№ 494
гр. Благоевград, 15.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през
две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ангелина Бисеркова
Членове:Катя Сукалинска
Моника Христова
при участието на секретаря Катерина Пелтекова
като разгледа докладваното от Ангелина Бисеркова Въззивно гражданско
дело № 20221200500028 по описа за 2022 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на въззивна жалба, подадена от
адв.Я.Т., в качеството на особен представител на А.. Б. ДЖ., гражданин на
К.И., роден на 03.09.1969г., с неизвестен адрес, срещу решение №
901775/19.11.2021г., постановено по гр.д. № 339/2019г. по описа на Районен
съд-С., с което въззивникът е осъден да заплати на ЮР. М. Х., ЕГН
**********, гр.С., ул.“Б.“ № 7 сумата от 7 903.00 /седем хиляди деветстотин и
три/ лева, представляваща сумата, с която се е увеличила стойността на
апартамент А13 с идентификатор 65334.300.1256.2.13 по КККР на гр.С., с
площ от 96,83 кв.м., ведно с 13,65 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата,
построена в поземлен имот с идентификатор 65334.300.1256, с
административен адрес гр.С., ул.“Г.Д.“ № 6, вследствие на направени
подобрения, както и сумата от 2 551.27 /две хиляди петстотин петдесет и един
лева и двадесет и седем стотинки/ лева съдебни разноски. С решението в
полза на особения представител - адв.Т., са присъдени 725.15 /седемстотин
двадесет и пет лева и петнадесет стотинки/ лева възнаграждение за
осъществената пред районната инстанция защита на ответника Д..
В жалбата се релевират доводи за незаконосъобразност и неправилност на
атакуваното решение, поради противоречие с материалния и процесуалния
закон, с които се обосновава искане за неговата отмяна и постановяване на
друго, с което предявения осъдителен иск бъде отхвърлен като
неоснователен. Въззивникът оспорва изводите на районната инстанция
относно легитимацията на ищеца-въззиваем като подобрител на процесния
недвижим имот, на основание договор за покупко-продажба, сключен на
15.11.2016г. Оспорва като противоречащи на материалния закон - чл.26 от
Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, изводите на съда, че при
1
изповядване на сделката е допуснато нарушение на нотариалното
производство по чл.576 от ГПК, което няма за последица нищожност на
самата сделка. Представителят на въззивника релевира възражение, че
сделката е нищожна на основание чл.26, ал.2, пр.3 от ЗЗД, тъй като е
обективирана в нотариален акт, който не е съставен от нотариус, в акта
липсва подпис на нотариус, което е равнозначно на липса на волеизявление на
лице, натоварено с удостоверителни функции по смисъла на ЗННД. Счита за
неоснователен извода на районната инстанция, че сделката, обективирана в
нотариалния акт, не е нищожна, като сочи, че съдът не е изследвал дали
нотариусът, който е посочен за издател на акта, го е подписал лично и дали го
е завел в регистрите си. Твърди, че пропуски в съдържанието на нотариалния
акт е материално правно условие за неговата действителност. Сочи, че
липсата на реквизити в документите за самоличност опорочава формата на
акта и обуславя нищожността му. В подкрепа на съображенията сочи решение
№ 42/10.02.2011г. по гр.д. № 423/2010г., 3 г.о., ВКС. Въззивникът оспорва
определената от съда правна квалификация на предявения иск като такъв по
чл.72, ал.1 от ЗС. Твърди, че в исковата молба не е посочен вида на всяко
едно от подобренията, липсват твърдения в молбата дали извършените
строително-монтажни работи са необходими, полезни или луксозни, и не се
сочат доказателства за техния вид. С изложеното обосновава становище, че
релевираните с изложението на исковата молба твърдения сочат на претенция
с правно основание чл.59 от ЗЗД. На следващо място въззивникът релевира
доводи за постановяване на решението в нарушение на чл.103 от ЗЗД, които
обосновава отново с твърдение за недобросъвестно владение, упражнявано от
ищеца/въззиваем. Счита за неприложими в случая разпоредбите на чл.71 и
чл.72 от ЗС, тъй като ищецът-въззиваем не е добросъвестен владелец на
имота през процесния период. Според въззивника в случая приложими са
нормите на чл.73 и чл.74 ЗС. Въззивникът навежда съображения и доводи, с
които обосновава позиция за доказаност и основателност на предявеното
възражение за прихващане на процесното вземане на ищеца с вземането на
въззивника за обезщетение, поради лишаване от ползването на имота. В тази
връзка обосновава теза за неоснователност на предявения иск доколкото
предявеният от въззиваемия иск е за сумата от 7 903,00 лева, а вземането на
въззивника е за сумата от 11 315 лева. Претендира съдебни разноски за две
инстанции. Прави доказателствени искания /за назначаване на съдебно-
графологична експертиза, която да даде отговор е ли положен в нотариален
акт от 15.11.2016г. подпис от нотариус С.П. и искане за събиране на справка
от нотариус С.П. вписан ли е в регистъра, който поддържа, същия
нотариален акт/.
В срока по чл.263 ГПК насрещната страна, чрез надлежно упълномощен
адвокат, депозира писмен отговор, с който оспорва като неоснователна
въззивната жалба. Навежда подробни аргументи, с които обосновава
становище, че обжалваното решение е съобразено с процесуалния и
материалния закон и като такова следва да бъде потвърдено, а жалбата следва
да бъде отхвърлена. Оспорва като преклудирани доказателствените искания
на въззивника. Претендира съдебни разноски. Не прави доказателствени
искания.
С определение по чл.267 от ГПК съдът е докладвал въззивната жалба,
отговора на насрещната страна и е насрочил открито съдебно заседание. С
акта съдът е отхвърлил като неоснователни, поради настъпила преклузия,
доказателствените искания на въззивника.
В съдебно заседание жалбоподателят не се явява, представлява се от
особеният представител, който поддържа въззивната жалба, както и
2
сторените с нея доказателствени искания. По същество на делото пледира за
отмяна на атакуваното решение и постановяване на друго, с което предявения
иск бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан. Претендира съдебни
разноски за две инстанции. Представя писмена защита.
Въззиваемият не се явява пред въззивната инстанция. Изпраща договорен
процесуален представител, който поддържа отговора на въззивната жалба. Не
прави доказателствени искания. По същество на делото пледира за
отхвърляне на жалбата като неоснователна. Претендира съдебни разноски.
Във въззивното производство е допуснато събиране на ново доказателство -
справка от Нотариус Пеков относно това вписан ли е в регистъра на
нотариуса процесния нотариален акт от 15.11.2016г. и дали в същия акт има
положен подпис от нотариуса.
Въззивният съдебен състав, като обсъди доводите на страните и събраните
по делото доказателства, приема за установено следното:
Въззивната жалба отговаря на изискванията за редовност по чл.260 и чл.261
от ГПК, подадена е в срока по чл.259, ал.1 от ГПК от легитимирана страна с
правен интерес от обжалване, поради което е процесуално допустима и
подлежи на разглеждане.
Разгледана по същество жалбата е неоснователна.
Производството по гр.д. № 339/2019г. по описа на Районен съд-С. е
образувано въз основа на искова молба с вх.№ 1323/29.03.2019г., предявена от
ЮР. М. Х., ЕГН **********, гр.С., ул.“Б.“ № 7 срещу А.. Б. ДЖ., гражданин
на К.И., роден на 03.09.1969г. с неизвестен адрес, и обективираща осъдителен
иск за сумата от 7 903.00 /седем хиляди деветстотин и три/ лева,
представляваща сумата, с която се е увеличила стойността на апартамент А13
с идентификатор 65334.300.1256.2.13 по КККР на гр.С., с площ от 96.83 кв.м.,
ведно с 13,65 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, построена в поземлен
имот с идентификатор 65334.300.1256, с административен адрес гр.С.,
ул.“Г.Д.“ № 6, вследствие на направени подобрения.
Ищецът твърди, че на 05.12.2007г. К.М.-управител на „М.И.“ ЕООД
направил първият да закупи жилищен имот, находящ се в гр.С., в
новострояща се сграда, а именно апартамент № 6, с площ от 48.22 кв.м.
Ищецът приел предложението, след като лицата сключили предварителен
договор за покупко- продажба на описания имот. Твърди се в молбата, че
сградата, в която се намира апартамент № 6, била построена и завършена през
2009г. В тази връзка ищецът неколкократно канил управителя на „М.И.“
ЕООД да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имота-
предмет на предварителния договор. В продължение на няколко месеца М.
обещавал на ищеца, че ще сключат окончателен договор и че ищецът ще
придобие собствеността върху имота. Въпреки това имотът бил прехвърлен
на друго лице - М.Г.. След като Х. узнал за сделката, се свързал с М.. В
разговора последният предложил Х. да закупи друг имот - апартамент А13 с
площ от 96.83 кв.м. М. казал на ищеца, че е управител на „К.Б.“ ЕООД, което
дружество било собственик на земята и на правото на строеж. М. обещал, че
„К.Б.“ ЕООД ще прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент А13,
след като го построи. Ищецът приел предложението и страните уговорили
цена на сделката/имота- 20 000 евро. На 26.10.2012г. ищецът заплатил на М.
сумата от 20 000 евро. Твърди се, че в началото на 2013г. сградата била
построена, но М. продължавал да заблуждава ищеца, че ще му прехвърли
имота. През ноември 2016г., след многократни опити от страна на ищеца да
се разберат с М., последният заявил, че сградата е построена и на ищеца ще
бъде прехвърлено правото на собственост върху апартамент А13. За целта Х.
3
и М. се уговорили да се срещнат на 15.11.2016г. при нотариус С.П.. На
уречения ден ищецът отишъл пред кантората на нотариус С.П., откъдето
видял да излиза М.. Последният държал в ръка нотариален акт, за който казал,
че е подготвен от нотариуса. М. казал на Х. да подпише нотариалния акт и
собственоръчно да изпише в акта името си. Х. сторил указаното, след което
получил от М. нотариалния акт и ключовете за апартамента, като казал на Х.:
„Честито, вече си собственик.“ На основание получения нотариален акт и
ключ от имота Ю.Х. установил своя фактическа власт върху апартамента. Тъй
като имотът не бил завършен - бил негоден за живеене, Ю.Х. започнал
ремонтни дейности /подробно описани в исковата молба/. Същите били
реализирани в периода 15.11.2016г.-20.08.2018г. На 20.08.2018г. на входната
врата на процесния имот почукали лица, непознати за ищеца, които го
попитали защо е вътре, както и че имотът е собственост на друго лице.
Ищецът се легитимирал като собственик на имота и показал на лицата
нотариалния акт, обективиращ договора за покупко-продажба от 15.11.2016г.
По-късно Х. отишъл с нотариалния акт за собственост при нотариус С.П., и
разбрал от последния, че в този нотариален акт липсват подпис и печат на
нотариуса и че актът не е съставен от нотариус П.. Така ищецът Х. разбрал, че
нотариалният акт не е истински. С изложеното ищецът обосновава правния си
интерес от предявяване на иска срещу А.Б.-собственик на процесния имот, за
процесната сума, с която се е увеличила стойността на апартамент А13 с
идентификатор 65334.300.1256.2.13 по КККР на гр.С., с площ от 96.83 кв.м.,
ведно с 13,65 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, построена в поземлен
имот с идентификатор 65334.300.1256, с административен адрес гр.С.,
ул.“Г.Д.“ № 6, вследствие на направените от Х. в периода 15.11.2016г.-
20.08.2018г. строително-монтажни работи/подобрения.
Ответникът А.. Б. ДЖ., действащ в процеса чрез назначения от съда
процесуален представител /адв.Я.Т./, оспорва като неоснователен предявения
иск. Оспорва ищцовото твърдение, че до 20.08.2018г. Х. не е знаел за правото
на собственост на трети лица върху имота. Оспорва ищцовите твърдения за
извършени от Х. подобрения - строителни дейности по процесния
апартамент, релевирани в исковата молба, тяхната необходимост, както и че
извършването им е допринесло за увеличаване стойността на жилището.
Заявява възражение за прихващане на ищцовото вземане с вземане на
ответника от ищеца за сумата от 2 000 лева, представляващо обезщетение за
лишаване на собственика на имота от ползването му, през процесния период.
В тази връзка твърди, че ответникът не е давал съгласие ищецът да ползва
имота, както и че ищецът е ползвал имота без съгласие на собственика. Прави
доказателствени искания - за разпит на свидетеля К.М., поставя допълнителни
задачи към експертизата, поискана от ищеца, представя извлечение от ТР по
партида на „К.Б.“ ЕООД.
По делото са събрани писмени и гласни /свидетелите Петър Николов и
К.М. / доказателства, в това число съдебно-техническа и оценителна
експертиза.
С протоколно определение от 02.11.2021г. съдът е допуснал увеличение на
размера на претенцията, предявена от ответника като възражение за
прихващане, до размер 11 315 лева.
С решение № 901775/19.11.2021г. съдът изцяло е уважил предявения с
правно основание чл.72, ал.1 от Закона за собствеността иск като е осъдил
ответника А.. Б. ДЖ. да заплати на ищеца ЮР. М. Х. сумата от 7 903.00 /седем
хиляди деветстотин и три/ лева, представляваща сумата, с която се е
увеличила стойността на апартамент А13 с идентификатор
65334.300.1256.2.13 по КККР на гр.С., с площ от 96.83 кв.м., ведно с 13,65
4
кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, построена в поземлен имот с
идентификатор 65334.300.1256, с административен адрес гр.С., ул.“Г.Д.“ № 6,
вследствие на направени подобрения, както и сумата от 2 551.27 лева
съдебни разноски. В полза на особения представител на А. Дожалма - адв.Т.,
са присъдени 725.15 лева адвокатско възнаграждение. С решението районната
инстанция е отхвърлила като неоснователно възражението на ответника за
прихващане на вземането за подобрения с насрещно вземане за обезщетение
за лишаване на собственика от ползване на апартамента за периода от
15.11.2016г. до 20.08.2018г. в размер на 11 315 лева. Съдът е приел, че с оглед
разпоредбата на чл.71 ЗС, съгласно която добросъвестният подобрител има
право да ползва вещта и да получава добивите от нея до предявяване на иска
за връщането й, за какъвто иск по делото няма данни да е предявяван пред
15.11.2016г., респ. 20.08.2018г., неоснователно е искането на собственика на
имота за обезщетение от добросъвестния владелец за лишаване от ползването
на вещта през процесния период.
От събраните и неоспорени от страните доказателства се установява
следната фактическа обстановка:
На 17.12.2007г. между ЮР. М. Х. в качеството на купувач и „М.И.“ ЕООД,
представлявано от К.В. М., продавач, е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот /апартамент/, с който страните са
уговорили и се задължили да сключат окончателен договор за покупко-
продажба с нотариален акт, с който продавачът прехвърля на купувача
апартамент А6, с площ от 48,22 кв.м., ведно с мазе № 6, с площ от 3,59 кв.м. и
7,52 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата-блок „В“, предвидена да се
построи върху УПИ 134014 в кв.“С.“ по подробния устройствен план и
регулационен план на гр.С., за сумата от 27 000 евро. На същата дата
купувачът Ю.Х. е заплатил на К.В. М. сумата от 2 700 евро, съставляваща
първа вноска за покупко-продажбата на недвижимия имот, съгласно
предварителния договор за покупко-продажба /разписка от 17.12.2007г./. На
22.05.2008г. К.М. е получил от ищеца Х. сумата от 13 500 евро като втора
вноска по предварителния договор /разписка от 22.05.2008г./.
На 26.10.2012г. К.В. М., в качеството на управител на „К.Б.“ ЕООД, ЕИК
*****, е декларирал, че е получил от ЮР. М. Х. ЕГН **********, сумата от
20 000 евро, като окончателна вноска по договор за продажба на недвижим
имот А13, с площ от 96,83 кв.м., ведно с 13,65 ид.части от общите части на
сградата, предвидена да бъде построена в поземлен имот с идентификатор
65334.300.1256 по КК на гр.С. с административен адрес гр.С., ул.“Г.Д.“ № 6
/разписка от 26.10.2012г./.
На 25.09.2015г. К.М. е получил от ищеца Х. сумата от 500 лева авансова
вноска за апартамент /разписка от 25.09.2015г./
На 15.11.2016г. между ЮР. М. Х. и „К.Б.“ ЕООД, представлявано от К.В.
М., е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на
който дружеството продава на Х. своя собствен недвижим имот,
представляващ апартамент А13, с площ от 96,83 кв.м., ведно с 13,65 ид.части
от общите части на сградата, в която е построен, която сграда представлява
сграда № 2, разположена в поземлени имоти с идентификатори
65334.300.1256 и 65334.300.1257, и която сграда принадлежи към поземлен
имот с идентификатор 65334.300.1256 по КК на гр.С. с административен
адрес гр.С., ул.“Г.Д.“ № 6, ведно с 15/600 кв.м. ид.части от поземления имот,
за сумата от 39 000 лева. Договорът е оформен в нотариален акт № 38, том II,
рег. № 2648, д. № 191 от 2016г. по описа на нотариус С.П. с район на действие
района на Районен съд-С..
5
По делото не се спори, а събраните доказателства установиха по несъмнен
начин, че нотариален акт № 38, том II, рег. № 2648, дело № 191 от 2016г. по
описа на нотариус С.П., с район на действие района на Районен съд-С., не е
съставен от нотариус в присъствието на страната по договора /обективиран в
нотариалния акт/ ЮР. М. Х., както и че обективираните в акта подпис за Ю.Х.
и собственоръчно изписани имена на Ю.Х. не са положени в присъствието на
нотариус.
Съгласно данните по делото, във връзка с издаването на нотариален акт №
38, том II, рег. № 2648, д. № 191 от 2016г. по описа на нотариус С.П. с район
на действие района на Районен съд-С., се води разследване срещу К.М..
В имотната партида като собственик на процесния апартамент е вписан
ответникът А.. Б. ДЖ., на основание нотариален акт за покупко-продажба на
право на строеж № 68, т. I, д.№ 63/22.03.2013г. по описа на нотариус Р.Б.,
вписана в регистъра с № 198 на НК.
От събраните по делото гласни доказателства /показанията на свидетелите
Николов и М./, които съдът кредитира с доверие като логични,
непротиворечиви и необорени от останалите доказателства по делото, се
установи, че във връзка с договор за покупко-продажба, обективиран в
нотариален акт № 38, том II, рег. № 2648, д. № 191 от 2016г. по описа на
нотариус С.П. с район на действие района на Районен съд-С., на 15.11.2016г.
К.М. е предал на ЮР. М. Х. ключовете за процесния имот, от която дата до
20.08.2018г. последният е упражнявал фактическа власт и е своил апартамент
А13 с идентификатор 65334.300.1256.2.13 по КККР на гр.С., с площ от 96,83
кв.м., ведно с 13,65 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, построена в
поземлен имот с идентификатор 65334.300.1256, с административен адрес
гр.С., ул.“Г.Д.“ № 6. Установи се, че към датата на предаване на ключовете за
имота на Ю.Х. /15.11.2016г./ имотът не е бил в завършен вид: подът е бил на
замазка; таванът -само бетон; стените с груба мазилка- без фина; без плочки в
банята, без фаянс; терасите-само отлети; без ел. и ВиК инсталации в
помещенията; без вътрешни врати, като е имало само поставена входна врата
и дограма на прозорците.
Във връзка с оспорването на релевираните с исковата молба подобрения в
процесния имот, тяхната необходимост, както и че извършването им е
увеличило стойността на жилището, по делото е назначена съдебно
техническа и оценителна експертиза, която съдът изцяло кредитира с доверие
като компетентна, обективна, необорена от останалите доказателства по
делото. Съгласно гласните доказателства по делото, през процесния период в
имота са извършени следните довършителни дейности, възложени от Ю.Х., а
именно: изградена е ел. и Ви К инсталация; поставен е окачен таван с гипсови
платна; правена е замазка на пода и са поставени плочки в банята, в коридора,
в хола и на терасите; стените на стаите са били шпакловани и боядисани;
банята е била оборудвана с тоалетна чиния, бидета, шкаф; поръчани били
вътрешни врати, за привеждане на апартамента в завършен вид, пригоден за
ползване. Не е спорно по делото, че горепосочените строително-монтажни
работи /извършени от Ю.Х./ са предвидени за изпълнение в одобрения за
сградата проект, с изключение на поставените окачени тавани в двете бани и
дневната с кухня и трапезария, вместо предвидената по проект мазилка и
боядисване, което несъответствие с проекта не е съществено, тъй като не води
до видоизменяне на вещта в състояние, което застрашава нормалното й
ползване по предназначение. Съгласно заключението на експерта
извършените подобрения в имота са довели до увеличаване на неговата
стойност с 13 466 лева -стойността на апартамента към момента на
приключване на съдебното дирене пред първа инстанция без извършените
6
подобрения е 83 800 лева, а стойността на апартамента към същия момент,
вследствие на направените подобрения, е 97 266 лева. Вещото лице сочи, че
средният наем за такъв вид имот /като процесния/ в района, в състояние на
завършеност, за периода от 15.11.2016г. до 20.08.2018г. е 11 315 лева.
При така установеното от фактическа страна настоящият съдебен състав
намира за безспорно доказан и основателен предявения от ЮР. М. Х. иск с
правно основание чл.72, ал.1 от ЗС срещу собственика на имота- А.Д., и като
такъв правилно и законосъобразно е уважен от районната инстанция.
Основното възражение, релевирано с въззивната жалба, за
незаконосъобразност на обжалваното решение поради нарушение на
материалния закон - чл.26, ал.2, пр.3 ЗЗД, чл.72 ЗС, чл.103 ЗЗД, обосновано с
твърдение, че упражняваното от Ю.Х. владение по отношение на процесния
имот през периода 15.11.2016г.-20.08.2018г. е недобросъвестно, съдът счита
за несъстоятелно. Съображения:
Съгласно чл.70, ал.1 от Закона за собствеността /ЗС/ владелецът е
добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи
собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че
предписаната от закона форма е била опорочена. Достатъчно е
добросъвестността да е съществувала при възникване на правното основание.
Т.е. съгласно цитираната норма релевантен за добросъвестността на
владелеца по чл.72, ал.1 от ЗС е моментът на възникване на правното
основание, на което ищецът претендира вземането си за подобренията, които
е направил в чужд имот, и което представлява сумата, с която се е увеличила
стойността на вещта вследствие тези подобрения.
В настоящия случай правното основание, на което ищецът-въззиваем
претендира процесното вземане за подобрения, е договор от 15.11.2016г. за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 38,
том II, рег. № 2648, д. № 191 от 2016г. по описа на нотариус С.П. с район на
действие района на Районен съд-С.. Не се спори от страните, а събраните по
делото доказателства установиха по несъмнен начин, че този нотариален акт
не е съставен от нотариус в присъствието на купувача ЮР. М. Х., нито
последният е изписал лично имената си и е подписал лично акта пред
нотариуса. Т.е. несъмнено е в случая, че императивно предвидената от закона
форма – нотариален акт /чл.18 от Закона за задълженията и договорите/,
изготвен по реда и при условията, предвидени в ГПК /чл.578, ал.4 и чл.579,
ал.1 от ГПК/, е опорочена до степен на нищожност по смисъла на чл.576 ГПК
във връзка с чл.578, ал.4 и чл.579, ал.1 от ГПК, както правилно и
законосъобразно е приел в атакувания акт районният съд.
Съгласно чл.576 от ГПК нотариалното действие е нищожно, когато е
допуснато някое от изрично и изчерпателно посочените в нормата
нарушения. Сред тях попада нарушението на чл.578, ал.4 от ГПК /относно
личното явяване на участващите лица/ и чл.579, ал.1 ГПК /изписване на името
и полагане на подпис лично от участващите лица пред нотариуса/.
С оглед на горното съдът счита за ирелевантни по делото обстоятелствата
има ли положен подпис от нотариус С.П. с район на действие района на
Районен съд-С. в нотариален акт № 38, том II, рег. № 2648, д. № 191 от 2016г.
и вписан ли е актът в специалния регистър на същия нотариус, поради което
не ги коментира.
В казуса въззивникът релевира възражение, че нищожното нотариално
действие е довело до нищожност на сделката, обективирана в нотариалния
акт, което от своя страна е основание да се приеме, че упражняваното от Ю.Х.
владение върху процесния имот в периода 15.11.2016г.-20.08.2018г. е
7
недобросъвестно.
Възражението не намира опора в закона и задължителната съдебна
практика.
Съгласно Постановление № 6/27.12.1974г. по гр.д. № 9/1974г. на ППВС,
право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот по чл.72 и чл.74
от ЗС има само владелецът, не и държателят /т.1/; при изясняване дали
подобрителят е владелец съдилищата са длъжни да изхождат от презумпцията
на чл.69 от ЗС, като изследват доколко тя не е оборена. Намерението на
лицето да държи вещта като своя се изразява в действия, които фактически
запълват съдържанието на правомощията на собственика /т.2/; Правни
основания по чл.70, ал.1 от ЗС са всички прехвърлителните/транслативни/
сделки /едностранни и двустранни/, административните актове с
вещноправни последици и съдебните решения по конститутивни искове
относно право на собственост или ограничено вещно право /т.9/; Владението,
основано на нищожно придобивно основание, е недобросъвестно освен когато
е нищожно поради опорочена форма за валидност и приобритателят не е
знаел за порока /т.10/. Т.е. съгласно т.10 от цитираното постановление
изключение от правилото, че нищожните сделки не могат да бъдат годно
правно основание за добросъвестно владение, е хипотезата когато правното
основание е с опорочена форма за валидност, за който недостатък
приобритателят не е знаел към момента на извършване на акта/сделката.
Именно такъв е и настоящият случай.
С оглед нищожността на нотариалното действие – нотариален акт № 38,
том II, рег. № 2648, д. № 191 от 2016г. по описа на нотариус С.П. с район на
действие района на Районен съд-С., несъмнена е в случая и нищожността на
обективираната в акта сделка- договор за покупко-продажба на имота от
15.11.2016г., по смисъла на чл.26, ал.2, пр.3 от ЗЗД. По делото обаче, въпреки
правилно указаната и разпределена в процеса доказателствена тежест относно
спорните релевантни обстоятелства, не са събрани доказателства, оборващи
законовата презумпция на чл.70, ал.2 от ЗС. Липсват доказателства, сочещи
че към 15.11.2016г. владелецът –купувач по процесната сделка, Ю.Х., е имал
знание за пороците на нотариален акт № 38, том II, рег. № 2648, д. № 191 от
2016г. по описа на нотариус С.П. с район на действие района на Районен съд-
С., поради което недействителността на сделката, обективирана в акта – като
последица от опорочаването на формата, не влече недобросъвестност на
упражняваното от същия /Ю.Х./ владение на процесния имот в периода от
15.11.2016г. до 20.08.2018г. Липсват и доказателства, че към 15.11.2016г.
ищецът е знаел, че продавачът „К.Б.“ ЕООД не е собственик на имота. Ето
защо правилно и законосъобразно, при съблюдаване на приложимия закон
/чл.70, ал.1 и ал.2 от ЗС/, районната инстанция е достигнала до извода, че
упражняваното от ЮР. М. Х. владение на процесния имот в периода от
15.11.2016г. до 20.08.2018г. е добросъвестно по смисъла на чл.72, ал.1 във
връзка с чл.70, ал.1 и ал.2 и чл.69 ЗС.
За пълнота на изложението следва да се посочи, че нито в отговора на
исковата молба, нито във въззивната жалба се релевират конкретни
твърдения/обстоятелства, с които да се обоснове принципно заявеното
оспорване на ищцовите твърдения, че към датата на сключване на договора и
през процесния период на реализиране на процесните подобрения, Ю.Х. не е
имал знание за опорочената форма на нотариалния акт, както и че продавачът
по сделката не е собственик на имота.
В смисъла на изложеното са и Решение № 66/19.06.2012г. по гр.д. №
19/2011г., 4 г.о. на ВКС, Решение № 93/26.06.2015г. по г.д. № 1358/2015г. 1
8
г.о., ВКС, Решение № 47/31.05.2022г. по гр.д. № 2750/.2020г. 2 г.о. ВКС.
Съгласно последното / постановено във връзка с допуснато касационно
обжалване по въпроси, в т.ч. : всяка нищожност ли води до липса на правно
основание по смисъла на чл.70, ал.3 от ЗС; следва ли във всеки конкретен
случай да се изследва и изключението, допуснато от законодателя, за
случаите, когато правното основание е опорочена форма за валидност/, не
може да се приеме, че под „опорочена форма“ законодателят е имал предвид
само пороци на формата, които не водят до нищожност. Опорочената форма е
единствената хипотеза на нищожно придобивно основание, обуславящо
добросъвестно владение. При преценка дали е налице добросъвестност при
наличие на опорочена форма за валидност следва да се изхожда от
принципното положение, че нерелевантни са правните грешки на владелеца
относно формата за валидност на придобивното основание. Владелец не може
да се позове на незнание относно формата за валидност на сделката, на която
основава владението си, ако предписаната от закона форма е нотариална, а
опорочаването й се изразява в това, че е сключена в писмена форма. Ако
нотариалната форма е спазена, владелецът може да не е бил в известност за
порок, който макар и да обуславя нейната нищожност, е от фактически
характер – като изповядване на сделката от лице без нотариална
компетентност при външна привидност, че притежава такава, непосочване на
дата, като елемент от нотариалната форма, полагане на отпечатък от пръст
при липса на предпоставките по чл.576, ал.2 ГПК и др. В такава хипотеза
лицата се доверяват на компетентността на нотариуса, на когото държавата е
възложила при осъществяване на определени функции да следи за спазване на
закона и именно поради това владението, основано на нищожна поради
опорочена форма сделка, няма да е добросъвестно само ако се докаже, че при
сключването й владелецът е знаел за порока на формата.
Предвид на горното настоящият съдебен състав намира за недоказано
твърдението на въззивника, че упражняваното от ЮР. М. Х. владение по
отношение на процесния имот, в периода от 15.11.2016г. до 20.08.2018г., е
недобросъвестно, съответно неоснователно е възражението на въззивника за
постановяване на обжалваното решение в нарушение на материалния закон, а
именно чл.26, ал.2, пр.3 от ЗЗД, чл.70, ал.1 и ал.2 и чл.72, ал.1 от ЗС.
С оглед безспорно установеното по делото добросъвестно владение на
имота от ищеца/въззиваем, несъстоятелни са и релевираните от
жалбоподателя възражения – за приложимост в случая на разпоредбите на
чл.59 от Закона за задълженията и договорите /която хипотеза предпоставя
наличие на държане/ и чл.73 и чл.74 от Закона за собствеността /които
хипотези предпоставят наличието на недобросъвестно владение/.
Неоснователни съдът счита и доводите на въззивника за нередовности на
исковата молба и неправилно определена правна квалификация на предявения
иск.
Въпросът за правното основание на предявения иск е дейност на съда по
приложението на материалния закон, която се извършва въз основа на
фактическите твърдения и съдържанието в петитума на исковата молба, като
съдът не е обвързан от посочената от ищеца правна квалификация, а е длъжен
сам до определи правното основание на иска.
В настоящия случай с исковата молба ищецът Ю.Х. претендира от
ответника Д., чиято материално правна легитимация на собственик не се
оспорва, цената на извършени от първия в качеството на добросъвестен
владелец, придобил фактическата власт върху имота на основание договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен в нотариална форма, за чието
9
опорочаване същият не е знаел, и от несобственик, за което също не е имал
знание, към момента на сключване на сделката-15.11.2016г., строително-
монтажни дейности, подробно описани в молбата, с която цена се е увеличила
стойността на имота. Доказателствата по делото подкрепят наведените в
исковата молба твърдения относно добросъвестността на ищеца, извършените
в имота през процесния период строително-монтажни работи, както и
увеличаването цената на имота вследствие на тези подобрения. Ето защо и в
съответствие с константната съдебна практика, съгласно която само ако не се
установи качеството добросъвестен владелец, поддържано от ищеца, съдът
дължи произнасяне по иска за заплащане на подобренията като на обикновен
подобрител на чужд имот / решение № 359/21.07.2010г. по гр.д. №
1205/2009г. на 2 г.о. ВКС, решение № 131/10.07.2013г. по гр.д. № 913/2012г.
на 1 г.о. ВКС/, в казуса районната инстанция правилно е определила правното
основание на предявената претенция като такава по чл.72, ал.1 от ЗС.
Относно предявеното от ответника-въззивник възражение за прихващане:
Съгласно чл.71 ЗС добросъвестният владелец се ползва от вещта и
получава добивите, които тя е дала, до предявяване на иска за връщането й.
Въз основа на тази разпоредба съдебната практика трайно възприема
виждането, че с предявяване на иск за връщане на имота добросъвестният
владелец се превръща в недобросъвестен / в този смисъл решение №
141/30.11.2015г. по гр.д. № 2944/2015г. 2 г.о. ВКС; решение №
127/17.08.2011г. по гр.д. № 2014/2009г. 1 г.о. ВКС/. За него се пораждат
специфични задължения, произтичащи от чл.73 ЗС, да върне на собственика
добивите, които е получил и които е могъл да получи, както и да заплати
обезщетение за ползите, от които го е лишил, като се приспаднат направените
за това разноски.
Имайки предвид горепосоченото, както и несъмнено установения по делото
факт, че собственикът на имота А.Д., не е предявил срещу ищеца-въззиваем
иск за връщане на процесния апартамент, възражението за прихващане на
вземането за подобрения с вземане на въззивника за обезщетение за
неоснователно ползване на имота от Ю.Х. в периода 15.11.2016г. до
20.08.2018г. е неоснователно, както правилно е приел и първоинстанционният
съд.
В заключение настоящият съдебен състав намира, че при постановяване на
обжалваното решение съдът е изяснил пълно и ясно фактическата обстановка,
взел е предвид всички релевантни за спора факти, обсъдил е възраженията на
страните, в резултат на което е достигнал до правилни и законосъобразни
изводи. Ето защо въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение, а
атакуваното решение следва да се потвърди като правилно и
законосъобразно.
С оглед изхода на делото не се дължат разноски на въззивника.
Същевременно, на основание чл.78, ал.3 във вр.с чл.273 ГПК на въззиваемата
страна се дължат разноски в размер на 725.15 лева, представляваща заплатено
възнаграждение за особения представител на въззивника Д.. В тежест на
въззивника следва да се присъди и адвокатско възнаграждение, дължимо на
процесуалния представител на въззиваемия, определено при условията на
чл.38, ал.1, т.2 от ЗА във връзка с чл.7, ал.2, т.3 от Наредба № 1/09.07.2004 г.
/договор за правна защита и съдействие от 16.12.2021г./, а именно 725,15
лева.
Мотивиран от горното, Окръжен съд-Благоевград
РЕШИ:
10
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 901775 /19.11.2021г., постановено по гр.д.
339/ 2019г. по описа на Районен съд-С..
ОСЪЖДА А.. Б. ДЖ., гражданин на К.И., роден на 03.09.1969г., с
неизвестен адрес, да заплати на ЮР. М. Х., ЕГН **********, гр.С., ул.“Б.“ №
7 сумата от 725.15 /седемстотин двадесет и пет лева и петнадесет стотинки/
лева съдебни разноски във въззивното производство.
ОСЪЖДА А.. Б. ДЖ., гражданин на К.И., роден на 03.09.1969г., с
неизвестен адрес, да заплати адв. Г.К. Г., САК, гр.С., ул.“П.“ № 9, вх.Б, ет.4,
ап.12, процесуален представител на въззиваемия ЮР. М. Х., ЕГН **********,
гр.С., ул.“Б.“ № 7 пред настоящата инстанция, сумата от 725.15 /седемстотин
двадесет и пет лева и петнадесет стотинки/ лева, представляваща адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в
едномесечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11