РЕШЕНИЕ
№ 1500
гр. Плевен, 21.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на десети декември през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Христо Ст. Томов
при участието на секретаря РУМЯНА ИЛК. КОНОВА
като разгледа докладваното от Христо Ст. Томов Гражданско дело №
20214430106401 по описа за 2021 година
и на основание данните по делото и закона, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Постъпила е искова молба от П. Р. П. от ***, К. ИВ. П. от *** и ЕЛ. ИВ.
Т. от *** против М. ИВ. ХР. и П. СТ. Ц., и двамата от гр. П.. В молбата се
твърди, че ищците и М.Х. били съсобственици на следните недвижими имоти
в землището на ***: 1/ Нива с площ от 19, 001 дка., от които 12, 874 дка.
трета категория и 6, 127 дка. пета категория, в местността „******“,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне; 2/ Нива с площ от 17,
996 дка., от които 17, 582 дка. шеста категория и 0, 414 дка. трета категория, в
местността „***“, съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне, 3/
Нива с площ от 12, 503 дка., трета категория, в местността „***“,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне; и 4/ Нива с площ от 2,
257 дка., четвърта категория, в местността „***“, съставляваща имот № ***
по плана за земеразделяне. Твърди се, че на *** год. М.Х. като един от
съсобствениците е сключил договор за аренда на недвижим имот- земеделска
земя, вписан в ***-П., за срок от 15 години, считано от 01. 10. 2017 год., като
арендатор по договора е ответницата П.Ц.. Твърди се, че с решение от ***
1
год., в сила от *** год., по гр. дело № ***/ *** год. на Плевенския районен
съд, съдът е разпределил допуснатите до делба недвижими имоти по реда на
чл.353 от ГПК, като ищецът К. ИВ. П. е получил в дял I нива с площ от 3, 000
дка., /2, 931 дка. шеста категория и 0, 069 дка. трета категория/, находяща се в
м. „***“, съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне на ***, при
граници и съседи по скица: имот № ***- нива на „***“ АД, имот № ***-
полски път на Община ***, имот № ***- нива на наследниците на *** и
други, имот № ***- нива на ***, на стойност 2 490, 00 лв., понастоящем
имотът е с идентификатор ***.; ищцата П. Р. П. е получила в дял ІI нива с
площ от 3, 000 дка., /2, 931 дка. шеста категория и 0, 069 дка. трета
категория/, находяща се в м. „***“, съставляваща имот № *** по плана за
земеразделяне на ***, при граници и съседи по скица: имот № ***- нива на
наследниците на *** и други, имот № ***- полски път на Община ***, имот
№ ***- нива на наследниците на *** и други, имот № ***- нива на ***, на
стойност 2 490, 00 лв., понастоящем имотът е с идентификатор ***., а ищцата
ЕЛ. ИВ. Т. е получила в дял III нива с площ от 3, 000 дка., /2, 931 дка. шеста
категория и 0, 069 дка. трета категория/, находяща се в м. „***“,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне на ***, при граници и
съседи по скица: имот № ***- нива на наследниците на *** и други, имот №
***- полски път на Община ***, имот № ***- нива на наследниците на Г. П.
Д. и други, имот № ***- нива на ***, на стойност 2 490, 00 лв., понастоящем
имотът е с идентификатор ***. Твърди се, че след извършване на съдебната
делба тримата ищци са станали изключителни собственици на описаните
имоти, заместили са арендодателя и стават страни по договора за аренда.
Сочи се, че с покана, изпратена по ***, изх. №*** год., ответницата П.Ц. е
била уведомена, че ищците са собственици на реални части по 3, 000 дка. за
всеки, като се твърди, че арендаторът се е съгласил с поисканото увеличение
на арендното плащане от 20, 00 лв. на 50, 00 лв. на декар. Сочи се, че за
стопанските 2017/ *** и ***/ 2019 год. арендаторът не е заплатил арендното
плащане в уговорения срок, а и три месеца след изтичането му /31. 03. 2019
год. за стопанската 2017/ *** год. и 31. 03. 2020 год. за стопанската ***/ 2019
год./, поради което за ищците е нали правен интерес да искат разваляне на
договора за аренда. Твърди се, че арендаторът многократно е уведомяван за
настъпилото заместване. Твърди се, че ответникът не е изпълнил
задължението си за заплащане на арендната вноска в договорения срок, като
2
забавил плащането й за повече от три месеца, което съгласно чл. 28 ал. 1 изр.
1 от ЗАЗ е основание за разваляне на арендния договор. В заключение ищците
молят съда да постанови решение, с което да развали сключения на *** год.
договор за аренда на недвижим имот- земеделска земя, представляващ акт
***, ***, рег. № *** от *** год. на *** ***, вписан в ***- П. с вх.№ ***/ ***
год., ***, акт № ***, дело № ***/ *** год. поради забавяне плащането на
арендното плащане за стопанските 2017/ *** и ***/ 2019 година с повече от
три месеца, по отношение на следните имоти: 1/ поземлен имот с
идентификатор ***. по *** на ***, общ. ***, обл. П., одобрени със заповед №
*** год. на ИД на ***, адрес на поземления имот- местност „***“, с площ на
имота по скица № *** год. на ***- П. от 3 000 кв. м., трайно предназначение
на територията- земеделска; начин на трайно ползване- нива; категория на
земята- шеста; номер по предходен план- ***, при граници и съседи на целия
поземлен имот:***., ***., ***., ***.; 2/ поземлен имот с идентификатор ***.
по *** на ***, общ.***, обл.П., одобрени със заповед № *** год. на ИД на ***,
адрес на поземления имот- местност „***“, с площ на имота по скица №***
год. на ***- П. от 3 000 кв.м., трайно предназначение на територията-
земеделска; начин на трайно ползване- нива; категория на земята- шеста;
номер по предходен план- ***, при граници и съседи на целия поземлен имот:
***., ***., ***., ***.; 3/ поземлен имот с идентификатор ***. по *** на ***,
общ. ***, обл. П., одобрени със заповед № *** год. на ИД на ***, адрес на
ПИ- местност „***“, с площ на имота по скица № *** год. на ***- П. от 3 000
кв. м., трайно предназначение на територията- земеделска; начин на трайно
ползване- нива; категория на земята- шеста; номер по предходен план- ***,
при граници и съседи на целия поземлен имот: ***., ***., ***., ***., както и
да се осъди ответницата П. СТ. Ц. да върне принадлежащия на всеки от
ищците имот в състоянието, в което го е приела. Претендира се присъждане
на направените деловодни разноски.
С влязло в сила определение от 04. 11. 2021 год. е прекратено
производството по делото по отношение на ответника М. ИВ. ХР..
Ответницата П. СТ. Ц., чрез своя процесуален представител, ангажира
становище, че исковата молба е неоснователна.
Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни
доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено
3
следното:
Безспорно по делото е, че на *** год. между М. ИВ. ХР. от гр. П. като
арендодател и П. СТ. Ц. от гр. П. като арендатор е бил сключен договор за
аренда на земеделска земя, вписан в *** гр. П. с акт № ***, ***, дело № ***/
***, с вх. рег. № *** от ***. *** год. Видно е, че предмет на договора са били
четири земеделски имота в землището на *** с обща площ 51,761 дка., сред
които и нива с площ 17, 996 дка., шеста и трета категория, м. „***“,
съставляваща имот № *** по картата на землището. Видно е, че договорът е
бил сключен за 15 стопански години, като е било уговорено, че първата
стопанска година започва от 01. 10. 2017 год. Видно е, че арендното плащане
е било определено в размер на 20 лв./ дка. за стопанска година. Видно е, че
страните са се уговорили, че плащането ще се извършва в срок до 31
декември на календарната година, за която се отнася съответната стопанска
година.
Безспорно по делото е, че след сключването на горния аренден договор
е било постановено и влязло в сила решение № ***/ *** год. по гр. дело №
***/ *** год. по описа на Плевенския районен съд, с което след разделянето
на нива с площ 17, 996 дка., шеста и трета категория, м. „***“, съставляваща
имот № *** по картата на землището на *** всеки от съделителите П. Р. П.,
К.И. П., ЕЛ. ИВ. Т. и А. *** А. е получил в дял новообразуван имот с площ 3,
000 дка., а в дял на съделителя М. ИВ. ХР. е поставен в дял новообразуван
имот от 5, 996 дка. По този начин ищцата П. Р. П. е станала собственик на
нива с площ от 3, 000 дка., съставляваща имот № *** по плана за
земеразделяне на ***, ищецът К. ИВ. П. е станал собственик на нива с площ
от 3, 000 дка., съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне на ***, а
ищцата ЕЛ. ИВ. Т. е станала собственик на нива с площ от 3, 000 дка.,
съставляваща имот № *** по плана за земеразделяне на ***.
Така настъпилата промяна в собствеността води до приложение на
разпоредбата на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ: заместването на арендодателя от
приобретателя настъпва с факта на ликвидиране на съсобствеността между
съсобствениците за целия оставащ период от договора, тъй като договорът за
аренда е вписан преди извършване на делбата, респ. преди вписване на
решението за извършване на делбата. Извършването на делба по отношение
на арендуваните имоти или част от тях чрез образуване на нови имоти с
4
различни граници и площ не е сред основанията за прекратяване на договора
за аренда, изрично предведени в чл. 27 от ЗАЗ и след като договорът е
валидно възникнал преди извършване на делбата при спазване на
действащите към този момент разпоредби на ЗАЗ, то същият запазва
действието си между страните и след извършване на делбата до изтичане на
срока на договора при условията на чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ. Оттук следва изводът,
че ищците са заместили арендодателя М. ИВ. ХР. в процесното арендно
правоотношение в частта досежно придобитите от тях новообразувани
земеделски имоти, а оттам притежават необходимата активна
материалноправна и процесуална легитимация да претендират разваляне на
сключения аренден договор по съдебен ред.
По делото е приложено предложение от ищците, изпратено до
ответницата чрез „***“ с дата ***. *** год. Видно от съдържанието на това
предложение е, че в него не е отразено за кой земеделски имот- предмет на
арендния договор се отнася заместването, поради което няма основание
същото да се приеме за уведомление по смисъла на чл. 17 ал. 3 от ЗАЗ. Освен
това в предложението не се споменава за неизпълнение на задължения на
адресата за заплащане на арендни вноски и със същото не се дава срок за
изпълнение на длъжника. В този смисъл същото следва да се разглежда
единствено като искане за изменение на клаузи на арендния договор по реда
на чл. 16 от ЗАЗ и по- конкретно за увеличение на арендната цена съобразно
променените икономически условия. По делото няма данни страните да са
постигнали допълнително споразумение съобразно предложеното изменение
на арендната цена /чрез увеличение от договорените 20 лв. на предложените
50 лв. на дка./, няма и постановено съдебно решение в производство по чл. 16
ал. 5 от ЗАЗ. Независимо от това няма основание да се приеме, че
ответницата е била в неведение относно действителните собственици на
образуваните имоти след разделянето на процесната нива с площ 17, 996 дка.,
шеста и трета категория, м. „***“, съставляваща имот № *** по картата на
землището на ***, доколкото видно от данните по делото същата е била
страна по образуваното гр. дело № ***/ *** год. по описа на Плевенския
районен съд, което е имало за предмет иск по чл. 124 ал. 1 от ГПК за
установяване факта на прекратяване действието на арендния договор от ***
год. за имотите на ищците П. Р. П., К.И. П. и ЕЛ. ИВ. Т. вследствие
извършената съдебна делба.
5
Безспорно по делото е, че на падежите, уговорени в чл. 2 ал. 2 от
процесния аренден договор, ответницата не е заплатила на ищците
дължимото се съгласно договора арендно плащане за стопанските 2017/ ***
год. и ***/ 2019 год. Видно от обясненията на ищците в съдебно заседание,
дадени по реда на чл. 176 от ГПК, всички дължими суми за процесните две
стопански години, както и за последващите такива- 2019/ 2020 и 2020/ 2021
год.- са им изплатени от ответницата през настоящата година, като
преведените суми са в размер на по 50 лв./ дка.
При така установените обстоятелства съдът приема, че предявените от
ищците конститутивни искове по чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ се явяват неоснователни.
Безспорно установеният факт, че ответницата като арендатор е изплатила
дължимите арендни вноски за две стопански години със закъснение повече от
три месеца само по себе си не представлява основание за разваляне на
съществуващия между страните аренден договор. На първо място в тази
връзка следва да се имат предвид разясненията, дадени в Постановление № 3/
29. 03. 1973 год. по гр. дело № 2/ 1973 год. на Пленума на ВС на РБ, което не
е загубило своята актуалност и е задължително за съдилищата. В това
постановление ясно е посочено, че по системата на облигационното право на
Република България основен принцип е изпълнението на поетите по договора
задължения, постигането на тези реални цели, които страните са преследвали
със сключването на договора. С оглед на това при спорове във връзка с
неизпълнение на договорите следва да се изхожда от възможностите за
тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато
неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на
договореното. Именно за това е предвидено задължение за кредитора и при
виновно неизпълнение на договора от страна на длъжника да му даде
подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който договорът да се
смята за развален (чл. 87 ал. 1 от ЗЗД). От същата идея изхожда и правилото
на чл. 87 ал. 3 от ЗЗД, според което не е допустимо разваляне на договор, с
който се прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти, ако ответникът предложи изпълнение в течение на
процеса. В такъв случай съдът, пред който е отнесен спорът, може според
обстоятелствата да даде срок за изпълнение. Не на последно място, израз на
същото основно начало е и разпоредбата на чл. 87 ал. 4 от ЗЗД, според която
не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от
6
задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора.
В конкретния случай се установява, че не е налице пълно неизпълнение
на задължението на ответницата като арендатор, а се касае за неточно
изпълнение във времево отношение /забавено изпълнение/. Тук е мястото да
се отбележи, че освен поведението на ответницата има и обективни причини
за този неправомерен резултат. От извършената служебна справка в съдебно-
деловодната система на Плевенския районен съд се установява, че през
периода от ***. *** год. до *** год. между страните е било водено гр. дело №
***/ *** год. Същото е било образувано по иск на ищците П. Р. П., К.И. П. и
ЕЛ. ИВ. Т. за установяване на факта на прекратяване на процесния аренден
договор. При условие, че е съществувала неяснота относно съществуването
на валидно облигационно правоотношение между страните и висящ съдебен
спор не може да се приеме, че забавянето на ответницата през този период се
е дължало само на нейна вина. Не на последно място следва да се съобрази
обстоятелството, че ответницата е заплатила арендните вноски както за
процесните две стопански години 2017/ *** и ***/ 2019 год., така и за
последващите такива- 2019/ 2020 и 2020/ 2021 год. в увеличен размер- 50 лв./
дка. независимо от това, че за нея не е съществувало такова задължение било
по силата на сключено допълнително споразумение за изменение на арендния
договор, било по силата на съдебен акт, постановен по реда на чл. 16 ал. 5 от
ЗАЗ. Следователно ответницата е отчела промяната в икономическите
условия и по- конкретно изменението на размера на пазарния наем на
земеделските имоти и доброволно е изплатила дължимите се суми, а ищците
са приели без възражения изпълнението.
Съобразявайки гореизложеното, съдът приема, че предвид
обстоятелствата по делото е правно и житейски неоправдано да се приложи
предвидената в закона крайна мярка за прекратяване на облигационното
правоотношение чрез разваляне поради неизпълнение. Ето защо предявените
искове по чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ във вр. с чл. 87 и сл. от ЗЗД за разваляне на
сключения на *** год. договор за аренда на недвижим имот- земеделска земя,
представляващ акт ***, ***, рег. № *** от *** год. на *** ***, вписан в ***-
П. с вх.№ ***/ *** год., ***, акт № ***, дело № ***/ *** год. в частта досежно
притежаваните от ищците земеделски имоти се явяват неоснователни и
следва да се отхвърлят.
7
Като неоснователни следва да се отхвърлят и претенциите по чл. 30 ал.
1 от ЗАЗ, доколкото същите имат акцесорен характер и са обусловени от
изхода по главния иск- този за развалянето на арендния договор.
При този изход на делото и на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК ищците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ответницата направените деловодни
разноски в размер на 100 лв.
По тези съображения Плевенският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от П. Р. П. от *** против
П. СТ. Ц. от гр. П. иск по чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ за разваляне на сключения на
*** год. договор за аренда на недвижим имот- земеделска земя,
представляващ акт ***, ***, рег. № *** от *** год. на *** ***, вписан в ***-
П. с вх.№ ***/ *** год., ***, акт № ***, дело № ***/ *** год. в частта досежно
поземлен имот с идентификатор ***. по *** на ***, общ. ***, обл. П.,
одобрени със заповед № *** год. на ИД на ***, адрес на поземления имот-
местност „***“, с площ на имота по скица № *** год. на ***- П. от 3 000 кв.
м., трайно предназначение на територията- земеделска; начин на трайно
ползване- нива; категория на земята- шеста; номер по предходен план- ***,
при граници и съседи на целия поземлен имот:***., ***., ***., ***.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от К. ИВ. П. от *** против
П. СТ. Ц. от гр. П. иск по чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ за разваляне на сключения на
*** год. договор за аренда на недвижим имот- земеделска земя,
представляващ акт ***, ***, рег. № *** от *** год. на *** ***, вписан в ***-
П. с вх.№ ***/ *** год., ***, акт № ***, дело № ***/ *** год. в частта досежно
поземлен имот с идентификатор ***. по *** на ***, общ.***, обл.П., одобрени
със заповед № *** год. на ИД на ***, адрес на поземления имот- местност
„***“, с площ на имота по скица №*** год. на ***- П. от 3 000 кв.м., трайно
предназначение на територията- земеделска; начин на трайно ползване- нива;
категория на земята- шеста; номер по предходен план- ***, при граници и
съседи на целия поземлен имот: ***., ***., ***., ***.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от ЕЛ. ИВ. Т. от ***
против П. СТ. Ц. от гр. П. иск по чл. 28 ал. 1 от ЗАЗ за разваляне на
8
сключения на *** год. договор за аренда на недвижим имот- земеделска земя,
представляващ акт ***, ***, рег. № *** от *** год. на *** ***, вписан в ***-
П. с вх.№ ***/ *** год., ***, акт № ***, дело № ***/ *** год. в частта досежно
поземлен имот с идентификатор ***. по *** на ***, общ. ***, обл. П.,
одобрени със заповед № *** год. на ИД на ***, адрес на ПИ- местност „***“,
с площ на имота по скица № *** год. на ***- П. от 3 000 кв. м., трайно
предназначение на територията- земеделска; начин на трайно ползване- нива;
категория на земята- шеста; номер по предходен план- ***, при граници и
съседи на целия поземлен имот: ***., ***., ***., ***.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от П. Р. П. от *** против
П. СТ. Ц. от гр. П. иск по чл. 30 ал. 1 от ЗАЗ за връщане на поземлен имот с
идентификатор ***. по *** на ***, общ. ***, обл. П., одобрени със заповед №
*** год. на ИД на ***, адрес на поземления имот- местност „***“, с площ на
имота по скица № *** год. на ***- П. от 3 000 кв. м., трайно предназначение
на територията- земеделска; начин на трайно ползване- нива; категория на
земята- шеста; номер по предходен план- ***, при граници и съседи на целия
поземлен имот:***., ***., ***., ***.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от К. ИВ. П. от *** против
П. СТ. Ц. от гр. П. иск по чл. 30 ал. 1 от ЗАЗ за връщане на поземлен имот с
идентификатор ***. по *** на ***, общ.***, обл.П., одобрени със заповед №
*** год. на ИД на ***, адрес на поземления имот- местност „***“, с площ на
имота по скица №*** год. на ***- П. от 3 000 кв.м., трайно предназначение на
територията- земеделска; начин на трайно ползване- нива; категория на
земята- шеста; номер по предходен план- ***, при граници и съседи на целия
поземлен имот: ***., ***., ***., ***.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от ЕЛ. ИВ. Т. от ***
против П. СТ. Ц. от гр. П. иск по чл. 30 ал. 1 от ЗАЗ за връщане на поземлен
имот с идентификатор ***. по *** на ***, общ. ***, обл. П., одобрени със
заповед № *** год. на ИД на ***, адрес на ПИ- местност „***“, с площ на
имота по скица № *** год. на ***- П. от 3 000 кв. м., трайно предназначение
на територията- земеделска; начин на трайно ползване- нива; категория на
земята- шеста; номер по предходен план- ***, при граници и съседи на целия
поземлен имот: ***., ***., ***., ***.
ОСЪЖДА П. Р. П. от ***, ЕГН **********, К. ИВ. П. от ***, ЕГН
9
**********, и ЕЛ. ИВ. Т. от ***, ЕГН **********, да заплатят на П. СТ. Ц. от
гр. П., ЕГН **********, направените деловодни разноски в размер на 100 лв.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Плевенския
окръжен съд в 14- дневен срок от връчването му.
Съдия при Районен съд – Плевен: _______________________
10