О П
Р Е Д Е
Л Е
Н И Е
ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД, ІІ-ри Въззивен
граждански състав
На 07 май 2019 година
В закрито заседание
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ ИВАНОВ
ТОНКА МАРХОЛЕВА
Секретар
Като разгледа докладваното от съдия Н.Иванов
възз. гр. дело №139 по описа за 2019 година
За да се произнесе взе предвид:
В изпълнение на
задълженията си по чл. 267 ГПК, Ямболският окръжен съд констатира следното:
Образувано е по въззивна
жалба на Г.И.Д. ***, и Й.Т.Й. *** обл., и двамата чрез пълном. си адв.Ж.А. *** против Решение № 221/25.03.2019г., постановено по гр.д.№ 4938/2018г. по описа на ЯРС,
в частта му, с която са осъдени въззивниците да заплатят поравно на И.М.И.
***, сумата от 5000 лв., като получена на отпаднало основание по Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.06.2018 г., ведно със
законната лихва върху сумата от 12.12.2018 г. до окончателното плащане, както и
направените по делото разноски в размер на 842,31 лв.
Съдът констатира, че
жалбата е допустима, като подадена в законоустановения срок, от легитимна
страна и при наличие на правен интерес от обжалване. Същата е редовна от външна
страна, поради което следва да се внесе за разглеждане в открито заседание.
Въззиваемата
страна е депозирала отговор на жалбата.
Страните не са направени искания за събиране на доказателства пред
настоящата инстанция.
ЯОС намира, че следва
да извърши доклад на жалбата и
отговора, който да връчи на страните
заедно с призовката за с.з.,
поради което
О П Р Е
Д Е Л
И :
НАСРОЧВА делото в о.с.з. на 11.06.2019
год. от 09.45 часа, за която
дата и час да се призоват страните.
Извърши доклад на жалбата и отговора, както
следва:
В жалбата се сочи, че постановения
от ЯРС акт, в обжалваната си част е неправилен поради неговата
незаконосъобразност, необоснованост и постановяване при допуснати съществени
нарушения на процесуалните правила. Твърди се, че съдът се е позовал на
разпоредбата на чл.89 от ЗЗД и е приел, че сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот бил развален по
право, тъй като за продавачите била налице обективна пречка да изпълнят
задълженията си равнозначна на невиновна невъзможност за изпълнение. За да
мотивира този си извод съдът бил, че административната
процедура по узаконяване на разширената застроена площ на продаваемото жилище, чрез усвояване на
тераси не била финализирана поради установената
липса на 100% съгласие на всички етажни собственици. Това обстоятелство към
датата на предявяване на ИМ било безспорен факт, но
дали същата водело до невъзможност за
изпълнение от страна на въззивниците било спорен факт. Според
въззивниците в подписаният между страните анекс от 08.08.2018г. към предварителния
договор за покупко-продажба на жилището, същите са договорили
срок за сключване на
окончателен договор „до
един месец след окончателното приключване на процедурата по одобрение." -обстоятелство, с
което ищецът-купувач се бил съгласил. Твърди
се, че липсата на единодушно съгласие на етажните
собственици не правило процедурата
„окончателно приключила".
На следващо място е посочено, че в решението никъде не било коментирано и
аргументирано за каква невиновна невъзможност на изпълнението ставало въпрос
-начална или последваща, пълна или частична.
Сочи се, че необосновано и
незаконосъобразно съдът е приел, че ищецът - купувач по предварителния договор
се бил отказал основателно от него. При този си извод в нарушение на
процесуалните правила съдът изобщо не бил коментирал направените
възражения в писмения отговор на ИМ относно фактите свързани с поведението на
ищеца, даващи основание да се приеме, че същият е неизправна страна по
предварителния договор и като такава не може да се възползва от правото да
разваля същия. Сочи се, че съгласно чл.8 ал.4 от сключения между страните
предварителен договор за покупко-продажба въззивниците
биха дължали връщане на полученото от тях капаро в размер на 5 000 лв. само и единствено в случай, че
те в качеството си на продавачи направят отказ от сключване на окончателен договор, но те не
били неизправна или недобросъвестна страна по предварителния договор, нито били отказали сключване на
окончателен договор с купувача, поради което и не дължали връщане на полученото от тях
капаро по договора.
Твърди се също, че дадената от купувача сума от 5000 лв. имала функцията на капаро, тъй като
страните са уговорили нейното задържане при неизпълнение на задълженията, т.е.
тя имала обезпечителна функция. Единствено при
изпълнение на договорните задължения, същата подлежала на приспадане от главното
задължение.
Претендире
се, постановяване на решение, с което да се отмени първоинстанционното
решение в обжалваната му част, и бъде отхвърлен предявения против въззивниците
иск за заплащане на сумата от 5 000 лв. и им се
присъдят разноски по делото.
В писмения отговор се сочи, че
въззивната жалба е неоснователна. Изразява се становище, че решението на ЯРС, в
обжалваната му част е правилно и законосъобразно. Сочи се, че съгласно клаузите на
договора-раздел 3 чл.4 окончателният договор за покупко-продажба и
изповядването на сделката е следвало да стане най-късно до 26.08.2018г. От своя
страна ищецът се задължил да заплати на ответниците продажната цена най-късно
до 26.08.2018г., посредством ползван от него банков кредит чрез Банка „Пиреос
България" АД -клон гр.Ямбол. Сочи се, че в хода на процедурата
по отпускане на кредита при посещението на банков служител за даване на оценка
на имота, с оглед сключването на договор за ипотека е било констатирано
незаконно строителство, както и несъответствие между фактическата площ на имота
и законосъобразна документация за същия, като изложеното от ответниците в обява
№5611638 "преустройство като тристаен" фактически не било узаконено и
съществувала реална опасност тази част от имота по искане на някой от собствениците
от кооперацията да бъде отстранено, тъй като касае носещи конструктивни части
на сградата. Документацията, притежавана от ответниците удостоверявала
двустайно жилище с площ от 40.30кв.м., а съгласно обявата имотът е с площ от
65кв.м., както и продажната цена била формирана на базата на тази квадратура.
Именно на тази база с неверни данни, изнесени от ответниците въззиваемият
предприел действия за ползване на кредит за покупка на тристайно жилище на
цената, обявена от ответниците.
Твърди се, че въпреки това ищецът- купувач изявил добра воля за
финализиране на сделката посредством узаконяване на извършеното от ответниците
преустройство. В тези действия ответниците не проявили никаква активност, като
всички действия и разходи са били реализирани от ищеца. Последният изготвил
проект, който заедно с цялата изискуема се документация е следвало да бъде
депозиран в Община-гр.Ямбол и затова страните подписали анекс на 08.08.2018 г. към
предварителния договор, съгласно който удължили срока за финализиране на сделката
„до един месец след окончателното приключване на процедурата по одобрение"
на преустройството. Сочи се, че в следващите повече от два месеца, ответниците
не предприели нито едно действие, с което да убедят ищеца, че до желаното
узаконяване на незаконното строителство в имота и финализиране на сделката ще
се стигне. Твърди се, че откритата административна процедура, единствено по
настояване на ищеца, не можела да бъде завършена с положителен резултат, поради
липсата на изискуемите се съгласия от останалите собственици на сградата. Липсата
на съгласие на етажен собственик не можела да бъде вменена във вина на никоя от
страните, а се касаело за обективна пречка да се изпълнят задълженията, поети
по предварителния договор. Правилно решаващият съд бил приел, че се касаело за
невиновна невъзможност за изпълнение, поради което при наличието на хипотезата
на чл.89 от ЗЗД договорът бил развален по право. Като последица правилно съдът
постановил основателността на претенцията на ищеца. Претендира се, по подробни съображения изложени в отговора,
жалбата да бъде отхвърлена, атакуваното решение потвърдено в обжалваната му
част и да се присъдят направените по делото разноски пред въззивната инстанция.
Съдът приканва страните към
спогодба.
Препис от
определението да се връчи на страните.
Препис от отговора да се връчи на
жалбоподателите.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.
2.