Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 70
гр. Пловдив,
07.07.2020 година
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Пловдивският апелативен съд, 2–ри граждански състав,
в открито съдебно заседание на двадесет
и девети юни две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТЕЛА ДАНДАРОВА
ЧЛЕНОВЕ:СТАНИСЛАВ ГЕОРГИЕВ
ЕЛЕНА АРНАУЧКОВА
с участието на секретаря Анна Стоянова, като разгледа
докладваното от съдия Дандарова в.гр.д.
№134 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
чл.25 ГПК.
Образувано е по
въззивна жалба вх.№ 37608/16.12.2019г. от „Е.“ ЕООД, ЕИК …,със седалище и адрес
на управление ***,представлявано от управителя К М против решение №
1340/18.11.2019г. по гр.д.№ 1520/18г. по описа на ОС-Пловдив,1-ви състав. По
изложени съображения се иска отмяна на решението.Претендират се разноски.
Въззиваемата страна
„М.“ООД поддържа становище за неоснователност на жалбата. Претендира разноски.
След преценка на
събраните по делото доказателства,съдът прие за установено от фактическа страна
следното:
„Е.“ЕООД като
продавач и „М.“ ООД като купувач са сключили на 15.03.2018г. предварителен
договор за продажба на недвижим имот-ПИ с идентификатор … в гр. П.,ул.“А. ш.“ №
… с площ от 2 000 кв.м. с описани граници,ведно с построената в него
сграда с идентификатор …,със застроена площ от 255 кв.м.,брой етажи два с
предназначение-промишлена сграда,ведно с всички подобрения и приращения в
имота.Договорът е сключен под условие,че продавачът придобие собствеността
върху имота,който към този момент е бил предмет на публична продан по изп.д.№
454/17г. на ЧСИ К. П.Договорената продажна цена е била 383 350 лв. без
ДДС,платима по банковата сметка на продавача,заедно с ДДС по следния начин:в
срок от два дни от подписването на предварителния договор сумата 60 000
лв.,представляваща капаро. Остатъкът от цената в размер на 323 350 лв. в
деня на и преди подписване на окончателен договор под формата на нотариален акт.Условие
за подписването му от нотариуса е представянето от купувача на заверено от
банката платежно нареждане за тази сума. Продавачът се е задължил да уведоми
купувача,че е придобил собствеността върху имота,да го покани да заплати
втората вноска от цената и му определи ден и час за сключване на окончателен
договор,не по-рано от 20 дни от датата на получаване на уведомлението и не
по-късно от 30 дни от тази дата.Договорени са отговорности на страните и
разноските по придобиването.
С влязло в сила на 15.05.2018г.
постановление за възлагане имотът е възложен на „Е.“ ЕООД за 275 420лв.
На 27.05.18г. К М
представляващ „Е.“ ЕООД изпраща до „М.“ ООД писмо намиращо се на л.16,том1.В
него уведомява дружеството,че поради възникнали форсмажорни обстоятелства,не са
в състояние да изпълнят предварителния договор при условията договорени при
подписването му.Като форсмажорни обстоятелства посочва:а/сключено на 14.05.18г.
споразумение с длъжника по изп.дело „Г…“ ЕАД, с което на длъжника са опростени
вземания по изпълнителния лист и разноски
в приблизителен размер от 30 000 лв.Целта е била длъжникът да
оттегли частната си жалба против ПВ и последното да влезе в сила.Това
споразумение било в общ интерес на страните по предварителния договор,защото
чрез него се сбъдвало условието за сключването на окончателен договор.По този
начин обаче цената на придобиване на имота се увеличила с 10%. б/“Е.“ ЕООД
установило,че посредническата фирма която ползва е предприела конкурентни и
вредоносни действия спрямо дружеството. В писмото се излага,че на датата на
която е сключено споразумението е уведомен за него по Viber „М.“ ООД и
посредника.Поради липсата на реакция им предлага да прекратят предварителния
договор по взаимно съгласие,с последващо връщане на платената по него сума.
В отговор на това
писмо на следващия ден-28.05.18г.“М.“ ООД поканва „Е.“ ЕООД да сключат
окончателен договор в нотариална форма на 18.06.18г. при нотариус С. в 10.30
часа. В отговор на писмото „Е.“ ЕООД изпраща на 30.05.18г.два имейла на л.19 и
л.21 от том1.В първия заявява,че при така стеклите се форсмажорни обстоятелства
и вредоносното поведение на адвокатите-посредници по договора,сделка при
договорената цена би могло да има, само без участието на посредниците. Във
втория се твърди,че сроковете по предварителния договор започват да текат от
датата на вписване на ПВ-29.05.18г.Освен това предстоят различни действия пред
различни институции като:въвод във владение,подаване на декларация пред
общината,снабдяване със данъчна оценка и скица и др.,сроковете по които не
зависят от дружеството.Посочва още,че ако дружеството купувач започне да води
дела,ще има големи разноски и че е неморално адвокатите посредници да искат
такива големи възнаграждения,при това и от двете страни.
На л.25 том1 е приет
констативен протокол от 18.06.18г. изготвен от нотариус С. в който са отразени
изявленията на управителите на двете дружества.Представителят на продавача е
поискал да бъде представено от купувача платежното нареждане за остатъка от цената.
Представителят на купувача е заявил,че има готовност веднага да плати и кани
продавача да се увери,че парите ще бъдат преведени и държи сделката да бъде
сключена в деня.Предложил е нотариуса да подпише нотариалния акт,когато
страните му донесат платеното нареждане с остатъка от цената. Предложението не
било прието от представителя на продавача. Заявил,че правото за избор на
нотариус е негово и той ще се възползва от това право.Липсата на плащане на
продажната цена и ненадлежния избор на нотариус мотивират отказа му да сключи
сделката,макар че носи всички необходими документи. Купувачът повторно
потвърдил,че има готовност в деня да плати остатъка от цената,кани продавача
заедно да отидат в банката за превеждане на сумата,след което да представят
платежното нареждане на нотариуса,който да подпише нотариалния акт. Предложил и
вариант като подпишат страните в рамките на един час да представи на нотариуса
платежното нареждане или да преведе остатъка от цената по сметка на
нотариуса,който след това да подпише. Продавача е заявил,че се въздържа от
сключване на сделка,поради некоректността на адвокатите посредници по други
търговски сделки предвид факта,че са адвокати на купувача,както и поради
липсата на плащане на пълната продажна цена.Заявява,че е налице неизпълнение от
страна на купувача. В последващ имейл до купувача посочва,че поради
некоректните действия на посредниците адвокати Б и Д.,сключеното от него
споразумение с Г… ЕАД облагодетелства не него, а купувача по предварителния
договор.
Представени са доказателства
за сключен от „Е.“ ЕООД посреднически договор на 15.03.18г. с адв.Б свързан с
придобиването и продажбата на имота при цена на услугата 45 350
лв.,платимо в деня на сключване на окончателния договор.Представено е и
споразумението от 14.05.18г. между „Е.“ ЕООД и „Г…“ ЕАД и протокол за предаване
на владението от 18.06.18г.
На 27.06.18г.
продавачът е изпратил до купувача уведомление,че разваля предварителния
договор,поради отказа му да плати остатъка от цената преди подписването на
окончателния договор,задържа капарото от 60 000 лв. и претендира неустойка
по чл.7 ал.2 от предварителния договор от 60 000 лв. платима в седмодневен
срок.
На 01.11.19г.
продавача е отправил до купувача покана да се яви на 05.11.19г. при нотариус С.
за сключване на окончателен договор по цената в предварителния договор, но при
комисионно възнаграждение за адвокат Б от 20 000 лв.
Изслушана е ССЕ за
размера на претендираната от ищеца неустойка.
По делото за
разпитани и свидетели.
Свидетелят на ищеца В
Те син на управителя на дружеството ищец. Установява че се провела среща между
управителите на двете дружества и адвокатите Д. и Б на която се уговорили
параметрите на предварителния договор,като били взети предвид всички желания на
управителя на продавача и се подписал предварителния договор.На продавача се
заплатило капаро от 60 000 лв.След около 2 седмици управителя на купувача
започнал да се обажда по телефона и да иска
да му бъдат платени около 30 000 лв. повече над уговорената
цена,защото сключил споразумение с длъжника по изп.дело.Предлагал на свидетеля
да уговори адвоката посредник да се откаже от възнаграждението си или да
прехвърли имота на друго дружество от което после „М.“ ООД да го купи и така да
избегнат плащане на възнаграждението на посредника.
Разпитани са двама свидетели
на продавача.Свидетелят В. Д. установява факти неотносими към предмета на
делото.
Свидетелят Г. Б
установява,че е изготвил предварителния договор.Той имал посреднически договор
с дружеството продавач. След сключване на споразумението между продавача с
Г…,продавача започнал да настоява за предоговаряне на продажната цена на имота
и да не заплаща възнаграждение по
комисионния договор.В деня когато трябвало да се сключи окончателния договор
при нотариус С. заявил,че дори и да му бъде платена цената,няма да сключи
окончателен договор.
С оглед така
изложената фактическа обстановка съдът направи следните изводи:
НАЛИЦЕ Е ВАЛИДЕН
ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР.
Ответникът продавач е
бил неизправна страна по договора.Негово е било задължението да уведоми
купувача за сбъдване на условието,да му предостави копие от постановлението за
възлагане,да го покани да плати остатъка от цената и да инициира сключване на
окончателен договор.Няма доказателства това да е сторено. От събраните писмени
и гласни доказателства се установява,че ответникът продавач не е изпълнил
основното си задължение да създаде условия и да организира сключването на
окончателен договор.Установява се противоречиво и непрекъснато променящо се
поведение и липса на желание да се сключи окончателен договор.Настоявал е за
предоговаряне на цената,за заобикаляне на посредника по сделката с цел да не
заплати възнаграждението,което е договорил,за сключване на договора по
договорената цена, ако се намали възнаграждението на посредника .Не бил доволен
от инициативата на купувача за избор на нотариус ,отказал да сключи сделката,
поради разваляне и същевременно настоявал за предоговаряне и отправял нови
предложения.
Неоснователно е
възражението на ответника ,че предварителния договор е развален на осн. чл. 87
ал.2 ЗЗД във вр. с чл. 7 ал.2 пр.2 от предварителния договор. Не налице нито
една от хипотезите на чл. 87 ал.2 ЗЗД.
Купувачът по
предварителния договор е изправна страна.Негово задължение е било да заплати
остатъка от продажната цена при уговорените условия.В случая е уговорена
едновременност на насрещните престации.Превеждането на остатъка от продажната
цена е могло да стане в деня на подписване на окончателния договор.На
18.06.18г. при срещата в кантората на нотариус С. купувача е имал готовност да
заплати остатъка от цената,предлагал е различни варианти на продавача с оглед
общата им сигурност,но последния не е приел.Поведението на продавача и
противоречивите и взаимно изключващи се предложения са били индиция,че няма
желание да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността. Затова
поведението на купувача е продиктувано от очевидната опасност продавача да не
изпълни задължението си и неможе да се приеме за неизпълнение.Същото е в унисон
с чл. 90 ал.2 ЗЗД. За продавача не е възникнало право да развали предварителния
договор съобразно чл. 7 ал.2 от същия.
Искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е основателен. Налице е валидно сключен между страните предварителен
договор.Сбъднало се е и условието под което е сключен-ответникът продавач е
придобил собствеността върху предмета на договора. Договорът съдържа уговорки
относно всички съществени условия на окончателния договор,ищецът купувач е
изпълнил задълженията си по него,ответникът продавач е собственик на
имота,налице са и останалите условия за прехвърляне на имота. Сключеният на
15.03.18г. предварителен договор следва да се обяви за окончателен,при
изпълнение на разпоредбата на чл. 362 ал.1 ГПК-при условие,че дружеството
купувач изпълни насрещното си задължение за заплащане на сумата от 325 350
лв.,представляваща остатъка от уговорената продажна цена в двуседмичен срок от
влизане на решението в сила.Ищецът следва да заплати и дължимия ДДС,който
съгласно ССЕ възлиза на 11 315.05 лв.
Основателен е и
предявения иск по чл. 92 ал.1 ЗЗД.Претендира се неустойка по чл. 7.1 от предварителния
договор,като санкция за продавача при отказ да сключи окончателен договор.
Налице е договорено задължение за продавача да сключи окончателен договор,при
условие че придобие правото на собственост и покани купувача да плати
цената.Продавача не е предприел действия по сключване на окончателен
договор,въпреки сбъдване на условието.Тъкмо обратно поискал е прекратяване на
договора по взаимно съгласие.На 18.06.18г. при нотариус С. е отказал да сключи
окончателен договор.Това прави претенцията за неустойка основателна.Съгласно
ССЕ за периода от 19.06.18г. до 28.06.18г. е в размер на 19 167.50
лв.Върху главницата се дължи и лихва,считано от 29.06.18г.
По насрещният иск на
„Е.“ ЕООД по чл. 92 ал.1 ЗЗД съдът намира следното:В чл. 7 ал.2 от
предварителния договор е предвидена възможност продавача да развали
договора,като задържи платеното капаро и да получи неустойка за неизпълнение на
купувача.
Страните са обвързани
от валидно правоотношение. Не се доказа ищецът по насрещният иск да е развалил
договора по чл. 87 ал.2 ЗЗД. Не се доказа купувачът да е неизправна
страна.Следователно не е налице основание за присъждане на претендираната
неустойка и иска е неоснователен.Неоснователна е и акцесорната претенция за
присъждане на лихва за забава върху сумата от 60 000 лв.
По евентуалния
насрещен иск съдът намира следното:
В тежест на ищеца по
евентуалния иск е да установи валидно сключен договор,чиито изпълнение не е
завършило; че след сключването на договора са настъпили непредвидими
обстоятелства,независещи от волята на страните,които се отразяват върху
изпълнението на сделката и са довели до чувствителна промяна на съотношението в
стойността на насрещните престации,причинна връзка между настъпилите
непредвидени обстоятелства и нарушената еквивалетност.
Ищецът твърди,че при
сключване на предварителния договор,не е могъл да предвиди,че ще се наложи да
опрости задълженията на неговия бивш собственик и негов длъжник в размер на
26 684.53 лв.,като сключи споразумение на 14.05.18г. Това значително
намалило печалбата за дружеството.Освен това в деня на сключване на
предварителния договор е сключил договор за посредничество с адвокат,като са
договорили комисионно възнаграждение от 45 350 лв.,което налагало
увеличение на продажната цена. Посочените обстоятелства не обуславят стопанска
непоносимост за договора между страните. Те не са такива непредвидени и
непреодолими обстоятелства,при които изпълнението на договора би довело до несправедливо и в противоречие с
добросъвестността състояние на длъжника. Не са налице обстоятелства,които
ищецът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди,довели до съществена промяна в
съотношението на престациите.Обстоятелството,че няма да получи очаквания
финансов резултат е вследствие на собственото му поведение.
Окръжният съд като е
стигнал до същите изводи е постановил правилно решение,което следва да се
потвърди.
С оглед изхода от
производството на въззиваемата страна се дължат направените разноски съобразно
приложения списък.Жалбоподателят е направил възражение по чл. 78 ал.5 ГПК за
прекомерност на платените от „М.“ООД възнаграждения за адвокат. Възражението е
неоснователно.Съгласно чл. 2 ал.5 Наредба № 1/09.07.2004г. за процесуално
представителство,защита и съдействие по граждански дела възнагражденията се
определят съобразно вида и броя на предявените искове,за всеки един от тях
поотделно.За защитата по насрещните искове и по иска по чл. 92 ЗЗД предявен
„М.“ ООД са заплатени адвокатски възнаграждения в минимален размер. По иска по
чл. 19 ал.3 ЗЗД минималния размер с ДДС е 9 036.60 лв., а са заплатени
11 036.40 лв. или с 1999.80 лв. повече от минималното.Наредбата определя
минималните възнаграждения,под които неможе да се слезе.От там нагоре е въпрос
на договаряне между страните и те са договорили с почти 2000 лв. по високо
възнаграждение от минималното.Настоящият състав намира,че с оглед вида и
характера на делото,неговата сложност и положения труд заплатеното
възнаграждение не е прекомерно.
Ето защо на
въззиваемото дружество следва да се присъдят разноски във въззивното
производство,представляващи заплатени адвокатски възнаграждения по всеки
отделен иск,както следва: 11 036.40 лв. с ДДС по иска по чл. 19 ал.3 ЗЗД;
1 326.00 лв. с ДДС за иска по чл. 92 ЗЗД; 2 796.00 лв.с ДДС за
насрещния иск по чл. 92 ЗЗД; 270.20 лв. с ДДС за иска по чл. 86 ЗЗД; 1 596.00
лв. с ДДС по насрещния иск по чл. 307 ТЗ.
Воден от горното
съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1340/18.11.2019г. постановено по
гр.д.№ 1520/2018г. по описа на ОС Пловдив,1-ви гр.с.
ОСЪЖДА „Е.“ ЕООД с
ЕИК … със седалище и адрес на управление:***,ателие 3 да заплати на „М.“ООД с
ЕИК … със седалище и адрес на управление:*** разноски пред въззивната
инстанция: 11 036.40/единадесет хиляди и тридесет и шест лв.и четиридесет
ст./ с ДДС по иска по чл. 19 ал.3 ЗЗД; 1 326.00/хиляда триста двадесет и
шест/ лв. с ДДС за иска по чл. 92 ЗЗД; 2 796.00 /две хиляди седемстотин
деветдесет и шест/лв.с ДДС за насрещния иск по чл. 92 ЗЗД; 270.20/двеста и
седемдесет лв. и двадесет ст/ с ДДС за
иска по чл. 86 ЗЗД; 1 596.00/хиляда петстотин деветдесет и шест/ лв. с ДДС
по насрещния иск по чл. 307 ТЗ.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред
ВКС.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: