Р Е Ш Е Н И Е
№………./………..2019г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА,
ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I въззивен
съдебен състав, в открито съдебно заседание, проведено на девети
октомври през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИАНА С.А
ЧЛЕНОВЕ: ЕЛИНА КАРАГЬОЗОВА
мл.
с. НАСУФ ИСМАЛ
при секретар Христина Атанасова
като
разгледа докладваното от мл. съдия Н. Исмал
възз. търг.
дело № 720 по описа за 2019 г. на ОС-Варна,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по повод въззивна жалба с вх. № 22112/26.03.2019
г., депозирана от Н.П.Р., родена на *** г., притежаваща международен паспорт №
*********, издаден на 15.12.2011 г. от ФМС 78039, валиден до 15.12.2021 г. и А.И.Р.,
роден на *** г., притежаващ международен паспорт № *********, издаден от ФМС
78039 на 24.10.2012 г., валиден до 24.10.2022 г. и двамата граждани на Руска
Федерация, със съдебен адрес:***, пл. „Св. Неделя“ № 16, ет. 1, офис 14,
действащи чрез адв. К.М., срещу Решение № 971/11.03.2019 г., постановено
по гр. дело № 8679/2018 г. по описа на Районен съд - Варна, 34-ти съдебен
състав, с което са отхвърлени предявените от въззивниците срещу „МИГ-МАРКЕТ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, ул. „Страхил войвода“, № 15, активно
субективно и обективно кумулативно съединени искове, а именно иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за
прогласяване договора за поддръжка и управление от 22.07.2013 г., с нотариална
заверка на подписите рег. № 5267 от 22.07.2013 г. на нотариус А.А., нотариус с район на действие РС-Варна, за нищожен като
противоречащ на закона, както и иска с правно основание чл. 55, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 3210.32 евро, претендирана като
получено от ответника възнаграждение за 2016 г., 2017 г. и 2018 г. без
основание – по нищожен договора за
поддръжка и управление от 22.07.2013 г. с нотариална заверка на подписите рег.
№ 5267 от 22.07.2013 г. на нотариус А.А., нотариус с
район на действие РС-Варна.
Във въззивната жалба въззивниците
обосновават оплаквания за недопустимост, противоречие с материалния и
процесуалния закон и необоснованост на решението в цялост. Твърдят, че
постановеното решение е недопустимо с оглед пререшаване на въпроса за наличието
на затворен комплекс, вследствие несъобразяване с приетото в Решение №
4453/28.11.2016 г. по гр.д. № 10952/2015 г. на РС-Варна и в Решение от
01.06.2017 г. по въззивното му гр.д.№ 780/2017 г. на ОС-Варна. Като се
позовават на чл. 299, ал. 1 и чл. 223, ал. 1 от ГПК, излагат, че решен с влязло
в сила решение спор не може да бъде пререшаван, а също и че мотивите на
посочените решения обвързват страните по тях, поради което повторно произнасяне
в дело между етажни собственици в същата сграда относно констатацията за липса
на затворен жилищен комплекс се явява недопустимо. Сочат, че в диспозитивите и
на двете визирани решения процесната сграда /сграда
А/ и съседната сграда /сграда Б/ са определени като
отделна етажна собственост. Оспорват мотивите на обжалвания акт във връзка с
произнасянето за общо пространство между двете сгради, доколкото процесният
договор касае само едната сграда, наречена „Корпус А“, а
извод дали е наличен затворен жилищен комплекс само за тази сграда не е
формиран. Обосновават становище за неправилност на изводите на съда касателно
характеристиката на сградата, като се позовават на конкретни на разпоредби от
ЗУЕС и ЗУТ.
Сочат,
че съгласно чл. 3 от ЗУЕС, когато в един имот са налични до три сгради, то
управлението им не е по реда на чл. 2 от ЗУЕС, а по реда на чл. 30, ал. 3, чл.
31, ал. 1 и чл. 32 от ЗС, като не без значение е и начинът на обединяване на
сградите, доколкото, когато сградите се намират във фактически обединени повече
имоти, е налице „квартал“ по см. на пар. 5, т. 10 от
ЗУТ. Също оспорват възприетото от първата инстанция качество „контролиран
достъп“ като определящо за наличието на затворен комплекс, като излагат, че и
съгласно проведената СТЕ по делото е било установено, че откъм ул. „Цар Ивайло“
сградата е без ограда и до нея се достига директно от тротоара. Считат, че
простото заключване на входната врата не може да обоснове формираните изводи.
По отношение на следващото възприето от първата инстанция качество -
възможността на отделните собственици на обекти в сградата да ползват
изградената в общото дворно място инфраструктура и съоръжения, сочат, че от
показанията на водения от тях свидетел се е установило, че такава възможност не
е налице, напротив, достъпът и възможността за ползване са свободни за външни
за сградата хотелски гости. Оспорва се съсобствеността спрямо общо дворно
място, като се твърди такава между три юридически лица, едното от които
понастоящем не е сред етажните собственици.
На
следващо място, във връзка с дейността на ответното дружество по отдаване за
временно възмездно ползване на притежаваните от него отделни самостоятелни
обекти в сградата на трети лица и като се позовава на приетото като
доказателство по делото извлечение от Туристическия регистър към Министерство
на туризма, съгласно което 52 апартамента и студиа са
регистрирани от „МИГ – МАРКЕТ“ ООД като апартаменти за гости – хотели от трета
категория, твърдят осъществяване на професионална хотелиерска дейност по см. на
пар. 1, т. 17, 19, 29, вр.
т. 1 от ДР на Закона за туризма. Оспорват качеството „обитатели“ по см. на пар. 1, т. 1 от ЗУЕС на хотелските гости. Аргументи за
неприложимост на специалния режим по чл. 2 от ЗУЕС са изложени и във връзка с
необходимостта всички обекти, а не само някои, да имат сключен договор за
поддръжка и управление, като се твърди неправилно изключване от
доказателствения материал на относими в тази връзка справки – ИКАР, които
свидетелстват за ипотекирани и продадени без договори апартаменти.
Като
се позовават на съдебната практика, въззивниците
обосновават, че жилищен комплекс от затворен тип изисква наличие на поне четири
сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, всички изградени в комплекс, обособен в самостоятелен поземлен
имот, при спазване изискванията за контролиран достъп на външни лица. Сочат, че видно от представените по
делото документи, процесната сграда не е проектирана, разрешена за строителство
и построена като част от затворен жилищен комплекс. Изложено в тази връзка е,
че разрешението за строеж № 115 е от 21.12.2004 г., т.е. преди приемането на
чл. 2 от ЗУЕС в сегашната редакция, което е съобразено и в посочените Решение №
4453/28.11.2016 г. по гр.д.№ 10952/2015 г. на РС-Варна и в Решение от
01.06.2017 г. по въззивното му гр. д. № 780/2017 г. на ОС-Варна. Като друг
аргумент в подкрепа на заеманата позиция
въззивниците изтъкват, че жилищната сграда излиза извън дворищно-регулационната
линия по действащия регулационен план, а в регулационните и кадастралните
граници на имота, съобразно справките - ИКАР, СТЕ и геодезическите
скици, има три сгради в имота: процесната сграда в режим на ЕС /07598.305.407.1/,
трафопост /07598.305.407.2/ и склад, в който са разположени машините и съораженията на басейна /07598.305.407.3/. Предвид
изложеното, твърдят, че в имота е налице само една жилищна сграда, поради което
не е спазено изискването на чл. 2, ал. 1 от
процесната сграда да е построена заедно с други сгради в режим на етажна
собственост, като във връзка с чл. 3 от ЗУЕС и съдебната практика относно
т.нар. „хоризонтална етажна собственост“ броят на сградите-ЕС в жилищен
комплекс от затворен тип следва да е минимум четири. Освен това, допълват и че
по делото не е било доказано, че другите две сгради обслужват собствениците и
обитателите на процесната сграда.
Посочено
е също, че от събраните по делото свидетелски показания се установява ползване
на обектите във и извън процесната сграда от външни лица, гости на хотела и плажуващи на брега под сградата. Доказано било и че
магазинът също се ползва от всички хора в гр. Бяла, защото има врата само откъм
общинския площад. Осъществяваната хотелска дейност, като вид търговска дейност,
също изключва характера на комплекса на жилищен от затворен тип. Изложено е, че
контролираният достъп не е съществувал от завършването на комплекса /2009 г./
до настоящия момент, че доскоро не е имало преградна врата между сградите А и
Б, при свободен достъп на пазачите на двете сгради.
Като
цяло, въззивниците намират за неприложим режима по чл. 2 от ЗУЕС, както поради
липсата на предпоставките за определяне на един комплекс като жилищен от
затворен тип, така и поради липса на сключени договори за поддръжка и
управление на общите части за всички апартаменти в сградата. От изложеното
обуславят извод за наличие на обикновена ЕС, която следва да се управлява от
Общо събрание съгласно чл. 11 от ЗУЕС, а сключеният индивидуален договор за
възлагане на „МИГ – МАРКЕТ“ ООД на дейностите по поддръжка, охрана и управление
на общите части на сградата, при липса на съответните фактически предпоставки,
следва да се обяви за нищожен, поради противоречие със закона. По изложените
съображения, считат, че начинът за определяне заплащането на възложените
дейности съгласно т. 2.1 от процесния договор – годишна такса в размер 10 евро
на квадратен метър, противоречи на принципите, залегнали в чл. 50-51 от ЗУЕС.
Излагат и становище за противоречие с чл. 60, ал. 1 от Конституцията, доколкото
става да въпрос за годишна такса, уговорена по договор, което не съответствало
и на цитираната практика на КС, че таксата не е насрещна престация, както е
уговорена в процесния договор. Последният се атакува и от гледна точка на
уговорения срок на действие, като се излага, че е недопустимо да се уговаря
срок на договор за поддръжка на общите части, които ще съществуват неопределено
дълго във времето.
Претендират
за разграничение на разходите за общи и частни дейности, като сочат, че по
делото се е установила личната собственост на басейна, снек-баровете,
трафопоста и магазина на ответника. Считат, че само по себе си допускането на
изпълнението на договори като процесния по начин, който ползва и други имоти
/сграда Корпус – Б/, включително и такива индивидуална собственост, само по
себе си представлява основание за обявяване на нищожността му. Сочи се, че в представения по делото договор
за охрана на сградите – Корпус А и Б от 23.05.2018 г., сключен с ЧОД „БЕРКУТ -
2015“ ООД, никъде не е посочено, че предвидения в процесния договор
пропускателен режим и свободен достъп на собствениците е възложен на това
дружество. Освен това се излага, че такъв договор може да се сключи само с
решение на 67 % ид.ч. на общото събрание на ЕС и след
одобряване на съдържанието на договора, като неспазването на това изискване по
ЗУЕС, както и на т. VI.6.2
от процесния договор потвърждава нищожността му.
Моли
за обезсилване на решението като недопустимо, евентуално за неговата отмяна
като неправилно, поради противоречие с материалния и процесуалния закон, както
и необоснованост и постановяване на друго решение, с което да се уважи
въззивната жалба, респ. да се уважат предявените искове.
В срока по чл. 263 от ГПК въззиваемата
страна е депозирала отговор на въззивната жалба, с който се оспорват доводите и
оплакванията на жалбоподателя. Поддържа се, че атакуваното решение е допустимо,
обосновано, правилно и законосъобразно, като са развити подробни съображения в
подкрепа на изложеното становище. Моли се за потвърждаване на обжалвания
съдебен акт и присъждане на разноски.
В проведеното открито съдебно заседание
въззивниците, редовно призовани, чрез адв. К.М. поддържат въззивната жалба, правят
възражение за прекомерност на адвокатския хонорар и молят за присъждане на
сторените съдебно-деловодни разноски.
Въззиваемият, редовно призован, чрез адв.
Стоян Р. поддържа отговора на въззивната жалба, също прави възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение, уговорено в полза на процесуалния представител
на въззивниците.
За да се произнесе по
спора, съставът на Окръжен съд-Варна съобрази следното:
Производството по гр. д. № 8679 по описа за 2018 г. на РС-Варна, 34-ти
съдебен състав е образувано по предявени от Н.П.Р. и А.И.Р. срещу „Миг-маркет“ ООД както в условията на активно субективно,
така и на обективно кумулативно съединяване на исковете с правно основание чл.
26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД и чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за прогласяване договора за
поддръжка и управление от 22.07.2013 г. за нищожен, като противоречащ на закона
и осъждане на ответното дружество да върне на ищците сумата от 3210.32 евро,
платена без основание по нищожния договор за поддръжка и управление.
В
исковата молба и уточнителните молби се твърди, че ищците
са собственици на самостоятелен обект с идентификатор 07598.305.407.1.49,
представляващ апартамент № 49, находящ се в гр. Бяла, ул. „Цар Ивайло“, № 1,
ет. 1, със застроена площ от 96 км.м., ведно с 29.35 кв.м. ид.ч.
от общите части на сградата, придобит въз основа на договор за покупко-продажба
от 22.07.2013 г. от „Миг-маркет“ ООД. Твърди се, че
на същата дата между ищците, в качеството им на възложители и ответното
дружество „Миг-маркет“ ООД, в качеството му на
изпълнител, е сключен договор за поддръжка и управление на апартаментен
(студиен) хотел Силвър бийч
– Корпус „А“, който договор е вписан в Служба по вписванията – гр. Варна.
Излагат, че възложените според договора дейности включван организиране на пропусквателния режим на сградата, заплащане на сметки за
ток, вода на общите части на сградата и на таксите за поддръжка на асансьора,
сключване на застраховка за имота, почистване на общите части на комплекса и
озеленяване, организиране, насочване, извършване и контролиране на всички
необходими поправки и дейности за поддръжка на общите части на комплекса
(сградата); поддръжка и почистване на басейна в комплекса, след изрично
упълномощаване представителство на възложителя пред ВиК
и електродоставчика, както и в Общото събрание на ЕС,
съхраняване ключ от ап. 49 и ползването му при пожар, наводнение и др.
извънредни ситуации, заплащане от страна на изпълнителя на възложителя на
използваната в ап. 49 ел.енергия, която ще се заплаща от последния на
енергийното предприятие. Годишната такса по договора се излага да възлиза в
размер на 10 евро на кв.м. обща площ, включваща застроената такава на
апартамента и площта, съответна на идеалните части от общите части, или сумата
от 1253.50 евро годишно.
Ищците считат, че така сключения договор е
нищожен, тъй като не е налице жилищен комплекс от затворен тип, като се
позовава на установителното действие на мотивите на решението по гр.д. №
10952/2015 г., по описа на РС-Варна, което считат, че обвързва страните като
собственици на самостоятелни обекти в сградата, находяща се в гр. Бяла, ул.
„Цар Ивайло“ 1. Вън от горното излагат, че сградата не е проектирана и
изградена именно като комплекс по смисъла на ЗУЕС, тъй като това е осъществено
преди въвеждането на специалната уредба с цитирания закон. При липса на жилищен
комплекс от затворен тип считат, че въпросите относно управлението и
поддръжката на общите части се регулират от императивните норми на ЗУЕС и са
изцяло от компетентността на общото събрание на етажната собственост. В този
смисъл твърдят договорът от 22.07.2013 г. да е нищожен поради противоречието му
със закона и сезират съда с искане за прогласяване на тази нищожност и осъждане
на ответното дружество да върне на ищците платените от тях по нищожния договора
такси, възлизащи общо в размер на 3210.32 евро, както следва: 1253.50 евро за
2016 г. - платена на 17.05.2016г.; 1253.50 евро за 2017 г. - платена на
12.04.2017 г. и 703.32 евро за 2018 г. - платена на 01.12.2017 г. Претендира се
и законната лихва за забава върху горната сума, считано от датата на депозиране
на исковата молба в съда до окончателното й заплащане, както и сторените по
делото разноски.
В срока
по чл. 131 от ГПК,
ответното дружество „Миг-маркет“ ООД, депозира
отговор на исковата молба, в който изразява становище за неоснователност на
исковете. Твърди, че Апартаментен-студиен хотел „Силвър
Бийч“ – гр. Бяла, ул. „Цар Ивайло“, № 1, е разположена в ПИ с идентификатор
07598.305.407, който имот е придобит от дружеството, то е и инвеститор и
строител на комплекса. Твърди се, че освен сградата в режим на етажна
собственост, в която има 125 самостоятелни обекта, в парцела са изградени
обекти, които да обслужват собствениците: външен басейн, алеи с парково
осветление, тревни площи и зони за почивка, външен фитнес, складови помещения,
трафопост и др. В сградата, на разположение на собствениците са и рецепция,
бар-ресторант, игрална зала, магазин. Сочи още, че в комплекс „Силвър Бийч“, корпус А, има контролиран достъп, който се
осъществява чрез денонощна охрана, пропускателен режим и видеонаблюдение.
Имотът се твърди да е ограден изцяло, а достъпът е възможен само на определените
за целта места, чрез ограничителен пропуск и електронна система с чипове.
Излага, че още с въвеждането на сградата в експлоатация апартаментен хотел „Силвър Бийч“ се управлява от дружеството като комплекс от
затворен тип, като „Миг-маркет“ ООД е сключил със
собствениците на индивидуални обекти договори за поддръжка и управление на
общите части. С оглед изложеното моли за отхвърляне на иска за прогласяване
нищожност на договора за поддръжка и управление, а оттам и на претенцията за
връщане на платените такси.
Настоящият
съдебен състав, като съобрази предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата и отговора и като взе предвид, събрания и
приобщен по дело доказателствен материал – в съвкупност и поотделно, на
основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически
положения:
От представения договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 68, том IV,
рег. № 5278, н. д. № 506 по описа на нотариус Т.М., вписан в НК под рег. № 237,
с район на действие РС-Варна, се установява, че на 27.07.2004 г.
ответникът е закупил УПИ ІІ-1493, в кв. 131 по плана на гр. Бяла, с площ от
4677 кв.м., който е идентичен с имот с идентификатор 07598.305.407.
С Разрешение за строеж № 115 от 21.12.2004
г., на ответника е разрешено да извърши строеж в посоченият имот на “Хотелски
комплекс “Миг-Маркет“ ООД“ с подобект „Хотелски
комплекс – Корпус А“, находящ се в горепосоченото УПИ.
С Разрешение за ползване № ДК-07-106 от
25.07.2008 г. и Разрешение за ползване № ДК-07-137 от 07.05.2009 г., ДНСК е
разрешила ползването на строеж Апартаментен /студиен/ хотел-корпус Б и
Апартаментен /студиен/ хотел-корпус А, като последния включва апартаментна
/хотелска/ част, кафе сладкарница, два офиса, външен басейн, подпорни стени и
огради, сградни В и К отклонения и сградно ел.захранване от КТП до
ГРТ.
От представения договор за покупко-продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариалния акт от 22.07.2013 г. по описа на
нотариус А.Ганчев, вписан в НК под рег. № 194, с район на действие РС-Варна, се
установява, че ищците са закупили по време на брак процесния ап. № 49 със
застроена площ 96 кв. м., представляващ самостоятелен обект в Апартаментен /студиен/
хотел-корпус А с идентификатор 07598.305.407.1.49, находящ се в гр. Бяла,
община Бяла, област Варна, на административен адрес ул. „Цар Ивайло“ № 1, ведно
с прилежащите 29.35 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от
правото на строеж върху мястото, като площта на апартамента, ведно с общите
части възлиза на 125.35 кв. м.
Не
е налице спор относно обстоятелството, че ответникът в качеството на
инвеститорът е изградил обектите в процесния комплекс, като част от тях
/пр. апартаменти, открит басейн, фитнес
на открито и закрито, зала за игри, детски кът, площадки за отдих, трафопост и
др./, са останали негова индивидуална собственост. Не е спорно и че ответника
развива хотелиерска дейност като отдава под наем, част от собствените си
обекти.
Видно
от представения договор за поддръжка и управление на апартамент студиен хотел
от 22.07.2013 г., по възлагане на ищците, ответникът се е задължил да извършва
следните действия, а именно: осигуряване на денонощен пропускателен режим в
комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника и контрол на
достъпа; заплащане на сметките за електричество, вода на общите части на
комплекса и такса за поддръжка на асансьорна уредба;
застраховка на имота на възложителя за застрахователна сума до 26000.00 евро;
прехвърляне на всички права и задължения по застрахователната полица на
собствениците или на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на
собствеността по нотариален ред; почистване на общите части на комплекса;
озеленяване; организиране, насочване, извършване и контролиране на всички
необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на общите части на
комплекса; поддържане и почистване на басейна в комплекса в състояние,
позволяващо непрекъснатата му употреба, съгласно неговото предназначение за
периода – началото на месец юни до края на месец септември; подготвяне,
организиране и администриране на документацията свързана с придобиването на
имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя – подаване на заявление за
регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ, деклариране придобиването на
недвижимия имот в съответната общинска администрация според ЗМДТ; оказване на
съдействие и представяне на собственика пред трети лица /В и К ООД, ел.
разпределителното дружество/ след изрично упълномощаване на изпълнителя;
съхраняване на цялостната документация свързана с имота; съхраняване на ключ и
използването му от изпълнителя само и единствено при извънредни ситуации
/пожар, наводнение и др./; представляване на собственика на имота пред общото
събрание, след изрично упълномощаване на изпълнителя и други.
Освен
изброените задължения са уговорени и специални такива, като присъединяване на
собствениците на апартаменти към ел.разпределителната мрежа /поради отказ на
“Е.ОН България Мрежи” АД/, като „Миг-Маркет” ООД е
монтирало електромери, отчитащи ползването на ел.енергия за всички апартаменти
поотделно.
Уговорената
насрещна престация дължима от ищците, е заплащане на изпълнителя на годишна
такса в размер на 10.00 евро, с включен ДДС, на квадратен метър обща площ
/включваща площта на апартамента и прилежащите му общи части/, както и цената
на ползваната в собственият ѝ апартамент ел. енергия.
В
т. 1.2 от договора са посочени разходите, които изпълнителят ще има право да
извършва, в изпълнение на задълженията си, а именно: за заплати и други
възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с експлоатацията,
ремонта, управлението на комплекса, включително, но неизчерпателно-градинари,
портиери, чистачи и други специалисти; разходи за незначителни текущи ремонтни
работи по поддръжка на комплекса; за застрахователни премии; разноски, свързани
с контрола и техническото обслужване като подмяна на ел.крушки в общите
помещения, изхвърляне на смет, обезпаразитяване,
обработка с вода, в т.ч. всички външни договори, необходими или уместни с оглед
поддръжка на комплекса и съответните общи части; разноски за ел.енергия на
общите части и други необходими разноски, разумно нужни за функционирането,
ремонтирането, управлението и поддръжката на общите части на комплекса по
образцов начин, като съгласно т. 1.3. изпълнителят няма право да извършва други
разходи извън тези, посочени по-горе в т. 1.2 от процесния договор освен при
форсмажорни обстоятелства.
Няма
спор по делото и от приетите платежни документи е видно, че в изпълнение на
задълженията си за абонаментни такси по горепосоченият договор ищците са платили
на ответника общо сумата от 3210.32 евро, както следва – 1253.50 евро на
17.05.2016 г.; 1253.50 евр на 12.04.2017 г. и 703.32
евро на 01.12.2017 г..
По
делото са приобщени и два съдебни акта – Решение № 4453/28.11.2016 г. по гр. д.
№ 10952 по описа за 2015 г. на РС-Варна, потвърдено с Решение от 01.06.2017 г.
по в. гр. д. № 780 по описа за 2017г. на ОС-Варна.
По
делото са приобщени и заключения на вещи лица по назначените Съдебно-технически
експертизи, които са общо 3 – първоначална, повторна- комплексна и СТЕ-осъществена
от компютърен специалист. Депозирани са и гласни доказателствени средства –
показанията на свидетелите С., К. и М.. Посредством СТЕ и гласните доказтаелствени средства се установяват обстоятелствата
досежно контролирания достъп до Апартамент студиен хотел – Корпус „А“ и обектите,
построени в УПИ ІІ-1493, в кв. 131 по плана на гр. Бяла, с площ от 4677 кв.м.,
който е идентичен с имот с идентификатор 07598.305.407.
При така установената фактическа обстановка, въззивният съд достигна до
следните правни изводи:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно
произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието
на правен интерес, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по
същество.
Съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК в
правомощията на въззивния съд е да се произнесе служебно по валидността на
решението, а по отношение на допустимостта – в обжалваната му част. По
отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, въззивният съд е
ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
Постановеното
решение е издадено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му
правораздавателна власт и компетентност, при спазване на законоустановената
писмена форма, поради което същото е валидно.
Съдебният
акт е постановен при наличието на всички положителни процесуални предпоставки
за възникването и надлежното упражняване на правото на иск, като липсват
отрицателните такива, поради което е и допустимо в обжалваната част.
Претенцията
на ищците, по предявения установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 1,
пр. 1 от ЗЗД, е обусловена от наличието на две групи материални предпоставки
(юридически факта): 1) учредено облигационно правоотношение по силата на
договор за поддръжка и управление на общи части на сграда в режим на ЕС; и 2)
установяване на предвиденото в чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД основание за
нищожност – в случая противоречие на правната сделка с чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.
Не
е спорно между страните, а и от представения договор за поддръжка и управление
от 22.07.2013 г. се установява по несъмнен начин, че между ищците и ответника е
възникнала облигационна връзка, по силата на която по възлагане на първите,
вторият се е задължил да извършва горепосочените действия, подробно описани в т.
1.1 от процесния договор.
По
правило една сделка противоречи на закона, когато има основание, но това
основание /причина, кауза/ не е позволено от закона. Не всяко нарушение на
закона води до нищожност на сделката. Нарушаването на закона може да има
различни правни последици – нищожност, унищожаемост,
други форми на недействително /относителна, висяща/ или право на обезщетение.
Не може да се приеме, че когато в закона не е посочена друга последица от
нарушаването му, последицата е нищожност, доколкото противоречието не е
най-общото, а най-тежкото основание за нищожност и е налице единствено при
несъобразяване с предписанията на императивни правни норми.
В
конкретния случай правната норма, обективирана в разпоредбата на чл. 2, ал. 1
от ЗУЕС е диспозитивна досежно начина на управление и
поддържане на общите части на сграда в режим на ЕС, построена в жилищен
комплекс от затворен тип, доколкото посредством нея се защитава частен интерес.
Тя по императивен начин урежда единствено формата на договорите за поддръжка и
управление – писмена с нотариална заверка на подписите, но нарушаването на
формата е основание за нищожност поради липса на форма – арг.
от чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД, а не поради противоречие със закона, каквито
твърдения и искания не са наведени от въззивниците.
Имайки
предвид, че процесната норма е диспозитивна в частта за управлението и
поддържането на общите части, то е възможно нейните адресати да се отклонят от
предписаното правило за поведение. За яснота следва да се посочи, че хипотезата
и диспозицията ѝ съответно гласят – „ако сграда в режим на ЕС е построена
в жилищен комплекс от затворен тип /хипотеза/, то управлението и поддръжката на
общите части се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти /диспозиция/“. Вярно е, че
когато една норма е диспозитивна, по правило подходът на законодателя при
езиковото формулиране на същата е да използва модалния глагол „може“, който в
конкретния случай липсва, но това отново не променя изводите на въззивния съд
за диспозитивния характер на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС.
Ако се приеме противното, то следва логичния въпрос, какво би станало ако
инвеститорът преустанови съществуването си в правния мир, т.е. как етажните собственици ще
изпълнят вмененото им задължение да сключат договора за управление и поддръжка
с несъществуващ правен субект.
Ето
защо въззивният съд счита, че етажните собственици нямат законово задължение да
сключват с инвеститора договор за поддръжка и управление на общите части на
сгради в режим ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип, като при липса на договор са приложими общите разпоредби
на закона
– в този смисъл е и каузалната практика на ВКС, обективирана в Определение № 868 от 15.09.2015
г. на ВКС по гр. д. № 2897/2015 г., III г. о., ГК. От друга страна, етажните
собственици нямат забрана за сключването на такъв, в случай че жилищния
комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с правната
сделка по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС договорените права и задължения, не могат да
доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на ЕС и не може да се
приеме, че се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12, ал. 1 от
ЗУЕС – арг. от Решение № 87
от 09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г. по описа на II ГО
на ВКС.
Наред с изложеното, съдържанието на
процесния договор обуславя извода за хетерогенния характер на правната сделка.
Същата не е типичният договор за поддръжка и управление на общи части на сграда
в режим на ЕС, доколкото инвеститорът се е задължил да осъществява престации,
част от които са извън изключителната компетентност на ОС. Страните в рамките на свободата на договаряне
и автономия на волята са постигнали съглашение за сключването на няколко вида сделки,
материализирани в процесния договор. На първо място е налице договор за
поръчка – по възлагане на въззиниците,
въззиваемият се задължил да заплаща сметките за електричество, вода на общите
части на комплекса, такса за поддръжка на асансьорната
уредба и да застрахова имота на възложителите, прехвърляне на всички права и
задължения по застрахователната полица на собствениците или на изрично
упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
подаване на заявление за регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ,
деклариране придобиването на недвижимия имот в съответната общинска
администрация според ЗМДТ. Процесният
договор инкорпорира в себе си и едностранна упълномощителна сделка –
представителство на собствениците на самостоятелните обекти пред трети лица – „ВиК Варна“ ООД, ел. разпределителни дружества, както и пред
ОС на ЕС. На следващо място е налице договор за услуга – осигуряване на
24 часов пропускателен режим, съхраняване на документацията свързана с имота,
съхраняване на ключ и използването му от изпълнителя само и единствено при
извънредни ситуации /пожар, наводнение и др./; договор за изработка –
почистване на общите части на комплекса, озеленяване, организиране, насочване,
извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности, свързани с
поддръжката на общите части на комплекса; договор за наем – предоставяне
на вещи, собственост на изпълнителя, за временно ползуване
/за срок от 5 г./ срещу заплащане на
цена /уговорена в т. 2.1. от договора/
– открит басейн, фитнес, площадки за отдих и др. Предвид хетерогенния характер
на процесната правна сделка, следва да се отбележи, че посредством отделните
договори, описани по-горе, също не се реализира забранен от закона резултат,
т.е. правните последици на договорите не са в несъответствие с предписаните
правила за поведение.
Въззивният съд намира, че липсва фактическо
или правно ограничение за осъществяване на уговорения между страните резултат,
а имено възмездно изпълнение и поддържане на луксозна и сигурна среда за
обитаване над обема на гарантираното от закона ползване на терена от етажен
собственик, притежаващ самостоятелен обект, с принадлежащо право на строеж. В
този смисъл процесният договор има за предмет постигане на незабранен от закона
резултат, който обаче е непостижим без изрично договаряне.
Във
връзка с наведените оплаквания за неправилност на обжалвания акт досежно
изводите на първоинстанционния съд относно наличието на жилищен комплекс от
затворен тип, са представените две решения, постановени съответно по гр. д. №
10952 по описа за 2015 г. на РС-Варна и по в. гр. д. № 780 по описа за 2017г.
на ОС-Варна. Видно от
решенията, съдът е разгледал конститутивен иск по чл. 40 от ЗУЕС, като е
отменил решение на ОС на ЕС на Апартаментен /студиен/ хотел “Силвър Бийч” корпус А и Б, обективирано в протокол от
21.08.2015 г., с което за управител на ЕС е избрана Галина Спиридонова. В
мотивите на двете решения е прието, че не
е налице жилищен комплекс от затворен тип – противно на изводите на
РС-Варна, постановил обжалвания съдебен акт, тъй като двете сгради са изградени
в различни поземлени имоти, като са оградени с обща ограда и ползват единна
инфраструктура.
По
отношение на съдържащите се в мотивите констатации относно юридическите и
доказателствените факти, както и по преюдициалните
правоотношения не се формира сила на пресъдено нещо, защото не са елемент от
спорния предмет. В този смисъл е както тълкувателната практика на ВКС,
обективирана в Тълкувателно решение № 1 от 4.01.2001 г. на ВКС по т. гр. д. №
1/2000 г., ОСГК, така и каузалната практика на ВКС – Определение № 1707 от
28.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1490/2009 г., IV г. о., ГК; Определение № 578
от 16.09.2014 г. на ВКС по ч. т. д. № 788/2014 г., II т. о., ТК, Решение № 384 от 13.05.2009 г. на ВКС по гр.
д. № 1050/2008 г., III г. о., ГК, Определение № 512 от 21.12.2010 г. на ВКС по
ч. гр. д. № 515/2010 г., II г. о., ГК.
Предвид
това изводите на РС-Варна и ОС-Варна, обективирани в представените съдебните
решения, по искове с правно основание чл. 40 от ЗУЕС за законосъобразност на
решение на ОС на ЕС, не са задължителни относно въпроса за това дали процесният
комплекс е такъв от затворен тип, респективно възприетото в мотивите на съдебните
актове да е задължително за съдебния състав, разглеждащ установителния иск за
нищожност на договора за поддръжка и управление и осъдителния за неоснователно
обогатяване, поради което позоваването във въззивната жалба на разпоредбите на
чл. 299, ал. 1 от ГПК и чл. 223, ал. 1 от ГПК, е неоснователно, доколкото със
сила на пресъдено нещо се ползва само решението по отношение на спорното
материално право, въведено с основанието и петитума на иска като предмет на
делото. С решението съдът подвежда фактите под правната норма и ги обявява в
диспозитива като правни последици, които се ползват със сила на пресъдено нещо.
За това диспозитивът на решението представлява източника на силата на пресъдено
нещо /СПН/ като
констатация относно спорното право и е отрицателна процесуална предпоставка за
възникването на правото на иск между същите страни, на същото основание и за
същото искане. СПН обуславя недопустимостта на производството, а в конкретния
случай чрез представените решения въззивниците се домогват да установят
неправилността на изводите на РС-Варна досежно наличието на жилищен комплекс от
затворен тип, като поддържат задължителната сила на мотивите на представените
решения, което настоящият съдебен състав категорично не споделя.
Отделно
от изложеното, в конкретния случай етажната собственост е учредена преди да е
влязъл в сила специалният нормативен акт, който регулира обществените отношения
във връзка с управлението и поддържането на общите части на сгради в режим на
ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип.
Всеизвестно
е, че по принцип общите правни норми, в това число и законовите правни норми,
действат за напред /ex nunc/.
В съвременните правни системи това принципно положение се разглежда като
гаранция за предвидимост на правния ред и като
елемент от правната сигурност. Заложената в него идея е ясна – адресатите на
новоприетите правни норми да могат да се запознаят с тях и да съобразят своето
поведението с моделите на поведение, които те установяват. Конституцията е
уредила тази материя в разпоредбата на чл. 5, ал. 5, според която всички
нормативни актове подлежат нa обнародване и влизат в
сила три дни след обнародването, освен когато в тях е определен друг срок.
Съгласно
чл. 14, ал. 1 от Закона за нормативните актове /ЗНА/, обратна сила на нормите
може да се даде само по изключение и то с изрична разпоредба. Най-общо казано, обратно действие /ex tunc/ е налице, когато една обща правна норма преурежда правните последици от факти, който са се
реализирали преди нейното влизане в сила.
В
настоящия случай ЗУЕС е обнародван в ДВ бр. 6 на 23.01.2009 г., но видно от §
13 от Преходните и Заключителните разпоредби на процесния нормативен акт,
същият е влязъл в сила на 01.05.2009 г., като липсва изрична разпоредба, която
да придаде обратното действие на правните норми на закона, т.е. същият е
приложим по отношение на сградите в режим на етажна собственост, учреден след
01.05.2009 г.
От
обстоятелствената част на разрешението за ползване № ДК-07.137/07.05.2009 г. се
установява, че Протоколът по обр. 16 /Акт 16/ е от
21.04.2009 г. От друга страна, юридическият факт, който обуславя учредяването
на една сграда като такава в режим на етажна собственост обаче е Протоколът по обр. 14 /Акт 14/ - документът за приемане
на конструкцията на сградата или още, когато
сградата достигне етап „груб строеж“. В този смисъл е и каузалната практика на
ВКС, обективирана в Определение № 157 от
17.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 486/2014 г., I г. о., ГК; Определение № 245 от
16.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 2370/2013 г., I г. о., ГК; Определение № 1194
от 23.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1101/2011 г., II г. о., ГК, и др. По делото
не са представени доказателства, от които да се установи точната дата на учредяването
на процесната сграда в режим на ЕС, но доколкото Акт 14 предхожда издаването на
Акт 16 в процеса на строеж, а последният е от 21.04.2009 г., то въззивният съд
приема, че към момента на издаване на Акт 14, нормативният акт /ЗУЕС/,
регулиращ обществените отношения във връзка с етажната собственост не е бил в
сила.
В заключение въззивният съд счита, че към
момента на строежа на сградата инвеститорът „Миг Маркет“
ООД поради обективни /независещи от неговата воля/ причини не е бил в състояние
да узнае за съдържанието на понятието „жилищен комплекс от затворен тип“, за да
приведе технически и архитектурно сградата в съответствие със законоустановените
изисквания, доколкото легалната дефиниция на същото е материализирана в § 1, т.
3 от ДР на ЗУЕС – в сила от 01.05.2009
г., а етажната собственост е учредена преди
21.04.2009 г., поради което е без значение дали процесната
сграда отговаря на понятието „жилищен комплекс от затворен тип“.
Предвид
изложеното претенцията за прогласяване на нищожността на договора от 22.07.2013
г. се явява неоснователна, доколкото не се установява наличие на хипотезата за
нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, съответно на частична нищожност – на
клаузата, обективирана в т. 2.1 от процесния договор, на основание чл. 26, ал. 4
от ЗЗД, като тази част от договора се явява валидна, доколкото и двете страни
имат интерес от осъществяването на уговорения резултат, независимо, че
договорът ще обвързва само тях, без да може да разпростре действието си и по
отношение на трети лица.
Съдът
дължи произнасяне и по кумулативно съединения осъдителен иск за реституция на
полученото без основание по чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, като за да бъде
ангажирана отговорността на ответника по същия, е необходимо ищците да докажат
в условията на пълно и главно доказване следните елементи от фактическия
състав: плащането, размера на парична сума и противоречието на основанието за
престация със закона, а ответникът – основанието на полученото имуществено
благо и неговата валидност.
С
оглед неоснователността на обуславящия иск по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД,
неоснователна се явява и обусловената претенция по осъдителния иск с правно
основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника, да върне на ищците
сумата от 3210.32 евро, като платени без основание абонаментни такси за периода
2016 г. – 2018 г.
От
друга страна, поради недължимостта на главното
вземане, не се дължи и произтиочащото от него акцесорно вземане за законна лихва от датата на депозиране
на исковата молба в съда – 04.06.2018 г. до окончателното погасяване на
задължението.
Поради
пълно съвпадане на крайните изводи на настоящия съдебен състав с тези на РС-Варна,
макар и с различни мотиви, обжалваното решение следва да се потвърди изцяло.
Относно съдебно-деловодните разноски:
При
този изход от делото, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, сторените от
ответника-въззиваем разноски следва да се присъдят в тежест на ищеца-въззивник
съразмерно с отхвърлената част от иска.
Тук
е моментът да се разгледа инвокираното възражение за прекомерност на
уговореното адвокатско възнаграждение в полза на процесуалния представител на
въззиваемия за въззивното производство. В конкретния случай минималният размер
на възнаграждението за адвокатски услуги, съгласно чл. 7, ал. 2, т. 3 от
Наредба № 1 от 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, е 643.94
лева без ДДС. Видно от представената фактура № 857/11.04.2019 г., платеният
хонорар е 1200.00 лева без ДДС – два пъти над минимума. Съдът, като взе предвид
фактическата и правна сложност на делото, счита, че размерът на платения
хонорар не е прекомерен, доколкото защитата е осъществена по два иска активно
субективно и обективно кумулативно съединени.
Воден
от изложеното, СЪДЪТ
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА
изцяло Решение
№ 971/11.03.2019 г., постановено по гражданско дело № 8679 по описа за 2018 г.
на Районен съд - Варна, 34-ти съдебен състав.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал.
3 от ГПК, Н.П.Р., родена на *** г., притежаваща международен паспорт №
*********, издаден на 15.12.2011 г. от ФМС 78039, валиден до 15.12.2021 г. и А.И.Р.,
роден на *** г., притежаващ международен паспорт № *********, издаден от ФМС
78039 на 24.10.2012 г., валиден до 24.10.2022 г. и двамата граждани на Руска
Федерация, със съдебен адрес:***, пл. „Св. Неделя“ № 16, ет. 1, офис 14, да заплатят на “Миг Маркет“
ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул. “Страхил
Войвода“ № 15, представлявано от Г.И.Н., сумата от 1440.00 лева с ДДС, представляваща адвокатско възнаграждение за
въззивната инстанция.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не
подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ЧЛЕНОВЕ:
1.
2.