Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 24.08.2017 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав в открито заседание на осемнадесети
май две хиляди и седемнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: НЕВЕНА ЧЕУЗ
при участието
на секретаря Алина Тодорова разгледа докладваното от съдия Чеуз
гражданско дело № 11 300/2014 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.74 ал.2 от ЗС,
заявени като частични.
В исковата молба на „Р.” ООД се твърди, че дружеството е правоприемник на СД „Т.”, което сключило на
22.04.1992 г. договор за изграждане и продажба на подземен гараж и жилищен блок
№ 10 със СД „МБ – М.Б.”, представляващ по естеството си предварителен договор
за строителство и продажба на строителен продукт, част от който е жилищен блок
№ 10, находящ се в гр. София, м. „Красно село – Плавателен канал”, бл. 10,
парцел I от кв. 133д по плана на гр. София, с актуален административен адрес: гр.
София, ж.к. „*********, вх. К. Твърди се, че същият бил шестетажен с разгърната
площ от 1050, 65 кв.м. Изложени са твърдения, че ап. 114 е разположен на първия
етаж, а ап. 115 е разположен на втория. Твърди се, че ищецът получил владението
на блока, съответно на двата апартамента в груб строеж на 16.05.1992 г. като
при сключване на договора същият заплатил стойността на грубия строеж,
уговорена в договора по банков път изцяло. Твърди се в исковата молба, че
ответникът претендирал, че притежава право на собственост върху имотите по
силата на учредено право на строеж и в условията на алтернативност по силата на
приращението, тъй като през 1994 г. чрез две транслативни сделки получил собствеността върху земята от
Съюза на българските художници. Твърди се, че към датата на сключване на
договора, цитиран по-горе, ответникът е знаел за същия, както му бил известен
фактът, че ищецът ще придобие чрез закупуване собствеността на бл. 10 и ще
продължи да го довършва със собствени средства. Твърди се, че до 1994 г.
вещните права на ЖСК „Б.Х.” върху земята, а оттам и върху строежа не са уредени
валидно, а такава уредба получават именно с двата разпоредителни договора.
Твърди се, че с констативен протокол по чл. 181 ал.2 от ЗУТ е удостоверено, че
сградата на бл. 10 е завършена във фаза „груб строеж” през 1994 г. Твърди се,
че през периода 1992 – 2010 г. ищецът довършил до степен „груб строеж” ап.114 и
ап. 115 и извършил редица подобрения в тях като същите са описани в исковата
молба. Твърди се, че с влязло в сила съдебно решение по чл. 108 от ЗС е
отхвърлен искът му срещу ответника и физическото лице Г.К.за ап. 114, а по
отношение на ап. 115 е налице съдебно решение по чл. 38а от ЗЖСК, с което е
отстранен от владението на имота. При тези твърдения са заявени искове за
заплащане на сумите, с които са се увеличили стойностите на двата имота вследствие
на извършените от него подобрения, заявени като частични за сумите от по
36 000 лв., при пълни заявени размери от по 143 000 лв. Претендират
се сторените по делото разноски.
Ответникът ЖСК „Б.Х.”, редовно уведомен, оспорва заявените искове в писмен
отговор, депозиран в срока по чл. 131 от ГПК, в който са наведени подробни
възражения срещу ищцовите претенции. Претендира
разноски.
Исковете се поддържат в открито съдебно заседание от адв.
К..
Възраженията на ответника се поддържат в открито съдебно заседание от адв. М..
Съдът,
след като обсъди доводите на страните и прецени
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и на основание чл.
235, ал.2 и ал. 3
от ГПК и съобразно
приетият доклад по делото, прие за установено следното
от фактическа страна:
Представен по делото е договор от 22.10.1991 г., сключен между ЖСК „Б.Х.”,
като възложител, и СФ „МБ”, като изпълнител. Видно от съдържанието на същия,
предмет на договора е извършване на СМР, включително въвеждане в експлоатация с
акт образец 16 на обект – ЖСК „Б.Х.”, кв. „Красно село – Плавателен канал”, кв.
133-А, състояща се от 10 броя отделни, но свързани със стълбищни
клетки жилищни блокове, подземни гаражи – 98 гаражни места, обществена сграда –
зала и съпътстващи общото строителство инженерни подобекти.
Представен по делото е протокол от 09.11.1991 г. на ОС на член
кооператорите на ЖСК „Б.Х.”. Видно от същия, с решение 2 по т.4 от дневния ред
/стр. 22/ същите са дали съгласие да се предоставят на СФ”МБ” при условията на
договора 50 апартамента, сред които са ап. 114 и ап.115.
По делото е представен нотариален акт 183 за дарение на недвижим имот, нот. дело 11607/1994 г. на Нотариус при СРС, от който се
установява, че на 19.05.1994 г. СБХ е дарил на ЖСК „Б.Х.” 1/10 идеална част от
собствения си недвижим имот, находящ се в гр. София и представляващ 8500/20595
идеални части от дворно място, цялото от 20595 км. м., представляващо парцел V, кв. 133д, от местността „Красно село – Плавателен канал”.
По делото е представен нотариален акт 184 за продажба на недвижим имот, нот. дело 11608/1994 г. на Нотариус при СРС, от който се
установява, че СБХ е продал на ЖСК „Б.Х.” 9/10 идеална част от собствения си
недвижим имот, находящ се в гр. София и представляващ 8500/20595 идеални части
от дворно място, цялото от 20595 км. м., представляващо парцел V, кв. 133д, от местността „Красно село – Плавателен канал” за сумата от
1 338 750 лв. /неден./ .
Представен по делото е констативен протокол рег. № АГ-94-3244/06.12.2007 г.
на СО – район „Триадица” по чл. 181 ал.2 от ЗУТ за завършеност на строеж,
находящ се в гр. София, ж.к. „Гоце Делчев”, в УПИ I, кв. 133д, м. „Красно село – Плавателен канал”, от който се установява, че
сградата е изградена в груб строеж по смисъла на §5 т.46 от ДР на ЗУТ от
началото на 1994 г.
По делото е представена извадка /без стр. 2,3 и 4 от същия/ от договор,
сключен на 22.04.1992 г. между СД „Т.”, наричан купувач, и СФ „МБ”, наричан
продавач, от който се установява, че продавачът се е задължил да изгради и
продаде на купувача в срок, посочен в договора подземен гараж с площ от 600
кв.м. и жилищен блок № 10-6 етажа с РЗП 1050,60 кв.м., в незавършен вид, с
монтирани прозорци и завършен покрив, както и правото на строеж.
По делото е представено решение от 06.03.1992 г. на СГС, от което се
установява, че е регистрирано дружество „Р.” ООД, което е правоприемник на СД”Т.”.
Представен е протокол от 16.05.1992 г., с който е удостоверено, че съгласно
сключен договор за строителство от 22.04.1992 г. фирма „Б.” ЕООД са получени от
Р.С.П.– ООД „Р.” ключовете на ап. 1,2,3,4,5,6 в блок 10, намиращи се в обект
ЖСК „Б.Х.”.
По делото е представено съдебно решение 184, постановено по гр.д.65/2009 г.
по описа на ВКС, Първо ГО, от което се установява, че със същото е отменено
решение 255/06.10.2008 г. на СГС, постановено по гр.д. 587/08 г. като е осъден Р.С.П.да
предаде на Г.Г.К.на основание чл.38а от ЗЖСК ап. 114,
находящ се в сградата на ЖСК „Б.Х.” в гр. София, ж.к. „*********/стар № 10/,
вх. К, ет.1.
Представени са 4 броя платежни нареждания от 06.05.1992 г., 30.10.1992 г.,
31.12.1992 г. и от 28.12.1992 г. от „Р.” ООД в полза на „МБ” като основание е
посочено – „строителство бл. №10”.
По делото е изслушана съдебно техническа експертиза, изготвена от вещото
лице инж. Т.Д., в която вещото лице е обосновало извод, че пазарната стойност
на всеки от апартаментите възлиза на по 143 000 лв.
Представено е съдебно решение 1434/03.08.2012 г. по гр.д. 1177/2012 г. на
САС, ГО, 4 състав, влязло в сила, от което се установява, че са отхвърлени
исковете, предявени от „Р.” ООД срещу ЖСК „Б.Х.” и Г.Г.К.с
правно основание чл. 108 от ЗС по отношение ап. 114, находящ се в гр. София, м.
„Красно село – Плавателен канал”, бл. 259, вх. К, ет.1.
Представено е и съдебно решение 815/23.08.2010 г., постановено по търг.
дело 2116/08 г. на ТО на СГС, влязло в сила, от което се установява, че е
отхвърлен иска, предявен от „Р.” ООД срещу ЖСК „Б.Х.” с правно основание чл.
124 ал.1 от ГПК за установяване право на собственост на основание давностно
владение по отношение ап. 115, находящ се в гр. София, м. „Красно село –
Плавателен канал”, бл. 259, вх. К, ет.1.
По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпит на свидетели.
При така установените обстоятелства, настоящият
съдебен състав
прави следните правни изводи:
Правилото на нормата на чл. 72
ал.1 от ЗС предоставя право на добросъвестния владелец да претендира за
извършените от него подобрения сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта, вследствие на тях. Дефинитивната норма на чл. 70 ал.1 от ЗС установява,
че едно лице е добросъвестен владелец, когато владее вещта на правно основание,
годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят
му не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена. В нормата
на чл. 74 ал.2 от ЗС законодателно са предоставени същите права и на
недобросъвестния владелец в случаите, когато собственикът на имота е знаел, че
в същия се правят подобрения и не се е противопоставил. В настоящото
производство ищецът е заявил твърдение, че е бил владелец на имота на основание
сключен с трето за спора лице предварителен договор за покупко-продажба, в който
е инкорпориран и договор за изработка по смисъла на чл. 258 от ЗЗД. Видно от
представения и неоспорен по делото протокол от 16.05.1992 г. по повод този
договор ищецът е въведен във владение на двата имота, предмет на настоящото
производство. Константната и непротиворечива съдебна практика е, че владелецът
на основание предварителен договор е недобросъвестен такъв. За да са налице предпоставките
на чл. 74 ал.2 от ЗС при условията на пълно и главно доказване от страна на
ищеца следва да се установи фактът на знание от страна на собственика на имота досежно извършваните в него подобрения респ. липсата на
противопоставяне от негова страна.
Твърденията, че ответникът по
делото е знаел за извършените подобрения в двата имота не намират обективна
опора в ангажираните по делото доказателства. Същите се и опровергават при
проведеното от ответника насрещно доказване чрез свидетелските показания на А.И.в
съдебно заседание от 14.11.2016 г., който заявява, че едва в периода 2004 –
2005 г. представители на ЖСК „Б.Х.” са събирали информация кой владее/държи
имотите с оглед бъдещи съдебни претенции срещу него. Същият извод настоящият
съдебен състав би обосновал и при съблюдаване на установителното действие на
мотивите на съдебните решения на САС и СГС в производствата по чл. 108 от ЗС
респ. чл. 124 ал.1 от ГПК по повод принадлежността на правото на собственост
върху процесните по настоящото дело имоти, водени
между страните по настоящото дело. Само на това основание заявените от ищеца
искове са неоснователни.
По делото няма данни ищецът да
е бил владелец на имотите през целия период, в който се твърди, че са извършени
подобренията – 1992 -2010 г. Вън от представените по делото два договора за
наем, надлежно оспорени от ответника респ. не са незаявени доказателствени
искания или ангажирани други доказателства по повод оспорването извод в подобен
смисъл настоящият съдебен състав не може да обоснове.
Видно от доказателствата по
делото ответникът се легитимира като съсобственик на парцела, в които са изградени
процесните имоти посредством два разпоредителни
договора за дарение и за покупко-продажба на 19.05.1994 г. Няма данни по делото
на същия преди тази дата да му е учредявано валидно право на строеж върху този
недвижим имот, който да го легитимира като собственик на сградата по арг. на чл. 63 от ЗС. При липсата на данни за валидно
учредено право на строеж, съобразно правилото на чл. 92 от ЗС собственикът на
земята се легитимира като собственик и на сградата с оглед липсата на изрично отбелязване
в двата представени нотариални акта, че същата няма да стане собственост на приобретателя. Страните по делото не спорят, че към
19.05.1994 г. сградата /блокът/ е бил изграден на етап „груб строеж”, а това
обстоятелство се установява и от представения констативен протокол по чл. 181
ал.1 от ЗУТ. Установява се и от представения от ищеца протокол от 16.05.1992
г., съгласно който е получил владението на двата имота, изградени в „груб
строеж”. При тези данни по делото настоящият съдебен състав намира, че
претенцията за подобрения на ищеца, изразяващи се в заплащане на „грубия
строеж” е неоснователна на още едно основание – липса на пасивна
материалноправна легитимация на ответника. Това е така, защото разпоредбите на
чл. 72 – 74 от ЗС регулират правоотношенията, породени от неоснователното
обогатяване на собственика с подобренията, извършени от владелеца на вещта
/решение 569/27.07.2010 г. по гр. д. 693/2009 г. на Първо ГО на ВКС/. Правото
да се търси обезщетение за сторените подобрения има облигационен характер /т.6
от ППВС 6/1974 г., решение 122/02.07.2015 г. на ВКС, Първо ГО, по гр.д.
291/2015 г./, поради което с прехвърляне на вещното право на собственост от
един правен субект към друг не преминава облигационното задължение на праводателя към приобретателя,
изразяващо се в заплащане на сторените, до датата на прехвърляне на
собствеността, в имота му подобрения от трето лице. Иначе казано, за да се
определи легитимираният да отговаря за заплащане на сторени подобрения следва
да се има предвид, че релевантният затова момент е моментът на извършване на
тези подобрения, тъй като при последващо прехвърляне преобретателят заплаща
цената им и същият не е реализирал неоснователно обогатяване за сметка на
подобрителя / решение 283/30.06.2010 г. по дело 1173/2009 г. на ВКС, Второ ГО,
решение 79/05.02.2009 г. по гр.д. 5723/07 г., Трето ГО на ВКС, решение
1162/18.11.2008 г по гр. д. 4998/07 г. на Второ ГО на ВКС и др./.
Следва да се има предвид и
обстоятелството, че вън от представените по делото оспорени два броя договори
за наем и описи към тях ищецът не е ангажирал каквито и да е доказателства,
установяващи факта на самото извършване на претендираните
подобрения.
Не без значение за крайния
изход на спора по делото е и фактът, че „подобренията” по смисъла на закона
означават нововъведения в един имот, при който с оглед вложените труд, средства и материали са довели до
увеличаване на неговата стойност. С оглед разясненията, дадени в т. 8 от ППВС
6/74 г. ако същите могат да бъдат отделени без съществено увреждане на имота
нямат характер на подобрения и не подлежат на обезщетяване. Значителна част от претендираните от ищеца „подобрения” съставляват движими
вещи, които могат да се отделят без особени затруднения от имота – климатици,
шкафове, радиатори, маси, столове, лампиони, бойлер, огледало, вана, дървени
врати, СОТ система и т.н.
По тези изложени съображения
настоящият съдебен състав намира заявените от ищеца искове за неоснователни и
недоказани.
При този изход на спора и с оглед изричната
претенция на ответника за присъждане на разноски, съдът намира, че на основание
чл.78 ал.3 от ГПК на същия следва да бъде присъдена сумата от 6000 лв. –
разноски, съобразно списъка по чл. 80 от ГПК /стр. 81/ и доказателствата за
реалното заплащане на сумата /стр. 82/.
Водим от горното Софийски градски съд, I-19 състав:
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените
искове на „Р.” ООД, ЕИК *********, със съдебен адрес:***, ст. 423 – адв. Г.К. срещу ЖСК „Б.Х.”, ЕИК *********, с адрес: гр.
София, ул. „******** с правно основание чл. 74 ал.2 от ЗС за заплащане на сумите
от по 36 000 лв. - увеличената стойност на имоти – ап. 114 и ап. 115,
находящи се в гр. София, ж.к. „*********, вх. К, вследствие на извършените в тях
от него подобрения като неоснователни, частични претенции, при пълни заявени
размери от по 143 000 лв.
ОСЪЖДА „Р.” ООД, ЕИК *********, със съдебен адрес:***, ст. 423 – адв. Г.К. да заплати на ЖСК „Б.Х.”, ЕИК *********, с адрес:
гр. София, ул. „********** на основание чл. 78 ал.3 от ГПК сумата от 6 000 лв.
– разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи
на въззивно обжалване пред САС, в двуседмичен срок,
считано от съобщението до страните, че е изготвено.
СЪДИЯ: