№ 10699
гр. С, 21.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесет и първи май през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:М. В. СТ.
при участието на секретаря ПЕТЯ АСП. П.
като разгледа докладваното от М. В. СТ. Гражданско дело №
20211110173347 по описа за 2021 година
Предявени са искове от „ф-ма“ ООД, ЕИК: *****, със седалище и адрес на
управление: гр. С, бул. „А С“ № 116, срещу А. М. Р., ЕГН: **********, с адрес: гр. С,
ж.к. „О“, бл. 209, вх. „Б“, ет. 2, ап. 17 и М. М. П., ЕГН: **********, с адрес: гр. С, ж.к.
„М“, бл. 422А, вх. 2, ет. 1, ап. 4 по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на всеки
от ответниците в условията на разделност да заплати на ищеца при квоти от по ½ част
от сума в общ размер на 21 709,71 лв., представляваща обичайно възнаграждение за
територията на гр. С при посредничество за покупка на имоти по договор от
03.10.2019 г., ведно със законната лихва от 22.12.2021 г. до изплащане на вземането.
Ищецът твърди, че извършва по занятие посредничество при сделки с
недвижими имоти, като на 16.07.2019 г. между него и „ф-ма“ ЕАД бил сключен
договор, по силата на който да бъдат рекламирани и предлагани за продажба
недвижими имоти на „ф-ма“ ЕАД, а именно офиси, находящи се на ул. „К“ № 11.
Твърди, че ищецът чрез М Г, изпълняващ длъжността на брокер при него, организирал
професионално заснемане на имотите, онлайн рекламна кампания, използвал е своите
вътрешни и външни канали за предлагане на имотите на потенциални купувачи,
закачил е винил на фасадата на сградата с бранд и телефонен номер и други с цел да
привлече потенциални купувачи и да свърже страните за сключване на сделка за
покупко-продажба на гореописаните имоти. На 31.07.2019 г. ответницата Р. се свързала
с ищцовото дружество, при което на същата била предоставена подробна информация
относно процесните имоти, както и че се дължи възнаграждение за посредничество,
като на 01.08.2019 г. бил проведен оглед в присъствието на брокера М Г, управителя на
дружеството продавач и ответниците, след което последвали продължителни
преговори. По желание на ответниците на 03.10.2019 г. бил проведен пореден оглед на
имотите, по време на който бил подписан и протокол-съгласие за проведен оглед,
който обективирал вече съществуващата облигационна връзка между страните.
Твърди, че на 22.11.2019 г. процесните имоти били прехвърлени на Кооперация „Н“,
1
като същия ден бил сключен договор за посредничество с ищцовото дружество и
преговорите с ответниците продължили. Твърди, че в качеството на посредник
ищцовото дружество е изпълнило задължението си да свърже страните за покупко-
продажбата на имотите и да им посредничи, за да постигнат съгласие по основните
параметри на договорите за покупко-продажба, поради което му се дължи
възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имотите, а именно в размер на
21709,71 лева. Твърди, че поканил ответниците да му заплатят дължимото
възнаграждение, но плащане не последвало. Ето защо моли съда да постанови
решение, с което да осъди всеки от ответниците да му заплати сумата от 10854,86 лева,
т.е. половината от дължимото общо възнаграждение за посредничество в размер на
20709,71 лева, ведно със законната лихва от 22.12.2021 г. до изплащане на вземането.
Претендира разноски.
В срока за отговор ответниците оспорват предявените искове. Оспорват
твърдението за наличие на облигационно правоотношение между тях и ищеца, както и
дължимостта на претендираното възнаграждение. Оспорват твърдението, че ищецът е
свързал ответниците с продавача по сключените договори за покупко-продажба на
процесните имоти. Сочат, че контактът с новия собственик на имотите – Кооперация
„Н“, и ответниците бил осъществен чрез трето лице. Оспорват твърдението, че по-
благоприятните условия за сключване на договорите, в сравнение с първоначалното
предложение, се дължат на съдействието на ищеца, както и че са знаели, че ще следва
да заплатят възнаграждение на ищеца. Твърдят, че претендираното от ищеца
възнаграждение за посредничество не се дължи, тъй като не е налице твърдяното от
ищеца изпълнение. Освен това оспорват исковете по размер. Искането към съда е да
постанови решение, с което да отхвърли предявените искове като неоснователни.
Съдът, като обсъди събраните доказателства и доводите на страните,
приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Не се спори между страните и се установява от приетите доказателства, че на
16.07.2019 г. между „ф-ма“ ООД и „ф-ма“ ЕАД е сключен договор за посредничество,
по силата на който да бъдат рекламирани и предлагани за продажба недвижими имоти
на „ф-ма“ ЕАД, а именно офиси, находящи се на ул. „К“ № 11; че на 03.10.2019 г. е бил
извършен оглед на процесните имоти в присъствието на управителя на „ф-ма“ ЕАД,
ответниците и представител на ищцовото дружество; че на 22.11.2019 г. процесните
имоти били прехвърлени от „ф-ма“ ЕАД на Кооперация „Н“; че между Кооперация „Н“
и ответниците на 15.04.2020 г. и 10.03.2021 г. били сключени два договора,
обективирани в Нот.акт № 52, том I, рег. № 937, нот.дело № 41/2020 г., респ. Нот.акт №
151, том I, рег. № 1355, дело № 83/2021 г., по силата на които процесните имоти били
продадени от Кооперация „Н“ на ответниците.
Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК (чл. 133, б. „в“ ГПК, отм.),
изключващо свидетелски показания за установяване на договори на стойност, по-
голяма от 5000 лева, не е приложимо, когато спорът не е за наличието на
съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В
този случай, когато страните спорят за значението на отделни уговорки или когато
договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за
установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била
действителната обща воля на страните. При изясняване на действителната обща воля
на страните съдът може да изследва обстоятелствата, при които е сключен договорът,
характерът на преговорите, разменената кореспонденция и как са изпълнявани
задълженията по него след сключването му (Решение № 16 от 31.01.2019 г. на ВКС по
2
гр. д. № 1779/2018 г., IV г. о.; Решение № 546 от 23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. №
856/2009 г., IV г. о.). Изключение е допустимо и при изрично съгласие на насрещната
страна, какъвто настоящият случай не е (чл. 164, ал. 2 ГПК и Решение № 38 от
7.04.2015 г. на ВКС по т. д. № 1008/2014г., I т. о.).
По делото липсват доказателства, от които да може да се изведе категорично
наличието на неформален договор за посредничество от м. 08.2019г. между страните
по делото.
Разпитани по делото са свид. Г - брокер на ищеца, чрез който ищецът твърди, че
се е осъществила продажбата на процесните имоти, свид. А – председател на
кооперация „Н“ и изпълнителен директор на „ф-ма“ ЕООД, свид. П – брат на
ответника М. П., и свид. Бекриев – адвокат, оказал правно съдействие на ответниците
при покупката на процесните имоти, но съдът не може да обсъди техните показания
във връзка с доказване на главния факт относно твърдения от ищеца за сключен между
страните договор за посредничество, нито разменената между страните
кореспонденция, представена от ответника. След като ответниците изрично оспорват,
че не са изразявали каквото и да е съгласие за сключване на договор за търговско
посредничество с ищеца относно покупко-продажбата на процесните имоти, а не
съдържанието на отделни уговорки на твърдения от ищеца договор за посредничество,
като навеждат и твърдения, че са се отказали от сключването на същия договор с
ищеца и закупуването на процесните имоти при предложените от него условия с оглед
високата цена, чието намаляване било невъзможно според твърденията в отговора на
исковата молба, то съдът е длъжен да приложи забраната по чл. 164, ал. 3, предл. 2
ГПК, за чието преодоляване липсва изрично съгласие от ответниците, заявено до
приключване на производството по делото. Поради това съдът не изследва и приетото
заключение на съдебно-оценителна експертиза относно размера на обичайното
възнаграждение при посредничество при покупка на имоти през 2020-2021 г. за гр. С,
район „Л“, което заключение касае един от елементите на твърдения от ищеца договор
за посредничество, имайки предвид изначалното оспорване на ответниците, че такъв
договор не е сключен.
Обясненията на управителя на ищеца съдът цени като ищцови твърдения, които
имат доказателствена стойност, когато съдържат признание на неизгодни за страната
факти и обстоятелства, която стойност се преценява с оглед на останалите
доказателства по делото. Ищцовият управител не е направил изрично признание на
неизгоден за ищцовото дружество факт, поради което неговите обяснения също не
могат да залегнат в основата на доказателствен извод относно сключването на
твърдения от ищеца договор за посредничество. Същият управител твърди изгодни за
ищеца факт, а именно, че се е срещал с двете ответници и със свид. П – брат на
ответника М. П. относно посредничеството чрез свид. Г във връзка с твърдяната
продажба на процесните имоти от страна на свид. А.
От представения от ищеца оригинал на протокол-съгласие за проведен оглед на
имот от 03.10.2019 г., подписан между Н П и представител на ищеца също не се
установява наличието на две насрещни съвпадащи по смисъл волеизявления на
страните по делото относно сключването на твърдения от ищеца договор за
посредничество. В горния протокол е удостоверено, че лицето Н П е огледал с
посредничеството на ищеца посочени в протокола имоти със съответно посочена
офертна цена, както и че Н П е уведомен, че ищецът осъществява по занятие
посредничество при сделки с имоти срещу възнаграждение, но от протокола не се
установява, че Н П е бил натоварен от ответниците да сключи от тяхно име договор за
3
посредничество срещу съответно възнаграждение с ищеца, каквито волеизявления не
са обективирани в протокола от участниците в огледа от 03.10.2019 г. Същите
съображения са важими и по отношение на представените от ищеца протоколи-
съгласие от 03.10.2019 г. с участието на представител на ищеца и двете ответници.
Предвид изложеното, следва отхвърляне на исковете.
По разноските
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ответникът има право
на разноски от 1 181 лв. – адвокатско възнаграждение за процесуално
представителство на двете ответници съгласно договор за правна защита и съдействие
от 28.02.2022 г.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ искове от „ф-ма“ ООД, ЕИК: *****, седалище и адрес на
управление: гр. С, бул. „А С“ № 116, срещу А. М. Р., ЕГН: **********, с адрес: гр. С,
ж.к. „О“, бл. 209, вх. „Б“, ет. 2, ап. 17 и М. М. П., ЕГН: **********, с адрес: гр. С, ж.к.
„М“, бл. 422А, вх. 2, ет. 1, ап. 4 по чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на всеки
от ответниците в условията на разделност да заплати на ищеца при квоти от по ½ част
от сума в общ размер на 21 709,71 лв., представляваща обичайно възнаграждение за
територията на гр. С при посредничество за покупка на имоти по договор от 03.10.2019
г., ведно със законната лихва от 22.12.2021 г. до изплащане на вземането.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „ф-ма“ ООД, ЕИК: *****, седалище и
адрес на управление: гр. С, бул. „А С“ № 116, да заплати на А. М. Р., ЕГН: **********,
с адрес: гр. С, ж.к. „О“, бл. 209, вх. „Б“, ет. 2, ап. 17 и М. М. П., ЕГН: **********, с
адрес: гр. С, ж.к. „М“, бл. 422А, вх. 2, ет. 1, ап. 4, сумата от 1 181 лв. – адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4