РЕШЕНИЕ №
гр. Сливен, 22.07.2014г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СЛИВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет
и седми май през две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ХРИСТИНА МАРЕВА,
при секретаря Р.Г., като разгледа докладваното от Хр. Марева
гр.д. № 89 по описа на съда за 2010г., за да се произнесе съобрази следното:
Производството е образувано по обективно
съединени искове по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, чл. 108 от ЗС във вр. с чл. 88, ал. 1
от ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 във вр. с чл. 32в от ЗПСК.
В исковата молба на Община Котел
се посочва, че с договора от 26.01.2007г. е прехвърлено н полза на ответника
„НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“ ЕООД правото на собственост върху имот, представляващ дворно
място с площ от 4087 кв.м., съставляващо УПИ 1 за „Туристическа спалня и
обществено хранене” в кв. 53 по ПУП на гр. Котел, ведно със сградата
„Туристическа спалня” – незавършено строителство, индивидуализиращ се по КК на гр. Котел, одобрена със заповед №
РД-18-95/29.12.2009г. с ид. № 390030.501.1404 с площ от 4103 кв.м., номер по
предходен план – 1404, при съседи: имоти с ид. №390030.501.2014, ид. №
390030.501.2016, ид. № 390030.501.2017, ид. № 390030.501.2013.
С договора купува и ответник в
настоящото производство „НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“ ЕООД е поел задължения да построи в
имота обект „Почивна база“; да започне строителството в срок до 26.09.2007г.;
да завърши строителството и да въведе обекта в експлоатация в срок до
26.05.2009г.; да разкрие 290 работни места при въвежданe на обекта в експлоатация и да ги запази в продължение на пет години.
За изграждане на обект в посочени
е имот е било издадено разрешение за строеж № 95/25.10.2007г. за първоначален
блок „А“, след което е извършена промяна в идейния проект за застрояване и е
започнало разчистване а терена. Поради направени в последствие геодезически
изследвания е била променена едностранно от ответника концепцията за
застрояване. В последствие са издадени разрешение за строеж № 36/22.04.2009г. и
разрешение за строеж № 44/20.05.2009г. Издаден е също така протокол за
строителна линия и е построена 1/3 от оградата и е одобрено предварително
обемно градоустройствено проучване на обект „Почивна база – Котел“ и
инвестиционен проект за хотелска част на почивната база като къща за гости във
фаза „технически проекти“ Въпреки това и до момента ответникът не е изпълнил
задълженията си да започне строителството в срок до 26.09.2007г.; да завърши
строителството и да въведе обекта в експлоатация в срок до 26.05.2009г.; да
разкрие 20 бр. работни места при въвеждане
на обекта в експлоатация и да ги запази за срок от 5 години; да направи
инвестиции в имота в размер на 2921032лв., които са обезпечени с учредена
законна ипотека до размера на инвестицията;
С оглед пълното неизпълнение на
посочените задължения се поддържа, че е възникнало правото и е отправена от
ищеца покана за заплащане на неустойка по чл. ІІІ/2 – 50 % от продажната цена
на имота за всяка година при забава за започване на строителството с повече от
един месец; възникнало е за ищеца право за заплащане размера на неустойката по
чл. ІІІ/1 е в размер на 101998лв. за неизпълнение на задължението по чл. ІІ/2 –
за разкриване на 20 работни места и запазването им в продължение на 5 години,
неизпълнението на което е виновно, поради виновното неизпълнение на
задължението за започване и завършване на строителството; възникнало право за
заплащане на неустойката по чл. ІІІ/3 – законната лихва върху размера на
договорената и неизвършена инвестиция съобразно чл. ІІ/2.5 от договора.
Ищецът е поканил ответника да изпълни
главното задължение и задълженията за заплащане на неустойки с писма
92-00-46/10.10.2008г.; 30-77-7/27.05.2009г.; 30-77-9/27.07.2009г.
30-77-14/04.09.2009г. – върнати с отбелязване, че адресата не е намерен
Предвид гореизложеното се иска
съдът да постанови решение с което иск да развали сключения между страните на
26.01.2007г. договор и да съди да върне имота, както и да го осъди да заплати
устойка 424342.37лв. – в размер на законната лихва върху размера на
инвестицията по т. ІІ.2.5 – 2921032лв. за неизпълнение на задължението да
направи инвестиция в посочения размер; да заплати неустойка в размер на
101998.00лв., за неизпълнение на задължение по т. ІІ.2.4 за разкриване на 20
бр. работни места (считано от въвеждане на обекта „Почивна база – Котел” в експлоатация
и запазването им в продължение на 5 години; да заплати неустойка в размер на
63800лв., представляваща 50 % от продажната цена на имота за всяка година на
забава, но за не повече от 2 години, дължима за неизпълнение на задължение по
т. ІІІ.2.3 от договора в случай, че купувачът започне строителството, но не го
завърши в срока по т ІІ.2.3; да заплати неустойка в размер на 3452лв., представляваща законната
лихва върху неустойката по т. ІІІ.2 от договора. Претендира се и заплащане на
законната лихва върху сумите на дължимите неустойки, считано от подаване на
исковата молба до окончателното изплащане. Претендира деловодни разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК
– считано от връчването на книжата по предявените искове, ответникът е въвел
следните възражения: за нищожност, поради липса на съгласие – липсва валидно взето решение с разпореждане с имота, липсва
надлежно прието решение на едноличния собственик на капитала на ответното
дружество за сключване на договора за приватизация и участие в процедурата по
приватизация;
за нищожност, поради невъзможен предмет, към което възражение имат отношение обстоятелствата изложени към възраженията за липса на виновно неизпълнение и забава на кредитора
за невиновно неизпълнението, поради наличие на форсмажорни обстоятелства, които не могат да се вменят във вина на длъжника – в изпълнение на поетите задължения е изготвен проект за изграждане на „Почивна база” – туристически комплекс състоящ се от 3 блока – А, Б и В, който проект е одобрен с решение по протокол № 9/09.04.2007г. на ОбЕСУТ и е издадено разрешение за строеж № 95/25.10.2007г. по препоръки след възложено хидро-геоложко проучване на терена е препоръчана промяна на предвиденото монолитно строителство и е изготвен нов инвестиционен проект – одобрен разрешение за строеж (разрешение за строеж на къща за гости № 44/20.05.2009г.)– предвид геологията на терена не е възможно изпълнението на предложения идеен проект – неразделна част от договора, поради което е отправено предложение за удължаване срока за изпълнение на договора от 21.01.2009г.
за забава на кредитора:, при провеждането на тръжната процедура не е предоставена информация относно геология на терена и възможности за застрояване;
за неизпълнение на задължението на ищеца за предаване на имота – ІІ.1.2 от договора;
за липса на предоставен подходящ срок за изпълнение на задълженията по договора;
за нищожност на клаузите за заплащане и прекомерност на уговорените в раздел ІІІ неустойки – противоречат на морала и добрите нрави, като излиза извън обезпечителната, обезщетителна, санкционна и гаранционна функция и при едновременно изискване за изпълнение водят до неоснователно обогатяване; уговорени са неустойка за един и същи вид неизпълнение, неизпълнението на договора е пълно и неустойките нямат компенсаторен характер, не
за липса на отправена покана за заплащането на всички неустойки освен за заплащане на
неустойката по чл. ІІІ.2 от договора с писмо № 30-77-12/12.10.2009г. – съдържа
неверни обстоятелства и не е връчено, като подписа не е положен от управителя на
дружеството, с останалите писма е поискан само отчет, като част от писмата не са връчени – известия към писма изх. №
30-77-9/27.07.2009г. и 30-77-11/04.09.2009г. не разполагат с официална
удостоверителна сила – посочено е, че пратката не е потърсена, а не, че
дружеството не е намерено на адреса;
Освен тези възражения съдът е приел за разглеждане и възражение за право на
задържане на имота и едновременно изпълнение на задълженията на ищеца,
възникващи от развалянето на договора, което ответникът упражнява на основание
чл. 90, ал. 1 от ЗЗД Относно задълженията на ищеца за едновременното изпълнение на които се
иска упражняване правото по чл. 90, ал. 1 от ЗЗД с твърди, че дружеството е
заплатило продажната цена на имота в размер на 52999лв. без ДДС, която подлежи
на връщане при разваляне на договора за продажба на имота, ведно със законната
лихва считано от датата на постановяване на решението за разваляне до
окончателното изплащане, като подлежи на връщане и сумата, представляваща
направени от ответника разходи във връзка с изпълнението на договора в размер
на общ 53148лв., от които 26130 – разходи за проектиране, 3585.60лв. –
административни такси за издаване на разрешения за строеж; 23432.40лв. –
направени разходи за почистване на терена, ведно със законната лихва върху тези
суми считано от датата на постановяване на решението до окончателното им
изплащане.
Претендира деловодни разноски.
В съдебно заседание ищцата, чрез
пълномощника си – адв. Ч. ищецът поддържа предявените искове изцяло. В
представеното писмено становище по същество развива подробно съображения за
това, че неизпълнението на задължението за започване и завършване на
строителството, съответно за разкриване и запазване на 20 работни места за срок
от пет години от въвеждането на обекта в експлоатация, съответно за извършването
на инвестиция в уговорения размер са основателни и по делото е доказано виновното
неизпълнение на задълженията от страна на ответника. Във връзка с основния
спорен факт по делото – досежно геологията на терена, като предпоставка за
изработване, съответно изменение на идейния проект, поддържа, че ответникът е
имал възможност да проучи геологията на терена и да я съобрази при
изработването на проекта, с който е участвал и е спечелил търга за имота.
Оспорва твърденията на ответника за забава на ищеца като кредитор и
неизпълнението му на задълженията да предостави необходимата информация за
имота, да направи съответните уведомления, да окаже необходимото съдействие за
изпълнение и да предостави необходимите срокове.
За ответното дружество се явява
представител по пълномощие – адв. М. Г., която оспорва предявените искове с
оглед направените възражения в отговора за исковата молба. В представени
писмени бележки по съществото на делото развива подробно съображения за
неоснователност на предявените искове с оглед заключенията на в.л. ас. Д-р И.М.
досежно инженерно геоложките условия за застрояване на терена, като
непреодолима пречка, обуславяща обективна невъзможност за изпълнение на
строителството по одобрения проект, която е съществувала и към момента на
сключване на договора. Развити са и доводи в подкрепа на възраженията за
нищожност на клаузите за неустойка и направеното евентуално възражение за
задържане по чл. 90, ал. 1 от ЗЗД
Въз основа на събраните по делото
доказателства, преценени съобразно разпределената от съда в доказателствена
тежест, се установява от фактическа страна следното:
Между страните на 26.01.2007г. е
бил сключен валидно договор за продажба на недвижим имот – частна общинска
собственост, представляващ дворно място с площ от 4 087 кв.м. (четири
хиляди, осемдесет и седем квадратни метра), ведно със сграда „Туристическа
спалня“ – незавършено строителство, съставляващ УПИ І (първи) – „за
туристическа спалня и обществено хранене“ в кв. 53 (петдесет и три) по ПУП на
гр. Котел, при граници на имота: от три страни улици и алея със стълби, актуван
с акт за частна общинска собственост № 479/96.06.2005г., вписан в СВ – гр.
Котел под дв. Вх. № 556/15.06.2005г., акт № 183, т. ІІ, дело № 409, партида 42
за сумата от 52 999лв. без ДДС, която е била платена напълно и в брой от
купувача.
Договорът е бил сключен на
основание чл. 35 от ЗПСК въз основа на
проведен търг на 05.12.2006г. – публичен конкурс в изпълнение на Решение № 498 от 27.12.2006г.
на Общински съвет – Котел.
Преди актуването на имота като
частна общинска собственост същият е бил със статут на държавна собственост
съгласно АДС № №453 и № 454 от 08.05.1970г., който е отписан от актовете за
държавна собственост въз основа на заповед № РД – 11-11-83/26.05.2005г. на
Областния управител на Сливенска област.
Със заповед № РД –
11-83/26.05.2005г. на Областния управител на Сливенска област имотът е отписан
и от книгите за държавна собственост.
С решение № 243/05.07.2005г. на
Общински съвет – Котел, публикувано в ДВ бр.76/2005г., е прието да се извърши
приватизационна продажба чрез публичен търг с явно наддаване на процесния имот,
като със същия имот е бил допълнен списъка по чл.3 ал.3 чл.4 ал.2 чл.5 ал.2
чл.31 ал.1 и чл.32 ал.3 от ЗПСК на общинските нежилищни обекти, които ще се
продават по реда на ЗПСК. За целта е бил изготвен информационен меморандум с
изготвен към него анализ на правното състояние и експертна оценка за определяне
на справедливата му пазарна стойност. Въз основа на това е прието Решение № 306/06.12.2005г. на Общински съвет -. Котел
за извършване на приватизационната продажба чрез публичен конкурс на един етап
на процесния имот, представляващ дворно място от 4087 кв.м. ведно с
„туристическа спалня- незавършено строителство“ съставляващ УПИ 1 – за туристическа
спалня, обществена спалня“ кв.53 по ПУП на гр.Котел. По отношение на това
решение Областния управител на Сливенска област извършил последващ
административен контрол, в резултат на който е издал Заповед № РД
11-16-07/16.01.2006г., с която е спрял изпълнението на определени точки от
посоченото решение. Заповедта на областния управител на свой ред и решението на
Общински съвет – Котел са били предмет на съдебен контрол за законосъобразност
по адм.дело № 24 по описа за 2006г. на СлОС. С решение от 25.05.2006г. по
адм.дело № 24/2006г. на ОС – Сливен е било отменено решение № 306/06.12.2005г.
на Общински съвет, в обжалваните му части, което решение, с изключение на
отмяната досежно утвърждаването на т.ІІ-3 от конкурсната документация, е било
отменено с решение № 10480/26.10.2006г. по адм.дело № 7260/2006г. на ВАС, ІV-то
отделение. Решение № 306/06.12.2005г. е
надлежно обявено в брой 86/24.10.2006г. и във връзка с утвърдената в него
тръжна документация и условията за провеждане на търга М.Н.К. в качеството й на
едноличен собственик на капитала и управител на „Ноубъл Пропъртис“ ЕООД –
Бургас е направила предложение за участие в търга.
Собствеността на капитала и
качеството на М.Н.К., като управител на дружеството към момента на подаване на
предложението, участието в търга, провеждането му и сключването на договор въз
основа на проведения договор се установява от представеното с тръжната
документация удостоверение от 07.11.2006г. ф.д. № 674/1999г. на ОС –Бургас и
приложени към него регистърни решения по същото фирмено дело.
В инвестиционния план на
ответното дружество е посочено, че ще бъде изграден обект „почивна база“ в
Котел в УПИ І в к.53 по плана на гр.Котел, като сградата ще бъде построена като
монолитна със стоманобетонна конструкция и тухлени зидове на два етажа и
сутерен, включващи хотелска част от апартаменти и стаи, заведение за хранене,
кафе-сладкарница, басейни и сауна, със срок на изпълнение на обекта 28 месеца.
Въз основа на проведения търг и
представени с него документи комисията за провеждане на търга е изготвила
доклад от 05.12.2006г. След като е констатирала, че единственият кандидат е
„Ноубъл Пропъртис“ ЕООД е излязла с предложение до органа по приватизация да
определи дружеството за купувач на общинския недвижим имот.
Въз основа на направеното
предложени Общински съвет Котел е приел решение № 498/27.12.2006г., с което е
определил „Ноубъл Пропъртис“ ЕООД за купувач на общинския недвижим имот
представляващ дворно място с площ от 4087 кв.м. ведно със сграда „туристическа
спалня – незавършено строителство, съставляващ УПИ І- за туристическа спалня
обществено хранене“ в кв.53 по ПУП на гр.Котел. С решението са определи
съществените условия на договора в резултат на което на 26.01.2007г. в гр.Котел
между Община Котел от една страна и „Ноубъл Пропъртис“ ЕООД от друга страна е
сключен процесния договор.
В чл.ІІ.2.2 и ІІ.2.3 е уговорено,
че купувачът е длъжен да започне строителството до осем месеца, считано от
датата на придобиване на имота и да завърши строителството в срок до 28 месеца,
считано от датата н а сключване на договора.
В чл.ІІ.2.4 купувачът е поел
задължение да разкрие 20 броя работни места, считано от въвеждане на обект
„Почивна база – Котел“ в експлоатация и да ги запази за срок от пет години.
В чл.ІІ.2.5 купувачът е поел
задължение да направи инвестиции в имота в размер на 2 921 032 лева.
В чл.ІІІ.1 е уговорена неустойка,
която купувачът следва да заплати за неизпълнение на задължението си по
т.ІІ.2.4 в размер на 150% от минималната работна заплата за страната за всяка
договорена, но не осигурена бройка от списъчния състав на персонала за целия
договорен период, за който купувачът се е задължил да разкрие или да запази
работните места.
В чл.ІІІ.2 е предвидена неустойка,
която купувачът следва да заплати ако започне строителството, но не го завърши
в срока по чл.ІІ.2.3, в размер на 50% от продажната цена на имота за всяка
година на забава, но за не повече то две години. Посочено е, че при надвишаване
на този срок т.е. надвишаване на срока на забава, за който е предвидена
неустойката продавачът – ищец в настоящото производство, има право едностранно
без предизвестие да развали договора като заплатената от купувача цена на имота
не се възстановява и не се заплащат направените от него подобрения.
В чл.ІІІ.3 е предвидена неустойка,
която купувачът дължи при неизпълнение на задължението си по чл.ІІ.2.5 в
размера на законната лихва върху неизпълнената част от инвестициите, като
плащането на тази неустойка не освобождава купувача от задължението му да
извърши договорените инвестиции.
В чл.ІІІ.4 е предвидено право на
продавача да развали договора без предизвестие, без да връща внесените до
момента суми от купувач и без да заплаща направените от него подобрения, в
случай че купувачът е в забава за плащането на неустойките, определени в
чл.ІІІ.1 – до три включително.
В чл.ІІІ.5 е предвидено, че
изпълнението или неизпълнението на договорените задължения се определя към
26.05.2009г. по покана на продавача, отправена писмено, като купувачът е длъжен
да представи отчет за извършените дейности със съответните документи, за което
следва страните да съставят констативен протокол.
В чл.ІІІ.6 е предвидено, че
купувачът – ответното дружество, не дължи неустойки ако забавата в изпълнението
на поетите от него задължения е причинено от действието на непреодолима сила
(форсмажорни обстоятелства). В тези случаи съгласно същата клауза е предвидено,
че страните предоговорят неизпълнението на задълженията по договора в анекс към
него.
В чл.ІІІ.7 е предвидено, че
непреодолимата сила не е пречка за понасяне на отговорността, ако купувачът е
могъл да я предвиди и да предотврати настъпването на вредите и загубите.
Посочено е, че купувачът е необходимо да предприеме всички действияq за да сведе до минимум вредите и загубите и да уведоми
продавача писмено в 14-дневен срок от настъпване на събитието. Предвидено е, че
не представлява непреодолима сили събитие, причинено виновно или по небрежност
от купувача или от негови представители или служители.
Резултатът от проведения търг и
сключения договор са обявени в ДВ бр.17/2007г. и във връзка с договора Община
Котел е представила до Служба по вписванията необходимите документи за писване
на договора, като на 29.01.2007г. е подписан двустранен приемо-предавателен
протокол за предаване а имота и неговото състояние – в същия протокол е
посочено, че в него се намира незавършен обект на строителство – „туристическа
спалня“ в състояние на изпълнение до основи и носещ стоманобетонен скелет.
Със Заповед РД №
30-48/01.02.2007г. на Кмета на Община Котел имотът е отписан от актовите книги
за общинска собственост.
В изпълнение на инвестиционния
проект е издадено разрешение № 95/25.10.2007г., с което на „Ноубъл Пропъртис“
ЕООД е разрешено извършването на строеж „Почивна база“ – туристически комплекс
блок А, ІV-та категория на строежа, съгласно изготвен идеен проект, съдържащ
части: архитектурна, конструктивна, становища по части ВиК, ел. и геодезия
съгласуван с решение № 1 от протокол № 9 от 04.10.2007г. и одобрен на
25.10.2007г. от Главния архитект на Община Котел.
След издаване на посоченото
разрешение за строеж „Ноубъл Пропъртис“ е възложило хидрогеоложко проучване на
терена във връзка с което е била изготвена експертиза от инж.Л.В., във връзка с
което и с резултатите от тази експертиза е било дадено становище за промяна на
предвиденото застрояване на процесния имот предвид спецификата на терена.
Посочено е, че със заключението по частната експертиза е препоръчана промяна на
предвиденото монолитно строителство и същото е било заменено с по-леки
конструкции, което да осигури и по-ниско по интензитет натоварване на терена.
Това е наложило преработка на инвестиционния проект за изработване на проект за
изграждане на няколко самостоятелни постройки с ниска етажност, без да се
променя предназначението на обекта.
За посочените действия Община
Котел е била уведомена с писмо изх.№ 9200-4855/24.10.2008г. Същото писмо е
пратено в изпълнение на отправено от ищеца писмо, с изх.№ 4608/10.10.2008г.
Във връзка с писмото на ответното
дружество същото е внесло до Кмета на Община Котел молба за удължаване на срока
за започване и завършване на строителството, като за целта е било представено и
заключението по изготвената частна геодезическа експертиза. Във връзка с това в
свое заседание на 30.01.2009г. Общински съвет – Котел е одобрил и приел
предложения анекс № 1 към договор за продажба на общински недвижим имот по реда
на ЗПСК от 26.01.2007г., който анекс е останал неподписан. Със същия е било
предвидено строителството да започне в срок до 01.11.2009г.
Протоколът от заседанието на
Общинския съвет, проведено на 30.01.2009г. на което е било прието решение за
одобряване и приемане на анекса за продължаване на сроковете за започване и
завършване на строителството е бил предмет на последващ контрол от страна на
Областния управител на Сливенска област, във връзка с което същият е издал Заповед
№ РД 16-16/16.02.2009г., с която е върнал за ново обсъждане посоченото решение
на Общински съвет – Котел. Заповедта за новото обсъждане, след връщане на
решение № 216/30.01.2009г., е мотивирана от Областния управител с това, че чрез
внесеното предложение за изменение на договора е нарушена разпоредбата на чл.32
ал.5 от ЗПСК, която не допуска предоговаряне на поетите с приватизационните е
договори задължения.
Във връзка с така отмененото
решение на Общински съвет – Котел последният е приел решение № 248/27.02.2009г.
за отмяна на решение № 216/30.01.2009г.
Впоследствие е издадено
разрешение за строеж № 36/22.04.2009г. за определяне на строителна линия и ниво
за ограда в УПИ І в кв.53 по плана на гр.Котел.
Впоследствие въз основа на
решение от заседание на ОбСУТ при Община Котел е издадено разрешение за строеж
№ 44/20.05.2009г., с което е разрешено извършването на строителство на Къща за
гости № 1 и № 6 от „Почивна база Котел“ в УПИ І в кв.53 по плана на гр.Котел.
В обяснителна записка е посочено,
че къща № 1 е на един етаж с по един апартамент, подробно описани, а в сутерена
на къща № 6 е разположена пералнята на цялата почивна база.
С протокол решение на ОбСУТ при
Община Котел от 01.07.2009г. по разработка № 13 е съгласуван и проект за
изграждане на къщи с № 2, 3, 4 и 5 и е указано да се представи план за основи и
трасеровъчен план.
Няма спор между страните по
делото, че до момента не е започнало строителството на сградите, включени в
обект „Почивна база Котел“, в който е следвало да се изгради процесния имот.
От заключението на вещото лице Р.Ж.Х.
по назначената строително-техническа експертиза се установява, че пазарният
наем по средни пазарни цени за процесния имот за периода от 26.01.2007г. до
26.05.2009г. е в размер на 146 920 лева. Пазарният наем на имота е
обоснован със състоянието на имота, което към момента на извършване на огледа е
с частично изградена масивна ограда от север. Имотът не е ограден от изток,
запад и юг. В него се намират строителни отпадъци от премахнати основи на
съществувала сграда.
Във връзка с обстоятелството, че
не е започнало строителството и не е завършено към 26.05.2009г. Община Котел е
отправила до ответното дружество писма с изх.№№ 3077-12/12.10.2009г.;
3077-14/04.03.2009г.; 3077-9/27-07-2009г. и 3077-7/27.05.2009г., които са били
изпратени за връчване с обратна разписка до ответното дружество.
Относно обратни разписки за
връчване на писмо № 7/27.05.2009г. и писмо № 12/12.10.2009г. М.Н.К. е подписала
известие за доставка съответно № 1020/28.05.2009г. и № 1742/12.10.2009г.
Обстоятелството че същите писма с посочените обратни разписки са били връчени
на М.Н.К. следва от установения със заключението на вещото лице Ю.Г. факт на
авторството на подписите в посочените разписки, които са изпълнени от М.Н.К.. В
писмо № 12/12.10.2009г. е посочено, че купувачът дължи неустойка в размер на
50% от продажната цена за всяка година забава, но не повече от две години, в
случай че не спази срока на започване на строителството. Тъй като към същия момент
строителството не е започнато е посочено, че дружеството дължи неустойка в
размер на 26 499,50 лева, като при забава за заплащане на неустойката
Община Котел има право едностранно да прекрати договора.
Съответно в писмо №
7/25.05.2009г. е посочено, че към 26.05.2009г. дружеството не е изпълнило
поетите с договора към 26.01.2007г. задължения да построи в имота обект
„Почивна база“; да започне строителството в срок до 26.09.2007г.; да завърши
строителството и да въведе обекта в експлоатация в срок до 26.05.2009г.; да
разкрие 20 работни места при въвеждане на обекта в експлоатация и да ги запази
за пет години; както и да направи инвестиция в имота в размер на
2 921 032 лева. Със същото писмо е поискано да се представи отчет
относно неизпълнението на посочените задължения.
С останалите две писма, а именно
№№ 9 от 27.07.2009г. и № 11/04.09.2009г., които са върнати като невръчени са
посочени неизпълнените задължения по договора и е поискано от дружеството да
представи отчет относно неизпълнението на задълженията по приватизационния
договор от 26.01.2007г. В същите писма е отразено, че дружеството вече е било
поканено да представи отчет, но липсва покана за заплащане на неустойки. Извън
поканата за заплащане на неустойката в размер на 26 499 ,50 лева
,представляваща 50 % от продажната цена, дължима за неизпълнение на
задължението за започване и завършване на строителството в сроковете, уговорени
с договора, искане за заплащане на друга неустойка не се установява да е
отправено, съгласно представените по делото доказателства.
От заключението на вещото лице Н.Г.
от 26.02.2013г. по назначената съдебно-икономическа експертиза се установява,
че размерът на неустойката по чл.ІІІ.3 за периода от 26.01.2007г. до
26.05.2009г. е в размер на 429 293,52 лева
и към 26.05.2009г. минималната работна заплата за страната е в размер на
240,00 лева, който е останал непроменен за периода от 26.05.2009г. до
27.09.2010г. – датата на завеждане на исковата молба.
В допълнително заключение на вещо
лице Р.Ж. от 01.07.2013г. се установява, че наемът за процесния имот за периода
26.01.2007г. до 26.05.2009г. определен по Наредбата за наемните цени на
общински нежилищни имоти в Община Котел е в размер на 24 392 лева.
В допълнително заключение от
10.12.2013г. вещото лице Н.Г. посочва, че размерът на неустойката в чл.ІІІ.1 от
договора за продажба с оглед неизпълнението и/или незапазването на 20 броя
работни места за периода от 26.05.2009г. до датата на завеждане на исковата
молба – 27.09.2010г. е в размер на 115 440 лева.
Размерът на неустойката по
чл.ІІІ.2 е в размер на 26 499,50 лева, в случай че бъде определена на база
за изтекла пълна година и е в размер на 35 406,28 лева, в случа че се
приеме за основателно претенцията за заплащане на тази неустойка за периода до
подаване на исковата молба – 27.09.2010г. Съответно размерът на неустойката по чл.ІІІ.3 за неизпълнение на
задължението за извършване на инвестиция е непроменен и е в размер на
429 293,52 лева.
Във връзка с геологията на терена
се установява, че за изготвяне на идейния проект, с който ответникът е
кандидатствал при провеждане на търга за процесния имот същият е разполагал с
геодезическо проучване, изготвено от инж.З.К. през 2007г.
В това геоложко проучване
изготвено от инж.З.К. през 2007г. с допълнителното заключение по назначената в
настоящото производство съдебно-техническа експертиза, което заключение е
изготвено от асистент д-р И.М., се установява, че в проведеното
инженерно-геоложко проучване от инж.К. е представена геоложка карта на района с
конкретно описание на геоложкия строеж и различните геоложки пластове,
разполагащи се в дълбочина на посочения район на проучване в УПИ І в кв.53 в
гр.Котел. На геоложка карта по това проучване са обозначени различните групи от
установени негативни геоложки проявления в т.ч. и разломни зони. Във втората
част на геоложкото проучване, извършено от инж.К. същият е описал видовете
проучвателни разработки , броя проби за лабораторно обработване, резултатите от
лабораторните изследвания и е съставен инженерно – геоложки профил за обекта с
установени хидрогеоложки условия.
В допълнителното заключение от
20.05.2014г. по първия въпрос относно това дали проучването на инж.К. извършено
през 2007г. съдържа данни относно преминаващия през терена разлом – установен
от заключението, представено по делото на 10.12.2013г. вещото лице И.М. е
посочило, че описанията на негативните геоложки проявления са неизменна част от
приложенията към съответната геоложка карта на района. Посочено е, че това
негативно геоложко проявление е
установено в дълбочина, а проявите му на повърхността са косвено изразени извън
територията на обекта, за който е проведено инженерното геоложко проучване от
инж. К..
Обобщените резултати от инженерно
геоложкото проучване на инж.К. представени в доклада му не документират
непригодност на терена за застрояване или ограничения за вида и размерите на
сгради или съоръжения, с които да бъде застроен имота.
Вещото лице ас.д-р инж.М. посочва,
че геоложко проучване извършено за експертизата по настоящото дело и това на
инж.К. могат да бъдат съпоставени и не са в противоречие, но само до етапа на
определяне на физикомеханичните показатели и изчислителните натоварвания на
отделните инженерно-геоложки разновидности, което е в обхвата и задачата при
провеждане на инженерно геоложко проучване на строителна площадка.
В основното заключение –
представено на 10.12.2013г. вещото лице ас.д-р инж.И.М. се установява, че от
геоморфоложка гледна точка строителната площадка се намира в естествено дере,
чийто негативни форми са запълнени с насипни материали във връзка с усвояването
на терена. Насипът е разнороден, изграден от глини и примесен със строителни и
битови отпадъци. От извършеното проучване са установени следните геотехнически
разновидности: насип, разнороден – дебелина 2,8 – 4,2 м; глини, делувиални –
дебелина 2,0 – 3,3 м; глини, тектонски – в интервала от 6,5 до 13,0м; глинесто,
алевролитови мергели – до дълбочина 13м без да е достигната долната им
повърхност; пясъчници, едрозърнести – до дълбочина 5,5 м от повърхността.
При огледа картировката и
проучванията е констатирана разломна зона с ширина на повърхността 8 м.
Разломът е представен в геоложко отношение от оводнени тектонски песъчливи
глини, чувствителни на омокряне и динамични, и статични въздействия. В
геотехническо отношение разломната зона представлява естествена дренираща зона,
която акумулира повърхностни и подземни води от района. Това силно влошава геотехническите
характеристики на глинестия матрикс и силно понижава носимоспособността на
строителните почви в разломната зона. Относно изготвената от ответника частна
експертизата на инж.Л.В., в заключението се посочва, че тя описва добре
геотехническите условия към площадката и към настоящата експертиза допълнително
е локализирана разломна зона. Посочено е, че предложените от инж. Л.В. геотехнологически
показатели са допълнително оптимизирани посредствмо обратни изчисления за
устойчивостта на склона под пътя и по този начин са взети предвид и външни
белези за устойчивостта на терена(пукнатини по пътната настилка). Относно
възможността с оглед релефните, морфолжките, инженерогеоложките условя на
терена за застрояване със сграда с голя обем и с тежка конструкция, така както
е било предвидено по първоначалния проект вещото лице посочва, че коефициент на
устойчивост F, който следва да е по-голям или
равен на 1,15. Проведените от вещото лице за целите на експертизата по
настоящото дело стабилитетни анализи по 2 броя изчислителни геотехнически
разрези показват занижени коефициенти спрямо нормативно приетия коефициент на
устойчивост – 1,15. Това означава, че при бъдещо застрояване по идейния проект,
който първоначално е бил одобрен за застрояване на терена ще се инициира
плъзгателна повърхнина, която ще бъде критична за сградното съоръжение и
особено за тела А и Б, коет още доведе до тяхното разрушаване и до компрометиране
на пътното тяло.
В обясненията към
основното заключение – представено по делото на 10.12.2013. в.л. ас. Д-р инж. И.М.
пояснява че конструкциите на съоръженията – в първоначалния идеен проект,
влияят със своето тегло върху терена изчислените товари от сгради А, Б и В, според
тяхното разположение по профила в приложение 1 на експертизата, се получава
коефициент на устойчивост на склона след натоварване под нормативно изискуемите.
В процесния имот установения коефициент е 1.08 и е под нормативния и не позволява изпълнението на предложените конструкции на
съоръженията и техния обем, т.к. автоматично влиза в разрез с
разпоредбите за строителство и проектиране на инженерни съоръжения по наклонени
терени и е предпоставка за нарушаване на общата устойчивост на конструкцията.
За целите на експертизата
по настоящото дело са направени вертикални електрически сондажи, които се
изразяват в измерване на съпротивлението и каквито не са били извършвани при
геоложкото проучване от инж. К. съгласно данните в доклада. В разломната зона
откъм пътя има сменен стълб на електропреносната мрежа, който е изоставен.
Същият е наклонен. Състоянието
най-вероятно е било такова и към 2007 г., което следва от това, че разломът не
е активен – касае се за разломна структура със затихнала дейност, започнала
преди хиляди години и няма вероятност да се е променила в обозримия период от
изработване на проекта до сега, което би е следвало да бъде заверено в
геоложките служби към Националната геоложка служба. Принципно е възможно да
бъде преодоляно конструктивно, но нормите насочват към едни по-предпазливи
действия при проектните решения, при които следва да бъдат съобразени
натоварванията на терена.
Основно изчисленията,
които е извършило в.л. по анализа на устойчивостта на склона, показват, че проблемът
не е в начина на свързване на сградата със земната основа, а в нейното тегло, с
което тя действа върху склона, което пряко въздейства както на цялостната
устойчивост на самия терен, така и при бъдещи свличания.
Относно възможността
за преодоляване показателите на устойчивост чрез допълнително укрепване, в.л.
пояснява, че принципно е възможно да се постигне някаква устойчивост, но в
случая няма установена дълбочина дори и при направените вертикални електрически
сондажи, няма установена здрава скала. Това означава, че дори при фондиране
основите няма здравен скален масив, към който да се привържат. Съгласно резултатите
от направените вертикални електрически сондажи. Съпротивленията на различните
геоложки разновидности за процесния имот установяват насип с максимална
дълбочина до 2 м. насипване на земни маси, които са т.нар. строителни и битови
отпадъци, който насип в.л. пояснява, че е съвременен, но принципно не е
възможно това насипване да се получи от 2007 г. предвид наличието на е
естествено уплътнена земна маса - престояла повече от 10 години.
Вещото лице пояснява,
че резултатите от геологическото проучване – извършено за целите на назначената
по делото експертиза, е могло да бъдат получени, но експертизата по делото се
различава от инженерно-геоложките проучвания във връзка с обема, обхвата и
съдържанието на инженерно-геоложките проучвания. Установяването на
устойчивостта на терена не е задължителен елемента на инженеро-геоложките
проучвания към 2007 г., когато са включвали геоложко описание на обекта, според
геоложките карти на България, показващи кои са основните скали на терена в
дълбочина, след което чрез опробване се определят видовете инженерно-геоложки
разновидности и техните параметри. След
2009г. е въведено понятието геотехническо изследване, което отразява
динамичните въздействия на конструкциите и инженерните съоръжения върху
терените за строителство.
С оглед така
пояснената от вещото лице нормативна база, регламентираща задължителните
геоложки проучвания, ако първоначалния идеен проект е бил изпълнен до 2009 г.,
без да се направят тези изследвания за устойчивост на терена, самите съоръжения
биха били неизползваеми. Вещото лице е категорично, че изпълнението на сградите
по първоначалния идеен проект би предизвикало свличания, които да допринесат за
негативни реформации, непозволяващи ползването на сградата и експлоатацията на
съоръженията. Самият път, който е непосредствена граница на имота, също е
изграден върху насипи. На мястото му според картата е имало дере, което най-вероятно
е било засипано с цел прокарване на пътното платно.
Относно сравнението
на данните – получени в следствие на извършените по настоящото дело изследвания
и тези от доклада от геоложкото проучване на инж. К. от 2007г., вещото лице в
с.з. пояснява, че инж.
К. е цитирал нормативни натоварвания, които, независимо каква е конструкцията,
не трябва да надхвърля тези нормативно – определените, като тези изчислителни
натоварвания, които се дават в заключителните части на всяко едно от
инженерно-геоложките проучвания, касаят и разглеждат пластове като хомогенна
единствена среда, т.е., без взаимодействието му с останалите разновидности. Дотук
двете разновидности на аловиални отложения са установени както от от
експертизата, която е изготвена по настоящото дело, така от проучването
проведено от инж. К..
Следващата стъпка, която се прави
е задължително при наклонен терен над 8 градуса. Такава оценка не е предмет на
инженерно- геоложките проучвания и задължителното й извършване се вменявае само
в случаите, когато има наличие на активни свлачищни процеси или активни разломи,
т.е. свлачищни процеси, регистрирани в Геозащита с териториално разпределение.
При липса на такива данни и при липса на наклон от 8 градуса, такава оценка на
устойчивостта не се изисква. В случая терена, на който се намира конкретното
УПИ І, в кв. 53 по ПУП на гр. Котел е от 3 до 4 градуса, установено е в първоначалната
експертиза. Разликата между първата експертиза по делото и доклада на инж. К.
от 2007г. се изразява в допълнителното обследване, картиране, вертикални
електрични сондажи, извън територията на процесното УПИ, на база на което са
посочени и изводите в предната експертиза. Вещото лице подчерта, че тези
допълнителни проучвания не са задължение на инженерно-геоложко проучване. Т.е.,
извода до който достига първоначалната експертиза, а именно за невъзможност за
застрояване на процесния имот със сградите А,Б,С и тяхната конструкция по идейния
проект, е на базата на това допълнително проучване, което е извършено за целите
на експертизата по настоящото дело и не е било задължително към проучването на
инж. К. поради посочените по-горе причини – липсата на голям наклон и
регистрирани свлачища.
Към момента, в който е извършено
проучването на инж. К. няма отразено регистрирано активно свлачище и при
липсата и на наклон на терена по-голям от 8 градуса, това изследване, което е
проведено от експертизата по настоящото дело, не е било задължително и няма
данни да е направено. Т.е., двете
проучвания на експертизата на инж. К. не си противоречат, но допълнителното
проучване изяснява цялостния характер на течение на земните маси с възможности
за нарушаване на прилежащата инфраструктура към терена. Съобразно нормативните
натоварвания, които са дадени в заключението на инж. К., големината на товара,
в който са сградите А, Б и С, биха ги понесли инженерно-геоложките
разновидности като такива. Т.е., проекта е съобразен, конструктивната му част с
данните от проучването на заключението на инж. К.. Конкретно за установената
негативна геоложка единица, т.е., разлом през терена, не е описано в общата
част на инж. К.. Строителните дейности е следвало да бъдат приети от инженер -
геолог. При извършването на отделните
изкопни дейности инженер-геолог е следвало допълнително да удостовери
има ли разлики от това, което е представено в проектната част и съответно дали
може да се продължи фундирането върху достигнатата земна основа.
Според вещото лице ас. Д-р инж. И.М.
невъзможност за застрояване е изначална, поради съществуващо недовършено
строителство в съседство, разкрития в съседни имоти на основната скала и
стръмния ъгъл на залягане, аз като експерт не бих препоръчал такава сграда, но
съответната оценка я няма в доклада на инж. К. за товаропоносимостта на
пластовете поради това, че тя не е в обхвата на проучването. Тя е в обхвата на
проявление в някакъв последващ етап на осъществяване на строителството или
проявление на особеностите на терена. В конкретния случай това са фактори,
които са направления извън терена извън конкретното УПИ, които не са
задължителна част. Установяването, оглеждането им и оценката не са задължителна
част към инженерно- геоложкото проучване на конкретния терен. Вещото лице
отново пояснява в допълнение, че за изграждането на укрепителна конструкция трябва е необходимо да се
извършат допълнителни проучвания, които да установят вида на укрепителната
конструкция и начина на фундиране. Към този момент, вкл. от данните към
експертизата по делото не се установява подходяща основа върху която да се
извърши фундиране.
Въз основа на така установеното
от фактическа страна се налага извода, че обективно съединените искове за
разваляне на приватизационния договор за продажба на недвижим имот, за връщане
на същия имот и за заплащане на предвидените в договора неустойки са
неоснователни и следва да се отхвърлят.
Предявеният иск по чл. 87, ал. 3
от ЗЗД във вр. с чл. 32а от ЗПСК за разваляне на приватизационния договор –
сключен между страните на 26.01.2007г. е обуславящ досежно основателността на всеки
едни от останалите искове по чл. 108 от ЗС във вр. с чл. 88, а.л1 от ЗЗД за
връщане на имота, както и по отношение на исковете за заплащане на неустойка с
правно основание по чл. 92 от ЗЗД.
Предпоставките за разваляне на
договора са тези посочени в разпоредбата на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД – да е налице
неизпълнение на задълженията от страна на приобритателя по договора независимо
от формите му – некачествено, непълно или забавено, към което кумулативно се
наслагва изискването то да е значително с оглед интересите на кредитора. Правото
за разваляне на двустранен договор възниква за неудовлетворения кредитор
съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и може да бъде упражнено успешно само при
неизпълнение на задължението от страна на длъжника – купувач, но по причина, за
която той отговаря. Съответно правото да се развали договора отпада, ако
длъжникът не отговаря за неизпълнението – било поради забава, на кредитора,
било защото упражнява възражение за неизпълнен договор, било поради наличието
на обективна причина, която по смисъла на чл. 81, ал. 1 от ЗЗД, която не може
да му се вмени във вина.
Между страните на 26.01.2007г. е
бил сключен валидно договор за продажба на недвижим имот – частна общинска
собственост, представляващ дворно място с площ от 4 087 кв.м. (четири хиляди,
осемдесет и седем квадратни метра), ведно със сграда „Туристическа спалня“ –
незавършено строителство, съставляващ УПИ І (първи) – „за туристическа спалня и
обществено хранене“ в кв. 53 (петдесет и три) по ПУП на гр. Котел, при граници
на имота: от три страни улици и алея със стълби, актуван с акт за частна
общинска собственост № 479/96.06.2005г., вписан в СВ – гр. Котел под дв. Вх. №
556/15.06.2005г., акт № 183, т. ІІ, дело № 409, партида 42 за сумата от
52 999лв. без ДДС, която е била платена напълно и в брой от купувача.
Договорът е бил сключен на
основание чл. 35 от ЗПСК въз основа на
проведен търг на 05.12.2006г. – публичен конкурс в изпълнение на Решение № 498 от 27.12.2006г.
на Общински съвет – Котел.
Във връзка с валидното сключване
на договора ответникът е въвел възражение за недействителност по чл. 26, ал. 2,
пр. 1 и пр. 2 от ЗЗД във вр. с чл. 3, ал. 3, т. 2 и чл. 4, ал. 4 – предишна ал.
2 от ЗПСК и във вр. с чл. 137, т. 7 от ТЗ - липса на компетентност на органа,
приел решение за извършване на приватизация и пороци на волята – липсващо
съгласие, за сключването на договора – липса на решение на принципала –
едноличен собственик на капитала в изпълнение на изискването на чл. 137, т. 7
от ТЗ.
Възраженията за нищожност на
договора – посочени по –горе са неоснователни по следните съображения.
Несъмнено се установява от
събраните по делото доказателства, че процесният имот отговаря на изискванията,
определящи компетентността на Общински съвет – Котел за приемане на решение за
извършване на приватизация. Компетентността е определена в разпоредбата на чл.
3, ал. 3, т. 2 във вр. с чл. 1, ал. 2, т. 6 от ЗПСК - незавършен обект на строителството, невключени в
имуществото на общински търговски дружества. Имотът е бил държавна собственост съгласно АДС № №453 и
№ 454 от 08.05.1970г., който е отписан от актовете за държавна собственост въз
основа на заповед № РД – 11-11-83/26.05.2005г. на Областния управител на
Сливенска област и актуван като частна общинска собственост с АКТ №
479/03.06.2005г. Освен от данните по актовете за държавна и общинска
собственост и тези – включени в информационния меморандум, вкл. от заключението
на в.л. Р. Ж. Х. се установява, че имотът е ползван за стопански нужди, като
описаната в договора от 26.02.2007г. „туристическа спалня не съществува“ с
изключение на строителните отпадъци от премахнатите основи на сградата.
Приватизацията на имота –
приключила със сключването на процесния договор, е извършена въз основа на
решение № 306/06.12.2005г. на Общински съвет – Котел, спрямо което по надлежния
ред е бил осъществен административен – със заповед № РД – 11 – 16 – 07 от
16.01.2006г., и съдебен контрол за законосъобразност – решение по адм. д. №
24/2006г. на ОС – Сливен и решение № 10480/26.10.2006г. по адм.д. № 7260/2006г.
ВАС, ІV отделение.
Възражението за липса на
компетентност на органа по приватизация по съществото си представлява такова за
нищожност на приетото решение № 306/06.12.2005г. на Общински съвет – Котел. С
оглед обстоятелството, че с посочените решения на областния управител и на
съдилищата е извършена преценка за законосъобразност на същото решение за
приватизация на процесния имот, то съгласно чл. 177, ал. 3 от АПК е налице
пречка за оспорването му като нищожно и извън тях, съдът не дължи произнасяне
по чл. 17, ал. 2 от ГПК.
Що се отнася до възражението, че
липсва решение от едноличния собственик на капитала на ответното дружество като
купувач по договора за продажба от 26.01.2007г., възражението е неоснователно
съгласно задължителната съдебна практика и закона, установяваща
непротивопоставимост спрямо трети лица на такова възражение – за липса на
решение по чл. 137, т. 7 от ТЗ, като елемент от фактическия състав на
волеобразуването и изразяването на съгласие за сключване на договор за
придобиване правото на собственост върху процесния недвижим имот, щом
съгласието е изразено от надлежен представител и в рамките на установената
представителна власт. Договорът от 26.01.2007г. за придобиване правото на
собственост върху процесния недвижим имот в случая е бил сключен чрез М.
Николова К. в качеството й на управител и едноличен собственик на капитала на
ответното дружество „НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“ ЕООД. Тези й качества са безспорно
установени към момента на сключване на договора и вписани по партидата на
дружеството съгласно представените в тръжната процедура решения на БОС, поради
което възражението за нищожност поради липса на съгласие от едноличния
собственик на капитала, което да е прието чрез надлежно решение за това по
смисъла на чл. 147, ал. 2 във вр. с чл. 137, т. 7 от ТЗ, е неоснователно.
Няма спор, че към момента на
предявяване на исковата молба, длъжникът е в забава за изпълнение на основното
си задължение, определено в чл. ІІ.2.1 в срока уговорения в разпоредбата на чл.
ІІ.2.3 от договора.
Основният спор по делото е
свързан с причините за неизпълнение на задължението да се извърши
строителството на обект „Почивна база – Котел“ в имот УПИ І в кв. 53 по ПУП на
гр. Котел, индивидуализиращ се като имот с ид. № 39030.501.1404 по КК на гр. –
Котел, одобрена със заповед № РД – 18 – 95 от 29.12.2009г. на и.д. на АГКК в
сроковете уговорени в разпоредбата на чл. ІІ.2.3.
Във връзка с това като съществени
по делото се явяват не само предвидените от закона граници за упражняване на
правото да се развали договора – посочени по-горе, но и изразената в договора
воля на страните за запазване на облигационната връзка чрез предвиждането на
условията, както за уреждане на отношенията в зависимост от причините за това,
така и като поставянето на условия за възникване на правото на продавача да
развали договора.
Така в чл.ІІІ.4 е предвидено
право на продавача да развали договора без предизвестие, без да връща внесените
до момента суми от купувач и без да заплаща направените от него подобрения – в
какъвто смисъл са правата – предявени по настоящото дело, което право възниква в случай, че купувачът е
в забава за плащането на неустойките, определени в чл.ІІІ.1 – до ІІІ.3
включително за повече от един месец.
Следователно, за да възникне така
очертаното в разпоредбата на чл. ІІІ.4 от договора от 26.01.2007г. право за
едностранно разваляне, без да се връщат внесените до момента суми и без да се
заплащат направените до момента подобрения, по делото ищецът следваше да е
установил, че е възникнало на първо място правото да получи, съответно задължението
на ответника да заплати предвидените неустойки и на следващо място – ответното
дружество да е изпаднало в забава за заплащането им повече от един месец.
Несъмнено с оглед
обстоятелството, че се касае за бъдещо несигурно събитие, за да бъде поставен
длъжникът в забава е необходимо срокът за заплащане на неустойките да бъде
определен при спазване изискването на чл. 84, ал. 2 от ЗЗД след отправяне на
покана за това.
В случая се установи, че покана
за заплащане на неустойките е отправена и връчена на ответното дружество
единствено за неустойка в размер на 50% от продажната цена за всяка година
забава, но не повече от две години, поради неспазване на срока за започване на
строителството. Тъй като към същия момент – м. октомври 2009г. строителството
не е започнато, във връченото писмо изх. № 30-77-12/12.10.2009г. е посочено, че
дружеството дължи неустойка в размер на 26 499,50 лева, като при забава за
заплащане на неустойката Община Котел има право едностранно да прекрати
договора.
Освен формалното изискване за
изпадане в забава от страна на купувача за изпълнение на задължението за
започване и завършване на строителството в сроковете по чл. ІІ.2.2 и чл.
ІІ.2.3, относно отношенията свързани със заплащането на неустойка в договора е
предвидена клауза по чл.ІІІ.6, в която се посочва, че купувачът – ответното
дружество, не дължи неустойки, ако забавата в изпълнението на поетите от него
задължения е причинено от действието на непреодолима сила (форсмажорни
обстоятелства). В тези случаи съгласно същата клауза е предвидено, че страните
предоговорят неизпълнението на задълженията по договора в анекс към него. В
чл.ІІІ.7 от договора също така е предвидено, че непреодолимата сила не е пречка
за понасяне на отговорността, ако купувачът е могъл да я предвиди и да
предотврати настъпването на вредите и загубите. Посочено е, че купувачът е
необходимо да предприеме всички действия, за да сведе до минимум вредите и
загубите и да уведоми продавача писмено в 14-дневен срок от настъпване на
събитието. Предвидено е, че не представлява непреодолима сили събитие,
причинено виновно или по небрежност от купувача или от негови представители или
служители.
Следователно надлежното упражняване на правото на продавача да развали договора в конкретния случая се обуславя както от преценката за липсата на интерес за запазване на облигационната в аспекта на уговорените клаузи от договора и изискването, произтичащо от разпоредбата на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, така и от наличието на предпоставки, които да вменяват неизпълнението в отговорност на длъжника.
При преценката за наличие на интерес следва да се изходи от изразената воля в договора и целите на приватизацията очертани в разпоредбата на ч. 2 от ЗПСК - да създаде условия за прозрачна и икономически ефективна приватизация при равнопоставеност на инвеститорите. и да осигури приключване процеса на приватизация и осъществяване на следприватизационен контрол.
Няма съмнение с оглед установените в частта относно доказаните фактически обстоятелства по делото причини за забава (за изпълнението на задължението на ответника да започне и да завърши строителството като предпоставка за изпълнение и на останалите задължения - да направи уговорените инвестиции, а също така и да разкрие 20 работни места, които да запази за срок от 5 години), че не е налице изискуемия от закона и от договора фактически състав за упражняване от продавача на правото да развали договора.
Несъмнено се установи в случая,
че забавата в изпълнението на задължението за започване на строителството е
причинено от действието на непреодолима сила, което освобождава купувача от
задължение да заплати неустойка.
Уговорената клауза, че в тези
случаи страните следва да предоговорят неизпълненото задължение, като
противоречащо на разпоредбата на чл. 32, ал. 5 от ЗПСК, очевидно е нищожна, без
тази нищожност съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД да влече нищожност на самия
договор. Именно с оглед вероятната възможност за забава в изпълнението на
задълженията поради действието на непреодолими – форсмажорни обстоятелства, за
купувача – ответник по делото не възниква задължение да заплати неустойка,
респективно – следва да завърши строителството след отстраняване на пречките за
започването му. Т.е. няма съмнение, че страните биха сключили договора и без
посочената клауза, като следва да уредят отношенията си съобразно останалите
условия на договора.
Отношенията между страните във
връзка с настъпването на непреодолима сила са предмет и на клаузата по чл.ІІІ.7
според която непреодолимата сила не е пречка за понасяне на отговорността, ако
купувачът е могъл да я предвиди и да предотврати настъпването на вредите и
загубите. Посочено е, че купувачът е необходимо да предприеме всички действияq за да сведе до минимум вредите и загубите и да уведоми
продавача писмено в 14-дневен срок от настъпване на събитието. Предвидено е, че
не представлява непреодолима сили събитие, причинено виновно или по небрежност
от купувача или от негови представители или служители.
Непреодолимата сила е легално дефинирана в
разпоредбата на чл. 306, ал. 2 ТЗ, която разпоредба оправдано
следва да намери приложение и при гражданско правните отношения. Съгласно
легалната дефиниция непреодолимата сила е
непредвидено
или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключване
на договора. Правната доктрина не е
единна по въпроса дали всички изброени елементи следва да са налице кумулативно
или законът сочи на алтернативност по отношение на непредвидимостта и непредотвратимостта на настъпване на
събитието. Съобразно с граматическата формулировка на понятието следва да са
налице кумулативно: непредвидимост на
събитието, извънреден характер и причинна връзка между тях и невъзможността за
изпълнението или непредотвратимост на събитието, извънреден характер и причинна
връзка. Непредотвратимостта на събитието е свързана с извънредния му характер,
но последиците му да
не могат да бъдат преодолени и
при полагане на дължимата грижа за изпълнение на задължението.
Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента на настъпването
му, но и към следващите от събитието действия на длъжника, чрез които биха
могли да се преодолеят последиците му. (В този смисъл Решение № 6 от 27.02.2013 г. на ВКС по т.
д. № 1028/2011 г., I т. о., ТК, докладчик Тотка Калчева, постановено на основание чл.
290 от ГПК)
Установената в настоящия случай
геология на терена несъмнено с оглед заключението на в.л. ас. д-р И.М., не
позволява застрояването на процесния имот със сградата съобразно първоначалния
и одобрен при сключването на договора идеен проект – сложна много функционална
сграда на два етажа и сутерен, включваща няколко части – подробно описани в чл.
2.2.1 от договора, за който е било издадено разрешение за строеж №
95/20.05.2009г. Изпълнението на това строителство, както пояснява вещото лице, е
невъзможно поради установените занижени коефициенти за устойчивост спрямо
нормативно приетия коефициент на устойчивост – 1,15. Това означава, че при
бъдещо застрояване по идейния проект, който първоначално е бил одобрен за
застрояване на терена, ще се инициира плъзгателна повърхнина, която ще бъде
критична за сградното съоръжение и особено за тела А и Б, което още доведе до
тяхното разрушаване и до компрометиране на пътното тяло. В процесния имот
установения коефициент на устойчивост е 1.08 и е под нормативния – не позволява изпълнението на предложените конструкции на
съоръженията и техния обем, т.к. автоматично влиза в разрез с
разпоредбите за строителство и проектиране на инженерни съоръжения по наклонени
терени и е предпоставка за нарушаване на общата устойчивост на конструкцията.
Относно възможността
за преодоляване показателите на устойчивост чрез допълнително укрепване, в.л.
пояснява, че принципно е възможно да се постигне някаква устойчивост, но в
случая няма установена дълбочина – дори и при направените вертикални
електрически сондажи няма установена здрава скала. Това означава, че дори при
фондиране основите няма здравен скален масив, към който да се привържат.
Съгласно резултатите от направените вертикални електрически сондажи съпротивленията
на различните геоложки разновидности за процесния имот установяват насип с
максимална дълбочина до 2 м. насипване на земни маси, които са т.нар.
строителни и битови отпадъци, който насип в.л. пояснява, че е съвременен, но
принципно не е възможно това насипване да се получи от 2007 г. предвид
наличието на е естествено уплътнена земна маса - престояла повече от 10 години.
При тези
данни проблемът, който се поставя по делото е, че геодезията на терена към
момента на започване на строителството, във връзка с което е било изготвено по
инициатива на ответника – купувач, изследването на инж. Геолог. Л. В., е била
такава и към момента на изготвяне и одобряване на идейния проект за сключване
на приватизационния договор.
Видно е също
така от приетото по делото при условията на чл. 147 от ГПК условия, че през
2007г. е било извършено геоложко проучване от инж. К., което поставя въпроса за
непредвидимостта на геологията на терена в дълбочина, нейния извънреден
характер и дали същата по тези причини представлява невъзможността при сключването на порцесния приватизационен договор страните да са допускали настъпването му, което събитие да осуети
изпълнението на поетото задължение.
Сравнителният анализ, извършен от
в.л. ас. д-р инж. И.М. по допълнително поставената задача несъмнено налага
положителен отговор по поя въпрос за непредвидимостта на специфичните
геодезически условия, с които е следвало да се съобрази проекта на постройките
в имота. Относно сравнението на данните – получени в
следствие на извършените по настоящото дело изследвания и тези от доклада от
геоложкото поручване на инж. К. от 2007г., вещото лице пояснява, че инж. К. е цитирал нормативни натоварвания,
които, независимо каква е конструкцията, не трябва да надхвърля нормативно определените, като тези изчислителни натоварвания,
които се дават в заключителните части на всяко едно от инженерно-геоложките
проучвания, касаят и разглеждат пластове като хомогенна единствена среда, т.е.,
без взаимодействието му с останалите разновидности.
Допълнителното инженерно-геоложко
проучване е следвало да се извърши предварително само в случаите, когато има наличие на активни
свлачищни процеси или активни разломи, т.е. свлачищни процеси, регистрирани в
Геозащита с териториално разпределение наклон на теренса с повече от 8 градуса. При липса на такива данни – за активно свлачище и при липса на наклон от 8 градуса, такава
оценка на устойчивостта не се изисква. В случая терена, на който се намира
конкретното УПИ І, в
кв. 53 по ПУП на гр. Котел е от 3 до 4 градуса.
Т.е., извода до който достига
първоначалната експертиза по заключението на в.л. ас. д-р инж. И.М. – представено на 10.12.2013г., а именно за невъзможност за застрояване
на процесния имот със сградите А,Б,С и тяхната конструкция по
идейния порект, е на базата на такова допълнително проучване, което е извършено за целите
на експертизата по настоящото дело и не е било задължително към проучването на
инж. К. поради посочените по-горе причини – липсата на голям наклон и
регистрирани свлачища.
От изложеното по- горе се налага
като несъмнен извода, че забавата на ответника като купувач по договора от
26.0.2007г. за започване и завършване на строителството се дължи на явление,
което се явява непреодолима сила, която е била непредвидима при добросъвестното
полагане на грижи както по смисъла на закона, така и по смисъла на разпоредбата
на чл. ІІІ.6 от договора. Проявената непреодолима сила според геологията на
терена в случая, установена след сключване на процесния договор, освобождава купувача
от задължението за заплащане на неустойка, а във връзка с разпоредбата и на чл.
ІІІ.4 от договора представлява пречка за упражняване на правото на продавача да
развили едностранно договора като задържи получените суми, без да дължи
заплащане на извършените подобрения.
Съобразно установените
обстоятелства, установяващи наличието на непреодолима сила за своевременно
изпълнение на задължението за започване и завършване на строителството и без да
се предоговарят отношенията между страните предвид забраната на чл. 32, ал. 5
от ЗПСК, кредиторът е следвало да окаже необходимото съдействие и да приеме
забавеното изпълнение, без да претендира неустойки.
С оглед установените след
сключването на договора данни относно геологията на терена се установи, че
ответникът е уведомил надлежно продавача и е предприел необходимите мерки за
предотвратяване настъпването на вреди, чрез представения за одобрение пред
ОбЕСУТ при Община Котел проекта за изграждане на повече на брой постройки – 6,
постройки с олекотена конструкция.
Предвид извода, че са налице
причини за забавата от страна на ответното дружество „НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“ ЕООД за
изпълнение на задълженията по договора от 26.01.2007г., които го освобождават
от отговорност не са налице предпоставките за надлежното упражняване от страна
на продавача на правото да развали договора пи наличие на интерес от
запазването му.
С оглед неоснователността на
обуславящия иск по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 32а от ЗПСК, са
неоснователни обусловените искове по чл. 108 от ЗС във вр. с чл. 88, ал. 1 от ЗЗД и по чл. 92 от ЗЗД във вр. с чл. 32а от ЗПСК, които следва да се отхвърлят.
С оглед изхода на делото пред
настоящата инстанция от насрещните претенции заплащане на деловодни разноски съгласно
приложения списък по чл. 80 от ГПК, актуализиран със 150 лв. за доплащане на
средствата за осигурителни вноски на в.л. - следва да се уважи изцяло. Тази на
ответника – в размера посочен в представения списък по чл. 80 от ГПК с оглед
изхода на делото пред настоящата инстанция е неоснователна и следва да се
отхвърли.
Водим от гореизложеното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от ОБЩИНА КОТЕЛ против „НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“, ЕИК ********** със седалище и адрес
на управление: ГР.Б., ул. „А.“ № *, вх. *, ет. * и съдебен адрес: ГР.Б. , ж.к.
„С.“ , бл. *, вх. „*“, ап. * искове, както следва: за РАЗВАЛЯНЕ
на сключения между тях приватизационен договор от 26.01.2007г., с
който е прехвърлено правото на
собственост върху имот, представляващ дворно място с площ от 4087 кв.м., съставляващо
УПИ І за „Туристическа спалня и обществено хранене” в кв. 53 по ПУП на гр.
Котел, ведно със сградата „Туристическа спалня” – незавършено строителство,
индивидуализиращ се по КК на гр. Котел,
одобрена със заповед № РД-18-95/29.12.2009г. с ид. № 390030.501.1404 с площ от
4103 кв.м., номер по предходен план – 1404, при съседи: имоти с ид.
№390030.501.2014, ид. № 390030.501.2016, ид. № 390030.501.2017, ид. №
390030.501.2013; иск за връщане на имота поради разваляне на договора; иск за
заплащане на неустойка 424342.37лв., представляваща размер на законната лихва
върху размера на инвестицията по т. ІІ.2.5 – 2921032лв.; иск за заплащане на
неустойка в размер на 101998.00лв., за неизпълнение на задължение по т. ІІ.2.4
за разкриване на 20 бр. работни места (считано от въвеждане на обекта „Почивна
база – Котел” в експлоатация и запазването им в продължение на 5 години; иск за
заплащане на неустойка в размер на 63800лв. – 50 % от продажната цена на имота
за всяка година на забава, но за не повече от 2 години, дължима за неизпълнение
на задължение по т. ІІІ.2.3 от договора в случай, че купувачът започне
строителството, но не го завърши в срока по т ІІ.2.3; иск за заплащане на
неустойка в размер на 3452лв.,
представляваща законната лихва върху неустойката по т. ІІІ.2 от договора, които
суми да се заплатят заедно със законната лихва, считано от подаване на исковата
молба до окончателното изплащане като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА ОБЩИНА
КОТЕЛ да заплати на НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“, ЕИК ********** направените в
производството разноски в размер на 20 454.40лв. (двадесет хиляди
четиристотин петдесет и четири лева) заплатени пред настоящата инстанция за
адвокатски хонорар и депозити за вещи лица.
ОТХВЪРЛЯ претенцията
на ОБЩИНА КОТЕЛ против НОУБЪЛ ПРОПЪРТИС“, ЕИК ********** за заплащане на
деловодни разноски в размер на 40 751 лв. като НЕОСНОВАТЕЛНА.
Решението подлежи на въззивно
обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Апелативен съд –
ГР.Б..
ПРЕДСЕДАТЕЛ: