РЕШЕНИЕ
№ 2554
гр. Бургас, 28.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и девети ноември през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА
ВЪЛКОВА
при участието на секретаря ИРИНА Т. МАНОЛОВА
като разгледа докладваното от ДИМАНА Г. КИРЯЗОВА ВЪЛКОВА
Гражданско дело № 20232120105607 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по повод предявените от „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ
КЪМПАНИ“ ЕООД против К. К. Х. искове за осъждане на ответницата да заплати на ищеца
сумата от 2 490 евро, представляваща дължимо възнаграждение по сключен между страните
договор за обслужване на купувач от 03.01.2023 г., сумата от 249 евро, представляваща
неустойка за забава по т. 9.1 от договора, ведно със законната лихва, считано от
предявяването на исковата молба, както и направените разноски по делото. В условията на
евентуалност, а именно ако горепосочените искове бъдат отхвърлени, се моли да бъде
осъдена ответницата да заплати на ищеца сумата от 3 400 евро, представляваща неустойка за
неизпълнение, дължима по т. 9.2, вр. т. 4.3 от договора, ведно със законната лихва, считано
от предявяването на иска, както и направените разноски по делото. В исковата молба се
твърди, че на 03.01.2023 г. между него като агент и ответницата като купувач е бил сключен
горепосочения Договор за обслужване на купувач, с който ответницата е възложила, а
ищецът е приел да й посредничи при придобиването на имот, срещу заплащане на
възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота, съгласно т. 4.2 на договора.
Твърди се също така, че на същата дата представител на ищцовото дружество е завел
ответницата и съпруг й на оглед на апартамент, находящ се в гр. Б., както и им е
предоставил информация за площ и други параметри на имота, с което агентът е изпълнил
задълженията си по договора. Във връзка с осъществения оглед купувачът и брокерът са
подписали Регистър на предложените имоти, в който са описани извършените от агента
действия, а ответницата се е подписала и собственоръчно е написала имената си. На
следващо място се твърди, че в края на м. януари 2023 г. от справка в имотния регистър
ищецът е установил, че на 18.01.2023 г. ответницата е придобила горепосочения имот на
1
продажна цена от 83 000 евро. Според ищеца закупуването на имота от ответницата е в
резултат именно на осъществената от ищеца посредническа услуга, при която ответницата е
получила необходимата й информация за имота, извършила е лично оглед на имота и е взела
решение на постигане на съглашение с продавача за покупката на имота, поради което
дължи заплащане на уговореното в договора възнаграждение. На 22.02.2023 г. е била
изпратена нотариална покана до ответницата да заплати на ищеца в срок от 10 работни дни
сумата от 2 490 евро, представляваща уговореното в т. 4.2.1 от договора им възнаграждение
в размер на 3 % от продажната цена на имота; посочено е и, че ако ответницата не плати
доброволно дължимото възнаграждение в посочения срок, ищецът ще претендира заплащане
на неустойка по т. 9.2 от договора в размер на 4 % от продажната цена. Твърди се, че до
предявяването на иска ответницата не е платила дължимото възнаграждение на ищеца,
поради което му дължи и неустойка за забава по т. 9.1 от договора в размер на 1 % на ден от
дължимата сума, но не повече от 10 %, евентуално му дължи неустойка за неизпълнение по
т. 9.2 от договора. В съдебно заседание се явяват процесуални представители на ищеца,
които поддържат иска, ангажирани са доказателства.
В законоустановения срок ответницата е депозирала писмен отговор, в който е
оспорила всички искове по основание и по размер. Признава, че е извършила оглед на
посочения имот, но оспорва твърдението, че е сключвала с ищеца приложения към исковата
молба договор за обслужване на купувач, нито й е бил предоставен екземпляр от този
договор, нито при огледа е бил обсъждан въпроса за сключване на договор за
посредничество, нито евентуални негови клаузи. Заявява, че са й били предоставени за
подпис два документа със съдържание на текста на половината на формат А4, на които е
трябвало да напише имената си и да се подпише, като брокерът й обяснил, че единият
документ представлявал протокол за оглед, а вторият бил декларация за личните данни, но
не й е бил предоставян за подпис документ, наименован „Договор“, с чиито клаузи да може
да се запознае и да изрази своето съгласие или несъгласие. С оглед на това е оспорена
истинността на представения по делото договор и е поискано ищецът да представи неговия
оригинал. На следващо място ответницата заявява, че дори да е била подведена да се
подпише на лист хартия, на който са се съдържали и клаузи на договор за посредничество,
то такъв договор е нищожен, поради липса на съгласие и поради измама, тъй като тя нито е
имала намерение да сключва договор, нито е възлагала на ищеца да й посредничи при
придобиването на имот срещу възнаграждение. Ако се приеме, че договорът не е изцяло
нищожен или унищожаем, се твърди, че е налице нищожност на отделни негови клаузи, а
именно от клаузите на договора не става ясно в какво точно се състоят задълженията на
ищеца и какво точно той трябва да извърши, за да му бъде заплатено възнаграждение.
Твърди се също така, че на ищеца не се дължи възнаграждение по договора, тъй като той не
е извършил никакви действия и не е свързал ответницата със собственика на имота. Заявено
е също така, че на осн. чл. 143 и чл. 146, ал. 1 от ЗЗП неустоечните клаузи, на които ищецът
основава претенциите си, са неравноправни и нищожни по следните съображения: в
договора са предвидени неустойки и санкции само за потребителя, но не и за ищеца, ако той
е неизправна страна; клаузите не отговарят на стандартите за прозрачност, противоречат на
ЗЗП и нарушават баланса между страните по договора и правилата за добросъвестност от
страна на ищеца в качеството му на търговец и по-силна страна. Заявено е и възражение за
нищожност на клаузите за неустойки, поради накърняване на добрите нрави и прекомерност
на размера на неустойката по т. 9.2, която надхвърля размера на възнаграждението по
договора. Моли се исковете да бъдат отхвърлени и на ответницата да бъдат присъдени
направените разноски по делото. В съдебно заседание ответницата се явява лично и с
процесуален представител, поддържа отговора, ангажирани са доказателства.
След съвкупна преценка на доказателства по делото, доводите на страните и
разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
2
По делото е представен Договор за обслужване на купувач, сключен на 03.01.2023 г.
между К. К. Х. (възложител - купувач) и „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД
(агент) – дружество, работещо като професионален посредник по занятие при сключване на
сделки с недвижими имоти, с който купувачът е възложил, а агентът е приел да посредничи
при придобиване на имот, представен от агента, срещу възнаграждение, определено в т. 4.2
от договора.
В чл. 2 на договора са предвидени задълженията на агента: да представи имоти
съгласно търсенето на купувача; да извърши проверка на избрания имот при желание на
купувача по представени от собственика на имота документи към сключването на
предварителен и окончателен договор; да осигури организационното обслужване на
сделката до сключване на окончателен договор; да информира купувача за предлагането на
имоти по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане. Съгласно
чл. 3 агентът има право да получи възнаграждение в размер и срокове, посочени в договора.
В чл. 4 са предвидени задълженията на купувача, а именно: да подписва регистър на
предложените имоти за всеки имот, представен от агента; да заплати на агента еднократно
възнаграждение при придобиване на имот, представен от агента, в деня на сключване на
предварителен договор, а ако такъв не се подписва – в деня на придобиване на имот,
представен от агента, като размерът на дължимото възнаграждение с ДДС е 3 % от
продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. В чл. 4.4 на договора е предвидено,
че възнаграждението по чл. 4.2 се дължи поради самия факт на свързване на страните по
сделката.
Съгласно чл. 4.3 на договора, по време на действието му или в срок от 12 месеца след
прекратяването му купувачът няма право лично или чрез свързано с него лице да придобие
имот, предложен му от агента, без посредничество на агента, а ако стори това ще се счита за
опит на купувача недобросъвестно да избегне плащането на възнаграждение.
Съгласно чл. 6 на договора, „продажна цена“ означава цената, посочена в
предварителния договор за покупко-продажба, ако е сключен в присъствието на агента, а
иначе – цената, посочена в договора за посредничество, като ако такава не е посочена се
взема предвид цената, посочена в нотариалния акт или друг документ за придобиване на
имота.
В чл. 8 на договора е предвидено, че неразделна част от него са регистърът на
предложените имоти и отчетът за пазарното предлагане (ако такъв е изготвен).
Съгласно чл. 9.1 на договора, при забава на купувача за плащане на цялото или на
част от възнаграждението на агента, той дължи неустойка в размер на 1 % на ден от
дължимата сума, но не повече от 10 %; ако забавата продължи повече от 1 месец, агентът
има право да развали договора и да получи неустойка за неизпълнение в размер на 4 % от
продажната цена, посочена в настоящия договор.
В чл. 9.2 на договора е предвидено, че в случаите на чл. 4.3 купувачът дължи
неустойка в размер на 4 % от продажната цена на имота.
Договорът е подписан от двете страни по него, като в съдебно заседание след
запознаване с оригинала на този документ ответницата е потвърдила, че както подписът,
така и имената й са изписани лично от нея.
Като доказателство е представен и регистър на предложените имоти, представляващ
неразделна част от горепосочения договор за обслужване на купувач, съгласно който на
03.01.2023 г. агентът е представил на купувача К. С.-Х. недвижим имот – апартамент,
находящ се в ж.к. ***, с цена в размер на 85 000 евро. Регистърът също е подписан от
купувача и от представител на агента, като в съдебно заседание след запознаване с
оригинала му ответницата е потвърдила, че подписът за „купувач“ е неин, както и че тя е
изписала имената си и в този документ.
3
С протоколно определение от 29.11.2023 г. съдът е приел за безспорно и ненуждаещо
се от доказване обстоятелството, че на 03.01.2023 г. ответницата е извършила оглед на
горепосочения апартамент в присъствието на брокер на ищцовото дружество.
По делото е представен Нотариален акт за продажба на недвижим имот № *, т. *, рег.
№ *, дело № */*** г. на нотариус Л. К., съгласно който на ***г. Е.А. и Т.А. са продали на
Д.С. и К. Х. следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по
КККР на гр. Бургас, с предназначение – жилище, апартамент, с адрес на имота: гр. Б., за
сумата от 83 000 евро.
По делото са разпитани свидетелите Л.Х., О.Т., Т.А. и Д.С..
Св. Х. заявява, че през м. януари 2023 г. е работила като брокер на недвижими имоти
към „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД и в това си качество се е запознала с К.
С. при оглед на имот, който се е осъществил на 03.01.2023 г. На огледа присъствали
ответницата и нейният съпруг, като те оглеждали имота около 20-30 минути - повече от
обичайното време. Ответницата и съпругът й имали и много въпроси към свидетелката във
връзка с евентуалното закупуване на имота. По време на огледа бил сключен договор за
обслужване на купувач, който бил подписан от ответницата. Според свидетелката,
ответницата имала възможност да прочете договора преди да го подпише, а свидетелката
изрично обяснила, че се дължи комисионна и какъв е нейният размер. Ответницата не
поискала екземпляр от договора, поради което свидетелката не й предоставила такъв.
Свидетелката твърди, че е взела ключа за апартамента от магазин, намиращ се близо до
оглеждания имот, като този магазин бил на собствениците на имота. След огледа тя върнала
ключа отново там. Според свидетелката, по време на огледа ответницата и съпругът й не
казали преди това да са правили и друг оглед на същия имот, като според нея те го
посещавали за първи път и поради това толкова дълго го оглеждали. На следващия или на
по-следващия ден на свидетелката се обадил продавачът на имота и й казал повече да не го
предлагат за продажба, тъй като бил капариран. След това свидетелката продължила да
предлага на ответницата и съпруга й други имоти, тъй като те казвали, че продължават да
търсят. Впоследствие, след извършена справка, свидетелката установила, че на 18.01.2023 г.
ответницата и съпругът й са закупили именно имотът, който тя им показала на 03.01.2023 г.
Според свидетелката, с агенцията първоначално се свързал съпругът на ответницата, като
той се интересувал от друг имот, а не от процесния.
Св. Т., който през м. януари 2023 г. също работил като брокер към ищцовото
дружество, заявява, че процесният имот е бил предлаган от тях за продажба. Твърди, че
съпругът на ответницата се е свързал с агенцията по телефона, като свидетелят предал
данните му на колежката си Л. Х., за да му даде тя повече информация за имота, от който се
интересувал. На 03.01.2023 г. ответницата и съпругът й извършили оглед на апартамент,
който бил организиран от Л. Х.. Свидетелят бил със св. Х., когато тя отивала към огледа, но
останал да я чака в колата. Л. Х. взела ключа за апартамента от магазин за плодове и
зеленчуци, след което се качили с мъж и жена в апартамента. Огледът продължил около 20-
30 минути, след което Х. върнала ключа в същия магазин и отишла в колата при свидетеля
Т., като му казала, че всичко било наред, клиентите проявили интерес към апартамента,
подписали са документа, разпитвали я и тя им обяснила всичко. Свидетелят твърди, че
практиката на ищцовото дружество е винаги преди оглед да се сключва договор за
посредничество с купувачите, за да се защити посредническата му дейност и ако такъв
договор не се подпише, оглед не се извършва. С продавачите на имотите не винаги успявали
да сключат договори, като с продавача на процесния имот нямали писмен договор, а само
устна уговорка да предлагат имота му, да осъществяват огледи и при евентуална продажба
той да им заплати комисионна. Свидетелят заявява, че в системата на дружеството като
продавач на този имот се е водил Б.А. и именно той е държал ключовете за имота в магазина
за плодове и зеленчуци.
4
Св. А. твърди, че в началото на 2023 г. тя и съпругът й са продали техен апартамент в
ж.к. „Изгрев” на ответницата и нейния съпруг, като връзката между тях била осъществена
чрез свекървата на ответницата, с която свидетелката се познавала от много години. След
това съпругът на ответницата се обадил по телефона на свидетелката и се уговорили да
разгледат апартамента, като в началото на м. януари 2023 г. тя показала апартамента на
съпруга на ответницата, а след това му дала ключовете, за да го разгледат със съпругата му.
Свидетелката заявява, че тя и съпругът й не са предлагали на агенция за недвижими имоти
да продава имота им, не са се свързвали с агенция в тази връзка и не са сключвали договор с
такава агенция за продажба на апартамента им. Твърди, че освен нея и съпругът й, ключове
за апартамента са имали и синовете им. Заявява, че синът й Б.А. работи в магазина им за
плодове и зеленчуци, но не знае той да е давал ключове от апартамента за оглед, нито дали
той познава брокер на име Л., нито дали е показвал апартамента на ответницата.
Св. С. (съпруга на бащата на съпруга на ответницата) заявява, че познава Т.А. от 40
години и знаела, че тя и съпругът й са се преместили в ново жилище. В края на миналата
година двете се срещнали и свидетелката попитала А. какво смятат да правят със стария си
апартамент. Тя й отговорила, че ще го продават и свидетелката й казала, че синът на съпруга
й и жена му си търсят апартамент. Свидетелката заявява, че не знае кога след това те са се
видели и кога са осъществили сделката.
При така ангажираните доказателства, съдът намира, че предявеният главен иск е
основателен и доказан по следните съображения:
По делото се установи, че ответницата е сключила с ищцовото дружество
представения договор за посредничество от 03.01.2023 г. и на същата дата тя и съпругът й са
извършили оглед на апартамент, който е бил организиран от брокер на това дружество – св.
Л. Х..
Установи се също така, че на 18.01.2023 г. ответницата и нейният съпруг са закупили
именно апартамента, който им е бил предложен на 03.01.2023 г. от брокера на ищеца.
Съдът намира, че при тези данни се налага изводът, че ищцовото дружество е
изпълнило задълженията си по процесния договор, въпреки че сделката не е била
финализирана чрез него, като последното обстоятелство се дължи на факта, че купувачите
(ответницата и съпругът й) са се свързали самостоятелно с продавачите на имота (чрез
позната и на двете страни - св. С.), заобикаляйки предвидената в чл. 4.3 от договора забрана
за това. Поради това съдът намира, че на осн. чл. 4.4, вр. чл. 4.2 от договора за
посредничество ответницата дължи на ищеца възнаграждение в размер на 3 % от
продажната цена на имота, която е в размер на 83 000 евро, а именно дължи му сумата от
2 490 евро. На осн. чл. 9.1 от договора ответницата дължи на ищеца и неустойка за забава в
размер на 249 евро, представляваща 10 % от дължимото възнаграждение, тъй като забавата
за плащането му е продължила повече от 10 дни.
Съдът намира за неоснователни възраженията на ответницата досежно сключването
на процесния договор между нея и ищеца, тъй като самата тя призна в съдебно заседание, че
положеният под договора подпис е неин. Поради това и при липсата на доказателства за
евентуална подправка съдържанието на документа, който тя е подписала, съдът намира, че
процесният договор е валидно сключен, породил е правните си последици и обвързва
сключилите го лица с предвидените в него права и задължения, включително заплащането
на възнаграждение от страна на ответницата за извършената от ищеца посредническа
услуга.
Неоснователно е и възражението на ответницата, че процесният договор е нищожен,
поради липса на съгласие и поради измама, тъй като по делото не се събраха никакви
доказателства в тази насока. Напротив – от показанията на св. Х. се установи, че тя е
обяснила на ответницата основните параметри на договора, който са сключили,
включително, че клиентът дължи на агенцията възнаграждение и какъв е неговият размер.
5
Подписвайки представения й документ, ответницата е изразила воля за сключване именно
на договора, обективиран в този документ, а в случая това е процесният договор за
обслужване на купувач, в който се съдържа и задължение за нея да заплати възнаграждение
на агенцията за осъществената посредническа дейност. Освен това свидетелката Х. посочи,
че ответницата е имала възможност да прочете документа преди да го подпише, което
опровергава твърдението на ответната страна, че е била подведена да го подпише, без да
знае, че същият съдържа и клаузи на договор за посредничество.
Неоснователно е и възражението на ответницата, че е налице нищожност на клаузите
на договора, касаещи задълженията на ищеца, тъй като тези задължения са разписани в
договора точно и ясно. По делото се установи, че в конкретния случай ищецът не е успял да
изпълни в пълнота своите задължения, но това се дължи на недобросъвестното поведение на
ответната страна, а не на виновно поведение на ищеца, поради което дължимото по
договора възнаграждение следва да му бъде присъдено в пълен размер.
Съдът намира за неоснователно и възражението за нищожност на клаузата за
неустойка за забава, тъй като същата не е неравноправна, нито противоречи на правилата за
добросъвестност, а е уговорена изцяло в съответствие с прогласения в чл. 9 от ЗЗД принцип
на автономия на волята на страните да определят свободно съдържанието на договора.
Предвид уважаването на главния иск, не следва да бъде разглеждан по същество
евентуално предявеният иск за заплащане на неустойка за неизпълнение в размер на 3 400
евро. Въпреки това, за пълнота на изложението следва да се посочи, че ако се приеме
недължимост на процесното възнаграждение по договора за посредничество, то предвид
установения факт, че имотът е бил предложен на ответницата именно от ищцовото
дружество, но същата го е закупила без неговото посредничество, то тя ще следва да заплати
на ищеца неустойка за неизпълнение по чл. 9.2 от договора в размер на 4 % от продажната
цена на имота, тъй като не са налице твърдяните от ответницата условия за прогласяване
нищожността на тази неустоечна клауза, а по делото липсва искане за нейното намаляване.
На осн. чл. 86 от ЗЗД в полза на ищеца следва да се присъди и обезщетение за
забавено плащане в размер на законната лихва върху главниците, считано от предявяването
на исковата молба до окончателното им изплащане.
Предвид уважаването на иска и на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК ответницата следва да
заплати на ищеца направените от него съдебно-деловодни разноски, които са в размер на
1 460,79 лв., от които 510,79 лв. – държавна такса и 950 лв. - адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от гореизложеното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА К. К. Х., ЕГН **********, от гр. Б., да заплати на „БУРГАС
ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. София, бул. „Витоша“ № 152, представлявано от Н.К.С. сумата от 2 490,00 евро (две
хиляди четиристотин и деветдесет евро), представляваща дължимо възнаграждение по
сключен между страните Договор за обслужване на купувач от 03.01.2023 г., и сумата от
249,00 евро (двеста четиридесет и девет евро), представляваща неустойка за забава по т. 9.1
от договора, ведно със законната лихва върху главниците, считано от 19.09.2023 г. до
окончателното им изплащане, както и сумата от 1 460,79 лв. (хиляда четиристотин и
шестдесет лв. и седемдесет и девет ст.), представляваща направените от ищеца разноски по
делото.
Присъдените в полза на ищеца суми могат да бъдат платени от ответницата по
следната банкова сметка: IBAN: BG44INTF40015054252147, SWIFT: INTFBGSF, Банка: I
Card.
6
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС-Бургас в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
7