РЕШЕНИЕ
……..……………………………..
Гр. София
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ІI- Е въззивен
състав, в публично заседание на осемнадесети май две
хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАНКА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЪР САНТИРОВ
ДЕСИСЛАВА ВЛАЙКОВА
при
секретаря Елеонора Георгиева, като разгледа докладваното от младши съдия
Влайкова гр. дело № 1905 по описа за 2018г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 20077/02.12.2016г., постановено по гр.
дело № 61278/2015г. по описа на СРС, ГО, 40 състав, е отхвърлен предявеният иск
с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за осъждане на Д.Г.Г.
да заплати на С.Т.С. сумата от 14003.74 лева, представляваща двойния размер на
заплатен от последната задатък съобразно
предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот от 27.04.2015г., ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от 12.10.2015г. до окончателно изплащане на задължението. Съобразно
изхода на спора по същество между страните по делото е разпределена
отговорността за сторените от тях разноски.
Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ищеца, в която са изложени съображения за
неговата немотивираност и необоснованост, довели до неправилност на крайния
извод на съда за неоснователност на заявената претенция. Жалбоподателят
поддържа заявения пред първата инстанция довод, че в негова полза е възникнало потестативното право да се откаже от предварителния договор
и да получи заплатения задатък в двоен размер поради неизправност
на ответника в качеството му на продавач по предварителния договор, изразяваща
се в неизпълнение на поетите от него задължения недвижимият имот, предмет на
сделката, да бъде прехвърлен без наличие на вписани по отношение на него вещни
тежести, както и в срок до 22.05.2015г. да представи всички документи,
необходими за прехвърляне на правото на собственост в полза на ищцата. При тези
съображения моли предявеният иск да бъде уважен, а атакуваното решение-
отменено.
В законоустановения
двуседмичен срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответника по нея, в който е изразено
становище за нейната неоснователност, съответно за обоснованост и
законосъобразност на обжалваното решение. Ответникът поддържа, че е изправна
страна по предварителния договор, доколкото е изпълнил всички свои задължения
по него.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, по допустимостта- в обжалваната част, като по останалите въпроси е
ограничен от посоченото в жалбата.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо в обжалваната част. Не е допуснато нарушение на императивни материални норми,
за правилното прилагане на които въззивният съд също
следи служебно.
Решението е и правилно, като въззивният състав споделя изразените в него мотиви, поради
което и на основание чл. 272 ГПК препраща към изводите на СРС. Във връзка с
доводите в жалбата, при съобразяване на събраните по делото доказателства,
преценени поотделно и в тяхната съвкупност, и на закона, следва да се добави
следното:
Не се спори, а и се установява от надлежно
приобщените и неоспорени писмени доказателства, че на 27.04.2015г. страните по
делото са сключили предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът Д.Г.Г. като продавач се е задължил в срок до 13:00 часа на
11.06.2015г. да прехвърли на ищцата С.Т.С. като купувач правото на собственост
върху собствения си апартамент № 20, находящ се в гр. София, ж. к. „******, срещу което С.С. е поела задължение да купи този недвижим имот и да
заплати продажна цена в размер на 48990 евро с левова равностойност от 95816.11
лева. В предварителното съглашение е уговорено част от цената в размер на 3580
евро или 7001.87 лева да бъде платена авансово- преди сключване на окончателен
договор, като не е спорно и правнорелевантното
обстоятелство, че тази сума е реално заплатена в полза на продавача. Съгласно
чл. 3.3. от договора продавачът се задължава да
прехвърли собствеността върху имота без вещноправни и
финансови тежести, като в случай че се установят такива (извън учредената в
полза на „Б.ДСК“ ЕАД договорна ипотека от 2008г., по отношение на която Д.Г.
изрично е поел задължение да бъде заличена) купувачът има право да се откаже от
сключването на окончателен договор, а продавачът се задължава да върне даденото
капаро в двоен размер в тридневен срок, считано от датата, определена като
краен срок за подписване на окончателен договор. Съгласно чл. 3.5. продавачът
се задължава да осигури и представи за своя сметка всички документи,
установяващи правото му на собственост, изискуеми от закона и от съответната Б.за
прехвърляне на собствеността върху имота в нотариална форма до 22.05.2015г., а
в чл. 3.4. страните са постигнали съгласие, че при виновно неизпълнение на
задълженията на продавача същият дължи връщане на купувача на заплатеното от
него капаро в двоен размер.
Следователно, страните са постигнали договореност т.
нар. „капаро“ освен функцията на авансово плащане, т. е. на частично
предварително изпълнение на задължението за заплащане на уговорената продажна
цена, да има и функцията на задатък по смисъла на разпоредбата
на чл. 93, ал. 1 ЗЗД, който да служи като доказателство за сключване на
договора, като обезпечение за изпълнение на поетите с него задължения, а и като предварително
уговорено обезщетение за вредите от неизпълнение на последните. Съгласно нормата
на чл. 93, ал. 2 ЗЗД ако страната,
която е дала задатъка, не изпълни задължението си,
другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка,
а ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска
задатъка в двоен размер. Задатъкът
е реална сделка, поради което за да възникнат така очертаните негови функции, е
необходимо имущественото благо, негов предмет, да бъде предадено от едната
страна на другата. В случая страните не спорят, а и от представеното към исковата
молба преводно нареждане от 27.04.2015г. се установява, че уговореният помежду
им задатък в размер на 7001.87 лева е реално заплатен
по сметка на ответника.
Спорният по делото въпрос, пренесен пред настоящата
съдебна инстанция чрез наведените във въззивната
жалба конкретни доводи за неправилност на първоинстанционното
решение, касае възникването в правната сфера на ищцата на потестативното
право едностранно да се откаже от сключения предварителен договор по смисъла на
чл. 93, ал. 2 ЗЗД (да го развали без писмено предупреждение по реда на чл. 87,
ал. 1 ЗЗД) и обусловеното от това преобразуващо право притезателно
такова да получи плащане, възлизащо на двойния размер на заплатеното капаро.
В исковата си молба С.С.
основава възникването и съществуването на спорното субективно материално притезателно право на неизпълнение от страна на ответника
на задълженията, вменени му с цитираните по- горе клаузи на чл. 3.3. и чл. 3.5. от процесния
предварителен договор, като твърди, че освен декларираната от продавача
договорна ипотека, върху процесното жилище е имало
учредена и вписана и законна ипотека в полза на „Б.ДСК“ ЕАД, която не е била
своевременно заличена, както и че до посочената в предварителния договор дата-
22.05.2015г., Д.Г. не е осигурил документите, необходими за сключване на
окончателния възмезден транслативен договор.
Противно на поддържаното от ищцата, обаче, от
представените по делото писмени доказателства- молба- съгласие от „Б.ДСК“ ЕАД с
нотариална заверка на подписите от 04.06.2015г., вписана в Служба по
вписванията- гр. София с вх. рег. № 32007/04.06.2015г., справка по лице от
Служба по вписванията- гр. София, съдържаща данни за вписванията по партидата
на лицето А.К.Л.за периода от 01.01.1992г. до
30.10.2015г., както и удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за
имот с изх. № 24596/17.06.2016г., се установява, че законната ипотека в полза
на „Б.ДСК“ ЕАД от 1989г., на която купувачът се позовава, за да обоснове
неизправност на продавача по предварителния договор, е била заличена на
04.06.2015г.- т. е. около седмица преди крайния срок за сключване на
окончателен договор- 11.06.2015г., към който именно момент ответникът е поел
задължение имотът, предмет на прехвърлителната
сделка, да бъде „чист“ от вещни тежести. Следователно, към уговорената в предварителния
договор дата не е била налице визираната в клаузата на чл. 3.3. от същия хипотеза, създаваща правната възможност купувачът
едностранно да прекрати договора- да се откаже от него по смисъла на закона, и
да иска връщане на платения задатък в двоен размер.
Законосъобразни- в съответствие с разпоредбите на чл. 172 ЗЗД, в тази насока са
и съжденията на първата инстанция, представляващи допълнителен аргумент за
неоснователност на претенцията, относно действието на вписването на ипотеката и
неговата непротивопоставимост след изтичането на
десетгодишен срок от вписването и липсата на подновяване, каквото в случая няма
данни да е предприето.
Не се установява неизпълнение и на другото сочено в
исковата молба и въззивната жалба задължение на
продавача- обективираното в чл. 3.5. от
предварителния договор. В чл. 1.1. от същия изрично е
удостоверено, че при подписване на договора Д.Г.Г. е
представил документи, касаещи притежаваното от него право на собственост върху процесния апартамент, което обстоятелство е потвърдено и с
подписа на ищцата, положен на всяка
страница от документа, както и в неговата заключителна част. Същевременно, по
делото няма конкретни данни (в т. ч. и в показанията на разпитаните свидетели)
от продавача да са искани допълнително други документи и книжа, необходими за сключване
на окончателния договор, с оглед на което не е налице основание да се мисли за
евентуално негово поведение по непредставянето им в срок, което, от своя
страна, да бъде квалифицирано като неизпълнение на договорно задължение, годно
да породи потестативното право на купувача
едностранно да се откаже от договорната обвързаност и да иска възстановяване на
платения задатък в двоен размер.
Противно на поддържаното от въззивника,
представеният към исковата молба констативен протокол, съставен на 11.06.2015г.
от нотариус Л.Т., не съдържа данни или дори индиции
за неизправност на продавача по предварителния договор, доколкото неговият
предмет се свежда до удостоверяване на обстоятелствата, че на посочената дата
страните по съглашението са се явили в нотариалната кантора и че купувачът е
връчил на продавача писмено изявление за прекратяване на договорната връзка
помежду им поради неизпълнение от последния на тези задължения, чието
неизпълнение се сочи и в настоящото производство като основание на исковата
претенция.
При така изложените фактически и правни съображения въззивният съд намира, че в патримониума
на С.С. не са възникнали преобразуващото право
едностранно да се откаже, да развали сключения предварителен договор (поради
което и връченото на Д.Г. пред нотариуса писмено изявление в този смисъл не е
породило подобно прекратително правно действие) и
обусловеното от него притезателно право да получи
плащане, равняващо се на двойния размер на платения от нея задатък.
С оглед на това безпредметно се явява обсъждането на въведеното от ответника
като релевантно за правния спор обстоятелство дали ищцата е изпълнила
задължението си на датата, определена за сключване на окончателен договор, да
представи гаранционно писмо от съответната банка, че ще й бъде отпуснат паричен
заем за закупуване на процесното жилище. Въпреки това
и за пълнота следва да се изясни следното:
За да възникне потестативното
право на една от страните с едностранно волеизявление да се откаже от двустранния
договор и за да се породи притезателното право да
получи парично обезщетение за причинените му вреди от виновното неизпълнение на
договорното задължение на насрещната страна, следва кредиторът, който упражнява
това преобразуващо право, да е изправен, т. е. точно и добросъвестно да е
изпълнил своите насрещни договорни задължения, както предписва правната норма
на чл. 63 ЗЗД. В случая, от ангажираните по делото доказателства не се
установява пълно и главно по смисъла на чл. 154, ал. 1 ГПК, при процесуално
задължение (доказателствена тежест), принадлежащо на
ищцата, че към датата, уговорена като краен срок за сключване на окончателен
договор- 11.06.2015г., същата е изпълнила задължението си по чл. 4.3. от
предварителния договор да представи гаранционно писмо от банката относно
размера на отпускания й паричен кредит, което задължение в случая е пряко свързано
с изпълнение на задължението за заплащане на уговорената продажна цена. Подобно
„гаранционно писмо“ не е представено по делото и до приключване на устните
състезания пред настоящата инстанция. В този смисъл купувачът не е действал
добросъвестно, т. е. не е бил изправен кредитор и в неговия патримониум
не се е породило потестативното право с едностранно
волеизявление за се откаже (да развали) процесния
предварителен договор на основание чл. 92, ал. 2 ЗЗД и да получи в двоен размер
уговорения задатък.
С оглед цялостното съвпадане на крайните изводи на
двете съдебни инстанции първоинстанционното решение
следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора пред СГС и на основание чл.
78, ал. 3 ГПК разноски се следват на ответника- въззиваем,
комуто следва да бъде присъдена сумата от 600.00 лева, представляваща претендиран адвокатски хонорар за производството пред въззивната инстанция, за който са представени
доказателства, че е реално заплатен. Сторените от въззивника-
ищец разноски следва да останат изцяло за негова сметка- така, както са
извършени.
Така
мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20077/02.12.2016г., постановено по гр. дело
№ 61278/2015г. по описа на СРС, ГО, 40 състав.
ОСЪЖДА С.Т.С., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на Д.Г.Г., ЕГН **********, сумата от 600.00 лева, представляваща разноски за
производството пред СГС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на касационно обжалване
при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК пред ВКС в едномесечен срок от връчване на
препис от него на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.