Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Каварна, 22.02.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Добричкият районен съд, ХХІ-ви състав в публично
заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и първа година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИРОСЛАВА НЕДЕЛЧЕВА
при секретаря С. Б., като разгледа докладваното от
съдията гр. дело №1143 по описа на 2020 година, за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба на П.Т.И., ЕГН **********,***
и Р.Д.И., ЕГН **********,*** срещу Б.О.И., ЕГН **********,*** и Б. З. И., ЕГН **********,***. Исковете
са с пр. осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД във вр. с чл. 362 и
сл. ГПК - главен, за обявяване на окончателен на предварителен договор, сключен на 15.11.2010 г., с който Б.О.И.,
ЕГН ********** и Б. З. И., ЕГН **********
продават на П.Т.И., ЕГН ********** следния свой
собствен недвижим имот: поземлен имот с идентификатор №***по КККР,
одобрени със Заповед №РД-18-523/02.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК
/номер по предходен план ***/, с трайно предназначение на територията - земеделска
земя и с начин на трайно ползване – нива, находяща се в землището на с.Г., община К. с площ от ** кв.м., ** категория в м. „К.”, при граници: имоти с №**, **, **, ***, за сума в размер на 3750.00 лева, а при условия на евентуалност иск с правно
основание чл.55, ал.3, предл. второ от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, като ищците молят
съдът да осъди ответниците да им заплатят сумата от 3750 лв., дадени по
предварителния договор от 15.11.2010г. като продажна цена на имота, както и
сумата от 3650.43 лв., представляваща мораторна лихва, изчислена върху главница
от 3750 лв. за периода от 15.11.2010г. до 04.06.2020г., а също така и сумата от
11250.00 лв., представляваща неустойка по предварителния договор /уговорена в чл.6/,
сформирана от 3 кратния размер на продажната цена /3х3750лв./, или общо
претенцията по евентуалния иск е в размер на 18650.43 лв..
В молбата се излагат следните обстоятелства: ответниците по делото по време на брака си са били оземлени с имот от ДПФ№*** по картата на възстановена собственост, а именно – земеделска земя, находяща се в землището на с.Г., община К. с площ от ** дка, ** категория в м. „К.”, съгласно Решение №Г13-03 от 22.05.2010г. на ОСЗ К..
На 15.11.2010г. ответниците /продавачи/ сключват с ищеца П.И. /купувач, към датата на сделката в брак с Р.И./ предварителен договор, като са поели задължение да му прехвърлят правото на собственост върху гореописания имот след 10 г. от постановяване на решението на ОСЗ К. и да снабдят купувача с нотариален акт в срок от 3 дни след 22.05.2020г. Договорът е нотариално заверен със заверка на подписите от нотариус В. Т., вписан с рег. №.. в НК с район на действие ДРС. Посочената продажна цена в договора е 3750 лв., която продавачите са получили напълно и в брой от купувача. Изготвено било и пълномощно от продавачите на купувача с неограничено представителство по отношение на имота, вкл. и с правото на разпореждане. Били са подписани декларации по чл.264 от ДОПК и по чл.25 от ЗННД. Владението върху имота е било предадено веднага от продавачите на купувача.
Няколко дни преди 22.05.2020г. ищците се свързали с ответниците за изповядване на сделката, като предварително се снабдили с данъчна оценка и скица, но Б. и Б. И. отказали да се явят пред нотариус, като посочили, че парите, които били договорени като продажна цена през 2010г. са много малко и сега земята струва много повече, а и вече предлагали имота на трети лица за продажба и си намерили нов купувач.
Предвид гореизложеното, ищците молят съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗДС сключения на 15.11.2010г. предварителен договор, с който ответниците се задължават да прехвърлят на ищеца, респ. и на съпругата му процесния имот за сумата от 3750 лв., платена от купувачите на продавачите при подписване на договора през 2010г.
В условията на евентуалност, ако съдът не уважи главния иск, то ищците предявяват такъв за неоснователно обогатяване с пр. осн. чл.55, ал.1, предл. второ от ЗЗД, като молят съдът да осъди ответниците да им заплатят сумата от 3750 лв., дадени по предварителния договор от 15.11.2010г. като продажна цена на имота, както и за сумата от 3650.43 лв., представляваща мораторна лихва, изчислена върху главница от 3750 лв. за периода от 15.11.2010г. до 04.06.2020г., а също така и сумата от 11250.00 лв., представляваща неустойка по предварителния договор /уговорена в чл.6/, сформирана от 3 кратния размер на продажната цена /3х3750лв./, или общо претенцията по евентуалния иск е в размер на 18650.43 лв. Ищците претендират и законната лихва върху сумата от 7400.13 лв. /3750 лв. плюс 3650.43 лв./, считано от 04.06.2020г. до окончателното погасяване на задължението.
Претендират се сторените съдебни разноски.
С разпореждане от 13.07.2020г. ДРС е изпратил на ответниците препис от исковата молба и от доказателствата към нея.
В законоустановения едномесечен срок от получаването на съобщението ответникът е изпратил отговор на исковата молба, като оспорва по основание и размер исковете, твърди се, че договорът от 15.11.2020г. е нищожен на осн. чл.26 от ЗЗД – заобикаляне на закона и накърняване на добрите нрави. Направени са доказателствени искания за допускане на въпроси по чл.176 от ГПК към ищците и за изискване на документи от ОСЗ К.. Настоява се за отхвърляне на исковете.
В съдебно заседание, ищците, чрез процесуалния си
представител молят съдът да уважи иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД и да обяви за
окончателен предварителния договор от 15.11.2020г., сключен между страните, а
ако главният иск бъде отхвърлен, то молят да се уважи предявеният при условия
на евентуалност иск по чл.55, ал.1, предл. второ от ЗЗД.
Ответниците, чрез процесуалния си представител молят съдът
да отхвърли исковете като неоснователни и недоказани.
Съдът, след съвкупната преценка на събраните по делото
доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
Б.О. е оземлен чрез прехвърляне правото на собственост
върху ** дка земи от ДПФ/ОПФ,представляващи имот №*** по кадастралната карта на
с.Г., общ.К.. Цената на земята е определена в размер на 54 лв/дка, или 809.24
лв за целия имот. Изплатените по време на действие на договора за наем наемни
вноски в общ размер от 383.56 лв. са приспаднати от цената на имота. С вносна
бележка от 22.12.2009 г. е внесена от Б.О. и допълнително сума в размер на
449.60 лв., с която стойността на нивата е изплатена изцяло, а дори и
надплатена, но, както е посочено в решението за оземляване, надвнесените суми
не подлежат на възстановяване на основание тогава действащата разпоредба на
чл.21, ал.6 /отм./ от НОБМГ. Така Б. И.
е изплатил за процесната нива по оземляването сума в общ размер на 833.16 лв.
По смисъла на чл.23, ал.1 от ЗСПЗЗ, при оземляване, правото
на собственост се придобива с влизане в сила на решението на ОСЗ за оземляване,
т.е. в случая с влизане в сила на решение №Г13-03/22.05.2010 г. на ОСЗ-К., от
който момент настъпва и конститутивното действие на решението. Основният
принцип е, че когато административният акт е облагодетелстващ, последният влиза
в сила в момента на издаването му, тъй като в тази хипотеза правоимащият няма
правен интерес от обжалването му. Следователно, в случая решението на ОСЗ е
влязло в сила на 22.05.2010 г., независимо че в него е посочена обжалваемост по
реда на чл.14, ал.3 от ЗСПЗЗ /в тази насока определение №180 от 04.04.2018 г.
по гр. д. №3821/2017 г., І г.о., ГК на ВКС/. Така, правото на собственост върху
процесната нива е придобито през времетраене на брака между Б.И. и Б.И. в режим
на СИО. Действително правото на собственост е придобито вследствие упражняване
лично право на ответника Б. О. да бъде оземлен с предимство като безимотен,
като съпругата му не е участвала в процедурата и не е удостоверявала
изискуемото по закон лично качество на малоимотна/безимотна, но това не е било
пречка тя да придобие право на собственост върху процесната нива на друго
основание, предвидено в закон. В настоящата хипотеза, придобивният способ е
резултат от упражнено лично право на Б. И. на оземляване със земеделски имот от
ДПФ/ОПФ, но се касае за възмездно придобиване на собствеността чрез заплащане
стойността на земята, което е осъществено по време на брака между страните.
Така, по правилото на чл.21, ал.1 от СК процесната нива се счита за придобита
от двамата съпрузи в режим на СИО /решение №76/05.07.2018 г. по гр.д.№752/2018
г.,ІІІ г.о.,ГК на ВКС/. Именно и двамата съпрузи-ответници са продавачите на
гореописания земеделски имот в предварителния договор от 15.11.2010г.
Изложеното от ищеца, досежно съдържанието на предварителния
договор откъм съществени елементи на бъдеща продажба (обект и вид на бъдещия
окончателен договор, продажна цена, срок на сключване на окончателния договор)
отговаря на фактическото положение. Предварителен договор от посочената дата и
с посоченото съдържание действително е сключен между посочените страни в
законоустановената писмена форма за действителност по чл.19, ал.1 ЗЗД. Според
представения предварителен договор (л.10 от делото), продавачите Б.И. и Б.И.
/съпрузи/ са се задължили (обещали) да продадат на купувача П.Т.И., собствения
си недвижим имот представляващ земеделска земя от ДПФ№*** по картата на
възстановена собственост, находяща се в землището на с.Г., община К. с площ от **
дка, ** категория в м. „К.”,. Купувачът се е задължил
да заплати продажната цена за нивата в размер на 3750 лева в деня на подписване
на договора.
Владението върху имота е предадено към момента на сключване
на предварителния договор /чл.2/ и не се спори, че ищците са обработвали от
тогава до сега земята. В този аспект са и гласните показания на свидетеля Д. А.
Срокът за сключване на окончателен договор е определен от
страните в чл. 3 от договора, съгласно който: “Продавачът се задължава да
снабди купувача с нотариален акт в срок от три дни след 22.05.2020г.”
Договорено е още в чл.6, че „Ако продавачът се откаже от продажбата на имота,
предмет на този договор, купувачът има право да предяви иск за придобиване
право на собственост върху гореописания имот по реда на чл.19 от ЗЗД, при
условията на този договор и независимо от отговорността на продавача.”
От съдържанието на договора /чл.1/ се
установява, че купувачът П.Т. е изплатил в изцяло и в брой към момента на
подписването му /15.11.2010г./ договорената цена /3750.лв./ за закупуване на
имота, което обстоятелство се и признава от ответниците. Към 22.05.2010г.
ищецът е бил в брак с ищцата, видно от представеното удостоверение за сключен
граждански брак /л.32/.
В деня на подписване на предварителния договор, продавачите
са упълномощили купувача да ги представлява пред всички държавни и общински
органи, МЗГ, ОСЗ, ОДЗГ, нотариус и данъчни служби, вкл. и да се разпорежда с
имота, предмет на предварителния договор /”да дари, замени или продаде на
когото намери за добре и на цена, каквато прецени, вкл. и на себе си”/ и да
преупълнмощава и други лица с дадените му права /л.13/.
На 15.11.2010г. Б.И. и Б. И. са подписали пред нотариус В.
Т. декларации по чл.264, ал.1 от ДОПК и за гражданство и гражданско състояние
по чл.25, ал.8 от ЗННД /л.16-18/, които са предадени на купувача П. Т.
На 26.11.2010г. по молба на Б.О. е съставен протокол за трасиране, означаване и координиране на имот *** в землището на село Г., общ.К. в присъствие на П.И. и съпругата му Р.И. /л.14/, като в протокола еотбелязано, че последните двама са заинтересовани лица, предвид представения предварителен договор за продажба на недвижим имот.
Както бе
установено по-горе, ответникът Б.О.И. /по време на брака си с Б.И./ е оземлен от
ДПФ с имот №*** по картата на възстановената собственост, представляващ
земеделска земя с начин на трайно ползване – нива площ от ** дка в землището на
с.Г., община К., ** категория при неполивни условия в местността „К.”, при
граници и съседи: имоти с №****, видно от Решение №Г13-03/22.05.2010г. на ОСЗ К.
/л.8/. Цената на земята към 22.05.2020г. по цени, определени по реда на НОБМГ е
била 54 лв. на декар, а стойността на имота – 809.24 лв. Горецитирания
административен акт е влязъл в сила на 22.05.2010г., а не на 07.09.2010г.,
както неправилно е отбелязано върху него.
От
представеното удостоверение за данъчна оценка №**от 19.05.2020г. изд. от община
К. се установява, че имот с идентификатор №***, представляващ нива с площ от **.*
кв.м. в землището на с.Г., **категория при неполивни условия е с данъчна оценка
1740.50 лева, както и че няма данни за непогасени задължения за имот.
По делото е назначена и изслушана СИЕ /л.83-91/, като от заключението на вещото лице се установява, че пазарната цена на процесния имот към датата на сключване на предварителния договор – 15.11.2010г. е била в размер на 2048 лв., т.е. с около 1700 лв. по-ниска от уговорената от страните по договора и платена от купувача.
Съдът кредитира заключението по СИЕ като обективно, пълно,
безпристрастно и неоспорено от страните.
В хода на процеса се събраха гласни доказателства, като
бяха допуснати свидетели и на ищците и на ответниците, но бе разпитан само един,
воден от ищцовата страна, а ответниците не водеха допуснатия им свидетели и
заявиха, че се отказват от него.
Така в показанията си свидетеля Д.Д. А. /…/ казва, че се
познава добре със страните по делото, че е живял в с.Г. с Б. и жена му Б.,
които преди около 15-тина години се преместили да живеят в съседното с.К.
Навремето от поземлената комисия оземлили всички селяни с 15 декара земеделска
земя в мерата /местността/ „К.”, която е в землището на село Г.. Свидетелят
знае, чувал е от съселяни, че преди около 9-10 гдини Б. продал 15-тина декара
земя в това землището на П.Т.,***, но после се преместил в с.Т. За тази
продажба се разчуло в селото, а и всички жители на общината /К./ се познавали,
защото били малко хора и всичко се знаело, предавало се „от уста на уста”. Д. А
каза, че през годините П. лично си обработвал тази земя и дори миналата година
била засята с царевица, а сега е угар /изорана/ и свидетелят не знае с какво е
засята. Д разбрал, че през пролетта /на 2020г./ П. отишъл при Б. да прехвърлят
земята пред нотариус, но О. му отказал и се създал конфликт, за това се разчуло
между съселяните. Свидетелят обаче не знае подробности за този конфликт между
страните.
Съдът кредитира показанията на свидетеля Д. А като
обективни, безпристрастни, кореспондиращи с писмения доказателствен материал,
събран по делото.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема
следното от правна страна:
Предявеният от ищците иск черпи своето правно основание в
разпоредбата на чл.19, ал.3 от ЗЗД. Успешното му провеждане предполага
положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен
договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен
договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; качеството "изправна страна", респ.
неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което
договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за
сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора
към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на
закона за прехвърляне на собствеността ***
В процесния случай се установи, че страните са обвързани от
валиден договор за продажба на самостоятелен обект от новопостроена сграда.
Купувачът е заплатил в брой изцяло договорената между страните цена /3750 лв./,
като задължението е изпълнено точно и по посочения в договора начин.
Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК,
във вр. с чл.19, ал.3 ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право
на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на осн. чл.586,
ал.1 от ГПК, дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице
особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.
Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД,
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в
писмена форма, а съгласно ал. 2 на чл.19 от ЗЗД, предварителният договор трябва
да съдържа уговорки, относно съществените условия на окончателния договор. В
настоящият казус, посочените изисквания са налице. Представеният предварителен
договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена форма /надлежно
нотариално заверен е на 15.11.201г. от нотариус В. Т., с рег. №…на НК и район
на действие ДРС, вписан с рег. №….., като нотариусът е удостоверил подписите
върху документа, положени от Б.И., Б.И. – със снет отпечатък от десен палец и
на П.Т./ и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба – надлежно
индивидуализирани страни – купувач и продавачи, вещта и цената, както и
обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред в определен срок. Договорът
е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят.
Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се в заплащане на
уговорената цена на вещта, а продавачите не са изпълнили насрещното си
задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения срок.
Наведените възражения от ответниците, че договорът от
15.11.2010г. е нищожен, поради заобикаляне на закона /предвид забраната, регламентирана
в чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ, да се прехвърля земята, обект на оземляване за срок от
10 години от придобиването и, освен от общината и държавата, както и поради накърняване
на добрите нрави /сочейки, че уговорената и платена продажна цена от 3750 лв.,
или 250 лв. на декар, е много ниска и не отговаря на действителната пазарна
такава към момента/, са неоснователни. По делото има данни за две оценки на
процесния имот към 2010г., а именно: 809.24 лв. /или 54лв./дка/, като тази цена
е вписана в Решение №Г13-03/22.05.2010г. на ОСЗ-К. /л.8/ и е определена по реда
на НОБМГ и 2048 лв. /или 136 лв/дка/ – пазарната цена на имота, определена в
заключението на вещото лице по назначената и приета от съда СИЕ /л.85/. Според
НСИ към 2010г. средните цени на сделките със земеделска земя в община К. са
около 364 лв/дка /л.89/. Данъчната оценка на спорния имот /л.11/ към
19.05.2020г. е в размер на 1740.50 лв. /или 116 лв./дка/. Според вещото лице не
съществуват разлики в пазарните цени на земите, които са били обект на
оземляване, в сравнение с пазарните цени на земите, придобити с други способи. При
така събраните данни, съдът следва да прецени има ли еквивалентност на
престациите по договора.
Константната съдебна практика,
обективирана с Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д.№ 4277/2008 г., на ВКС, І
г.о. и Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр.д.№ 485/2010 г., на ВКС, І г.о.,
постановени по реда на чл.290 ГПК, приема, че отговаряйки на материално
правните въпроси за нищожност на договора за продажба, поради противоречие с
„добрите нрави”, предвид неравностойността на насрещните престации, както и за
характера на правното понятие „добри нрави” и неговото субективно и обективно
изражение, е прието, че с чл.9 от ЗЗД е прокламирана свобода на договарянето,
позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка, относно
потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Тя е
ограничена от „добрите нрави” и от императивните правила, които при продажбата
определят, че държавната такса се заплаща, въз основа на данъчната оценка, дори
ако договорена цена е по-ниска от нея. Това означава, че законодателят допуска
продажната цена на един недвижим имот да бъде по-ниска от данъчната оценка по
волята на страните. Същевременно понятието „добри нрави” предполага известна
еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се
прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС е разяснил, че
тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до
липса на престация. В случаите на отклонение от пазарната стойност и
заплащането на цена на имота по данъчната оценка не се налага извод за такава
неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите
нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл.26, ал.1 ЗЗД. За противоречащи на морала се считат
сделки, с които неравноправно се третират икономически слаби участници в
гражданския оборот, използват се законови методи за постигане на морално
укорими резултати, сочещи на непочтеност и в разрез с общоприетите критерии за
добросъвестност. Недобросъвестност на купувача П.Т. не е установена в
производството, следователно, твърдението за противоречие на договора с
правилата на добрите нрави не бе доказано. Така, от събраните по делото доказателства се установява, че
данъчната оценка на процесния имот към 2020г. е 1470.50 лв., а пазарната
стойност на процесния имот към датата на сключване на предварителния договор – 15.11.2010
г. е в размер на 2048 лв. Уговорената и платена насрещна престация на купувача
по предварителния договор е 3750.00 лв. Дори и да допуснем, че пазарната цена
на процесната земя е била към 2010г. по-висока от тази, платена от купувача и
от цената, посочена от вещото лице по СИЕ, то извършването на сделки по покупко
– продажба на недвижими имоти по цена близка или по-малка от средната пазарната
стойност не е въведено като нарушение на закона и не нарушава установените в
обществото правни принципи и не би могло да накърни добрите нрави в обществото.
Въпросът с определянето на цената при гражданските сделки е предоставен на
свободата на договаряне и при липсата на други установени обстоятелства, следва
да се приеме, че отклонение на тази цена от пазарната цена по правило не би
могло да се счете за нарушение на добрите нрави. Настоящият съдебен състав
намира, че е налице ответна парична престация, която не се отклонява от
пазарната стойност на имота, следователно няма порок, който да прави самата
сделка нищожна на соченото от ответниците основание.
Нещо повече, И. са придобили на 22.05.2010г. имота
чрез оземляване при административно определена цена с акт на МС от 54.00 лв./дка
/пъти по-ниска от пазарната/, т.е. за сумата от 809.24 лв., като след около 5
месеца за същия този имот при подписване на предварителния договор на
15.11.2010г. са получили предварително в брой от купувача сумата от 3750 лв.
/цена, кореспондираща с пазарната/, или в рамките на пет месеца, те са
спечелили сума в размер на 2940 лв.
Ответниците с отговора по исковата молба навеждат още едно възражение, а именно, че предварителния договор е нищожен, поради заобикаляне на закона, съгл. чл. 26, ал. 1, предл. 2 ЗЗД /agere in fraudem legis/, с оглед нормативно установената забрана, оземлените да не могат да прехвърлят земята за срок от 10 години от придобиването и, освен на държавата и общината. Ответната страна твърди, че предвид гореизложеното, не е имала никакво правно основание да сключи процесния предварителен договор. Съдът намира горното възражение за неоснователно, поради следните съображения: дори и да е вярно това твърдение на ответниците /а то не е/, И. не биха могли да черпят права от собственото си недобросъвестно поведение. Освен това, с предварителния договор, сключен на 15.11.2010г. продавачите не са прехвърлили оземления имот на купувача, няма сключена разпоредителна сделка, напротив, има уговорка тя да се сключи и изповяда пред нотариус след изтичане на законоустановения 10 год. срок. Безспорно, предварителният договор не трябва да има за ефект заобикаляне на задължителни законови изисквания или забрани. Ако такъв опит бъде разкрит, договорът ще е нищожен. В Решението на ОСЗ К. е посочено, че: „Оземленият не може да прехвърля земята за срок от 10 години от придобиването и, освен на държавата, или на общината”. Забраната по чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ визира ограничение в правото на разпореждане от страна на самия оземлен, т.е. възможността за прехвърляне на правото на собственост върху получената при оземляването нива на трети лица, трябва да е вследствие лично волеизявление за отчуждаване на имота, изхождащо от оземленото лице. Именно, поради горната забрана на чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ, /за да не нарушат/заобиколят закона/, страните по предварителния договор са уговорили окончателното нотариално прехвърляне на земята да е след 10 години, три дни след 22.05.2020г. Тук следва да се разгледат правните аспекти и цели на двата договора, за да се види ясно разграничението и отликите им. Докато предварителният договор има за цел да уреди и обезпечи в определена степен чисто облигационния аспект на сделката – индивидуализиране на имота, уговарянето на продажна цена, условията по придобиването на имота, сроковете, правата и задълженията на страните, то с окончателния договор се постига т.нар. „транслативен ефект“ – прехвърляне на собствеността от патримониума на продавача в този на купувача. Подписването на предварителния договор не води до възникване на право на собственост на купувача. Същото ще бъде учредено едва след финализирането на сделката под формата на нотариален акт, респективно с влизането в сила на съдебното решение, с което предварителният договор се обявява за окончателен.
Видно от т.1 от договора от 15.11.2010г. /именован като „предварителен”/, глаголното време използвано от страните е сегашно /”Продавачът продава на купувача”/, а не бъдеще време. Макар да е уговорено, че владението на имота се предава веднага при сключването на договора /т.2/, то продавачът се задължава да снабди купувача с нотариален акт в срок от три дни след 22.05.2020г. /т.3/. А в т.6 е визирано, че: „ако продавачът се откаже от продажбата на имота, предмет на този договор, купувачът има право да предяви иск за придобиване право на собственост върху гореописания имот по реда на чл.19 от ЗЗД”, а в т.7 е уговорено между страните, че: „ако купувачът се откаже от покупката на гореописания имот след подписването на този договор, капарото остава в полза на продавача.” Последните 5 клаузи от договора безспорно доказват, че е налице предварителен такъв, независимо от използваното глаголно време в т.1, нехарактерно за договор, с който се обещава/уговаря продажба на имот в един бъдещ момент. Реално има разпоредителна сделка с транслативен ефект, тогава, когато бъдат спазени изискванията на закона по смисъла на глава 54, раздел ІІ от ГПК, досежно формата и съдържанието на нотариалния акт и вписването му в Служба по вписванията. В случая, собственици на процесния имот към настоящия момент са Б.И. и съпругата му. Именно те фигурират като титуляри на правото на собственост на нивата, видно от актуалната данъчна оценка и скица /л.11 и л.15/. Изхождайки от горното, не се констатира нищожност на предварителния договор, поради заобикаляне на закона.
По изложените съображения, съдът намира, че искът за
обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен на 15.11.2010
г. между купувача – П.Т.И., от една страна и продавачите – Б.О.И. и Б. З. И.,
от друга страна, се явява основателен и доказан и следва да бъде уважен.
Съдебното решение по делото замества договора, за чиято
действителност е предвидена по-тежка форма, в конкретния случай - нотариален
акт. Съгласно нормата на чл. 364, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да заплати
следващите се нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише
възбрана като обезпечение на дължимите от ищеца разноски по прехвърлянето на
имота.
Нотариалната такса се дължи по сметка на Добрички районен
съд. Изчислена по реда, посочен в Тарифата за нотариалните такси към Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, раздел ІІ, т. 8, ред 5, таксата възлиза на 79.25
лв.
Ищците следва да заплатят местен данък за придобиването на
имота по сметка на общината по местонахождението на недвижимия имот /Община К./
в размер на 112.50 лева, изчислен на база 3 % от пазарната цена на имота /3750
лв./, тъй като данъчната оценка на имота /1740.50 лв./ има по-ниска стойност от
уговорената продажна цена /3750 лв./, с оглед разпоредбите на чл. 47, ал. 2,
вр. с чл. 46, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси.
При този изход по спора и на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК,
ответниците следва да заплатят на ищците сторените и доказани от тях съдебни
разноски в производството в общ размер 1008.00 лева, от които: 746 лева -
държавна такса /л.19 и л.35/, такси за удостоверения и снабдяване с документи –
12.00 лв. /л.29/ и 250.00 лв. – депозит за вещо лице по СОЕ /л.82/. По делото
няма данни за уговорен и внесен адв. хонорар от ищците, видно от съдържанието
на представеното пълномощно от 02.06.2020г. /л.7/
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД,
по иска на П.Т.И.,
ЕГН **********,*** и Р.Д.И., ЕГН **********,***
срещу Б.О.И., ЕГН **********,*** и Б. З. И., ЕГН **********,*** предварителен договор, сключен на 15.11.2010 г., с който Б.О.И.,
ЕГН ********** и Б. З. И., ЕГН **********
продават на П.Т.И., ЕГН ********** следния свой
собствен недвижим имот: поземлен имот с идентификатор №***по КККР,
одобрени със Заповед №РД-18-523/02.08.2019г. на Изпълнителния директор на АГКК
/номер по предходен план ***/, с трайно предназначение на територията - земеделска
земя и с начин на трайно ползване – нива, находяща се в землището на с.Г., община К. с площ от ** кв.м., ** категория в м. „К.”, при граници: имоти с №**, **, **** и ****, за сума в размер на 3750.00 лева.
Данъчната оценка на продавания имот, съгласно удостоверение
за данъчна оценка по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, изд. от отдел МДТ К. е
в размер на 1740.50 лева.
ОСЪЖДА на основание чл.85, ал.2 вр. с чл. 87 от Закона за
нотариусите и нотариалната дейност, П.Т.И.,
ЕГН **********,*** и Р.Д.И., ЕГН **********,***, да заплатят по сметка на Добрички районен съд нотариални
такси в размер на 79.25 лева /седемдесет
и девет лева и двадесет и пет стотинки/.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 46, ал. 2,
т. 1, във вр. с чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ, П.Т.И., ЕГН **********,*** и Р.Д.И.,
ЕГН **********,***, да заплатят по сметка на Община К.,
отдел МДТ К., сума в размер на 112.50
лева /сто и дванадесет лева и петдесет стотинки/, представляваща данък за
придобиване на имущество по възмезден начин.
ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл. 364, ал. 1 ГПК, възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане
на дължимите разноски по прехвърлянето от П.Т.И., ЕГН ********** и Р.Д.И.,
ЕГН **********
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, препис
от решението, докато не бъдат представени доказателства за заплащането на
местния данък и нотариалната такса за прехвърляне.
ОСЪЖДА Б.О.И.,
ЕГН **********,*** и Б. З. И., ЕГН **********,***, да заплатят на П.Т.И., ЕГН **********,*** и Р.Д.И.,
ЕГН **********,***, сторените от тях съдебни разноски
в размер на 1008.00 лв. /хиляда и осем лева/.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред
Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ………………