Р Е Ш
Е Н И Е
Номер 289 08.10.2020 година Град Бургас
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански състав
На трети септември Година две хиляди и двадесета
В открито заседание в следния състав:
Председател: Симеон Михов
Членове:
Секретар Жана Кметска
Прокурор
като разгледа докладваното от С.Михов
гражданско дело номер 1863 по
описа за 2018 година.
Производството по делото е образувано по повод предявен
иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД от Б.Г.В., с ЕГН **********, чрез
пълномощник адв. Стоян Чаталбашев от АК-София, със съдебен адрес: гр. София
1202, ул. „Клокотница“ № 2А, ет. 8 против А.Г.И., ЕГН ********** и К.П.К. - И.,
с ЕГН ********** ***, със съдебен адрес: гр.София,
ул.“Веслец“ № 32, ет.1, ап.1, адв.Анастасия Гебова от АК-Благоевград, с искане
да бъде обявен за окончателен на сключения на 06.12.2013 г. предварителен
договор за покупко – продажба на недвижим имот, представляващ: апартамент № В3,
ет. 3, на кота +6,25 метра, секция В, с кадастрален идентификатор
51500.506.566.2.44, съгласно схема № 26637/ 08.08.2007 г., със застроена площ
от 61,15 кв. м., а по кадастрална схема 61 кв. м., състоящ се от входно
предверие, дневна с трапезария, стая, кухненски бокс, баня с тоалетна и тераса,
при съседи: на същия етаж – СО с кадастрален идентификатор 51500.506.566.2.43, 51500.506.566.2.45,
51500.506.566.2.41, над обекта - СО с кадастрален идентификатор 51500.506.566.2.65, под обекта - СО с
кадастрален идентификатор
51500.506.566.2.22, находящ се в жилищна сграда за временно обитаване,
разположена в УПИ с идентификатор 51500.506.566 по КК на гр. Несебър, община
Бургас, с площ от 3 478 кв. м., трайно предназначение: урбанизирана
територия, при граници: ПИ с идентификатори 51500.506.568, 51500.506.560,
51500.506.580, 51500.505.316, 51500.507.1, който по регулационния план на курортен
комплекс „Слънчев бряг - запад“ съставлява УПИ № II-4201, заедно с 18,86 кв. м. ид. ч. от общите части на
сградата и ведно с 0,86% ид.ч. от правото на строеж върху УПИ. Отправени са и
искания, при наличие на задължения от ответниците към Държавата за процесния
недвижим имот, да бъде извършено прихващане на сумата, която ищецът следва да
плати като цена на имота със сумата, която е задължение на ответниците за
данъци на имота, както и заплащането на останалата част от продажната цена в
размер на 40 000 лева, да бъде заплатена от купувача под формата на
„изплащане на задължение на ответниците към „Банка – ДСК“ АД“. При условията на
евентуалност са предявени и искове, с които ответниците да бъдат осъдени да
заплатят на ищеца суми, както следва: сумата от 24 000 лева - на основание
чл. 93 ал. 2 от ЗЗД, представляваща задатък в двоен размер по предварителния
договор от 06.12.2013 г., сумата от
28 000 – на основание чл. 55 ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, представляваща дадена от
ищеца на ответниците част от продажната цена по предварителния договор на
отпаднало основание, както и законната лихва
върху сумата от 24 000 и върху сумата от 28 000 от датата на
завеждане на исковата молба до окончателното плащане, като ответниците бъдат
осъдени да заплатят и направените по делото разноски.
Според изложеното в исковата молба, на 06.12.2013 г.
ищецът в качеството на купувач сключил с ответниците в качеството им на
продавачи, предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, като
последните са се задължили да прехвърлят в полза на Б.В. правото на собственост
върху процесния имот срещу сумата от 80 000 лева. Било уговорено между
страните, продажната цена да бъде заплатена по следния начин: 60 000 лева в
деня на подписване на договора, от които 12 000 лева, представляват задатък по
смисъла на чл. 93 от ЗЗД, а 48 000 лева, представляват част от продажната цена.
Остатъкът от 20 000 лева е уговорено да се плати в деня на изповядване на
сделката. Постигнато е съгласие, сключването на окончателен договор да стане
най – късно на 30.04.2014 г., който срок с анекс от 07.05.2014 год. бил
променен на 01.07.2014 г. Към момента на сключване на предварителния договор,
върху имота с нотариален акт № 185, том 4, вх. рег. 6574/ 01.08.2008 г. на АВ,
била учредена договорна ипотека в полза на „Банка ДСК“ ЕАД. По отношение на
посочената тежест, в предварителния договор продавачите се задължили в деня на
нотариално изповядване на сделката да представят на купувача удостоверение за
тежести, от което да е видно, че ипотеката е заличена. Ищецът заявява, че е
изпълнил задълженията си по договора, като в деня на подписване на
предварителния договор е внесъл сумата от 60 000 лева, като заявява готовност
да заплати останалата част от продажната цена, при постановяване на съдебното
решение. Посочва, че на 23.12.2014 г., ответникът А.И. е превел на ищеца сума в
размер на 20 000 лева, съгласно извлечение от банковата му сметка. Твърди, че в
случая ответниците са неизправната страна, тъй като не са му прехвърлили
правото на собственост в уговорения срок. Наред с това е установил, че с
нотариален акт № 289, том 3, дело № 2499, вх. рег. № 4541/ 04.07.2018 г. е
подновена договорната ипотека с „Банка ДСК“ ЕАД за сума в размер на 55 078,56
евро, от което прави заключение, че към датата 01.07.2014 г., продавачите не са
били изправна страна и не са изпълнили задължението си по предварителния
договор.
При така изложените фактически твърдения, ищецът
излага съображения, че при евентуално неуважаване на иска за обявяване на
предварителни договор за окончателен, са налице основанията за уважаване на
евентуално предявените осъдителни искове
за присъждане на сума в размер на 24 000 лева, представляваща задатък в двоен
размер по чл. 15 от предварителния договор, сума в размер на 28 000 лева,
представляваща дадена от ищеца на ответниците сума по предварителния договор,
както и законната лихва върху двете суми.
Ответниците А.И. и К.К. - И. в подадения от тях
отговор не оспорват, че е сключен с ищеца предварителен договор за покупко –
продажба на процесния имот, но заявяват, че същият е нищожен, като сключен в
нарушение на чл. 152 от ЗЗД, тъй като обезпечава даден им от ищеца паричен
заем. Твърдят, че целените със сключване на предварителния договор последици не
са да бъде прехвърлено правото на собственост върху имота, а да се обезпечи
изпълнението на задължение по заемно правоотношение, възникнало между страните.
Посочват, че в случая се касае за фидуциарна сделка, с която страните не желаят
прехвърляне на вещта, а преследват друга цел – заобикаляне на забраната за
предварително уговаряне на начин на удовлетворение на кредитора, различен от
предвидения в закона.
Поради това, прeведената на 06.12.2013 г. от ищеца
сума в размер 60 000 лева, представлява даден им от него заем, по който за
периода от 15.01.2014 год. до 23.12.2014 г., той е получил лихви в общ размер
на 33 000 лева. Посочват, че от ответника И. на 23.12.2014 год. е приведена на
ищеца сума в размер на 20 000 лева. За периода от 2015 год. до 2018 год., по
банков път по сметка на ищеца са приведени и суми в общ размер на 40 000, като
е посочена датата на превода на всяка сума.
Твърдят още, че през 2015 год. ищецът е получил „на ръка“ суми в общ
размер на 20 000 лева, а през 2016 год. – суми в общ размер на 24 000 лева.
Изложени са пространствени доводи за нищожността на процесния договор. Претендират
неоснователност и на предявените евентуални искове по чл. 93 ал. 2 ЗЗД и чл. 55
ал. 1 от ЗЗД, предвид твърдяната нищожност на предварителния договор за
покупко-продажба.
В писмено становище пълномощникът на ищцовата страна
заявява, че не оспорва плащането от 23.12.2014 г. в размер на 20 000 лв.,
което е признал още с исковата молба. Оспорва всички твърдения за сключен
договор за заем и представените в тази връзка доказателства. Оспорва останалите
8 броя представени с отговора платежни от дати 16.10.2015 г., 07.12.2017 г.,
06.02.2018 г., 09.03.2018 г., 16.04.2018 г., 01.06.2018 г., 17.09.2018 г. и
05.11.2018 г., всяко от които за сума в размер на 5 000 лева, в общ размер
на 40 000 лева, за които сочи, че представляват плащания по друг
предварителен договор, сключен между ищеца и първия ответник на 17.12.2013 г. с
предмет недвижим имот в гр. София, кв. Кремиковци. Оспорва и твърденията за
платени лихви по договор за заем в общ размер на 33 000 лева. Оспорва
представените от ответниците 11 броя разписки за получени в брой суми от по
3 000 лева всяка с дати 15.01.2014 г., 14.02.2014 г., 11.03.2014 г.,
15.04.2014 г., 17.05.2014 г., 17.06.2014 г., 18.08.2014 г., 04.09.2014 г.,
15.10.2014 г., 19.11.2014 г., 23.12.2014 г., тъй като са неистински, съставени за нуждите на процеса.
Твърди, че нито текста, нито подписите са положени от ищеца и е налице
дописване. Оспорват се и твърденията за извършени плащания в брой по договор за
заем през 2015 г. в общ размер на 20 000 лв. и през 2016 г. в общ размер
на 24 000 лв. В случай, че съдът приеме възражението по чл. 152 от ЗЗД за
основателно, счита същото за направено само от първия ответник по отношение на
неговата 1/2 ид.ч. от имота. При наличието на твърдения за сключен договор за
заем само между ищеца и ответника А.И., прави извод, че предварителният договор
обезпечавал заемното правоотношение до размера на притежаваната от И. 1/2 ид.ч.
от имота и обезпечението не се отнасяло за другата 1/2, собственост на втората
ответница. Липсвали твърдения, сключеният от К.И. предварителен договор за
притежаваната от нея 1/2 идеална част да е в обезпечение на заема на съпруга
ѝ, предвид което счита, че договорът не е нищожен до размера на 1/2 ид.ч.
Според ищцовата страна, проектът за споразумение за извънсъдебно признание е за
факта, че ответниците считат че отношенията им се уреждат от процесният
предварителен договор и предварителния договор от 17.12.2013 г., предмет на
гр.д. № 79373/2018 г. по описа на СРС, а не от договор за заем.
В съдебно заседание пълномощникът на ищцовата страна
поддържа исковата молба и писменото становище. Отправя искане за промяна на
правната квалификация на възражението на ответниците от чл. 26 ал. 1 от ЗЗД,
вр.чл. 152 от ЗЗД на чл. 26 ал. 2, пр.5 от ЗЗД, тъй като не е налице уговорка
за обратно изкупуване на имота, в предварителния договор липсва уговорка имота
да остане собственост на ищеца, ако не се заплати задължението по заема. Счита,
че твърденията на ответниците сочат на фиктивен договор – симулативна сделка,
като и двете насрещни волеизявления са дадени симулирано. Направи възражение за
прекомерност на претендирания от ответниците адвокатски хонорар. Подробни
доводи изложи в писмени бележки.
В съдебно заседание пълномощникът на ответниците
заявява, че поддържа отговора на исковата молба и твърденията за нищожност на
предварителния договор, тъй като с подписването му не са целели прехвърлянето
на собствеността, а обезпечаване задължението на длъжника А.И.. Оттегля
представените 8 броя банкови превода, всеки на стойност 5 000 лева за
периода от 16.10.2015 г. до 05.11.2018 г. Направи възражение за прекомерност на
претендирания от ищеца адвокатски хонорар. Подробни доводи изложиха в писмени
бележки.
Съдът след преценка на събраните по делото
доказателства и като съобрази закона, приема за установено от фактическа и
правна страна следното.
Исковата молба е допустима, като подадена от лице,
което има правен интерес от иска и пред компетентния съд, съобразно правилата
на родовата и местна подсъдност - чл.104 т.4 и чл.109 изр.второ от ГПК.
Според предварителен договор от 06.12.2013 г. (л.12-14), сключен между ищеца Б.В. като купувач и
ответниците А.И. и К.К.-И. като продавачи, страните са се споразумели да
сключат окончателен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим имот,
находящ се в гр.Несебър. Договорена била цена в размер на 80 000 лв., като
при сключването на договора продавачите следвало да получат по банков път сума
в размер на 60 000 лв., от които 12 000 лв. задатък и 48 000 лв. част
от продажната цена, а остатъкът от уговорената цена в размер на 20 000 лв.
да бъдат платени при сключване на окончателния договор. Уговорена е била дата за
сделката – най-късно до 30.04.2014 г. Приложен е анекс от 07.05.2014 г. към
предварителния договор (л.16), с който срокът за сключване на окончателен
договор е удължен до 01.07.2014 г. Приложени са платежно нареждане с
операционна бележка на Банка ДСК от 06.12.2013 г. (л.15), от които е видно, че
ищецът е превел на първия ответник сумата от 60 000 лв. Този факт се
потвърждава и от заключението на вещото лице по допусната съдебно-икономическа
експертиза, като вещото лице е установило, че
основанието за превода е „вноска по предварителния договор“ (л. 260). От
обясненията на нещото лице в съдебно заседание от 19.12.2019г. стана ясно, че
Г.Г. е видял така вписаното основание за превода в документ, но не можа да
посочи в кой точно.
Не се спори между страните, а и се установява от
приложените извлечение от банковата сметка на ищеца за 23.12.2014 г. (л.17) и
преводно нареждане с операционна бележка на Банка ДСК от 23.12.2014 г. (л.113),
че първият ответник е превел на ищеца на същата дата сумата от 20 000 лв.
с основание „възстановена сума по предварителен договор“. Горното се
потвърждава и от заключението на вещото лице по допуснатата
съдебно-икономическа експертиза.
Не се спори между страните, а и от представените по
делото нотариален акт № 179, том XX, рег.№ 13150,
дело № 3844 от 31.07.2008 г. на нотариус Стоян Ангелов, с район на действие –
РС-Несебър, с рег.№ 208 по регистъра на НК (л.18-19) за покупко-продажба на
недвижим имот и удостоверение изх. № 329 от 21.10.2019 г. на Столична Община,
Район „Кремиковци“ – Кметство Кремиковци (л.280) за наличието на сключен
граждански брак между ответниците от 04.05.2008 г. и удостоверение изх. №
20191014125234/14.10.2019 г. на Агенция по вписванията, Служба по регистрация
(л. 281) за липса на регистриран режим на имуществени отношения между
ответниците, се установява, че процесният имот – апартамент В3, е собственост
на ответниците, придобит в режим на СИО.
Приложен е нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 180, том XX, рег.№ 13151, дело № 3845 от
31.07.2008 г. на нотариус Стоян Ангелов, с район на действие – РС-Несебър, с
рег.№ 208 по регистъра на НК (л.20-21) върху процесния имот в полза на „Банка
ДСК“ ЕАД за обезпечение на задължение на ответниците по договор за ипотечен
кредит от 22.07.2008 г. в размер на 120 300 лв. главница, ведно с
уговорената лихва, такси, комисионни и разноски. От представените молба за
вписване (л.22-24) и удостоверение изх.№ 239/ 06.02.2019 г. на Агенция по
вписванията, СВ-Несебър (л.98) е видно, че договорната ипотека е била подновена
с вписване вх.рег.№ 4541/ 04.07.2018 г., том 3, акт № 289/2018 г. като
обезпечение на вземане за главница в размер на 55 078,56 евро и следващите
се лихви и разноски по посочения договор за кредит. Съгласно представеното
удостоверение изх.№ 230/01.03.2019 г. на „Банка ДСК“ ЕАД (л.97), дължимата към
01.03.2019 г. сума по обезпечения с посочената ипотека кредит с титуляр
ответника А.И., е в размер на 53 838,53 евро, в т.ч. остатък по главница –
53 807,14 евро, дължима лихва – 31,39 евро, редовна лихва на ден 10,46
евро. Несъмнено ответниците не са изпълнили задължението си по чл. 7 и 9 от
предварителния договор да заличат вписаната ипотека за да прехвърлят имота без
тежести.
От приложените 11 броя саморъчни разписки (л.122-132)
се установява, че ищецът Б.В. е получавал в брой от ответника А.И. по
3 000 лв. за лихви по заем на следните дати: 15.01.2014 г., 14.02.2014 г.,
11.03.2014 г., 15.04.2014 г., 17.05.2014 г., 17.06.2014 г., 18.08.2014 г.,
04.09.2014 г., 15.10.2014 г., 19.11.2014 г. и 23.12.2014 г. Според заключението
на приетата съдебно-почеркова експертиза (л.366-375), подписът на всяка една от
разписките е положен от ищеца В.. В разписките липсват каквито и да било
параметри на заемно правоотношение, по което са изплащани лихви на посочените
дати.
В съдебно заседание пълномощникът на ответниците оттегли
представените с отговора на исковата молба 8 броя платежни на обща стойност
40 000 лв., но не са оттеглени твърденията, че с тази сума е погасявал
задълженията си към ищеца. Предвид събраните по делото други доказателства за
действителното извършване на плащания в посочения общ размер от 40 000 лв.
в полза на ищеца – заключението на вещото лице по приетата съдебно-икономическа
експертиза (л.256-261), съдът следва да ги обсъди. От представените по делото
предварителен договор от 17.12.2013 г. (л.163-165) и от изявленията на страните
в искова молба (л.157-158), отговор на искова молба (л.159-160) и два протокола
по гр.д. 79373/2018г. по описа на СРС, 85 състав (л.167-175) е видно, че в
процесния период между страните е налице и друг предварителен договор, сключен
на 17.12.2013 г., с който ответникът И. като продавач се задължил да продаде на
ищеца В. недвижим имот, находящ се в гр. София, район Кремиковци, ул. „Шипка“ №
6. Договорът бил развален поради неизпълнение на продавача, който междувременно
продал имота на трето лице. Между страните била постигната уговорка за връщане
на платената сума по втория предварителен договор в размер на 40 000 лв.
на вноски от по 5 000 лв. до края на м.ноември 2018 г. и още една сума в
размер на уговорен задатък. Предвид това и с оглед другите събрани по делото
доказателства, съдът цени направените от страните изявления по гр.д.
79373/2018г. по описа на СРС, 85 състав, че платените от ответника И. суми по
банков път на ищеца В. в общ размер на 40 000 лв. в периода 16.10.2015 г.
до 05.11.2018 г. с 8 броя банкови преводи от по 5 000 лв. всеки,
представляват плащания именно по предварителен договор от 17.12.2013 г. Този извод
се потвърждава и от приетата по делото съдебно-икономическа експертиза, която
установява, че в периода от 16.10.2015 г. до 05.11.2018 г. по банковата сметка
на ищеца е постъпила сума в общ размер на 40 000 лв. с наредител А.И. и
Малинка Доганджийска и посочените плащания не са дублирани.
От представеното по делото писмо от Национална агенция
за приходите изх.№ 06-10-00-2281#2 от 23.10.2019
г. (л.273) и годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за 2013 година на
ответника А.И. (л. 274-279) се установява, че за финансовата 2013 година
ответникът не е декларирал получен заем в размер на 60 000 лв. В същата
фигурират единствено доходи от правоотношения по Кодекса на труда.
Предвид твърденията на Ал.И., че процесната сделка е
сключена в нарушение на чл. 26 ал. 1 ЗЗД, тъй като обезпечава връщането на
получен заем и е сключена с цел да се заобиколи забраната на чл. 152 от ЗЗД,
съдът е допуснал свидетелски показания (така в Решение № 461/ 16.01.2012г. по
гр.д.№ 1206/2010г., IV г.о.; Решение № 135/
12.12.2018г. по гр.д.№ 4288/2017г., III г.о.),
доколкото направилата възражението страна следва да установи съществуването на
заемното правоотношение, без да се претендират последиците на договора за заем,
което прави неприложима забраната по чл. 164 ал. 1, т. 3 ЗЗД.
Свидетелят А. Г.В. (посочен в протокола от с.з. от
19.12.2019 г. като свидетеля Г.) – брат на ищеца, с когото работят заедно
заяви, че двамата решили да вложат средства в имоти. През 2013 г. решили с брат
си да закупят от ответника А.И. два имота, единият в кв. „Кремиковци“, а
другият - апартамент в Несебър, съответно за 50 000 лв. и 80 000 лв.
Правили огледи и на други апартаменти в Приморско, а след това и на апартамента
в Несебър. На огледа на апартамента присъствал и Н., като видели за кратко
апартамента – двустаен, семпъл, на трети етаж и свидетелят го оценил на
80 000 лв. Огледът се състоял преди подписване на предварителния договор,
като ответникът не е присъствал на огледа, но брат му Б. имал ключ.
Предварителният договор бил изготвен в края на 2013 г. от ищеца и бил подписан
в кв. „Враждебна“ в офис на ответниците. До сделка обаче не се стигнало,
въпреки отлагането на срока с допълнително споразумение по молба на ответника,
който имал проблеми. Свидетелят твърди, че ищецът многократно звънял на
ответника, но последният все изтъквал причини за отлагане на сделката. Парите
също не били върнати, а Б. бил платил капаро от 60 000 лв. Потвърждава за
връщането на сумата от 20 000 лв. по сметка на ищеца след дълго „мотане“ и
„кашата с другия имот“. Твърди, че познава В. от Челопечене, техен клиент и
приятел, и последният не е носил пари на Б.В.. Не знае да са връщани други
пари, нито брат му да се е подписвал в някакви тетрадки, а връщането касаело и
него, тъй като парите и бизнесът били общи.
Свидетелят Н. Крушкин – приятел на ищеца от казармата,
заяви че ищецът го помолил да присъства на оглед на апартамент в Приморско и
Несебър, като искал да купи единия от двата. На огледа ходил заедно с Б. и брат
му през септември 2013 г. Също сочи, че представител на ответника не е
присъствал на огледа, а дал ключ на Б.. Локацията била добра – на третия етаж,
в центъра близо до автогарата. Заявява още, че ищецът му се обадил на именния
му ден да го поздрави и му се похвалил, че сключил предварителен договор за
апартамента в Несебър. Свидетелят не останал доволен, тъй като ищецът платил
голямо капаро – 60 000 лв., а цялата цена била 80 000 лв. Подписано
било споразумение „поради забавяне с плащането, нещо такова“. Пояснява, че
проблемът бил в ответника А., който искал да го забави. До подписване на
окончателен договор така и не се стигнало. Свидетелят присъствал на много
телефонни разговори между ищеца и ответника през 2018 г., в които последният
обяснявал, че ищецът не може да си вземе парите, не може да придобие
апартамента и никой адвокат не може да му помогне. От ищеца научил, че била
върната сумата от 20 000 лв.
Свидетелят Борислав Кирилов – познат на ответника от
детството заяви, че А. му споделил, че е взел пари на заем от Б., около 50-60
хиляди лева и всеки месец плащал по 3 000 лева лихва. Виждал Б. да идва в
офиса на фирма „Румениге – 2006“ в кв. „Враждебна“, където свидетелят работи.
Ищецът идвал почти винаги заедно с В.Б. (собственик на сградата) към края на
работния ден всеки месец през 2015 г., дори и 2014 г. През есента на 2015 г. св.Кирилов
присъствал на караница между К. - съпругата на А., която работела на касата и Б..
Последният не искал да се подпише, че му се броят пари. Видял на масата пачки с
пари, но не знаел сумата, нито е виждал разписките. Спорът бил за това, че К.
искала Б. да се разпише, за да му даде парите. По-късно разбрал, че ставало
въпрос за лихва от 3 000 лв. месечно. Свидетелят присъствал само на едно
плащане, но е виждал ищеца да идва всеки месец до миналата година, дори и тази
(2019 г.).
Според показанията на О. М., познат на ответника И., свидетелят
работи във фирма „Румениге – 2006“ заедно с втората ответница. Ответниците му
споделили, че взели пари и плащат лихва и че положението станало лошо.
Свидетелят подразбрал, че са взели пари от Б., а и от собственика на имота -
Васко. През пролетта на 2015 г. присъствал на спор между К. и Б., когато тя му
броила 3 000 лв. за лихва, а ищецът не искал да подпише разписка. Сашо го
нямало във фирмата по това време. Не е запознат със съдържанието на разписките,
но А. му споделил, че парите били за лихва, тъй като взел заем, както и че
сумата била около 60 000 лв. Случката се повторила след няколко месеца и
тогава присъствал и Васко, собственик на имота.
Видно от представената по делото нотариално заверена
декларация с изявления на В.Б., познат на Б.В., свидетелят отдава под наем,
като пълномощник на дъщеря си, имот в кв. Враждебна на фирма „Румениге-2006“.
Твърди, че запознал Б. с Румен Доганджийски, собственик на „Румениге-2006“, в
резултат на което последните сключили договор за заем.
Според показанията на свидетеля Б. в съдебно
заседание, А.И. лично е взимал заем от Б.. Последното се потвърждава от
представения по делото договор за заем (л.405).
Двамата се познавали отдавна. А.И. бил шурей на Р. Д., управителят на
фирма „Румениге“. И. бил представител на фирма „Румениге“ за обекта на
свидетеля, макар да не е служител на фирмата. От него свидетелят взимал наема и
с него е имал финансови отношения. Управителят Доганджийски го насочвал по тези
въпроси да се обръща към И.. Твърди, че е получавал пари на ръка от И. по
техните си договори и за наема. Отрича да е получавал пари, които да предаде на
Б.В..
Свидетелят твърди, че е присъствал, когато Б. искал да
закупи от А.И. апартамента в Слънчев бряг. И. изпитвал голяма нужда от пари и
щял да продаде апартамента, но така и не се стигнало до сделка. Апартаментът на
И. бил запориран и те започнали да се разправят. Свидетелят ходил много пъти с Б.,
който искал да си вземе капарото за апартамента, но нищо не се случило повече
от пет години. Водени били преговори и за къща. Оказало се, че апартаментът е
заложен, а платеното капаро било в размер на 50-60 хиляди лева. Сашо поискал парите, за да заличи ипотеката и
тогава да прехвърли имота, но това не се случило. В един момент Б. му казал, че
и парите не му връщат, Сашо щял да му предложи някаква къща в „Кремиковци“.
Оказало се, че къщата била продадена на сестрата на А.И.. Б.В. искал свидетелят
да отиде с него да види апартамента, който щял да купува от Сашо в Слънчев
бряг, но не могъл да дойде. След това В. споделил, че апартаментът не струвал 100
хиляди лева, не струвал парите, които дава на Сашо. Свидетелят твърди, че
присъствал при уточняването и подписването на договорите и че не е виждал да се
връщат пари на ищеца, макар много пъти да са ходили заедно в „Румениге“.
Така изложената фактическа обстановка, налага следните
правни изводи. За да бъде уважен иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД,
ищецът следва да докаже, че е сключен валиден предварителен договор в
изискуемата от закона форма и в него е постигнато съгласие относно предмета, цената
и начина на плащане. Тези предпоставки са налице. Приложеният предварителен
договор е изготвен в писмен вид /чл.19 ал.1 от ЗЗД/, подписан е от страните,
налице е съгласие относно предмета на договора – имотът е подробно описан
/индивидуализиран/, съществува към
настоящия момент. Договорена е била и цената му, като ищецът е заплатил
дължимата при подписването част от нея в размер на 60 000 лв. на уговорения в
договора падеж. Към момента на вписване на исковата молба ответниците са
собственици на имота. Данъчната оценка на имота според представеното
удостоверение от Община Несебър е 65052,70 лева.
Недоказани останаха възраженията на ответниците, че
процесният предварителен договор е нищожен като сключен в нарушение на
разпоредбата на чл. 152 от ЗЗД. Съгласно установената съдебна практика, ако
преди или заедно с възникването на едно вземане, страните постигнат съгласие в
случай на неизпълнение кредиторът да стане собственик на определена вещ или да
бъде удовлетворен по различен начин от този, който е предвиден в закона,
съглашението нарушава забраната на чл. 152 ЗЗД и е нищожно като сключено в нарушение на чл.26 ал. 1 от ЗЗД. Цит. в
писмените бележки от адв.Г. съдебна практика (Решение № 235/ 04.07.2011г. по
гр.д.№ 513/2010г., IV г.о. и др.) е неприложима в
настоящия казус, дори и само защото приложеният предварителен договор не
съдържа белези на сделка, с която се прехвърля собственост, за да се обезпечи
изпълнението на друго съществуващо главно задължение за прехвърлителя към
приобритателя. В този смисъл, основната слабост на защитната теза на ответната страна е липсата
на доказателства за съществуването на заемно правоотношение между страните,
което да се свърже с процесния предварителен договор чрез своя обезпечителна
спрямо него функция.
От представените 11 броя разписки за платени лихви по
заем не се установява нито един от параметрите на твърдяното заемно
правоотношение, като дата на сключване на договора, размер на заетата сума, падеж
и прочие. Параметрите на такъв договор не бяха установени и от разпитаните по
делото свидетели. Свидетелите К. и М., които говорят за заем, нямат преки
впечатления от водените между страните преговори, нито от постигнатите между
тях уговорки. Кирилов е бил очевидец на един случай, а М. – на два случая през
2015 година, в които ответницата Кр.И. е броила на ищеца В. някаква сума пари,
неизвестна на тях, а той е отказвал да подпише разписка. Съдържанието на
разписките не им е станало известно. Свидетелите не са добили преки впечатления
нито от размера на заема, нито от основанието за плащанията, на които твърдят
че са присъствали, а тези обстоятелства им били споделени от ответниците по-късно,
а М. сам „подразбрал“ от кого са взетите пари. Св.М. сочи втори скандал при
броене на пари през 2015 г., на който присъствал и разпитаният по делото Б.. От
показанията на последния обаче, като посочен от ответната страна свидетел, това
твърдение не се потвърди. От друга страна, свидетелят Б. твърди, че е
присъствал на подписването на предварителния договор и на водените преговори за
апартамента, а след това и за къщата.
По делото се събраха доказателства, че плащанията и по
двата предварителни договора са извършвани по банков път и от двете страни,
като в платежното от 23.12.2014 г. за 20 000 лв. ответниците сами вписали
основание възстановена сума по предварителен договор. Освен това, всички
върнати средства по втория предварителен договор от 17.12.2013 г. също са
направени по банков път. При наличието на безспорни доказателствата за
извършвани множество плащания от ответниците в полза на ищеца по банков път и
при твърдения за редица скандали по повод нееднократни откази на В. да подписва
разписки за получени суми, изявленията на ответниците за платени 44 000
лв. в брой през 2015 г. и 2016 г. без разписка, освен че са недоказани,
противоречат и на формалната логика.
Същевременно свидетелите Г., К., вкл. и свидетелят на
ответната страна Б., изразяват преки впечатления от намеренията на ищеца за
покупка на недвижими имоти. Първите двама присъствали на огледа на имота в
Несебър (а преди това и на имот в Приморско), а третият присъствал на
уточняването и подписването на договорите – факт неоспорен от ответниците.
Съдът преценява показанията на тези свидетели като последователни и
безпротиворечиви. Показанията на свидетеля Г., макар и в роднинска връзка с
ищеца, също кореспондират с казаното от посочения от ответната страна св.Б..
По думите на св.Б., ответникът И. изпитвал голяма
нужда от пари и щял да продаде апартамента. До сделка обаче не се стигнало, тъй
като апартаментът бил ипотекиран в полза на банка. След това започнали
преговори и за къща, като до продажба също не се стигнало. Водените от
ответниците свидетели твърдят, че А.И. взел пари от ищеца. Очевидно ответниците
са изпитвали парични затруднения, но парични средства би могло да бъдат
получени по много начини, не само чрез заем, а и чрез продажба на имущество, с
каквото те очевидно разполагали. За това свидетелства продажбата на имота в кв.
Кремиковци, за който ответниците първоначално сключили с ищеца предварителен договор
на 17.12.2013 г., а в последствие продали на друг купувач, преди падежа за
сключване на окончателен договор. Налице са категорични доказателства, че
ответниците действително са имали намерение да се разпоредят и са се
разпоредили с втория имот, по отношение на който са влезли в договорни
отношения с ищеца 11 дни след сключването на процесния договор (видно от
направеното извънсъдебно признание в отговор на искова молба по гр.д.
79373/2018 г. на СРС, 85 състав на л.159 и изявленията в съдебните заседания по
същото дело). Факт, който се потвърждава и от показанията на св.Б.. Освен това,
по делото са налице доказателства за наличието на основателна причина страните
да не сключат веднага окончателен договор – апартаментът е бил обременен с
ипотека, която ответниците е трябвало да заличат, за да бъде прехвърлен имота
чист от тежести и което обстоятелство е подробно описано в предварителния
договор.
Предвид гореизложеното се налага изводът, че наличието
на съглашение между страните в нарушение на забраната в чл. 152 от ЗЗД е
недоказано по делото. Параметрите на заемното правоотношение не бяха установени.
Нито един от свидетелите не твърди да е била налице уговорка, предварителният
договор да е сключен именно за обезпечаване вземането по договор за заем.
Липсват каквито и да било доказателства за наличието на такова съглашение. За
да бъде доказана тезата на ответниците, необходими са доказателства не просто
за наличието на някакъв договор за заем, а за заем сключен едновременно с
предварителния договор или след това, като изпълнението на задължението по
договора за заем да е обезпечено със сключения предварителен договор. Дори да
приемем, че между страните е било налице някакво заемно правоотношение с оглед
представените разписки, то по делото останаха недоказани предпоставките,
визирани в чл. 152 от ЗЗД и връзката му с предварителния договор.
С оглед гореизложеното, налице е валидно сключен
предварителен договор в предписаната от закона форма. Налице са и писмени
доказателства за изпълнение на поетото с договора задължение на ищеца да
заплати част от цената в размер на 60 000 лв. в деня на подписване на
договора, както и настъпване на уговорения падеж за сключване на окончателния
договор. Макар с евентуалната претенция да са заявени искания за последиците от
развалянето на договора, липсват въведени каквито и да било твърдения за действителното
разваляне на предварителния договор. Връщането на част от получената от
продавача цена в размер на 20 000 лв. пет месеца след изтичане на срока за
сключване на окончателен договор, при липса на изрично писмено изявление на
изправната страна за разваляне, не може да се приеме за такова. Безспорно
страните са се опитвали да уредят отношенията си във връзка с договора, но
липсват писмени доказателства за постигнати между тях уговорки.
След като са налице предпоставките според закона,
предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен, като предварителния
договор бъде обявен за окончателен. Предвид уважаването на главната претенция,
съдът не следва да се произнася по заявените в условията на евентуалност
искове.
С уважаването на иска, съдът следва да постанови и последицата
по чл. 362 ал.1 от ГПК, а именно да постанови решението си при условие, че
ищецът изпълни насрещното си задължение за заплащане на остатъка от продажната
цена на ответниците в размер на сумата от 40 000 лв. в двуседмичен срок от
влизането на решението в сила, включително чрез прихващане на платените от него
за сметка на ответниците задължения към държавата. Посочената разпоредба не
предвижда възможност, съдът да постанови плащането да стане чрез погасяване на
задължение на ответниците към трето лице, освен чрез прихващане с визираните в
закона задължения на ответниците към държавата. Неизпълнението на това
задължение е скрепено със санкцията на чл.362 ал.2 от ГПК, първоинстанционния
съд да обезсили решението по искане на ответниците.
Предвид уважаването на иска, на основание чл.364 ал.1
от ГПК, ищецът следва да бъде осъден да заплати дължимите такси и разноски по
прехвърлянето на имота както следва: 1 951,58 лв. местен данък, които да внесе
по сметка на Община Несебър, изчислен на основание чл.47 ал.2, вр.чл.46 ал.2,
т.1 от ЗМДТ и представляващ 3 % от материалния интерес, който процент е
определен от Общинския съвет; 1,27 лв. неплатен данък върху недвижимия имот и
такса за битови отпадъци, която да се внесе по сметка на Община Несебър;
нотариална такса в размер на 555,76 лв. за имота, платима по сметка на Окръжен
съд-Бургас. Върху последната сума следва да се впише служебно възбрана върху
имота до изплащането ѝ, съобразно чл.364 ал.1 от ГПК.
Като последица от уважаването на иска, на основание
чл.78 ал.1 от ГПК ответниците следва да заплатят в полза на Б.В. направените по
делото разноски в общ размер на 1 096,50 лв. Съгласно приложения списък на
разноските по чл.80 от ГПК, ищецът претендира държавна такса в размер на 2080
лв. В тежест на ответниците обаче следва да се възложи само сумата от 650,53
лв. внесена държавна такса за главния иск. Горницата за държавна такса над
650,53 лв. до пълния размер от 2080 лв., не следва да се присъжда, тъй като
съгласно разпореждане № 732/25.02.2019 г. това е дължимата държавна такса по
евентуалните претенции, която надвишава дължимата по главния иск. Ответниците
следва да заплатят и направените от ищеца разноски в размер на 66 лв. за такса
вписване, 20 лв. за съдебни удостоверения и 380 лв. депозити за експертизи или
общо 1 096,50 лв. съдебно-деловодни разноски.
В тежест на ответниците следва да бъдат възложени и
сторените от ищеца разноски за адвокатско възнаграждение в размер 2 982 лв.
Възражението на ответниците за прекомерност на адвокатското възнаграждение е частично
основателно. Същото надвишава значително определения минимум в Наредба № 1/
09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждение и от
претендираните 3 600 лв. в тежест на ответниците следва да се възложи
сумата от 2 482 лв., както и отделно уговореното и заплатено адвокатско
възнаграждение в общ размер на 500 лв. за защита по дело с повече от две
съдебни заседания, за проведените общо пет заседания в повече. Или общата сума
на дължимите разноски е 4078.50 лв.
Мотивиран от горното и на основание чл.19 ал.3 от ЗЗД
и чл.362 и сл. от ГПК, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН по иска с правно
основание чл.19 ал.3 от ЗЗД, предявен от Б.Г.В., с ЕГН **********, с адрес: ***,
чрез пълномощник адв. Стоян Чаталбашев от АК-София, със съдебен адрес: гр.
София 1202, ул. „Клокотница“ № 2А, ет. 8 против
А.Г.И., ЕГН ********** и К.П.К. - И., с ЕГН ********** ***, със съдебен адрес: гр.София,
ул.“Веслец“ № 32, ет.1, ап.1, адв.Анастасия Гебова от АК-Благоевград, сключения
на 06.12.2013 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
с който ответниците А.Г.И. и К.П.К. – И. са се задължили да продадат на ищеца Б.Г.В.
следния недвижим имот, находящ се в гр. Несебър, а именно: самостоятелен обект
в сграда с кадастрален идентификатор 51500.506.566.2.44, с предназначение:
жилище, апартамент, с адрес на имота: гр. Несебър, п.к. 8230, вх. В, ет. 3, ап.
В3, представляващ апартамент № В3, ет. 3, на кота +6,25 метра, секция В, със
застроена площ от 61,15 кв.м., а по кадастрална схема 61 кв.м., състоящ се от
входно предверие, дневна с трапезария, стая, кухненски бокс, баня с тоалетна и
тераса, при съседи: на същия етаж – СО с кадастрален идентификатор 51500.506.566.2.43, 51500.506.566.2.45,
51500.506.566.2.41, над обекта - СО с кадастрален идентификатор 51500.506.566.2.65, под обекта - СО с
кадастрален идентификатор
51500.506.566.2.22 и 51500.506.566.2.19, находящ се в жилищна сграда за
временно обитаване № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.506.566 по КК на гр. Несебър, община Бургас, с площ от 3 478 кв.м.,
трайно предназначение: урбанизирана територия, при граници: поземлени имоти с
идентификатори 51500.506.568, 51500.506.560, 51500.506.580, 51500.505.316,
51500.507.1, който по регулационния план на курортен комплекс „Слънчев бряг -
запад“ съставлява УПИ № II-4201, заедно
с 18,86 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата и ведно с 0,86 % ид.ч. от
правото на строеж върху УПИ, срещу цена от 80 000 лв. (осемдесет хиляди
лева).
ОСЪЖДА Б.Г.В., с ЕГН **********, с адрес: *** да заплати в полза на Държавата по
сметка на Окръжен съд-Бургас сумата от 555,76 лв. (петстотин петдесет и пет
лева и седемдесет и шест стотинки), представляваща нотариална такса, както и да
заплати по сметка на Община Несебър сумата от 1 951,58 лв. (хиляда деветстотин
петдесет и един лева и петдесет и осем стотинки) местен данък и сумата от 1,27
лв. (един лев и двадесет и седем стотинки) неплатен данък върху недвижимия имот
и такса за битови отпадъци за САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор
51500.506.566.2.44, като ПОСТАНОВЯВА за сумата от 555,76 лв. служебно да се
впише възбрана върху описания недвижим имот.
УКАЗВА на основание чл.364 ал.1 от ГПК на Б.Г.В., че препис
от настоящото решение няма да му бъде издаден, преди да представи доказателства
за заплащане на горните суми, както и на дължимите данъци и такси в полза на
Държавата и Община Несебър.
ПРЕДОСТАВЯ на Б.Г.В. шестмесечен срок от влизане на решението в
сила да извърши отбелязването му по представен препис, като му УКАЗВА, че след
изтичането на срока вписването на исковата молба губи своето действие.
ОСЪЖДА Б.Г.В., с ЕГН **********, с адрес: *** да заплати в
полза на А.Г.И., ЕГН ********** и К.П.К. - И., с ЕГН ********** *** в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила сумата от 40 000 лв.
(четиридесет хиляди лева), представляваща неплатената част от уговорената цена
по предварителния договор, като УКАЗВА на Б.Г.В. за последиците съобразно
чл.362 ал.2 от ГПК при неизпълнение.
ОСЪЖДА А.Г.И., ЕГН ********** и К.П.К. - И., с ЕГН **********,
двамата с адрес: *** да заплатят в полза
на Б.Г.В., с ЕГН **********, с адрес: *** сумата от 4078,50 лв. (четири хиляди
седемдесет и осем лева и петдесет стотинки) направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд –
Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: