.09.2018г. При изложените фактически твърдения, доколкото
твърди, че в периода от 19.06.2013г. до предявяването на иска на 07.10.2016г. –
ответникът осъществявал фактическа власт върху имота, в качеството на
недобросъвестен владелец и с това попречил на възможността му да се ползва от
собствения си недвижим имот - ищецът претендира за осъждане на ответника, да му
заплати сумата от 28 000 лева, представляваща обезщетение за ползите, от които той
е бил лишен, за период от 40 календарни месеца, при средна месечна цена за
ползване на имота от 700 лева, считано от 19.06.2013г. до датата на предявяване
на иска на 07.10.2016г. С оглед очаквания благоприятен за него изход от процеса
– ищецът претендира за осъждане на ответника, да му заплати направените съдебни
разноски.
Ответникът Р.Р.М. оспорва претенцията като неоснователна. Поддържа
твърдение, че към момента на сключване на сделката за покупко-продажба на процесния недвижим имот, той не е знаел за основанието за
унищожаване на процесния договор за покупко- продажба на имота и в този смисъл оспорва
твърдението, че е недобросъвестен владелец по смисъла на чл. 73, ал.1 от ЗС. В тази насока, ответникът оспорва надлежната
материална легитимация на ищеца да претендира заплащането на обезщетение в
хипотезата на чл. 73, ал.1 от ЗС. Оспорва принадлежността на правото на
собственост на имота в патримониума на ищеца. Посочва,
че в качеството си на приобретател на имота, той бил
добросъвестен владелец и дължал връщане на плодовете, които са придобити от
вещта и обезщетение за лишаването от ползване, но само от момента на връчване
на поканата, а доколкото поддържа, че такава покана изобщо не му е била
отправяна - ответникът оспорва да дължи обезщетение. При условията на
евентуалност – ако съдът приеме за налични предпоставките за уважаване на иска
– ответникът прави възражение за съдебно прихващане на претендираното
от ищеца вземане, със своето вземане в размер на 16 986, 26 лева, представляващи
дължимата според ответника лихва за забава, изчислена върху сумата на заплатената
от него продажна цена по унищожения договор за покупко-
продажба, за период от извършване на плащането на 04.09.2012г. до предявяването
на иска на 07.10.2016г. С оглед очаквания благоприятен изход от процеса,
ответникът претендира за осъждане на ищеца - да му заплати направените съдебни
разноски.
Съдът, като прецени доводите и
възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по делото
доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа
страна следното:
Преди всичко е необходимо да се
отбележи, че страните в правния спор са
обвързани от правните последици на влязло в сила Решение № 5009/16.06.2016г. постановено по гр.д. № 9935/2013г. съгласно
описа на I-12 с-в при СГС, с което по иск на К.Д.В. е унищожен на основание чл. 31 от ЗЗД, сключения между него и Р.Р.М. Договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 04.09.2012г., обективиран
в Нотариален акт №147, том I, рег.№ 7226, нот. дело №143/04.09.2012г. по описа на нотариус П.П.. Решението е влязло в сила на 17.05.2018г. с постановяването на Определение №
445/17.05.2018г. по гр.д. № 760/2018г. на ВКС на РБ, с което не е допуснато
касационно обжалване на потвърдителното въззивно Решение №1928/09.08.2017г. по гр.д. № 1076/2017г.
по описа на АС София.
Страните не
спорят по осъществяването на юридическите факти, които са посочени в исковата
молба и са се осъществили в следната последователност:
С цел да получи
фактическата власт върху имота, след сключване на посочения по- горе договор за
покупко продажба, на 28.02.2013г. ответникът Р.М. се
снабдил със Заповед за незабвно изпълнение на
задължението за предаване на вещи въз основа на документ по чл. 417 от ГПК издадена
по ч. гр.д. №7523/2013г. по описа на СРС, ГО, 46 състав при СРС. Въз основа на
издадения по силата на тази заповед за изпълнение изпълнителен лист от 28.02.2013г.
- срещу ищеца било образувано изп. дело
№20137830100170 по описа на ЧСИ И.Ч.. В хода на изпълнителното дело, на 19.06.2013г. ответникът бил въведен във
владение на имота и получил фактическата власт върху него, а това обстоятелство
се установява въз основа на приет като доказателство по делото Протокол принудително
отнемане и предаване на недвижим имот. С Разпореждане от 11.12.2013г., което е постановено
по ч. гр.д. №7523/2013г. по описа на СРС, ГО, 46 състав на СРС, издаденият в
полза на взискателя (ответника), изпълнителният лист
бил обезсилен и при това – на 17.09.2015г. е бил издаден обратен изпълнителен
лист, с който да бъде осъществен обратен въвод на
ищеца във владение на процесния недвижим имот. За да
възстанови владението си върху имота, ищецът инициирал образуването на изп. дело № 20157900401292 по описа на ЧСИ Р.М.рег.№ 790
КЧСИ, но въз основа на представена от ответника
Р.М. обезпечителна заповед по ч.гр.д. № 13709/2015г. съгласно описа на ІV „Д“
отделение при СГС, изпълнителното производство по това изпълнително дело било
спряно.
Като
доказателства по делото са представени от ищеца преписи от съдебни експертни
заключения, изготвени по гр.д. № 9935/2013г. по описа на І-12 състав при СГС,
които съдът не обсъжда, тъй като са недопустими доказателствени
средства.
Заключението на
изслушаната съдебно- техническа /оценителна/ експертиза , изготвена от вещо
лице инж. Я.Т. мотивира извода, че средната пазарна стойност на ползването на процесния недвижим имот, за процесния
период от 19.06.2013г. до 07.10.2016г. възлиза на: 348 лева средно/месечно за
2013г., 415 лева средно/месечно за 2014г., 428 лева средно/месечно за 2015г. и
429 лева средно/месечно за 2015г. или изчислено респективно за целия период –
общо в размер от 16 250 лева. Тъй като има данни, че при въвода във владение, имотът е бил в лошо състояние, вещото
лице дава алтернативен отговор – при лошо състояние на имота, средната пазарна
цена на ползването за процесния период би била
8 145 лева.
Заключението на
изслушаната съдебно- техническа /оценителна/ експертиза , изготвена от вещо
лице инж. Я.Т. мотивира извода, че размерът на законната лихва върху главница
от 39 000 лева за периода от 04.09.2012г. до 15.12.2016г. възлиза на
16 991, 65 лева, а размерът на законната лихва върху главница от
39 000 лева за периода от 15.12.2013г. до 15.12.2016г. възлиза на 11902,
36 лева.
В дадените пред
съда показания, свидетеля А.Д.В. заявява, че за първи път посетил
апартамента пред 2011г., макар че той
също притежавал собствен апартамент в този блок, в непосредствено
съседство - над процесния. Според свидетеля, ищецът получил достъп до процесния
апартамент през 2012г. Апартаментът имал входна врата и тя се заключвала,
а ключ от нея имал ищеца.
Свидетелят не е виждал някой друг
да влиза в апартамента. Моят апартамент е над апартамента на брат ми. За
периода от 2012г. до момента в апартамента
имали възможност да влизат ищеца,
свидетеля и лицата „Момчил“, „бате Гошо“, Васил Драганов
и други „млади семейства“. Свидетелят е възприемал присъствието на ответника на
общи събрания на етажната собственост.
Свидетелят знаел, че ответника допуска
квартиранти в апартамента на брат му
/ищеца/, но не знаел точно
момента, от който ответникът е започнал да пуска
наематели. Предполага, че тази практика
датирала от лятото на 2013г. В момента в апартамента живеели някакви хора, семейство, които според свидетеля
били наематели на ответника. Свидетелят не знаел дали
за сградата има Акт 16, нито
дали ищеца е правил ремонт в апартамента, но си мислел,
че са правени
някакви ремонти.
В
дадените пред съда показания, свидетеля Д.П.Г.заявява, че той присъствал на въвод във
владение на имота, когято там
отишли ответника, съдебен изпълнител, двама полицаи. Тогава свидетеля пребивавал вътре в жилището 5-10 минути и успял да го
разгледа. Били две малки стаи,
голямо помещение хол с кухня заедно,
балконче, баня и мокро помещение или общо две
помещения с подобно предназначение. На следващият въвод свидетелят пак отишъл с ответника Р., но забелязал, че
вече нямало вещи в апартамента, дори контактите по стените били
изтръгнати, а стените били с повредена мазилка. Нямало ги интериорните врати и дори и каси на вратите.
На водопроводните тръби имало само
тапи, липсвали крановете. При първият въвод забелязах,
че настилките били от плочки, а в друго помещение имало килим. При
първия въвод стените били боядисани
с латекс, а баните били с нормално обзавеждане, каквото се предполага за
една баня -мивка и тоалетна.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема следните правни изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 73, ал.1 от ЗС.
Както се вижда от обстоятелствената част на исковата молба и нейния петитум, искът, с който настоящия съд е сезиран се основава
на разпоредбата на чл. 73, ал.1 от ЗС. Тя предвижда, че недобросъвестният владелец дължи на
собственика
на вещта добивите, които е получил и които е могъл да
получи, както и обезщетение за ползите, от които
го е лишил.
Логическото
и систематическо тълкуване на цитираната разпоредба на чл. 73, ал.1 от ЗС определя
като първа основна предпоставка за основателност на иска - надлежната
материално правната легитимация на страните.
Надлежната
материална легитимация да претендира
обезщетение принадлежи на собственика
на вещта, а за да бъде основателен, искът следва да бъде насочен срещу недобросъвестния владелец на същата
тази вещ. Поради това, първият съществен въпрос, който
настоящият съд би следвало да обсъди е дали ищецът и ответникът се явяват
надлежно материално легитимирани.
За целта, съдът отчита преди всичко правните последици на влязлото в сила Решение № 5009/16.06.2016г. постановено по гр.д. № 9935/2013г. съгласно
описа на I-12 с-в при СГС.
Тази правни
последици повлияват върху преценката за основателност на иска в две основни
насоки:
Първо – по
отношение на времето на пораждане на юридическите факти, на които ищецът
основава претенциите си срещу ответника:
В тази насока следва да се отчита, че унищожаването на договора за
покупко-продажба има обратно действие, което означава, че при влизане в
сила на решението се заличават с обратна сила както правните последици на покупко-
продажбата,
така и самият факт на сключването
на този договор /чл. 34
ЗЗД/. Придобитото от купувача (по унищожения договор)
право на собственост върху вещта, отпада с обратна сила от
момента на унищожаването, но правните последици на унищожаването на договора, настъпват при влизане в
сила на съдебното решение, с което то е постановено, а не и по- рано. В
конкретния случай, трябва да се отчита обстоятелството, че съдебното решение за
разваляне на процесния Договор за покупко-продажба от
04.09.2012г. е влязло в сила на
17.05.2018г. т.е. след предявяването
на иска с който настоящия съд е сезиран на 07.10.2016г. От друга страна, следва да се отчита, че периодът, за който се претендира процесното обезщетение по чл. 73, ал.1 от ЗС има
начален момент от 19.06.2013г. т.е.
преди влизане в сила на решението за унищожаване на процесния
договор. В конкретния случай се претендира
обезщетение за ползите, от които е бил лишен ищецът, но за периода, който
предшества момента на отпадането на придобивното
основание от патримониума
на ответника, който е владял имота на определено правно основание.
Второ - – по отношение на преценката за качеството на
ответника, като владелец на имота.
За да е налице релевираното от ищеца правно основание за осъждане на
ответника, да му изплати обезщетение – ответникът би следвало да е
„недобросъвестен владелец“. Недобросъвестният владелец е онзи, който не
отговаря на дефиницията за добросъвестен владелец, а според
разпоредбата на чл. 70 от ЗС – владелецът е добросъвестен, когато владее вещта
на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че
праводателят му не е собственик или че предписаната
от закона форма е била опорочена.
Според закона, Достатъчно е добросъвестността да е съществувала при възникване на правното
основание, на което е установено владението. Освен това, добросъвестността на владелеца се предполага до доказване
на противното, което означава, че твърдящият недобросъвестност следва
да обори установената от чл. 70, ал.2 от ЗС презумпция за добросъвестност.
Събраните в настоящия процес писмени и гласни
доказателства, според настоящия съд не
мотивират извод за недобросъвестност
на ответника - в качеството му на владелец на процесния
имот.
Това е така, понеже от една страна, собственото поведение на ответника не е станало причина за унищожаването
на конкретния договор за покупко- продажба, на
основание чл. 31, ал.2 от ЗЗД. От друга страна пък, не може да се установи твърдението на ищеца, че още при сключването
на процесния договор за покупко-
продажба - ответникът бил знаел или не е могъл да не знае за съществуването на
конкретното обстоятелство по чл. 31, ал.2 от ЗС, което е мотивирало решението
за унищожаване на придобивното основание. /Споменатите два критерия, са използвани като меродавни
за преценка в т.11 от мотиви на Постановление № 6 от 27.12.1974г. по гр.д. № 9/1974 г., на Пленума на
ВС/.
На трето място, според настоящия състав на съда, за
извършване на преценка на добросъместността или
недобросъвестността на ответника, като владелец на имота - следва да се отчита
и спецификата на конкретното основание по чл. 31, ал.1 от ЗЗД, което е
мотивирало унищожаване на процесния договор за покупко- продажба. Визираното от чл. 31, ал.2 ЗЗД основание,
представлява едно моментно проявило се състояние на
психиката на иначе дееспособно лице. Следователно, това състояние не може да се
възприеме и узнае винаги от другата страна по правната сделка. В този случай,
за да е недобросъвестен, купувачът на имота или следва сам да е предизвикал
споменатото психично състояние или пък да са налице конкретни доказателства, че
то е знаел или поне не е могъл да не знае за него. Такива доказателства обаче,
в конкретния случай не бяха събрани.
С други думи, при събраните в хода на настоящия процес
доказателства, които по никакъв начин не оборват презумпцията по чл. 70, ал.2
от ЗС - няма как да се обоснове необходимия за уважаване на иска еднозначен и
категоричен извод, че ответникът имал качеството на недобросъвестен владелец на процесния имот,
в периода от считано от 19.06.2013г. до датата на предявяване на иска на 07.10.2016г.
Тъй като споменатото качество обуславя и надлежната материална легитимация на
ответника като такъв – то предявения иск следва да бъде отхвърлен, като
недоказан по основание.
С оглед изхода на спора по първоначално предявения иск – релевираното при условията на евентуалност възражение за
прихващане не подлежи на разглеждане.
По предявените претенции за присъждане на съдебни разноски:
При конкретния изход на спора, ответникът има право да получи направените
от него съдебни разноски. За извършените разходи, ответникът е представил
доказателства за заплатени суми от 3900 лева, включително за процесуално
представителство.
Ищецът е релевирал доводи по чл. 78, ал.5 от ГПК,
които съдът намира за частично основателни, като отчита на първо място
обстоятелството, че предмет на делото са първоначален иск и възражение за
прихващане и на второ място, проведените открити съдебни заседания и броя на
извършените процесуални действия.
С оглед цената на иска, минималното адвокатско възнаграждение би следвало
да бъде 1370 лева, докато направените разходи са два пъти и половина по-
високи. Според становището на настоящия съд, нито една от страните не е длъжна
да ангажира адвокат, който е съгласен да получи възнаграждение, съответно на
минималното, а има правен интерес да търси висококвалифициран процесуален
представител, чието възнаграждение обичайно е по- високо. Но съдът счита, че
разходите, които следва да бъдат признати на ответника за конкретното
възнаграждение в действителност следва да бъдат редуцирани на основание чл. 78,
ал.5 от ГПк до справедлив размер, приблизително
двукратен на минималния т.е. до размер на сумата от 2 740 лева.
Така, на основание чл. 78, ал.3 и ал. 5 от ГПК – ищецът следва да бъде
осъден да заплати на ответника сумата от 3140 лева за съдебни разноски, от
които 2740 лева за процесуално представителство и 400 лева разходи за събиране
на доказателства.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К.Д.В. с ЕГН ********** и съдебен адресат- адв. А. Л.,***, срещу Р.Р.М. с
ЕГН ********** и съдебен адреса*** иск с правно основание чл. 73, ал.1 от ЗС-
за изплащане на обезщетение в размер на 28 000 лева, за ползите от които
ищецът е бил лишен в периода от 19.06.2013г. до предявяването
на иска на 07.10.2016г.
ОСЪЖДА К.Д.В. да
заплати на Р.Р.М.,
на основание чл. 78, ал.3 и ал. 5 от ГПК
– сумата от 3 140 /три хиляди сто и четиридесет/ лева, за съдебни разноски.
Решението подлежи
на обжалване пред Апелативен съд София, с въззивна жалба, която може да бъде подадена в двуседмичен
срок от връчване
на препис от него.
СЪДИЯ: