Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 08.07.2018 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен К.
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.К. т.д.№ 1507 по описа за 2018 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. 327, ал.1 от ТЗ
.
Ищецът „Е.С.А." ЕООД, с ЕИК ******, със
седалище и адрес на управление *** твърди, че на 09.08.2017 г.между него като продавач и ответникът "Е.М"
АД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:*** като купувач е сключен договор за
покупко-продажба на недвижимия имот, за който е съставен нотариален акт №77,
том III, рег. №4891, дело №220 от 2017 г. от нотариус Димо Желязков с район на
действие Софийски районен съд, вписан в регистъра на Нотариалната камара под
№101, вписан от Служба по вписванията с вх. рег. №52124, акт №32, том СХУ1П,
дело №37462.
Сочи,
че по силата на този договор ищецът продава на ответника следния свой недвижим
имот, а именно: УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V - 4 в квартал 21, по плана на гр.
София, местност „Хиподрума”, целият с площ от 376,40 кв.м. при съседи: бул.
„Цар Борис Ш”, УПИ У1-2, УПИ IX-17 и УПИ ХУ-5, който имот, съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със
Заповед РД-18-50/20.06.2016 г. на ИД на АГКК, представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134.204.5, с площ 396 кв.м. Трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване,
при съседи: поземлени имоти с идентификатори: 68134.204.58, 68134.204.6,
68134.204.7, 68134.204.4, 68134.204.2, 68134.204.1 Номер по предходен план: 4,
квартал 21, парцел V. Адрес на имота: гр. София, район Красно село, бул. „Цар
Борис Ш”, заедно с ПРАВОТО ДА СЕ ПОСТРОИ в гореописания имот
„Административно-търговски център с подземни гаражи” със ЗП 217.3 кв.м., с РЗП
/без складове и гаражи/ 1882 кв.м. и обща РЗП /с складове и гаражи/ 3019 кв.м.,
съгласно Разрешение за строеж №80 от 24.01.2007 г., презаверено със Заповед №РА
51-129/ 12.06.2017 г. на главен архитект на СО и съгласно одобрени
инвестиционни проекти на 21.04.2017 г. от НАГ, както и заедно с извършеното
досега строителство, както и всички останали приращения
и подобрения в имота.
Продажната
цена на имота е била 1 124 000 евро с левова равностойност от 2 198 353 лева,
от която сума към момента на сключване на договора Продавачът е получил от
купувача сумата от 41 261 евро; 1 000 0000 евро Купувачът е заплатил по
специална сметка на Продавача, която сума Купувачът е осигурил с кредит от
„Първа инвестиционна банка” съгласно Договор банков кредит, която сума е
предвидено да бъде изплатена по банков път на Продавача след изпълнение на
следните условия: вписване на горепосочения нотариален акт в Службата по
вписванията; вписване на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека за
сумата на кредита върху имота; предоставено удостоверение за тежести, от което
да е видно, че върху имота няма други тежести и права в полза на трети лица,
освен вписана първа по ред ипотека в полза на, Първа инвестиционна банка”.
Уговорено е, че сумата от
82 739 евро ще бъде заплатена в 7-дневен срок след влизане в сила/одобрение на
всички изискуеми по закон проектни части/пълен инвестиционен проект за обекта.
Твърди,
че ищецът е получил плащанията, уговорени в пункт първи и втори на абзац втори
от втора страница на нотариалния акт в общ размер на 1 041 261 евро, като сумата от 82 739 евро не е заплатена на
ищеца.
Счита,
че сумата от 82 739 евро е изискуема по следните съображения:
Съгласно
договора, последното плащане е обусловено от модалитет,
включващ определен срок след настъпването на отлагателно условие. Смята така
формулираната клауза за модалитет за нищожна, без да
засяга валидността на целия договор, поради това, че на основание чл. 26, ал.4
от ЗЗД договорът би бил сключен и без тази клауза, която сама по себе си може
да бъде заместена от императивната норма на чл. 69, ал. 1 от ЗЗД, предвиждаща
изискуемост на задължението след покана.
Нищожността
извежда от това, че модалитетът на задължението за
плащане на последната вноска от продажната цена е формулиран пределно неясно,
до степен такава, че да се счита, че липсва пълна определеност или възможна определяемост на бъдещото несигурно събитие, при
настъпването на което изпълнението би било изсикуемо.
Твърди, че не може да бъде направен извод за това какво означава „влизане в
сила/одобрение на всички изискуеми по закон проектни части/пълен инвестиционен
проект за обекта”. Не съществува яснота за това дали става дума за
административна санкция и ако това е така, какъв точно акт следва да материализира
тази административна санкция и от кой орган следва този акт да изхожда. В този
смисъл, няма ясен критерий кога условието следва да се счита за настъпило. От
описанието на предмета на договора е видно, че още към момента на неговото
сключване съществуват одобрени инвестиционни проекти, които са необходимо и
достатъчно условие за реализиране на строителството в имота след неговата
продажба. Ето защо съдържанието на условието е неясно, тъй като не сочи какво
следва да се разбира под „пълен инвестиционен проект” и за кой и какъв
конкретно обект се отнася този проект. Поради неяснотата на това условие самата
клауза за модалитет на задължението за плащане на
последната част от продажната цена следва да се счита за нищожна.
Евентуално
твърди, че дори да не е лице нищожност, процесната
сума е изискуема, тъй като ответникът, който има интерес от несбъдването на
условието недобросъвестно пречи на настъпването му, като поведението му се
изразява в бездействие.
Самото
одобряване или „влизане в сила” на всички изискуеми по закон проектни части
(пълен инвестиционен проект) би могло да зависи от действия пред
администрацията, които ищецът не би могъл да предприеме, тъй като няма
качеството на инвеститор или пък на собственик на имота. Ето защо настъпването
на условието, изразяващо се във влизане в сила/одобрение на всички изискуеми по
закон проектни части, е изцяло зависимо от действията или бездействията на
ответника. Нещо повече, ответникът като собственик на имота е в правото си да
променя предвижданията на предоставения му вече одобрен инвестиционен проект и
в случай на подобни промени, всички изискуеми по закон проектни части също
търпят съответни видоизменения, което ги прави различни от евентуалните
допълнителни разработки, съответни на вече одобрения инвестиционен проект и
вече предоставеното разрешение за строеж. Ответникът също така може да променя
или дори да изоставя инвестиционните си намерения като напълно се откаже от
строителството в имота.
Съгласно
правилото на чл. 25 от ЗЗД се смята, че условието се е сбъднало, ако страната,
която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила условието да
настъпи. Именно такъв е процесният случай, тъй като
ответникът недобросъвестно не внася за одобрение изискуемите по закон проектни
части, съответни на предоставения му одобрен инвестиционен проект.
Ищецът
е в невъзможност да контролира или провери действията на ответника по
реализирането на отделните фази на строителния процес. Недобросъвестното
поведение на ответника, което поведение препятства настъпването на условието,
се свежда до липса на административни действия по одобряването на пълния
инвестиционен проект и/или до отказ на компетентните административни органи да
одобрят пълния инвестиционен проект поради пропуски по същия, дължащи се на
действията на ответника.
Моли
ответникът да бъде осъден да заплати
сумата от 33 400 (тридесет и три хиляди и четиристотин) евро по предявен частичен иск от общия размер от
82 739 (осемдесет и две хиляди седемстотин тридесет и девет) евро, по договор
за покупко-продажба на УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V - 4 в квартал 21, по плана на
гр. София, местност „Хиподрума”, целият с площ от 376,40 кв.м. при съседи: бул.
„Цар Борис Ш”, УПИ У1-2, УПИ 1Х-17 и УПИ XV- 5, който имот, съгласно
кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, одобрени със
Заповед РД-18-50/20.06.2016 г. на ИД на АГКК, представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с дентификатор 68134.204.5, с площ 396 кв.м. Трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг
вид застрояване, при съседи: поземлени имоти с идентификатори: 68134.204.58, 68134.204.6, 68134.204.7, 68134.204.4, 68134.204.2, 68134.204.1 Номер по предходен план:
4, квартал 21, парцел V. Адрес на имота: гр. София, район Красно село, бул.
„Цар Борис Ш”, заедно с ПРАВОТО ДА СЕ ПОСТРОИ в гореописания имот
„Административно- търговски център с подземни гаражи” със ЗП 217.3 кв.м., с РЗП
/без складове и гаражи/ 1882 кв.м. и обща РЗП /с складове и гаражи/ 3019 кв.м.,
съгласно Разрешение за строеж №80 от 24.01.2007 г., презаверено със Заповед №РА
51- 129/ 12.06.2017 г. на главен архитект на СО и съгласно одобрени
инвестиционни проекти на 21.04.2017 г. от НАГ, както и заедно с извършеното
досега строителство, както и всички останали приращения
и подобрения в имота, ведно със законната лихва от датата на предявяване на
исковата молба и направените по делото съдебни разноски.
Във
връзка с възраженията на ответника оспорва наличието на негово задължение за
изготвяне на проект, тъй като в самия НА е отразено наличието на одобрени инвестниционни проекти, като в тежест на ответника е
възникнало единствено задължение да предприеме действия по одобряването му.
Оспорва да има други уговорки, извън тези по договора, тъй като волята на страните е отразена в окончателния
договор.
Евентуално
твърди, че ответникът е променил своите инвестиционни намерения след сключване
на предварителния договор и е поискал преработка на проекта от ищеца, която е
била извършена в пълен обем. Именно поради това е сключено допълнителното
споразумение, в което е посочено, че страните сключват окончателен договор без
изработени и одобрени отделни проектни части.
Ответникът
оспорва иска.
Не
оспорва наличието на договора.
Твърди, че с представения с исковата молба нотариален акт е
оформена една усложнена покупко-продажба, като неин предмет е не само терен,
право на строеж и извършено строителство, но и приращения
и очаквани действия от страна на продавача - изработване и одобряване на пълен
инвестиционен проект. Доколкото нотариалният акт е изискуемата форма за прехвърляне
на вещни права върху недвижими имоти, в него не могат да бъдат поместени
другите уговорки постигнати между страните в предхождащ по време предварителен
договор . Счита че въз основа на договора за ищеца е възникнало задължение да
изработи и представи липсващите части от проекта, което той не е сторил, като междувременно
е загубил проектантските прав. Това е
наложило изпълнението да бъде възложено на трето лице. Това задължение извежда
от редакцията на НА, като в него не са
били описани представени проекти, както и от предварителния договор сключен
между страните, предвид чл. 1, ал. 2 от договора: “... продавачът се задължава
като съществено условие за сключване на окончателния договор да осигури за
посочения имот актуално, влязло в сила разрешение за строеж за продължаване на
строителството, с одобрени и съгласувани всички необходими съгласно
нормативната уредба проектни части, предоставени за преглед и одобрение от
купувача и чл. 2, ал. 1. Съгласно
посочения текст продавачът продава на купувача имота, предмет на договора,
заедно с ПЪЛЕН ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЕКТ, фаза „технически проект” и влязло в сила
разрешение за строеж, на база ПРИЕТИЯ от купувача инвестиционен проект. Сочи,
че поради продължаващо забавяне в изпълнението е подписано и допълнително споразумение
от 22.05.2017г. В него е бил удължен срокът единствено за подписване на нот. акт. Изрично е предвидено подписване на нотариалния
акт, без да са предадени изработени и одобрени проектни части и задържане на
сума до предаване на пълен проект.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и
след като обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от
фактическа страна следното:
Между страните не се спори
относно наличието на сключен между
тях договор за продажба
на недвижим имот, за който
е съставен Нотариален акт с вх. рег.№
52124, акт № 32, том
CXVIII, дело № 37462.
с предмет урегулиран
поземлен имот, заедно с правото да се построи
в същия имот административно - търговски център с подземни гаражи” със ЗП 217.3 кв.м., с РЗП /без складове и гаражи/ 1882 кв.м. и обща РЗП. /със складове и гаражи/ 3019 кв.м, съгласно Разрешение за строеж №80 от
24.01.2007 г., презаверено със
Заповед № РА 51-129/ 12.06.2017 г. на Главния арх.
на Столична община и съгласно одобрени Инвестиционни проекти на 21.04.2017 г. от НАГ, както и заедно с извършеното досега строителство, както и всички останали приращения и подобрения в имота.
В договора е уговорено, че сумата „82 739 евро, ще бъде заплатена в 7 дн. срок след влизане в сила/одобрение на всички изискуеми по закон проектни части/пълен инвестиционен
проект за обекта“.
Между страните е сключен и предварителен договор за продажба на имота на 02.03.2017г., за което липсва спор.
В
последствие договорът е изменен с Допълнително споразумение от 22.05.2017 г., депозирано по делото.
По делото са приети заключение на съдебно компютърна
експретиза – основно и допълнително, установяващи, че при направена
проверка при ответника във вх.
кутия на електронна поща ********@***.** липсва
кореспонденция с ищеца, а кореспонденцията, приложена към първоначалната експертиза не се
открива и не е налична във всички
имейл адреси на посочените получатели,
с изключение на един имейл, наличен
в пощенската кутия на получател ***********@***.**.
Съгласно
приетото заключение на съдебно-техническата екпертиза
налични проекти към датата на
подписване на Нотариалния акт са достатъчни за
продължаване на строителството, тъй като има налице
одобрен технически проект, част „Конструктивна“,
но не и за
завършване на строежа. При положение, че не са представени
одобрени технически проекти, то няма
налице и преработка по чл. 154 в обхвата
на съществени изменения. Наличните проекти не
отговарят на изискванията на Наредба №4, същите са необходими, но не са
достатъчни за довършване на строителството
за конкретния обект.
По делото е постъпило писмо от Столична община, Направление
„Архитектура и градоустройство” с вх. № 365392/25-11-2021 г., в което е
посочено, че в направление „Архитектура и градоустройство” не се намират
технически проекти по части „Архитектура”; „Електро”; „ВиК”;
”ОВИ”; „Пожарна безопасност”; „Енергийна ефективност”; „Озеленяване” и „Паркоустройство”, одобрени на 04.07.2018 г. и не са налице
данни такива да са били одобрявани. В същото писмо е посочено, че от главния
архитект на Столична община не е издавана Заповед за допълване на Разрешение за
строеж №80/24.01.2007 г. на главния архитект на Столична община за обект
„Административно - търговски център с подземни гаражи - к.к.
26,80”, находящ се в УПИ V-4, кв.21, м. „Хиподрума”, ПИ с идентификатор 68134.204.5,
бул. „Цар Борис III”, район Красно село въз основа на технически проект, част
„Архитектура“ от 04.07.2018.
Видно от писмо на Столична
община, Направление „Архитектура и градоустройство” с вх. № 336505/12.07.2021 г., постъпило
по повод искане на съда
за представяне на одобрен проект
за процесната сграда и запитване дали има регистриран
проект от 02.2018 г„ изработен от „М-СИНТЕЗ“ ЕООД, гр. София, при
внесената проектна документация проектанският колектив, изготвил одобрения идеен проект, е сменен с нов и в проекта има настъпили промени,
за които следва да се
представи изричен нотариален заверен отказ от авторски
права на проектантския колектив. техническият проект от част „Архитектура”
не съответства на одобрения проект
от част „Архитектура” и част „Конструктивна”. Липсва съответствие между техническите проекти от част „Архитектура”
и част „Конструктивна” по отношение на
конфигурацията на сградата, размери и нива. Не е ясно
по кой от
проектите е изпълнен строежът. Представеният инвестиционен проект не съответства на работния устройствен
план, дадени са и други допълнителни
препоръки към внесените инвестиционни проекти. Посочено, че в Направление „Архитектура
и градоустройство” се съхранява една папка е неодобрен проект във фаза
технически проект в част „Архитектура” от дата 02.2018 г.
По делото са представени
множество проекти, които са обсъдени от СТЕ.
При
така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Искът е основан на неизпълнено
задължение за заплащане на продажна цена по за покупко-продажба на имот поради нищожен модалитет,
обуславящ нейната дължимост, определило квалификацията на иска по чл. 79 ЗЗД, вр. 327, ал.1 от ТЗ .
В НА е уговорено, че сумата „82 739 евро ще бъде заплатена в 7 дн. срок след
влизане в сила/одобрение на всички изискуеми по закон проектни
части/пълен инвестиционен проект за обекта“, като съдържанието на това
задължение е спорно.
При наличието на спор относно
точния смисъл на договорните клаузи, съдът в приложение на чл.20 ЗЗД тълкува отделните уговорки във връзка
една с друга и в смисъла,който произтича от целия договор,
с оглед неговата цел, обичаите в практиката и добросъвестността, за да разкрие
действителната воля на страните по
него. При изясняване на последната
съдът изследва и обстоятелствата, при които е сключен последният, както и поведението на страните преди и след сключването му( Р № 85 по гр.д. № 1207/14 на ІІІ гр.о., Р №502/26.07.2010
г. по гр.д. № 222/2009 на ІV г.о. на
ГК).
Във връзка с това следва да
се разгледа твърдението на ответника относно връзката на договора с предходно
възникнало правоотношение -
предварителен договор на 02.03.2017г., изменен с допълнително споразумение на 22.05.2017 г., пределящ
съдъранието на задължението.
Видно от предварителения договор за продажба от 02.03.2017г, страните са признали, че към този момент в имота
е осъществено строителство въз основа на Разрешение за строеж
№ 80 от 24.01.2007
г. на ГА на София,
издадено въз основа на инвестиционно намерение – изграждане на офис
административна сграда, както и одобрен и съгласуван инвестиционен проект във
фаза „технически проект“.
Продавачът се е задължил, като съществено условие за сключване на
окончателния договор да осигури за
посочения имот актуално, влязло в сила разрешение за строеж за
продължаване на строителството, с одобрени и съгласувани всички необходими съгласно нормативната уредба проектни части, предоставени за преглед и одобрение от купувача....“
Съгласно текста на чл.2, ал.1 цената включва и
стойността на допълнително изработване на проектни части във фаза работен
проект с всички детайли, както и заплащането на всички разходи във връзка с
осигуряването на готов инвестиционен проект, влязло в сила разрешение за строеж
и другите необходими документи.
Съобразно
чл.4 ал.2 в определен срок продавачът се задължава да представи пълен
инвестиционен проект, по всички проектни части на лицензиран изпълнител,
посочен от купувача, за извършване на оценка за съответствие и изготвяне на
доклад по смисъла на ЗУТ.
В
съответствие с чл.10, ал.1, т.6, т.7 и т.8 продавачът се задължава да представи
при изповядване на сделката влязло в сила актуално разрешение за строеж,
наличната строителна и техническа документация и одобрените и съгласувани
проектни части от работния/техническия проект за реализиране на инвестиционното
намерение в имота.
Договорът
е изменен с Допълнително споразумение от
22.05.2017 г., депозирано по делото.
С
този акт страните са постигнали съгласие за продължаване на срока за подписване
на окончателния договора, като са се съгласили, че при издаване на разрешение
за строеж или продължаване на старото, транслативната
сделка може да се сключи дори и без да
са предадени изработени и одобрени останалите проектни части, но срещу цена от 1 000 000 лв.
Посочено е, че оставащата сума по договора, след приспадане на извършените
плащания, ще бъде платена в 7 дн. срок след влизане в сила/одобрение на всички
изискуеми по закон проектни части, изработени от изпълнителя, за окомплектоване
на инвестиционен проект.
Така
очертаните права и задължения определят две условия за сключване на предварителния
договор – изготвянето на пълен ивестиционен проект по
всички проектини части от лицензиран изпълнител,
както и снабдяване с разрешение за строеж.
Впоследствие
страните са внесли правна промяна, като единственото
условие за реализиране на продажбата е
снабдяването от страна на продавача с разрешение за строеж или продължаване на
вече издаденото. Задължението за предаване на одобрени проекти придобива статут
на самостоятелно условие за заплащане на отделно уговорена за това цена.
Именно
в този контекст следва да се тълкува условието за заплащане на сумата
82 739 евро, дължима в 7 дн. срок след
влизане в сила/одобрение на всички изискуеми по закон проектни
части/пълен инвестиционен проект за обекта, фигуриращо в НА, сключен след
изпълнение на условието за издаване на разрешението за строеж.
Съдът намира, че волята на
страните в посочените договори е ясно проследима. Те
отразяват промяната в намеренията на съконтрахентите
относно задължението на продавача да изготви строителните книжа, съответстващи
на първоначалното инвестиционно намерение, позволяващи завършване на
строителството, за което е договорена отделна цена. То е престанало да бъде
условие за прехвърляне на собствеността,
а се явява самостоятелно задължение отложено за периода след сключване на
договора, за което се дължи възнаграждението предвидено в НА.
В договорите липсва описание на
конкретните проекти, явяващи се съдържанието на задължението по договор за
изработка, но те могат да се изведат чрез тълкуване на волята
на страните.
Нормата на чл. 139, ал.1
ЗУП и Наредба №4 За обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти, определят фазите на инвестиционните проекти и техните части. СМР е извършено въз основа на
одобрени строителни книжа. Следователно задължението обхваща липсващите части
до предвидения пълен нормативен обем.
Съгласно отразеното в предварителния договора съществуващите
към този момент СМР са осъществени въз основа на Разрешение за строеж №80 от
24.01.2007 г.,
издадено въз основа на инвестиционно намерение и одобрен и съгласуван
инвестиционен проект във фаза „технически проект“, оценени от страните като
недостатъчни за завършване на строежа.
Видно от приетата комплексната съдебно
техническа експертиза(СТЕ), която съдът кредитира като обоснована, за строежа от Главния архитект на София е издадено
PC №80/24.01.2007 г. на
името на „Е.С.А.“ ООД, с управител И.Д.К., въз основа на одобрени
инвестиционни проекти на 23.01.2007г. и комплексен доклад за оценка
на съответствието от „ ММ И.“ ЕООД, като разрешението за строеж е влязло в сила на 28.03.2007г.
Налце и бил идеен проект, част „Архитектура“, с печат на СО - Дирекция
„Архитектура и градоустройство“
за Одобрение с Доклад за съответствие
от 23.01.200 г. Проектите в
Идейна фаза по част „Архитектура“ са изработени от ЕТ „С.И.- И.К.“ и автори на проекта Арх. И. К. и Арх. И. А.
Експертите са работили и въз
основа на технически проект по част „Конструктивна“,
с неясен печат, почти нечетлива дата на одобрение
м. 10.2007г., без подпис. Същевременно обаче с писмо от СО - направление „Архитектура и градоустройство“
(л.125) от делото, подписано от Директор
на Дирекция „Общински Строителен Контрол“, архитект В.К., относно жалба от
арх. И.К., се установява, че със Заявление вх.
№ АП-94-И-4/08.10.2007г. е внесен Технически
проект по част „Конструктивна“, който е одобрен.
Следователно към момента на подписване
на предвалителния
договор(ВЛ са посочили окончателния такъв, но предвид момента на съставяне на
документите изводите са същите)са били налични проекти в следните фази:
Идейни проекти: Идеен проект, част „Архитектура“; Идеен проект, част
„ВиК“; Идеен проект, част „Електро“; Идеен проект, част
„ОВ“;
Технически проекти : Технически проект, част „Конструктивна“; Технически проект, част
„ПБЗ - етап план на изкопа и временно
укрепване за фундиране“; Технически проект, част „ПБЗ“.
При наличното проектиране в двете фази – идеен и
технически проекти вещите лица са
установили, че за продължаване на
строителството до неговото завършване е необходимо изработването на технически
проекти и за останалите части. Това се
явява и задължението на ищеца по договора, като рамката на проектирането
е лимитирана от съществуващите към този идейни проекти.
В съдебно заседание на в.л. Х. е заявила
че при наличието „конструктивен проект“,
т.е. технически проект, част „Конструктивна“, сградата може да бъде изградена
до груб строеж. Наистина идейният инвестиционен проект, в съотвествие с чл. 142, ал.2 от ЗУТ, може да бъде основание
за издаване на разрешение за
строеж. Съгласно същата норма следващите фази на проектиране се одобряват в хода на строителството
преди извършване на съответните строително-монтажни работи и подлежат на оценка
съгласно изискванията на ал. 5. Възможността за поетапно
изграждане, явяващо се отклонение на правилото на ал.1 от с.з., че цялостните инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване и са основание за издаване
на разрешение за строеж , е без значение в контекста на
задължението на ищеца за цялостно проектиране.
Нотариалният акт е сключен на 08.09.2017 г., към който момент
е налице потвърдено Разрешение за строеж
№80 от 24.01.2007 г., презаверено
със Заповед № РА 51-129/
12.06.2017 г. на Главния арх. на Столична
община, яващо се и условието за траслиране на собствеността.
Същевременно в НА е отразено наличието на одобрени
от НАГ на 21.04.2017 г. инвестиционни
проекти. Такива обаче не се установи да са налични, видно от
писмата на НАГ, представените документи и заключението на СТЕ. Не съществуват и одобрени технически проекти към Заповед № РА 51-129/ 12.06.2017 г. на Главния арх.
на Столична община за презаверяване на старото разрешение за
строеж.
Този текст в НА е извън диспозитивната част
на документа. Той съставлява изявление
за наличие на факт стоящ извън него, т.е. се явява свидетелстващ. Тъй като не
попада в приложното поле на чл.179 ГПК, е частен по своя характер(официален е
НА само относно авторството и датата). Той не се ползва с доказателствена сила,
но е с висока доказателствена стойност срещу страната, за която се явява
признание за неизгоден факт.
Същевременно видно от
представеното удостоверение от НАГ, явяващо се официален удостоверителен
документ и експертизата, не се
установява наличие на одобряване на проекти след тези от 2007 г. до датата на
нотариалния акт. Ищецът й не твърди да е предавал документи с такова съдържание
на ответника, като всички изпратени от него по електронна поща са най-рано от м.11.2017
г., т.е. след изповядване на сделката, което опровергава признанието на
страната. Това мотивира съда да приеме, че констатираните в СТЕ строителни книжа
налични към датата на НА са идентични с установените от съда към момента на
подписване на предварителния договор. Това кореспондира и с текста в НА „след влизане в сила/одобрение на всички изискуеми по закон проектни
части/пълен инвестиционен проект за обекта“, т.е. самите страни са признали,
че към този момент не е налице цялостен инвестиционнен проект, съответно за изплащане на исковата сумата
е необходимо ищецът да изготви останалите части. Това мотивира съда да приеме
за неоснователен довода на ищеца относно
липсата на яснота относно съдържанието на задълженията, тъй като тълкуването на
волята на страните позволява тя да бъде точно установена.
Липсата на срок за изпълнение не
се явява съществен елемент на договора, тъй като страните са длъжни да действат
с грижата на добър търговец, което се явява и критерия за определяне на мярата
на срока.
Горното налага извода, че НА не е
нищожен по отношение на твърдяната от ищеца клауза. Тя съставлява самостоятелно
условие, като за да е налице изпълнение, ищецът следва да установи, че е
изработил техническите проекти и ги е предал на ответника, а при указано
съдействие да е предприел действия по одобряването им от органите по ЗУТ.
Ищецът
твърди, че ответникът е променил
инвестиционните си намерения, която теза се оспорва от ответника. Това налага
да се установи налице ли е промяна в правоотношението, което би имало значение
относно съдържанието на престацията на ищеца.
Ищецът е
представил проекти, за които твърди, че са изпратени на ответника за одобрение,
които обаче са за изменение на съществуващия проект, но са по различна уговорка.
Ответникът отрича да е получавал документите, както и наличие на друг договор
или промяна на съществуващия.
Съдът намира, че при липса на
установено друго правоотношение, изпратените документи се явяват предприето изпълнение на ищеца по процесния
договор. Дори да се приеме, че е налице промяна в съдържанието на правната
връзка, по делото не се установи ищецът да е предал изработеното на
възложителя. На първо място няма данни електронните съобщения да са достигнали
до получателя – ответното дружество, съгласно съдебно приетите по делото
компютърни експертизи. Дори и да бяха получени в електронен вид, за внасянето им за одобрение от органите по
ЗУТ книжата трябва да са на хартиен
носител, съдържащ подписите на изготвилите ги и одобрили ги лица, притежаващи
съответната професионална квалификация за изготвянето им. Следователно това е формата за изпълнение, а електронният
вариант може да има само предварителен характер.
Тъй като с прехвърлянето на имота
ищецът е загубил правото си на собственост, като не се явява и инвеститор,
неговото задължение за представяне на документите за одобряване пред органите
по ЗУТ, след приемането на работата от
възложителя, може да се осъществи само със съдействие на последния. Доколкото
обаче проектите не са били предадени, то въпросът за приложимостта на чл.25 от ЗЗД е ирелевантен.
За да възникне паричното му
вземане ищецът следва да докаже изпълнение на договореното. Следователно дори
ответникът едностранно да е променил
инвестиционните си намерения, това не може да промени съдържанието на престацията без съгласие на насрещната страна. Изпълнението
на договореното се явява точно
изпълнение, което обаче не бе установено по делото. Във връзка с
това е безпредметно и обсъждането на въпроса дали с оглед забавата е налице валидно
упражнено потестативно право за разваляне договора
или правоотношението продължава да съществува.
Горното налага извода за неоснователност на
предявения иск.
В тежест на ищеца следва да се
възложат направените от ответника разноски, както следва: 4 700 лв. адв. възнаграждение; 700 за експертизи и 346,66 лв.
допълнителен депозит за ВЛ или общо 5 746 лв.
Воден от горното, Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявения от „Е.С.А." ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление *** срещу "Е.М" АД, с ЕИК ******, със седалище и
адрес на управление:*** иск с правно
основание чл. 79 ЗЗД, вр. 327, ал.1 от ТЗ за сумата от 33 400
(тридесет и три хиляди и четиристотин) евро
по предявен частичен иск от общия размер от 82 739 (осемдесет и две
хиляди седемстотин тридесет и девет) евро, по договор за покупко-продажба на
УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ V - 4 в квартал 21, по плана на гр. София, местност
„Хиподрума”, целият с площ от 376,40 кв.м. при съседи: бул. „Цар Борис Ш”, УПИ
У1-2, УПИ 1Х-17 и УПИ XV- 5, който имот, съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри на град София, одобрени със Заповед РД-18-50/20.06.2016
г. на ИД на АГКК, представлява ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с дентификатор
68134.204.5, с площ 396 кв.м. Трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, при съседи:
поземлени имоти с идентификатори: 68134.204.58, 68134.204.6, 68134.204.7, 68134.204.4,
68134.204.2, 68134.204.1 Номер по предходен план: 4, квартал 21, парцел V. Адрес
на имота: гр. София, район Красно село, бул. „Цар Борис Ш”, заедно с ПРАВОТО ДА
СЕ ПОСТРОИ в гореописания имот „Административно- търговски център с подземни
гаражи” със ЗП 217.3 кв.м., с РЗП /без складове и гаражи/ 1882 кв.м. и обща РЗП
/с складове и гаражи/ 3019 кв.м., съгласно Разрешение за строеж №80 от
24.01.2007 г., презаверено със Заповед №РА 51- 129/ 12.06.2017 г. на главен
архитект на СО и съгласно одобрени инвестиционни проекти на 21.04.2017 г. от
НАГ, както и заедно с извършеното досега строителство, както и всички останали приращения и подобрения в имота.
ОСЪЖДА „Е.С.А." ЕООД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** ДА ЗАПЛАТИ НА "Е.М" АД, с ЕИК ******, със седалище и адрес на управление:*** сумата 5 746 лв. разноски на осн.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: