Р Е Ш Е
Н И Е
№ 123
гр.
Пловдив 28.02.2020 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХI СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети февруари
две хиляди и двадесета година, в състав
СЪДИЯ : Миглена Площакова
при участието на секретаря Боряна
Костанева, като разгледа докладваното от съдията т.д. № 562 / 2017 г. по описа на ПОС, намира за установено
следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба, подадена на 13.09.2017 год. от
Националната агенция по приходите против „Феникс – Юг“ АД /н./, Д.Г.С. и С.С.С..
Предявени са искове с правно основание чл. 647, ал. 1, т. 3 от ТЗ и чл. 108 от
ЗС.
Исковата
молба се основава на следните фактически
обстоятелства:
Ищецът
твърди, че за ответното дружество е открито производство по несъстоятелност с
решение на ОС – Пловдив по
т.д. № 674/2014 г., постановено на 18.06.2015 г., с което за начална дата на
неплатежоспособност е определена 01.01.2012 г. Молбата за откриване на
производството по несъстоятелност била подадена на 17.09.2014 г.
Твърди, че с
нотариален акт № 166 от 27.12.2012 г., том 2, рег. № 2909, дело № 328 на
нотариус Елена Лардева с район на действие РС - Асеновград, „Феникс – Юг“ АД
/н./ е прехвърлил на Д.Г.С. чрез покупко-продажба собствеността върху поземлен
имот с идентификатор 00702.203.426., находящ се в гр. ****, местност „Мерата“,
с площ 9 500 кв.м., трайно предназначение на територията – друг вид земеделска
земя, ведно с построените в поземления имот едноетажна сграда с идентификатор
00702.23.426.1. със застроена площ 253 кв.м. и предназначение – складова база;
едноетажна сграда с идентификатор 00702.203.426.2. със застроена площ 17 кв.м.
и предназначение – промишлена сграда; едноетажна сграда с идентификатор
00702.203.426.3. със застроена площ от 168 кв.м. и предназначение
административна и делова сграда; едноетажна сграда с идентификатор
00702.203.426.4. със застроена площ от 159 кв.м. и предназначение складова база
и едноетажна сграда с идентификатор 00702.203.426.5. със застроена площ от 22
кв.м. и предназначение – сграда за битови услуги, ведно с всички подобрения и
приращения в имота. Продажната цена за описаните имоти била в размер на
25 000 лв., а данъчната им оценка според удостоверение от 30.07.2012 год.
била в размер на 141 325,80 лв.
Към датата
на сключването на договора купувачът Д.С. бил в граждански брак със С.С.С..
Поради това и на основание чл. 21, ал. 1, вр. ал. 3 СК вещните права, придобити
от сделката, принадлежали общо на двамата съпрузи. Поради общността на вещните
права, които се засягат с предявените искове, като ответник по делото е
посочена и С.С..
Акцентира се
върху обстоятелството, че сделката е извършена в двугодишен срок преди
депозиране на молбата по чл. 625 ТЗ (17.09.2012 г. – 17.09.2014 г.) и след
определената от съда по несъстоятелността начална дата на неплатежоспособност –
01.01.2012 г., като даденото по нея значително надхвърляло по стойност
полученото. Поради това ищецът счита, че е налице хипотеза по чл. 647, ал. 1,
т. 3 ТЗ.
В хода на
делото ищецът уточнява, че след сключването на договора, продаваемият имот бил
разделен на два поземлени имота, съответно с идентификатори 00702.23.429 с площ
5 571 кв.м. и 00702.23.428 с площ 3 929 кв.м. С договор за покупко-продажба от
07.06.2013 год. Д.С. и С.С. са продали на трети лица поземлен имот с
идентификатор 00702.23.429 с площ 5 571 кв.м., но продължавали да са
собственици и да упражняват фактическа власт върху поземлен имот 00702.23.428 с
площ 3 929 кв.м.
Ето защо в
исковата молба е формулиран петитум
описаната разпоредителна сделка, сключена на 27.12.2012 год., да бъде обявена
за недействителна спрямо кредиторите на несъстоятелността на „ФЕНИКС-ЮГ“ АД
(н.). Предявен е и иск ответниците Д.Г.С. и С.С.С. да бъдат осъдени да предадат
владението върху поземлен имот 00702.23.428 с площ 3 929 кв.м., ведно с
построените в него сгради, подробно описани в уточняващата молба с вх. № 35386
/ 27.11.2019 год.
Ангажирани
са доказателства. Претендират се сторените по делото разноски.
Предявените
искове са процесуално допустими. Съгласно чл. 649 от ТЗ отменителните искове по
чл. 647 се предявяват в едногодишен срок от откриване на производството,
съответно от момента на обявяване на решението по чл. 632, ал. 2
от ТЗ. В случая, срокът за предявяване на иска следва да бъде отчетен от датата
на обявяване на решение № 373 / 02.09.2016 г., с
което е възобновено производството по несъстоятелност. При направена справка в
Търговски регистър се установява, че това решение е обявено на 09.09.2016 г., при което едногодишният срок изтича на
11.09.2017 г., при прилагане на правилото на чл. 60, ал. 6
от ГПК, според което, когато последният ден на срока е неприсъствен, срокът
изтича в първия следващ присъствен ден. В случая, 9 септември 2017 е събота,
неприсъствен ден, а първият присъствен ден е понеделник - 11.09.2017 год. Исковата
молба е постъпила в регистратурата на съда на 13.09.2017 год., но е подадена по
пощата на 11.09.2017 г., при което, в съответствие с чл. 62, ал. 2 ГПК, вр. чл.
621 ТЗ, едногодишният срок по чл. 649 ТЗ е спазен.
На
основание чл. 649, ал. 3 ТЗ е конституиран да участва като съищец в настоящото
производство синдикът на ответното
дружество. Синдикът на „Феникс – Юг“ АД /н./ Д.Т. счита исковете за
основателни. Поддържа, че продажната цена на кв.м. площ, уговорена с процесната
сделка, е значително по-ниска от действителната им пазарна цена. Развива
подробни съображения в тази насока в представената допълнителна искова молба и
моли исковете да бъдат уважени.
В
срока по чл. 367, ал. 1 ГПК не е постъпил отговор на исковата молба от
ответника “ФЕНИКС-ЮГ“ АД - в несъстоятелност, представляван от своите органи.
Същият е уведомен за воденото срещу него дело при условията на чл. 50, ал. 2 ГПК.
Ответниците Д.
и С. С. са подали отговор на исковата
молба в срока по чл. 367, ал.1 ГПК, с който оспорват исковете.
Възразяват
срещу твърдението, че даденото значително надхвърля по стойност полученото.
Считат, че заплатената цена от 25 000 лв. е действителната цена за имота.
Обстоятелството, че данъчната оценка на имота е била 148 325,80 лв. не
означавало, че пазарната цена е идентична или близка до данъчната оценка;
данъчната оценка не следвало да се ползва като мерило за пазарната стойност на
имущественото право. Излага се предположение, че данъчната оценка на имотите е
била висока заради сградите в него, но тези сгради били в изключително лошо
състояние към момента на сделката, което се дължало на това, че са стари, на
използваните материали, на конструкцията им и липсата на поддръжка. Всички
сгради в имота били построени в периода от 1970-1984 год., само една от тях
била масивна, а останалите полумасивни и метални конструкции, като всички
сгради били порутени, изгнили и пред рухване. При определянето на пазарната
стойност на имота следвало да се има предвид обстоятелството, че
предназначението на имота било земеделска територия, а начинът на трайно
ползване – друг вид земеделска земя. Голяма част от имота в бъдещите
предвиждания се „реже“ от път.
Изложено е
твърдение, че след сключването на сделката, в началото на 2013 год. имотът бил
разделен на два - ПИ с идентификатор
00702.203.429 и ПИ 00702.23.428. Единият от тези имоти – имот с идентификатор
00702.203.429 с площ 5 571 кв.м., ищците продали на Е.Ю.М. и В.Ю.М. за сумата
13 926 лв., която била максималната цена, която можели да получат за имота.
Продажбата била изповядана на 07.06.2013 год. с НА № 196, том. 10, дело №
1387/2013 год. на СВ-****. Тази продажба била извършена преди подаването на
молбата за откриване на производство по несъстоятелност, поради което по
отношение на добросъвестните приобретатели следвало да намери приложение
разпоредбата на чл. 647, ал. 3 ТЗ.
Настоява се
да бъде постановено решение, с което предявените искове бъдат отхвърлени.
В допълнителната искова молба НАП поддържа
предявените искове и взема отношение по доказателствените искания на
ответниците.
В
допълнителната искова молба, подадена от синдика на несъстоятелното дружество
се изразява съгласие с довода за наличие на значително несъответствие между
даденото и полученото по процесната сделка. А по отношение на твърдението, че
част от имота е продаден на трети добросъвестни лица преди датата на подаването
на молбата за откриване на производство по несъстоятелност, е развито становище,
че ако подлежащата на връщане вещ е отчуждена, то по силата на чл. 57, ал. 2 ЗЗД ответниците дължат онова, от което са се възползвали – получената цена по
отчуждителната сделка в размер на 13 926 лв. А тази част от недвижимите
имоти, с която ответниците не са се разпоредили, следвало да бъде върната в
масата на несъстоятелността.
В
отговора на допълнителната искова молба
Д. и С. С. поддържат оспорването, че даденото значително надхвърля полученото.
Отново се позовават на чл. 647, ал. 3 от ТЗ, според която недействителността по
чл. 647 не засяга правата, които трети добросъвестни лица са придобили
възмездно преди вписването на исковата молба. Оспорва се довода на синдика, че
уважаването на иска по чл. 647 ТЗ би създало задължение за ответниците да
върнат продажната цена, за която са отчуждили част от имота. За подобно вземане
следвало да се предяви самостоятелен осъдителен иск.
Във
връзка с възраженията в допълнителния отговор и позоваването на ответниците на
нормата на чл. 90 ЗЗД, следва да се има предвид, че съдът е сезиран единствено
с посочените по-горе искове по чл. 647 ТЗ и чл. 108 ТЗ. Искове за връщане на
даденото на отпаднало основание, в т.ч. иск по чл. 57 ЗЗД не е предмет на
делото, за подобни вземания не е предявяван „допълнителен“ иск, поради което и
насрещните възражения на ответниците за едновременност на изпълнението, също са
извън предмета на спора.
Въз
основа на събраните по делото доказателства, анализирани поотделно и в тяхната
съвкупност, като обсъди доводите и възраженията на страните, Окръжен съд -
Пловдив намира следното:
Няма спор
между страните, че по отношение на „Феникс юг“ АД е открито производство по
несъстоятелност с решение от 18.06.2015 год. и че ищецът НАП е негов кредитор.
Признава се сключването на твърдяната от ищцовата страна възмездна
разпоредителна сделка между ответниците за посочената в нея цена от 25 000
лв.; че купувач по договора е бил Д.Г.С., който към този момент е бил в
граждански брак със С.С., която е придобила вещни права върху закупения имот в
режим на СИО; Не се спори относно разделянето на имота на два поземлени имота и
последващата продажба през 2013 год. на единия поземлен имот в полза на трети неучастващи
в спора лица.
Не се
нуждаят от доказване обстоятелствата, вписани в Търговския регистър по
партидата на несъстоятелното дружество. Не се нуждае от доказване и
обстоятелството, че НАП е кредитор на „Феникс – юг“ АД /н./, чиито вземания са
включени в съставения от синдика списък на приетите вземания и че този списък е
одобрен от съда по реда на чл. 692 ТЗ с определение от 10.10.2017 год., обявено
в Търговския регистър.
Спорът
е концентриран около въпроса налице ли е нееквивалентност на престациите по
атакуваната сделка /даденото от продавача значително да надхвърля по стойност
полученото/, т.е. да е налице значителна разлика между продажната цена от
25 000 лв. и реалната стойност на имота към момента на извършване на
сделката – 27.12.2012 г.
Несъмнено е, видно от констатациите на
нотариуса, залегнали в нотариалния акт, че към датата на сделката данъчната
оценка на поземления имот с площ 9500 кв.м. е била 141 325,80 лв. През
следващата година – 2013 год., данъчната оценка на имота е силно намалена: след
разделянето на продаваемия поземлен имот 00702.23.426 на два отделни поземлени
имота, данъчната оценка на по-големият от тях - ПИ 00702.23.429 с площ 5 571
кв.м. е 13 925,70 лв., което е отразено в нотариалния акт за продажба от
07.06.2013 год. Към 2017 год., в процедурата по установяване на данъчната оценка
на двата поземлени имота, на които е разделен продаваемия имот, с цел
определяне на цената на иска, данъчната оценка на ПИ 00702.23.429 е
19 728,30 лв., а през 2018 год. данъчната му оценка е занижена със 188,20
лв. до 19 540,10 лв. /л. 183 от делото/. Данъчната оценка на Поземлен имот
00702.23.429, който е останал в собственост на ответниците физически лица, не е
била известна към завеждането на делото, за този имот не е имало данни в
системата на отдел „Местни данъци“, видно от писмото на Община **** от
28.12.2017 год. /л. 59/. Но за данъчната му оценка са събрани данни към 2019
год., като е установено, че е в размер на 13 003,50 лв. /л. 281/. Доколкото
размерът на данъчните оценки не варира съществено през периода на разглеждане
на делото, видно е, че към 2018-2019 год. общият размер на данъчните оценки на
двата поземлени имота, на които е разделен продаваемият имот 00702.23.426, е 32
543,10 лв. Въпреки принципното
актуализиране на данъчните оценки с оглед инфлационните процеси от 2012 год. до
момента, очевидно е, че към настоящия момент данъчната оценка на имота е повече
от четири пъти по-ниска от оценката, която е имал през 2012 год. Горното води
до извода, че данъчната оценка на имота към датата на процесната разпоредителна
сделка не може да бъде водещ критерий за пазарната цена на имота към този
момент и от съпоставката на данъчната оценка с продажната цена не може да се
прави обоснован извод, че продажната цена е значително занижена спрямо
пазарната стойност.
По искане на ответниците С., на
основание чл. 190 ГПК дружеството в несъстоятелност е задължено да представи по
делото извлечение от счетоводните си регистри към датата на разпоредителната
сделка досежно остатъчната стойност на недвижимия имот, разходите за ремонт и
съхранение. Подобни доказателства не са представени от дружеството в
несъстоятелност, а синдикът е уведомил съда, че не може да представи подобни
доказателства, тъй като не са му предадени от управителните органи на
акционерното дружество, въпреки изрично отправената към него покана по чл. 640 ТЗ.
За състоянието на имота към датата на
извършването на процесната сделка, имащо отношение към действителната стойност
на имота към релевантния за спора момент, са допуснати и събрани гласни
доказателства.
Св. Д.Л. е зет на С. от 2001 год. и му
е добре известна покупката на процесния имот през 2012 год. Заявява, че познава
добре имота, както преди продажбата, така и след нея. 6-7 години преди да
закупи имота Д.С. е бил наемател на този имот, като го е ползвал за склад за
въглища. От целия имот използвал само кантара и частта от двора, която е била
бетонирана. Преди това имотът е бил склад за вторични суровини и помещенията в
двора, както и самият двор, били пълни с вторични суровини – найлони, шишета и
пр. Наличните в сграда имоти били построени преди 30-40 години и били в окаяно
състояние, рушащи се. Най-голямата сграда, която е в близост до пътя,
представлява метална конструкция с бетонни панели на височина до около 2 м., а
във височина била със стъкла, които били изпочупени. Самата сграда била на ниво
около 1 м. под нивото на пътя, поради което след всеки обилен дъжд се
наводнявала. Вследствие на честите наводнения металните колони, от които била
изградена конструкцията, били изгнили и напрактика халето се държало на
бетонните панели, същата била опасна за обитаване. След покупката се оказало,
че половината от тази сграда попадала в планировката за разширяване на
околовръстния път и това в бъдеще щяло да наложи премахването ѝ. След
закупуването на сградата в същата били направени множество подобрения – ремонт
на покрива, подмяна на изпочупените стъкла, изграждане на вътрешни помещения и
изолацията им, облицовка с плочки, изграждане на ВиК и ел. инсталации. Тази
сграда, според свидетеля, някога е имала инсталации, но всичко било окрадено. Направена
била хидроизолация покрай пътя по цялата дължина на помещението. Друга по-малка
сграда с площ около 150 кв.м. във вътрешността на имота /барака/ - под номер 3
в представената по делото скица, била пред самосрутване, подпряна с винкели,
без врати и дограма, никой не влизал в нея. Сграда № 4 била тоалетна, което към
момента на покупката била на тухли и плоча, а след сделката била ремонтирана, с
хидроизолация, алуминиева дограма, нови врати и прозорци, сменени плочки и ВиК
инсталация, хидроизолация на покрива. Сграда № 2 е описана като стаичката с
кантар, която преди покупката е ползвал ответника, а след покупката е била
основно ремонтирана. При покупката целият двор бил засипан с вторични суровини.
Свидетелят е организирал събирането и извозването им с камион и багер, след
което бил засипан с нова почва, която била валирана, а отгоре дворът бил
засипан със 7-8 камиона трошен асфалт. Задната част на двора нямала ограда, а
оградата на запад била паднала. Според свидетеля имотът не бил привлекателен,
ставал единствено за „мръсна работа“, като продажба на въглища, но не и за
друго. Първоначално Д.С. нямал желание да го купува, но сторил това, за да
продължи дейността си, свързана с търговия с въглища. Не е влизал в преговори с
продавача - каквато цена му поискали, такава платил.
Свидетелят В.А. е без родствена връзка
с ответниците, приятел е със свидетеля Л.. Работи във фирма за търговия със
железария, строителни материали, сухи смеси, ВиК в гр. ****, в която връзка Л.
го завел в имота, за да види състоянието му, което определя „като пред разруха“
и да го консултира какво следва да се предприеме. Първото посещение на имота от
страна на св. А. било около 2014 год., а през 2015 год. започнало разчистване и
ремонт. А. помогнал на Л. да обособи част от халето /сграда № 1/ като хале,
годно за работа, свързана с електроника и запояване. А. описва извършените
ремонтни работи, съвпадащи с описанието, дадено от първия свидетел. Имотът
нямал функционираща ВиК инсталация, нямал и партида във ВиК дружеството; имал
септична яма, която била разрушена. Свидетелят лично или негови колеги
доставяли материали за ремонтните дейности в имота.
За определянето на пазарната стойност
на имота, предмет на договора от 2012 год. е назначена експертиза. Тя е изготвила първоначално и допълнително заключение
по въпроси, поставени от двете страни. Заключенията на вещото лице инж. Ж. не са
оспорени и се възприемат от съда като обективни и безпристрастни. За отговор на
поставените задачи вещото лице се е запознало с доказателствата по делото, в
т.ч. и свидетелските показания за състоянието на имота през 2012 и впоследствие
извършените ремонтни дейности; извършило е оглед на имота, направило е
множество проверки в Службата по вписванията за реалните цени, на които са
изповядвани сделки със сходни имоти в период, близък до датата на процесната
сделка.
Отразена е констатацията на в.л., че
имотът се намира в северната част на гр. ****, в северна индустриална зона, в
промишлено-складов район, на 2 км. от центъра на града. До него има транспортна
достъпност, в близост са разположени складови и промишлени сгради. Прокарани са
до имота водопровод, електроенергия, вътрешна канализация до септична яма; има
лице към улица – северната част на околовръстен път. Описани са изградените в
имота сгради и състоянието им към момента на огледа /след извършения от
ответниците ремонт, за който свидетелстват разпитаните свидетели/, отчетено е,
че северната част на сграда № 1 попада в уличната регулация и при изпълнение на
пътя, сградата ще подлежи на събаряне. При изготвянето на оценката не са взети
предвид извършените след сделката подобрения.
В първоначалното заключение на вещото
лице оценката на имота и построените в него сгради е дадена в два варианта. В
случай, че имотът е урегулиран, пазарната му стойност е определена на 107 000
лв., а в случай че съставлява земеделски имот – цената му е 32 500 лв.
С цел изготвяне на категорично
заключение каква е пазарната стойност на конкретния продаваем имот, е допуснато
изготвянето на допълнителното заключение на вещото лице, като му е поставена
задача да проследи регулационния статут на имота към момента на продажбата и
понастоящем. В допълнителното заключение, което не е оспорено от страните,
вещото лице е посочило, че към момента на процесната сделка имотът е бил със
статут на земеделска територия, извън регулацията на града. Не е бил изготвен
подробен устройствен план за имота, не е извършвано урегурилане на същия; няма
влязъл в сила застроителен план. През периода от продажбата до настоящия момент
има данни за подадени постъпки за изготвяне на ПУП за имота, но няма влязла в
сила заповед за одобряването на такъв план, както и няма проведена процедура по
промяна на предназначението на земеделската земя. Поради това в допълнителното
заключение вещото лице е приело, че пазарната оценка на продаваемия имот към
27.12.2012 год., който е с трайно предназначение на територията – земеделска и
начин на трайно ползване – друг вид земеделска земя, е 32 500 лв.
В писмената защита, постъпила от
синдика, се аргументира становище, че съдът не следва да възприеме за
определяща оценката на имота като земеделска земя, предвид близостта му до
строителните граници на гр. **** и водещ следва да бъде факта, че имотът е
електрифициран и водоснабден, до него минава околовръстния път. Съдът не
възприема тези аргументи като достатъчно убедителни, за да обоснове решението
си на базата на първия вариант на първоначалното заключение. В първоначалното
заключение пазарната цена е определена в два варианта, тъй като към момента на
депозирането му вещото лице не е изследвало строителния и регулационния статут
на имота. Поради това е посочило, че ако имотът е урегулиран, цената му към м.
12.2012 год. е 107 000 лв., а ако има статут на земеделски имот, то цената
му е била 32 500 лв. След като допълнително е изяснен статута на имота и
вещото лице е установило, че той не попада в строителните граници на гр. ****,
за него не е изготвен подробен устройствен план, същият не е урегулиран, а има
статут на земеделска земя, липсва правно основание за съда да възприеме по-високата
оценка на имота. Тя би била приложима само в случай на установяване, че имотът
е урегурлиран, а той не е такъв. В допълнителното заключение на вещото лице е
посочено, че и при определянето на пазарната цена на имота като земеделска земя,
също е отчетена близостта до града, това че е електрифициран и водоснабден.
Заключенията на експерта не са оспорени, не са поставени допълни задачи към
него от ищеца и синдика.
При така събраните доказателства, съдът
приема, че именно допълнителното заключение определя действителната средна
пазарна цена на имота към момента на процесната сделка, тъй като то е дадено
след като е изследван въпроса дали продаваемият имот е урегулиран и е
установено, че същият не е урегулиран, по отношение на него не е налице влязъл
в сила ПУП, същият, въпреки близостта си до града и до път, е земеделска земя. Поради
това съдът приема за установено, че пазарната му цена е 32 500 лв.
Видно е, че имотът е закупен от
ответниците за цена от 25 000 лв., която е по-ниска от пазарната стойност
на имота /32 500 лв./ със 7 500 лв.
Изчислена като съотношение, покупната цена е с 23,08% по-ниска от пазарната цена. При тази аритметична констатация,
следва отговор да намери правния въпрос дали е налице хипотезата на чл. 647,
ал. 1, т. 3 от ТЗ, изискваща даденото от длъжника значително да надхвърля стойността на полученото. Предвиждането на
закона е не просто даденото да е в повече спрямо полученото, а да е налице значителна
разлика в престациите.
Законът не въвежда критерий, по който
да се определи дали разликата е значителна. Според решение № 107 / 14.11.2011
год. на ВКС по т.д. № 742 / 2010 год. критерият „равностойност” не е еднозначен и не може да се
тълкува като пълен идентитет между цената на даденото и цената на полученото по
сделката. Те следва да са съпоставими и съответстващи на цените на конкретните
стоки (имущество) през релевантния период. Наличието на неравностойност, т.е.
несъответствие на платената цена с действителната стойност на придобитото
имущество, не съставлява самостоятелно основание за прогласяване на относителна
недействителност. За да е налице такава, несъответствието следва да бъде значително. Не може да бъде въведен
единен критерий относно това, кое е „значително” – нито като абсолютна стойност
(напр.: разлика от 5000 лв.), нито като процент или обикновена дроб. Дали
неравностойността на престациите е значителна и оттук – дали тя обуславя
недействителност на сделката, се
преценява във всеки конкретен случай, като съдът мотивира становището си и
това становище подлежи на инстанционен контрол.
В конкретния случай, по който е постановено
решението на ВКС е прието, че стойността на отчужденото имущество надвишава с
1/3 получената за него цена, че тази разликата е значителна, поради което
предявеният иск е бил уважен.
При така възприетото от ВКС разрешение, че не е налице
единен критерий и всеки случай трябва да се преценява самостоятелно, настоящият
състав на първоинстанционния съд се запозна и анализира практиката на
въззивните съдилища по сходни казуси и констатира следното:
В решение № 249 / 27.09.2017 год. по в.т.д. № 229/2017 год.
на ПАС е прието, че различието между пазарна и продажна цена е значително, тъй
като стойността на отчужденото имущество надвишава почти двукратно получената за него цена; С решение № 408 / 17.12.2015 год.
по в.т.д. № 607/2015 год. на ПАС е уважен предявения иск след констатация, че
стойността на отчужденото имущество надвишава с около 40% продажната цена; в решение № 593/01.05.2017 год. по в.т.д. №
5387 / 2016 год. на САС е прието, че разлика от 30% е значителна; В решение № 187 / 24.07.2019 год. на ВнАС е
посочено: „според трайно установилата се съдебна практика хипотезата на
значително надхвърляне на даденото спрямо полученото е налице, когато пазарната
стойност на имота надвишава продажната цена с 30%“; В решение на САС № 769 / 01.04.2019 год. по в.т.д. № 543/2019 год. е прието, че
установената по това дело разлика между продажна цена и пазарна цена е 19%, а като абсолютна стойност 13710 лв.
и тази разлика не може да бъде възприета като значителна по смисъла на приложимата
правна норма; Според решение № 308 / 19.10.2015 год. по в.т.д. № 384 / 2015
год. на АС - Пловдив пазарната цена е винаги презумптивна, при условие че не се
базира на реално установени сделки за продажба на същото имущество, в същото състояние;
свободата на договаряне дава основание да се приеме, че в хода на преговорите е
логично да се достигне до отклонение от така определените пазарни цени по
посока повишение или намаляване; числовият еквивалент на значителна разлика по
смисъла на закона трябва да се равнява на най-малко 25%, респ. ¼ от предполагаемата пазарна цена“.
При анализ и обобщение на така установената практика на
въззивните съдилища при приложението на нормата на чл. 647, ал. 1, т. 3 ТЗ е
видно е, че за значително несъответствие
се приема това, което надвишава 25 - 30%, т.е. това, при което продажната цена
е по-ниска с 25-30% от пазарната. В случая продажната цена от 25 000 лв. е
със 7 500 лв. по-ниска от средната пазарна цена, а в проценти е по ниска с
23,08 %.
Тази разлика обективно не може да се
квалифицира като значителна по смисъла на правната норма на чл. 647, ал.1, т.3
от ТЗ. Налице е несъответствие между продажна и пазарна цена. Но това
несъответствие не е значително, даденото не надвишава значително полученото.
Поради това не е осъществен състава на посочената разпоредба и липсва основание
за уважаване на отменителния иск.
Ето защо, главният иск по посочената
разпоредба е неоснователен и следва да се отхвърли.
Предвид акцесорния му характер следва да се отхвърли и искът по чл.
108 от ЗС за връщане в масата на несъстоятелността на поземления имот, който
все още е във владение на ищците.
По
въпроса за разноските:
Предвид изхода на делото
следващата се по делото държавна такса, която не е събрана при завеждането му,
следва да бъде събрана от масата на несъстоятелността. Ответното дружество „ФЕНИКС – ЮГ“ АД – в нес. следва
да бъде осъдено да заплати държавна такса в полза на бюджета на съдебната
власт. Съгласно чл. 72, ал. 2 вр. чл.
69, ал. 1, т. 4, вр. т. 2 от ГПК размерът на държавната такса възлиза на 325,43
лв., определена на базата на общата пазарна оценка на двата поземлени имота, на
които е разделен продаваемия имот.
Предвид отхвърлянето на
предявените искове изцяло следва да уважи претенцията на ответниците физически
лица за направените по делото разноски.
Не е представен е списък на
разноските. Същите се констатираха в размер на 1200 лв. договорено и изплатено
адвокатско възнаграждение; 102 лв. + 202,10 лв. депозит за първоначалната
техническа експертиза /първоначален и довнесен въз основа на определение от
25.04.2019 год./ и 202,20 лв. депозит по допълнителна експертиза.
Ищецът е направил възражение за прекомерност
на претендираното от ответниците адвокатско възнаграждение, което съдът намира
за неоснователно. Претендираното възнаграждение е изцяло съобразено с нормата
на чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредбата за минималните размери на адвокатските
възнаграждение. Минималният размер на адвокатското възнаграждение според
Наредбата е 1506,29 лв. и е по-висок от реално изплатения и претендиран по
делото. Общият размер на разноските, които следва да се присъдят в полза на
ответниците, е 1706,30 лв.
Ето защо, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ
ПО ПРИХОДИТЕ, при участието на конституирания като съищец синдик на „ФЕНИКС –
ЮГ“ АД – в несъстоятелност Д.Т., против „ФЕНИКС – ЮГ“ АД, в несъстоятелност,
ЕИК 115 012 995 със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул.
„Македония“ № 20, Д.Г.С., ЕГН ********** и С.С.С., ЕГН **********,***,
да се обяви на основание чл. 647, ал. 1, т. 3
от Търговския закон за недействителна по
отношение на кредиторите на несъстоятелността сделката за разпореждане с
имущество на „ФЕНИКС-ЮГ“ АД, изповядана с нотариален акт за
покупко-продажба № 166, том 2, рег. № 2909,
нот. дело № 328 / 27.12.2012 на Нотариус
Елена Лардева, рег. № 608 от регистъра на НК, вписан в Сл.Вп. – **** с вх. рег.
№ 6670/28.12.2012 г., акт № 195, том 22, дело 3511/2012 г.,
както и иска на основание
чл. 108 от ЗС да се осъдят ответниците
Д.Г.С., ЕГН ********** и С.С.С., ЕГН **********,***, да предадат владението на един
от поземлените имоти, на които е разделен поземленият имот, предмет на същата
сделка, като същия бъде върнат обратно в масата на несъстоятелността, а именно:
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
иденитификатор 00702.23.428, област
Пловдив, община ****, гр. ****, м. Мерата, вид собственост: частна; вид
територия: земеделска; категория 3; НТП за складова база; площ 3 929 кв.м.;
стар номер 023428; заповед за одобрение на КККР № 300-5-52/08.07.2004 г. на
Изпълнителния директор на АК; заповед за изменение на КККР № КД-14-16-748/30.04.2013
год. на Началник на СГКК-Пловдив, ведно с построените в същия: СГРАДА с
идентификатор 00702.23.428.1, област Пловдив, община ****, гр. ****, вид
собственост: частна; функционално предназначение: складова база, склад, брой
етажи: 1; застроена площ 253 кв.м.; заповед за одобрение на КККР №
300-5-52/08.07.2004 г. на Изпълнителния директор на АК; заповед за изменение на
КККР № КД-14-16-748/30.04.2013 год. на Началник на СГКК- Пловдив
/представляваща стара сграда на склад, строена 1978 год./; СГРАДА с
идентификатор 00702.23.428.2, област Пловдив, община ****, гр. ****, вид
собственост: частна; функционално предназначение: промишлена сграда, брой
етажи: 1; застроена площ 17 кв.м.; заповед за одобрение на КККР №
300-5-52/08.07.2004 г. на Изпълнителния директор на АК; заповед за изменение на
КККР № КД-14-16-748/30.04.2013 год. на Началник на СГКК-Пловдив /представляваща
стара сграда на кантар с навес, строена
1970 год./; СГРАДА с идентификатор 00702.23.428.3, област Пловдив, община ****,
гр. ****, вид собственост: частна; функционално предназначение: складова база,
склад; брой етажи: 1; застроена площ 159 кв.м.; заповед за одобрение на КККР №
300-5-52/08.07.2004 г. на Изпълнителния директор на АК; заповед за изменение на
КККР № КД-14-16-748/30.04.2013 год. на Началник на СГКК- Пловдив
/представляваща стара сграда на склад хартия, строена 1975 год./; СГРАДА с
идентификатор 00702.23.428.4, област Пловдив, община ****, гр. ****, вид
собственост: частна; функционално предназначение: сграда за битови услуги, брой
етажи: 1; застроена площ 22 кв.м.; заповед за одобрение на КККР №
300-5-52/08.07.2004 г. на Изпълнителния директор на АК; заповед за изменение на
КККР № КД -14-16-748/30.04.2013 год. на Началник на СГКК- Пловдив
/представляваща стара сграда на тоалетна, строена 1984 год./.
ОСЪЖДА
„ФЕНИКС – ЮГ“ АД, в несъстоятелност, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Пловдив, ул. „Македония“ № 20, да заплати в полза на бюджета
на съдебната власт, по сметка на Окръжен съд - Пловдив държавна такса в размер на 325,43 лева.
ОСЪЖДА НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ПО ПРИХОДИТЕ да
заплати на Д.Г.С., ЕГН ********** и С.С.С., ЕГН **********,***, направените по
делото разноски в размер на 1706,30
лева.
Решението подлежи на
обжалване в двуседмичен срок
от връчването му на страните с въззивна жалба пред Апелативен съд - Пловдив.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: