Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София, 01.06.2020 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на четвърти март през две хиляди и двадесета година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като разгледа докладваното от съдията
гр.д. №9851/2017 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба от „Х.К.И Р.“ ЕООД, с която са предявени искове
срещу „У.Б.“ ЕООД както следва:
главни
искове:
-
иск с правно основание чл. 72 ЗС за сумата от 25010 лв. – част от 1 826 354,59
лв., представляващи подобрения, извършени от ищеца като владелец по
предварителен договор на имот, собственост на ответника, представляващ хотелски комплекс, построен в имот с
идентификатор 51500.201.13, находящ в гр. Несебър, местност Юрта – Балкан;
-
иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1000 лв.
– част от 191 134,10 лв., представляваща лихва за забава върху горната главница
за периода 22.07.2016 г. – 01.08.2017 г., както и законна лихва от предявяване
на иска;
евентуални
искове:
-
иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата от 25010 лв. - частичен от 1
949 181 лв., представляваща увеличената стойност на комплекса от
строително-монтажни работи, обзавеждане и оборудване, извършени от ищеца в
качеството му на наемател в имота на ответника;
-
иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1000 лв.
– част от 364 574,81 лв., представляваща лихва за забава върху горната главница
за периода 30.09.2015 г. – 01.08.2017г.
Ищецът
твърди, че е получил от ответника фактическата власт върху хотелски комплекс,
като е постигната устна уговорка между страните ответникът да продаде на ищеца
имота, който е предназначен да се използва като четиризвезден хотел. След
преминаване на фактическата власт върху имота у ищеца е сключен договор за наем
с уговорка за изкупуване на комплекса, за който договор ищецът твърди да е
симулативен и да не отразява действителните уговорки за страните. Твърди, че
сключеният договор има характер на предварителен договор по чл. 19 ЗЗД, както
и, че договорената наемна цена в т. 3 (1) от договора за наем в размер на 850 000
евро без ДДС за период от четири месеца не отговаря на пазарния наем за такъв
обект и такъв период и противоречи на добрите нрави. Твърди, че през месец
септември 2015 г. е отстранен от ответника от хотела, с което фактически
ответникът е извършил едностранно разваляне на договора. По време на
упражняване на фактическата власт (от 16.06.2015 г.) до отстраняването му от
имота на 30.09.2015 г. ищецът е извършил в комплекса подобрения под формата на СМР,
обзавеждане и оборудване на обща стойност 1 826 354,59 лв. с ДДС. Претендира
сумата като добросъвестен владелец по предварителен договор - на основание чл.
70, ал. 3 във вр. с чл. 72 ЗС. Твърди също, че ответникът е продал на трето
лице комплекса за сумата от 11 780 500 евро без ДДС или 14 136 000 евро с ДДС,
което е с 1 949 181лв. с ДДС повече от уговорената продажна цена за имота с
ищеца, което означава, че с тази сума е увеличена стойността на хотела
вследствие на подобренията, направени от ищеца. При условията на евентуалност и
ако не се приеме, че процесният договор е такъв по чл.19 ЗЗД, претендира в
качеството си на наемател обезщетение за извършените в имота подобрения на
основание чл.59 ЗЗД – като обезщетение за неоснователно обогатяване.
Ответникът
оспорва иска. Твърди, че е предал имота на ответника по силата на договора за наем,
който не е симулативен, а отразява действителната воля на страните. Признава,
че ищецът е извършил работи в имота на стойност 1 837 697,87 лв., за което
ищецът е издал данъчна фактура, която ответникът е приел и осчетоводил, но
твърди всички работи са извършени на валидно правно основание – по силата на нарочна
уговорка в договора за наем за извършване на инвестиция в този обем от ищеца. Твърди
извънсъдебно прихващане със свое вземане за неплатена наемна цена за 2015 г. в
размер на 850 000 евро без ДДС, отправя и изявление за съдебно прихващане.
Твърди, че договорът за наем е развален поради виновно неизпълнение от страна
на ищеца, с отправени уведомления, основаващи се на неизпълнение на
задълженията по анекса от 29.09.2015 г., както следва: с уведомление от
14.03.2016 г., изпратено чрез куриер, чието получаване ищецът е
отказал на 15.03.2016 г.; с уведомление от 17.03.2016 г.
чрез телепоща, върнато на 18.03.2015 г. със
забележка, че не е могло да бъде доставено, имащо значение на доказателство за
фингирано връчване съгласно договора за наем; с нотариална покана от 18.03.2016 г.,
връчена чрез процедура за залепване. Оспорва
възраженията за нищожност на договора за наем, като твърди, че договорът не е
симулативен и не прикрива предварителен договор, напротив – представлява
комплексен договор, включващ различни правоотношения – наемно правоотношение,
правоотношение по договор за изработка, правоотношение по договор за лицензия
на търговска марка и опция за изкупуване в уговорен от страните срок.
Съдът,
след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:
Установява
се от Договор за наем от 08.07.2015 г., че между страните по делото е
възникнало правоотношение, по силата на което ответникът, като наемодател е
предоставил на ищеца, като наемател, за временно и възмездно ползване като
4-звезден хотел собствения си недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор 51500.201.13 в гр. Несебър, ведно с изградените в имота шест
сгради с всички самостоятелни обекти на правото на собственост в тези сгради. Ищецът
като наемател се е задължил да плаща наемна цена, в размери и срокове, посочени
в чл.3 от договора, както и да извърши допълнителни инвестиционни работи,
представляващи СМР и съответни довършителни работи, които дейности страните на
нарекли в договора „Допълнителна инвестиция“. В договора е предвидено допълнителната
инвестиция да бъде осъществена в два етапа – съобразно уговорките в чл.1.2 от
договора. С чл.8.1 от договора страните са постигнали съгласие, че първият етап
от допълнителната инвестиция ще бъде на стойност 848000 евро без ДДС, от които
783000 евро ще се инвестират от наемателя, а 65000 евро ще се инвестират от
наемодателя, като наемодателят се задължава да възстанови инвестицията, но не
повече от 783000 евро, при условия че е приел изпълнените работи, посредством
приспадането на тази сума от дължимата от наемателя наемна цена за 2015 г. С
чл.8.2 от договора страните уговорили вторият етап от допълнителната инвестиция
да бъде на стойност 1 426 000 евро без ДДС, като наемателят поема изцяло да
финансира изпълнението на всички работи, включени в Допълнителна инвестиция II, като „наемателят
изрично се съгласява, че наемодателят няма да му дължи заплащане за напрвените
от наемателя финансови вложения“ (виж раздел „Финансиране“ от чл.8.2 от
договора).
Установява
се още от договора, че страните са постигнали съгласие наемодателят да
предостави на наемателя опцията след 01.01.2016 г. да закупи имота, като
уговорката е в сила от 01.01.2016 г. за целия наемен срок (чл.15) и правото
може да се упражни от наемателя с отправяне на едностранно писмено изявление
(чл.17). Тази уговорка има действието на предварителен договор по чл.19 ЗЗД. В
зависимост от момента на упражняване на правото на изкупуване (преди или след
30 май на съответната година), уговорената годишна наемна цена не се дължи или
се дължи (виж чл.15, ал.3). Уговорена е и продажна цена, в зависимост от
годината, в която се упражнява правото на изкупуване – виж чл.16, ал.1.
Страните са уговорили още, че изявлението за изкупуване, отправено и достигнало
до наемодателя, е неоттегляемо и обвързващо и ако правото за изкупуване не бъде
упражнено, всяка от страните по договора може да предяви иск по чл.19, ал.3 ГПК
за обявяване на предварителния договор за окончателен.
С
процесният договор е уговорено още, че за срока на изпълнението му наемодателят
предоставя на наемателя неизключителна лицензия за използване за срока на
договора марката „HILL CLUB“, като наемодателят се задължава да прехвърли върху
наемателя правата върху марката в едномесечен срок от осъществена продажба на
имота на наемателя.
По
делото не се спори, а и се установява от подписания от страните договор, че
преди сключването му - на 16.06.2015 г. ответникът е предал на ищеца
фактическата власт върху процесния имот.
По
делото не се спори още и че ищецът е извършил разходи за СМР, допълнителни
работи, обзавеждане и оборудване на процесния имот в размер на 1826354,39 лв.
Спорни
по делото са следните обстоятелства: валиден ли е процесният договор за наем,
симулативен ли е същият и прикрива ли предварителен договор по чл.19 ЗЗД, както
и в какво качество ищецът е извършвал подобрения в имота на ответника – на
извъндоговорно или на договорно основание.
По
възражението за нищожност поради противоречие с добрите нрави:
Ищецът се позовава на нищожност, произтичаща
от накърняване на добрите нрави – значителна несъразмерност на престациите,
противоречаща на принципа за справедливост. С този принцип в гражданските
правоотношения се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското
право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните
субекти. Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в
насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за
противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница на
свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Свободата на договарянето пък е
рамкирана и от императивните разпоредби на закона /решение № 288 от 29.12.2015
г. по гр.д. № 2293/2015 г. на ВКС, III г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК/. Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно
неизгодни условия, и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил
унищожаемост по чл.33 ЗЗД. При най-високата степен на нееквивалентност на
престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е незначителна и
практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави /решение № 24 от
09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на ВКС, III г.о., постановено по реда на чл.290 ГПК/. Порокът „противоречие на добрите нрави“ поради нееквивалентност на
престациите включва онази група от сделки, при които е налице значително,
изключително, съществено и прекомерно отклонение на цената от оценката на
имущественото благо, което се прехвърля срещу тази цена, като във всеки случай
следва индивидуално да се преценява видът на престацията – естеството на вещта, има ли тя пазар, бързо
ликвидна ли е и т.н.
В
настоящият случай ищецът се позовава на нищожност на договора за наем като противоречащ
на добрите нрави поради обстоятелството, че уговорена наемна цена, прекомерно
надвишава средната пазарна наемна цена. По делото са приети две технически
експертизи, с основни и допълнителни заключения, чиито предмет е да определят
средната пазарна наемна цена на процесния хотелски комплекс. Експертизите дават
пазарна наемна цена съобразно броя стаи, подлежащи на отдаване на туристи и за
период от 16.06.2015 г. – 30.09.2015 г. – т.е. за летния сезон 2015 г. в
диапазона между 179859,21 лв. (повторната експертиза на в.л. инж. П.) и
102178,39 евро до 123860 евро (първоначалната и допълнителната експертиза на
в.л. инж. М.). Тези суми (която и от тях да се приеме за релевантна)
действително са значително по-ниски от уговорената от страните наемна цена за
2015 г. в размер на 850000 евро. В същото време, както бе посочено по-горе,
процесният договор, макар и озаглавен от страните „Договор за наем“, всъщност
съчетава няколко правоотношения – наемно, изработка, лицензионно и такова,
предоставящо опция за изкупуване, при упражняването на която договорът се
превръща в предварителен договор по чл.19, ал.3 ЗЗД. Уговорената цена по
договора, макар да е озаглавена „наемна“, всъщност представлява насрещна
престация за всички поети от наемодателя задължения, в това число да предостави
опция за изкупуване, при която наемната цена за съответната година се приспада
(съобразно съответния момент на упражняване на опцията), както и да прехвърли
имота срещу продажна цена, фиксирана за всяка година със съответно намаление
(виж чл.16, ал.1 от договора). Т.нар. „наемна цена“ включва още лицензионното
възнаграждение за отстъпената за ползване търговска марка, както и задължението
на наемодателя да прехвърли на наемателя търговската марка, в случай, че
последният упражни правото си на изкупуване на имота. Поради всичко това съдът
приема, че възмездното предоставяне на ползването на имота представлява само
част от престацията на ответника, съответно – само част от стойността на
уговорената цена възмездява ползването на имота, а останалата част представлява
насрещна престация за другите поети от ответника задължения, свързани с предоставяне
на опция за изкупуване на имота, предоставяне ползването на търговска марка,
съответно – поемане задължение за прехвърляне на същата при изкупуване на имота
и участие във инвестициите за довършване и оборудване на имота за целите за
използването му за хотел. По тези съображения и като отчита всички поети от
ответника насрещни задължения, съдът приема, че уговорената цена по договора не
е значително нееквивалентна – липсва съществено несъответствие на престациите,
при което съотношението между тях да е такова, че едната от тях да е незначителна и практически нулева,
отнесена към другата. Ето защо възражението за нищожност на договора поради противоречие
с добрите нрави е неоснователно.
По
възраженията за симулативност на договора за наем:
Ищецът
се позовава на относителна симулация, с твърдението, че процесният договор за
наем прикрива предварителен договор за продажба на недвижимия имот, представляващ
хотелски комплекс. Симулацията представлява порок на волята, при която страните
нямат воля да бъдат обвързани по начина, по който постановява договорът. Когато
волята на страните по сключеното съглашение е само да се създадат привидни
правни последици на обвързаност, които те не желаят, симулацията е абсолютна, а
когато волята на страните е да бъдат обвързани по начин различен от посочения в
сключеното съглашение, симулацията е относителна. И в двата случая явната
сделка е нищожна. По делото ищецът, в съответствие с доказателствената си
тежест, не представи доказателства за воля на страните сключеният договор за
наем да не поражда правни последици или да прикрива друг договор с уговорки,
различни от обективираните. Не се представи обратно писмо или начало на писмени
доказателства, правещи допустимо събирането на гласни доказателства. Не може да
се сподели тезата на ищеца, изложена в писмените му бележки, че самият договор
представлява обратно писмо, тъй като в него е предвидено да се счита за такъв
по чл.19 ЗЗД. Както бе посочено по-горе, процесният договор съчетава няколко
правоотношения, включително такова по предоставена опция за изкупуване на имота
от страна на наемателя. По силата на изрична уговорка между страните,
упражняването на опцията от страна на наемателя е неоттегляемо и в този случай договорът
прераства в предварителен договор по смисъла на чл.19 ЗЗД и всяка от страните
по него има право по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД да поиска обявяването на договора
за окончателен. Тези уговорки обаче не са скрити – те са явни. Поради това
несъстоятелна е тезата, че е налице симулативен договор за наем, прикриващ
предварителен договор за продажба на процесния хотелски комплекс. Уговорките,
предоставящи опция на наемателя по своя воля да упражни правото си на
изкупуване на отдадения под наем имот, са част от процесния договор, не са
прикрити, волята на страните е обективирана писмено и по явен за всички трети
лица начин. Поради това неоснователно се явява твърдението на ищеца, че самият
договор представлява обратно писмо, доказващо симулацията и прикрития договор.
Не
са представени и доказателства за твърдението, че страните не са имали
намерение да бъдат обвързани от договор за наем и че същият е сключен за
счетоводни цели на наемодателя и за целите на получаване на разрешителни за
предоставяне на туристически услуги от наемателя.
По
изложените съображения съдът приема, че твърдението за недействителност поради
симулация на процесния договор за заем е неоснователно.
По главния иск на осн. чл. 72 ЗС:
Съгласно
чл. 70, вр. с чл. 72, ал. 1, изр. първо ЗС добросъвестният владелец може да
иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила
стойността на вещта вследствие на тези подобрения, като същите права има и владелецът,
кумуто владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със
собственика на имота.
По
делото се установи, че процесният договор за наем съдържа уговорка, предоставящa на наемателя
опция да изкупи имота след 01.01.2016 г. чрез отправяне на едностранно писмено
изявление (чл.17). Тази уговорка обаче не е приведена в действие – между
страните няма спор, че ищецът не е отправял изявление, че упражнява правото си
да изкупи имота, а през м. март 2016 г. ответникът е прекратил едностранно
процесният договор. Ето защо опцията за изкупуване не е упражнена и процесният
договор не е прераснал в предварителен договор за покупко-продажба на имота.
Отделно от това, съгласно договора за наем между страните, владението е
предадено от ответника на ищеца по силата на наемното правоотношение, а не по
повод предварителен договор. С чл. 7.1. от договора страните потвърждават
изрично, че към датата на договора наемателят е получил достъп до имота с цел
извършване на строително-монтажни и довършителни работи съгласно договора за
наем, за което на 16.06.2015 г. страните са подписали съответен
приемо-предавателен протокол. От тези разпоредби съдът прави извод, че
процесният имот е получен от ищеца в качеството му на държател на основание на
договора за наем, а не в качеството му на владелец.
По
делото е безспорно, че ищецът е извършил в имота на ответника строително
монтажни и довършителни работи, поставяне на оборудване и обзавеждане на
стойност 1 837 697,87 лв., за което ищецът е издал данъчна фактура, която
ответникът е приел и осчетоводил. Тези работи не представляват подобрения в
чужд имот по смисъла на чл.72 ЗС, тъй като са извършени от наемател, който е
държател, а не владелец на имота и са извършени по силата на валидно правно
основание – уговорка в договора за наем за извършване на „допълнителна
инвестиция“ – съобразно чл.1.2 и чл.8.1 от договора.
По
изложените съображения съдът приема, че претендираното вземане по чл. 72, ал.1,
вр. чл.70, ал.3 ЗС не е възникнало – ищецът не е владелец на имота, а е
упражнявал фактическа власт като държател, по силата на договор за наем, като
направените от него разноски за СМР, оборудване и обзавеждане, са извършени по
силата на изрична уговорка в договора за наем. Не е налице подобряване на чужд
имот от страна на владелец, което да доведе до неоснователно обогатяване и
предявеният иск по чл.72, ал.1, вр. чл.70, ал.3 ЗС е неоснователен.
По
евентуалния иск по чл.59, ал.1 ЗЗД:
Съгласно чл. 59, ал. 1 ЗЗД всеки, който се е обогатил без основание за
сметка на другиго, дължи да му върне онова, с което се е обогатил, до размера
на обедняването. Искът е субсидиарен - разглежда се само доколкото страната не
разполага с друга защита на соченото като накърнено материално право. Съгласно ПП на ВС №1/79 г и ТР на ОСГК №85/68 г. на ВС
правата на подобрителя са диференцирани според правното му качество – държател,
съсобственик, лице, което не е в договорни отношения със собственика и такова,
което не е нито държател нито владелец. Съгласно разрешенията, дадени с това
тълкувателно решение, правата на подобрителя – държател са в зависимост от
правните му отношения със собственика, като при наличие на договор между
държателя и собственика, отношенията се уреждат в съответствие с договора. В този
смисъл е и практиката по чл.290 ГПК - решение № 120 от 01.07.2009 г. по т.д. №
21/2009 г. на ВКС, ІІ т.о., решение № 34/02.04.2009 г. по т.д. № 683/08 г. на
ВКС, ІІ т.о и решение №571/14.10.2008 г. по т.д. № 313/08 г. на ВКС, І т.о. В
случая страните са обвързани с договор за наем, с който изрично е уговорено
извършването на строително-монтажни и довършителни работи (чл.7.1.-7.3),
обхватът, количеството и стойността им, срокът за извършването им,
разпределение на разходите, приемане на извършените работи (чл. 8.1.-8.3). Видно от
приложена по делото фактура № **********/28.03.2016 г. ищецът е издал на ответника
фактура за сумата от 1 837 697,87 лв. с ДДС с основание „допълнителна
инвестиция съгласно договор“, като между страните е безспорно, че фактурата е издадена
именно за разходите за подобрения, които ищецът претендира с иска за
неоснователно обогатяване. Ето защо съдът приема за установено, че подобренията,
извършени от ищеца - строително-монтажни
работи, обзавеждане и оборудване, са извършени по време на действие на
договора за наема и на основание договора за наем. Следователно не е налице разместване
на имуществени права, извършено без основание, поради което, искът по чл.59,
ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По
акцесорните искове по чл.86, ал.1 ЗЗД:
С
оглед неоснователността на предявения главен и евентуален иск за главница,
предявените акцесорни искове по чл. 86, ал. 1 ЗЗД също следва да бъдат
отхвърлени.
По разноските:
С
оглед искането по чл.78, ал.3 ГПК и изхода на делото на ответника следва да се
присъдят направените разноски за експертиза и адвокатско възнаграждение в
размер на 1975,60 лв.
По
изложените мотиви, Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от
„Х.К.И Р.“ ЕООД, ЕИК *******, срещу „У.Б.“ ЕООД, ЕИК *******, искове както
следва:
иск
с правно основание чл. 72 ЗС за сумата от 25010 лв. – част от 1 826 354,59 лв.,
представляващи подобрения, извършени от ищеца като владелец по предварителен
договор на имот, собственост на ответника, представляващ хотелски комплекс,
построен в имот с идентификатор 51500.201.13, находящ в гр. Несебър, местност
Юрта – Балкан;
иск
с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1000 лв.
– част от 191 134,10 лв., представляваща лихва за забава върху горната главница
за периода 22.07.2016 г. – 01.08.2017 г.;
евентуален
иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата от 25010 лв. - частичен от 1
949 181 лв., представляваща увеличената стойност на имота от подобрения - строително-монтажни
работи, обзавеждане и оборудване, извършени от ищеца в качеството му на
наемател в имота на ответника;
евентуален
иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 1000 лв.
– част от 364 574,81 лв., представляваща лихва за забава върху горната главница
за периода 30.09.2015 г. – 01.08.2017 г.
ОСЪЖДА „Х.К.И Р.“ ЕООД,
ЕИК *******, да заплати на „У.Б.“ ЕООД, ЕИК *******, на основание чл.78, ал.3 ГПК, сумата от 1975,60 лв., представляваща съдебни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: