Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 10.05.2018 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Софийски градски съд, І-во Гражданско отделение, 2-ри състав, в публично
заседание на девети февруари, две хиляди и осемнадесета година в състав:
Съдия:
Евгени Георгиев
при секретаря Юлиана Шулева
разгледа докладваното от съдия Георгиев гр. д. № 15 572 по описа за 2016 г. и
Р Е Ш И:
[1]
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по иск по чл.
124, ал. 1, пр. 3 от ГПК на Д.Б.А., Ж.Б.Й., А.Ю.Й., М.Б.М. и А.К.М. срещу „Б.Ю.4“
ООД, че „Б.Ю.4“ ООД не
е собственик на право на строеж за обекти от жилищна сграда, предвидена за изграждане върху дворното
място, намиращо се в гр. София, СО-район “Триадица”, ул.”Академик Г.Н.(стара
410-та)” № 33. Дворното място е с площ 950,00 кв. м. и съставлява УПИ III-113 от кв. 19 по плана на гр. София, местност „Манастирски
ливади-изток“, одобрен със Заповед № РД-50-777а/25.07.1995 г. на кмета на Столична
община и Решение № 50 по Протокол № 24/30.03.2001 г. на СОС. Неговите граници
са: улица, УПИ IV-114, УПИ II-112 и
УПИ I-20. Сградата е предвидена да се
изгради в съответствие с инвестиционен проект, одобрен на 23.01.2008 г. от
Дирекция „Архитектура и градоустройство“-СО и представляваща монолитна жилищна
сграда с един вход, състояща се от подземен етаж с гаражни клетки и
газоабонатна станция, партерен етаж с магазини и ателиета, пет жилищни етажа и
два подпокривни етажа. Тя е с разгърната застроена площ от 4 066,41 кв. м.
Обектите, които е предвидено да се изградят в нея са:
1.
Гараж № 4, намиращ се в сутерена на кота -3,06м, заедно с
припадащите му се 2,85%, равняващи се на 9,79 кв. м., от идеалните части от
общите части на сутерена и 0,37% идеални части от правото на строеж върху мястото.
Той е със застроена площ от 14,59 кв. м. Негови съседи са: от север гараж №5;
от юг гараж №3; от изток подземна улица; от запад дворно място;
2.
Гараж № 5 със застроена площ от 16,75 кв. м., намиращ
се в сутерена на кота -3,06м, заедно с припадащите му се 3,27%, равняващи се на
11,24 кв. м., от идеалните части от общите части на сутерена, и 0,42% идеални
части от правото на строеж върху мястото. Негови съседи са: от север гараж №6;
от юг гараж №4; от изток подземна улица; от запад дворно място;
3.
Гараж № 6, намиращ се в сутерена на кота -3,06м.
заедно с припадащите му се 3,59%, равняващи се на 12,34 кв. м., от идеалните
части от общите части на сутерена, и 0,47% идеални части от правото на строеж
върху мястото. Той е със застроена площ от 18,38 кв. м. Негови съседи са: от
север газоабонатна станция; от юг гараж №5; от изток подземна улица; от запад
дворно място;
4.
Гараж № 9, намиращ се в сутерена на кота -3,06м, заедно с припадащите му се 3,71%,
равняващи се на 12,73 кв. м., от идеалните части от общите части на сутерена, и
0,48% идеални части от правото на строеж върху мястото. Той е със застроена
площ от 18,97 кв. м. Негови съседи са: от север гараж № 10; от юг гараж № 8; от
изток стьлбищна клетка; от запад подземна улица;
5.
Гараж № 10, намиращ се в сутерена на кота -3,06м и със застроена площ от 34,85 кв. м.,
заедно с полагащите му се 6,81%, равняващи се на 23,39 кв. м., от идеалните части от общите части
на сутерена, както и 0,88% идеални части от правото на строеж върху мястото. Негови
съседи са: от север и запад подземна улица; от юг гараж № 9 и стълбищна клетка;
от изток гараж - паркомясто № 29;
6.
Гараж-паркомясто № 14, намиращ се в сутерена на кота -3,06м и със застроена площ от 18,58 кв. м.
заедно с припадащите му се 3,46%, равняващи се на 11,88 кв.м., от идеалните
части от общите части на сутерена, както и 0,45% идеални части от правото на строеж върху
мястото. Негови съседи са: от север калкан; от юг подземна улица; от изток
гараж - паркомясто № 15; от запад гараж-паркомясто № 13.
7.
Гараж-паркомясто № 15, намиращ се в сутерена на кота -3,06м и със застроена площ от 13,90 кв. м.,
заедно с припадащите му се 2,59%, равняващи се на 8,89 кв.м., от идеалните
части от общите части на сутерена, както и 0,34% идеални части от правото на
строеж върху мястото. Неговите съседи са: от север калкан; от юг подземна улица;
от изток гараж - паркомясто № 16; от запад гараж - паркомясто № 14.
8.
Гараж-паркомясто № 16, намиращ се в сутерена на кота -3,06 и със застроена площ от 23,10 кв. м., заедно с припадащите се
4,30 % идеални части от общите части на сутерена, равняващи се на 14,77 кв. м.
от същите, както и 0,56% идеални части от правото на строеж върху мястото.
Негови съседи са: подземна улица; гараж-паркомясто № 17; гараж-паркомясто № 15;
гараж- паркомясто № 19;
9.
Гараж-паркомясто № 17, намиращ се в сутерена на кота -3,06 и със застроена площ от 21,79 кв. м.,
заедно с припадащите се 4,06 % от идеални части от общите части на сутерена,
равняващи се на 13,93 кв.м. от същите, както и 0,53% идеални части от правото
на строеж върху мястото. Негови съседи са: гараж-паркомясто № 16;
гараж-паркомясто № 18; гараж-паркомясто № 19; калкан;
10.
Гараж-паркомясто № 20, намиращ се в сутерена на сградата на кота -3,06м и със застроена площ
17,93 кв.м., заедно с припадащите му се 3,34 %, равняващи се на 11,46 кв.м., от
идеалните части от общите части на сутерена и 0,43 % от правото на строеж върху
мястото. Негови съседи са: от север гараж-паркомясто №18; от юг
гараж-паркомясто №22; от изток улица; от запад гараж-паркомясто №21;
11.
Гараж-паркомясто № 21, заедно с припадащите му се 2,77 %, равняващи се на 9,49 кв.м., от идеалните
части от общите части на сутерена и 0,36 % от правото на строеж върху мястото.
Негови съседи са: от север гараж-паркомясто №19; от юг гараж-паркомясто №23; от
изток гараж-паркомясто №20; от запад подземна улица,.
12.
Гараж-паркомясто № 22, намиращ се в сутерена на сградата на кота -3,06м и със застроена площ 12,90
кв. м., заедно с 2,40 %, равняващи се на 8,25 кв. м., от идеалните части от
общите части на сутерена и 0,31 % от правото на строеж върху мястото. Негови
съседи са: от север гараж-паркомясто №20; от юг гараж-паркомясто №24; от изток
улица; от запад гараж-паркомясто №23.
13.
Гараж-паркомясто № 23, намиращ се в сутерена на сградата на кота -3,06м и със
застроена площ 13,13 кв.м., заедно с припадащите му се 2,44 %, равняващи се на
8,39 кв. м., от идеалните части от общите части на сутерена и 0,32 % от правото
на строеж върху мястото. Негови съседи са: от север гараж-паркомясто №21; от юг
гараж-паркомясто №24; от изток гараж-паркомясто №22; от запад подземна улица;
14.
Гараж-паркомясто № 24, намиращ се в сутерена на сградата
на кота -3,06м и със застроена площ 15,05 кв. м., заедно с припадащите му се
2,80 %,
равняващи се на 9,62 кв.м., от идеалните части от общите части на сутерена и
0,36 % от правото на строеж върху мястото. Негови съседи са: от север
гараж-паркомясто №23; от юг гараж-паркомясто №25; от изток улица; от запад
подземна улица;
15.
Гараж-паркомясто № 25,
намиращ се в сутерена на сградата на кота -3,06м и със застроена площ 14,02 кв.
м., заедно с припадащите му се 2,61 %, равняващи се на 8,96 кв.м., от идеалните
части от общите части на сутерена и 0,34 % от правото на строеж върху мястото.
Негови съседи са: от север гараж-паркомясто № 24; от юг калкан; от изток улица;
от запад подземна улица и гараж-паркомясто № 26;
16.
Магазин № 4, намиращ се на партерен етаж кота
0,00м и със застроена площ от 96,05 кв. м, заедно с припадащите му се 3,39 %,
равняващи се на 12,27 кв. м., от идеалните части от общите части на сградата и
2,95 % от правото на строеж върху мястото. Той се състои от: търговска площ и
санитарен възел. Негови съседи са: от север вход, асансьор, стълбищна клетка,
дворно място; от юг рампа; от запад ателие №3; от изток улица;
17.
Ателие № 2, преобразувано в Медико
техническа лаборатория по зъботехника, съгл. Заповед РД
09-50-679/10.06.2009г. със застроена площ от 44,95 кв. м. и намиращо
се на партерен етаж кота 0,00м, заедно с припадащите му се 1,59%, равняващи се
на 5,74 кв. м., от идеалните части от общите части на сградата, и 1,38% идеални
части от правото на строеж върху мястото. То се състои от: основно помещение,
металокерамика, помощно помещение, баня и съблекалня. Негови съседи са: от
север ателие №1; от юг ателие №3; от изток двор; от запад двор;
18.
Ателие № 3 със застроена площ от 79,83 кв. м., намиращо се на партерен етаж
кота 0,00м., заедно с припадащите му се 2,82%, равняващи се на 10,20 кв. м., от
идеалните части от общите части на сградата и 2,46% идеални части от правото на
строеж върху мястото. То се състои от: едно помещение и санитарен възел.
Неговите съседи са: от север дворно място и ателие № 2; от юг дворно място и
рампа; от изток магазин №4; от запад дворно място;
19.
Ателие № 4 със застроена площ от 47,80 кв. м., намиращо се на партерен етаж кота 0,00м,
заедно с припадащите му се 1,69%, равняващи се на 6,11 кв. м., от идеалните
части от общите части на сградата и 1,47% идеални части от правото на строеж
върху мястото. То се състои от: едно помещение и санитарен възел. Неговите съседи
са: от север калкан; от юг коридор; от изток магазин №1 и магазин №2; от запад
дворно място;
20.
Апартамент № 2-1 със застроена площ от 90,94 кв. м., намиращ се на втори етаж над партер на
кота 6,20м, заедно с припадащите му се 3,12%, равняващи се на 11,27 кв. м. от общите
части на сградата и 2,71% от правото на строеж върху мястото. Той се състои от:
коридор, дневна с кухня, две спални, две бани с тоалетни, склад и лоджа. Неговите
съседи са: от север калкан; от юг стълбищна клетка и коридор; от изток
апартамент № 2-2; от запад дворно място. Ищците са с съдебен адрес – адвокат С.Х.,***, партер. „Б.Ю.4“ ООД е със седалище
и адрес на управление ***.
[2] OСЪЖДА „Б.Ю.4“ ООД на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да заплати
на:
- Д.Б.А., Ж.Б.Й., А.Ю.Й.,
М.Б.М. и А.К.М. - 3 867,32 лева разноски по делото;
- на адвокат С.Х.
- 7 533,39 лева адвокатско възнаграждение.
[3] Решението
може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от
уведомлението.
[4] Ако
ответникът подаде въззивна жалба срещу решението, с нея той следва да представи
доказателство, удостоверяващо внасянето на 1 757,88 лева държавна такса по сметка
на САС. При неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.
МОТИВИ НА СЪДА ЗА ПОСТАНОВЯВАНЕ НА РЕШЕНИЕТО
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА,
ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1. На ищеца
[5] В
искова молба от 14.12.2016 г. Д.А., Ж.Й., Ю.Й. (заместен на основание чл. 227
от ГПК от сина си А. Й. и съпругата си Ж.Й.),
М.М. и А.М. заявяват, че на 13.02.2008 г. са учредили на „С.Е.***“ ООД (С.Е.)
право на строеж върху техен поземлен имот. През юни 2009 г. С.Е.е спрял строителството на
обекта, за което му е било учредено правото на строеж. Затова ищците са
предявили иск за развалянето на договора за учредяване право на строеж, като
исковата молба е била вписана на 18.12.2013 г.
[6] Междувременно,
на 27.11.2012 г. с дружествен договор С.Е.е внесъл правото на строеж като
непарична вноска в капитала на „Б.Ю.4“ ООД (Б.). Дружественият договор е бил
вписан в Търговския регистър (ТР) на 12.12.2012 г., а нотариално заверен препис
от него е бил вписан в Службата по вписванията (СВ) на 25.03.2014 г.
[7] Ищците
твърдят, че решението, с което е бил развален договорът за учредяване право на
строеж, е противопоставимо на Б. и последният не е придобил правото на строеж
за процесния обект. Затова ищците молят съда да установи, че ответникът не е
собственик на процесното право на строеж. Ако съдът приеме, че решението на
съда не е противопоставимо на Б., ищците твърдят, че нито С.Е., нито Б. са реализирали
правото на строеж в петгодишния срок от учредяването му. Затова то се е
погасило. Ето защо ищците отново молят съда да установи в отношенията между тях
и Б., че последният не притежава правото на строеж върху процесния имот (исковата молба, л. 2-18).
2. На ответника
[8] Ответникът
Б. е оспорил предявения иск. Той е заявил, че искът на Ю.Й. и А.М. е
недопустим, тъй като те не са били собственици на процесния поземлен имот и
нямат правен интерес от установяване, че ответникът не притежава правото на
строеж за обект върху имота. Б. също заявява, че:
1. апортът е бил
вписан в ТР на 17.12.2012 г., преди вписването на исковата молба на ищците по
иска за разваляне на договора за учредяване право на строеж. Затова влязлото в
сила решение за разваляне на договора за учредяване на право на строеж не му е
противопоставимо;
2. той също
твърди, че сградата е изградена на груб строеж и правото на строеж е
реализирано. Дори това да не е така обаче, нереализирането се дължи на действия
на ищците, които след 2009 г. са пречели на ответника да строи. Затова Б. моли
съда да отхвърли иска (писмения отговор, л. 207-213).
II. ОБСТОЯТЕЛСТВА,
КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА
СТРАНИТЕ И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВА
[9] На
13.02.2008 г. ищците са сключили със С.Е.договор за учредяване право на строеж
срещу задължение за строителство и предаване на готов строителен продукт. Ищците
са запазили правото на строеж за конкретни недвижими имоти, описани в договора (нотариалния
акт, л. 48-55). На 13.03.2008 г. е влязло в сила разрешение за строеж за
изграждане на сградата в имота, предмет на договора за учредяване право на
строеж (разрешението за строеж, л. 98).
[10]
На 17.11.2012 г. е бил сключен дружествен договор за учредяването на Б.. С него
като непарична вноска в дружеството С.Е.е внесъл процесното право на строеж
(договора, л. 110). Не се спори, че дружественият договор е бил вписан в ТР на
12.12.2012 г.
[11] На
17.07.2013 г. ищците са подали пред СГС искова молба, с която са поискали от
съда да развали договора за учредяване право на строеж в полза на С.Е..
Исковата молба е била вписана в Имотния регистър (ИР) при Агенцията по
вписванията на 18.12.2013 г. (искова молба, л. 87-96). Не се спори, че на
25.03.2014 г. Б. е вписал в ИР дружествения договор, чрез който процесното
право на строеж е било внесено в капитала му (вж. и електронна справка за Б. от
ИР, л. 162-166).
[12] На
04.05.2016 г. е влязло в сила решение на СГС по исковата молба на ищците, с
което съдът е развалил процесния договор за учредяване право на строеж (решението,
л. 62-66). В същия месец свидетелят Красимир Георгиев е разбил катинара на
вратата за процесния обект, подменил го е с нов и е започнал да се грижи за
построеното (показанията на свидетеля, л. 307-308). Б. е уведомил ищците, че на
09.06.2016 г. е установил, че е бил сменен катинарът на строителния обект.
Затова от тази дата Б. е щял да счита, че охраната и съхранението на строежа са
преминали към ищците (уведомление, л. 284). Изграденото в процесния имот не е
било завършено на “груб строеж” (СТЕ, л. 297-300; удостоверенията, л. 108-109).
[13] На 14.07.2016 г.
ищците са получили нотариален акт, с който са били признати за собственици на
дворното място, за което е било учредено процесното право на строеж (нотариалния
акт, л. 38-39). Ищците са заплатили 3 515,75 лева държавна такса и 351,57
лева за вписването на исковата молба (л. 192, 198 и 223). Те са били
представлявани безплатно от адвокат (пълномощното, л. 19). Б. е заплатил
8 900,00 лева на адвокат и 1,80 лева за преписи (л. 206 и л. 238).
III. ПРИЛОЖИМО КЪМ
СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ОТ СЪДА ОБСТОЯТЕЛСТВА КЪМ ПРИЛОЖИМОТО
ПРАВО И РЕШЕНИЕ НА СЪДА
[14] Ищците
са предявили два иска по чл. 124, ал. 1, пр. 3 ГПК за установяване спрямо
ответника, че ответникът не притежава правото на строеж за определен обект. Първият
иск е за установяването, че Б. не е собственик на процесното право на строеж,
защото той е обвързан от Решение на СГС, с което договорът за учредяване на
това право е бил развален. Вторият иск е евентуален на първия и е съдът да
установи, че Б. не е собственик на процесното право на строеж, защото
упражняването му е погасено по давност. Първият иск е основателен и съдът го
уважава. Затова съдът не разглежда втория иск.
[15] Съгласно
чл. 124, ал. 1, пр. 3 от ГПК, всеки може да предяви иск за установяване
несъществуваването на едно правно отношение. Правен интерес от предявяването на
иска ищецът
има, когато той: притежава самостоятелно право, което се оспорва; се позовава
на фактическо състояние или има възможност да придобие права, ако отрече
правата на ответника. По този иск ищецът доказва фактите, от които произтича
правния му интерес, а ответникът – фактите, от които произтича правото му (т. 1
от ТР на ОСГТК на ВКС по т. д. 8/2012 г.).
[16] Следователно
предпоставките за допустимостта на иска са:
1. ищците да притежават
самостоятелно право на собственост върху процесния имот;
2. то или вещно право,
част от него, да се оспорва от ответника. Предпоставката за уважаването на иска
е ответникът да не притежава правото на собственост или на вещно право.
[17] Съдът
установи, че ищците са собственици на поземления имот, върху който в полза на С.Е.е
учредено процесното право на строеж. Част от това право – правото на строеж, се
оспорва от ответника. Следователно искът е допустим.
[18] Съдът
установи, че:
1. на 12.12.2012 г. е бил вписан в ТР дружественият
договор на Б., с който процесното право на строеж е било внесено в капитала на Б.;
2. на 18.12.2013 г. ищците са вписали в ИР
искова молба, подадена пред СГС искова молба, с която са поискали от съда да
развали договора за учредяване право на строеж в полза на С.Е.;
3. на 25.03.2014 г. Б. е вписал в ИР
дружествения договор, с който процесното право на строеж е било внесено
капитала на Б..
[19] Основният правен въпрос, от чийто отговор зависи правилното решаване на
делото, е: дали решението на СГС по исковата молба на ищците, вписана на
18.12.2013 г., е обвързва Б.. Съдът приема, че решението обвързва Б..
[20] Съгласно чл.
226, ал. 1 от ГПК, ако в течение на производството спорното право бъде
прехвърлено върху другиго, делото следва своя ход между първоначалните страни. Постановеното
решение във всички случаи съставлява пресъдено нещо и спрямо приобретателя, с
изключение на действията на вписването, когато се отнася за недвижим имот (пак там, ал.
3). Когато в капитала на едно дружество се внася недвижим имот, дружеството
придобива правото на собственост за този недвижим имот от момента на възникването си - когато бъде вписано в търговския регистър. Вписването на
непаричната вноска в ИР, изисквано от чл. 74, ал. 5 от ТЗ, е за
противопоставимост на последващи приобретатели на правото (мотивите към т. 5 от
ТР на ОСГТК на ВКС 7/2013 г. по
т. д. 7/2012 г.).
[21] Съдът
установи, че дружественият договор на Б. е бил вписан в ТР на 12.12.2012 г., а
исковата молба на ищците за разваляне на договора за учредяване на правото на
строеж е била вписана в ИР на 18.12.2013 г. Следователно към момента на
вписването на исковата молба Б. е би следвало да стане собственик на правото на
строеж.
[22] Дали апортът е противопоставим на ищците обаче,
след като Б. е вписал дружествения договор в ИР едва на 25.03.2014 г. – повече
от четири месеца след вписването в ИР на исковата молба на ищците за
развалянето на договора за учредяване право на строеж. Апортът,
който е вписан само в ТР,
но не и в ИР, не е противопоставим на лицето,
което е придобило правото на собственост от същия праводател, ,и, чийто
подлежащ на вписване акт е вписан в ИР. Това е така дори лицето да е
знаело за извършването на непаричната вноска (решение на ВКС 219-2016-1Г. О. по гр. д. 2215/2016 г.).
[23] Следователно целта на чл. 74, ал. 5 от ТЗ е чрез вписването
на апорта в ИР да се уведомят всички трети лица, чиито права могат да
бъдат засегнати, че е извършен апорт с този недвижим имот. Така
ще се защитят третите лица. Ако такова вписване не е извършено от дружеството,
за което е направен апортът, санкцията е, че апортът не е противопоставим на третите лица, чиито права могат да
бъдат засегнати от него – т. е. все едно, че спрямо тях апортът не е извършен.
[24] Сред третите лица са не
само придобилите вещни права за същия имот, но и подалите искови молби относно
този имот. Ако се изключат подалите искови молби от
третите лица, чиито права биха могли да бъдат засегнати:
1. ще се въведе
изключение, каквото законодателят не е предвидил;
2. ще се стигне до
неравнопоставено третиране на правни субекти, които са засегнати от прехвърлянето на вещни права;
3. ще се накърни правната
сигурност и ще се насърчат недобросъвестни действия. Затова съдът приема, че
подалите искови молби са сред третите лица, чиито права могат да бъдат
засегнати от разпореждането с недвижим имот. Ето защо, ако това разпореждане не
се впише в ИР или е вписано след вписването на исковата молба на третите
лица, разпореждането е непротивопоставимо на третите лица.
[25] В случая съдът установи,
че Б. е вписал процесния апорт в ИР след като ищците са
вписали исковата молба за разваляне на договора за
учредяване на процесното право на строеж. Затова съдът приема, че към
момента на вписването на исковата молба спрямо ищците не е имало апорт. За тях
апортът е противопоставим след 25.03.2014 г., когато Б. го е вписал в ИР. Следователно за ищците
правоприемството между С.Е.и Б. по отношение на процесното право на строеж е настъпило по
време на делото. Ето защо Б. е обвързан от силата на пресъдено нещо на решението,
с което СГС е развалил процесния договор за учредяване
право на строеж и по отношение на ищците Б. не е станал собственик на
това право.
[26] Налице е предпоставката за
уважаването на иска – Б. да не е собственик на процесното право на строеж. Затова
съдът уважава иска и приема това за установено. Съдът не разглежда евентуалния иск, защото не се сбъдна
условието за разглеждането му.
3. По разноските
[27] Ищците
търсят разноски. Те са направили такива за 3 867,32 лева и са били
представлявани безплатно от адвокат.
[28]
Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на разноски съобразно уважената
част от иска. Съдът уважава иска. Затова съдът осъжда Б. да заплати на ищците 3 867,32
лева разноски по делото, а на адвокат С.Х. 7 533,39 лева адвокатско
възнаграждение (300 169,70-100 000,00х0,02+3 530,00).
Съдия: