О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр.Габрово, 20.06.2019г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ГАБРОВСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД в закрито заседание на двадесети
юни през две хиляди и деветнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: В.Генжова
ЧЛЕНОВЕ
: П.ПЕНКОВА
И.ДИМОВА
като разгледа докладваното от съдия Пенкова
в.ч.гр.д.№189 по описа за 2019г., за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по реда на чл.577,
ал.1 от ГПК във връзка с чл.274 и сл. от ГПК.
Образувано е по частна жалба на ЕТ "Агро-С.Д.",подадена чрез процесуалния представител адв.Г. срещу
определение №7/16.05.2019г. на съдия по вписванията при РС Дряново, с което е
постановен отказ да впише договор за аренда по молба вх.№254/16.05.2019г. на
нотариус М.М., по описа на Служба по вписванията при РС Дряново.
В жалбата се твърди, че постановеният
отказ е неправилен и незаконосъобразен. При постановяване на определението си
съдията по вписванията бил приложил закона по начин, както намери за добре само
и единствено, за да бъде постановен отказ за вписване, без да направи анализ на
представените по преписката доказателства и без да се мотивира. Съдията по
вписванията се бил отклонил от разясненията дадени в т.6 на ТР№7/2013г. на
ОСГТК на ВКС, съгласно което проверката на съдията по вписванията се ограничава
до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е в изискуемата форма и
дали има предвиденото в ПВ съдържание. Съдията по вписванията не разполага с
правомощия да извършва проверка на материалноправните предпоставки на акта,
освен ако това не е изрично предвидено в закон. Установените в чл.3, ал.4 от
ЗАЗ изисквания се отнасят до сключване на договора за аренда на земеделски
земи, поради което преценката за наличието им е проверка за материалноправните
предпоставки на акта, която е извън правомощията на съдията по вписванията и се извършва от нотариуса в хода на
нотариалното производство по удостоверяване подписите на страните по договора
за аренда. Неправилно съдията по вписванията бил приел, че пред него следвало
да се представят документи, удостоверяващи собствеността и наследствените
правоотношения. При постановяване на обжалваното определение съдията по
вписванията не се бил съобразил с разпоредбата на чл.3, ал.1 ЗАЗ, която била
приложима в случая. Предвидената в този текст компетентност на нотариуса, в хода
на нотариалното производство да извършва проверка за спазване изискванията на
ал.4 обосновавала извода, че материалноправните предпоставки не попадали в
обхвата на проверката ,дължима от съдията по вписванията ,при вписване на
договор за аренда. Съдията по вписванията може да откаже вписване само ако
актът не подлежи на вписване, не е съставен съобразно изискванията на закона за
форма и ако няма необходимото съдържание. Неправилно съдията по вписванията бил
определил и държавната такса за вписване. Съгласно §15, ал.3 от ЗИДЗСПЗЗ за
вписване на договори за аренда на земеделски земи в службите по вписванията се
събира такса в размер на 10лв. за договор. Моли съда да отмени обжалваното
определение и да постанови друго, с което да разпореди да се впише договора за
аренда на земеделска земя, предмет на отказа, ведно с произтичащите от това
последици.
Въззивният съд, като обсъди доводите на жалбоподателя и
взе предвид материалите, съдържащи се по преписката на СВ при РС Дряново,
намира следното:
Жалбата е подадена в
срок ,от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване акт, предвид на което е
процесуално допустима. Разгледана по същество е основателна.
В СВ при РС Дряново е депозирана молба с вх.
рег.№254/16.05.2019г. от нотариус М.М.,
с район на действие района на РС Дряново, с искане да бъде вписан Договор за аренда, с
рег.№642, том І, акт 73 от 15.05.2019г., със следните страни : арендодател : Н.К.Б.
и
арендатор : ЕТ "Агро – С.Д.".
С
обжалваното определение е постановен отказ да бъде вписан посочения по-горе
договор.
За да постанови обжалваното
определение съдията по вписванията е приел следното :
Не било изпълнено изискването на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй като не са
представени документи удостоверяващи правото на собственост/съсобственост на
повече от 50 на сто от идеалните части от имота; липсвала информация дали
упълномощителят е собственик, съсобственик, както и дали има други
съсобственици притежаващи общо с него 50 на сто идеални части от имота , предмет
на договора. Договорът не бил с необходимото съдържание съгласно чл.6 от ПВ,
тъй като арендуваният обект бил описан само, че е в землище Гостилица, а не
било посочено неговото местонахождение, което от своя страна да отразява точно
общината, населеното място, адрес, местност. Адресите на поземлените имоти
включвали и съответната местност съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри. Освен това в арендния договор не
било посочено какъв е размерът на арендното плащане, което водело до
възпрепятстване определянето на дължимата държавна такса .
Съдията по вписванията приел, че е
налице и порок относно пълномощното, тъй като за сключване на арендния договор
било необходимо изрично пълномощно, а това изискване не било изпълнено, тъй
като било вписано само "съгласно пълномощно 42/2019г. км.Гостилица", като по този
начин не било удостоверена представителната власт на пълномощника.
Въззивният
съд намира, че в случая съдията по вписванията е действал извън рамките на
законоустановените си правомощия. Съгласно разпоредбата на чл.32а, ал.1 от ПВ
съдия по вписванията постановява отказ за вписване при две хипотези : 1. ако
актът, за чието вписване се иска, не отговаря на изискванията на закона и 2. ако
актът не подлежи на вписване. Също така според приетото в т.6 от Тълкувателно
решение №7/25.04.2013г. по тълк.д.№7/2012г. на ОСГТК
на ВКС проверката, която съдията по вписванията дължи е относно това дали
представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е
съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание. Той не проверява
наличието на материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закон.
Безспорно договорът за аренда на земеделска земя подлежи на вписване в
СВ според изискването на чл.3, ал.2 от ЗАЗ. Процесният
договор е сключен и в изискуемата писмена форма с нотариална заверка на
подписите на страните според регламентацията на чл.3, ал.1, изр.1 от ЗАЗ. По
въпроса дали съдията по вписванията е оправомощен да проверява и материалната
законосъобразност на договора за аренда, т.е. наличието на материалноправните
предпоставки по чл.3, ал.4 от ЗАЗ, е постановено нарочно Тълкувателно решение
№1/16.01.2019г. по тълк.д.№1/2018г. на ОСГТК на ВКС, според
което преценката за наличието на горните предпоставки не попада в обхвата на
дължимата от съдията по вписванията проверка при вписване на договор за аренда.
Законът не възлага на съдия по вписванията да извършва такава проверка, касаеща
изследване правата на арендодателя върху отдаваната под аренда земеделска земя.
Тази проверка с разпоредбата на чл.3, ал.1 от ЗАЗ (в редакция от §11 от ПЗР на
ЗИДЗСПЗЗ-ДВ,бр.42/2018г., в сила от 22.05.2018г.) е възложена изрично на
нотариуса в хода на нотариалното производство по удостоверяване подписите на
страните по договора за аренда. В обхвата на тази материалноправна проверка,
която следва да извърши нотариуса, се включва както проверката дали са
изпълнени условията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ, относно сключването на договора от
собственик, съответно от съсобственик на повече от 50% ид.ч.
от съсобствен имот или с лице упълномощено от
собственик, съсобственик на повече от 50% ид.ч. от съсобствен имот, така и проверка дали пълномощното, с което
се легитимира пълномощника, е изрично и дали е нотариално заверено.
Неправилно съдията по вписванията е
приел, че дължимата държавна такса за вписване е в размер на 0,1% от
материалния интерес, поради което следвало да се посочи арендната цена.
Съгласно §15, ал.3 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ
(ДВ, бр.42 от 2018г., в сила от 22.05.2018г., изм. и доп., бр.55 от 2018г.) до
привеждането на тарифата по чл.1 от
Закона за държавните такси в съответствие с този закон, за вписване
на договори за наем и аренда на земеделска земя в службите по вписванията се
събира такса в размер 10 лв. за договор. Към настоящият момент не е налице
посоченото изменение в тарифата по чл.1 от
Закона за държавните такси, поради което дължимата ДТ за вписване на
процесния договор е 10лв., каквато видно от
приложената вносна бележка е внесена. По тези съображения не е необходимо да се
установява материалния интерес. Освен това следва да се отбележи, че арендната
цена е посочена в колона "Рента лв./дка" в таблицата по чл.2 от процесния договор.
За
пълнота на изложението следва да се отбележи и че действително при описание на
имотите предмет на договора за аренда не е посочена местността, в която се
намират, а само землището, но е посочен номера на всеки от имотите, т.е.
техните идентификатори. Идентификаторът е уникален номер, който се дава на
всеки недвижим имот – обект на кадастъра и включва кода по ЕКАТТЕ на населеното
място, в чиято територия попада имота, номер на кадастрален район по
кадастралната карта и номер на поземления имот. Следователно, за да бъде
идентифициран един имот е достатъчно да бъде посочен неговият идентификатор.
Поради изложеното съдът намира, че непосочването на местността, в която се
намира всеки от имотите не е порок на арендния договор.
Предвид изложеното съдът прие, че
обжалваният отказ на съдия по
вписванията при РС Дряново е незаконосъобразен и следва да бъде отменен.
Водим от горното, съдът
О П
Р Е Д Е Л
И :
ОТМЕНЯ отказа на съдия по вписванията
при РС Дряново, обективиран в определение №7/16.05.2019г.,
постановен по молба вх.№254/16.05.2019г.
по описа на СВ при РС Дряново, подадена от нотариус М.М.,
с район на действие района на РС Дряново за вписване на Договор за аренда, с
рег.№642, том І, акт 73 от 15.05.2019г., със следните страни : арендодател : Н.К.Б.
и арендатор : ЕТ "Агро – С.Д." , като
ВРЪЩА преписката на съдия по
вписванията при РС Дряново за вписване на Договор за аренда, с рег.№642, том І, акт 73
от 15.05.2019г. по общия регистър на нотариус М.М.,
с район на действие района на РС Дряново, със следните страни : арендодател : Н.К.Б.
и ЕТ "Агро
– С.Д."- арендатор.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: