Номер 55713.11.2020 г.Град Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ПлевенІV въз. граждански състав
На 13.10.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Цветелина М. Янкулова
Стоянова
Членове:Рени В. Георгиева
Емилия А. Кунчева
Секретар:Вергиния Н. Петкова
като разгледа докладваното от Цветелина М. Янкулова Стоянова Въззивно
гражданско дело № 20204400500706 по описа за 2020 година
Въззивно гражданско производство по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Производството по делото е образувано на основание въззивна жалба
на Н. И. Д. , ЕГН-********** с адрес в с.***, Област - Плевен, ул.“***“ №5 – ищец в
първоинстанционното производство по гр.д.№1142/2020г. по описа на Плевенски районен
съд, Гражданско отделение, подадена чрез пълномощника адв. Й.Я. от АК-Плевен, срещу
постановеното от VІІ-ми гр.с-в съдебно решение №851/13.07.2020г., с което е отхвърлен
предявеният от него срещу „***“-ЕООД, ЕИК-***, със седалище и адрес на управление в с.с.,
ул.“***“№2, ИСК с правно основание чл.28,ал.2 от ЗАЗ за разваляне на договор за аренда на
земеделска земя, сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, рег.
№994/19.04.2010г., Акт №192,т.ІІ на нотариус А.П., вписан в Служба по вписвания-Плевен,
Вх.№5960/29.04.2010г., том VІІ, акт 266, н.д.№2070 и Анекс към него от 14.06.2016г. с
нотариална заверка на подписите, рег.№1150/14.06.2016г., Акт №158,том ІІІ, на нотариус
А.П., вписан в Служба по вписванията-Плевен, рег.№8795/15.06.2016г, Акт №89,том 14,д.
№4011/2016, поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2018/2019г- с повече от
три месеца, като неоснователен, и е осъден да заплати на ответника направените разноски от
300лв.
Във въззивната жалба се твърди следното:
Обжалваното решение на ПлРС е неправилно поради нарушаване на
1
материалния закон и е необосновано. ЗАЗ е специален закон, който предвижда специфични
правила, уреждащи сключването, изменението, прекратяването и развалянето на договора за
аренда, като общите правила на ЗЗД и другите граждански закони, се прилагат само за
неуредените в специалния закон случаи (§1 от ДР на ЗАЗ)
Разпоредбата на чл.28,ал.1 от ЗАЗ урежда именно специфично
основание за разваляне на договора за аренда, предвидено в специалния закон, изразяващо се
в забава на арендното плащане плащане за повече от три месеца.При тази форма на
неизпълнение ЗАЗ предвижда отклонение от общия ред по чл.87,ал.1 от ЗЗД за разваляне на
двустранните договори поради неизпълнение, а именно отклонение от изискването за даване
на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита
прекратен.
Законодателят е съобразил особения характер на договора за аренда,
неговата продължителност – траен договор с минимален срок на продължителност 5
стопански години с цел оптимално използване на земеделската земя, пред вид особеното й
предназначение и е фиксирал един срок от три месеца след падежа на задължението за
арендно плащане, в рамките на който длъжникът, който не е изплатил арендната вноска не е
изпадднал в забава, не дължи лихва и договорът не може да бъде развален. След изтичането
на тримесечният срок обаче, ако забавата продължава, арендодателят има право да развали
едностранно договора, респ. да поиска от съда развалянето му.
Плащането след изтичането на тримесечния срок е дължимо плащане и
приемане то на такова плащане, не означава, че забавата е заличена. Без значение е дали
плащането е забавено с дни или месеци след изтичането на тримесечния срок, както и дали
част от дължимата сума е платена преди изтичането на тримесечния срок. Законодателят е
преценил, че три месеца е разумна и достатъчна отсрочка и компромис за арендатора, който
не е изпълнил задължението си за плащане на ареднната сума на падежа. На практика
определеният от законодателя тримесечен срок за забава на плащането, замества изискването
на чл.87,ал.1 от ЗЗД за даване на подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след
изтичането му, договорът ще се счита за прекратен. В случая изпратеното писмено
уведомление до ответника установява, че още на 17.01.2020г. е била формирана воля на
арендодателя да иска разваляне на договора на основание чл.28,ал.1 от ЗЗД. Освен това при
задължение з арендно плащане в размер на 1249.80лв., с падеж 15.10.2019г., частично
плащане от 200лв. на 18.12.2019г. и не плащане на останалата сума до 15.01.2020г., в
никакъв случай не може да се приеме, че неизпълнената част е незначителна с оглед
интереса на кредитора.
Прави се искане да бъде отменено обжалваното решение и вместо него
да се постанови друго, с което да бъде развален на основание чл.28,ал.1 от ЗАЗ, сключения
между страните договор за аренда на земеделска земя.
2
Ответникът по въззивната жалба – „***“-ЕООД, ЕИК-***, със седалище
и адрес на управление в с.***, Област-Плевен, ул.“***“№2 – ответник в
първоинстанционното производство по гр.д.№1142/2020г. по описа на Плевенски районен
съд, чрез пълномощника адв. К.Д. от АК-Плевен, е подал писмен отговор на въззивната
жалба, с който е оспорил същата, като е изразил следното становище:
Обжалваното решение е правилно и следва да бъде
потвърдено.Изводите на първоинстанционния съд са обосновани и законосъобразни. В
случая е установено, че арендаторът своевременно е заплатил част от дължимата сума с РКО,
а с пощенски запис от 24.01.2020.(т.е. с девет дни закъснение) е заплатил и останалата
дължима сума. Неизпълнениеот е явно незначително с оглед интересите на ищеца, поради
което съдът правилно е приложил разпоредбата на чл.87,ал.4 от ЗЗД, като общ граждански
закон.
Страните не са направили доказателствени искания.
В съдебно заседание на въззивната инстанция ответникът по въззивната
жалба „***“-ЕООД, чрез пълномощника адв. Кр.Данков от АК-Плевен, поддържа
становището, изразено пред първата инстанция и в отговора на исковата молба.
Плевенският окръжен съд, като провери обжалваното решение с оглед
изложените оплаквания във въззивната жалба и обсъди събраните доказателства, приема
следното:
Въззивната жалба, подадена от В. Н. И. Д. - ищец в
първоинстанционното производство по гр.д.№1142/2020г. по описа на Плевенски
районен съд, Гражданско отделение, срещу постановеното от VІІ-ми гр.с-в съдебно
решение №851/13.07.2020г., е подадена в срок, срещу съдебен акт, подлежащ на
обжалване, от надлежна страна, при наличие на правен интерес, поради което е
процесуално ДОПУСТИМА и подлежи на разглеждане по същество.
Разгледана по същество е ОСНОВАТЕЛНА.
Първоинстанционното производство по гр.д.№1142/2020г. по описа на
Плевенски районен съд, Гражданско отделение, е образувано на основание иск с правно
основание чл.28,ал.2 от ЗАЗ – за разваляне поради неизпълнение на договор за аренда на
земеделска земя, сключен за срок по-дълъг от 10 години, предявен от ищеца (понастоящем
въззивен жалбоподател) Н. И. Д. , ЕГН-********** от с.***, Област-Плевен, чрез
пълномощника адв. Й.Я. от АК-Плевен, против ответника ( понастоящем ответник по
въззивната жалба) –„***“-ЕООД, ЕИК-***, със седалище и адрес на управление в с.***,
Област-Плевен.
В исковата молба се твърди следното:Ищецът е собственик по
3
наследство и делба на следните земеделски земи, находящи се в землището на с.***,
Плевенска област, ЕКАТТЕ 06495:
1.НИВА от 9.707 дка в м.“Каменишки връх“, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор 066495.12.13, номер по предходен план 012013, при
съседи: 06495.12.31; 06495.12.47; 06495.12.12; 06495.12.11;
2.НИВА от 10.400 дка в м.“Къшински дол“, трета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 06495.25.27, номер по предходен план 025027,
при съседи: 06495.25.21; 06495.25.20; 06495.25.25; 06495.25.29; 06495.25.30; 06495.25.37 и
06495.25.26;
3. НИВА от 5.800 дка в м.“Къшински дол“, трета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 06495.29.9, номер по предходен план
029009, при съседи: 06495.29.25; 06495.29.19; 06495.29.10; 06495.29.28 и 06495.29.8.
С договор за аренда на земеделска земя от 19.04.2010г. е отдал на
ответното дружество за временно и възмездно ползване описаните по-горе три броя ниви за
срок от 7 стопански години,считано от 01.10.2020г. до 01.10.2017г, като с двустранно
подписан на 14.06.2016г. анекс към договора, действието на същия е продължен за още 7
стопански години – от 01.10.2017г. до 01.10.2024г. Договорът и анекса към него са с
нотариална заверка на подписите и са вписани в Службата по вписванията – гр.Плевен.
Съгласно клаузите на договора за аренда и анекса към него, за
отдадената му за ползване земеделска земя, считано от 01.10.2017г., ответникът следвало да
заплаща на ищеца арендно плащане по 50лв. на дка, или за всичките 24.996 дка, предмет на
договора, е следва да заплаща общо 1249.80лв. годишно, платими в 14-дневен срок след
приключване на съответната стопанска година. За стопанската 2018/2019г.ответникът е
следвало да заплати сумата в срок до 15 октомври 2019г.
Ответникът не е изпълнил задължението си за заплащане на арендната
вноска в договорения срок, като е забавил плащането й за повече от три месеца, което
съгласно чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАД е основание за разваляне на арендния договор и подписания
към него анекс за продължаване срока на действие на договора, поради което му е изпратил
писмено уведомление за прекратяването/ развалянето им, което е получено от управителя на
28.01.2020г.
С подписания анекс по чл.1118 от ЗАЗ, първоначалният 7-годишен срок
на договора е удължен с още 7 години и общият срок на договора е повече от 10 години. Тъй
като развалянето на аренден договор, сключен за срок по-дълъг от 10 години се извършва по
съдебен ред, за ищеца е налице правен интерес да поиска от съда да развали на основание
чл.28,ал.2 от ЗАЗ във вр. с ал.1, изр.1 от ЗАЗ, договора и анекса към него.
4
Петитумът на исковата молба е съдът да развали на основание
чл.28,ал.2,пр.1 във вр. с ал.1,изр.1 от ЗАЗ, сключения на 19.04.2010г. между страните договор
за аренда на земеделска земя, в писмена форма с нотариална заверка на подписите, рег.
№994/19.04.2010г., Акт №192,т.ІІ на нотариус А.П., вписан в Служба по вписвания-Плевен,
Вх.№5960/29.04.2010г., том VІІ, акт 266, н.д.№2070 и Анекс към него от 14.06.2016г. с
нотариална заверка на подписите, рег.№1150/14.06.2016г., Акт №158,том ІІІ, на нотариус
А.П., вписан в Служба по вписванията-Плевен, рег.№8795/15.06.2016г, Акт №89,том 14,д.
№4011/2016, поради забавяне на арендното плащане за стопанската 2018/2019г- с повече от
три месеца.
В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен отговор на
исковата молба, подаден от ответника „***“-ЕООД, ЕИК-***, чрез пълномощника адв. К.Д.
от АК –Плевен, в който се изразява следното становище:
Искът е недопустим, тъй като на разваляне по съдебен ред съгласно
чл.28,ал.2 от ЗАЗ подлежат само договори за аренда в земеделието, сключени за срок по-
дълъг от 10 години. В случая договорът за аренда е сключен за срок от 7 години, а анекса, с
който срокът се удължава с още седем години по своята същност е нов договор, като този
извод следва от тълкуването разпоредбите на чл.16 и чл.18 от ЗАЗ и е възприет в практиката
на ВКС и на други съдилища, вкл. и Окръжен съд-Плевен.
.Освен това искът е и неоснователен, поради следното: През м.
септември 2019г. ищецът е получил рента от 420кг пшеница; На 18.12.2019г., на същия е
изплатена сумата от 200лв., чрез РКО; На 24.01.2020г. с пощенски превод е изплатена на
ищеца сумата от 895.85лв., с което плащане, е погасено изцяло задължението за арендно
плащане за стопанската 201882019г.
Ответникът моли да бъде отхвърлен иска и да му се присъдят
направените разноски.
По делото са събрани писмени доказателства.
Плевенският районен съд, VІІ-ми гр.състав се е произнесъл с
обжалваното Решение №851/13.07.2020г., с което е отхвърлил изцяло иска като
неоснователен.
За да постанови този резултат е приел следното:
Искът по чл.28,ал.2 от ЗАЗ за разваляне по съдебен ред на договор за
аренда на земеделска земя, е допустим, тъй като след сключването на анекс за продължаване
на срока, атакуваният договор следва да се счита сключен за срок по-дълъг от 10 години.
Искът обаче е неоснователен, тъй като са налице предпоставките на чл.87,ал.4 от ЗЗД –
ответникът е заплатил почти цялата дължима сума и неизпълнението е незначително с оглед
5
интересите на ищеца.
Въззивният съд приема, че постановеното РЕШЕНИЕ е ВАЛИДНО
и ДОПУСТИМО, но НЕПРАВИЛНО.
Във въззивната жалба не се излагат оплаквания във връзка с валидността
и допустимостта на обжалваното решение, а съгласно правомощията по чл.269 от ГПК,
въззивният съд не установи наличието на пороци, които да обуславят нищожност или
недопустимост на съдебния акт.
За да се произнесе относно правилността на обжалваното решение,
съдът съобрази следното:
Въз основа на съвкупната преценка на доказателствата по делото и след
обсъждане становищата на страните, въззивният съд приема следното:
Между страните не съществува спор за факти.
Безспорни между страните са следните обстоятелства:
Ищецът Н. И. Д. от с.***, Област-Плевен ( въззивен жалбоподател в
настоящето производство) е собственик на основание наследяване и делба на земеделски
имоти в землището на с.***, между които и следните три ниви с обща площ 24.996 дка (нот.
акт на л.11-12 и Договор за доброволна делба на л.13 и сл.):
1.НИВА от 9.707 дка в м.“Каменишки връх“, трета категория,
съставляваща имот с идентификатор 066495.12.13, номер по предходен план 012013, при
съседи: 06495.12.31; 06495.12.47; 06495.12.12; 06495.12.11;
2.НИВА от 10.400 дка в м.“Къшински дол“, трета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 06495.25.27, номер по предходен план 025027,
при съседи: 06495.25.21; 06495.25.20; 06495.25.25; 06495.25.29; 06495.25.30; 06495.25.37 и
06495.25.26;
3. НИВА от 5.800 дка в м.“Къшински дол“, трета категория,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 06495.29.9, номер по предходен план
029009, при съседи: 06495.29.25; 06495.29.19; 06495.29.10; 06495.29.28 и 06495.29.8.
На 19.04.2010г. в гр.Плевен между ответника ( и ответник по въззивната
жалба) „***“-ЕООД със седалище в с.*** като арендатор и ощецът( въззивен жалбоподател) Н.
И. Д. , като арендодател, е сключен договор за аренда на земеделска земя за описаните по-горе
три ниви за срок от 7 стопански години,считано от 01.10.2020г. до 01.10.2017г.Договорът е
сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, рег.№994/19.04.2010г., Акт
№192,т.ІІ на нотариус А.П., вписан в Служба по вписвания-Плевен, Вх.№5960/29.04.2010г.,
том VІІ, акт 266, н.д.№2070 (л.6)
6
На 14.06.2016г., страните по договора, сключват анекс към него, с
нотариална заверка на подписите, рег.№1150/14.06.2016г., Акт №158,том ІІІ, на нотариус А.П.,
вписан в Служба по вписванията-Плевен, рег.№8795/15.06.2016г, Акт №89,том 14,д.
№4011/2016, с който срокът на договора се продължава с още 7 години – от 01.10.2017г. до
01.10.2024г(л.7)
Съгласно чл.7.1 от договора и т.2.2 от анекса към него, арендаторът се
задължава да заплаща на арендодателя арендно плащане от по 50лв.( петдесет лв.) за дка,
считано от 01.10.2017г., като плащането на арендната вноска се изплаща в 14-дневен срок след
приключване на съответната стопанска година, което означава до 15 октомври на всяка година
от договора.
За стопанската 2018/2019г., арендаторът „***“-ЕООД дължи на
арендодателя Н. И. Д. , арендно плащане в размер на сумата от 1249.80лв. - за 24.996дка по
50лв/дка, което е следвало да заплати до 15.10.2019г.(списък на л.27)
На 18.12.2019г.,ответникът – арендатор чрез РКО е заплатил на ищеца-
арендодател сумата от 200лв.( двеста лв.)-л.26
На 24.01.2020г. чрез пощенски превод му е изпратил още сумата от
881.70лв., като е заплатил и 14.15лв. – такса за превода.(л.25)
Междувременно, на 17.01.2020г, ищецът е изпратил до ответника
Уведомително писмо, с което го уведомява, че плащането за стопанската 2018/2019г. е
забавено с повече от три месеца, поради което са налице предпоставките на чл.28,ал.1,пр.1 от
ЗАЗ за разваляне на договора за аренда, поради забавяне на арендното плащане с повече от три
месеца. Уведомлението е връчено на адресата на 28.01.2020г.
Спорните въпроси между страните са правни и се състоят в
следното: Допустим ли е иск по чл.28,ал.2 от ЗАЗ за разваляне по съдебен ред на
процесния договор? Налице ли са предпоставките на чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ за разваляне
на договора поради забавеното изплащане на арендната вноска за повече от три месеца?
Приложима ли е нормата на чл.87 от ЗДД при разваляне на договор за аренда на
земеделска земя?
За са се произнесе по спорните въпроси, съдът съобрази следното:
Искът по чл.28,ал.2 от ЗАЗ, въз основа на който е образувано
първоинстанционното производство и по който е постановено обжалваното решение, е
допустим, тъй като с него се иска разваляне на договор за аренда на земеделска земя, сключен
за срок по-дълъг от 10 години ,т.е. налице са фактическите предпоставки, визирани в
разпоредбата на посочения законов текст. Вярно е,че първоначално договорът за аренда е бил
сключен за срок от 7 години, но преди изтичане на деветия месец на стопанската година,
7
предхождаща прекратяването на договора за аренда, в съответствие с изискванията на чл.18,
ал.2 от ЗАЗ, страните са сключила анекс от 14.06.2016г., с който продължават срока на
действие за още 7 стопански години, с което общият срок на договора става 14 години.Анексът
е сключен в предвидената в разпоредбата на чл.18 от ЗАЗ форма за действителност – писмена с
нотариална заверка на подписите и е вписан в Службата по вписванията. Както сочи и
наименованието, анексът за продължаване срока на договора, не е нов договор, а
анекс(допълнение) към съществуващия. Този извод се налага и от систематичното тълкуване
на разпоредбата на чл.18 в структурата на нормативния акт – ЗАЗ. Практиката, на която се
позовава ответникът( въззиваем) е неотносима към настоящия казус, тъй като е формирана при
друга редакция на чл.3, чл.16 и чл.18 от ЗАЗ, която е променена и по искове с друго правно
основание.
По същество, искът е основателен, поради следното:
Съгласно чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ, арендодателят може да развали
договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца.
Следователно, законодателят е предвидил едно специфично основание за разваляне на
договора за аренда, съобразено с неговия предмет , а именно забавяне на годишното арендно
плащане с повече от три месеца. В настоящия случай, цитираната разпоредба означава
следното: Съгласно договора и анекса към него, арендаторът следва да заплати на
арендодателя уговореното за стопанската 2018/2019 година арендно плащане до 15 октомври
2019г. Законът предвижда толеранс от три месеца след падежа на задължението, през който
арендаторът макар да не е изпълнил задължението си, не се третира като неизправен длъжник.
(Не дължи обезщетение за забава в размер на законната лихва върху арендното плащане, а
арендодателът не може да развали договора поради неизпълнение). Този срок за „***“-ЕООД
тече от 15.10.2019г. до 15.01.2020г. Ако в три месеца след уговорения краен срок за плащане,
арендаторът не изплати цялата сума на арендното плащане, арендодателят може да развали
договора за аренда.
Както беше посочено, между страните не съществува спор, че на
18.12.2019г.(т.е. преди изтичането на три месеца след падежа), арендаторът е заплатил на
арендодателя част от дължимото, а именно сумата от 200.00лв(двеста лв.) Не се твърди и няма
данни до 15.01.2020г. да е изплатена останалата част от общото задължение за стопанската
година в размер на 1249.80лв. На 24.01.2020г.( повече от три след падежа) е преведена чрез
пощенски запис още сумата от 881.70лв. Според настоящия съдебен състав,при тези плащания,
арендаторът остава задължен към арендодателя за стопанската 2018/2019г. за сумата от
168.10лв.(1249.80лв.-200лв.-881.70лв.=168.10лв)
(Първоинстанционния съд е приел, че остатъкът от задължението е
14.15лв. Възможно е сумата, представляваща разлика от 14.50лв. до 168.10лв., да е цената на
420кг пшеница, които арендаторът твърди, че е предал на арендодателя, но по делото няма
данни между страните да е постигнато съгласие за частично заменяне на паричната престация с
8
натурална, ищецът( въззивник) не е признал, че я е получил и по делото не са представени
доказателства за предаването на натурална престация.)
С оглед на изложеното, при положение, че арендото плащане за
стопанската 2018/2019г. в размер на 1249.80лв. е следвало да се извърши до 15.10.2019г., в
срок до три месеца след тази дата – до 15.01.2020г., арендодателят е заплатил само част от
задължението в размер на 200лв. и евентуално е предал 420кг пшеница на стойност около
150лв., е видно, че същият е забавил арендното плащане за повече от три месеца, поради
което са налице предпоставките на чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ за разваляне на договора за аренда
по инициатива на арендодателя. Обстоятелството, че арендодателят е приел закъснялото
плащане, извършено на 24.01.2020г., не заличава забавата на арендатора и не води до отпадане
на основанието за разваляне на договора. - Полученото плащане е дължимо. Развалянето на
договорите за продължително или периодично изпълнение, какъвто е и договорът за аренда,
има действие занапред. Затова до развалянето му всяка страна дължи изпълнение на
договорното задължение, респ. в полза на всяка страна съществува правото да иска изпълнение
на задължението от другата. Ако не беше извършен паричния превод на 24.01.2020г.,
кредиторът има право да претендира плащане на останалата част от главница (895,80лв.),
заедно с обезщетение за забава, считано от 15.01.2020г. до окончателното изплащане на
задължението.
Разпоредбата на чл.87,ал.1 от ЗЗД за разваляне на договорите чрез
едностранно волеизявление, отправено от изправната към неизправната страна, е неприложима
към настоящия казус. По реда на чл.87,ал.1 от ЗЗД се развалят само двустранни договори, за
които законът не предвижда разваляне по съдебен ред.( Сравнение между текстовете на ал.1 и
ал.3 на чл.87 от ЗЗД) За да бъде развален договорът по ал.1 е необходимо да са осъществени
следните факти: Законодателят да не предвижда съдебен ред за разваляне; Волеизявлението на
кредитора , с което се дава подходящ срок за изпълнение да е достигнало до длъжника,
предоставеният срок да е изтекъл и длъжникът да не е изпълнил задължението си. В случая
договорът за аренда между страните подлежи на разваляне по съдебен ред съгласно чл.28,ал.2
от ЗАЗ, което автоматично изключва приложението на чл.87,ал.1 от ЗЗД. Същият се счита
развален с влизане в сила на съдебното решение, с което искът за разваляне се уважава.
Отправеното от арендодателя до арендатора писмено уведомление за прекратяване на
договора за аренда е без правно значение, при положение, че договорът подлежи на разваляне
по съдебен ред.
Разпоредбата на чл.87,ал.4 от ЗЗД, според която разваляне на договора не
се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на
кредитора, не е приложима при договора за аренда, регламентиран в ЗАЗ. Приложим в случая е
специален закон (ЗАЗ), който дерогира общия(ЗЗД). Разпоредбите на последния могат да се
прилагат само субсидиарно, за неуредените случаи в специалния. В чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ
обаче са предвидени специални предпоставки за разваляне на договора, които са съобразени с
неговия специфичен предмет и различния икономически статус на договарящите страни.
9
Релевантен за развалянето на договора е само фактът за липса на изпълнение до три месеца
след уговорения срок за арендно плащане. Законодателят не предвижда нормативна закрила
на арендатора при частично изпълнение, или при изпълнение непосредствено след
изтичането на три месеца от падежа на задължението. – Щом до три месеца след изтичането
на уговорения срок за плащане, арендаторът не е престирал цялото дължимо арендно
плащане, по искане на арендодателя договорът може да бъде развален на основание
чл.28,ал.1,т.1 от ЗАЗ, какъвто е процесният случай.
Дори да се счете, че разпоредбата на чл.87,ал.4 от ЗЗД намира
приложение при развалянето на договора за аренда, фактическите предпоставки относно
размера на частичното неизпълнение и незначителността с оглед интереса на кредитора ( в
случая арендодател), следва да се преценяват към тримесечния срок, следващ падежа на
задължението, когато за арендодателя възниква право да иска разваляне на арендния договор,
което тълкуване е с оглед точния смисъл на чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ. В случая преценката
следва да се извърши към 15.01.2020, а не към момента на решаване на делото от съда. – В
процесния случай, към 15.01.2020г, ответникът по въззивната жалба при общо задължение от
1249.80лв., е заплатил на въззивния жалбоподател сумата от 200лв. и евентуално е предал
420кг пшеница на стойност около 150лв., като няма данни въззивният жалбоподател да се е
съгласил с промяна вида на престацията и да е приел предаване в натура вместо плащане.
Дължи плащане на още 895.лв., съгласно представения от него списък на л.27 от делото.
Очевидно е, че и след тримесечното забавяне на изпълнението, което законодателят е
предвидил като толеранс спрямо арендатора, последният не е изпълнил преобладаващата
част от задължението, която не е незначителна с оглед интересите на аренддателя, а точно
обратно – накърнява същите. Следователно, не са налице предпоставките на чл.87,ал.4 от ЗЗД
и като е приел обратното, първоинстанционният съд е постановил неправилно решение, което е
необосновано и противоречи на материалния закон.
Плащането непосредствено след изтичане на тримесечния срок на забава
по чл.28,ал.1,изр.1 от ЗАЗ, както е сторено в настоящия казус, е без значение за изхода на
производството за разваляне на арендния договор по чл.28,ал.2 от ЗАЗ, тъй като изправността
на длъжника-арендатор се преценява до забавата от три месеца.
От изложеното е видно, че въззивният съд достига до правен извод,
който е различен от този на първинстанционния. Поради това обжалваното решение следва да
бъде отменено на основание чл.271 от ГПК и въззивният съд да постанови друго, с което да
реши спора по същество, като уважи изцяло исковата претенция на ищеца за разваляне на
основание чл.28,ал.2 от ЗАЗ на сключения между страните договор на аренда на земеделска
земя и анекса към него.
С оглед изхода на въззивното производство, ответникът по въззивната
жалба и ответник в първата инстанция „***“-ЕООД следва да бъде осъден да заплати на
въззивния жалбоподател и ищец в първата инстанция Н. И. Д. , разноски за две инстанции
10
съгласно чл.78,ал.1 от ГПК в размер на 407.38лв., от които 382.38лв. – разноски за първа
инстанция съгласно представен списък по чл.80 от ГПК на л.39 и 25.00лв. – държавна такса за
въззивно обжалване.
Съгласно чл.280,ал.3,т.1 във вр. чл.69,ал.1,т.1 от ГПК въззивното
решение не подлежи на касационно обжалване.
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като неправилно РЕШЕНИЕ №851/13.07.2020г. на
Плевенски районен съд, Гражданско отделение, VІІ-ми гр.с-в, постановено по гр.д.
№1142/2020г. по описа на същия съд, ВМЕСТО КОЕТО ПОСТАНОВЯВА:
РАЗВАЛЯ на основание чл.28,ал.2,пр.1 във вр.ал.1,изр.1 от ЗАЗ,
сключения на 19.04.2010г. между Н. И. Д. , ЕГН-********** с адрес в с.***, Област -
Плевен, ул.“***“ №5, като АРЕНДОДАТЕЛ и „***“-ЕООД, ЕИК-***, със седалище и
адрес на управление в с.***, Област-Плевен, ул.“***“№2, ДОГОВОР за аренда на
земеделска земя, с нотариална заверка на подписите, рег.№994/19.04.2010г., Акт
№192,т.ІІ на нотариус А.П. с район на действие ОС-Плевен, вписан в Служба по
вписвания-Плевен, Вх.№5960/29.04.2010г., том VІІ, акт 266, н.д.№2070 и АНЕКС към
него от 14.06.2016г. с нотариална заверка на подписите, рег.№1150/14.06.2016г., Акт
№158,том ІІІ, на нотариус А.П., вписан в Служба по вписванията-Плевен, рег.
№8795/15.06.2016г, Акт №89,том 14, н.д.№4011/2016, поради забавяне на арендното
плащане за стопанската 2018/2019г. с повече от три месеца.
ОСЪЖДА „***“-ЕООД, ЕИК-***, със седалище и адрес на
управление в с.***, Област-Плевен, ул.“***“№2, представлявано от управителя Н.М.Р.
ДА ЗАПЛАТИ на Н. И. Д. , ЕГН-********** с адрес в с.***, Област - Плевен, ул.“***“
№5, на основание чл.78,ал.1 от ГПК, сумата от 407.38лв.( четиристотин и седем лв. и
38ст) – РАЗНОСКИ за две съдебни инстанции.
РЕШЕНИЕТО НЕ подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11
12