Решение по дело №1461/2019 на Окръжен съд - Варна

 

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

№………./……..12.2019 г.

гр. Варна

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на двадесети ноември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

                       ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА МИТЕВА

                                ЧЛЕНОВЕ: ЦВЕТА ПАВЛОВА

ПЛАМЕН АТАНАСОВ

при секретар Албена Янакиева

като разгледа докладваното от съдия Митева

въззивно търговско дело № 1461 по описа за 2019 година,

за да се произнесе взе предвид следното:

Производството подлежи на разглеждане по реда на чл. 258 и сл. ГПК, и е образувано по въззивна жалба вх.№ 53708/23.07.19г., подадена от А.Н.С. и О.А.С., срещу решение №3372/19.07.2019г., постановено по гр.д. №12272/18г. по описа на ВРС, 40 с-в, с което са били отхвърлени исковете им срещу „МИГ МАРКЕТ“ООД за установяване на нищожност на договор, евентуално на клауза от него, както и за връщане на сумите от 5209.54лв на първия ищец и 2542.58лв на втория ищец, платени от всеки от тях по недействителното задължение, евентуално за присъждането на същите суми като обезщетение за неоснователно обогатяване поради заплащане на суми събирани неоснователно като цена на услуга по поддържане и управление на общи части на апартаментен хотел.

Въззивниците, чрез общия си пълномощник адв. М. обосновават поредица от оплаквания, които следва да бъдат групирани според тежестта на посочения порок, независимо от поредността, в която са изложени в жалбата. Оплакванията относно начина на излагане на мотивите на съдебния акт съответстват на позоваване на нищожност на съдебното решение, като жалбоподателите считат, че съдържанието му не е израз на вътрешно убеждение на подписалия го съдия, а на волята на друго некомпетентно лице. Отделно сочат, че съдът е разгледал иск с предмет, различен от посочения от ищците, като не е отчел, че договорът е описан в исковата молба като сключен само за сграда А, а не за целия комплекс от две сгради и претендираната нищожност се основава на уговорката за услуги, касаещи само общите части. Според въззивниците, поради подмяната на съдържанието и обема на сделката съдът е произнесъл недопустимо решение по непредявен иск. Считат, че при формиране на мотивите си, съдът по недопустим начин е пренебрегнал вече формирана сила на пресъдено нещо относно режима на етажна собственост на двата корпуса на апартаментния хотел и като не е зачел влезли в сила решения е пререшил спора с недопустим акт.

Евентуално сочат и оплаквания за неправилно установени факти относно съдържанието на уговорените услуги и обекта им(само общите части от сграда А, а не и общия терен и съседната сграда Б), игнориране на посоченото в самия договор законово основание и предварителните уговорки между страните, срокът на договора и отчитането на изпълнение чрез дейности, извършени за обслужване на двете сгради и застраховането на имоти, без връзка с услугата по общите части. Неправилна според въззивниците е констатацията за сключени договори за всички апартаменти и за утвърждаване на практика по такова договаряне от 2009г, при игнориране на факта, че самия ответник като собственик не е заплащал никакви суми за свои обекти в същата сграда и  че ги е регистрирал като хотел. Оплакванията на въззивниците се отнасят и към неправилно установените факти при пренебрегване на заключения на експерти, относно контролирания достъп от 2012г, предоставени на ищците като собственици чипове за достъп и техническите характеристики на терена, наличното застрояване и разполагане на съоръжения в прилежащата към сградата площ, достъпа до тях и предназначението им.

Неправилно установените факти, според въззивниците, са опорочили и правните изводи за валидност на спорната сделка. Считат за неправилни изводите относно съдържанието на легалното определение за затворен жилищен комплекс и неотносимостта на специалните изисквания на ЗУЕС към уговарянето на услуги, извършвани по общите части на етажната собственост и подобрения върху терена. Поддържат доводите за липса на всички характеристики, изисквани от закона за затворен жилищен комплекс: повече от една сграда в етажна собственост в общ терен; контролиран достъп, изключващ ползването на обекти от комплекса (вкл. магазина и жилищните части от сградата) от външни лица, вкл. и клиенти на хотелиер; сигурна възможност само на собствениците да се ползват от двора и обектите в него; обвързването на всички индивидуално обособени обекти с вписани договори за поддръжката и управлението на комплекса; предварително намерение на инвеститора на строителството за затварянето на комплекса и проектирането му като жилищен.   На тези доводи въззивниците основават претенцията си за нищожност поради противоречието на договора с изискванията на специалния закон за уговаряне на поддръжка на общи части в затворен комплекс и поради нарушаването на специалните правила за управлението на общи части в обикновена етажна собственост и поемането на разходите по тази дейност от всеки от етажните съсобственици и конституционната забрана за договаряне на такси.

Отделно от тези оплаквания, се сочат и неправилните изводи относно допустимото свободно договаряне на услуги извън тези по поддръжката на общите части. Въззвиниците сочат, че задължението за плащане е фиксирано като цяло без да са разграничени дейностите на изпълнителя, а и при сключването на договора на собствениците не е предоставен избор на услуги извън общите части именно защото е бил предназначен да бъде задължителен и противопоставим като договор за управление на общи части от затворен комплекс. Финансирането на други услуги, ползващи и друга част от сградата и обекти индивидуална собственост на други лица чрез събираната цена от изпълнителя, както и финансирането на възложената охрана за ограничаване на достъп по указание на изпълнителя на договора в нарушение на правата на етажните собственици, според въззивниците също опорочава сделката.

В  пледоарията си по същество пълномощникът на въззивниците поддържа тези доводи като акцентира върху обусловеността на валидното договаряне на специалния предмет, представляващ възлагане на управление и подръжка на несамостоятелен обект, каквито са общите части  на етажната собственост, от наличието на затворен жилищен комплекс, какъвто обаче не е доказан от насрещната страна. Като сочи поредицата от факти, изключващи квалификацията на сградата като самостоятелен такъв комплекс или част от такъв комплекс, счита че е доказан порока на договарянето, тъй като изричната воля на договарящите се е била за уреждане именно на отношения по общите части в затворен комплекс, а  останалата част от услугите, отнасящи се и до други индивидуални обекти не са били предлагани отделно за да бъдат договаряни като отделен предмет на сделката извън обслужването на комплекса като цяло. Обосновава евентуално неоснователно обогатяване поради начина на изпълнение на сделката, тъй като получаваните от собственици на една сграда суми са били фактически изразходвани не за целите на предоставяне на уговорените услуги, каквито възложителите фактически не са могли да  ползват, а за поддръжка на собствени на изпълнителя обекти, включително и извън тази сграда и този комплекс. Като счита, че въззивниците са доказали претенциите си, пълномощникът моли евентуално в случай, че съдът не прогласи нищожността или недопустимостта на обжалвания съдебен акт, да уважи евентуалните искове в цялост след като отмени неправилното решение, след като разгледа по отделно твърденията за опорочаването на договора за поддръжка на комплекс по чл. 2 от ЗУЕС  в цялост, евентуално наред с противоречието със императивни правила на чл. 50 и 51 от ЗУЕС само на уговорката относно заплащането на дейността по поддръжка само на общите части от етажната собственост. Допълнително обосновава граждански характер на спора, като се позовава оповестен от самия търговец предмет на дейност, в който не са включени услуги по управление на етажна собственост или затворен комплекс и съответен извод, че процесния договор не е бил свързан с упражняваното от търговеца занятие.   

Въззиваемото дружество „МИГ МАРКЕТ“ ООД, ЕИК *********, чрез пълномощника си адв. Р. оспорва оплакванията относно валидността и допустимостта на решението, като сочи, че съдебният акт изразява ясно и разбираемо волята на своя автор, действал в надлежен състав като компетентен съд, като позоваване на утвърдена практика не може да се приравни на липса на вътрешно убеждение. Сочи, че предходния спор е воден между други страни и с друг предмет и установените при разглеждането му факти не са нито отречени, нито признати с обвързваща съда сила. Следвало е да се зачита само диспозитива на решението за отмяна на незаконосъобразно решение на етажни собственици, но не и мотивите, въз основа на които е прието това решение. Отделно счита, че в предходното дело не е била отречена тезата за наличие на затворен комплекс само по отношение на етажната собственост, формирана в сграда А и съответно настоящия спор не е пряко обусловен от предходния процес. Подробно въззиваемия излага и доводите си по оспорените фактически констатации в обжалваното решение, като сочи, че правилно са установени всички елементи, възприемани в установената съдебна практика като необходими характеристики на затворения комплекс в корпус А(изградена от инвеститора сграда в един парцел, ограждането на наличните постройки и съоръжения, вкл. и притежавани от инвеститора басейн и обслужващи го помещения, детска площадка, фитнес, алеи, кътове за отдих  и озеленяване, трафопост), предоставени за ползване според уговорката с инвеститора негови обекти в сградата (бар-ресторант, зала за игри, детски кът, конферентна зала, закрит фитнес), контролиран достъп чрез компютърни чипове, денонощна охрана и видеонаблюдение. Оспорват се доводите за ограничаване на достъпа на етажните собственици до индивидуалните обекти на инвеститора, като се сочи, че изпълнителят на договора е лимитирал предоставяне на уговорената услуга по ползването им според плащането на цената. Отделно въззиваемия се позовава на комплексния характер на договора, включващ както поддръжката и управлението на общите части, така и други услуги, предоставени от изпълнителя чрез собствените му обекти и допълнителни услуги по оптимизиране на ползването на собствения на възложителите обект въз основа на свободно договаряне без наличие на специални законови правила за тези дейности. Като счита за доказано и правилно установено липсата на правно или фактическо ограничаване на целения с този договор резултат(поддържане на луксозна и сигурна среда за обитаване над обема, гарантиран от закона за отделен етажен собственик) и следващия от това извод за валидност на сделката, моли да се потвърди правилното решение, с което исковете за установяване на нищожност и обусловеното от нея връщане на получената от изпълнителя престация са отхвърлени.

В становище по същество пред въззивния съд преупълномощения адвокт Т. поддържа същите аргументи за законосъобразност на обжалвания акт.

 

Насрещните страни са предявили и искания за определяне на разноски, конкретизирани в списъци (л. 61 и л. 76), като всяка от тях е възразила за прекомерност на заплатените хонорари на представителя на насрещната страна.

   

Предварителните въпроси и допустимостта на производството въззивният съд е разгледал в определение №3334/19.09.2019г., като към настоящия момент няма настъпили нови обстоятелства които да налагат промяна на това произнасяне.

 

Решението на първоинстанционния съд, съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително. Процесуалният закон не урежда изрично хипотези на недействителност на решение, но в съдебната практика трайно е установено, че нищожността е последица от най - тежкият порок на съдебното решение, който е налице в следните фактически хипотези: постановено от ненадлежен орган или в ненадлежен състав, извън правораздавателната власт на съда, не в писмена форма, при неспазване на писмената форма или неразбираемост на волята на съда, която не може да бъде разкрита по пътя на тълкуването(според мотивите на  ТРОСГТК на ВКС № 1/10.02.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г.). В конкретния случай фактите, посочени от въззивниците изобщо не могат да се подведат към такава хипотеза. Обстоятелството че в друг спор (макар и с участие на една от същите страни) същият докладчик е приел различни правни последици при същите фактически данни само по себе си би представлявало само неправилност на изводите в единият от двата казуса, но не и опорочаване до липса на мотиви. Излагането на мотивация, която е сходна със съдържание на акт на друг докладчик (по гр.д.№8679/2018г и по гр. д. 6485/2018г) също само по себе си не лишава мотивите от качеството им на акт на съдията. Като е подписал решение с това съдържание, докладчикът е удостоверил текста като лично негово изявление и резултат от собственото му убеждение, което изключва хипотезата на издаване на акта от ненадлежен състав на съда. Доводите за изявление на съдия в нарушение на независимостта му (постановено решение против волята на автора му) съответстват на твърдения за престъпление, което следва да се докаже с присъда и не може да бъде разследвано в рамките на настоящия процес. Оплакването за нищожност на обжалваното решение не е основателно.

Въззивният съд съобразява, че обжалваните диспозитиви изцяло съответстват на разгледани общо субективно съединени претенции на двама ищци – договаряли се като съсобственици на имота с насрещна страна, предявени на четири евентуални основания. Първата група от две обективно съединени претенции включва общия иск на възложители за установяване на нищожност на конкретен договор с ответника, основан на твърденията за противоречие с императивно правило на чл. 2 ЗУЕС, евентуално за установяване на нищожност само на една от клаузите, формулирана като т. 2.1. от този договор, основан също на твърдения за опорочаване поради противоречие с друго законово правило на  чл. 50 и 51 от ЗУЕС.  Дадената от съда квалификация по чл. 26 ал.1 пр.1 ЗЗД изцяло съответства на така посочените от ищците твърдения за основанието на претендираната нищожност по двата евентуални иска.

Оплакването за недопустимо произнасяне в тази част се основава на възприетото от съда индивидуализиране на оспорената сделка по начин различен от посочения от ищците. В случая обаче различие няма, тъй като съдът е описал сделката именно като договора, за който ищците твърдят че са сключили и е бил вписан по партидата им в книгите, водени от Агенция по вписванията. Всъщност разликата се състои в описанието, което според ищците договорът е получил при това вписване(указано в справка за имот като договор за управление на общи части в  сграда в режим на етажна собственост), а съдът е възпроизвел в диспозитива индивидуализация на предмета на договора според описанието му във вписания  документ (договор за поддръжка и управление на апартаментен/студиен/ хотел). Доколкото предмет на установяването е валидността на договарянето, а не на оповестяването на сделката по отношение на трети лица чрез охранително производство по вписване на факта на сключването му, въззивният съд преценява, че относимо към спора е именно съдържанието на подписания между страните договор и индивидуализацията му в диспозитива е изцяло съответна на предмета на делото. При сезирането на съда ищците не са ограничили спора с проверка за нищожност само на някаква лимитирана част от договора, за да може да се поддържа, че като е изследвал уговорките в цялост съдът е надхвърлил искането за установяване на недействителност на сделката. Няма нарушение на диспозитивното начало и по отношение на обекта на престацията като индивидуализация на предмета на договора. Вярно е, че според твърденията в исковата си молба ищците са възприели този предмет като обхващащ само услугите в корпус „А“ от хотелски комплекс, включващ два корпуса и допълнителни обекти, но в самия договор такова разграничение няма. Напротив, в отделните уговорки са визирани различни корпуси ( в т.1.1 относно общата клауза за предмета  например е посочен изрично корпус Б, а в специалните клаузи и корпус А) и са описвани обектите в комплекса като цяло ( вкл. басейн и допълнителни съоръжения за забавление в незастроения терен). Затова и ограничаването на произнасянето на съда до договор, възприеман само като относим за корпус А не би съотвествало на твърденията на самите ищци за съдържанието на сделката, възпроизведено в писмения документ. В този смисъл, въззивният съд не констатира произнасяне над искане по основния иск на ищците (т.нар. „свърх петитум“) или разглеждане на иск по твърдения, различни от посочените в исковата молба( т.нар. „непредявен иск“).

Второто оплакване за недопустимост изобщо не се основава на нарушение на съда липса на положителна или наличие на отрицателна предпоставка за възникване или упражняване на правото на иск или произнасяне в отклонение от сезирането на съда. Въззивниците превратно възприемат правилото за непререшимост на спор, разрешен от съда. Нормата по  чл. 299 ал.1 ГПК забранява повторно разглеждане на идентичен спор между същите страни и ако предметът на делата, разрешени с исковете по чл. 40 ЗУЕС(по гр.д. 10952/15 и гр.д. 14748/17)  бяха идентични с настоящото дело, то тогава би съществувала пречка изобщо за разглеждане на претенцията на ищците и настоящото дело е следвало да се прекрати без изобщо да се разглеждат исковете на въззивниците. Не в този смисъл е оплакването в жалбата обаче, тъй като страните са останали недоволни от незачитане на установено с предходни решения правно положение имащо значение за настоящия спор. Такова нарушение препятства само установяване на преюдициални обстоятелства, което обаче няма отношение към допустимостта, а само към правилността на акта на съда. Пречка по движение на делото и съответно опорочаване до недопустимост би имало само, ако страната се позовава на висящ, неприключил преюдициален спор, тъй като иска да се ползва от решение, подлежащо на зачитане по чл.297 ГПК при решаването на спора по същество (ТРОСГТК 1/2017г на ВКС). В случая, посочените от ищците спорове са били вече решени и съответно както и да е възприет резултата от споровете в обжалвания акт, този извод няма отношение към допустимостта му.

Втората група осъдителни искове са предявени за конкретни размери на суми, посочени от ищците като платени от всеки от тях по процесния договор, в изпълнение на конкретната спорна клауза. Макар и да са посочени като основания на различни искове, законовите текстове цитирани в диспозитива в евентуалност не представляват различни квалификации на претенцията. Дори и ищците да не са могли да отграничат хипотезите на описаното основание на иска си, съдът е следвало служебно да посочи еднозначно квалификация по текста на закона, съответен на твърдените обстоятелства за пораждане на вземане за връщане на престирани по договора суми. В съдебната практика (Решение № 176 от 13.06.2012 г. по т. д. № 1078/2010 г., I, ТО на ВКС) се приема, че липсва принципна разлика между последиците при уважаване на иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД и иск по чл. 34, вр. с чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, тъй като основанието за уважаване на тези искове е разместване на престации по повод сключена сделка, опорочена до  нищожност. Именно такива са фактите, описани от ищците и затова възприетата от съда специална квалификация по чл. 34 ЗЗД с препращане към по-общия състав на чл. 55 ал.1 пр. 1 ЗЗД(включващ  и случаите на престиране при липса на каквото и да е договаряне) изцяло се споделя от въззивния съд.

Към този иск обаче, ищците са съединили и още една разделно предявена осъдителна претенция за неоснователно обогатяване, като са посочили в исковата си молба общия законов текст на чл. 59 ЗЗД. Оплаквания срещу тази част от решението не са изложени, но в рамките на служебната проверка за допустимост , съдът констатира, че без да обосноват каквито и да е фактически твърдения, различни от плащането на сумите  по процесния договор, с което да обосноват разлика в предмета на евентуалния иск, ищците са поискали и осъждане на общо основание в хипотеза на субсидиарния състав. По това сезиране първата инстанция е докладвала искове, предявени от двамата ищци, основани на твърдения идентични с вече посочено основание за основната осъдителна претенция („заплащане на суми при липса на основание“). Разграничението между началната и друга липса на правно основание налага квалификация по различните хипотези на чл. 55 ЗЗД, поради което не може да попадне в приложно поле на чл. 59 ЗЗД, уреждащ само претенции, за които платеца на сумата няма друг иск. В становището си по този доклад ищците са поддържали, че сумите са платени при начална липса на основание и не са обосновавали други твърдения за неоснователно разместване на имуществени права извън плащане по оспорения договор. При постановяване на решението си обаче, съдът е променил така докладваните евентуални претенции, като е посочил като основание получаване на суми от ответното дружество с която то се е обогатило неоснователно, което принципно съответства на общата хипотеза на чл. 59 ЗЗД без обаче да са посочени каквито и да са факти, твърдяни от ищците в тази връзка. Едва в пледоария пред въззивния съд пълномощникът е посочил, че свързва неоснователното обогатяване с начина, по който изпълнителят по договора използва получената цена за услугите, като ги изплаща за дейности в другия корпус и за други сгради в същото населено място. При така установените процесуални действия на съда и страните въззивният състав преценява, че правото на иск в тази евентуална част от претенциите не е надлежно упражнено. При липса на каквито и да било твърдения, които да отличават обстоятелствата по основанието на евентуалния иск от тези по основния осъдителен иск, претенцията е нередовно предявена. Не се налага указване на възможност за отстраняване на тази нередовност от въззивната инстанция, тъй като дори и да се зачетат допълнените твърдения пред настоящата инстанция, претенцията би останала недопустима. Това е така, защото интерес от евентуално съединяване на субсидиарен иск може да се обоснове само с посочване на  евентуални твърдения, които да бъдат разгледани като основание на иска, в случай, че действието на договора (с чиято нищожност се свързва иска по чл. 34 вр. чл. 55 ЗЗД) бъде потвърдено. Ако това е така обаче ще се изключи субсидиарния съдстав, който изисква липса на каквото и да е връзка между страните, понесли имуществена промяна. Сбъдването на условието за разглеждане на евентуалния иск (при отхвърляне на иска за нищожност на договора или клаузата от него) изключва интереса от претенция по чл. 59 ЗЗД. В този смисъл произнасяне на първоинстанционния съд по същество на такъв иск е недопустимо и следва да се обезсили само в частите по претенциите, разгледани като хипотези на неоснователно обогатяване по чл. 59 ЗЗД.

 

В останалата част обжалваното решение е допустимо и следва да бъде проверено за правилност на фактически и правни изводи, съобразно оплаквания на въззивниците.

Съдът, след преценка на изложените в жалбата оплаквания, съобразно чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Страните не спорят относно закупуването от ищците на апартамент № 53, нанасен в кадастрална карта с идентификатор 07598.305.407.1.57, находящ се в гр. Бяла, община Бяла, област Варна, на административен адрес ул. „Цар Ивайло“ № 1, ведно с прилежащите 0.8411% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Според нотариалния акт за сделката № 59, том 4, рег. № 8213, дело № 593/2011г. по описа на нотариус Жана Тикова, обектът е част сграда № 1, въведена в експлоатация с разрешение за ползване № ДК-07-137 от 07.05.2009 г. след изпълнение на строителство по разрешение за строеж № 115 от 21.12.2004 г.

Не са спорни и установените по представените на л. 64, 176 обстоятелства по вида на строежа, проектиран и приет като апартаментен /студиен/хотел, съставляващ отделен корпус „А“ от общ хотелски комплекс, формиран от две отделни сгради, всяка от които разположена в различен имот, респективно урегулирани като отделни парцели и нанасени в кадастъра след приключване на строителството като две самостоятелни сгради в два различни имота. Както корпуса, в който се намира процесния апартамент, така и разположената в съседния имот и завършена през 2008г според разрешението за ползване № ДК-07-106 от 25.07.2008 г. на л. 66 сграда на корпус „Б“ с идентификатор 07598.305.395.1., са предназначени за ползване като ХОТЕЛСКИ сгради, включващи както апартаментна част, така и допълнителни обекти със стопанско предназначение (аптека, лекарски кабинети, магазини, ресторант в корпус Б и кафе-сладкарница, офиси и външен басейн в корпус А) и обекти с техническо предназначение (подпорни стени, огради и трафопост).

Между страните няма спор и относно съдържанието на сключения помежду им договор за поддръжка и управление на апартаментен/студиен/ хотел от 17.09.2011г. (л. 13 от делото на ВРС), вписан в служба по вписванията с вх. № 20660/17.09.2011 г.,акт № 86,том VIII. Въз основа на писмено документираната безспорно автентична воля въззвиният съд намира за неоснователно оплакването относно неправилно установен предметен обхват на уговорките. Противно на тезата на въззивниците, волята на страните недвусмислено визира не само корпус А, а целия проектиран като общ хотелски комплекс „МИГ МАРКЕТ“ООД от двете сгради. По възлагане на ищците, като притежатели на самостоятелен обект от хотелската част на корпус А ответникът се е задължил да извършва конкретно посочени услуги, отнасящи се до комплекса като цяло, включително и корпус Б( изрично визиран в т. 1.1), а именно: денонощна охрана, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа; заплащане на сметките за електричество, вода на общите части на комплекса и такса за поддръжка на асансьорна уредба; почистване на общите части на комплекса, озеленяване; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние, позволяващо непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за периода – началото на месец юни до края на месец септември; поддръжка на допълнителни съоръжения за забавление в комплекса – детски площадки, фитнес зала, спортни съоръжения и др. подобни. За тези общи дейности са били уговорени и извършване на конкретни разходи в т.1.2 от договора, като са посочени примерно и неизчерпателно необходимите пера: заплати, възнаграждения и осигуровки на нает от изпълнителя персонал (градинари, портиери, чистачи, охрана и др. специалисти  по експлоатация, поддръжка, ремонт и управление на хотелския комплекс), текущи консумативи (инструменти, материали и оборудване за незначителни текущи ремонти), застрахователни премии, контрол и обслужване ( подмяна на крушки в общи помещения, сметосъбиране, обезпаразитяване, поливане), вкл. и чрез възлагане на външни изпълнители на дейности по поддръжка, ползваната ел. енергия в общи части, други необходими разноски в разумни размери и извънредни разходи по съхраняване на съществуването или функциониране на комплекса във форсмажорни обстоятелства.

Освен тези услуги, възложени са и действия, отнасящи се само до индивидуалния обект на възложителите: застраховка на имота за застрахователна сума до 26000.00 евро и  прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по нотариален ред; осигуряване на достъп при извънредни ситуации /пожар, наводнение и др./ в отсъствие на възложителите до имота им чрез съхраняван резервен ключ и съхраняване на документация; както и допълнителни опции по представителство на собствениците след изрично упълномощаване: за подготовката на сделката за придобиване на имота и регистриране на собствеността, съдействие в отношения с доставчици на комуналните услуги (водоснабдяване и електрификация) и за участие в общото събрание на етажната собственост.

Наред с тези посочени като основен предмет на договора услуги, е уговорено и специално възложена услуга по преустройство на трафопоста и  отчитане по контролен измервателен уред и разпределяне на конкретното потребление на ел. енергия, използвана в самостоятелния обект на възложителите и събирането на съответния дял от префактурирана цена, изплащана общо от изпълнителя за цялата сграда, присъединена като един обект към ел.разпределителната мрежа.

 Срещу този комплекс от възложени дейности и услуги за период от 5 години е договорено насрещно задължение на възложителите да заплащат обща сума, включваща и гореописаните разходи(с изключение на префактурирана цена на ел. енергия по отчет на индивидуален електромер и ремонта на трафопоста), наименовано като годишна такса в размер на 10 евро с ДДС за квадратен метър обща площ на индивидуалния имот, вкл. площ на общите части.

По делото е безспорно установено, че ищците са платили на ответното дружество възнаграждение по договора за 2014г., 2015г. и 2016г., като А.С. е внесъл в лева сумите от по 2604.77лв, фактурирани за първите две години, а О.С. е заплатил 1300 евро за 2016г.

Въззивниците се позовават на установени със сила на пресъдено нещо фактически положения, възприети в решаващите мотиви на съда, разглеждал иск по чл.40 ЗУЕС по гр.д.№ 10952/2015г. на РС Варна между етажни собственици на обекти от двете сгради в хотелския комплекс. Предмет на такова дело е сделката –решение на колективен орган на неперсонифицирана общност и решението обвързва всички участници в общността, взели участие в делото чрез управителя (арг. от чл.  41 ЗУЕС). Доколкото няма спор, че и настоящите страни са такива собственици, установеното правно положение като правопораждащ фактически състав на потестативното право по чл. 40 ЗУЕС следва да се зачита (на осн. чл. 297 ГПК). В случая съдът е отрекъл съществуването на една обща етажна собственост за двата корпуса, представляващи  две сгради са изградени в различни поземлени имоти, съответно е отрекъл и наличието на компетентен орган, обединяващ собственици от двата корпуса. Само тези мотиви на съда имат задължителна сила. Допълнително изложените съображения относно обединяването на сградите в затворен жилищен комплекс нямат пряко отношение към правото на отмяна на решение на етажните собственици. Това е така, защото особеният режим на такива комплекси по смисъла на чл.2 от ЗУЕС изключва именно общите правила, уреждащи компетентност на колективния орган на управление на етажната собственост, чието решение е било предмет на делото. Съответно съображенията относно предпоставките за обособяването на двете сгради в комплекс по смисъла на пар.1 т. 3 от ДР на ЗУЕС има преюдициално, а не решаващо значение за основанието на иска и съответно не се ползва със сила на пресъдено нещо, за да бъде зачитано пряко и без преразглеждане в отношенията на страните занапред. Отделно от това, установеният по делото самостоятелен характер на двете етажни собствености не изключва по категоричен начин наличието на комплекс от затворен тип, доколкото легалното му определение допуска формирането му именно от различни сгради в режим на етажна собственост, наред с други предпоставки.

В този смисъл, не може да се приеме за основателно възражението за незачитане на решения по приключили спорове, включително и новопредставените пред съда такива актове, възприемащи категорично самостоятелен характер на етажна собственост, формирана в корпус А като самостоятелна сграда, отделно от сградата на корпус Б (решенията на различните инстанции по  гр.д. 14748/17 на РС Варна).

Затова и въззивният съд следва самостоятелно да установи статута на комплекса. Като съобразява само безспорните обстоятелства съдът достига до категоричния извод, че проектираните като комплекс и  въведени поетапно в експлоатация сгради на двата корпуса нямат жилищен характер. Само това обстоятелство е достатъчно за да изключи приложението на особения режим по чл. 2 от ЗУЕС, тъй като самото легално определение акцентира недвусмислено върху жилищния характер на обектите от етажната собственост. В сгради с хотелско предназначение, каквито са и двата корпуса, изградени като  апартаментни хотели не може да се осигури съществената отличителна характеристика на  затворения комплекс, тъй като ограничаването на достъпа за външни лица е несъвместимо с предназначението на обектите (хотелски апартаменти и студия, рецепция, ресторант, кафене, басейн, съоръжения за забавление и отдих)  като средства за подслон на туристи, класифицирани от нормите на ЗУТ и Наредба №7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, като нежилищни обекти. Тезата на въззиваемия за третиране на почиващите като наематели и временно допуснати от собствениците обитатели изобщо не може да бъде подкрепена при началното проектиране и въвеждането в експлоатация на строежа именно като хотел(средство за временно настаняване на туристи), а не като жилищна сграда за постоянно обитаване.  Затова затворен комплекс по смисъла на чл. 2 ЗЕУС не може да бъде обособен нито за общата група от двата корпуса, басейна и съоръженията в двата застроени имота, нито само от апартаментите в корпус А, самостоятелните обекти(магазина, залата за игра и др.) и басейна и съоръженията в терена към тази сграда.   Издаденото от общината удостоверение в противен смисъл не обвързва съда, тъй като не съдържа фактически констатации, които длъжностните лица от техническата администрация биха могли да възпремат лично и да удостоверяват в официален документ, а правен извод, чиято правилност съдът категорично отрича.

В заключение въззивният съд възприема за установена тезата на въззивниците за липса на характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, поради което не се налага обсъждане на фактите по останалите предпоставки (ограничения достъп, броя и вида на обектите в терена).

 Оплакването за неправилен фактически извод е основателно, което налага въззивният съд да разгледа в цялост претенциите на ищците по същество.

Основният спор между страните се свежда до това дали правната сделка със съдържанието установено в писмения договор от 17.09.2011г.  е нищожна поради противоречието ѝ със закона – в частност с чл. 2, ал.1 от ЗУЕС. Основанието по чл. 26 ал.1 пр.1 ЗЗД е налице когато породените от нея правни последици не са позволени от закона. Не всяко нарушение на законова разпоредба води до нищожност на сделката. Нарушаването на законовите правила може да има различни правни последици – нищожност, унищожаемост, други форми на недействително /относителна, висяща/ или дори да не засяга изобщо валидността, а само да поражда право на обезщетение. Противоречието със закона не може да се възприема като най-общото и съответно всякога налично основание за нищожност. Напротив, като най-тежкото основание, засягащо безусловно договорната свобода, нищожността  е налице единствено при несъобразяване на волята на договарящите се с предписанията на императивни правни норми, установени в обществен интерес. Именно предотвратяването на резултат от договаряне, което би накърнило правилата, представляващи основата на правовия ред в държавата, е възприето от законодателя като основание за нищожността по чл. 26 ал.1 пр.1 ЗЗД.

ЗУЕС е специален закон по отношение на ЗС и намира приложение само спрямо обекти в режим на етажна собственост и между етажни собственици. Самото естество на тези правоотношения не попада в режима, нуждаещ се от закрила в степента на гарантиране на обществения ред. Отделно, разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите разпоредби в цитирания нормативен акт. Изложеното обуславя извод, че приложното поле, на правилото по чл. 2 от ЗУЕС е стеснено до регулиране на отношенията между собственици на обекти в сгради в режим на ЕС, построени в жилищни комплекси от затворен тип, като специфична форма на организация на вътрешни отношения между притежатели на отделни самостоятелни обекти в режим на етажна собственост и инвеститор, предоставящ на тези лица допълнителна възможност да ползват и други негови обекти извън етажната собственост, като същевременно самият той се ограничава да ползва  собствените си права върху тях. Така създадената уредба има изключителен характер, тъй като законът въвежда отклонение от общия режим на управлението на етажната собственост именно за да се постигне взаимната гаранция за ексклузивитета и да се подчинят на един общ режим както общите части на сградата така и обектите, които не са част от нея и върху тях са съхранени самостоятелни права на инвеститора. Затова и правилото на чл.2, ал.1 от ЗУЕС няма за цел да забранява, а напротив, да разреши въвеждане на  особен режим в отклонение от общия ред на управление на етажните собствености, като средство за постигане на допустимата цел – „затваряне” на жилищен комплекс. Това означава, че нормата има принципно диспозитивен характер, доколкото посредством нея се защитава частен интерес на тесен кръг субекти и не въвежда задължение, а само възможност за специфично договаряне. Същевременно, правилото по императивен начин урежда формата за създаване на специфичния обект като затворен комплекс, чрез общото договаряне на инвеститора с първоначални собственици на обекти от етажната собственост за особен ред за поддръжка и управление и гарантира противопоставимостта на договорите след вписването им на трети, неучаствали в договарянето лица.