Р Е Ш Е Н И Е
№ 19.06.2020 г.
гр.Ямбол
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ЯМБОЛСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД І-ви Въззивен граждански
състав
На
09
юни 2020
година
В открито заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
НИКОЛАЙ ИВАНОВ
ГАЛИНА ВЪЛЧАНОВА
секретар
Л. Р.
като разгледа докладваното от съдия Н.Иванов
възз. гр.дело №146 по описа на 2020 г., за да се произнесе взе
предвид следното
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Делото е образувано по въззивна жалба на адв. Р.Д. ***- особен представител по чл.47 ал.6 ГПК на Ж.Ч.Р.
*** против Решение №837/22.11.2019г. постановено по гр. д.
№1536/2019г. по описа на ЯРС, в частта му, в която е прогласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД, поради противоречие на закона –чл.16, ал.1, вр. чл.16 ЗАЗ на чл.2 от Анекс
към договор за аренда, рег.№ 10983/31.10.2013 г., вписан в службата по
вписванията в гр.Котел с акт № 269,том 1, в частта в която е уговорено
невъзможност за изменение на уговореното арендно плащане между арендатора Ж.Ч.Р.
*** и арендодателите Ж.Н.
Т., ЕГН ********** и И.
П. М. с ЕГН **********, по отношение на
следния недвижим имот- Поземлен имот с идентификатор № 099006 по картата за
възстановената собственост та землището на село М.с
ЕККАТЕ 47528, намиращ се в местността „Новачка“, с начин на трайно ползване
–полска култура,пета категория с площ 17,999 дка., и в
частта му, в която е изменен Договор за
аренда от 31.05.2013 г. с нотариална заверка на подписите рег.№ 5245, акт.172,
том III по описа на нотариус с рег.№ 123 на НК с район на действие Районен
съд-Сливен, вписан в службата по вписванията при РС-Котел, сключен между Ж. Н.Т.,
ЕГН ********** и И. П.М. с ЕГН ********* от една страна като арендодатели и Ж.Ч.Р. ***
от друга страна като арендатор, с предмет недвижим имот,представляващ- Поземлен
имот с идентификатор №099006 по картата за възстановената собственост та
землището на с. М. с ЕККАТЕ 47528,намиращ се в
местността „Новачка“, с начин на трайно ползване –полска култура, пета
категория с площ 17,999 дка,в частта относно размера на уговореното арендно
плащане, като увеличава дължимото арендно плащане от ответника за оставащите
стопански години за срока на договора от 3,00 лв. на 10,00 лв. на декар,
предоставена площ, като същата да бъде плащана на четири равни вноски,дължими
на тримесечие-в първия работен ден след изтичане на съответния период,като
арендното плащане да бъде извършвано в брой, на адрес гр.К., ул.“*****“ № **вх*ет.*ап.**т 13.00 ч. до 15.00 ч., считано от подаване на
исковата молба - 31.12.2018 г., в едно със законната лихва от изпадане на
ответника в забава до окончателното изпълнение на задължението.
Във въззивната жалбата се сочи, че
решението е незаконосъобразно. Сочи се, че в
т.2 от анекса е било договорено, че изменението по чл.14. ал.2 от арендния
договор не може да засяга уговореното арендно плащане и уговорения срок, но в
чл.2 от договора за аренда било посочено, че договореното арендно плащане е
изпълнено изцяло от ответницата на арендаторите Ж.Н.Т.и И.П. М. още при
подписването на договора и за целия срок на договора. Твърди се, че искът за
нищожност бил недопустим, тъй като отношенията относно арендното плащане вече
били уредени окончателно, а така предвидената клауза в т.2 от анекса била
напълно безпредметна. Сочи
се също, че с оглед факта, че договореното
арендно задължение било изплатено изцяло още при сключване на договора,
не следва да се дължи такова на приобретателя, тъй като същото вече било
изплатено, а страните по договора не били предвидили клауза за актуализация на
размера на арендната вноска при подписването на договора.
По втория от исковете за изменения на
арендния договор, също е направено възражение, че е недопустим, поради неизпълнение на предпоставката за съдебна
намеса по чл.16. ал.5 ЗАЗ. а именно: ищецът като страна по договора да направи
опит за извьнсьдебно споразумение. Сочи се, че съдът неправилно е кредитирал
събраните гласни и писмени доказателства относно установяване на посоченото
обстоятелство.Твърди се, че в
случая чл.16 ЗАЗ не е приложим, тъй като отношенията
между страните относно заплащане на арендното плащане са били уредени
окончателно и не е възможно същите да бъдат променяни. Ищецът знаел, че по отношение на
процесния недвижим имот има действащ договор за аренда. При това положение, той бил запознат с клаузите на
този договор, вкл. и тази, че арендното плащане е осъществено изцяло за целия срок на
договора и въпреки това, се е съгласил да купи имота при тези условия.
Сочи се , че ищецът като
приобретател не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение,
което вече било изпълнено към предишния арендодател, каквото е осъщественото
плащане за целия период на договора.Предвид изложеното и по
съображения в жалбата, се претендира отмяна на атакуваното решение в
обжалваната му част, и постановяване на друго, с което предявените искове да
бъдат отхвърлени изцяло. Претендират се и направените по делото разноски.
Подадена е и частна жалба от С.Ж.Б.
против Определение №112/17.01.2020
г., постановено по гр.д. №1536/2019г. по реда на чл.248
от ГПК, с което е оставено без
уважение искането му за изменение на Решение №837/22.11.2019г.
в частта относно разноските.
В същата се сочи, че за да остави без уважение
молбата за изменение на решението в частта му за разноските, ЯРС е приел, че не
са налице основания за промяна на изводите в съдебното решение досежно размера
на присъдените разноски, поради което е ненужно да ги преповтаря. Частният
жалбоподател е изразил несъгласие с изложените в обжалваното определение
мотиви, препращащи към мотивите на съдебното решение, тъй като в съдебното
решение по същество липсвали такива мотиви. Претендира отмяна на Определение № 112/17.01.2020
г. и присъждане на всички
разноски в размер на 859 лв. по съображения, които са подробно изложени в
молбата му за изменение на решението, в частта относно разноските.
В с.з. въззивната жалба се поддържа от особения
представител на въззивника.
Въззиваемата страна, чрез своя пълномощник оспорва жалбата
и претендира нейното отхвърляне, като и поддържа подадената от нея ЧЖ.
За да се произнесе, от фактическа страна съдът установи
следното:
Страните по делото не спорят, а видно
и от представените пред ЯРС писмен доказателства се установява, че на 31.05.2013 г. е бил сключен Договор за аренда /вписан в
Службата по вписванията с акт № 182, том 4/, между Ж. Н. Т.и И.П.М., в
качеството им на арендодатели и въззивницата Ж.Ч.Р., в качеството й на
арендатор. Предмет на договора е била собствената на арендодателите земеделска земя,
представляваща: Поземлен имот с идентификатор № 099006 по картата за
възстановената собственост та землището на село М. с ЕККАТЕ 47528,намиращ се в
местността „Новачка“, с начин на трайно ползване –полска култура, пета
категория с площ 17,999 дка. Договорът е бил сключен за срок от 20 стопански
години, като е договора арендно плащане в размер на 3 лв. на декар. Видно от
чл.2 от договора, общия размер на арендното плащане за целия срок на договора
било изплатено от арендатора на арендодателите, при подписването му. Съгл.
чл.14 ал.1 от договора, последният можело да бъде продължаван с анекс, сключен
в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, като в ал.2 на
същия член е предвидено, че изменението не можело да засяга уговорения срок,
освен ако не се касае за продължаване действието на договора. В чл.16 от
договора е посочено, че при прехвърляне на собствеността на арендувания обект
приобритателя замествал арендодателите, като страна по договора за аренда.
На 31.10.2013 г. странете по договора за аренда подписали анекс към същия /вписан
в службата по вписванията с акт.№ 269, том 1/. В чл.2 от Анекса е записано, че
изменението по чл.14, ал.2 на арендния договор не може да засяга уговореното
арендно плащане и уговорения срок, освен ако се касаело за продължаване
действието на договора.
По делото не е
спорна също, че с Нотариален акт за продажба на недвижим имот
№164, том II, рег.№2065, дело №339 от 09.10.2018 г. на нотариус №667,
въззиваемият С.Б. е закупил процесния имот, предмет на арендния договор, като е
декларирал, че е наясно, че по отношение на имота има действащ договор за
аренда.
По делото са събрани и гласни
доказателства, пред първата инстанция. Св. К.Д.- кмет на населеното място, е заявил, че познава Ж.Р.,
която му била съседка. Постоянния й адрес била на ул.“******“ № **. Същата се
грижела за голямо стадо животни, като по често била по полето и гората
отколкото в селото. Според свидетеля, била трудна за откриване, за да й се
връчат книжа, които пристигали за нея от
съда,както и за наказателни постановления и други актове. Понякога се засичали
в магазина, и свидетелят я канил до Кметството, за да й ги връчи, но тя
отказвала и се укривала. Същия проблем съществувал и за връчване на
препоръчителни писма, като Р. отказвала да ги получава и на пощальонката.
По искане на
ищеца по делото е изслушана съдебно-икономическа експертиза, като вещото лице
въз основа на данните от протоколите на ОД“Земеделие“- Сливен е изчислило
размерът на средното годишно рентно плащане на земеделските имоти в землището
на с.М. за перида от сключването на
договора до момента, като е бил използван метода на „средно аритметично“, като
от 12.08.2014 г. до 31.01.2019 г. рентното плащане варирало от 9,75 лв. до 13
лв., като размерът на средното плащане за земеделски земи /с НТП полска
култура/, пета категория, за землището на с.М.
по НТП, за периода сключване на договора до настоящия момент за ниви за средно
годишно ретно плащане от 2013 г. до стопанската 2019/2020 г. варирал за ниви от
8.00 лв. до 11.00 лв. ВЛ-це е посочило, че в протоколите на ОД“Земеделие“,
землищата не били разграничени по категория, и не можело да се даде отговор на
въпроса „какъв бил размерът на средното арендно плащане за земеделски земи
„пета категория“ за землището на с.М.“.
При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Въззивната жалба е подадена в преклузивния срок по чл. 259 ГПК, от надлежна страна и при наличие на правен интерес от обжалване.
Разгледана по същество жалбата се явява неоснователна по следните съображения:
По иска с пр. осн. чл.26, ал.1, пр.1-во ЗЗД- за
прогласяване нищожността на чл.2 от
Анекс към договор за аренда,рег.№ 10983/13.10.2013 г. поради противоречие със
закона-чл.16 ЗАЗ. Искът правилно е бил преценен като допустим от
първоинстанционния съд, а разгледан по същество и като основателен.
Съгласно чл.26, ал.1 пр.1-во ЗЗД нищожни са договорите,
които противоречат на закона или го заобикалят. В случая в чл.2 от Анекс от
31.10.2013г. към договор за аренда, е посочено,че изменението по чл.14
ал.2 от арендния договор не може да
засяга уговореното арендно плащане и уговорения срок освен ако се касае за
продължаване на срока на договора. Договорено по този начин, това означава отказ от право на страните да искат изменение
на договора в частта му касаеща арендното плащане, освен ако се касае за
продължаване на срока на договора. Съгласно чл.16 ал.1 ЗАЗ обаче, ако след
сключването на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до
значително несъответствие между поетите
от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора.
Изменението не може да засяга уговорения срок. В ал.6 на чл.16 от ЗАЗ изрично е
посочено, че отказът от право да се иска изменение на договора е нищожно. Ето
защо изводът на първоинстанционния съд за основателност на предявения иск е
правилен и решението в тази му част следва да бъде потвърдено. В качеството си
на приобритател на процесния имот въззиваемия е встъпил в правата на
арендодателите по процесния договор и за същия е налице правен интерес да
претендира прогласяването на нищожността на чл.2 от Анекс от 31.10.2013г. към
договор за аренда, с оглед възможността да се възползва от правата произтичащи
от чл.16 ал.1 ЗАЗ, при наличие на законовите предпоставки за това. Ирелевантно
в случая е обстоятелството, дали арендатора е заплатил и изцяло дължимата рента
според първоначално договореното от страните, при сключване на договора.
Що се отнася до втория от предявените искове: Същият
правилно е бил квалифициран от първоинстанционния съд като такъв с пр. осн.
чл.16, ал.5 от ЗАЗ. Цитираната разпоредба дава възможност при спор между
страните за промяна на арендната цена, този спор да бъде отнесен и решен от
съда. Иска е изрично предвиден в закона, като предпоставката за неговото
предявяване е липсата на съгласие между страните по аренден договор при
отправено от едната страна предложение към другата за промяна цената на
договора. Предмет на иска е било увеличение на арендното плащане за оставащите
стопански години от договора от 3 лв. на декар на 15 лв. на декар. В тази
връзка преди предявяване на иска е било отправено писмено предложение от собственика на земята
към ползващия имотите. Като правилен се преценя извода на първоинстнционния
съд, че с изразеното от Ж.Р. отношение да не получава изпратените й книжа,
включително и изпратеното й уведомление, да отсъства от дома си и да се укрива
/ установено от събраните гласни доказателства, че е налице противопоставяне на
арендатора по отношение на поисканото изменение, и е налице липса съгласие за приемане на
отправеното предложение.
От заключението на СИЕ и писмените доказателства от
ОД“Земеделие“-Сливен, е установено, за отдаваните под аренда земеделска земя в
с.М. средното годишно рентно плащане
кг./дка е в размер на 10 лв. Т.е. реално сключените сделки за отдаване под
аренда на земи в региона, надхвърлят в пъти цената по процесния договор. Съгл.
чл.8, ал.2, т.1 ЗАЗ размерът на арендното плащане се договаря въз основа на
пазарната поземлена рента. При това положение предявеният иск правилно е бил
приет за основателен и уважен до размера на сумата от 10 лв. на декар за
оставащите стопански години. Предвид изложеното, ЯОС счита, че атакуваното
решение и в тази му част, като правилно и законосъобразно, следва да бъде
потвърдено.
Що се отнася до възражението, че
арендното плащане от по 3лв. за декар е било платено от арендатора още при
сключване на договора на предишните собственици на имота, то следва да се
посочи, че в този случай, ще намери приложение разпоредбата на чл.17 ал.3 ЗАЗ.
По отношение на частната жалба на от С.Ж.Б. против Определение №112/17.01.2020 г., постановено по гр.д. №1536/2019г. по реда на чл.248
от ГПК, с което е оставено без
уважение искането му за изменение на Решение №837/22.11.2019г.
в частта относно разноските:
Тази жаба се преценя от съда като
основателна по следните съображения: Претенцията е била за неприсъдена сума от
194лв., представляваща разликата от дължимите по делото разноски пред първата
инстанция според ищеца от 859лв. и присъдената му с решението на ЯРС сума от
665лв.
По делото са били
предявени и разгледани от ЯРС 2 иска, като първия е бил уважен изцяло, а втория
частично. Ищецът е направил разноски, както следва, съгл. представен списък на
разноските по чл.80 от ГПК: 157,50 лева, платени за държавна такса; 300 лева
депозит за особен представител; 140 лева депозит за изготвяне на експертиза;
400 лева платено адвокатско възнаграждение. Общо 997,50 лева.
В случая дължимата
държавна такса е общо в размер на 100 лева - по 50 лева за всеки от исковете /надвнесената
такава подлежи на връщане/. Доколкото не е посочено каква
част от адвокатското възнаграждение е платена за всеки от двата обективно
съединени иска, то следва да се приеме, че за всеки иск е платено по равно.
Това се отнася и до възнаграждението на назначения на ответницата особен
представител. Разноските за ВЛ-це касаят само частично уважения иск. От
изложеното следва, че разноските направени във връзка със защита по иска с пр.
осн. чл.26 ЗЗД са в размер на 400 лева, и предвид основателността на този иск
се дължат изцяло. По втория от исковете са направени разноски в размер на
540лв., от които с оглед частичното уважаване на иска са дължими - 459лв. Т.е.
общия размер на дължимите разноски на ищеца пред първата инстанция и 859лв., а
съдът е присъдил само 665лв., като разликата от 194лв. е дължима. Предвид
изложеното, ЯОС намира обжалваното определение на първоинстанционния съд за неправилно.
Частната жалба като основателна следва да бъде уважена, атакуваното определение
отменено, като на ищеца в първоинстанционното производство следва да се
доприсъдят още 194лв., неприсъдени със съдебното решение от ЯРС.
При този изход на делото в полза на С.Ж.Б. следва да се присъдят направените
пред настоящата инстанция разноски в размер на 665лв.
Ето защо ЯОС
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №837/22.11.2019г.
постановено по гр. д. №1536/2019г. по
описа на ЯРС, в ЧАСТТА му, в която е
прогласен за нищожен, на основание чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД, чл.2 от Анекс към
договор за аренда, рег.№ 10983/31.10.2013 г., вписан в службата по вписванията
в гр.К.с акт № 269,том 1, в частта в която е уговорено невъзможност за изменение
на уговореното арендно плащане между арендатора Ж.Ч.Р. *** и арендодателите Ж.Н.
Т., ЕГН ********** и И. П. М.с ЕГН **********, по отношение на следния недвижим
имот- Поземлен имот с идентификатор № 099006 по картата за възстановената
собственост та землището на село М. с ЕККАТЕ 47528, намиращ се в местността
„Новачка“, с начин на трайно ползване –полска култура, пета категория с площ
17,999 дка., както и в ЧАСТТА му, в която е изменен Договор за аренда от 31.05.2013 г. с нотариална
заверка на подписите рег.№ 5245, акт.172, том III по описа на нотариус с рег.№
123 на НК с район на действие Районен съд-Сливен, вписан в службата по
вписванията при РС-Котел, сключен между Ж.Н. Т., ЕГН ********** и И. П. М. с
ЕГН ********* от една страна като арендодатели и Ж.Ч.Р. *** от друга страна
като арендатор, с предмет недвижим имот,представляващ- Поземлен имот с
идентификатор №099006 по картата за възстановената собственост та землището на
с. М. с ЕККАТЕ 47528,намиращ се в местността „Новачка“, с начин на трайно
ползване –полска култура, пета категория с площ 17,999 дка, в частта относно
размера на уговореното арендно плащане, като увеличава дължимото арендно
плащане от ответника за оставащите стопански години за срока на договора от
3,00 лв. на 10,00 лв. на декар, предоставена площ, като същата да бъде плащана
на четири равни вноски,дължими на тримесечие-в първия работен ден след изтичане
на съответния период,като арендното плащане да бъде извършвано в брой, на адрес
гр.К., ул.“********“ № **,вх.*, ет.*,ап.** от 13.00 ч. до 15.00 ч., считано от
подаване на исковата молба - 31.12.2018 г., в едно със законната лихва от
изпадане на ответника в забава до окончателното изпълнение на задължението.
В останалата необжалвана част решението на ЯРС, е влязло в
сила.
ОТМЕНЯ Определение №112/17.01.2020
г., постановено по гр.д. №1536/2019г. по реда на чл.248
от ГПК, с което е оставено без
уважение искането на С.Ж.Б. за изменение на Решение №837/22.11.2019г.
в частта относно разноските, и
вместо това ПОСТАНОВИ:
ИЗМЕНЯ на основание чл.248 ал.1 ГПК Решение №837/22.11.2019г. постановено по гр. д.
№1536/2019г. по описа на ЯРС, в частта му за разноските, както следва: ОСЪЖДА Ж.Ч.Р.
*** да заплати на С.Ж.Б. ***, още 194лв.- разноски в първоинстанционото
производство /представляваща разлика между присъдените разноски от 665лв. със
съдебното решение и дължимите такива от 859лв./.
ОСЪЖДА Ж.Ч.Р.
да заплати на С.Ж.Б. сумата 665лв.- разноски
във въззивното производство.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване, съгласно разпоредбата на чл.280 ал.3 т.1 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.