Р е Ш Е
Н И Е
№
гр. Плевен, 10.05.2019 г.
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Плевенски окръжен
съд, ІІІ - ти състав, гражданска колегия
в публично заседание на единадесети април през две хиляди и деветнадесета
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕКАТЕРИНА ПАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:
МЕТОДИ ЗДРАВКОВ
ЖАНЕТА
ДИМИТРОВА
при
секретаря анелия докузова
в
присъствието на Прокурора
като
разгледа докладваното от съдията Ж. Димитрова в.гр.д. N 192 по описа за 2019 г., на основание данните по делото и закона, за да се
произнесе, взе предвид:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С
решение № 246/06.02.2019 г. по гр.д. № 5784/2018 г. Плевенският районен
съд е отхвърлил като неоснователен и
недоказан предявеният от П.Р.П. с
посочени ЕГН и адрес в с. В., К.И.П. с посочени ЕГН ********** и адрес в гр. П. и Е.И.Т. с посочени ЕГН и
адрес в с. В. чрез пълномощника им
адвокат В.К. при ПлАК против М.И.Х. с
посочени ЕГН и адрес *** и П.С.Ц. с посочени ЕГН и адрес *** иск с правно основание чл. 124 ал.1 пр. 2 от ГПК за признаване на установено по отношение на
ответниците, че с факта на съдебната
делба, приключила с решение №1866/03.11.2017 г. по дело №8310/2016 г. на ПлРС договор
за аренда на недвижим имот - земеделска земя, акт № ** том ** рег. №** от ** г.
на нотариус С. Л., вписан с вх.рег.№** на ** г. Акт № **, том ** дело № **/**
г. на СВ – П. се прекратява за частите от арендувания имот, които се поставят в
дял като самостоятелно обособени новообразувани поземлени имоти за ищците,
както следва: за П.Р.П. – нива с площ от 3,000 дка, от които 2,931 дка ** кат.
и 0,069 дка ** кат., находяща се в м. „***“, съставляваща имот № ** по плана за
земеразделяне на с. В., при граници и съседи по скица подробно описани от ПРС; за
К.И.П. – нива с площ от 3,000 дка, от
които 2,931 дка VІ кат. и 0,069 дка ІІІ кат., находяща се в м. „***“,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне на с.В., при граници и съседи
по скица подробно описани от ПРС; за Е.И.Т. – нива с площ от 3,000 дка, от
който 2,931 дка VІ кат. и 0,069 дка ІІІ кат., находяща се в м. „***“,
съставляваща имот №*** по плана за земеразделяне на с. В., при граници и съседи
по скица подробно описани от ПРС.
Със
същото решение ПРС е осъдил на основание
чл. 78 ал. 3 от ГПК ищците П.Р.П., К.И.П. и Е.И.Т.
за заплатят на ответниците М.И.Х. и П.С.Ц.
направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 300 лв..
Недоволни
от така постановеното решение, с което е отхвърлен предявения от тях иск са останали
въззивниците П.Р.П., К.И.П. и Е.И.Т., които чрез пълномощника си адвокат В.К. го обжалват
пред въззивния съд. В жалбата се твърди, че решението на районния съд е
неправилно, незаконосъобразно и необосновано се излагат доводи в тази насока. Според
въззивниците неправилно ПРС е приел, че и намира приложение разпоредбата на чл.
17 от ЗАЗ и след приключване на делбата същите имат качество на приобретатели
на новообразуваните имоти. Според тях не е налице извършена прехвърлителна
сделка, тъй като преди извършване на делбата същите са имали качеството на
собственици на идеални части от делбените имоти, а арендаторът М.Х. не е
заместен като страна по договора и остава такъв. Според ищците не са налице
основанията на чл. 17 ал. 3 от ЗАЗ и за тях не съществува задължение да
уведомят арендатора за настъпилото заместване, тъй като ищците не са заместили
арендатора по договора и същият няма качеството на последващ арендодател.
Въззивниците считат, че неправилно ПРС не е обсъдил и второто основание за
прекратяване на договора, а именно обстоятелството, че след ликвидиране на
съсобствеността отношенията между бившите съсобственици не би могло да се
уреждат по реда на чл. 30 ал. 3 от ЗС и чл. 3 ал. 4 пр. 4 от ЗАЗ, тъй като след
извършване на делбата всеки от тях става изключителен собственик на разпределения
му в дял имот. Въззивниците считат, че след като новообразуваните имоти, на
които се явяват изключителни собственици не са били предмет на договора на
аренда, същият няма действие за тях и следва да се счита прекратен, като
празнотата в закона в тази насока следва да бъде заместена от принципа на
справедливостта. Иска се от въззивния съд да отмени решението на
първоинстанционния съд и да постанови друго, с което да уважи предявения иск
като присъди в полза на въззивниците направените по делото разноски. С
въззивната жалба се представя квитанция за внесена държавна такса по сметка на
ПОС в размер на 25 лв..
В срока
за отговор по чл. 263 ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемите М.И.Х. и П.С.Ц., депозиран от пълномощника им адвокат Н.Д.
от ПлАК, в който се оспорва изцяло
основателността на въззивната жалба. Развиват се подробни доводи за приложението
на разпоредбите на чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ по отношение на процесния договор за
аренда, сключен на 20.01.2014 г. съгласно действащите към този момент
разпоредби на ЗАЗ, като се поддържа, че извършването на делбата не води
автоматично до прекратяване на договора за аренда, тъй като не е сред
основанията, предвидени в закона водещи до прекратяване на договора. Поддържа
се, че делбата има вещно-прехвърлителен ефект за съсобствениците на делбените имоти и договорът за аренда
запазва своето действие и спрямо новообразуваните имоти след делбата по силата
на чл. 17 от ЗАЗ, като единствено следва да се счита за променен арендодателя.
Поддържа се, че след като делбата е вписана след вписване на договора за
аренда, договорът за аренда е противопоставим на ищците, които са придобили
като изключителни собственици новообразувани части от делбените имоти. В
заключение се иска от съда да отхвърли въззивната жалба като неоснователна и да
потвърди решението на първоинстанционния съд, като присъди в полза на
въззиваемите направените пред въззивната инстанция разноски.
В
съдебно заседание въззивниците чрез пълномощника си адвокат К. поддържат
въззивната жалба. С допълнителна молба представят относима съдебна практика на
ОС – Враца.
Въззиваемите
чрез пълномощника си адвокат Д. поддържат писмения отговор и оспорват
въззивнана жалба.
Окръжният
съд, като обсъди оплакванията,
изложени в жалбата, взе предвид направените доводи, прецени събраните пред
първата инстанция доказателства в тяхната съвкупност и по отделно и съобрази
изискванията на закона, намира за
установено следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259
от ГПК, допустима е и следва да бъде разгледана по същество.
Производството
по делото пред Плевенския районен съд е образувано по предявен иск с правно
основание чл. 124 ал. 1 от ГПК за установяване несъществуване на договорно
правоотношение между страните по силата на договор за аренда, сключен на *** г.
от съсобственика М.И.Х., в качеството на арендодател с арендатора П.С.Ц., с
нотариална заверка на подписите на страните от нотариус С.Л., вписан в СВ -
Плевен на ** г. поради прекратяването му по отношение на всеки от придобитите
от ищците в индивидуална собственост имоти, съставляващи имоти с №№ **, ** и ** по плана за земеразделяне на с. В., общ. П., след извършване на съдебна
делба с влязло в сила съдебно решение по гр.д. № **/** г. по описа на ПРС.
Според ищците договорът за аренда по отношение на новообразуваните имоти е
прекратен, считано от датата на влизане в сила на делбеното решение по
посоченото дело – ** г., тъй като имотите предмет на договора на аренда са
престанали да съществуват във вида, в който са били към момента на сключване на
договора като площ и граници, всеки от ищците е станал изключителен собственик
на новообразувания делбен имот и отношенията между страните не би могло да се
уреждат занапред по реда на чл. 30 ал. 3 от ЗС съгласно чл. 3 ал. 4 от
ЗАЗ.
По делото в първата инстанция е депозиран
писмен отговор по реда на чл. 131 ГПК от ответниците М.И.Х. и П.С.Ц., в който се
оспорва допустимостта и основателността
на предявения иск. Според ответниците искът е недопустим, тъй като
предявяването му не е изрично предвидено в закона съгласно изискванията на чл.
124 ал. 4 от ГПК. Алтернативно ответниците възразяват, че отношенията между
страните по договора за аренда след извършване на делбата се запазват, тъй като
са валидно възникнали при действието на чл. 3 ал. 4 от ЗАЗ, а извършването на
делбата не е сред основанията водещи до автоматично прекратяване на договора за
аренда.
ПРС е приел, че искът е допустим, тъй като съгласно
чл. 124 ал. 1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това. За да
отхвърли предявеният иск Плевенският районен съд е приел, че процесният договор за
аренда е действителен, тъй като е сключен съобразно изискванията на чл. 3 ал. 1
от ЗАЗ – в писмена форма, с нотариална заверка на подписите и е надлежно вписан
в нотариалните книги на СВ, както и че същият е вписан преди вписване на ИМ за делба на недвижимите
имоти, предмет на договора. Съдът е приел, че са приложими разпоредбите на чл.
17 ал. 2 и ал. 3 от ЗАЗ като последици от извършване на делбата, облигационните
отношения между собствениците на новообразуваните след делбата имоти и
арендаторът се запазват, като единствено приобретателите имат задължение да уведомят незабавно
арендатора за настъпилото заместване, тъй като до получаване на съобщението за
заместване арендаторът дължи изпълнение на предишния арендодател и това
изпълнение е противопоставимо на приобретателите. ПРС
е извел извода, че след делбата на земеделската земя
и обособяването на новите имоти договорът за аренда продължава своето действие
върху новообразуваните имоти до изтичането му, тъй като делбата не е сред основанията
за прекратяване на договор за аренда изчерпателно посочените в чл. 27 и сл. от
ЗАЗ.
Съгласно разпоредбата на чл.
269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта в обжалваната му част, като останалите въпроси той е ограничен
от посоченото в жалбата.
Въззиввният съд съдът споделя
правният извод на ПРС за допустимост на предявения иск за установяване на
несъществуване към датата на подаване на исковата молба на договорно
правоотношение между страните по договор за аренда по отношение на конкретните
три новообразувани след извършена делба имоти поради прекратяването му според
ищците с факта на делбата, като приема, че макар и петитумът на исковата молба
да е непрецизно формулиран предявяването на иск за несъществуване на договорно
правоотношение е изрично предвидено в разпоредбата на чл. 124 ал. 1 пр. 3 от ГПК.
Спорно по делото във
въззивната инстанция с оглед изложеното във въззивната жалба е правилен ли е
правния извод на ПРС за съществуване на валидно договорно правоотношение между
страните по силата на договор за аренда, сключен на 20.01.2014 г. от
съсобственика М.И.Х., в качеството на арендодател с арендатора П.С.Ц. по
отношение на новообразуваните след извършване на делбата с влязло в сила
решение по гр.д. № 8310/2016 г. по описа на ПРС три имота, поставени в дял на
всеки от ищците, които имоти са подробно описани в исковата молба и са
образувани след разделяне на един от
делбените имоти.
От представените по делото в
първата инстанция писмени доказателства безспорно се установява, че по силата
на договор за аренда, сключен на *** г.
между М.И.Х., в качеството на арендодател и П.С.Ц., в качеството на
арендатор, с нотариална заверка на подписите на страните, надлежно вписан в СВ
– Плевен на *** г. са възникнали облигационни
отношения с предмет 4 имота с обща площ 51,761 дка, находящи се в землището на
с. В., общ. П., обл. П. за срок от 15
стопански години, считано от *** г., един от които имоти е ПИ с № *** с площ
17,996 дка, с начин на трайно ползване: нива в местността „****“ в землището на
с. В..
По делото липсват писмени
доказателсва, но страните не спорят, че земеделските земи, предмет на договора
за аренда са били съсобствени между въззивниците и въззиваемия Х. към датата на
сключване на договора за аренда от страна на въззиваемия, както и че същите
земи са били предмет на делбено дело,
водено пред ПРС като гр.д. № 8310/2016 г. по описа
на съда.
Не се
спори, а и от представените по делото в първата инстанция писмени доказателства
безспорно се установява, че с влязло в законна сила на 24.02.2***018 г. решение
№ 1866/03.11.2017 г. по гр.д. № 8310/2016 г. по описа на ПРС, вписано в СВ на
13.03.2018 г. всеки от въззивниците е станал изключителен собственик на
разпределен в дял делбен недвижим имот, както следва: П.Р.П. е станала собственик на нива с площ от 3,000
дка в м. „***“, съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне на с. В., при
граници и съседи по скица подробно описани в решението; К.И.П. е станал
собственик на нива с площ от 3,000 дка в м. „****“, съставляваща имот № **** по
плана за земеразделяне на с. В., при граници и съседи по скица подробно описани
в решението и Е.И.Т. е станала
собственик на нива с площ от 3,000 дка в м. „****“, съставляваща имот № **** по
плана за земеразделяне на с. В., при граници и съседи по скица подробно описани
в решението.
При съобразяване на така
установената по делото фактическа обстановка, въззивният съд в мнозинството си
приема, че по силата на закона чл. 17 ал. 1 и ал. 2 от ЗАЗ заместването на арендодателя от приоблетателя настъпва
с факта на ликвидиране на
съсобствеността между съсобствениците за
целия оставащ период от договора, тъй като
договорът за аренда е вписан преди извършване на делбата, респ. преди вписване
на решението за извъшване на делбата. По силата на
императивната законова разпоредба при промяна на
собствеността, новият собственик е длъжен да търпи действието на съществуващия аренден
договор и да изпълнява задълженията си на страна по него, в това число да осигури
възможност за безпрепятственото му ползване от арендатора върху чиито права да ползва
имотите за срока на договора промяната в собствеността не рефлектира. Извършването на делба по
отношение на арендуваните имоти или част от тях чрез образуване на нови имоти с
различни граници и площ не е сред основанията за прекратяване на договора за
аренда, изрично предведени в чл. 27 от
ЗАЗ и след като договорът е валидно възникнал преди извършване на делбата при
спазване на действащите към този момент разпоредби на ЗАЗ, то същият запазва
действието си между страните и след извършване на делбата до изтичане на срока
на договора при условията на чл. 17 ал. 1 и ал. 2 от ЗАЗ. Съдът приема, че облигационното
правоотношение продължава да съществува от обективна страна към момента на вписване
на решението за делбата с оглед действието на вписването в имотния регистър на
договора за възмездно ползване на имотите във вида на учреденото такова по
договора за аренда за арендатора и има обвързващо действие спрямо приобретателя
на тези имоти, който замества арендодателя. Делбата
е акт, уговорен от всички съсобственици или издаден от съда при участието на
всички съсобственици, по силата на който съществуващата между тях съсобственост
се прекратява и замества с отделни права на собственост върху върху отделни
обекти, представляващи реални части от общия имот или от отделни имоти от
няколко общо притежавани имущества, съразмерно с досегашните дялове на
съсобствениците. Решението за извършване
на делбата по чл. 353 от ГПК не е разпоредителна сделка, но има същите
вещноправни последици по отношение на идеалните части от имота на останалите
съсобственици, които се прехвърлят в изключителна собственост на съделителя при
извършване на делбата. В този смисъл от момента на извършване на делбата и
вписване на решението на делба по отношение на придобитите от съделителя
идеални части от новообразувания имот, които са били собственост на останалите
съделители преди извършване на делбата, правата и задълженията на арендатора се
запазват в своя обхват и обем и по отношение на новообразуваните от арендувания
имот при делбата имоти, но спрямо приобретателя на имотите задълженията на
арендатора възникват след получаване на уведомлението за извършване на делбата.
Обстоятелството, че след ликвидиране на съсобствеността върху имотите, предмет
на договора за аренда отношенията между бившите съсобственици не биха могли да
се уреждат по реда на чл. 30 ал. 3 от ЗС и чл. 3 ал. 4 пр. 4 от ЗАЗ не води до извод за
прекратяване на договора за аренда с факта на делбата, тъй като съгласно
чл. 17 ал. 3 от ЗАЗ след извършване на делбата
и изпращане на уведомлението за извършването й до арендатора приобретателите на
новообразуваните имоти, част от арендуваните встъпват в правата на арендодателя
по отношение на тези имоти и отношенията между тях и арендатора се уреждат пряко
съгласно клаузите на договора. Въззивният съдебен състав съобрази представеното
от въззивниците решение по в.гр.д. № 840/2015 г. на ОС - Враца, в което е
прието, че с факта на извършване на доброволна делба договора за аренда се
прекратява поради това, че е прекратена съсобствеността върху имота, предмет на
договора, както и поради това, че е прекратен обекта на договора за аренда като
самостоятелен обект и същият е престанал да съществува в първоначалните си вид,
площ, граници, а образуваните нови имоти са различни от първоначалния, но
доколкото мнозинството от възззивният състав не се съгласи с тези правни
изводи, същата не се възприе по делото.
Като съобрази гореизложеното,
въззивният съд приема, че искът с правно основание чл. 124 ал. 1 от ГПК се явяват недоказан
по основание и следва да бъде отхвърлен със законните от това правни последици.
С оглед отхвърлянето на въззивната
жалба в полза на въззивниците не се дължат разноски. Въззиваемите не са представили
доказателства за извършване на разноски във въззивната инстанция, поради което
разноски в тяхна полза също не следва да бъдат присъждани.
Водим от горното, Окръжният съд
Р е ш и:
потвърждава решение № 246/06.02.2019 г. по
гр.д. № 5784/2018 г. на Плевенския районен съд.
решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване при условията
на чл. 280 ал. 3 т. 1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: