Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр. Лом, 01.12.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Ломският районен съд, в
публичното съдебно заседание на четиринадесети октомври две хиляди и двадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ЙОРДАНОВ
при секретаря Анетка Рангелова, като разгледа докладваното от
съдия Йорданов гр. д. № 947 описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 108
от ЗС
Ищецът А.Г.И. посочва, че е собственик на поземлен имот - земеделска земя: нива от 16 827 кв. м., четвърта категория земя в местността
„-------„ представляваща имот с идентификатор 48859.63.7 по КККР за землището
на с. Мокреш, общ. Вълчедръм, обл.
Монтана, ЕКАТТЕ: 48859, номер по предходен план 063007, при съседи на имота поземлени
имоти с идентификатори: 48859.63.205, 48859.63.8, 48859.63.204, 48859.63.6.
Собствеността произтича
от покупко - продажба, осъществена с продавача Иван
Ангелов Иванов и обективирана в нотариален акт за покупко-продажба № 123, том
IX, peг. № 7830 от 31.10.2018 г. на нотариус Детелина
Младенова. На 11.05.2020 г. ищецът в качеството му на арендодател
сключил договор за аренда с ***, за срок от 30 стопански години, считано от
01.10.2019 г. и с уговорено арендно плащане в размер
от 60 лв./декар. Към момента обаче бил в неизпълнение на договорните си
задължения за предаване на имота, т. к. имота се намирал във владение на
ответника и този факт обуславя правния интерес от предявяване на настоящия иск.
Иска се:
- да бъде признато от съда за установено по отношение
на ответника, че ищецът е собственик на нива от 16 827 кв. м., четвърта
категория земя, в местността
„---------„ представляваща имот
с идентификатор 48859.63.7 по КККР за землището на с.
Мокреш, общ. Вълчедръм,
обл. Монтана
- да бъде осъден ответника да предаде владението върху описания
недвижим имот.
Претендират се и направените по делото разноски.
Ответникът е подал
писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК.
В отговора си счита предявения
иск за недопустим, но само частично основателен.
Най-напред се посочва, че искът е недопустим поради липса на правен интерес. Ответното
дружество не е оспорвало правото
на собственост на ищеца, освен това владее
описания недвижим имот на правно
основание – валидни договори за аренда и наем.
На второ място, ответникът счита предявения иск за неоснователен. Посочено
е, че ищецът претендира, че
сключените пет последователни
тригодишни договора за наем не са
годно правно основание за владението
на имота и не могат да му бъдат противопоставени.
Според ответника позоваването на ищеца на евентуално неспазване на чл. 32,
ал. 1 ЗС при сключването на договорите за аренда и
наем е неоснователно, тъй като става въпрос за упражняване на чужди права и възражения /на самите съсобственици - сънаследници/, които не са преминали
към него по пътя на частното правоприеметво, още повече негов
праводател не са съсобствениците, а трето лице, а
и самите възражения важат само докато е налице съсобственост.
Ответникът признава предявения иск по чл.
108 ЗС за основателен в неговата установителна
част относно притежаваното
от ищеца право на собственост.
Оспорва го в частта, с която се иска да бъде предадено владението на имота, тъй като
се твърди, че имотът е държан на правно основание – съществуващите договори за аренда и наем.
Предвид заявеното
в отговора на ответника, съдът
приема, че спорът по делото
е относно предаването на владението върху описания
недвижим имот на ищеца.
В съдебно заседание ищецът
не изпраща процесуален представител, като в писмена молба поддържа предявеният
иск и счита, че следва да бъде уважен в цялост, тъй като възраженията, въведени
с отговора на ответника са неоснователни. Претендира разноски, като представя
списък по чл. 80 ГПК.
Ответникът, редовно призован, не се явява.
Представлява се от адв. Р. Б. от МАК, който поддържа становището, изразено в
писмения отговор и моли да бъде отхвърлен предявения иск. Претендира
направените по делото разноски.
Съдът, като анализира и прецени доказателствата по
делото поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:
От фактическа страна:
Ищецът придобил собствеността върху имот с идентификатор
48859.63.7 по КККР за землището на с. Мокреш, обл. Монтана с договор за покупко-продажба
от 31.10.2018 г. На
11.05.2020 г. в качеството си на арендодател сключил
договор за аренда с ***, за срок от 30 стопански години, считано от 01.10.2019
г. и с уговорено арендно плащане в размер от 60
лв./декар.
„Акрос - 2008“ ЕООД е
сключило договор за аренда на земеделска земя в качеството си на арендатор с Любемил Трайков Кирилов, който отдава имота под аренда в
качеството си на съсобственик към тогавашния момент /07.01.2014 г./ за срок от
10 стопански години. На 01.02.2017 г. е сключен анекс към договора за още 20
години, считано от 01.10.2025 г.
Процесният имот е обект и на договори за наем, сключени
между К.М.С. като наемодател и ответното дружество (договори за наем от
30.04.2018 г. и 17.05.2018 г. с уговорено наемно плащане по всички договори -
40 лв./декар). Към момента описания имот се намира във владение на ответника.
В с.з. страните са се съгласили с изготвения от съда предварителен
доклад по делото и правната квалификация и същият е обявен за окончателен.
При
така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявеният иск е допустим. Същият е предявен от и
против надлежна страна по спора в законоустановения срок.
Предявеният иск е с правно
основание чл. 108 ЗС и има за предмет да се установи собствеността върху
описания в исковата молба имот и предаване владението на същия от ответника на
ищеца.
При ревандикационния иск
тежестта на доказване е на ищеца. Той трябва да докаже две неща: 1) че е
собственик на вещта и 2) че ответникът владее или държи въпросната вещ към
момента на предявяване на иска. Не е в тежест на ищеца да доказва, че вещта се
владее от ответника без основание. Ответникът е този, който трябва да докаже с
възражението си, че владее имота основателно.
Въз основа на представените доказателства от страните,
съдът приема за доказано правото на собственост на ищеца А.И. върху нива от 16
827 кв. м., представляваща имот с идентификатор 48859.63.7 по КККР за землището
на с. Мокреш. Всъщност по делото не се и спори, че титуляр на правото на
собственост върху поземления имот е именно ищецът.
Спорно по делото е дали ответникът владее имота на
правно основание, годно да бъде противопоставено на искането за предаване
владението на същия.
От събраните по делото писмени доказателства се установява,
че от ответника са сключени договори за аренда (през 2014 г. в качеството му на
арендатор) и за наем (през 2018 г. в качеството му на наемател).
За договорите, сключени до влизане в сила на ЗИД на
ЗАЗ /обн. ДВ, бр. 13 от 2007 г., в сила от 07.02.2017 г., с който е създадена нова ал. 4 на чл. 3/, сключването на договор за аренда
представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши
всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в
общността /ТР № 91 от 01.10.1974 г., гр. д. № 63/74 г. на ОСГТК/. При сключен договор за аренда от
един съсобственик, отношенията му с останалите се уреждат по правилото на чл. 30, ал. 3 ЗС. В случай, че договори за аренда
са били сключени от отделни съсобственици в полза на различни арендатори, но за
съвпадащи периоди от време, приоритет следва да се отдаде на поредността на вписването. Когато обаче договорите
за аренда са били сключени
от съсобственици с различни по обем
права в съсобствеността, следва да се
отдаде приоритет на арендатора, сключил
договор за аренда със съсобствениците,
притежаващи повече от 50 % от собствеността. Това е проявление на правилото, уредено в чл. 32, ал. 1 ЗС: „Общата вещ се използува и
управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ“. Следователно,
дори когато договорът за аренда,
сключен със съсобственик с по-малко от 50 % идеални части, е вписан, същият не е противопоставим
на последващ арендатор, сключил договор със съсобственици
с по-голям дял от собствеността или както в случая
- с единствения собственик (Решение № 115/21.11.2017 г. по гр. д. № 997/2017 г., ВКС, II
ГО). В конкретния случай договорите и анексите, сключени с „Акрос - 2008“ ЕООД, са извършени от
съсобственици с по-малко от 50 % от собствеността. При това положение не биха могли да се противопоставят на
ищеца, който от 31.10.2018 г. е единствен собственик на процесния имот. В този смисъл е и Решение № 12/01.03.2018 г.
по гр. д. 1251/2017 г. II ГО на ВКС, като в мотивите се посочва: „Договори за
управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го
приели“.
Нивата от 16.827 дка в земл. на
с. Мокреш е възстановена с Решение № 121А/11.11.1994 г. на ПК Вълчедръм на наследниците на ***(***. Видно от удостоверенията за наследници, ***, отдал я под аренда,
има дял от
собствеността, по-малък от 50 %, затова договорът
за аренда, сключен между него
и ответника е непротивопоставим на договора на ищеца.
По отношение на сключените
договори за наем, наемодателят К.С.
е притежавал 1/12 ид. ч. към момента на
саключване на сделките, видно
от приложената справка по имот.
Договорът за наем
също представлява сделка на управление,
която всеки съсобственик може да осъществи съобразно
ограниченията, предвидени в
чл. 229 ЗЗД. Но на практика със сключването на поредица от
тригодишни договори се заобикаля разпоредбата
на чл. 229, ал. 2 ЗЗД и имотът се явява обременен
за дълъг период от време,
несъответстващ на правомощията на съсобственик с миноритарен дял от съсобствеността (1/12 ид.
ч). Освен това, при сключване на
договорите не е взето решение на
тогавашните съсобственици съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС. В този смисъл досежно договорите за наем
важат аргументите, изложени по-горе относно арендните договори.
С оглед на гореизложеното, може да се направи извод, че
ответникът владее вещта на правно основание (договори за аренда и наем), които
обаче са непротивопоставими на ищеца.
Ето защо, ищцовата претенция за предаване владението на процесния
имот следва да бъде уважена, като напълно основателна.
При този изход на спора страните си дължат разноски
съобразно уважената/отхвърлена част от исковете.
Направените от ищеца
разноски за тази инстанция, видно от представения списък по чл. 80 ГПК и
доказателствата по делото са в общ размер на 686,83 лв. /шестстотин осемдесет и шест лева и 83 ст./.
Предявените искове са
уважени, следователно ответникът ще следва да заплати на ищеца направените
разноски.
Мотивиран от горното,
Съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „АКРОС - 2008” ЕООД с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: с. Златия,
ул. „Дунав“ № 26, общ. Вълчедръм,
обл. Монтана, представлявано от К.М.С. с ЕГН: **********, че А.Г.И. с ЕГН: ********** и постоянен адрес: *** е собственик на нива от 16 827 кв. м., четвърта категория земя, в
местността „---------„ представляваща имот с идентификатор 48859.63.7 по КККР
за землището на с. Мокреш, общ. Вълчедръм, обл. Монтана, като
ОСЪЖДА „АКРОС - 2008” ЕООД с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: с. Златия, ул. „Дунав“
№ 26, общ. Вълчедръм, обл. Монтана, представлявано
от К.М.С. с ЕГН: **********, да предаде владението върху описания недвижим имот на А.Г.И. с ЕГН: ********** и постоянен
адрес: ***.
ОСЪЖДА „АКРОС - 2008”
ЕООД с ЕИК: *********, със седалище и адрес на
управление: с. Златия, ул. „Дунав“
№ 26, общ. Вълчедръм, обл. Монтана, представлявано
от К.М.С. с ЕГН: ********** да заплати на А.Г.И.
с ЕГН: ********** ***, деловодни разноски общо в размер на 686,83 лв. /шестстотин осемдесет и шест
лева и 83 ст./, от които 86,83
лв. /осемдесет и шест лева и 83 ст./ държавна такса и 600,00 лв. /шестстотин лева/ адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на
обжалване пред Окръжен съд - Монтана в двуседмичен срок от съобщението за
изготвянето му.
Районен
съдия: