РЕШЕНИЕ
№ 840
гр. Бургас, 10.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти януари през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Даниела Д. Михова
Членове:Галя В. Белева
Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Галя В. Белева Въззивно гражданско дело №
20212100501751 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.436 и сл. от ГПК.
Образувано е по повод жалба вх.№ 14268/17.08.2021 г. по описа на ЧСИ Ивелина
Божилова, подадена от Г. П. П. от гр.Айтос, против въвод във владение на недвижим имот,
извършен на 13.08.2021г. по изп.д.№615/ 2021г. по описа на ЧСИ Ивелина Божилова.
Според жалбоподателя, извършеният въвод във владение е незаконосъобразен.
Същият твърди, че изпълнителният лист е издаден в полза на „Евро – Еко- Тур”
ЕООД срещу длъжника „Роуз бийч” ЕООД, като нито кредитора, нито длъжника някога са
владели имота. Сочи, че той самият владее имота от 1994г., като правото му на владение не
било оспорвано от когото и да било до момента. През 1996г. заедно със съпругата си
продали на „Роуз бийч“ ЕООД процесните 3600 кв.м. ид.ч. от имота, ведно с втори и трети
етаж от адвимистративната сграда, като с продажбата разпределили и реалното ползване на
дворното място. Договорът за продажба бил нищожен поради липса на съгласие, като това
обстоятелство било предмет на друго дело. Всички останали постройки и първия етаж от
административната сграда били собственост на жалбоподателя и съпругата му, като до
13.08.2021г. жалбоподателят владял целия имот, включително продадената част от двора и
цялата административна сграда. Твърди още, че с извършения въвод е лишен от владението
на собствените си части и постройки. Изтъква, че съгласно т.1 от ТР №3/10.07.2017г. по
тълк.д.№3/2015г. на ОСГТК на ВКС, ако бъде извършен въвод във владение спрямо трето
лице, което е придобило владението върху имота преди завеждането на делото, по което е
1
постановено изпълняваното решение, защитата на това лице е по реда на обжалването на
въвода по чл.435, ал.5 ГПК или по реда на чл.75 или 76 от ЗС.
Заявява, че изпълнителният лист е издаден по привиден процес с цел заобикаляне на
собствениците на имота и цели злоупотреба с право по смисъла на чл.3 от ГПК.
Моли обжалваното изпълнително действие да бъде отменено. Ангажира
доказателства.
Срещу жалбата е постъпило възражение от „Роуз бийч“ ЕООД, с.Кошарица,
представлявано от управителя Н.Г. с което същата се оспорва като неоснователна, а
изложените в нея твърдения- като неверни. Сочи се, че „Роуз бийч“ ЕООД е закупило през
2016г. от жалбоподателя и Свобода П.а 3600 кв.м. ид.ч. от дворно място, цялото с площ от
5101 кв.м., находящо се в бивш стопански двор в землището на гр.Айтос, представляващо
УПИ IV в кв.9 по плана на гр.Айтос с отреждане „За производство и бутилиране на спиртни
напитки, вина и изваряване на ракия“, ведно с построената в югоизточната част на УПИ
двуетажна масивна административно- битова сграда с тавански мансарден тип етаж с площ
от 70 кв.м., ведно с всички подобрения, приращения, насаждения и движими вещи.
Причините за покупката били две: че дружеството търсело подходящо място за
продължаване производството на екопелети, екобрикети и др., след раздялата си с
предишни партньори, както и че жалбоподателят бил в тотална финансова безизходица и се
нуждаел от свеж финансов ресурс. Управителят на „Роуз бийч“ ЕООД и жалбоподателят си
имали абсолютно доверие, поради което сключили сделката. Понеже жалбоподателят нямал
строителни книжа за всички сгради в имота, освен за административната сграда, в
нотариалният акт фигурирала само тя, а останалите сгради били описани в нотариалния акт
като приращения към земята. След сделката „Роуз бийч“ ЕООД пренесло в закупения имот
значителен брой собствени и наети машини за преработка на отпадна биомаса и
карбонизиране на твърда дървесина, осигурило увеличаване на енергийната мощност, както
и питейна вода до обекта. Разположило ДМА в складовото помещение, но тъй като площта
не му достигнала, наел от жалбоподателя и съпругата му допълнителна такава- 1501/5101
кв.м. ид.ч. от ПИ. Разположило част от производството на карбонизирана дървесина
/дървени въглища/- по- голямата част от технологичната линия в тяхната част на имота. Ето
защо счита, че в действителност „Роуз бийч“ ЕООД владее имота на жалбоподателя, а не
обратното. Сочи още, че до момента на продажбата /от 2016г.- бел. на докладчика/, в частта
от имота, собствена, владяна и ползвана от „Роуз бийч“ ЕООД, не е имало никакви активи
на Г.П.. Понеже жалбоподателят останал без работа и без финансови средства, управителят
на „Роуз бийч“ ЕООД решил да му помагне, за да оцелее. Обучил го в производството на
биомаса и с времето го ангажирал да помага в дейностите на дружеството, за което му било
заплащано. Двамата поддържали изключително добри, приятелски отношения. През 2018г.
срещу жалбоподателя /длъжник на Уникредит Булбанк АД/ били предприети изпълнителни
действия от ЧСИ Делян Николов, като била наложена възбрана на склад с гаражи и пункт за
изваряване на ракия, които според ЧСИ Николов били собственост на П.. Управителят Г.
попитал П. защо възниква такъв сериозен казус, след като му е продал сградите, в следствие
на което последният подписал и представил пред банката нотариално заверена декларация
2
от 20.08.2018г., че с прехвърлените 3600 кв.м. ид.ч. от имота е продал като приращения и
следните сгради: пункт за изваряване на спиртни напитки и склад с гаражи. В тази връзка
жалбоподателят поискал проверка на място от общинската администрация. След
установяване на обстоятелството, че сградите се намират в закупената от дружеството част
от имота и предвид неизключването им от нотариалния акт изрично, било прието, че същите
представляват приращения /според практиката на ВКС/, поради което П. бил задължен да
подаде коригираща декларация към имотната си партида, съобразена с проверените по
служебен път факти. По възражение на „Роуз бийч“ ЕООД до ЧСИ Николов, възбраната
върху имотите била заличена. С жалбоподателя продължили да поддържат приятелски
отношения, като повече от пет години след покупката на имота между двамата нямало
никакви противоречия. Заявява, че между двамата не е имало никакви облигационни
отношения, относими към тази част от имота, която била собственост на „Роуз бийч“ ЕООД.
През м.май 2021г. управителят на „Роуз бийч“ ЕООД влязъл в преговори с „ЕКО ЕВРО
ТУР“ ЕООД по повод съвместна дейност по изграждане на фотоволтаична централа в имота
и диверсификация на дейностите по преработка на отпадна биомаса, след което имота бил
продаден. Жалбоподателят бил уведомен от Н.Г. че купувачът няма да ползва услугите му.
Впоследствие между Роуз бийч“ ЕООД и „ЕКО ЕВРО ТУР“ ЕООД възникнали разногласия
и първият решил да изчака с инвестиционните си намерения. Междувременно „ЕКО ЕВРО
ТУР“ ЕООД се снабдил с изпълнителен лист, въз основа на който бил извършен обжалвания
въвод във владение, извършен от ЧСИ Божилова. Сочи, че всички движими вещи, находящи
се в имота, оборудване, оранжерия, помпи, кабели, ел.табла със защити, стълби и др. са
били негова собственост, като същите са продадени на „ЕКО ЕВРО ТУР“ ЕООД, за което
получил плащане по банков път. Заявява, че като собственик е плащал данъци върху
процесните сгради- административна на два етажа, склад и гаражи, казан за ракия. Твърди,
че П. не е собственик, нито владелец на имота или изградените в него постройки, а
сделката, обективирана в нотариалния акт за дарение, представен от жалбоподателя е
недействителна и непротивопоставима на неговия собственик- „ЕКО ЕВРО ТУР“ ЕООД.
Развити са пространни съждения относно дефиницията на съизволителните действия
и отграничението им от владението и държането, като е изведен извод, че със защита по
чл.76 ЗС се ползват владението и държанието, но не и съизволителните действия, които
могат да бъдат прекатени едностранно от собственика или владелеца. Моли жалбата да бъде
отхвърлена. Ангажира доказателства.
Постъпило е и възражение, подадено съвместно от „Еко- Евро- Тур“ ЕООД,
гр.Несебър и М. АР. от гр.Айтос, чрез пълномощника им адв.Ченголов. Същите считат, че
жалбата е недопустима, понеже жалбоподателят не притежава право на собственост и
считано от 2016г. не е владял частта от имота, административната сграда и постройките, в
които „Еко- Евро- Тур“ ЕООД било въведено във владение, поради което молят
производството по делото да бъде прекратено. Намират, че от приложения нотариален акт за
дарение е видно, че правен интерес от жалбата има сина на жалбоподателя, а не Г.П., който
не установявал собственост в имота, административно- битовата сграда и постройките,
изградени в същия. Преди получаването на преписа от жалбата, на 10.09.2021г., „ЕКО ЕВРО
3
ТУР“ ЕООД прехвърлило на М. АР. правото на собственост върху 3600 кв.м. ид.ч. от
дворното място, цялото с площ от 5101 кв.м., находящо се в бивш стопански двор в
землището на гр.Айтос, представляващо УПИ IV в кв.9 по плана на гр.Айтос, с реално
разпределение на правото на ползване, ведно с построената в югоизточната част на УПИ
двуетажна масивна административно- битова сграда със застроена площ от 70 кв.м., както и
всички подобрения, като владението било предадено в деня на сделката, за което бил
съставен приемо-предавателен протокол.
Заявяват, че съществуването в правния мир на нотариалния акт за дарение, както и
оспорванията в жалбата на Г.П., че той, бившата му съпруга и сина му са собственици на
гореописаните стопански постройки, наложило А. да установи правото си на собственост
върху 9/20 ид.ч. от пункта за изваряване на ракия с площ от 50 кв.м. и стопанска сграда-
склад с площ от 740 кв.м., като по предявения от него установителен иск за собственост
/заявен на две алтернативни основания- приращения по чл.92 ЗС и давност по чл.79, ал.2 ЗС/
било образувано гр.д.№802/2021г. на РС- Айтос.
По същество намират жалбата за неоснователна. Сочат, че „Еко- Евро- Тур“ ЕООД е
закупило на 10.05.2021г. процесния имот /3600 кв.м. ид.ч./, ведно с построената в
югоизточната част на УПИ двуетажна административно- битова сграда и всички
подобрения, приращения, насаждения и движими вещи в гореописаните имоти,
включително и попадащите в идеалната част на продавача по нотариален акт вписан в СВп
под №179 от 20.04.2016г. /т.е. нотариален акт №120 от 19.04.2016г. на нотариус Георги Г./.
П.и прехвърлили на праводателят им като приращение изградените в североизточната част
от имота масивна постройка /пункт за изваряване на ракия/ с площ от 50 кв.м. и стопанска
постройка /склад/ с площ от 740 кв.м., тъй като постройките не били изрично изключени от
предмета на сделката, поради което съгласно чл.92 ЗС собствеността била прехвърлена на
дружеството приобретател /цитирана е съдебна практика/. Следващите действия на Г.П.
пряко кореспондирали и подкрепяли становището, че със сделката от 2016г. са били
прехвърлени склада и пункта за изваряване на ракия: нотариално заверена декларация,
заверена от нотариус Г.Г. на 20.08.2018г.; корекция от 28.03.2018г. на подадена на
7.06.2016г. декларация по чл.14 ЗМДТ до Община Айтос, с която са били декларирани само
склада и казана за ракия, като в резултат на предприетите от Общината действия за
маркиране на декларацията като неактивна праводателят на „Еко- Евро- Тур“ ЕООД подал
коригираща декларация по чл.14 ЗМДТ за облагане с данък върху недвижимите имоти. По
молба на „Роуз Бийч“ ЕООД, Хюсеин Х., като собственик на водонапорен кран, захранващ
производствената база на „Делта мебел груп“ ООД, гр.Бургас, предоставил за ползване
изграденото от него водопроводно съоръжение с цел захранване с битова питейна вода на
административната сграда и другите помещения в новозакупения имот, като вследствие
това включване дружеството извършвало производствена дейност и получило разрешение
от ОДБХ като преработвателно предприятие. От 19.04.2016г. „Роуз Бийч“ ЕООД придобило
и владяло имота, ведно с всички изградени в него сгради и постройки до въвеждането на
„Еко- Евро- Тур“ ЕООД във владение на имота. Последното дружество декларирало имотът
и постройките и заплащало дължимите данъци. Поради недоразумения с продавача на
4
имота, възникнали след прехвърлянето му, „Еко- Евро- Тур“ ЕООД предприело действия да
бъде въведено във владение, което било сторено на 13.08.2021г. от ЧСИ Божилова. В деня
на въвода в имота не бил заварен никой. В хода на принудителното изпълнение,
продължило часове наред, не се появил нито длъжника, нито трети лица. Заварените на
място движими вещи- поточни линии за преработка на биомаса очевидно били на
прехвърлителя „Роуз Бийч“ ЕООД, предвид упражняваната в продължение на години
такава дейност.
Заявяват, че Г.П. не е представил акт за собственост, който да го легитимира като
собственик на имота, двуетажната административно- битова сграда или постройките- пункт
за изваряване на ракия и склад и гаражи с площ 740 кв.м. Оспорват твърденията на
жалбоподателя, че е владял имота, административно- битовата сграда и постройките.
Заявяват, че разполагат с информация, че П. е бил задържан в ареста при Затвора в
гр.Бургас като обвиняем по ДП №55/2020г. по описа на ОСО в БОП, за период по-дълъг от 6
месеца, през 2020 и 2021г., което опровергава твърденията му, че е владял имота.
Ето защо, молят жалбата дабъде отхвърлена като неоснователна. Ангажират
доказателства.
ЧСИ Ивелина Божилова е представила заверен препис от изпълнителното дело, ведно
със становището си по жалбата.
В съдебно заседание процесуалните представители на страните поддържат заявените
от тях писмени становища, изложени по- горе.
Процесуалният представител на длъжника по изпълнителното дело- „Роуз Бийч”
ЕООД е направил уточнение, че е безспорно, че до 2021г. жалбоподателят П. е живял на
първия етаж на битовата сграда, но това е станало по негова молба и със съгласие на
дружеството, което не се е противопоставяло на пребиваването му там. Заявява, че на „Роуз
бийч” ЕООД не е известно П. да е променял държането си в намерение за своене. Сочи, че
П. бил в тежко финансово състояние. До 2018г. живял в друг имот- бензиностанция, която
имала битов сектор, но се наложило да я продаде. Освен това се развел, което също се
отразило на финансовото му състояние. Заявява, че дружеството не е вземало наем на
жалбоподателя и го е подпомагало финансово. П. бил пенсионер, но по негова молба е бил
допуснат да работи в производствената база, като е бил специално обучаван за тази цел.
Гласувано му било доверие да управлява два от спиртоварните казани, разположени в цеха
или склада. Със съгласие на дружеството и негови средства /500 лв./, жалбоподателят
извършил незначителен ремонт на една тераса и една стена на първия етаж в битовата
сграда, където живял жалбоподателя. Наред с това, жалбоподателят бил титуляр на партида
в ЕВН, поради което заплащал тока, отчитан по нея, но имало четири подотчетни
електромера, за които му е заплащана съответната стойност, като това положение било
отпреди 2016г. Сочи, че не е спорно по делото, че тютюносушилнята и складът за вино се
намират в терена на жалбоподателя с площ от 1500 кв.м. и са негова собственост. Спорът
касаел склада с гаража, казанът за ракия и първия етаж от административната сграда,
намиращи се в частта от имота, която попада във въвода. Относно административната сграда
се сочи, че е изграждана впоследствие, което наложило узаконяването й през 1999г.
5
Складът, гаражът и казанът за ракия нямали самостоятелно захранване с ВиК и
електричество, а били свързани и черпели такова от двуетажната сграда, в която имало и
мансарден етаж. Твърди, че декларацията от 2018г., изхождаща от жалбоподателя е
представена пред ЧСИ Делян Николов по ИД №55/2018г. и пред банката- кредитор.
Процесуалният представител на „Еко- евро- тур” ЕООД и М. А., адв. Ченголов
намира представените от жалбоподателя след изтичането на срока за обжалване писмени
доказателства за преклудирани, тъй като не са новооткрити, поради което счита, че не
следва да бъдат обсъждани. Представя становище на Камарата на ЧСИ, съгласно което
оплакванията на жалбоподателя за допуснати от ЧСИ Божилова дисциплинарни нарушения
при процесния въвод са счетени за неоснователни.
Пълномощникът на жалбоподателя е уточнил, че жалбоподателят е отстранен изцяло
от имота, макар че е очевидно безспорно, че притежава две сгради в него. Във връзка с
доводите на насрещните страни по повод административната сграда, че жалбоподателят е
закупил съществуваща сграда с площ от 880 кв.м., а за двата етажа, които са били построени
допълнително, за които били представени строителни книжа, жалбоподателят не се нуждаел
от съгласие, тъй като били негова собственост. Заявява, че жалбоподателят не е бил в
наемни правоотношения с когото и да било по повод ползването на собствената си част,
като от момента на закупуването до август 2021г. е бил във владение и никога не е предавал
владението на никого. Заявява, че нотариалният акт за продажба от 2016г. обезпечавал
предоставен кредит с изрична писмена уговорка за връщане на имота след погасяването на
кредита, който спор е предмет на друго производство.
Пълномощникът на длъжника по изпълнителното дело сочи, че въводът касае само
3600 кв.м. и разположените в тях сгради, а пълномощникът на взискателя, че до собствените
на жалбоподателя и съпругата му 1500 кв.м. има отделни входове, а достъпът до тях не е
възпрепятстван, поради което той може да ги ползва и владее безпроблемно.
Жалбоподателят П. уточнява, че комуникациите вода, електричество и канал са
направени първо в казана за ракия, който бил преустроен с всички строителни книжа от
основната сграда през 1996г. и влязъл в експлоатация с акт на ползване на РДНСК. През
2000- 2001г. били надстроени двата етажа над основната сграда /административно- битовата
сграда/ и оттогава с казана за ракия били устроени всички комуникации към тази сграда.
Строителните книжа сочели, че проектите за узаконяване на административно- битовата
сграда са от кота 2,60 м., т.е. над първия етаж и тази основна сграда от 802 кв.м. и ракиения
казан не са приращения и подобрения, при положение, че са основни сгради в имота.
Във връзка с отделяне на спорното от безспорното по делото, жалбоподателят П. е
заявил, че не е бил в затвора, а от 9.05.2020г. до 16.11.2020г. е бил в следствения арест
заедно с управителя на „Роуз бийч” ЕООД Н.Г.. Във връзка с декларацията си от 2018г., П.
заявява, че е бил притиснат от обстоятелствата да я подпише, тъй като бил в процес на
развод. Освен това имало действия на съдебен изпълнител, които смятали, че ще бъдат
избегнати по този начин, но не се получило, тъй като възбраната върху тези имоти, които
били негови, не била заличена. Декларацията му послужила само да промени данъчната
декларация в общината и да докаже на ЧСИ, че имота не е негов, което сега намира за
6
глупава идея.
По допустимостта на съдебното производство:
Жалбата е с правно основание чл.435, ал.5 от ГПК.
Подадена е в законоустановения срок от лице, което има правен интерес от
обжалването, като въпросът дали същото е владелец на имота е такъв по съществото на
правния спор, а не по неговата допустимост.
Неоснователно е становището на ответниците по жалбата „Еко Евро- Тур” ЕООД
/взискател по изпълнителното дело/ и М. А. /правоприемник на взискателя/, че
жалбоподателят не е легитимиран да обжалва въвода, понеже се е разпоредил с процесния
имот в полза на своя син. От приложения нотариален акт /л. 5 от делото/ действително се
установява, че на 11.06.2021г., т.е. два месеца преди процесния въвод, жалбоподателят П. е
дарил на сина си С. П. 9/20 ид.ч. от собствените си идеални части от промишлен терен,
представляващ 1501/5101 кв.м. ид.ч., находящ се в „Бивш стопански двор” в землището на
гр.Айтос, съставляващ УПИ IV в кв.9 по регулационния план на града, с отреждане „За
производствено- складови дейности”, който УПИ е идентичен с част от парцел VII, парцел
III и парцел IV в кв.8 по парцеларния план на стопанския двор в бивше ТКЗС- гр.Айтос,
ведно 9/20 ид.ч. от изградените в североизточната част на дворното място сгради- пункт за
изваряване на ракия със застроена площ от 50 кв.м. и стопанска сграда- склад, със застроена
площ от 740 кв.м., обособени чрез преустройство на съществуваща сграда склад и гаражи
№68 в бивш квартал IV, в бивш кв.8, ведно със съответния процент от правото на строеж,
както и със съответния процент от подобренията и приращенията в имота. Според
посоченото в този нотариален акт обаче, ищецът не се е разпоредил с цялата притежавана от
него идеална част от земята и сградите в имота, поради което и най- вече с оглед
твърденията му, че от 1994г. владее целия имот с площ от 5101 кв.м., ведно с всички
изградени в него сгради, с изключение на втория и третия етажи от административно-
битовата сграда, а с процесния въвод е отстранен незаконосъобразно от него, същият има
качеството на трето лице, оправомощено да оспорва процесните изпълнителни действия.
Ето защо настоящият съдебен състав приема, че жалбата е допустима и следва да
бъде разгледана по същество.
След преценка на твърденията на страните въз основа на закона и събраните по
делото доказателства, Бургаският окръжен съд приема за установена следната фактическа
обстановка:
Изпълнително дело №20218000400615 /кракът номер 615/21г./ по описа на ЧСИ
Ивелина Божилова е образувано по молба на „ЕКО- ЕВРО- ТУР“ ЕООД, въз основа на
изпълнителен лист № 161 от 13.07.2021г., издаден по ч.гр.д.№ 894/2021г. на РС- Несебър, с
който длъжникът „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД /продавач/ е осъден да предаде на взискателя
владението върху следните недвижими имоти:
1/ 3600 кв.м. ид.ч. от дворно място, цялото с площ от 5101 кв.м., находящо се в „Бивш
стопански двор” в землището на гр.Айтос, представляващо УПИ IV в кв.9 по регулационния
план на града от 1998г., с отреждане „За производствено- складови дейности”, който
съгласно документ за собственост представлява УПИ IV в кв.9 с отреждане „За
7
производство и бутилиране на спиртни напитки, вина и изваряване на ракия” по същия
план, при граници, описани в изпълнителния лист, ведно с
2/ построената в югоизточната част на УПИ двуетажна масивна административно-
битова сграда със застроена площ от 70 кв.м., както и
3/ всички подобрения, приращения, насаждения и движими вещи в имота, с реално
разпределено право на ползване върху УПИ между прехвърлителя „РОУЗ БИЙЧ”ЕООД и
останалите съсобственици Г. П. П. и С.А.Н.- П.а.
Изпълнителният лист е издаден в заповедно производство по чл.417 ГПК, въз основа
на нотариален акт за дарение №118, т.II, рег.№1711, дело №246 от 10.05.2021г. на нотариус
Г.Г. с район на действие РС- Айтос и нотариален акт за покупко- продажба №119, т.II, рег.
№1713, дело №247 от 10.05.2021г. на същия нотариус, съгласно които продавачът е
следвало да предаде владението върху гореописаните имоти на купувача в срок до 7 дни от
изповядването на сделките, който е изтекъл на 17.05.2021г.
Две ПДИ до длъжника „РОУЗ БИЙЧ” ЕООД са връчени лично на управителя на
дружеството Н. Г. на 20.07.2021г., като във втората /изх.№ 14728/15.07.2021г./ е посочено, че
ако длъжникът не изпълни в срока за доброволно изпълнение, ЧСИ ще пристъпи към
принудително отстраняване и предаване на недвижимите имоти.
На 11.07.2021г. е назначено вещо лице, със задача определяне реалните граници на
процесните имоти, предмет на принудително изпълнение.
На 13.08.2021г. е извършен процесния въвод във владение, обективиран в протокол
за принудително отнемане на недвижим имот от същата дата.
Видно от отразеното в този протокол, на място не е присъствал представител на
дружеството- длъжник, поради което с помощна на експерт- ключар е осигурен достъп до
имота, а с помощта на вещото лице са установени границите на прехвърлената на взискателя
идеална част от земята и са индивидуализирани прехвърлените на взискателя сгради.
В протокола за въвод е посочено, че на взискателя е предадено владението на
следните имоти:
1/ 3600 кв.м. ид. ч. от дворно място, цялото с площ от 5101 кв.м., находящо се в
„Бивш стопански двор” в землището на гр. Айтос, представляващо УПИ IV в кв.9 по плана
на града, ведно с построените в обособената за реално ползване съгласно нотариален акт
№179 от 19.04.2016г. сгради:
2/ двуетажна масивна административно- битова сграда със застроена площ от 70 кв.м.
/в същия протокол е отразено, че сградата е двуетажна с тавански етаж и допълнително
построен навес, който е приобщен към сградата, която се ползва като жилищна/, както и
всички подобрения, приращения:
3/ сграда- казан за ракия с площ от 50 кв.м. /в протокола е посочено още, че същият
представлява масивна едноетажна сграда, с обособени в нея производствено и битово
помещение,, ведно с разположените в него движими вещи- казани за ракия, пет броя/ и
4/ склад с гаражи, както и всички насаждения и движими вещи в имота, находящи се
в частта, обособена с реално разпределено право на ползване.
В протокола е посочено, че към момента на предаване на владението няма предявени
8
претенции на трети лица. Посочено е също, че в имотите има движими вещи с неизяснена
собствеността, които съгласно ГПК се считат за изоставени.
Жалбоподателят не оспорва, че не е бил в имота към момента на въвода.
От досието на изпълнителното дело е видно, че същият не е уведомяван от ЧСИ за
предприетите изпълнителни действия.
С нотариален акт №119, т. IV, рег.№3979, дело №554/10.09.2021г. на нотариус Г.Г.,
взискателят „ЕКО- ЕВРО- ТУР“ ЕООД е продало закупените от него недвижими имоти-
идеални части от земя и сграда, ведно с всички подобрения, приращения и насаждения в/ по
имотите, на М. АР., който също е конституиран като ответника по делото.
Съгласно разпоредбата на чл.435, ал.5 ГПК въвод във владение на недвижим имот
може да се обжалва само от трето лице, което е било във владение на имота преди
предявяването на иска, решението по който се изпълнява. Ако пропусне срока за обжалване,
третото лице може да предяви владелчески иск.
Безспорно е, а и се установява от събраните по делото писмени доказателства
/договор за покупко-продажба на недвижим имот чрез търг от 13.05.1994г. и фактура към
него, както и констативен нотариален акт №24, т.I, д.№81/1991г./, че жалбоподателят е
придобил чрез покупко- продажба следните недвижими имоти:
1/ земеделска земя в землището на гр. Айтос, местност Стопански двор на ТКЗС гр.
Айтос, представляваща парцел VII в кв.8 с обща площ от 980 кв.м., ведно със застроената в
него тютюносушилня със застроена площ 450 кв.м.;
2/ земеделска земя в землището на гр. Айтос, местност Стопански двор на ТКЗС,
представляваща парцел III в кв.8 с обща площ от 580 кв.м., ведно със застроения в него
склад за вино със застроена площ 160 кв.м.;
3/ земеделска земя в землището на гр. Айтос, местност Стопански двор на ТКЗС,
представляваща парцел IV в кв.8 с обща площ от 3600 кв.м., ведно със застроените в него
склад и гаражи №68, със застроена площ 880 кв.м.
Понастоящем трите имота са включени в общ парцел- УПИ IV в кв.9 по действащия
регулационен план на гр. Айтос.
През 1996г. жалбоподателят е извършил преустройство на склада и гаражите,
находящи се в третия от гореописаните парцели- този с площ от 3600 кв.м., като е обособен
самостоятелен обект- пункт за изваряване на ракия с площ от 50 кв.м. /така- скица, в която е
отразено съгласуването с различните компетентни институции и дружества, разрешение за
строеж №4 и разрешение за ползване №250 от 8.09.1997г./. През м. ноември 1996г. е
регистриран пункт за дестилация на ферментирали плодови материали, находящ се в гр.
Айтос, стопански двор. Като собственик на обекта е записан ЕТ „ВИА“- СГ, а
жалбоподателят е записан като ръководител на едноличния търговец и отговорник на
пункта. През 2012г. жалбоподателят е отдал под наем собствения си обект „Специализиран
малък обект за дестилация“ гр. Айтос за изваряване на ракия, състоящ се от казани за ракия
изваряване с технологични номера 3, 4 и 5 /виж техническа справка- л.192/ на „Апис
Малифера“ ООД с управител Красимир Николов, а на 31.08.2012г. на посоченото дружество
е издадено удостоверение за регистрация на специализиран малък обект за дестилиране.
9
Останалите два казана в обекта са посочени на скицата като ползвани от ЕТ „ВИА - СГ“.
Видно от документа на л.193 от делото, като лице за контакти на „Апис Малифера“ ООД е
посочен С. Ганчев П., който е син на жалбоподателя. „Апис Малифера“ ООД е декларирало
пред Агенция „Митници“ акцизни стоки- три вида ракия, за периода от 1.05-31.12.2019г.,
както и за периода 1.05-31.05.2021г.
На 18.04.2016г. с писмен договор на л.19 от настоящото дело, жалбоподателят е
продал на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД следните движими вещи- казан за изваряване на ракия с
вместимост 500 л.- 2 бр., заедно с охладител и арматура; казан за изваряване на ракия с
вместимост 300 л.- 2 бр.; заедно с охладител и арматура; казан за изваряване на ракия с
вместимост 200 л.- 1 бр., заедно с охладител и арматура; които са налични и в оборотната
ведомост на дружеството към 2020г. Тези движими вещи са продадени на взискателя по
изпълнителното дело „ЕКО – ЕВРО- ТУР“ ЕООД от длъжника с договор от 3.06.2021г. и
фактура от същата дата, като в договора е посочено, че вещите следва да бъдат предадени в
мястото им експлоатация- пункт за изваряване на ракия с площ от 3600 кв.м.
На 13.08.2021г. жалбоподателят е подал декларация до Агенция „Митници“ за
акцизни стоки за периода 1.07.2021г.-31.07.2021г.- три вида ракия. Такава декларация е
подадена от него и за следващия месец, в който е бил лишен от владението на имота
посредством оспорения в настоящото производство въвод.
През 1999г. е узаконено извършено от жалбоподателя обособяване и надстрояване на
административно битова сграда със застроена площ от 97 кв.м. /така- акт за узаконяване от
20.12.1999г., констативен акт от 30.11.1999г. акт за проверка от 30.11.1999г./. Съгласно
обяснителната записка към преписката по узаконяване, съгласно одобрения с протокол
№3/29.01.1999г. Застроително решение и Генерален план на бивш стопански двор на АПК
Айтос предназначението на парцел IV в кв. 9 е за производство на спиртни напитки, вина и
изваряване на ракия. В съответствие с тях е предвидена административно- битова сграда,
обслужваща производството, която е триетажна, като се използва съществуващата сграда на
един етаж с подходящо разпределение. Посочено е още, че след известна реконструкция са
били надстроени два етажа и оформени офиси, зала и санитарни възли. Строителството
отговаря на строителните норми, но е извършено без строителни книжа, което е наложило
узаконяването му.
С нотариален акт №120, т.III, рег.№2140, дело №321 от 19.04.2016г. жалбоподателят
П. и съпругата му С.А.Н.- П.а са продали на длъжника по изпълнителното дело „РОУЗ
БИЙЧ“ ЕООД следния недвижим имот:
1/ 3600 кв.м. в ид.ч. от дворно място, цялото с площ от 5101 кв.м., представляващо
УПИ IV в кв.9 по регулационния план на град Айтос от 1998г., с отреждане „За
производство и бутилиране на спиртни напитки, вина, изваряване на ракия, при посочени
граници, ведно с
2/ построената в югоизточната част на описания поземлен имот двуетажна масивна
административно- битова сграда със застроена площ от 70 кв.м., както и
3/ всички подобрения, приращения и насаждения по продаваните недвижими имоти.
Със същия нотариален акт съсобствениците на дворното място- УПИ IV в кв.9, са
10
разпределили реалното ползване на парцела, по следния начин: „РОУЗ БИЙЧ” ЕООД ще
ползва 3600 кв.м. при посочени граници, а Г. П. П. и С.А.Н.- П.а- 1501 кв.м. при посочени в
нотариалния акт граници.
На 26.01.2018г. жалбоподателят е отдал под наем на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД 1501 кв.м.
в идеални части от гореописания УПИ, ведно със сграда със застроена площ от 450 кв.м.-
тютюносушилня и сграда с площ от 160 кв.м.- склад за вино, срещу месечен наем от 100
лв., за осъществяване на производствена и търговска дейност. Договорът за наем е вписан в
службата по вписванията и е със срок на действие до 26.01.2023г. Върху тази наемна цена е
наложен запор от ЧСИ Делян Николов по изп.д. №55/2018г., с длъжник Г. П. П..
За задължения на жалбоподателя П. към „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД е било
образувано изп.д.№55/18г. на ЧСИ Делян Николов, по което е насочено принудително
изпълнение върху част от процесните имоти- склад и гаражи с площ от 740 кв.м. и пункт за
изваряване на ракия с площ от 80 кв.м. В разпореждане /л.32/ на ЧСИ Делян Николов е
посочено, че принудителното изпълнение върху тези имоти е предприето, тъй като същите
не са били изрично прехвърлени на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД с нотариалния акт през 2016г.
След постъпило възражение от „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД по изп.д.№55/18г. по искане на
банката- взискател изпълнителните действия спрямо тези две сгради са изоставени, но по
данни на жалбоподателя /л.266 от настоящото дело/ възбраната върху тях все още не е
заличена.
По делото е приложена декларация от жалбоподателя с нотариална заверка на
подписа му, с дата на заверката 20.08.2018г., съгласно която Г.П. е потвърдил, че с
продажбата от 2016г. е продал 3600 кв.м. идеални части от УПИ IV в кв.9 , ведно с всички
обекти изградени върху тях. Предвид частичната липса на актуални строителни книжа
някои от обектите не били индивидуализирани, но също били предмет на разпоредителните
действия от негова страна. В тази връзка, в нотариалният акт изрично била посочена волята
на жалбоподателя, както и тази на бившата му съпруга, че имотът се продава с всички
подобрения, приращения и насаждения. Посочено е още, че видно от посочените граници за
реално ползване на имота и постройките в него, обектите „Склад и гаражи и „Пункт за
изваряване на ракия“ са в обекта на посочените 3600 кв.м. и категорично са предмет на
разпоредително действие- продажба. Посочено е още, че същите имат зависимо
конструктивно строително решение /общи стени, покривна конструкция/ и инфраструктура
/ел. захранване и вода/ от продадената административно- битова сграда. Посочено е, че ако е
имал намерение да запазва собствеността си върху отделните обекти, попадащи в площта на
тези 3600 кв.м., волята му щяла да бъде изразена в писмена форма в нотариалния акт.
Съгласно удостоверение от ЧСИ Делян Николов тази декларация не е представяна по
изп.д.№55/18г. по неговия опис. Видно е от приложен протокол /л.49 от делото/, че същата е
послужила за корекция на декларираните по чл.14 от ЗМДТ към Община Айтос данни,
понеже до представянето й двете сгради /склада и гаражите и пункта за изваряване на ракия/
са били декларирани от Г.П. като негова собственост, а след извършената корекция двете
сгради са декларирани от „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД.
На 1.04.2016г. е сключен договор- заем за послужване, между „КРИС 1311“ ЕООД и
11
„РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД, първият от които заемодател, а втория- заемател, с предмет –
движими вещи- активи за производство на екобиомаса /екопелети и екобиомаса/ от
възобновяеми енергийни източници /ВЕИ/, както следва- машини за преработка на
селскостопанска продукция и отпадна биомаса, представляващи поточна линия; сушилня за
биомаса, карбонизираща пещ. Договорът е със срок на действие 6 години, като към 2021г.
заетите движими вещи са отразени в оборотната ведомост на заемодателя.
Въз основа на обсъдените по- горе писмени доказателства, настоящият съдебен
състав приема, че с нотариалния акт от 2016г. Г.П. и бившата му съпруга са продали на
длъжника по изпълнителното дело „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД както 3600/5100 кв.м. ид.ч. от
дворното място /УПИ IV в кв.9/, така и цялата административно- битова сграда с площ от 97
кв.м. /по нотариален акт- 70 кв.м., за която липсва изявление на продавачите, че запазват
някаква част са себе си или си запазват право на ползване върху такава част и по- конкретно
първия етаж от сградата/. Освен това те са се разпоредили и с всички построени в частта,
разпределена за реално ползване на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД сгради- склад и гаражи, както и
пункта за ракия. Това е така, понеже изрично в нотариалния акт е посочено, че дворното
място и административната сграда се продават с всички подобрения, приращения и
насаждения. Процесните две сгради, които не са изрично посочени в нотариалния акт като
самостоятелни обекти /каквито са според съда/- склада с гаражи, както и пункта за
изваряване на ракия, представляват приращения към земята и попадат в участъка,
разпределен за реално ползване на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД, поради което несъмнено се
включват в предмета на сделката от 2016г. Трайната съдебна практика приема, че когато в
нотариалния акт за продажба на застроен имот не е описано, че се продават и сградите в
него, собствеността върху постройките преминава върху купувача, понеже в нотариалния
акт не е изрично предвидено изключението по чл.92 ЗС, а именно, че прехвърлителят си си
запазва правото на собственост върху сградите. Също така, практиката допуска да бъде
тълкувана волята на страните към момента на сключването на договора, с оглед всички
обстоятелства, например- пазарната цена на сградите надвишава значително продажната
цена. В случая обаче, приращенията и подобренията върху частта за реално ползване на
купувача са изрично включени в предмета на продажбата. Волята на жалбоподателя да се
разпореди и със склада с гаражи и пункта за ракия се установява и от нотариално-
заверената декларацията, която /за разлика от обясненията му по отделяне на спорното от
безспорното/ представлява извънсъдебно признание на неизгодни за жалбоподателя факти и
има доказателствена стойност. Индиция в същата насока е и договора за покупко- продажба
на всички казани за ракия от 2016г., сключен няколко дни преди продажбата на
недвижимите имоти.
Горните констатации за неоснователност на доводите на жалбоподателя, че е
собственик на първия етаж от административно- битовата сграда, склада с гаражи и пункта
за изваряване на ракия са от значение за крайния извод относно релевантния за предмета на
делото въпрос- дали жалбоподателят владее тези имоти преди въвода.
В тази връзка следва да се отбележи, че да за бъде уважена жалбата на третото лице
по чл.435, ал.5 ГПК не е необходимо същото да установява, че има права върху имота.
12
Достатъчно е да докаже, че е владяло преди извършването на въвода.
За да се приеме, че лицето владее имота е необходимо същото да установи по
несъмнен начин, че упражнява фактическата власт върху имота / имотите, а така също и
намерението си да ги държи като свои.
В случая длъжникът по изпълнителното дело „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД не оспорва, че
жалбоподателят е обитавал първия етаж от административната сграда и е рабитил с
машините в склада и пункта за ракия преди процесния въвод /с изключение на периода от
м.май 2020г. до м. ноември 2020г., когато с управителя на същото това дружество са били в
следствения арест/, но твърди, че това е станала с негово съгласие поради отношенията
между жалбоподателя и управителя на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД, които са били бивши
съдружници, а така също и с оглед житейските несгоди на жалбоподателя, който през 2018г.
бил в развод с бившата си съпруга, а спрямо него било образувано изпълнително дело за
задължения в голям размер, поради което нямал дори къде да живее. Горните обстоятелства
за наличието на личностните отношения между П. и Н.Г. се установяват от показанията на
св. Х.. Същите са преценени от съда наред с останалите доказателства /данни за образувано
изпълнително дело №55/2018г. на МСИ Делян Николов, обяснения на жалбоподателя, че по
същото време е бил в развод/, поради което се кредитират в тази им част въпреки
очевидната му заинтересованост от изхода на делото, тъй като последният приобретател на
имотите- А. е негов внук, а последният, видно от приложената искова молба е предявил иск
за собственост срещу сина на жалбоподателя за прехвърлените му от Г.П. 9/20 ид.ч. от
процесните сгради.
Свидетелят Петров, който също няма родство със страните, но чиито показания са
ценени по реда на чл.172 ГПК предвид това, че е имал общ бизнес с управителя на „РОУЗ
БИЙЧ“ ЕООД, установява, че в склада с гаражите са били разположени поточната линия за
производство на пелети и сушилни за тяхното производство, заета за послужване от „РОУЗ
БИЙЧ“ ЕООД, както и специална машина за почистване на автомобили и детайли на
автомобили от нагар, с която работел само Н.Г. /управителя на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД/, който
бил специално обучен за това. Този свидетел сочи, че не е виждал жалбоподателя в базата
на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД. Заявява, че не е виждал жалбоподателя и в пункта за ракия, а от Г.
знаем, че зет му /починал през 2016г./ има казан за ракия /което твърдение съвпада с
писмените доказателства за договора за наем на 3 бр. движими вещи- казани, които през
2016г., наред с останалите два броя са били продадени на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД/.
Същевременно, от показанията на водения от жалбоподателя св. И., който няма
родство със страните, който сочи, че от закупуването на процесния земеделски имот от 5 дка
и сградите в него, в тях винаги е заварвал само и единствено жалбоподателя, който
пригодил административно битовата сграда за живеене и я обзавел, а така също, че
единствено П. е работил в пункта за ракия, се установява единствено безспорния между
страните факт- че П. е продължил да обитава имотите до м.август 2021г. От неговите
показания обаче не може да се установи, че жалбоподателят е владял имотите, които е
продал на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД през 2016г. Нещо повече, свидетелят изобщо не знае, че П.
и бившата му съпруга са се разпоредили с част от имотите си.
13
Ето защо, съдът намира за основателни доводите на длъжника по изпълнителното
дело, че след 2016г. и до момента на извършването на процесния въвод във владение
жалбоподателят не е държал процесните имоти- земя и сгради /първи етаж от
административната сграда, склада с гаражи и пункта за вино/ с намерение да ги свои, а е
осъществявал съизволителни действия, тъй като е получил държането им на основание
личностните отношения с управителя на „РОУЗ БИЙЧ“ ЕООД- бил допуснат от последния
да обитава първия етаж и да работи с машините за пелети, и в казана за ракия, за да се
издържа.
Декларациите за акцизни стоки, подадени от жалбоподателя след извършването на
въвода и квитанциите за заплащан интернет, охрана на жилищен обект, заплащане на
консумацията на ел.енергия и вода за месеците, непосредствено преди въвода, не водят до
различен правен извод.
Предвид изложеното настоящият съдебен състав приема, че жалбата е
неоснователна, поради което следва да бъде отхвърлена.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба вх.№ 14268/17.08.2021 г. по описа на ЧСИ
Ивелина Божилова, подадена от Г. П. П. от гр.Айтос, против въвод във владение на
недвижим имот, извършен на 13.08.2021г. по изп.д.№615/ 2021г. по описа на ЧСИ Ивелина
Божилова.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14