№ 10254
гр. София, 02.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
седми май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Б В
при участието на секретаря С В
като разгледа докладваното от Б В Гражданско дело № 20241110134024 по
описа за 2024 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Х. Ю. К. е предявил срещу "А.." ЕООД осъдителен иск с правна квалификация чл. 55,
ал.1, пр. 3 ЗЗД, с който се иска осъждането на ответника да заплати сумата в размер на 1800
лв., представляваща получена на отпаднало основание на 19.04.2024 г. като „стоп капаро“ за
покупка на къща в с. С.., ведно със законна лихва за периода от 10.06.2024 г. до
окончателното плащане на вземането.
Ищецът твърди, че ответното дружество се представило като такова предоставящо
посреднически услуги в сферата на недвижимите имоти. Сочи, че през април 2024 г. се
обадил със запитване за имот в с. С.., община Д.., като ответното дружество било
представено като посредник-брокер на имота. Посочва, че му било обяснено, че ако иска да
предприеме действия, свързани със закупуването на имота, е нужно да бъде представляван
от брокера. Твърди, че на 19.04.2024 г. е заплатил на управителя на "А.." ЕООД сумата от
1800 лева - стоп капаро за покупка на къща в с. С.., като е била издадена разписка за
платената сума. Твърди, че впоследствие покупката на имота не била реализирана, като
между страните е липсвала уговорка за задържането на сумата в случай че не бъде
реализирана продажбата на имота. Твърди, че многократно били отправени покани до
ответника да върне получената сума, но плащане не последвало, като към датата на
подаване на исковата молба ответното дружество няма вече основание за задържане на
платената сума, тъй като не е налице основание за спиране от продажба на имота.
Поддържа, че покупко-продажбата не е била реализирана, тъй като продавачът не е осигурил
всички необходими документи за изповядване на сделката. С оглед гореизложеното моли за
уважаването на предявения иск и присъждането на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответното дружество,
с който оспорва предявения иск като неоснователен. Моли делото да бъде прекратено, като
бъде изпратено на районен съд Д.., където е неговото седалище. Признава, че ищецът
действително е предал сумата в размер на 1800 лв. на 19.04.2024 г., която сума
представлявала стоп капаро. Посочва, че на 30.04.2024 г. е била проведена среща при
нотариус О Т между него, ищеца и продавачката на имота. Твърди, че на 09.05.2024 г. е
следвало да бъде подписан предварителен договор, но ищецът се обадил на 04.05.2024 г.
като съобщил, че се отказва от сделката. С оглед гореизложеното моли за отхвърлянето на
1
предявения иск.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено
от фактическа и правна страна следното:
В доказателствена тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 55, ал. 1 пр. 3 ЗЗД е
да докаже: предаването на сумата в размер на 1800 лв. на ответника, основанието, на което я
е предал към момента на получаването й, както и фактите и обстоятелствата, обуславящи
отпадане на основанието с обратна сила.
В доказателствена тежест на ответника е да установи наличието на основание за
задържане на полученото.
С обявения за окончателен и неоспорен от страните доклад по делото за безспорно
между страните и ненуждаещо се от доказване на основание чл. 146, ал. 1, т. 4 ГПК е
обявено обстоятелството, че на 19.04.2024 г. ищецът е предал сумата в размер на 1800 лв. на
ответника, която сума представлявала стоп капаро.
От фактическа страна
По делото е приета квитанция от 19.04.2024 г. към приходен касов ордер за сума в
размер на 1800 лв. „стоп капаро за покупка на къща с. С..“, получена от „А..“ ЕООД и
заплатена от ищеца Х. К..
Приет е и договор за търговско посредничество за покупка на недвижим имот от
19.04.2024 г., сключен между ищеца, наречен в договора „доверител“ и ответното
дружество“, наречено „посредник“, съгласно който доверителят възлага, а посредникът
приема да извърши необходимите действия за закупуване от доверителя на недвижим имот –
къща с идентификатор ... и парцел от 351 кв.м. с идентификатор ..., намиращи се в с. С..,
общ. Д.., за цена в размер на 90 000 лв., подробно описани в посочен в договора нотариален
акт. Посочено е, че посредничеството ще бъде извършено в срок от един месец. Съгласно чл.
4.1 при сключване на предварителен договор за покупко-продажба между доверителя и
трето лице, осигурено от посредника, доверителят ще заплати на посредника
възнаграждение в размер на 2 % от обявената от собственика цена на имота. В чл. 4, ал. 2 е
посочено, е възнаграждението се дължи въпреки наличието на по-нататъшни уговорки
между доверителя и осигурения от посредника продавач или от обявената в нотариалния акт
цена, както и в случаите, когато покупко-продажбата е извършена без участието, но при
използване на информация, получена от посредника. С чл. 5 от договора посредникът е поел
следните задължения: да положи усилията на добър търговец за намирането на продавач на
недвижим имот, с оглед изискванията на доверителя; да дава пълна информация на
доверителя относно предложените му недвижими имоти; да изготвя проект за предварителен
договор, който да бъде подписан между доверителя и осигурения продавач; да осигури
формалностите по нотариалното изповядване на покупко-продажбата; да пази тайна за
работите на доверителя, които са му станали известни във връзка с изпълнението на
договора.
Приети са и два нотариални акта, скици на процесните поземлен имот и сграда,
разрешение за строеж от 2003 г., съдебни решения, бланка на предварителен договор.
От правна страна
Съдът намира, че по делото е установено при условията на пълно и главно доказване
наличието между страните на валидно правоотношение по договор за посредничество от
19.04.2024 г., по силата на който ответникът е поел задължението да посредничи на ищеца
при закупуване на конкретно описания в договора недвижим имот, срещу което ищецът се е
задължил да заплати еднократно възнаграждение в размер на 2% от обявената от
собственика цена на имота, която е посочена в договора като 90 000 лв. Страните са
уговорили като падеж за заплащане на това възнаграждение сключването на предварителния
договор, а в договора са посочени изрично и задълженията на ответника, който посредничи
по занятие - да положи усилията на добър търговец за намирането на продавач на недвижим
2
имот, с оглед изискванията на доверителя; да дава пълна информация на доверителя относно
предложените му недвижими имоти; да изготвя проект за предварителен договор, който да
бъде подписан между доверителя и осигурения продавач; да осигури формалностите по
нотариалното изповядване на покупко-продажбата; да пази тайна за работите на доверителя,
които са му станали известни във връзка с изпълнението на договора.
В деня на сключване на договора за посредничество ищецът е предал на ответника
сума в размер на 1800 лв. като в квитанцията е посочено, че тя представлява стоп-капаро за
покупка на къща в с. С... В сключения между страните писмен договор за посредничество не
се съдържат уговорки за заплащането на „стоп капаро“, нито за това какви са последиците
от неподписване на предварителен договор за тази сума, съответно не е уговорено
посредникът да има право да я задържи в някаква хипотеза. В тази връзка съдът намира за
неоснователни доводите на ответника, че сумата е била заплатена като възнаграждение за
извършените от ответника действия по сделката.
От една страна, в сключения между страните договор за посредничество е изрично
предвидено, че доверителят дължи възнаграждение при сключване на предварителен
договор, а не по-рано. Такъв предварителен договор не е бил сключен, поради което не е
настъпил уговореният между страните падеж на задължението за заплащане на
възнаграждение.
От друга страна, правото на търговеца да получи възнаграждение е обвързано с
изпълнение от негова страна на петите с договора задължения, за което по делото липсват
доказателства, не се установява той да е положил усилия за намиране на продавач. Да е
предоставил някаква информация на доверителя, да е изготвил проект на предварителен
договор или да е организирал формалностите около нотариалното изповядване на сделка.
На следващо място, липсват доказателства за каквато и да е обвързаност на платената
сума в размер на 1800 лв. с условието да се сключи предварителен договор, поради което
причината, поради която предварителен договор не е бил сключен, е без значение за
предмета на спора. Не бяха ангажирани и доказателства за наличието на уговорка между
страните предадената сума да бъде задържана от ответника в случай че ищецът се откаже от
подписване на предварителен договор, като самият договор за посредничество не съдържа и
клауза, съгласно която ищецът да дължи възнаграждение на посредника при неоснователен
отказ да сключи предварителен отказ, на която ответникът се позовава.
Ето защо, съдът приема, че ищецът е предал сумата в размер на 1800 лв. единствено и
само като стоп-капаро, срещу което ответното дружество е следвало да спре предлагане на
описания в договора за посредничество недвижим имот, което е основанието за предаване
на сумата. По делото не бяха установени твърденията на ответника основанието за
предаване на сумата да е възнаграждение по договора за посредничество, а както беше
посочено и по-горе, изрично уговореният в договора падеж за възникване на това
задължение не е настъпил предвид несключването на предварителен договор, а страните не
са уговорили и последиците при несключване на предварителен договор.
От приложената по делото кореспонденция между страните, която не е оспорена, се
установява, че до подписване на предварителен договор не се е стигнало, а от представения
от ответника нотариален акт от 23.05.2024 г. (л. 88), че имотът е бил продаден на трето за
спора лице, поради което за ответника няма основание, на което същият да задържи
предадената като стоп-капаро сума и тя подлежи на връщане. По изложените съображения
съдът намира, че предявеният иск е основателен и следва да бъде изцяло уважен.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на направените в произовдството
разноски в размер на общо 80, 10 лв., от които 75, 10 лв. платена държавна такса и 5 лв.
държавна такса за издаване на обезпечителна заповед, а в полза на адв. А.-М. на основание
чл. 38, ал. 2 ЗАдв. сумата от 480 лв. адвокатско възнаграждение за оказаната безплатна
правна помощ на ищеца, определена съгласно чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1 от 2004 г. за
възнаграждения за адвокатска работа. Останалите претендирани от ищеца разноски, а
3
именно 154 лв. такса по изп.д. № ... г. по описа на ЧСИ М Д, 250 лв. адвокатско
възнаграждение в същото изпълнително производство и 24, 20 лв. пощенски разходи за
обезпечителното производство не подлежат на присъждане в настоящото производство.
Съгласно константната съдебна практика разноски, понесени в обезпечително производство,
са тези по обезпечаване на бъдещи искове или в хода на висящо исково производство,
докато в останалата част /по налагане на допуснатите обезпечителни мерки/ това са
разноски по изпълнителното дело, които следва да се съберат чрез съдебния изпълнител –
така в Определение № 506 от 17.12.2020 г. на ВКС по ч. т. д. № 2158/2020 г., II т. о. и
цитираните в него Определение № 336 от 21.07.2016 г. на ВКС по ч. т. д. № 874/2016 г., I
т. о., Определение № 845 от 05.12.2011 г. на ВКС по ч. т. д. № 648/2011 г., I т. о., ТК, .,
Определение № 876 от 02.12.2014 г. на ВКС по ч. т. д. № 3490/2014 г., I т. о.
Така мотивиран, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА "А.." ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. Д.., жк "Е..",
БЛ.. ет. 4, да заплати на Х. Ю. К., ЕГН **********, с адрес: гр. София, жк "Х..", БЛ.., вх. Б,
ет. 5, АП.., на основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД сумата от 1800 лв., представляваща получена
на отпаднало основание на 19.04.2024 г. като „стоп капаро“ за покупка на къща в с. С..,
ведно със законна лихва за периода от 10.06.2024 г. до окончателното плащане на вземането,
както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 80, 10 лв., представляваща разноски по
делото.
ОСЪЖДА "А.." ЕООД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. Д.., жк "Е..",
БЛ.. ет. 4, да заплати на адв. М. А. А.-М., с личен номер ... от САК, на основание чл. 38, ал. 2
ЗАдв. сумата от 480 лв. адвокатско възнаграждение за оказаната безплатна правна помощ на
ищеца.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ищеца за присъждане на разноските,
направени в производството по изп.д. № ... г. по описа на ЧСИ М Д в размер на 154 лв.
такса, 250 лв. адвокатско възнаграждение в същото изпълнително производство и 24, 20 лв.
пощенски разходи за обезпечителното производство.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4