Р Е Ш Е Н И Е
№ ...............
гр. София, 28.01.2021г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, II А въззивен състав, в публично съдебно заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА
СИМОНА
УГЛЯРОВА
при
секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Мариана Георгиева
въззивно гражданско дело № 5010 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
С
решение от 29.01.2020г. по гр.д. № 22164/2019г. по описа на Софийски районен
съд, ГО, 48 състав, са уважени предявените от „С.Ф.М.“ ЕООД срещу С.Л.Н. по
реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК обективно кумулативно съединени искове с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во и предл. 2-ро от ЗЗД за установяване
съществуването на следните вземания: за сумата от 685 лева, представляваща неплатена
наемна цена за м.11.2018г. и сума в размер на общо 186, 09 лева, представляваща
консумативни разноски за ел. енергия, ВиК услуги и такса за включване към
електропреносната мрежа, дължими по договор за наем на недвижим имот от
10.07.2018г., за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 78187/2018г. по описа на СРС, ГО, 48
състав. Със същото решение е отхвърлен иска за сумата от 685 лева - наемна цена
за м.10.2018г. като погасена чрез прихващане с вземане на С.Л.Н. за платен
депозит в размер на 685 лева по договор за наем на недвижим имот от
10.07.2018г.
Срещу
решението, в частта, в която е отхвърлен иска с правно основание чл. 232, ал.
2, предл. 1-во от ЗЗД за съществуване на вземане за наемна цена за м.10.2018г.,
е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ищеца „С.Ф.М.“ ЕООД. В
жалбата са релевирани оплаквания за неправилност на постановеното решение
поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели
до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за
нарушение на материалния закон. Конкретно се поддържа, че в процесния договор
за наем не е предвидена възможност за едностранно прекратяване на облигационната
връзка преди изтичане на срока, за който същият е сключен, като единствено в
чл. 11, ал. 2 и чл. 13, т. 2 изрично е предвидено, че в случай на неизпълнение
на поетите от наемателя задължения, наемодателят има право да прекрати договора
без предизвестие. Сочи, че в чл. 4, ал. 5 е уговорено в случай, че наемателят
освободи по свое желание наетия имот преди изтичането на минималния срок от 12
месеца, наемодателят има право да задържи предоставения депозит. Жалбоподателят
поддържа, че процесният договор за наем е бил прекратен на 03.12.2018г., т.е.
преди изтичане на уговорения срок поради виновно неизпълнение на поетите
задължения от страна на наемателя за заплащане на наемни вноски и консумативни
разходи. Нещо повече, ответникът не бил изпълнил и до момента задължението си
за връщане на наетия имот, тъй като ключът за същия не е предоставен на
наемодателя. Оспорват се и правилността на изводите на първоинстанционния съд,
че са налице предпоставките за извършване на съдебна компенсация по чл. 103 от ЗЗД с вземането на ответницата за връщане на предоставения по договора депозит.
Счита, че условията за връщане на депозита са изрично уговорени в чл. 4, ал. 4
от договора и същите изискват наемателят да е изправна страна по договора. В
случая тези предпоставки не били налице, тъй като договорът бил прекратен
предсрочно по вина на наемателя. В този смисъл счита, че предявеното с
възражение за прихващане вземане на ответницата не е изискуемо. По тези
събражения е направено искане за отмяна на решението в обжалваната му част и
постановяване на друго, с което предявеният иск с правно основание чл. 232, ал.
2, предл. 1-во от ЗЗД да се уважи в пълния претендиран размер.
В
срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от
насрещната страна С.Л.Н., с който същата се оспорва. Счита първоинстанционното
решение в обжалваната от ищеца част за правилно, като постановено в съответствие
със събраните по делото доказателства и при правилно приложение на относимите
клаузи от процесния договор за наем. Поддържа, че са налице всички предпоставки
за уважаване на предявеното възражение за прихващане, тъй като в договора не е
уговорено, че депозитът има характеристиките на неустойка за неизпълнение. По
тези съображения е направено искане за потвърждаване на решението в обжалваната
му от дружеството-ищец част.
По
делото е постъпила въззивна жалба и от ответницата С.Л.Н. срещу
първоинстанционното решение в частта, в която е уважен предявеният иск с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД. Счита за неправилен изводът на
СРС, че договорът за наем не бил прекратен в условията на чл. 11, ал. 2 от
договора – автоматично поради забавяне на плащането на наемната цена. Поддържа,
че относимите клаузи от договора, уреждащи по несъмнен начин правото на
наемодателя да прекрати договора автоматично – без предизвествие и без изрично
волеизявление за това, са ясни и не се нуждаят от тълкуване. Навежда
съображения, че дори и да се приеме, че наемателят е продължил да ползва имота
и през м.11.2018г. /което не е вярно/, то претенцията срещу него следва да се
заяви като обезщетение за ползване, а не като иск за реално изпълнение. Този
извод следвал от обстоятелството, че процесният договор за наем е бил прекратен
автоматично с неплащането на дължимата за м.10.2018г. наемна цена при условията
на чл. 11, ал. 2, вр. чл. 13, т. 2 от договора. По тези съображения е направено
искане за отмяна на първоинстанционното решение в частта, в която е уважен
предявеният иск и постановяване на друго, с което претенцията по чл. 232, ал.
2, предл. 1-во от ЗЗД да се отхвърли в цялост поради погасяване на вземането за
м.10.2018г. за наемна цена с вземането на ответницата за връщане на внесения от
нея депозит.
Насрещната
страна „С.Ф.М.“ ЕООД оспорва подадената въззивна жалба като неоснователна.
Счита, че правото на прекратяване на договора е потестативно право на
изправната страна – в случая на наемодателя, а не негово задължение, както и че
ответникът не може да черпи права от своето недобросъвестно поведение.
Решението
в частта по предявените искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 2-ро
от ЗЗД е влязло в сила като необжалвано.
Софийският
градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено
следното:
Жалбата
е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по
същество е неоснователна.
При
извършената проверка по реда на чл. 269, ал. 1 от ГПК въззивният съд установи,
че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо съдът дължи произнасяне
по същество на спора в рамките на доводите, заявени с въззивната жалба, от
които е ограничен, съгласно нормата на чл. 269, предл. 2-ро от ГПК.
Предявени
са обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 232, ал.2, предл. 1-во и предл. 2-ро от ЗЗД.
Производството
по делото е образувано по установителен иск, предявен в законоустановения по чл.
415, ал. 1 от ГПК срок от кредитор, в чиято полза е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК, след релевирано възражение
от длъжника срещу съществуването на вземането.
За
да постанови обжалваното решение първоинстанционният съд е приел, че по силата
на договор за наем от 10.07.2018г. ищецът предоставил на ответницата за
временно и възмездно ползване недвижим имот срещу задължение за заплащане на
месечна наемна цена. В мотивите на решението са развити съображения, че правоотношението
е съществувало за исковия период, тъй като същият бил прекратен едва на
03.12.2018г., на която дата ищецът възстановил държането върху процесния
недвижим имот. Прието е, че нормата на чл. 11, ал. 2 от договора предоставя
права само на изправната страна – наемодател, в случай на неизпълнение на
задължението за плащане на наемната цена. Аргументирал е изводите си и с оглед
принципа, че неизправната страна не може да черпи права от собственото си
недобросъвестно поведение. Затова макар страните да са посочили, че в тази
хипотеза договорът се прекратява автоматично, за да бъде прекратено действието
следва наемодателят да упражни потестативното си право на прекратяване поради
неплащане. Първоинстанционният съд е изложил и съображения, че правното значение
на клаузата, в която страните са постигнали съгласие за едностранно
прекратяване на действието на договора при неизпълнение е, че въвежда
възможността за трансформиране на договора в безсрочен, а при безсрочния наемен
договор, предаването на вещта се дължи след отправяне на предизвестие по чл.
238 от ЗЗД. Макар страните да са посочили, че договорът се прекратява
автоматично, за да бъде прекратено действието му и за да се иска предаване на
вещта, до наемателя следва да е отправено предизвестие, каквото в случая не се
твърди да е налице. По тези съображения е приел, че ответникът дължи заплащане
на наемна цена при съществуващо правоотношение за исковия период – м.10. –
м.11.2018г. СРС е приел релевираното възражение за прихващане между вземането
на наемодателя за наемна цена и вземането на наемателя за връщане на платения
по договор депозит. Посочено е, че ищецът не се е позовал на извършено от него
извънсъдебно прихващане с негово вземане, произтичащо то процесния договор.
Приел е, че клаузата от договора, с която страните уговорят, че депозитът ще
служи като обезщетение на наемодателя е недействително по аргумент от нормата
на чл. 152 от ЗЗД. С оглед изложеното е направен извод, че ответникът има изискуемо
и ликвидно вземане за връщане на платения депозит, поради което претенцията за
м.11.2018г. е отхвърлена като погасена чрез прихващане.
По предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2,
предл. 1-во от ЗЗД:
За
да бъде уважен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД следва
да се установят следните кумулативни предпоставки: 1/. наличие на валидно
наемно правоотношение между страните в рамките на исковия период с уговорена
наемна цена в посочения от ищеца размер; 2/ че ищецът е изпълнил своето
задължение да предаде имота на ответника; 3/. че наемателят не е заплатил
уговорената наемна цена. Доказателствената тежест за установяване на първите
две предпоставки е възложена на ищеца при условията на пълно и главно
доказване, а установяването на положителния факт на изпълнение на задължението
за заплащане на дължимата наемна цена е в тежест на ответника.
Договорът
за наем, чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на чл. 228 – чл. 239 от ЗЗД, не е формален и писмената му форма не е условие за неговата
действителност. Следователно преценката на съда за възникването и
съществуването на договорно правоотношение между страните не е обвързана с
изискване за спазване на писмената форма. Сключването на договора може да бъде
установено с всички допустими от ГПК доказателствени средства.
Между
страните по делото на етапа на въззивното производство няма спор, а и от
представените писмени доказателства се установява, че на 10.07.2018г. между тях
бил сключен договор за наем, по силата на който ищецът „С.Ф.М.“ ЕООД, в
качеството на наемодател, предоставил на ответника С.Л.Н., в качеството на
наемател, за временно и възмездно ползване недвижим имот – апартамент № 17, ет.
3, находящ се във вх. А, бл. 1, на комплекс Манастира 1, с адрес – гр. София,
кв. Симеоново, ул. „Арх. Никола Лазаров“ № 1 А. Насрещната престация по
договора, дължима от наемателя, се изразявала в задължение за заплащане на
месечна наемна цена в размер на 350 евро или левовата им равностойност по курса
на БНБ, дължима за текущия месец ежемесечно до 20-то число на месеца. Договорът
за наем бил сключен като срочен – със срок на действие от 12 месеца, считано от
10.07.2018г. до 10.07.2019г. Съгласно чл. 4 от договора едновременно със
заплащане на първия наем наемателят се задължил да предостави на наемодателя
еднократен депозит в размер на един пълен месечен наем, който подлежи на
връщане при изтичане на срока на договора в случай, че не са настъпили
основания за задържане на депозита заради щети, нанесени на имота, неплатен
наем и/или консумативни разноски, дължими от наемателя на наемодателя неустойки
или други плащания, за които наемодателят има право да направи прихващане с
платения депозит, или при едностранно прекратяване на договора от страна на
наемателя, преди да е изтекъл минималния срок за ползване от дванадесет месеца.
От представената и неоспорена от страните разписка от 10.07.2018г. се
установява, че дължимият депозит от 685 лева е платен от наемателя. Според чл. чл.
4, ал. 5 страните уговорили, че наемодателят има право да задържи целия
депозит, ако наемателят освободи по свое желание наетия имот преди изтичане на
минималния срок за ползване на имота от дванадесет календарни месеца. В чл. 11,
ал. 2 от договора е посочено, че при забавяне на плащането на наемната цена и/или
консумативните разходи с повече от 5 дни, наемодателят има право да задържи
цялата сума на депозита, като настоящият договор се прекратява автоматично, без
необходимост от изпращане на уведомление от наемодателя. Договорът се
прекратява при изтичане на срока по чл. 2, ал. 1, но след предоставяне на
едномесечно писмено предизвестие за прекратяване от едната или другата страна
/чл. 12, ал. 2, т. 1/; автоматично при забавяне или неплащане на наемната цена
и/или консумативни разноски от наемателя /чл. 12, ал. 2, т. 2/ и в предвидените
в договора случай.
Не
е спорно и обстоятелството, че наемът за м.10.2018г. не е платен от страна на
наемателя. Ответницата в производството е релевирала възражение за прихващане между
вземането на наемодателя за наемна цена за м.10.2018г. и нейното насрещно вземане
за връщане на платения депозит в размер на 685 лева.
Спорното
по делото обстоятелство на етапа на въззивното производство е дали наемното
правоотношение между страните е съществувало за исковия период – конкретно до
края на м.11.2018г. Ищецът въвежда твърдения за разваляне на договора по вина
на насрещната страна на основание чл. 11, ал. 2 от договора, което е станало на
03.12.2018г., на която дата наемодателят си възстановил владението над имота.
На посочената дата ищецът установил, че наемателката е напуснала имота, но не
била уведомила насрещната страна за това. Ответницата поддържа твърдение, че
правоотношението е прекратено автоматично по реда на чл. 11, ал. 2, вр. чл. 13,
т. 2 от договора с изтичане на срока за плащане на дължимата месечна наемна цена
за м.10.2018г., както и че същата е освободила имота в началото на м.11.2018г.,
за което уведомила представител на ищцовото дружество в телефонен разговор.
Настоящият
съдебен състав счита, че за да бъде установена действителната воля на страните
относно условията и реда за прекратяване на договора, следва да тълкува
клаузите на договора, доколкото е налице спор между страните относно
съдържанието на конкретни уговорки в договора. Съобразно константната практика
на ВКС, при тълкуване на договора в съответствие с чл. 20 от ЗЗД трябва да се
търси действителната обща воля на страните, отделните уговорки да се тълкуват
във връзка една с друга и всяка да се схваща в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността.
Думите следва да се възприемат спрямо общоприетото им книжовно значение и
вложения от страните смисъл предвид действителната им воля. Тълкуването може да
се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед обстоятелствата,
изявленията и поведението на страните при сключването му, както и според
съществуващите факти относно сключването на договора, други сделки между
страните или с трети лица, когато от самия текст не може да се открие точната
воля.
В
разглеждания случай в чл. 11, ал. 2 от наемния договор изрично е предвидено, че
при забавяне на плащането на наемната цена и/или консумативните разходи с
повече от 5 дни, наемодателят има право да задържи цялата сума на депозита,
като настоящият договор се прекратява автоматично, без необходимост от
изпращане на уведомление от наемодателя. Волята на страните за автоматично
прекратяване на договора при осъществяване на посочените предпоставки е
обективирана и в клаузата на чл. 13, т. 2 от договора, съобразно която
договорът се прекратява автоматично при забавяне или неплащане на наемната цена
и/или консумативните разноски от наемателя. От текста на посочените разпоредби
е видно, че е налице ясно изразена воля прекратяването на договора да настъпи
автоматично, без необходимост от волеизявление/предизвестие от която и да е от
страните, с простото настъпване на визирания в клаузата факт – неплащане на
дължимата наемна цена с повече от 5 дни след падежа. Процесната хипотеза, която
според изричното отразяване, не изисква предизвестие /за разлика от хипотезата
на чл. 13, т. 1 от договора/, визира облекчен ред и бързина при прекратяване на
облигационната връзка – с всички произтичащи от това последици. Така
постигнатата уговорка може да ползва както наемодателя, така и наемателя – с
оглед съответния им интерес. Тя дава възможност на наемодателя да предприеме
незабавно след изтичане на 5-дневния срок от неплащане на падежа съответни
действия по освобождаване на имота /без необходимост да отправя предизвестие
или предупреждение със срок за изпълнение и да доказва надлежно връчване и
съответно изтичане на срок/, респективно на наемателя, при необходимост да се
освободи от договорната връзка с простото неплащане на цената. Тълкуване,
според което при наличната формулировка на клаузата на чл. 11, ал. 2 същата да
се възприема като предоставяща право за прекратяване на договора само на
изправната страна /на наемодателя – в случая на неизпълнение на задължението на
наемателя/ и изискваща отправяне от същата на предизвестие до неизправната, не
съответства на действителната ясно изразена воля – за въвеждане на основание за
прекратяване, при което правните последици на прекратяване на договорната
връзка да настъпят автоматично, с простото настъпване на отнапред определения
факт на неплащане на дължимата наемна вноска в 5-дневен срок от предвидения за
изпълнение срок, без необходимост от отправяне на допълнително предизвестие
/така решение № 133 от 21.06.2019г. по гр.д. № 2918/2018., ВКС, Трето ГО, като
настоящият съдебен състав възприема изцяло разрешението на въпроса относно
възможността за автоматично прекратяване на договор за наем, даден в посоченото
решение/. Този извод се подкрепя и от факта, че съобразно уредените в чл. 8 и
чл. 9 от ЗЗД принципи на свобода на договарянето и автономията на волята,
страните могат да изменят по взаимно съгласие правилото за поведение, уредено в
диспозицията на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, като уговорят, че двустранният договор ще
бъде развален с едностранно волеизявление от изправната страна без да е
необходимо да се дава разумен срок за изпълнение, след изтичането на който да
се счита, че договорът е развален, респ. че двустранният договор ще бъде
развален без нарочно волеизявления от изправната страна, при настъпване на
съответния правопрекратяващ юридически факт – неизпълнение на договорно
задължение. При наличието на такава клауза неизпълнението автоматично
/незабавно/ прекратява действието на договора. В конкретния случай страните по
договора именно в отклонение на уреденото в чл. 87, ал. 1 от ЗЗД потестативно
право на разваляне на договора са уговорили отпадането на облигационната връзка
да се свързва само с неизпълнение на задължението на наемателя за заплащане на
наемната цена в посочения срок, без кредиторът, наемодател да дължи искане за
изпълнение в подзходящ срок и изявление, че договорът се смята за развален в
случай на неизпълнение в дадения срок в съответствие с чл. 88, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД.
С
оглед изложеното и доколкото в случая няма спор, че до падежа – на
20.10.2018г., съответната месечна наемна вноска не е била заплатена, като
същата не била заплатена и в рамките на следващите 5 дни, то считано от
26.10.2018г. договорът за наем бил прекратен на предвиденото в чл. 11, ал. 2,
вр. чл. 13, т. 2 от договора основание. Ето защо наемна цена се дължи само за
м.10.2018г., която възлиза на сумата от 685 лева и иска е основателен само до
размер на тази сума и този период. За разликата до пълния предявен размер от 1 370 лева /наем за м.11.2018г./,
претенцията е неоснователна и следва да се отхвърли предвид установеното
прекратяване на договорното правоотношение. Предмет на предявения иск не е и
съответно съобразно диспозитивното начало на процеса е недопустимо на ищеца да
бъде присъдено обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД. Съгласно посочената
разпоредба ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на
наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения,
произтичащи от прекратения договор за наем. Задължението за плащане на
обезщетението, дължимо според посочената разпоредба, има обезщетителен, а не
престационен характер. Обезщетението по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД следва да бъде
определено съобразно размера на настъпилите от неоснователното ползване на
вещта вреди, които могат да се изразяват в претърпени загуби и в пропуснати
ползи. В случая съдът е сезиран с иск за заплащане само на наемна цена, а не с
иск с правно основание чл. 236, ал. 2 от ЗЗД, като твърдения в тази насока не
са изложени в исковата молба или в сроковете по чл. 214, ал. 1 от ГПК. Съдът е
обвързан от обема на търсената защита – арг. от чл. 6, ал. 2 от ГПК и без
изрично сезиране на съда с иск по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД по надлежен процесуален
ред, недопустимо е съдът да го разгледа и да се произнесе по него в крайния си
съдебен акт.
Друг
извод не следва от събраните по делото гласни доказателствени средства чрез
разпит на свид. С.П.. По въпроса свързан
с доказателствените средства за установяване изменение или прекратяване на
договор за наем, сключен в писмена форма, е формирана практика на ВКС, която
настоящият съдебен състав споделя. В решение № 155
от 13.10.2010г. на ВКС по т.д. № 1113/2009г.,
II ТО е прието, че забраната за
установяване на договори, в които страната, която иска свидетелите, е
участвала, както и за тяхното изменяване или отменяване, със свидетелски
показания по чл. 164, ал. 1, т. 5 ГПК е досежно формалните договори, сключени в
писмена форма. При наличие на писмен договор не може със свидетели да се
доказва, че впоследствие страните са се съгласили да изменят съдържанието на
договора или да го отменят. Преодоляването на посочената забрана е уредено в
разпоредбата на чл. 164, ал. 2 ГПК - свидетелски показания са допустими, ако
страните изразят съгласие свидетелите да бъдат допуснати за посочените
обстоятелства. В случая сключеният между страните договор е в писмена форма,
поради което е недопустимо със свидетелски показания да се установява изменение
на същия договор по аргумент от забраната на чл. 164, ал. 1, т. 5 от ГПК. По
делото липсват данни, че ищцовото дружество е дало съгласие за тези
обстоятелства да бъдат допуснати гласни доказателствени средства. Ето защо
настоящият съдебен състав счита, че не е преодоляна забраната по чл. 164, ал.
1, т. 5 от ГПК и изменението на процесния договор не може да се доказва със
свидетелски показания. По тези съображения дадените от свид. Попова показания
относно проведен телефонен разговор с ответницата по повод забавеното плащане
на наема за м.10.2018г., исканият от последната допълнителен срок за плащане на
наема, даденото съгласие от наемателя за даване на исканата възможност, не
следва да се обсъждат, доколкото с тези показания се цели установяване на
изменение на клаузата на чл. 11, ал. 2, вр. чл. 13, т. 2 от договора.
Предвид
сбъдването на вътрешно-процесуалното условие, под което е предявено, с оглед
основателността на иска по чл. 232, ал. 1, предл. 1-во от ЗЗД за сумата от 685
лева – неплатена наемна цена за м.10.2018г., следва да бъде разгледано
своевременно направеното от ответника в писмения отговор евентуално възражение
за съдебно прихващане с негово насрещно вземане по чл. 79, ал. 1, предл. 1-во
от ЗЗД за връщане на платения депозит по процесния договор за наем в размер на
685 лева.
Според
разпоредбата на чл. 103, ал. 1 от ЗЗД, прихващане може да се извърши само ако
активното вземане /вземането на страната, която прихваща/ е изискуемо и
ликвидно.
Съгласно
чл. 4, ал. 4 от договора едновременно със заплащане на първия наем наемателят
се задължил да предостави на наемодателя еднократен депозит в размер на един
пълeн месечен наем, който подлежи на връщане при изтичане на срока на договора
в случай, че не са настъпили основания за задържане на депозита заради щети,
нанесени на имота, неплатен наем и/или консумативни разноски, дължими от
наемателя на наемодателя неустойки или други плащания, за които наемодателят
има право да направи прихващане с платения депозит, или при едностранно
прекратяване на договора от страна на наемателя, преди да е изтекъл минималния
срок за ползване от дванадесет месеца. Т.е. наемодателят има право да задържи и
да приспадне целия размер на депозита при изтичане на срока на действие на
договора, от вземането си за нанесени на имота щети или други неплатени
задължения по време на действие на договора. Той може да задържи и да приспадне
размера на депозита и в хипотеза на едностранно прекратяване на договора от страна
на наемателя преди изтичане на срока на действие на договора. Право на
наемодателя да задържи целия депозит е предвидено и в нормата на чл. 4, ал. 5
от договора, според която това право възниква ако наемателят освободи по свое
желание наетия имот преди изтичане на минималния срок за ползване на имота от
дванадесет календарни месеца
При
съобразяване на изложеното се налага извод, че уговорката на страните по чл. 4,
ал. 4 и ал. 5 от договора за заплащане на депозит от страна на наемателя, съдържа белезите на договор за залог - чл. 149 - чл. 161 ЗЗД, тъй като действителната обща воля на страните е била с предаването на паричната сума в размер на 1
месечен наем /наименована в
договора "депозит"/ да се обезпечи изпълнението на всички задължения
на наемателя, включително да се обезпечи задължението му за заплащане на
обезщетение при предсрочно прекратяване на договора по вина на наемателя. Сумата
се явява предоставена в качеството на залог, обезпечаващ удовлетворяване на
възникнали в хода на изпълнението парични задължения на наемателя, вкл. от
обезщетение за вреди при едностранно прекратяване на договора по вина на същия.
Заложното право осигурява
на заложния кредитор възможността да упражнява фактическа власт върху
документите за заложеното вземане /паричната сума/, докато обезпеченото вземане
бъде погасено изцяло. Това право има абсолютен характер и е противопоставимо,
както на длъжника, така и на всяко трето лице. Т.е. в частност ищецът има право
да задължи процесната сума до момента, в който наемателят заплати всички
дължими суми включително и обезщетение
за вредите, причинени на наемодателя при едностранното прекратяване на договора
по вина на наемателя.
Основателността
на възражението за прихващане е обусловено от установяване на следните
обстоятелства: 1/. ищецът да е заплатил депозит по договора за наем; 2/. договорът
за наем да е прекратен; 3/. към момента на прекратяването наемателят не е имал задължения към ищеца по договора, чието
изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит.
Основателността на възражението за прихващане с вземане за
връщане на платения по договор депозит е обусловено от установяване на конкретните
основания за това, по отношение на които страните са постигнали съгласие в
процесния договор. В случая според уговореното в чл. 4, ал. 4 от договора
депозитът подлежи на връщане на наемателя при изтичане на срока на действие на
договора и в случай, че не са налице нанесени от него щети върху имота или
неплатени наемни вноси и/или консумативни разходи, дължими от наемателя
неустойки или други плащания. От постигнатите уговорки в договора е видно,
че депозитът служи като гаранция на наемодателя и че едва след изтичане на
срока на договора наемодателят може да се разпорежда с него в зависимост от
това, дали към момента на прекратяване на договора са останали непогасени
задължения на наемателя за наем и за консумативни разноски. Текстът на нормата
на чл. 4, ал. 4 от договора не оставя съмнение, че страните са обвързали
правото на наемателя да получи гаранционния депозит с момента на прекратяване
на договора за наем поради изтичане на срока, за който е сключен, като не са предвидили
упражняване на правото преди настъпване на този момент или при други условия,
включително и в хипотеза на прекратяване на договора поради виновно
неизпълнение на задълженията на наемателя. Депозитът не подлежи на връщане и в
случаите, когато наемателят освободи по свое желание наетия имот преди
изтичане на минималния срок за ползване на имота от дванадесет месеца /чл. 4,
ал. 5 от договора/. При съвместното тълкуване на клаузите
на чл. 4, ал. 4, предл. 2-ро и чл. 4, ал. 5 от договора се налага извод, че
действителната воля на страните е да уговорят задължение на наемателя да
заплати обезщетение при предсрочно прекратяване на договора по негова вина в
размер на платения депозит. Касае се за постигнато съгласие между страните за
уреждане на последиците при разваляне на договора по вина на наемателя във
връзка с обезщетяване на вредите от неизпълнението. С оглед изложеното
настоящият съдебен състав не споделя изводите на СРС, че съглашението по чл. 4,
ал. 5 от договора е недействително като нищожно на основание чл. 26, вр. чл.
152 от ЗЗД. Страните не са уговорили предварително начин за удовлетворяване на
кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, нито че кредиторът ще
стане собственик на вещта, ако задължението не бъде изпълнено. Както бе посочено,
страните са постигнали съгласие относно последиците при разваляне на договора
по вина на наемателя, включително и правото на наемодателя да задържи внесения
депозит до заплащане на дължимото от наемателя обезщетение за вредите от
развалянето.
С оглед изложеното се налага извод, че
възражението за прихващане е неоснователно, тъй като активното вземане не е
изискуемо. В полза на наемателя не е възникнало вземане за връщане на платения
депозит, тъй като обезпеченото вземане не е погасено – в частност не е погасено
вземане на наемодателя за обезщетение при предсрочно прекратяване на договора
по вина на наемателя /чл. 4, ал. 4 и ал. 5 от договора/, като следва да се има
предвид, че по делото се установи, че ответникът е неизправна страна по
договора. Съгласно разпоредбата на чл. 157, ал. 1 от ЗЗД заложният кредитор има
право да държи заложената вещ, докато обезпеченото вземане бъде погасено
изцяло. В случая се установи, че обезпеченото с депозита вземане за обезщетение
по чл. 4, ал. 4 и ал. 5 от договора не е погасено към настоящия момент
/твърдения за обратното не са въведени в процеса/, поради което съществуването
на главното вземане обосновава правото на задържане от страна на заложния
кредитор на заложеното вземане до момента на погасяване на задължението на
насрещната страна за заплащане на обезщетение за вредите от неизпълнението. По
тези съображения се налага извод, че предявеното от ответника вземане за връщане на заплатения по
договора депозит не е изискуемо към настоящия момент.
Първоинстанционният съд е достигнал до други изводи, поради
което решението в обжалваната му част следва да се отмени, а вместо него да се
постанови друго, с което претенцията по чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД да
се уважи за дължимата наемна цена за м.10.2018г. и да се отхвърли за наемна
цена за м.11.2018г. като неоснователен. Релевираното възражение за прихващане също
следва да бъде отхвърлено, тъй като заявеното активно вземане за връщане на
платения депозит, не е изискуемо.
По отношение на разноските:
С оглед изхода на спора – и двете въззивни жалби са уважени, се
налага извод, че право на разноски в настоящото производство имат и двете
страни.
В полза на въззивника-ищец се дължат разноски за заплатена
държавна такса и адвокатско възнаграждение. В тази връзка и след като взе предвид своевременно
направеното от жалбоподателя искане по чл. 78, ал. 5 ГПК, въззивният съд приема
следното:
Разпоредбата
на чл. 78, ал. 5 ГПК предвижда, че при прекомерност на заплатеното от страната
възнаграждение за адвокат, съдът може да присъди по-нисък размер на разноските
в тази им част, но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл. 36
от Закона за адвокатурата. Съгласно задължителните разяснения, дадени с т. 3 от
ТР №6/2012 год. по т.дело №6/2012 на ОСГТК на ВКС, при намаляване на подлежащо
на присъждане адвокатско възнаграждение, поради прекомерност по реда на чл. 78,
ал. 5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото в § 2 от Наредба №1 от
09.07.2004 г. ограничение и е свободен да намали възнаграждението до
предвидения в същата наредба минимален размер.
По
делото е ангажиран договор за правна защита и съдействие от 06.02.2020г., в който е уговорен адвокатски
хонорар от 400 лева, която сума е заплатена изцяло в брой от възложителя.
Материалният интерес в конкретния случай възлиза на 685 лева. Съгласно чл. 7,
ал. 2, т. 1 от Наредба № 1 от 09.07.2004 год. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения /в редакцията изм. и доп., бр. 28 от 28.03.2014
г./, при интерес до 1 000 лева минималното възнаграждение е 300 лева.
Въззивният съд намира, че заплатенияг адвокатски хонорар, съотнесен към
действителната фактическа и правна сложност на делото /въззивното производство
се е развило в 1 съдебно заседание, като не са събирани доказателства, а
конкретният правен спор не е с твърде висока правна сложност/, се явява
прекомерен и следва да бъде намален до 300 лв. Ето защо в полза на
дружеството-въззивник следва да се присъдят разноски за възнаграждение за един
адвокат в размер на 300 лева. Така общият размер на разноските за въззивното
производство възлиза на сумата от 325 лева, от които 25 лева за държавна такса
и 300 лева адвокатско възнаграждение.
В полза на въззивника-ответник следва да се присъдят разноски в
общ размер на 332 лева, от които 32 лева за държавна такса и 300 лева адвокатско
възнаграждение съгласно представения договор за правна защита и съдействие от
19.02.2020г. и анекс към договор за правна защита и съдействие от 10.11.2020г.
Първоинстанционното решение в частта за разноските е съобразено
с изхода на спора – конкретно с оглед уважената и отхвърлената част от
исковете. Доколкото въззивният съд също приема, че претенцията по чл. 232, ал.
2, предл. 1-во от ЗЗД е основателна за сумата от 685 лева и неоснователна за
останалата част /какъвто е и крайният извод на СРС/ се налага извод, че решението
на СРС в частта му за разноските не следва да се изменя.
С оглед цената на предявените искове и предвид ограничението по
чл. 280, ал. 3 от ГПК настоящото решение не подлежи на обжалване.
Така
мотивиран Софийският градски съд,
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 26973 от 29.01.2020г., постановено по гр.д. № 22164/2019г., по описа на СРС, ГО, 48 състав, в частта, в която е уважен предявеният
от „С.Ф.М.” ЕООД срещу С.Л.Н. по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК иск с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД за установяване съществуването на
вземане в размер на 685 лева, представляващо неплатена наемна цена за
м.11.2018г. по договор за наем от 10.07.2018г., както и в частта, в която е отхвърлен предявеният по реда на чл. 422, ал. 1
от ГПК от „С.Ф.М.” ЕООД срещу С.Л.Н. ГПК
иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД за установяване
съществуването на вземане в размер на 685 лева, представляващо неплатена наемна
цена за м.10.2018г. по договор за наем от 10.07.2018г. И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения по реда на чл.
422, ал. 1 от ГПК от „С.Ф.М.” ЕООД, с ЕИК *******, седалище и адрес на
управление *** срещу С.Л.Н., ЕГН **********,*** иск с правно основание чл. 232,
ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД, че в полза на ищеца съществува вземане в размер на 685 /шестстотин осемдесет и пет/ лева – неплатена наемна
цена по договор за наем на недвижим имот от 10.07.2018г., дължима за
м.10.2018г., ведно със законната лихва от 12.12.2018г. /датата на подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.
410 от ГПК/ до окончателното изплащане, за която сума е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 78187/2018г. по
описа на СРС, ГО, 48 състав.
ОТХВЪРЛЯ предявения по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК от „С.Ф.М.”
ЕООД, с ЕИК *******, седалище и адрес на управление *** срещу С.Л.Н., ЕГН **********,*** иск с правно
основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД за установяване съществуването на
вземане в размер на 685 /шестстотин осемдесет и пет/ лева – неплатена наемна цена по договор
за наем на недвижим имот от 10.07.2018г., дължима за м.11.2018г., ведно със
законната лихва от 12.12.2018г. /датата на подаване на заявлението за издаване
на заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК/ до
окончателното изплащане, за която сума е издадена заповед за изпълнение на
парично задължение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 78187/2018г. по описа на СРС,
ГО, 48 състав.
ОТХВЪРЛЯ предявеното по реда на чл. 298, ал. 4 от ГПК от С.Л.Н.,
ЕГН **********,*** срещу „С.Ф.М.” ЕООД, с ЕИК *******, седалище и адрес на
управление *** възражение за прихващане с насрещно вземане с правно основание
чл. 79, ал. 1 от ЗЗД в размер на 685 лева, представляващо заплатен по договор
за наем от 10.07.2018г. паричен депозит, поради
неизискуемост на заявеното насрещно вземане.
ОСЪЖДА „С.Ф.М.” ЕООД, с ЕИК *******, седалище и адрес на
управление ***, да заплати на С.Л.Н., ЕГН **********,*** на основание чл. 273,
вр.чл. 78, ал. 3 от ГПК, сумата от 332 /триста тридесет и два/ лева – съдебни
разноски във въззивното производство.
ОСЪЖДА С.Л.Н., ЕГН **********,*** да заплати на „С.Ф.М.” ЕООД,
с ЕИК *******, седалище и адрес на управление *** на основание чл. 273, вр. чл.
78, ал. 1 от ГПК, сумата от 325 /триста двадесет и пет/ лева – съдебни разноски
във въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.