РЕШЕНИЕ
№ 971
гр. Пловдив, 06.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Живко Ст. Желев
при участието на секретаря Стела Гр. Грозева
като разгледа докладваното от Живко Ст. Желев Гражданско дело №
20215330115996 по описа за 2021 година
Предявени са обективна съединени искове с правно основание чл.26 ЗЗД и чл.33,
ал.2 ЗС.
Ищците С. К. Н. и П. Г. Н. твърдят, че са собственици на самостоятелен обект в
сграда, намираща се в с. **, общ. **, обл. **, като притежават индивидуално първия
етаж от двуетажна жилищна сграда, изградена в подробно описания в исковата молба
имот с административен адрес: с. **, ул. **. Освен индивидуалния обект те
притежавали 1/3 идеална част от правото на собственост върху поземления имот,
върху който сградата била построена. Първите двама ответници били собственици на
втория етаж от въпросната сграда, който бил заснет с идентификатор № ** и
съставлявал жилище с площ от 95 кв.м. Твърди се, че с нотариален акт от ** г. първите
двама ответници продали на третия ответник 1/3 идеална част от поземления имот, в
който е построена сградата, ведно с целия самостоятелен обект, притежаван от тях и
представляващ втория етаж, като сделката е била сключена с третия ответник А. Д. в
качеството му на купувач. Поддържа се, че сделката е нищожна, тъй като въпреки
разпоредбите на чл. 33 от ЗС, разпореждането е било извършено без идеалната част от
1/3 да бъде предложена за закупуване на ищците, които притежавали останалите 2/3 и в
този смисъл се явявали съсобственици. Това означавало, че договорът бил сключен при
липса на съгласие, противоречал на закона и го заобикалял нормата на чл.33, ал.1 ЗС.
Предвид това се иска да бъде прогласена нищожността на тази сделка на основание чл.
1
26 от ЗЗД, като същевременно се прави искане да бъде признато правото на ищците по
чл. 33, ал. 2 от ЗС, като бъде допуснато да изкупят процесната 1/3 идеална част от
поземления имот, в който е построена сградата, при същите условия, при които е била
изповядана сделката от **г.
Ответниците Р. И. Б., И. И. Б. и А. Н. Д. считат, че не е налице нищожност на
сделката, поради което първият от исковете е неоснователен. Без да оспорват фактите,
свързани със сключването на процесната сделка за прехвърляне на идеални части,
излагат доводи, че теренът, върху който е изградена сградата, съставлява обща част на
сграда в режим на етажна собственост и спрямо него са неприложими разпоредбите на
чл. 33 ЗС, поради което намират, че не е налице противоречие със закона в хипотеза на
неговото заобикаляне. Поради неприложимостта на разпоредбите на чл.33 ЗС относно
изкупуването считат, че и вторият от предявените искове е неоснователен и молят да
бъде отхвърлен.
Съдът намери за установено от фактическа страна следното:
С договор за покупко-продажба обективиран в нот. акт № ** том **, дело **г. на
** ищците са придобили правото на собственост върху 2/3 от дворно място от 280
кв.м. с адм. адрес с. **, общ. **, обл. **, ул. ** съставляващо УПИ ** в кв.** по плана
на с. **, заедно с целия първи етаж и половината изба от построената в дворното място
двуетажна жилищна сграда и заедно с дюкянското помещение /магазин/ построен
върху 20 кв.м. при граници и съседи на имота: П. М., К. Ж. и улица / лист 8/.
По делото не е спорно и се установява от представените по делото скици
извлечения от кадастралната карта, че към настоящия момент процесния недвижим
имот УПИ ** в кв.** по плана на с. **, към настоящи момент е заснет като поземлен
имот с идентификатор **, като в него се намират две сгради с идентификатори ** -
жилищна, със застроена площ 95 кв.м. и ** - търговска, със застроена площ 25 кв.м.
/лист 14-22 и 130/. Притежаваният от ищците първи етаж е заснет като самостоятелен
обект **
Ответниците Р. Б. и И. Б. са наследници по закон на И. Р. Б. и ** К. Д. Б. /лист 128
и 129/. Установява се, че на **г. И. Р. Б. е придобил по силата на договор за покупко-
продажба № **, том **, дело **г. на нот. при ПРС правото на собственост върху 1/3
ид.ч. от процесното дворно място - УПИ ** в кв.** по плана на с. **, понастоящем
поземлен имот **, заедно с целия първи /надпартерен/ етаж от жилищната сграда
построена в имота, която е с идентификатор ** /лист 127/. Така по силата на
наследственото приемство ответниците И. Б. и Р. Б. са придобили правото на
собственост върху втория /надпартерен/ етаж от жилищната сграда в имота и 1/3 ид.ч.
от поземления имот в който тя е построена.
На **г. с договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № **, том *, дело
**г. по описа на ** И. Б. и Р. Б. прехвърлили на третия ответник А. Н. Д.
2
притежаваните от тях 1/3 ид.ч. от поземления имот ** заедно с жилището от 95 кв.м.
намиращо се в жилищната сграда, съставляващо самостоятелен обект с идентификатор
**, заедно с прилежащите му части: кухненско помещение на партерния етаж,
залепено за жилищната сграда, с вход откъм двора, цялото входно стълбище за етажа,
мазе в източната част на сградата с вход откъм стълбището / лист 124/.
При така установените факти се налагат следните правни изводи:
Установи се безспорно по делото, че в процесния поземлен имот с
идентификатор ** е построена жилищна сграда, която има два етажа- първи /партерен/
и втори /надпартерен/ които са индивидуална собственост на различни лица.
Следователно тази сграда представлява етажна собственост по смисъла на чл.37 от ЗС.
Според чл.38 ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на
различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е
построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни
стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите,
плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и
избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на
сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички
видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби,
жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение
служи за общо ползуване.
Съдът счита, че първият от предявените искове, а именно за прогласяване на
нищожност на договора за покупко-продажба сключен между И. Б., Р. Б. и А. Н. Д. е
неоснователен.
В исковата молба относно този договор се поддържа, че нищожността произтича
от липсата на съгласие на останалите съсобственици за прехвърляне на имота на трето
за съсобстевността лице, което е довело до противоречие на сделката със закона -
чл.33,ал.1 ЗС и неговото заобикаляне.
В настоящия случай не е налице нито едно от така изложените от ищеца
основания за нищожност.
Съгласно чл.26, ал.2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен
предмет, договорите при които липсва съгласие, предписана от закона форма,
основание, както и привидните договори.
Под липса на съгласие законът има предвид случаите на така наречената
„мислена уговорка”, когато изявлението се прави от страната със съзнанието, че тя не
желае да се обвърже - на шега или пък като учебен пример. Във всички случаи на
основанието „липса на съгласие”, става дума за съзнавана от страната липса на
волеизявление, чрез което да се изрази съгласие за сключване на сделка.
3
По настоящото дело не се установяват подобни обстоятелства. Следва да се има
предвид обстоятелството, че с атакуваната сделка е прехвърлен самостоятелен обект в
сграда в етажна собственост, ведно с прилежащите му принадлежности и общите
части. Върху този самостоятелен обект - втори етаж не е налице съсобственост между
ищците и прехвърлителите, която да предполага необходимост от тяхното съгласие.
Дори да беше налице подобна хипотеза, прехвърлителната сделка би била
действителна, но би породила права единствено за действително притежаваните от
продавачите идеални части. Разпоредбата на чл.33, ал.1 и 2 от ЗС не въвежда
забрана за разпореждане с идеални части от съсобствен имот в полза на трето лице,
поради което нейното неспазване няма за резултат нищожност на сделката поради
противоречие със закона, или неговото заобикаляне. Тоест не са налице тези
основанията по чл.26, ал.1 ЗЗД.
Фактът на разпореждане с идеални части от съсобствен имот в нарушение на
изискването на чл.33, ал.1 ЗС поражда в полза на съсобственика потестативното право
по чл.33, ал.2 ЗС, което може да съществува единствено при положение, че
разпореждането е валидно, тоест не е нищожно.
От горното следва, че първият от предявените искове - относно прогласяване на
нищожност следва да се отхвърли.
Съгласно чл.33, ал.1 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от
недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени
доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при
същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това
предложение. Ако декларацията по чл.33, ал.1 ЗС е неистинска или ако третото лице
купи частта на съсобственика при условия, уговорени привидно във вреда на
останалите съсобственици, за заинтересования съсобственик се поражда
потестативното право да изкупи продадената част при действително уговорените
условия - чл.33, ал.2 ЗС. Искът следва да се предяви в двумесечен срок от сключването
на сделката.
По делото е безспорно, че вторият етаж от построената в дворното място
жилищна сграда се притежава само от И. Б. и Р. Б. тъй като представлява
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост. От това следва, че при
разпореждането с него за тях не възниква задължението по чл.33, ал.1 ЗС. От друга
страна прехвърляната от тях идеална част от поземления имот в който е построена
сградата в етажна собственост съставлява обща част, поради което тя следва главната
вещ - в случая втория етаж. Изводът за това, че дворното място е обща част следва и от
обстоятелството, че в него има построени две отделни сгради, принадлежащи на
различни собственици, като всеки от тях притежава и идеална част от терена.
От гореизложеното следва, че в случая чл.33, ал.1 ЗС е неприложим, поради
4
което в полза на ищците не е възникнало и претендираното от тях право на изкупуване
по чл.33, ал.2 ЗС.
Ето защо и вторият от исковете следва да се отхвърли.
По разноските:
Ищците следва да заплатят на ответниците деловодни разноски за адвокатско
възнаграждение както следва: на А. Н. Д. сумата 2800 лв. адвокатско възнаграждение
/лист 70/; на И. И. Б. 1400 лв. адвокатско възнаграждение /лист 116/. Така уговорените
адвокатски възнаграждения не са прекомерни, предвид броя на предявените искове и
правната и фактическа сложност на делото. Ето защо доводът на ищеца за намаляване
на разноските за адвокат, съобразно чл. 78, ал.5 ГПК е неоснователен.
Липсват доказателства, че ответникът Р. Б. е направил разноски в
производството, поради което такива не му се следват.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска на С. К. Н. ЕГН ********** и П. Г. Н.
ЕГН ********** с адрес с. **, обл. **, ул. ** против Р. И. Б. ЕГН **********, И. И. Б.
ЕГН **********, двамата с постоянен адрес гр. **, ул. ** и А. Н. Д. ЕГН ********** с
адрес гр. **, ул. **, на осн. чл.26 ЗЗД, нищожността на договор за покупко-продажба,
обективиран в нот. акт №**, том *, дело **г. по описа на **, с който Р. Б. и И. Б., като
продавачи са прехвърили на А. Д. правото на собственост върху 1/3 ид.ч. от
поземления имот **, заедно с жилището от 95 кв.м. намиращо се в жилищната сграда,
съставляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор **, заедно с прилежащите
му части: кухненско помещение на партерния етаж, залепено за жилищната сграда, с
вход откъм двора, цялото входно стълбище за етажа, мазе в източната част на сградата
с вход откъм стълбището.
ОТХВЪРЛЯ иска на С. К. Н. ЕГН ********** и П. Г. Н. ЕГН ********** с адрес
с. **, обл. **, ул. ** против Р. И. Б. ЕГН **********, И. И. Б. ЕГН **********,
двамата с постоянен адрес гр. **, ул. ** и А. Н. Д. ЕГН ********** с адрес гр. **, ул.
** относно признаване, на осн. 33, ал.2 ЗС, правото на ищците да изкупят за сумата от
20000 лв. прехвърлените с договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № **,
том *, дело **г. по описа на ** 1/3 ид.ч. от поземления имот **, заедно с жилището от
95 кв.м. намиращо се в жилищната сграда, съставляващо самостоятелен обект в сграда
с идентификатор **, заедно с прилежащите му части: кухненско помещение на
партерния етаж, залепено за жилищната сграда, с вход откъм двора, цялото входно
стълбище за етажа, мазе в източната част на сградата с вход откъм стълбището.
5
ОСЪЖДА С. К. Н. ЕГН ********** и П. Г. Н. ЕГН **********да заплатят на А.
Н. Д. ЕГН **********, на осн. чл.78, ал.3 ГПК, сумата 2800 лв. /две хиляди и
осемстотин лева/, представляваща деловодни разноски.
ОСЪЖДА С. К. Н. ЕГН ********** и П. Г. Н. ЕГН ********** да заплатят на И.
И. Б. ЕГН **********, на осн. чл.78, ал.3 ГПК, сумата 1400 лв. /хиляда и четиристотин
лева/, представляваща деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването пред
Пловдивския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Пловдив: ______/п/_________________
6