РЕШЕНИЕ
№ 942
гр. Русе, 28.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, XIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на шести юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Милен Ив. Бойчев
при участието на секретаря А.П.Х.
като разгледа докладваното от Милен Ив. Бойчев Гражданско дело №
20244520100177 по описа за 2024 година
за да се произнесе, съобрази:
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал.1 вр. чл.200 ЗЗД.
Постъпила е искова молба от „Коул енд Коул“ ООД срещу Д. П. П., в
която се твърди, че на 24.08.2023 г., в гр. ******, между ищеца, в качеството
на продавач и ответницата, в качеството на купувач, е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти, по силата на който,
продавачът се е задължил да продаде, а купувачът да закупи, собствения на
продавача недвижим имот, представляващ: Поземлен имот с идентификатор
*******, по кадастралната карта и регистри, одобрени със 3аповед РД
***/29.12.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК, с адрес на поземления
имот – село ****, общ. Троян, обл. Ловеч, ул. ***, целият с площ от 639.00
кв.м, трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на трайно
ползване - ниско застрояване /до 10 м./ заедно с построените в него: Сграда с
идентификатор *******, със застроена площ от 82.00 кв.м, с предназначение -
жилищна сграда /еднофамилна/; Сграда с идентификатор *******, със
застроена площ от 10.00 кв.м, с предназначение - друг вид сграда за
обитаване и Сграда с идентификатор *******, със застроена площ от 64.00
кв.м с предназначение - селскостопанска сграда. В предварителния договор
страните са договорили цена за имота в размер на 95 000 евро, или левовата
равностойност по курса на деня, която следвало да бъде платена като капаро в
размер на 19 000 лв., платимо при сключване на договора по банкова сметка
на продавача и остатък в размер на 166 850 лв., платим при изповядване на
сделката в нотариална форма. Окончателният договор за покупко - продажба
1
на имота бил сключен на 11.09.2023 г., като в нотариалния акт била посочена
сума от 40 000 лв., за която се твърди, че не е действителната цена, която е
уговорена между страните като продажна, а била привидна. Действителното
съглашение между страните било да се заплатят 95 000 евро. Твърди се, че
към настоящия момент по договора от реално договорената цена са платени
следните суми:
-на 08.09.2023г. две плащания по банков път от по 19 000 лв. /общо 38
000 лв./, с посочено основание „покупка на мебели и обзавеждане“ по банкова
сметка в „Юробанк България“ АД ;
-на 11.09.2023г. /деня на сделката/ - 77 942.68 лв., по банков път, с
посочено основание /покупка на имот с. ****/;
-на 11.09.2023 г. платена в брой сума от 40 000 лв.;
-на 14.09.2023 г. по банков път сумата от 5000 GBR /11 372 лв. по курс
на БНБ към датата на плащането/, което означало, че по сделката е платена
сумата от 167 314.68 лв., като от реално договорената цена е останала
неизплатена сумата от 18 535.32 лв.
Поради незаплащане на посочената разлика, ответното дружество
моли да бъде постановено решение, с което да се осъди Д. П. П. да заплати на
„Коул енд Коул“ ООД сумата от 18 535,32 лв., представляваща незаплатен
остатък от реално договорената цена /95 000 евро или 185 850 лв./ за покупко
-продажбата на процесния недвижим имот, ведно със законната лихва върху
тази сума, от датата на предявяване на иска, до окончателното й изплащане.
Претендират се и направените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК, ответникът изразява становище за
допустимост, но неоснователност на исковата претенция. Твърди, че същата
не е легитимирана да отговоря по предявения иск, доколкото не се явява
купувач на имота по процесната сделка. Твърди се, че предварителният
договор след сключване на окончателния няма действие между страните,
освен ако клаузите му не са пренесени в окончателния договор. Оспорва се да
е договорена продажна цена в размера, посочен в исковата молба, като се
твърди, че действително уговорената между страните продажна цена е тази,
която е посочена в нотариалния акт 40 000 лв. , която е следвало да бъде
платена като капаро 19 000 лв. при подписване на предварителния договор, а
остатъкът от 21 000 лв. следвало да бъдат платени по банков път при
изповядване на сделката. Оспорва се съдържанието на представения от ищеца
предварителен договор, като се твърди, че съдържащия се в него ръкописен
текст е добавен след подписването на договора, както и че има промяна в
съдържанието на същия чрез евентуална подмяна на страници от договора, в
частта в която е уговорена продажната цена на имота. Предварителният
договор не бил подписан на тези страници, поради което било възможно
подмяната на страници. Във връзка с това се оспорва представеното писмено
доказателство по отношение на съдържанието и конкретно цената, посочена в
представения предварителен договор от ищеца. Счита се, че са налице
допълнителни доказателства, които да установяват реалната цена на сделката,
2
а именно данъчната оценка, както и Протокол от решението на собствениците
на капитала на „Коул енд Коул“ ООД от 08.09.2023 г. Оспорват се
твърденията на ищцовата страна за привидност на продажната цена по
нотариалния акт. Не се оспорва, че били провеждани между снахата и сина на
ответницата с продавачите допълнителни разговори за плащане на други
суми,но за движими вещи, които са в къщата, но същите не касаели
уговорената продажна цена на имота.
Съобразявайки становищата на страните, събраните по делото
доказателства по вътрешно убеждение и приложимият закон, съдът прие
за установено от фактическа страна следното:
На 24.08.2023г. между „Коул енд Коул“ ООД, представлявано от К.К.
и Д.П.К., граждани на Великобритания и Д. П. П., в която се твърди, че на
24.08.2023 г., в гр. ******, между ищеца, в качеството на продавач и
ответницата, в качеството на купувач, е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, по силата на който, продавачът се е
задължил да продаде, а купувачът да закупи, собствения на продавача
описания в исковата молба имот в село ****, общ. Троян – дворно място и
построените в него жилищна и допълнителни постройки.
На стр. 3 от представения предварителен договор с исковата молба, в
чл. 2 е уговорена продажна цена от 95000 евро, която следва да бъде платена
като капаро в деня на подписване на предварителния договор в размер на
19000лв., а остатъкът при окончателното изповядване на сделката в
нотариална форма. С ръкописен текст в долната част на страницата е посочен
друг начин на плащане: покупка 20 000 евро, обзавеждане 20 000 евро по
банкова сметка на фирмата, 20000 евро по лична сметка в България, 20 000
евро в брой и 15000 евро в сметка в Англия. На стр. 3 представеният договор
не носи подписите на страните, включително и в частта за добавения
ръкописно текст.
С нотариален акт №, рег. №***, т.ІV, н. дело №***/11.09.2023г. на
нотариус Д.К. с район на действие РС – Троян е сключен окончателен договор
за покупко-продажба на процесния имот, като в нотариалния акт е посочена
като продажна цена 40 000лв., от които 19 000лв. са заплатени като капаро, а
21000лв. „се превеждат днес по банковата сметка на дружеството“. В
нотариалния акт е посочено, че цената на имота се плаща от Д. П. П., която
купува процесния имот в полза на своята внучка, малолетната Е. П.,
представлявана от своята майка и законен представител М.В.Ц.. В
нотариалното производство страните по договора изрично са декларирали, че
сумата вписана като продажна цена е действително уговореното плащане по
сделката и същите са изрично предупредени за наказателната отговорност по
чл. 313 НК относно истинността на плащането.
Според представен и неоспорен по делото Протокол от заседание на
собствениците на капитала на ищцовото дружество, е взето решение за
продажбата на процесния имот за сумата от 40 000лв.
3
От представените по делото платежни нареждания и извлечения от
банковите сметки на ищцовото дружество и на представляващите го Д.П.К. и
К.К. (съвместна) в Пощенска банка, се установяват следните извършени
плащания във връзка с процесната сделка: от банковата сметка на
ответницата по банковата сметка на ищцовото дружество - на 28.08.2023г.
(деня на предварителния договор) сумата от 19 000лв., а на 08.09.2023г.
четири превода съответно за сумите 19 000лв., 2000лв., 19 000лв. и 19 000лв.,
като за първите два са посочени основание „покупка на имот къща в с. ****“,
а на вторите два „покупка на мебели и обзавеждане“. Също така на
08.09.2023г. от банкова сметка на ответницата са извършени преводи по
банковата сметка на представляващите дружество физически лица на два
пъти по 19 000лв. с посочено основание „покупка на мебели, обзавеждане,
подобрения и др.“. Общо платената сума възлиза на 116 000лв.
В съдебно заседание свидетелката М.Б.М. установява, че е
посредничела на страните при сключване на процесната сделка. Тя
подготвила предварителния договор. Била постигната договора между
страните за продажна цена от 95000 евро. Тя изписала и ръкописния текст на
стр. 3 от договора. Предварителният договор бил изготвен в три екземпляра,
за свидетелката и за всяка от страните. Причината да се впише по-ниска цена
в нотариалния акт било обстоятелството, че имотът бил „заприходен“ на по-
ниска цена. И двете страни изрично постигнали съгласие в нотариалния акт
да се впише посочената в него по-ниска цена. Ответницата не присъствала на
подписването на предварителния договор. Преговорите се водели от нейния
син и снаха, а на ответницата били изпратени договорите за подписване. Тя
присъствала при окончателното изповядване на сделката пред нотариуса.
Свидетелите Д.П.П. и М.В.Ц. установяват, че като семейство са взели
решение да закупят процесния имот. Свързали се с представляващите
ищцовото дружество и извършили оглед на имота. Уговорена била продажна
цена в размер на 40 000лв. Когато бил съставен и последствие подписан от
ответницата предварителния договор, в него нямало никакви добавяния с
химикал. Имало уговорка между страните и били извършени и други
плащания в размер на 38000лв., но те били за обзавеждането и декорацията на
къщата. Разделянето на плащанията за имота и за обзавеждането било по
желание на продавачите и поради обстоятелството, че имотът се водел в
дружеството на по-ниска стойност. По банкова сметка на единия от
съдружниците в дружеството свидетелката М.Ц. превела 5000 паунда, но те
били за автомобил, който купили от продавачите на имота. Предварителния
договор, с който разполагали свидетелите, бил взет от посредника М.М. след
подписване на нотариалния акт, тъй като според нея той вече не им трябвал.
Въз основа на така установената фактическа обстановка, съдът
прави следните правни изводи:
Продажбата на недвижим имот е формална сделка. В съставения от
нотариуса нотариален акт за същата, задължително се посочва уговорената
продажна цена. В случая ищецът като продавач е претендирал неизплатена
4
част от продажната цена, като се е позовал на привидност на договора между
страните и твърдението, че действителната уговорена между тях продажна
цена е посочената в предварителния договор сключен между тях. От своя
страна ответницата е оспорила тези твърдения, както и автентичността на
представения предварителен договор и конкретно в частта относно
уговорената продажна цена и начина на плащането й (твърди се преправяне
на част от съдържанието на договора, като не се оспорва подписа положен в
неговия край).
Когато страна по окончателен договор за покупко-продажба иска да
установи симулативността на посочената в него продажна цена, тя може да
направи това чрез обратно писмо или чрез друг документ представляващ
начало на писмено доказателство. Начало на писмено доказателство може да
бъде и сключен между страните и неоспорен предварителен договор с
посочена в него различна по размер продажна цена. Това е така защото няма
пречка този документ да бъде съставен преди сключването на окончателния
договор и защото в него се съдържа изявление за продажната цена не само от
опровергаващата, но и от противната страна, което прави вероятно
твърдението за наличие на симулация. Предварителният договор обуславя
допустимост на свидетелски показания за пълното й доказване. Когато самият
предварителен договор разкрива напълно привидността на изразеното в
бъдещия окончателен договор съгласие, например чрез изрични клаузи, че в
окончателния договор продажната цена ще бъде посочена в друг размер,
тогава той представлява обратно писмо и не е необходимо да бъде подкрепен
със свидетелски показания (в този смисъл Решение № 417 от 18.10.2012 г. На
ВКС по гр. д. № 568/2012 г., IV г. о., ГК).
В конкретния случай процесният предварителният договор не разкрива
белезите на „обратно писмо“, тъй като в него не се съдържа уговорка между
страните, относно вписването на различна от действително уговорената
продажна цена в нотариалния акт с който ще се сключи окончателния
договор. Същият обаче би могъл да бъде доказателство (т.нар. „начало на
писмено доказателство“) и заедно с други доказателства, включително и
гласни да установи твърдяната симулация в нотариалния акт и
действителната продажна цена уговорена между страните. Конкретните
особености на случая обаче не дават основание да се приеме, че представения
от ищеца предварителен договор е такова доказателство. Липсата на подпис
на всяка страница от договора дори да не е основание да се приеме, че липсва
подписан между страните договор, разколебава значително доказателственото
му значение. Съдът само въз основа на предварителния договор не би могъл
да приеме, че посочената от него цена е действително уговорената, тъй като
от една страна не може категорично да се приеме, че това е автентичното
съдържание на договора (предвид липсата на подписи на всяка страница е
твърде лесна е подмяната на страница 3 съдържаща уговорка за цената), а
също така се съдържа и добавен ръкописен текст, което допълнение не само,
че не е подписано и от двете страни, а и е логически противоречиво на
5
уговореното с печатния текст от чл. 2 на договора (относно начина на
плащане и за какво са парите – част от тях за обзавеждане, което го няма в
договора). На следващо място извършените плащания по сделката не
кореспондират нито с основния текст от предварителния договор, нито с
допълнението изписания ръчно. Доказаните плащания дори не кореспондират
с твърденията на ищеца в исковата му молба. Така например са посочени
плащания каквито няма (77 942,68лв. и 5000 британски лири), а не са
посочени такива каквито реално има (2 000лв. от 08.09.2023г.). Липсват и
твърдения на ищеца, че е имало допълнителна уговорка част от платената
цена да бъда за обзавеждането, а не за недвижимия имот. Представяйки обаче
екземпляра от предварителния договор с дописаната такава уговорка, той
представлява доказателство (срещу представилата го страна) за тази уговорка,
която е премълчана в исковата молба.
По изложените съображения въпреки, че не може да бъде изключен
изцяло представения предварителен договор поради неговата неавтентичност
(тъй като не е доказано по категоричен начин дали стр. 3 е подменена и с
различно съдържание), то и с оглед изложеното по-горе не може да бъде и
достатъчно убедително доказателство за действителната воля на страните.
Липсват и други убедителни доказателства за последната. И двете страни
имат твърдения за отношенията си, които са взаимно противоречиви и
противоречиви на събраните по делото доказателства. Представените
писмени доказателства установяват плащания, които са различни по размер,
по банкови сметки и по основание, от посочените и от двете страни.
Свидетелите на ищеца и ответницата също сочат различни обстоятелства.
Действително последните двама са заинтересовани от изхода на спора, като
лица, за които има пряко значение изхода на спора. Показанията на
свидетелката М.М. също не могат да бъдат изцяло кредитирани, въпреки, че
за нея по делото не са установени обстоятелства, които да сочат на
заинтересоваността й от изхода на спора. Само на основание посоченото от
свидетеля, не би могла да бъде приета за доказана в настоящото производство
действителната продажна цена на процесния имот. Посочената от нея
„продажна цена“ е обща за имота и неговото обзавеждане (движими вещи), а
самата тя собственоръчно е допълнила представения договор с разграничение
на тази цена, което дописване обаче не би могло да се противопостави на
ответницата. Само съчетанието на достатъчно ясни, пълни и непротиворечиви
свидетелски показания и наличието на начало на писмено доказателство
(прим. предварителен договор, който не страда от пороците на представения)
би довело до успешно доказване на действителната уговорка между страните.
Разкритето на частичната симулация в частта относно цената посочена в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, е изцяло в тежест на
страната, позовала се на тази симулация, в случая ищецът. Той следва в
условията на пълно и главно доказване да установи не само наличието на
такава симулация, а и каква е действителната уговорка между страните.
Съобразявайки извършените преводи и наличието на мотиви у продавач и
6
купувач от посочване на занижена покупна цена, дори да се приеме, че е
налице такава симулация, не може да бъде установено от събраните по делото
доказателства каква е действително уговорената продажна цена за имота,
което е предпоставка за преценка основателността на исковата претенция.
За пълнота на изложеното следва да се посочи, че евентуалното
уважаване на исковата претенция би довело и до друга последица, с която
страните са декларирали, че са запознати от нотариуса при сключване на
договора си – реализиране на наказателна отговорност за престъпление по чл.
313 НК, а и евентуално реализиране на отговорност и за укрИ.е на данъчни
задължения.
По изложените съображения предявеният иск следва да бъде отхвърлен
като недоказан.
При този изход на спора в тежест на ищеца следва да се възложат
направените от ответника в настоящото производство разноски за адвокатско
възнаграждение в размер на 2070лв. съгласно представения списък по чл. 80
ГПК.
Така мотивиран, районният съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „КОУЛ енд КОУЛ“ ЕООД
ЕИК104624877, представлявано от управителя Д.П.К., със седалище и адрес
на управление гр. Велико Търново, ул. „Цанко Церковски“ №39 иск срещу Д.
П. П. ЕГН**********, с адрес гр. Русе, ул. ****** иск за заплащане на сумата
от 18 535,32лв., представляваща неплатен остатък от дължима цена за
покупко-продажбата на недвижим имот в село ****, общ. Троян, извършена с
нотариален акт №, рег. №***, т.ІV, н. дело №***/11.09.2023г. на нотариус
Д.К. с район на действие РС – Троян, като недоказан.
ОСЪЖДА „КОУЛ енд КОУЛ“ ЕООД ЕИК104624877, представлявано
от управителя Д.П.К., със седалище и адрес на управление гр. Велико
Търново, ул. „Цанко Церковски“ №39 да заплати на Д. П. П. ЕГН**********,
с адрес гр. Русе, ул. ****** сумата от 2070лв. разноски за настоящото
производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Русе в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7