Р Е Ш
Е Н И Е №
гр.Добрич, 16.04.2019година
ДОБРИЧКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД гражданска колегия в
публично съдебно заседание на осемнадесети март, две хиляди и деветнадесета година в състав :
РАЙОНЕН СЪДИЯ: СОНЯ ДЖЕНКОВА
секретар КАЛИНКА МИХАЙЛОВА
сложи на разглеждане гр.д.№ 3221
по описа на съда за 2018г., докладвано от съдията и за да се произнесе
съобрази следното:
Образувано е въз основа на искова
молба от 01.08.2018г. и уточняваща молба от 29.08.2018г. от С.Д.Б.
с ЕГН:**********, Б.Л.А. с ЕГН:**********, Я.Б.А. с ЕГН:**********, Я.Б.А. с ЕГН:**********, Д.Б.А.
с ЕГН:**********, Н.П.С. ЕГН:**********
и С.П.Ш.
с ЕГН:**********, всички чрез адв. Д.Д., с която срещу ***,
със седалище и адрес на управление гр***, се предявяват следните
обективно съединени искове:
-с правно основание чл.108 ЗС за
осъждане на ответника да предаде на ищците ВЛАДЕНИЕТО върху собствените им 1/4 идеални части от недвижими имоти
–
-НИВА с площ от 8.888 дка, трета
категория, местност „***", имот с №**, по скица с идентификатор - ***
-НИВА с площ от 18.280 дка, трета категория,
местност „**", имот с №**, по скица с идентификатор - ***;
-НИВА с площ от 75.858 дка,
четвърта категория, местност „**", имот с №**, по скица с идентификатор ** *
-НИВА с площ от 52.188 дка, четвърта категория, местност
„**", имот с №**, по скица с идентификатор ***, по плана за земеразделяне на с.**,
община **.
-с правно основание чл.59 ЗЗД за
осъждане на ответника да заплати на всеки от ищците следните суми,
представляващи обезщетение за ползите, от които са били лишени тъй като
ответното дружество ползвало имотите през стопанската 2016/2017година без
основание.
В първото по делото съдебно заседание
ищцовата страна е оттеглила паричните искове за обезщетения с доводи, че са
извършени плащания, като производството по тях е прекратено.
ФАКТИЧЕСКИ ТВЪРДЕНИЯ НА ИЩЕЦА:
-ищци са наследници на ***, починала на **** от ***.;
-*** е
дъщеря и наследник на ***, *** г.
-С решение № 287 от 16.03.2003 г., на
ОСЗГ ***, на наследниците на **** е възстановено правото на собственост върху
процесните земеделски имота в землището на с.***, община ***;
-По
силата на наследственото правоприемство ищците притежават 1/4 ид.части от
реституираните земеделски имоти;
-До
стопанската 2016/2017г. тези земеделски земи се обработвали от земеделската
кооперация с.*** и ищците получавали рента за
дела си;
-През
2016г. от кооперацията ги уведомили, че за цялата земя има сключен договор за
аренда с фирма и те вече не я обработват;
-ищците узнали, че за земите има сключен договор с ***;
-След
направена справка в Агенцията по вписванията се установило, че господин *** Д. ***
е придобил 1/32 ид.части от четирите имота с нотариален акт
за замяна вх.рег. №89, том X, вх.per.№4295, дело №1818 от 20.05.2016г. След това той е изкупил от съсобственици с нотариален акт №95, том X, вх.per.№4296,
дело №1824 от 20.05.2016 г. и нотариален акт №185, том XIII, ex.per.№6131,
дело №2523 от 07.07.2016г. и други идеални части от всички имоти, като сумарно
станал собственик на 69.115 дка, което формира 44% от всичките 155.214 дка.
-На 10.05.2016г. *** *** сключил договор за аренда на цялата земеделска земя без той да е собственик
на никаква част от нея. Договорът е вписан като акт №124, том IX, вх.рег.№5153 на 14.06.2016 г. в Агенцията по вписванията;
-Ищците отправили покана до арендатора, като го
уведомили да им изплати рента за стопанската 2016/2017година, както и, че считано от 01.10.2018г. ищците ще се
разпореждат с идеалната си част от земеделските земи, че не желаят да се ползват и обработват от ответника.
Поканата е получена от господин *** като пълномощник на ответното дружество по
процесния договор за аренда, на 28.06.2018 г. в 12.30 ч.;
-до
подаване на исковата молба ответното дружество нито предало полагащата се част
от имота на ищците, нито им заплатило някакви суми;
От правна
страна ищците считат, че сключеният от *** *** договор за аренда е нищожен като
противоречи на закона/чл.3 ал.4 от ЗАЗ/, тъй като към момента на сключване на договора за
аренда *** не е бил собственик, нито към момента на вписването му е
притежавал 50% от съсобствеността върху процесните земеделски земи, не е
упълномощен от собственик или съсобственици с нотариално заверено изрично
пълномощно за сключване на договора.
На
следващо място договорът за аренда е непротивопоставим на ищците, тъй като е
сключен с лице, което не притежава повече от половината идеални части и от
действията на ищците се установявало, че те не го приели.
При това се сочи, че ответното дружество
държи без основание идеалните части на ищците и следва да им бъде върнато владението.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът депозира
отговор на исковата молба. Намира исковете за неоснователни като навежда
следните правни доводи за това: Според разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, в
редакцията към към датата на сключване на договора - 10.05.2016 година,
договорът може да бъде сключен само от един от сьсобствениците на имота, без значение каква идеална част от имота
притежава. В този случай, отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл.
30, ал. 3 ЗС.
-Вписания договор за аренда е
основанието на което ответното дружество държи процесните земеделски имоти.
Добричкият районен съд,като прецени
събраните по делото писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, прие за установено следното от фактическа страна:
Видно от
удостоверение за наследници №19/19.02.2018г., ищци
са наследници на ***, ***. Съгласно удостоверение за наследници№
71/20.05.2016г. на Община ***, *** е дъщеря и наследник на ***, починал на ***
г., с права от ¼ част от наследството му.
С решение № 287 от 16.03.2003 г., на ОСЗГ ***, на
наследниците на *** е възстановено правото на собственост върху следните
земеделски имота в землището на с.***, община ***:
-НИВА с площ от 8.888 дка, трета категория, местност „***", имот с №***,
по скица с идентификатор - ***;
-НИВА с площ от 18.280 дка, трета
категория, местност „***", имот с №**, по скица с идентификатор *
-НИВА с площ от 75.858 дка, четвърта категория, местност „**", имот
с №**, по скица с идентификатор **
-НИВА с площ от 52.188 дка, четвърта категория, местност „***", имот с №**, по скица с
идентификатор **, по плана за земеразделяне на с.***, община ***.
С нотариален акт за замяна вх.рег. №89, том X, вх.per.№4295,
дело №1818 от 20.05.2016г.
по описа на нотариус рег№ 160 в НК, ***
Д. *** придобил 1/32 ид.части от
четирите земеделски имота.
С нотариален акт №95, том X, вх.per.№4296,
дело №1824 от 20.05.2016 г. на СлВп Добрич, *** Д. *** закупил 24/64идеални
части от процесните имоти.
С нотариален акт №185, том XIII, ex.per.№6131,
дело №2523 от 07.07.2016г. на СлВп Добрич *** *** закупил 5/128ид.части от
имотите.
На 10.05.2016г. *** *** сключил договор за аренда на цялата земеделска земя, като я предоставил
за възмездно ползване на ответното дружество за срок от 10 стопански години,
считано от 01.10.2016г. Договорът е вписан като акт №124, том IX, вх.рег.№5153
на 14.06.2016 г. в Агенцията по
вписванията.
Ищците отправили покана до арендатора, като го
уведомили, че сключеният договор за аренда им е непротивопоставим, да им
изплати рента за стопанската 2016/2017година по 100лв на дка, както и, че считано от 01.10.2018г. ищците ще се
разпореждат с идеалната си част от земеделските земи, че не желаят да се ползват и обработват от ответника.
Поканата е получена от господин *** като пълномощник на ответното дружество по
процесния договор за аренда, на 28.06.2018г./така обратна разписка/.
При
така изложената фактическа обстановка, подкрепена от сочените писмени
доказателства, се налагат следните правни изводи:
Предявенте искове
са с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността - за отстъпване
собствеността и предаване владението на описаните в исковата молба недвижими
имоти. Исковете са процесуално допустими, а разгледан по същество -
основателни, по следните съображения:
Законът предвижда,
че собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи
без правно основание. При този иск е необходимо да се докаже: първо, че ищецът
е собственик на вещта, предмет на иска; второ, че вещта се намира във
владението или държанието на ответника и трето, че ответникът владее вещта без
правно основание. Не е ли налице една от тези три предпоставки, искът се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
В настоящия случай, ищците се легитимират
като съсобственици на ¼ ид.част от процесните четири земеделски имота,
находящи се в землището на с. ***, на основание наследствено правоприемство.
Не се спори и обстоятелството, че на
основание Договор за аренда на земеделска земя от 10.05.2016 г., вписан като акт №124, том IX,
вх.рег.№5153 на 14.06.2016 г. в Агенцията
по вписванията, ответното
дружество ползва, упражнява фактическа власт върху четирите имота.
Обстоятелството, че арендодателят не е носител на правото на собственост
върху имотите, предмет на договора, не дава основание да се направи извод, че
договорът е сключен при липса на съгласие. Действията, свързани с отдаването на
един имот под наем или аренда са такива по управление, а не на разпореждане. С
оглед на това, договорът за аренда може да бъде сключен както от собственика на
вещта, така и от несобственик. Когато имотът е отдаден под аренда от
несобственик, то собственикът може да търси от него по реда на неоснователното
обогатяване, онова, с което той се е обогатил. Налага се извода, че договорната
връзка по аренда, възникнала по съгласие между несобственик и ползващо я лице е
валидна, но действителния собственик има вземане срещу първия по реда на
неоснователното обогатяване. В този смисъл е и приетото в Решение №
541/06.02.2012 г. на IV г. о. на ВКС по Гр.дело
№ 810/2010 г., постановено в производство по реда на чл. 29 ГПК.
След
сключването на договора за аренда *** *** придобил правото на собственост върху
0,45% ид.части от имотите. В случая правата на ищците формират 25% от
съсобствеността, а правата на арендодателя- 45%. При това, следва да се
отговори на въпроса противопоставим ли е на ищците сключения договор за аренда
поради правилото на чл.3, ал.4 от Закона за арендата.
В мотивите на т.2 от Тълкувателно
решение № 2 от 20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че
специалната уредба на договора за аренда с отделен закон не дава основание да
се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ
бр.13 от 7.02.2017г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само
от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се
уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС е специална и изключва приложението на общата
норма на чл.32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и
управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците.
Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от
всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици – ЗАЕДНО
ИЛИ ПООТДЕЛНО, освен ако са го приели.
Относно противопоставянето на
договора ищците представят покана до ответното дружество, връчена на арендатора на 28.06.2018г. От анализа на направените изявления
става ясно, че ищците считат сключения от *** *** договор за непротивопоставим
по отношение на тях и желаят да ползват лично припадащите им се идеални части.
Възражения в отговора на исковата молба относно това, че ищците са приели
договора, че са заплащани рентни вноски
по него или по друг начин са се съгласили с него НЕ СА НАПРАВЕНИ. В хода на производството ищецът признава, че са му
извършени плащания, но ответната страна нито представя доказателства, дали тези
плащания са изпълнение по договора рентни плащания, сиреч в хода е налице
приемане на договора, или са плащания по предявеният и оттеглен иск по чл.59 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползване без основание. Именно ответната
страна следваше да се позове на приемане, ако такова беше направено,
включително и в хода на производството. Такова доказване не беше проведено.
С оглед горното и поради задължителната за съдилищата
практика на соченото по-горе тълкувателно решение, която обосновава
задължението на съсобствениците да са обвързани с определен договор за аренда
само когато общото решение на съсобствениците с дял от 50% и повече процента е
взело решението за сключване на договора, или ако са го приели, независимо дали
договора е сключен преди или след промяната на чл.3 ал.4 от Закона за арендата
в земеделието.
При горните правни доводи,
исковете за връщане държането на собствените на ищците идеални части от
процесните четири имота подлежи на уважаване.
ОТНОСНО
РАЗНОСКИТЕ: Ищецът е поискал присъждане на разноски. На осн.чл.78 ал.1 от ГПК
нему се следват разноските, платени за разгледаните искове с правно основание
чл.108 от ЗС. Ищците са внесли по тези
искове държавна такса в размер на 200лева. Освен това, за адвокатско възнаграждение са
внесени 900лв. Доколкото липсва конкретика в договора за правна помощ, следва
да се приеме, че тази сума е възнагражение за исковете с правно основание
чл.108 от ЗС и за исковете с правно основание чл.59 от ЗЗД, или следва да се
приеме, че за исковете разгледани от съда се дължи възнаграждение за адвокат в
размер на 450лв.
Така мотивиран, Добричкия районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА ***,
със седалище и адрес на управление гр***, да предаде на С.Д.Б.
с ЕГН:**********, Б.Л.А. с ЕГН:**********, Я.Б.А. с ЕГН:**********, Я.Б.А. с ЕГН:**********, Д.Б.А.
с ЕГН:**********, Н.П.С. ЕГН:**********
и С.П.Ш.
с ЕГН:**********
владението върху 1/4идеална част от следните земеделски имоти:
-НИВА с площ от 8.888 дка, трета
категория, местност „** **", имот с №**, по скица с идентификатор - **
-НИВА с площ от 18.280 дка, трета категория,
местност „**", имот с №**, по скица с идентификатор - **
-НИВА с площ от 75.858 дка,
четвърта категория, местност „**", имот с №**, по скица с идентификатор **
-НИВА с площ от 52.188 дка, четвърта категория, местност
„**", имот с №**, по скица с идентификатор ***, по плана за земеразделяне на с.***,
община ***.
ОСЪЖДА ***,
със седалище и адрес на управление гр***, да заплати на С.Д.Б. с ЕГН:**********, Б.Л.А. с ЕГН:**********, Я.Б.А. с ЕГН:**********, Я.Б.А. с ЕГН:**********, Д.Б.А.
с ЕГН:**********, Н.П.С. ЕГН:**********
и С.П.Ш.
с ЕГН:**********
сторените по делото разноски за заплащане на дължимата държавна такса от 200лв.
и 450лв. адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване
пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :.............................