№ 205
гр. гр.Несебър, 06.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20242150100055 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС.
От ищеца „*********” ЕООД срещу ответника Т.А.Л. е предявен иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД
вр. чл. 11, ал. 1, т. 11, б. „Б“ от ЗУЕС за присъждане на сумата от 829,20 лв. – възнаграждение по
договор за поддръжка и управление от 27.05.2022г., приет с решение на ОС на ЕС от 26.05.2022г.,
дължимо за 2022г. и 2023г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба.
Ищецът твърди, че на 13.08.2009г. ответницата придобила собствеността върху самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *********** по КККР на гр. Несебър. Навежда, че на основание
чл. 11, ал. 1, т. 11, буква „Б“ от ЗУЕС на 26.05.2022г. било взето решение на ОС на етажната
собственост в сградата, за възлагане на дейностите по поддържането и управлението на общите
части в сградата на дружеството ищец срещу възнаграждение от 8 евро на кв. м., като общата сума
се формира съобразно площта на обекта и съответните общи части на сградата. Твърди се, че за
обекта на ответницата е формирана обща сума от 552,80 лв. годишно, като за 2022г. се претендира
сумата в размер на 50 %, а именно 276,40 лв., а за 2023г. – 552,80 лв. Сочи се, че договорът е
сключен на 27.05.2022г., като възнаграждението е посочено в него и следвало да се заплаща до
30.03 на годината, за която се отнася. Излага се, че ответницата не заплатила посочените суми за
2022г. и 2023г. С тези доводи от съда се иска да уважи претенцията. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника Т.А.Л., чрез особения й представител, е подаден
отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват. Развиват се подробни съображения в
насока, че комплексът е от затворен тип, поради което договорът е нищожен. Обръща се внимание,
че не са правени опити за връзка с ответницата. От съда се иска да отхвърли претенциите.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и съобразно чл. 12 ГПК намира, че
се установява следното от фактическа и правна страна:
По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС:
1
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на решение на общо събрание на
етажната собственост в сградата в режим на етажна собственост от 26.05.2022г., с което
правомощията по управление и поддръжка са възложени на дружеството – ищец, както и
наличието на облигационна връзка – договор от 27.05.2022г., сключен между етажната
собственост и ищеца, с предмет – поддръжка на общите части в комплекс „********“, по който
ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2022г. и 2023г., а за ответницата, като
собственик на самостоятелен обект в сградата, е възникнало задължение за заплащане на
претендираните суми директно на ищеца. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и
изискуемостта й. При доказване на тези обстоятелства ответникът следва да докаже, че е погасил
задълженията по договора.
Ответницата следва да докаже възраженията си за нищожност на договора поради
противоречие с чл. 2 от ЗУЕС.
С обявения за окончателен доклад с протоколно определение от 21.05.2024г. е отделено
като безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните обстоятелството, че ищецът е
изпълнил задълженията си по договора за процесния период.
От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 28, том VII, рег. № ****,
дело № **** от 13.08.2009г. (на л. 6 – л. 7 от делото) се установява, че Т.А.Л. е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор ***********, представляващ ап. 97, ет. 3, находящ се в
сграда с идентификатор *********, с площ на обекта от 27,50 кв. м., ведно със 7,83 кв. м. ид.ч. от
общите части на сградата.
На 25.05.2022г. – 26.05.2022г. се провело общо събрание на етажната собственост в
сградата (видно от протокол на л. 8 – л. 11 от делото). Съдът намира, че от посочения протокол се
доказва провеждане на събрание на тази дата, като същото не е оспорено от ответника. Няма данни
и твърдения решенията на общото събрание да са атакувани по надлежния ред, поради което съдът
приема, че са влезли в сила. На събранието по т. 1 от дневния ред било взето решение на основание
чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС, а именно: за възлагане на дейности по поддържането и управлението
на общите части на сградата, които дейности да се възложат на „*********“ ЕООД, срещу
заплащането на възнаграждение в размер на 8 евро на кв. м., платимо веднъж годишно до 31 март
от всеки етажен собственик за текущата година по посочена в решението по банкова сметка.
Общото събрание взело решение за 2022г. таксата да се заплати до 31.07.2022г. и да е в размер на
50 % от общата сума за всеки обект. По т. 2 от дневния ред бил одобрен проект за договор за
управление и поддръжка. По т. 3 от дневния ред управителят на етажната собственост бил
упълномощен да сключи договор, в рамките на одобрения проект, с „*********“ ООД – в 7-дневен
срок.
В изпълнение на решението между Етажната собственост в комплекс ********, сграда с
идентификатор ********* и „*********“ ЕООД бил сключен договор за управление и поддръжка
на комплекс „********“ от 27.05.2022г. (на л. 12 – л. 15 от договора). По силата на този договор
изпълнителят (ищецът) приел срещу възнаграждение да управлява, поддържа и обслужва
организационно, технически и административно съоръженията, обектите за общо ползване и
общите части на комплекс „********“. По смисъла на чл. 2 от договора дейностите по управление
и поддръжка включвали: поддържане изправността, чистота на общите части на сградата,
управление, обслужване и техническа хигиенна поддръжка на външните водни съоръжения,
поддържане и облагородяване на парковите места, зелените площи, дървесната растителност,
2
детски и спортни площадки в комплекса, осигуряване на охрана и контрол на достъп с необходим
пропускателен режим до сградата и рецепция, видеонаблюдение на общите части в сградите,
общите инсталации, оборудване и съоръжения за отдих и развлечения, градинска мебел, оградно
(периферно) пространство около комплексите, организиране и управление на текущата поддръжка,
текущи ремонти, свързани с общи части, покрив, външни и вътрешни мазилки, „В и К“, електро
инсталации. В чл. 3 от договора била предвидена същата такса като гласуваната от общото
събрание – 8 евро на кв. м. за съответната обща площ към всеки самостоятелен обект, дължимо до
30.03 на текущата година, като за 2022г. размерът бил определен на 50 % от общия дължим такъв.
Периодът за поддръжка бил определен в рамките на календарната година – чл. 3.1 от договора.
Според чл. 5 от договора възнаграждението следвало да се заплаща от всеки етажен собственик
директно на изпълнителя – „*********“ ЕООД.
Налага се извод, че между етажната собственост (респ. всеки от етажните собственици) и
„*********“ ЕООД е възникнала годна облигационна връзка, по силата на която ищецът се
задължил да извършва посочените по-горе дейност, а всеки собственик да му заплаща такса в
размер на 8 евро на кв. м. от общата площ. С оглед общата площ на обекта на ответницата (27,50
кв.м., ведно с 7,83 кв. м. ид.ч.) за нея възникнало задължение по този договор да заплаща директно
на ищеца (като изпълнител) сумата от 552,80 лв. годишно (респ. 276,40 лв. за 2022г.). Вземанията
за отделните периоди са и изискуеми с оглед изрично определения с решението на общото
събрание и в договора падеж – 31.07.2022г. за вноските за 2022г. и 30.03.2023г. за вноските за
2023г.
Както се посочи – по делото не е спорно, че ищецът е изпълнил задължения си по договора
за 2022г. и 2023г. Този факт се установява и от показанията на разпитания свидетел – В.С.Ю.,
служител в дружеството ищец, който отговаря за комплекса. От показанията му се установява, че
за 2022г. и 2023г. дружеството е осъществявала поддръжка на общите части – ток, вода, басейн,
имало назначена камериерка, охрана, видеонаблюдение. Установява се, че ответницата ползвала
тези услуги, тъй като пребивавала в комплекса през 2022г. и 2023г.
Ето защо всички елементи от фактическия състав на предявения иск са доказани по делото.
Не се доказва и възражението на особения представител на ответника, че комплексът е от затворен
тип, поради което следвало да се сключи договор по чл. 2 от ЗУЕС. На първо място, въпреки
разпределената доказателствена тежест, от ответника не са ангажирани доказателства за фактите,
които определят един комплекс като такъв от „затворен тип“, а именно: комплекс, обособен като
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени една или повече жилищни сгради в
режим на етажна собственост и други обекти и съоръжения за общо ползване от собствениците,
ползвателите и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица –
арг. от пар. 1, т. 3 от ЗУЕС. Още повече, че понятието комплекс от „затворен тип“ винаги следва
да се тълкува във връзка с чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС, а именно: управлението на общите части на сгради
в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с
писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти. В тази връзка за доказване необходимост от сключване на договор във
формата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС е необходимо да се установи, че управлението в комплекса е
възприело реда по чл. 2 от ЗУЕС. В случая по делото са ангажирани единствено доказателства, че
процесната сграда се управлява от общото събрание на етажната собственост. Това е било и
напълно логично към момента на вземане на решенията през 2022г., тъй като до 29.09.2023г.
разпоредбата на пар. 1, т. 3 от ЗУЕС е изисквала наличието на повече от една сгради, за да се
3
приеме, че комплексът следва да се управлява като такъв от „затворен тип“. Няма данни след
29.09.2023г. и до края на процесния период – до края на 2023г., управлението в сградата да е
преминало към такова по реда на чл. 2 от ЗУЕС, поради което и на това основание възражението на
особения представител на ответника е неоснователно.
С оглед горното съдът приема за доказани всички елементи от фактическия състав на
предявения иск и същият следва да бъде уважен изцяло. В същата насока е трайно формираната
практика на Окръжен съд Бургас по други дела, касаещи същия договор (по искове срещу други
собственици в етажната собственост), според която при доказано изпълнение по договора (както е
в настоящия случай) предявеният иск следва да се приеме за основателен – Решение № 1296 от
15.12.2023г. по в.гр.д. № 1735/2023г. по описа на Окръжен съд Бургас, Решение № 246 от
08.03.2024г. по в.гр.д. № ****/2023г. по описа на Окръжен съд Бургас и Решение № *** от
23.04.2024г. по в.гр.д. № 323/2024г. по описа на Окръжен съд Бургас.
По разноските:
При този изход на спора на ищеца се дължат направените по делото разноски (съобразно
списък на л. 69 от делото, който е рамката, от която съдът е обвързан): 50 лв. за платена държавна
такса, 400 лв. – платен депозит за особен представител на ответника и 600 лв. – платено
възнаграждение за адвокат (съобразно договор на л. 5 от делото). Не следва да се присъжда сумата
от 10 лв. – държавна такса за вписване на възбрана, тъй като няма доказателства такъв разход да е
направен от ищеца.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Т.А.Л., гражданка на **********, родена на ******., БУЛСТАТ ********, с
постоянен адрес в гр.***********, ул.************, да заплати на „*********“ ЕООД, ЕИК
******, със седалище и адрес на управление в гр. ***********, на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр.
чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС сумата от общо 829,20 лв. – възнаграждение по договор за поддръжка
и управление от 27.05.2022г., сключен въз основа на решение на общото събрание на етажната
собственост на сграда с идентификатор ********* от 26.05.2022г., от които 276,40 лв. за 2022г. и
552,80 лв. за 2023г., ведно със законната лихва върху главниците от подаване на исковата молба –
17.01.2024г., до окончателното плащане на вземането, а на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата
от 1050 лв., представляваща направените по делото разноски, от които: 50 лв. за платена държавна
такса, 400 лв. – платен депозит за особен представител на ответника и 600 лв. – платено
възнаграждение за адвокат.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
4