№ 97
гр. гр.Несебър, 14.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20212150100969 по описа за 2021 година
Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
От ищеца „Е.Х.” ООД срещу ответника С.В.Б. са предявени искове по чл. 79, ал. 1 и чл. 86,
ал. 1 ЗЗД за присъждане на сумата от 5514,44 лв., представляваща сбор от такси за поддръжка за
2019г. и 2020г. (по 2757,22 лв. за всяка от годините) по Договор за поддръжка и управление на
„Курортен апартаментен комплекс ***********” № ММС-S1-ЕН/399-06.08 от 24.06.2008г., както
и за присъждане на сумата от 670,92 лв. – лихва за периода 15.02.2019г. – 09.07.2021г. и 391,37 лв.
– лихва за периода 15.02.2020г. – 09.07.2021г. Ищецът сочи, че между страните бил сключен
цитираният договор. Излага, че по силата на договора се задължил да извършва целогодишна
техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса срещу
заплащане на месечна такса от 1,10 евро без ДДС за кв. м. площ на собствения на възложителя
имот. Сочи, че таксата следвало да се заплаща до 15.02 на текущата година. Развива съображения в
насока, че дружеството изпълнявало задължения си по договора. Твърди, че ответникът не
заплащал таксите. С тези доводи моли предявеният иск да бъда уважен. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез процесуалния му представител, е подаден
отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. Сочи се, че
ответникът не е собственик на апартамент С ***, няма качеството възложител по договора, никога
не е ползвал апартамент С *** и не дължи възнаграждение за поддръжка. Твърди се, че считано от
24.06.2013г. страните не са в облигационна връзка поради изтичане срока на договора. Отправя се
възражение за нищожност на клаузата в раздел IV, т. 9 от договора. Развиват се съображения в
тази насока. Излага се, че клаузата е нищожна по смисъла на ЗЗП. Навеждат се доводи за нейната
неравноправност. Сочи се, че не може да бъде извършено заместване по чл. 26, ал. 4 ЗЗД. Като
нищожна се оспорва клаузата на раздел VII, т. 2 от договора. Оспорва се размера на
претендираното възнаграждение по договора, като се сочи, че по правилата в договора същото би
1
следвало да е в размер на 4251,52 лв. Твърди се, че ищецът не е осъществявал задълженията си по
договора през 2019г. и 2020г. Излага се, че дружеството не е свикало общо събрание за даване на
отчет. Твърди се, че дейностите по поддръжка са изпълнявани от етажна собственост. От съда се
иска да отхвърли претенциите. Претендират се разноски. Отправя се възражение за прекомерност
на разноските на другата страна.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
По предявения иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с
ответника – Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс
***********” № ММС-S1-ЕН/399-06.08 от 24.06.2008г., касаещ апартамент № *** – собственост
на ответника, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2019г. и 2020г., а за
ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да
докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.
В доказателствената тежест на ответника е да докаже, че Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс ***********” № ММС-S1-ЕН/399-06.08 от
24.06.2008г. е нищожен на сочените в отговора основания, както и, че е потребител по смисъла на
ЗЗП.
При доказването на обстоятелството, че ответника е потребител в доказателствена тежест
на ищеца е докаже, че клаузите по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс ***********” № ММС-S1-ЕН/399-06.08 от 24.06.2008г. са уговорени индивидуално с
него.
Ищецът основава претенцията си на Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс ***********” № ММС-S1-ЕН/399-06.08 от 24.06.2008г., сключен със
С.В.Б. (на л. 5 – л. 11 от делото). Видно от договора ответникът се легитимирал като собственик на
апартамент № ***, в сграда „Emerald - Satin“ – на 3 етаж, с площ от 89 кв. м. В качеството си на
възложител той възложил на ищеца (мениджър според терминологията на договора) извършване
на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно и
административно управление на „Курортен апартаментен комплекс ********“, находящ се в кв. 22
по плана на с. Р.. Поддръжката следвало да включва (според отразеното в чл. 1 – чл. 4 от раздел I
от договора) техническо поддържане на общите части, вкл. ВиК и ел. инсталациите, климатичните,
пожароизвестителната и вентилационните, техническо поддържане на басейните и обслужващите
ги съоръжения, поддържане на асансьорите в общите части и общодостъпните спортни
съоръжения, детската площадка, зелените площи. Мениджърът следвало да наема персонал за
осъществяване на цялостна техническа поддръжка, да организира режима на достъп, санитарно-
хигиенните услуги, единна рецепция. В раздел II, чл. 1 от договора било уговорено, че
възложителят се задължава да заплаща на мениджъра сумата от 1,10 евро без ДДС на квадратен
метър площ от собствения му имот. Възнаграждението следвало да се заплаща авансово за
текущата година – до 15.02 (чл. 2, б. „b”). Договорът бил сключен за срок от 5 години от момента
на въвеждане във владение (раздел V, чл. 2), но според раздел IV, чл. 9 от договора този срок се
подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение, не
по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи
повече от ¾ от застроената площ на комплекса за неподновяването му. В раздел VI, чл. 4 била
2
дадена възможност на възложителя да прекрати договора, а съгласно раздел VII, чл. 1 и чл. 2 при
разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по
договора ако не е осигурил подписването на договор с новия собственик.
Съдът намира, че посоченият договор принципно – към 24.06.2008г., е представлявал годна
облигационна връзка, възникнала между страните по делото. Не съществува пречка при спазване
на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за
поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В
подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. №
606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните
собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато
жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна
сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети
лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва
само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в
него са включени елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, санитарно-
хигиенните услуги и др.) и на договор за изработка (техническа поддръжка). Посочените
задължения на мениджъра по договора са насочени както към общите части, така и към други
съоръжения в имота – басейн, зелени площи, детска площадка. Както е прието и в цитираното
определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона
резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните
услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В
случая ответникът, в унисон със свободата на договаряне, е процедирал именно по-горния начин и
е сключил с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става
въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата,
обитавана от ответника.
С оглед горното следва да се акцентира на обстоятелството (при изричното възражение на
ответника в тази насока), че договорът е сключен от Б. на 24.06.2008г. в особено негово качество
(изрично вписано в договора) – като „собственик“ на недвижим имот – апартамент № ***, сграда
„Emerald – Satin”, на 3 етаж, на площ от 89 кв. м. Всички дейности по договора са свързани с
управление и поддръжка на целия комплекс. Поради тази причина изпълнението на задълженията
на „мениджъра“ по договора е пряко свързано с притежаваното право на собственост от Б. на
самостоятелен обект, находящ се в сграда, построена в поземления имот. Т.е. дейностите по
договора са пряко обвързани с правото на собственост, притежавано от Б.. Този извод произтича
от специфичния характер на дейностите в чл. 1 – чл. 4 от раздел I от договора, които включват
организация и поддръжка на части, които са за общо ползване от всички собственици. Налага се
извод, че със сключването на договора от 24.06.2008г. между странните е възникнала
облигационна връзка по двустранен договор, по силата на която мениджърът се задължил да
извършва дейности, пряко насочени към упражняваното от другата страна право на собственост
върху самостоятелен обект в сграда. Това е и изрично предвидено в договора, в който е вписано, че
се сключва от Б. в качеството му на собственик на недвижим имот. За собственика е възникнало
задължение да извършва насрещна престация – заплащане на възнаграждение. Т.е. – качеството
„собственик“ на ответника е било съществена част от предмета на договора.
По делото се установява, че макар на 24.06.2008г. в сключения Б. да бил вписан като
собственик на този имот, той не е придобивал собственост върху него. Видно от приложения към
3
отговора на исковата молба нотариален акт № ***, том ****, рег. № ****, дело № 4966 от
10.09.2008г. на нотариус Стоян Ангелов (на л. 30 – л. 31 от делото), собствеността върху
апартамент С ***, крило „С.“, на трети етаж, на площ от 89 кв. м., била придобита от Т.В.П. При
сключването на сделката Б. е участвал единствено като пълномощник на П. и в това си качество е
подписал договора за нея, но не е придобил никакви права (арг. от чл. 36, ал. 2 ЗЗД).
Принципно не е имало пречка на 24.06.2008г. договорът да се сключи, без ответникът да е
собственик на имота, но с оглед посоченото по-горе, че качеството „собственик“ е съществен
елемент от предмета на договора, то подобно сключване на договор следва да се приеме за такова
при условията на чл. 25 ЗЗД – действието на договора в такъв случай зависи от едно бъдещо
несигурно събитие – придобиване от страна на Б. на качеството собственик върху конкретния
недвижим имот. След като това събитие не се е сбъднало, то по арг. от чл. 25 ЗЗД договорът
изобщо не е породил действието, предвидено в него.
Нещо повече – дори и да се приеме, че договорът е породил действие, то към 10.09.2008г.
Б. не е придобил качеството „собственик“ на недвижим имот, в което качество на 24.06.2008г. е
подписал договора. Съдът намира, че поради тази причина още на 10.09.2008г. за „мениджъра“ е
възникнала невъзможност да изпълнява задълженията си по конкретния договор с Б., тъй като от
тази дата „собственик“ на недвижимия имот е било друго лице – Т. П. (в публичния регистър
БУЛСТАТ единствено тя фигурира като вписано лице - собственик на недвижим имот в к-с Е. вх.
С., ет.3, ап.***). Както се посочи изпълнението на задълженията на мениджъра по договора е
пряко свързано с притежаваното от другата страна по договора право на собственост върху
самостоятелен обект на територията на комплекса. След като Б. изобщо не е придобил право на
собственост върху посочения недвижим имот, то мениджърът по договора не е имало как да
осъществява в негова полза описаните по-горе дейности. В разпоредбата на чл. 89 от ЗЗД е
предвидено, че при двустранните договори, ако задължението на едната страна се погаси поради
невъзможност за изпълнение договорът се разваля по право. По арг. от този текст Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс ***********” № ММС-S1-ЕН/399-
06.08 от 24.06.2008г. (дори и да се приеме, че е породил действие) следва да се счита за развален
по право от 10.09.2008г. По арг. от чл. 288, ал. 2 от ЗЗД в такъв случай възнаграждение се дължи
само съразмерно на извършената работа. Към процесните периоди – 2019г. и 2020г. между
страните не е действала валидна облигационна връзка, поради което ищецът не доказва първия
елемент от фактическия състав на предявения иск (с доклада по делото изрично му е разпределена
доказателствена тежест да установи, че апартамент № *** е собственост на ответника). Само на
това основание искът следва да бъде отхвърлен, без да се обсъждат останалите елементи от
фактическия състав на претенцията. Тук е моментът да се отбележи, че в тълкувателната практика
на ВКС също е застъпено разбирането, че развалянето по право е допустимо по действащото
законодателство в хипотезата на чл. 89 ЗЗД – при двустранните договори, ако задължението на
едната страна се погаси поради невъзможност за изпълнение – Тълкувателно решение № 1/2019г.
от 02.07.2021г. по тълк. дело № 1/2019г. по описа на ОСГТК на ВКС.
Следва да се акцентира върху обстоятелството, че в исковата молба ищецът изрично се
позовава на качеството на ответника – „собственик“ на сочения имот. Това качество е и изрично
предвидено в представения към исковата молба договор. От ищеца не са въведени твърдения
(респ. не е доказано) ответникът да е ползвал имота в каквото и да е друго качество. Поради тази
причина представените фактури за извършени плащания от Б., касаещи именно този апартамент
(на л. 39 и л. 75 от делото) не променят изводите за липса на облигационна връзка с този ответник.
4
От тези фактури се установява единствено, че Б. е заплатил задължения за този апартамент и то за
периоди, които са извън процесния (2021г. и 2022г.), като не съществува пречка такива
задължения да се заплащат и за апартамент, собственост на друго лице – арг. от чл. 74 ЗЗД.
Ищецът не може да се позове и на клаузите на раздел VII, чл. 1 и чл. 2, според които при
разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията си по
договора ако не е осигурил подписването на договор с новия собственик. Това е така, тъй като
няма данни Б. изобщо да е придобил собственост върху сочения апартамент, следователно не е
имал право да се разпорежда с него, респ. задължение да осигури подписване на договор с новия
собственик. Освен това при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК се
констатира, че тази клауза от договора е неравноправна. На първо място става въпрос за договор,
сключен с потребител, като последното е намерило отражение и в практиката на върховната
инстанция – Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг.
отделение на ВКС. Наред с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество
собственици в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс)
като ищецът не твърди и не доказва (по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са
индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според
който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на
потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл.
143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с оглед
предвиденото чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия). Клаузата на
раздел VII, чл. 2 предвижда обвързване на потребителя с договора, което зависи от волята на друго
лице. Възлагането на потребителя на задължение да влияе върху волята на друго лице и да го
мотивира да сключва договори безспорно не съответства на изискванията на добросъвестност и на
чл. 9 от ЗЗД относно свободата на договаряне. Обвързването на потребителя с такава клауза също
води до съществено неравновесие, тъй като в случай на разпореждане с правото на собственост
договорът вече не би имал предмет за потребителя и с цитираната клауза той се задължава да
заплаща за услуги, от които не се възползва. Ето защо следва да се приеме, че възложителят
(ответникът) се освобождава от задълженията си по договора при разпореждане с имуществото,
без да е необходимо да осигурява подписването на договор с новия собственик.
От всичко изложено до тук може да се направи извод, че предявеният иск за главница
следва да бъде отхвърлен поради липса (за процесния период) на валидна облигационна връзка
между страните. При това положение възраженията и събраните доказателства, свързани с
изпълнение на задълженията по договора (в това число свидетелски показания и експертиза) не
следва да се обсъждат.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг и изпадането на
ответника в забава за периодите 15.02.2019г. – 09.07.2021г. и 15.02.2020г. – 09.07.2021г.
С оглед изводите, че не съществува главен дълг, то не е доказан първият елемент от
фактическия състав на иска за лихва и същият следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на делото на ответника следва да се присъдят разноски в претендирания от
него размер от 400 лв., от които 300 лв. – възнаграждение за адвокат и 100 лв. – депозит за
5
експертиза.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове от „Е.Х.” ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. ул. ****** № 41, срещу С.В.Б., гражданин на Руската Федерация, роден на
******г., с постоянен адрес в с. Р., к-с Е. вх. С., ет. 3, ап. 312, БУЛСТАТ: *********: с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД - за присъждане на сумата от 5514,44 лв., представляваща сбор от
такси за поддръжка за 2019г. и 2020г. (по 2757,22 лв. за всяка от годините) по Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс ***********” № ММС-S1-ЕН/399-
06.08 от 24.06.2008г. и с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД - за присъждане на сумата от 670,92
лв. – лихва за периода 15.02.2019г. – 09.07.2021г. и сумата от 391,37 лв. – лихва за периода
15.02.2020г. – 09.07.2021г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „Е.Х.” ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес
на управление в гр. С., ул. ул. ****** № 41, да заплати на С.В.Б., гражданин на Руската Федерация,
роден на ******г., с постоянен адрес в с. Р., к-с Е. вх. С., ет. 3, ап. 312, БУЛСТАТ: *********,
сумата от 400 лв., представляваща направени по делото разноски, от които 300 лв. –
възнаграждение за адвокат и 100 лв. – депозит за експертиза.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
6