РЕШЕНИЕ
№
гр.София, 16.08.2019 г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното съдебно
заседание на двадесети май през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА
МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 9820 по описа за 2016 г. по описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от С.Д.С.
и Г.Х.С. срещу „Х.“ ЕООД.
Предявени са обективно кумулативно съединени искове
с правно основание чл. 87,
ал. 3 ЗЗД за разваляне на договор за учредяване
на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда, обективиран в нотариален акт № 83, том II, рег. № 9612,
дело №260, от 26.11.2007г. на нотариус А.Ш.рег. № 500 при НК, вписан в Сл. вп. с вх. рег. № 90396 от 26.11.2007 г., акт № 77, том
CCXXX, дело № 62855; иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от 2000 евро,
представляваща неустойка за забавата на ответника да изгради жилищна сграда,
предвидена в чл. 21 от предварителен договор за учредяване право на строеж и
договор за построяване на недвижим имот от 09.02.2005 г., сключен между ищците
и ЕТ „Д.Д.“, дължима за периода 28.04.2016 г. до 08.08.2016 г.; иск по чл. 82 ЗЗД, вр.
с чл. 79, ал. 1 пр. последно ЗЗД, в размер на 2000 евро, предявен като частичен
иск за сумата от 48 000 евро, представляващ обезщетение за пропуснати ползи в
резултат от неизпълнение на договорно задължение на ответника да изгради в полза
на ищците две жилища и два гаража в жилищна сграда, съгласно договор за
учредяване право на строеж, обективиран в
гореописания нотариален акт № 83, том II, рег. № 9612, дело №260 от 26.11.2007
г. на нотариус А.Ш.дължимо за периода от 26.11.2009 г. до 08.08.2016 г., и изразяващи се в невъзможността да се
реализира доход от наем за тези обекти.
При
условията на евентуалност е предявен и иск с правно основание чл. 124 от ГПК, вр. чл. 67 от ЗС, за установяване, че правото на строеж,
учредено на ответника с горепосочения нотариален акт е погасено по давност
поради неупражняването му в законоустановения
петгодишен срок.
Ищците
излагат, че са собственици на поземлен имот с идентификатор 68134.619.27, находящ се гр. София, общ. Подуяне, с площ от 455 кв.м.,
съставляващ УПИ III-291а, в кв. 23 по плана на гр. София, местност ж.к. „*******“.
На 09.02.2005 г. сключили предварителен договор за учредяване право на строеж и
договор за построяване на недвижим имот с ЕТ „Д.Д.",
която фирма посредством вливане се е присъединила към „Е." ЕООД. В изпълнение на договореностите по
предварителния договор, с нотариален акт № 10, том I, peг.
№ 609, дело № 9/2006 г. от 30.11.2006 г. на нотариус А.Ш.peг.
№ 500 на НК, ищците са учредили върху имота си право на строеж в полза на „Е."
ЕООД. Суперфициарът от своя страна е продал на „Е."
ЕООД учреденото му право на строеж с нотариален акт № 104, том I, peг. № 3944, дело № 96 от 08.06.2007г. на нотариусА.Ш.. Твърдят, че с нотариално заверена декларация peг. № 11119 от 29.08.2007 г. на нотариус В.В., вписана на 30.08.2007 г. в Сл.вп.
– гр. София, приобретателят „Е." ЕООД е
декларирал отказ от прехвърленото му право на строеж и по този начин правото на
строеж отново се е върнало в патримониума на ищците,
които са сключили договор с ответното дружество „Х.“ ЕООД, обективиран
в Нотариален акт № 83, том II, peг. № 9612, дело № 260 от 2007 г. на нотариусА.Ш.
за учредяване право на строеж върху собствения им поземлен имот с идентификатор
68134.619.27 срещу задължение за построяване на посочените в акта недвижими имоти.
Излагат, че по силата на договора са запазили за себе си право на строеж за
построяването на два апартамента с две мазета и два гаража, а ответното
дружество - суперфициар е поело задължение да построи
цялата сграда в срок от 24 месеца, което обаче не било изпълнено. Твърдят, че
ответното дружество не е изградило сградата до етап „груб строеж“ по смисъла на
§5, т. 46 от ДР на ЗУТ в рамките на пет години, считано от 26.11.2007 г.
(датата на подписването на нотариалния акт). Поддържат, че неизпълнението се
дължи единствено на виновно поведение на суперфициара,
като ищците са изпълнили всички поети от тях задължения. Сочат, че като повод
за спиране на строителството и напускане на сградата „Х." ЕООД е
използвало отстраняването на дружеството от имота като трето лице, след
извършен на 09.02.2009 г. от ЧСИ Р.А.въвод във
владение, при който след проведена публична продан, съдебният изпълнител е
въвел купувача „О.Ю." ЕООД във владение на правото на строеж на
недвижимите имоти. Считат, че „Х." ЕООД основателно е можело да атакува
действията на съдебния изпълнител като незаконосъобразни, доколкото
осъществената от последния процесуална принуда е била извършена на изпълнително
основание запис на заповед - чл. 417, т. 9 ГПК, различно от съдебно решение, и
поради това не е могло да породи ефекта на сила на пресъдено
нещо. Липсвали и данни ответникът „Х." ЕООД да е оспорил субективните и
обективни предели на изпълнителния лист срещу „Е." ЕООД, в изпълнение на
който е образувано изпълнителното дело при ЧСИ А., а впоследствие са извършени
публичната продан и въводът, като не се възползвал и
от правата си по реда на чл. 435, ал. 5, чл. 523, ал. 2 и чл. 524 от ГПК или да
е защитил правата си с иск за собственост. Сочи, че ответното дружество е
бездействало и в производството по предявен срещу него установителен
иск от „О.Ю." ЕООД, завършило с постановено неприсъствено решение, с което
е признато за установено, че „Х." ЕООД не притежава правото на строеж
върху недвижими имоти, претендирано от „О.Ю."
ЕООД. Счита, че с въздържането на ответника от предприемане на адекватни и
ефективни правни действия в защита на учреденото му право на строеж е налице
неизпълнение на задълженията му по договора за суперфиция.
Сочи се, че освен въздържането от правни действия в защита на учредената му суперфиция, ответникът не е предприел ефективни фактически
действия по опазване на строителния обект, в резултат от което оградата на
строежа е разграбена от неизвестни лица, а имотът превърнат в сметище, наложило
ищците да оградят отново имота и да наемат охранителна фирма за неговото
опазване от посегателства.
Ответникът
„Х.“ ЕООД не е изразил становище по исковата молба в законоустановения
срок.
По
делото, на основание чл. 218 ГПК е конституирано като трето лице помагач на
страната на ответника фирма „О.Ю.” ЕООД. Същото твърди, че по силата на
Постановления № 1 и № 2 от 22.04.2008 г. за възлагане на недвижими имоти, по
и.д. № 20078480400075 по описа на ЧСИР.А., peг. № 848
в КЧСИ, е придобило собствеността върху притежаваното от длъжника „Е.“ ЕООД
право на строеж на общо 42 жилищни и нежилищни обекти (апартаменти, ателиета,
магазини и гаражи) в новостроящите се жилищни сгради в УПИ III-291a и УПИ
IV-291a, от кв. 23 по плана на гр. София, м. „*******“.
Поддържа,
че процесният договор за учредяване право на строеж,
чието разваляне ищците искат, не е произвел целения вещно- прехвърлителен
ефект, тъй като към датата на сключването му ищците-учредители вече са се
разпоредили с това право на строеж в полза на „Е.“ ЕООД със сделката от
30.11.2006 г., последното е станало част от патримониума
на това дружество и обект на принудително изпълнение по посоченото изпълнително
производство. Излага, че всички посочени в исковата молба правни действия, с
които ищците обосновават правата си върху правото на строеж, предмет на процесния договор, са извършени след наложените от ЧСИ възбрани
върху това имущество и са непротивопоставими на взискателите в изпълнителното производство и участниците в
публичната продан, правото на строеж е реализирано, тъй като жилищните сгради
са завършени до степен „груб строеж“.
Ищците
оспорват твърденията на „О.Ю.“ ЕООД за непротивопоставимост
спрямо третото лице помагач на извършените след възбраната правни действия,
както и че процесния договор за суперфиция
не бил произвел вещноправно действие. Считат, че с
отказа на „Е.“ ЕООД от прехвърленото му право на строеж и последващото
учредяване правото на строеж на „Х.“ ЕООД е отпаднало и твърдяното от „О.Ю.“
ЕООД относителна недействителност на сделката. Оспорват третото лице помагач да
е придобило същото по обем вещно право на строеж, което е било учредено от
ищците на „Х.“ ЕООД. Поддържа, че правото на строеж върху сградата не е
реализирано.
Съдът,
след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:
С
нотариален акт № 10, том I, peг. № 609, дело № 9/2006
г. от 30.11.2006 г. на нотариус А.Ш.peг. № 500 на НК,
ищците са учредили в полза на „Е." ЕООД право на строеж за изграждането на
жилищна сграда, която ще бъде построена с лице на две улици, и калкан със
сградата в УПИ IV-291a, съобразно утвърден архитектурен проект от 20.07.2006
г., и която сграда попада в собствения на учредителите недвижим имот, находящ се гр. София, общ. „Подуяне“, с площ от 455 кв.м.,
съставляващ УПИ III-291а, в кв. 23 по плана на гр. София, местност ж.к. „*******“.
По силата на т. 1 от нотариалния акт учредителите са си запазили правото на
строеж върху подробно индивидуализираните обекти в жилищната сграда, представляващи
два апартамента с мазета и два гаража, като суперфициарът
е поел задължение за своя сметка да изгради цялата сграда, за срок от 24 месеца.
С
нотариален акт № 104, том I, peг. № 3944, дело № 96
от 08.06.2007 г. на нотариус А.Ш.(л.22)
„Е." ЕООД е продало придобитото право на строеж с горепосочения
нотариален акт от 30.11.2006 г. на „Е." ЕООД, което от своя страна е
направило отказ от придобитото право чрез нотариално заверена декларация peг. № 11119 от 29.08.2007 г. на нотариус В.В. (л.30), вписана на 30.08.2007 г. в Сл. вп. – гр. София, приобретателят „Е."
ЕООД е декларирал отказ от прехвърленото му право на строеж.
С
нотариален акт № 83, том II, рег. № 9612, дело №260, от 26.11.2007 г. на
нотариус А.Ш.ищците са учредили в полза на „Х.“ ЕООД право на строеж в УПИ
III-291а, в кв. 23 по плана на гр. София, местност ж.к. „*******“, за
изграждането на жилищна сграда съобразно архитектурен проект от 20.07.2006 г.
срещу задължение на суперфициара да построи за
собствена сметка цялата сграда, включително и обектите, за които учредителите
са си запазили право на строеж по силата на горецитирания
нотариален акт № 10, том I, peг. № 609, дело №
9/2006г. от 30.11.2006 г. Според т. 3 от нотариалния акт, настоящият ответник е
следвало да завърши строежа на сградата в срок от 24 месеца от датата на
протокола за строителна линия и ниво, като суперфициарът
се е задължил да предаде на ищците обектите, които е следвало да станат тяхна
собственост, незабавно след окончателно им завършване и предаване на цялата сграда по установения от закона ред и
при условията на предварителния договор за построяване от 09.02.2005 г.,
сключен между собствениците-учредители и ЕТ „Д.Д.”. В
т. 6 от нотариалния акт страните са се съгласили, че всички останали
взаимоотношения, учредени с горепосочения предварителен договор, които не
противоречат на клаузите на нотариалния акт, остават непроменени и в сила. Според
чл. 21 от предварителния договор, при неспазване на сроковете по чл. 3
(построяване на сградата в срок от 24 месеца) суперфициарът
дължи на учредителите неустойка в размер на 1% от стойността на незавършените
строителни работи за всеки ден забава.
По
делото е представено постановление изх. № 464/18.05.2007 г. на ЧСИ Р. А. по
и.д. № 20078480400075 за налагане на възбрана върху право на строеж (л.167), учредено
в полза на длъжника в изпълнителното производство „Е." ЕООД с нотариален
акт № 10, том I, peг. № 609, дело № 9/2006 г. от
30.11.200б г. на нотариус А.Ш.върху посочените в постановлението обекти от
сграда, която е следвало да бъде изградена в УПИ III-291а, в кв. 23 по плана на
гр. София, местност ж.к. „*******“. Видно от отбелязването, постановлението за
налагане на възбрана е вписано в Сл. вп. – гр. София
на 23.05.2007 г.
С
влязло в сила на 24.07.2008 г. постановление №1 от 22.04.2008 г. по и.д. №
20078480400075, на ЧСИ Р. А. (л.181), на взискателя „О.Ю.“
ЕООД е възложено правото на строеж, притежавано от длъжника „Е." ЕООД за
изграждането на посочените в постановлението обекти от сграда, която е следвало
да бъде построена в УПИ III-291а, в кв. 23 по плана на гр. София, местност ж.к.
„*******“.
От
изслушаните по делото две съдебно-технически експертизи се установява, че процесната жилищна сграда и към момента не е завършена до
етап „груб строеж“ по смисъла на ЗУТ.
Според
твърденията на ищците в исковата молба правото на строеж, учредено в полза на „Х.“
ЕООД на 26.11.2007 г. е било предмет на предходна сделка – суперфиция
от 30.11.2006 г., сключена между ищците и „Е." ЕООД. От представените от
третото лице помагач на страната на ответника писмени доказателства, се
установява, че върху притежаването от „Е." ЕООД право на строеж е наложена
възбрана на 23.05.2007 г., и правото на строеж е придобито от „О.Ю.“ ЕООД на
публична продан с влязло в сила на 24.07.2008 г. възлагателно
постановление, вписано в Сл. вп. на 23.12.2008 г.
Ищците са оспорили твърдяната от „О.Ю.“ ЕООД непротивопоставимост
спрямо него на извършените след налагане на възбраната разпоредителни действия
с правото на строеж, с доводи, че изпълнителните действия по изпълнителното
дело са отменени като незаконосъобразни с решение от 08.10.2007 г., по ч.гр.д.2770/2007
г. на СГС, а освен това придобилият от „Е.“ ЕООД правото на строеж приобретател „Е.“ ЕООД впоследствие е декларирал отказ,
посочвайки, че правото на строеж следва да се върне в патримониума
на собствениците-ищци и последните са учредили отново право на строеж на
ответника „Х.“ ЕООД.
Съгласно
чл. 452, ал. 2 ГПК, когато изпълнението е насочено върху имот,
недействителността има действие само за извършените след вписването на
възбраната разпореждания, като по аргумент от чл. 453, т. 1 ГПК прехвърлянето и
учредяването на вещни права, които не са били вписани преди възбраната са относително
недействителни спрямо взискателя и на присъединилите
се кредитори. Според чл. 496, ал. 2 ГПК от деня на влизане в сила на
постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът
е имал върху имота, като правата, които трети лица са придобили върху имота, не
могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се
противопоставят на взискателите.
С
оглед съдържанието на горепосочените разпоредби съдът намира, че вписаната на
23.05.2007 г. възбрана върху правото на строеж на „Е." ЕООД е направило непротивопоставимо на взискателите,
както последващата продажба на право на строеж от
08.06.2007 г., извършено от „Е." ЕООД на „Е." ЕООД, така и
направеният от последното дружество отказ от това право на строеж, вписан на
30.08.2007 г. в Сл. вп. – гр. София., а също така и повторното
учредяване право на строеж от ищците на ответника, въз основа на процесния договор за учредяване право на строеж от
26.11.2007 г.. Следва да се отбележи, че соченото от ищците решение на СГС от
08.10.2007 г., по ч.гр.д.2770/2007 г. (л.146) касае нередовното връчване на
призовката за доброволно изпълнение на длъжника „Е.“ ЕООД и няма отношение към
действието на наложената възбрана.
Ищците
твърдят, че към момента на учредяване правото на строеж на „Х.“ ЕООД, това
право се е върнало в техния патримониума, тъй като
предходно учреденото право на строеж на „Е." ЕООД е продадено от това
дружество на „Е.“ ЕООД, като последният е извършил отказ от него. С влизане в
сила на 24.07.2008 г. на постановлението за възлагане на правото на строеж,
притежавано към момента на възбраната от длъжника „Е." ЕООД въз основа на
нотариален акт № 104, том I, peг. № 3944, дело № 96
от 08.06.2007 г. на нотариус А.Ш.това право на строеж е придобито от купувача
по публичната продан – „О.Ю.“ ЕООД. Същевременно, ответното дружество е
загубило учреденото му право на строеж, тъй като поради наложената възбрана,
сделката от 26.11.2007 г., сключена между ищците и „Х.“ ЕООД, е непротивопоставима на взискателите
по и.д. №20078480400075, респективно и на купувача по аргумент от чл. 496, ал.
2 ГПК. Доколкото суперфициарът е поел задължение да
изгради обектите на ищците, но срещу прехвърленото му право на строеж, то и със
загубването на това право, поради проведената публична продан, основателно
същият е преустановил строителството. Следва да се отбележи, че обективно
същият не е имал възможност да продължи строителството, тъй като е бил
принудително отстранен на 09.02.2009 г. от строителния обект, видно от
представения към исковата молба протокол за въвод във
владение на купувачът „О.Ю.“ ЕООД (лист 39). Самите ищци също сочат, че
строителството е преустановено именно след осъщественият въвод
във владение, поради което не може да се приеме, че бездействието на ответника
е виновно. Отделно от това, към момента на въвода не
са били изтекли предвидените в договора за суперфиция
24 месеца, в които сградата е следвало бъде изградена, за да се приеме, че
дружеството вече е било изпаднало в забава. От друга страна, самите ищци са
били неизправната страна по договора, тъй като са учредили право на строеж,
което е било възбранено и която вещна тежест е довела
до отстраняването на суперфициара от имота.
Твърдяното
в исковата молба процесуално бездействие на ответника поради неупражняване на
правата му по реда на чл. 435, ал. 5, чл. 523, ал. 2 и чл. 524 от ГПК и защита
чрез иск за собственост, както и неучастието му в съдебно производство по
предявен срещу него установителен иск от „О.Ю."
ЕООД, завършило с постановено неприсъствено решение, с което е признато за
установено, че „Х." ЕООД не притежава правото на строеж върху недвижими
имоти, претендирано от „О.Ю." ЕООД, не
обосновава виновно неизпълнение на поетите задължения по процесния
договор за суперфиция.
Предвид
изложеното съдът намира, че ищците, чиято е и доказателствената
тежест по иска по чл. 87, ал. 3 ГПК, не доказват виновно неизпълнение на
задължение на ответника по процесния договор за суперфиция, поради което претенцията им за неговото
разваляне се явява неоснователна.
Доколкото
исковете за неустойка за забава за изграждането на жилищна сграда и иска по чл.
82 ЗЗД, вр. с чл. 79, ал. 1 пр. последно ЗЗД, представляващ
пропуснати ползи поради невъзможност да се реализира доход от наем от имотите,
които е трябвало да бъдат изградени в полза на ищците, се обосновават с
неизпълнението на задължението на ответника да построи сградата, а такова
неизпълнение не бе доказано, то и ищцовите претенции
следва да бъдат отхвърлени.
Неоснователен
се явява и предявеният при условията на евентуалност иск по чл. 124 от ГПК, вр. чл. 67 от ЗС, за установяване, че правото на строеж,
учредено на ответника е погасено по давност. Както бе изложено по-горе, с
влизане в сила на възлагателното постановление, процесният договор за суперфиция
от 26.11.2007 г. е загубил своето вещно действие, като е отпаднало отстъпеното
в полза на „Х.“ ЕООД право на строеж и същото е преминал в патримониума
на купувача по публичната продан. Ето защо ответникът не е притежавал право на
строеж, което да може да упражни в законоустановения
петгодишен срок, поради което и искането на ищците да бъде установено спрямо
него, че това право е погасено по давност, следва да бъде отхвърлено.
При
този изход на спора ищците нямат право на разноски, като по аргумент от чл. 78,
ал. 10 ГПК такива не следва да се присъждат и на третото лице помагач на
страната на ответника.
Мотивиран от горното, Софийски градски
съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от С.Д.С., ЕГН ********** и Г.Х.С., ЕГН **********, и двамата със съдебен адрес ***, чрез адв.
К. Н. срещу „Х.“ ЕООД, ЕИК********, със седалище и адрес на управление ***,
офис №404, искове, както следва:
- иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне
на договор за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на
жилищна сграда, обективиран в нотариален акт № 83,
том II, рег. № 9612, дело №260 от 26.11.2007 г. на нотариус А.Ш.рег. № 500 при
НК, вписан в Сл. вп. с вх. рег. № 90396 от 26.11.2007
г., акт № 77, том CCXXX, дело № 62855, сключен между С.Д.С., Г.Х.С. и „Х.“ ЕООД;
- иск по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата от
2000 евро, представляващ неустойка за забава за изграждането на жилищна сграда,
предвидена в чл. 21 от предварителен договор за учредяване право на строеж и
договор за построяване на недвижим имот от 09.02.2005 г., сключен между С.Д.С.,
Г.Х.С. и ЕТ „Д.Д.“, дължима за периода 28.04.2016 г.
до 08.08.2016 г.;
- иск по чл. 82 ЗЗД, вр. с чл. 79, ал. 1 пр. последно ЗЗД, в размер на 2000
евро, предявен като частичен иск от 48 000 евро, представляващ обезщетение за
пропуснати ползи в резултат от неизпълнение на договорно задължение на
ответника да изгради в полза на ищците две жилища и два гаража в жилищна
сграда, съгласно договор за учредяване право на строеж, обективиран
в гореописания нотариален акт № 83, том II, рег. № 9612, дело №260 от
26.11.2007 г. на нотариус А.Ш.дължимо за периода от 26.11.2009 г. до 08.08.2016 г., и изразяващи се в невъзможността да се
реализира доход от наем за тези обекти.
- евентуално предявен иск по чл. 124 от ГПК, вр. чл. 67 от ЗС, за установяване, че правото на
строеж, учредено от ищците в полза на ответника, въз основа на нотариален акт №
83, том II, рег. № 9612, дело №260 от 26.11.2007 г. на нотариус А.Ш.рег. № 500
при НК, вписан в Сл. вп. с вх. рег. № 90396 от
26.11.2007 г., акт № 77, том CCXXX, дело № 6285, е погасено по давност.
РЕШЕНИЕТО е постановено при участието на третото лице – помагач на
страната на ответника „О.Ю.“ ЕООД с ЕИК ********
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна
жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
.
СЪДИЯ: