Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер                                              21.02.2019 год.                                   Град  Царево

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

 

 

Царевският районен съд                                                                   граждански състав

на двадесет и осми януари                                   две хиляди и деветнадесета година

в публично заседание в следния състав:                      Председател: Минчо Танев                                                            Секретар: Петранка Бъкларова

 

като разгледа докладваното от съдия Минчо Танев

гражданско дело № 546 по описа на съда за 2017 год. за да се произнесе, взе предвид следното:

 

 

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от "***” ЕООД, ЕИК ***, действащо чрез управител Н.Г.Ц., чрез адвокат И.И. – БАК, Съдебен адрес: ***, против: "***." ЕООД с ЕИК *** със седалище и адрес на управление - ***, представлявано от управителя В.Б.Д., с която се иска от съда, да постанови решение с което, да признае за нищожен сключеният на 09.11.2007 г. предварителен договор за продажба между страните "***." ЕООД, в качеството си на купувач и "***" ЕООД в качеството си на продавач, действащо чрез пълномощник С.П.П., легитимиращо се с пълномощно с рег. №***г. заверено от С.В.- нотариус с район на действие- PC- Разлог, съгласно който продавачите са се задължили да прехвърлят на купувача, чрез договор за покупко- продажба сключен в нотариална форма не по-късно от 31.12.2011 г. собствеността на Апартамент- построен в жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор ***с площ от 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, кв. „Василико“ при граници: поземлени имоти с идентификатори ***; ***; ***; ***, а именно - Апартамент № 4 находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 със застроена площ от 65.47 кв.м. състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня и тоалетна, две тераси и коридор, при граници на имота: изток - външен зид, юг-апартамент № 3, коридор, асансьор, стълбищна клетка и апартамент № 1; запад - външен зид; север - външен зид; отгоре - апартамент № 8 на втори жилищен етаж; отдолу - магазин за хранителни стоки в партерния етаж, ведно с 6.699% ид.ч. на сградата равняващи се на 7.83 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата с посочена продажна цена в размер на 40 000,00 лв. поради накърняване на добрите нрави.

Да обяви за недействителен по отношение на ищеца същия договор, тъй като представителят и лицето, с което той договаря, са се споразумели във вреда на представлявания, както и да присъди на ищеца направените в настоящото исково производство, съдебно- деловодни разноски.

С исковата молба са представени писмени доказателства.

С разпореждане от 14.12.2017 год. съдът е приел исковата молба и е постановил да се изпрати препис от исковата молба и доказателствата на ответника.

Ответника е получил съобщението и е депозирал писмен отговор в срок. В отговора си ответника твърди, че иска е неоснователен. Ангажира писмени доказателства. Прави искане за допускане на гласни доказателства и експертиза.

В исковата молба се твърди че ответника по настоящия иск е предявил иск на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с искане съда да обяви за окончателен, сключеният на 09.11.2007 г. предварителен договор за продажба на Апартамент построен в жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор ***с площ от 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, кв. Василико при граници: поземлени имоти с идентификатори ***;    ***;   ***; ***, а именно Апартамент № 4 находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 със застроена площ от 65.47 кв.м. състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня и тоалетна, две тераси и коридор, при граници на имота: изток - външен зид, юг-апартамент № 3, коридор, асансьор, стълбищна клетка и апартамент № 1; запад - външен зид; север - външен зид; отгоре - апартамент № 8 на втори жилищен етаж; отдолу - магазин за хранителни стоки в партерния етаж, ведно с 6.699% ид.ч. на сградата равняващи се на 7.83 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата с посочена продажна цена в размер на 40 000,00 лв. сключен между страните "***." ЕООД, в качеството си на купувач и "***" ЕООД е качеството си на продавач. Твърди се, че е бил предявен и иск с правно основание в чл. 135 от ЗЗД, с който се е искало от съда, да прогласи относителна недействителна спрямо ответника, на сключената сделка с НА № 107, т. VII, рег. № 5050 на нот. М. В.относно гореописаният имот", за което е образувано т.д. № 667/2012 г. Твърди се, че иска по чл. 135 от ЗЗД е бил отделен от производството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и е бил разгледан по гр.д. № 23/ 2013 г. на PC- Царево, като производството пред БОС се спира до приключването на производството по чл. 135 от ЗЗД. Ищеца твърди, че производството по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е възобновено по т.д. № 667/2012 г. и се основава на сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 09.11.2007 г. Според исковата молба, след получаването на исковата молба в срока по подаването на отговора, ищеца в настоящото производство е предявил за съвместно разглеждане на осн. чл. чл. 211 от ГПК, инцидентен установителен иск за нищожност на предварителният договор, но с Определение от 13.10.2017 г. по т.д. 667/ 2012 г. съда не го е приел за разглеждане, поради особеният характер на производството по Глава XXXI от ГПК. Ищеца твърди, че горепосоченият договор, от страна на продавача за дружеството "***" ЕООД, е разписан от лицето С.П.П., легитимиращ се с пълномощно с рег. № ***г. заверено от С.В.- нотариус с район на действие, PC- Разлог, като продажната цена е била в размер на 40 000,00 лв. и е платена съгласно споразумение за прихващане от 07.12.2007 г. като споразумение от страна на продавача- за дружеството "***" ЕООД- е разписано отново от лицето С.П.П.. Според исковата молба, тези обстоятелства не отговарят на фактическото положение, като според ищеца, предварителния договор и споразумението за прихващане са неистински документи, същите са подписани без дадена представителна власт, антидатирани са, съставени за целите на производството и с цел да увредят представляваният, а също така са подписани от пълномощника С.П.П., след като са му оттеглени всички дадени права по представеното пълномощно. Според исковата молба, на 07.08.2008 г. с декларация за оттегляне на пълномощно, на основание чл. 38, ал. 2 от ЗЗД с рег. № ***г. на нотариус М. В., управителя на ищцовото дружество Н.Ц.оттеглил дадените правомощия на упълномощеното лице, като според ищеца, към момента на оттеглянето на пълномощното, на управителя на дружеството не му е било известно да са сключени предварителни договори, както и споразумения за прихващане. Според ищеца, споразумението за прихващане относно твърдяната продажната цена на процесният имот в размер на 40 000,00 лв. с признанието, че първият ответник дължи на ищеца сума в размер на 90 000,00 лв. по сключен на 01.10.2007 г. договор за изработка /за строителство/ не е действително и не е изискуемо, като според исковата молба, ищцовото дружество няма установени вземания към 07.12.2007 г. тъй като по така сключеният договор за изработка, не е имало изпълнение за да възникнат такива задължения по него. Според исковата молба, договора за изработка е с дата 01.10.2007 г. но към тази дата на „***” ЕООД, не му е било учредено правото на строеж върху процесният имот и няма как дружеството да договаря неговото строителство. Ищеца твърди, че дружеството придобива права върху имота на 29.10.2007 г. Според ищеца, по договора за изработка няма изпълнение, поради което и не са се породили и задължения, тъй като няма извършени СМР, няма издадени фактури за дължими суми по строителството. Твърди се, че упълномощеното лице е действало без представителна власт, тъй като са били отнети пълномощията му. Според исковата молба, договорената продажна цена в процесният договор е много по ниска от действителната пазарна цена на такъв имот към момента на сключването му. Твърди се, че представляващият ответното дружество е знаел за увреждането с подписването на тези договори и споразумения, тъй като е бил в много близки отношения с представляващият, както и че е знаел, че не е изпълнил задълженията по договор за изработка, както и че към момента на подписването на тези договори, тези суми не са дължими от ответника. Ищеца твърди, че в настоящият случай, противоречието на процесната сделка с добрите нрави се изразява в това, че при сключването й, пълномощникът и купувача по предварителния договор, са действали в негова вреда по смисъла на чл. 40 ЗЗД.

Исковата молба е приета от съда и изпратена на ответника.

Ответникът в отговора на исковата молба твърди, че на 09.11.2007 г. дружеството „***." ЕООД сключило предварителен договор за продажба с ответника „***" ЕООД на процесния недвижим имот, като договорената продажна цена на апартамента, съгласно предварителния договор, е била договорена в размер на 40 000,00 лева, която сума дружеството е заплатило изцяло на пълномощника на продавача, по силата на споразумение за прихващане от 07.12.2007 год. сключено между пълномощника на продавача и дружеството „***." ЕООД. Според ответника, съгласно клаузите на сключения предварителен договор, „***" ЕООД след като построи апартамента до степен на завършеност - издаден акт обр. 16 /разрешение за ползване/ за жилищната сграда и степен на завършеност на общите части на сградата - поставена външна изолация, монтирана входна врата на жилищната сграда и изградено общо стълбище с поставена настилка от гранитогрес, е следвало да уведоми управителя на ищеца и да сключи с „***." ЕООД окончателен договор за покупко- продажба с нотариален акт за собственост в едномесечен срок, считано от датата на издаването на акт обр. 16 за жилищната сграда, но не по-късно от 31.12.2011 г. Според отговора на исковата молба, продавача не е изпълнил задължението си да покани представителя на ищеца да сключат окончателен договор до изтичането на крайния срок 31.12.2012 г. Според отговора на исковата молба, след извършена справка в службата по вписванията при ЦРС се установил, че „***" ЕООД представлявано от Н.Ц.е продало на „***" ЕООД представлявано от Н.Ц., правото на строеж за апартамента, предмет на процесния предварителен договор, като сделката е била извършена с нотариален акт № 107, дело № 1249/ 27.08.2008 г. на нотариус М. В.peг. № 370 на НК. Според отговора на исковата молба, с Решение № 86/ 30.06.2017 г. постановено по гр. дело № 1164/ 2015. на Върховния касационен съд, образувано въз основа на първоинстанционно производство по гр.д. № 21/ 2013 г. на PC- Царево, е прието за установено, по отношение на страните, че сключения на 27.08.2008 г. договор за покупко- продажба на право на строеж на тринадесет самостоятелни обекта в жилищна сграда, обективиран в нот. акт № 107, т.V, рег. № 5050, н.дело № 1249/ 27.08.2008 г. в частта, с която „***" ЕООД представлявано от Н.Ц.е продало на „***" ЕООД, представлявано от Н.Ц., правото да построи недвижим имот апартамент, който ще бъде построен в бъдеща жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор ***с площ от 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, представляващ апартамент № 4, находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 м. със застроена площ на апартамента от 65.67 кв.м., състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня и тоалетна, /заедно/, две тераси и коридор, при граници на апартамента: от изток –външен зид, юг - апартамент № 3, коридор, асансьор, стълбищна клетка и апартамент № 1, запад-външен зид и север - външен зид, отгоре апартамент № 8 на втори жилищен етаж, отдолу магазин за хранителни стоки в партерния етаж на сградата, ведно с 6.699% процента от общите части на сградата, равняващи се на 7.83 кв.м. идеални части от общите части на сградата, заедно със съответното право на строеж върху терена е относително недействителен на основание чл. 135 ЗЗД по отношение на ответника в настоящото производство. Ответника заявява, че според предварителния договор продавачът е поел задължението да построи до степен на завършеност на апартамента и да продаде описания апартамент на дружеството ответник съобразно разпоредбите на предварителния договор, който е сключен от продавача, чрез пълномощника С.П.П., упълномощен с пълномощно peг. № ***г. заверено от нотариус С. В., с peг. № *** от регистъра на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд- гр. Разлог, като съгласно т. 1.1 от сключения предварителен договор, страните са уговорили продажна цена от 40 000,00 лв. за която купувачът е поел задължението да заплати изцяло и в брой на продавача в едномесечен срок, считано от датата на сключване на предварителния договор. Продавачът „***" ЕООД е поел задължението да сключи с ищеца окончателен договор за покупко-продажба с нотариален акт за собственост в едномесечен срок, считано от датата на издаване на Акт обр. 16 за жилищната сграда, но не по-късно от 31.12.2011 г. Според отговора на исковата молба, със Споразумение за прихващане, сключено на 07.12.2007 г. между „***" ЕООД, чрез пълномощника С.П.П.и „***." ЕООД, представлявано от управителя В.Б.Д., е установено наличието на постигнато съгласие между страните, че дружеството- ответник по делото дължи на ищеца сумата от 90 000,00 лв. по сключен на 01.10.2007 г. договор за изработка /за строителство/ на жилищна сграда в гр. Царево, кв. „Василико", в Поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 365 кв.м. по КК на гр. Царево, Бургаска област, като съобразно т. 2 от Споразумението за прихващане „***." ЕООД признава, че дължи на „***" ЕООД сумата от 40 000,00 лв. по сключен на 09.11.2007 г. предварителен договор за продажба на процесния Апартамент № 4 и признава, че дължи на „***" ЕООД и сумата от 30 0000,00 лв. по сключен на 09.11.2007 г. предварителен договор за продажба на друг апартамент в същата сграда- Апартамент № 7, със застроена площ от 48.14 кв.м. Според отговора на исковата молба, според т. 4, 5, 6 и 7 от Споразумението за прихващане, страните са извършили прихващане на взаимно дължимите суми до размера на по-малката от тях. Постигнали са съгласие, че след извършеното прихващане „***." ЕООД не дължи на „***" ЕООД заплащане на договорената продажна цена по предварителните договори, а цената се счита за изплатена по силата на споразумението за прихващане - видно в т. 6 от същото. Според ответника, вещо лице, по производство по обезпечение на доказателства е установило, че стойността на извършените от дружество строително- монтажни работи по договор за изработка от 01.10.2007 г. между „***" ЕООД като възложител и „***." ЕООД като изпълнител, е в размер на 124 554,60 лв. Според ответника, на основание този договор за изработка, страните са сключили Споразумение за прихващане от 07.12.2007 г. с цел уреждане на финансовите си взаимоотношения по договора за изработка, като част от плащанията са прихванати, а друга част в размер на 20 000,00 лв. /двадесет хиляди лева/ дружеството „***" ЕООД е останало да дължи.

В съдебно заседание, ищеца се представлява от упълномощен представител- адвокат. Пледира за уважаване на исковете.

Ответника, чрез процесуалния си представил пледира, че исковете са неоснователни и като такива следва да се отхвърлят изцяло.

След цялостна, поотделна и съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът намери за установено от фактическа страна следното:

Установява се от приложения по делото предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 09.11.2007 г. че страните по договора "***." ЕООД, в качеството си на купувач и "***" ЕООД в качеството си на продавач, действащ чрез пълномощника си С.П.П., упълномощен с пълномощно peг. № ***г. заверено от нотариус С. В., с peг. № *** от регистъра на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд- гр. Разлог, са се договорили, продавача да продаде, а купувача да закупи следния недвижим имот: апартамент, който ще бъде построен в бъдеща жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор ***, с площ 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, представляващ апартамент № 4, находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 м. със застроена площ на апартамента от 65.47 кв.м ведно с 6,699% процента от общите части на сградата, равняващи се на 7,83 кв.м. идеални части от общите части на сградата, заедно със съответното право на строеж върху терена. Видно от договора, уговорената продажна цена на апартамента е в размер на 40 000,00 лв. която купувача е следвало да заплати на продавача, в едномесечен срок, считано от датата на подписване на предварителния договор.

Установява се от приложеното по делото споразумение за прихващане от 07.12.2007 г. че страни по същото са ищеца и ответника в настоящото производство, като според цитираното споразумение, ищеца дължи на ответното дружество сумата от 90 000,00 лева на основание сключен на 01.10.2007 г. договор за изработка, а ответника дължи на ищеца, сумата от 40 000,00 лева по сключен на 09.11.2007 г. предварителен договор за продажба на процесния апартамент. В представеното споразумение за прихващане е отразено, че страните са се договорили двете насрещни задължения да бъдат погасени до размера на по-малкото от тях, че ответника не дължи на ищеца сумата от 40000,00 лв. по посочения предварителен договор, тъй като същата се счита изцяло платена, по силата на споразумението.

Установява се по делото, че с пълномощно peг. № ***г. заверено от нотариус С. В., с peг. № *** от регистъра на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд- гр. Разлог, управителя на ищеца, от името на представляваното от него дружество, е упълномощил третото лице С.П.П., да представлява дружеството, като сключва от негово име сделки с недвижими имоти, да представлява дружеството пред държавни и общински органи, нотариус, застрахователни дружества, банки и др.

Установява се, че управителя на ищцовото дружество Н.Ц., на 07.08.2008 г. с декларация за оттегляне на пълномощно, на основание чл. 38, ал. 2 от ЗЗД с рег. № ***г. на нотариус М. В., оттеглил дадените правомощия на упълномощеното лице С.П.П..

Съгласно заключението на в.л. М. З., пазарната оценка на имота, към дата 09.11.2007 год. е в размер на 36200,00 лева, а според заключението на тройната СИЕ, стойността на имота- определена по метода на пазарните аналози- е в размерна 85 200,00 лева.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи: 

Предявени са искове с правно основание в чл. 26, ал. 1 предл. 3 и чл. 40 от ЗЗД.

Съгласно правната доктрина, нищожността на един договор, може да се установи с иск пред съда при наличието на правен интерес. Ищец в такова производство може да бъде както лице, което е страна по договора, така и трето лице, чиито права и признати от закона интереси се засягат с действието на сделката, за която се твърди, че е нищожна, поради което съдът счита, че за ищеца в настоящото производство- страна по договора чиято нищожност се иска да бъде прогласена- е налице правен интерес да предяви исковете. Задължителната съдебна практика приема, че последващо обективно съединяване на искове е допустимо до момента, до който съдът се произнесе с определение по допустимостта на иска, като го приеме за разглеждане и разпореди изпращане на препис от исковата молба на ответник /Решение № 306/ 23.10.2012 г. на ВКС по г.д. № 132/ 2012 г./. В случая съда приема, че още с исковата молба е предявен и установителен иск за недействителност на сделката по чл. 40 от ЗЗД, обективно евентуално съединен с главния иск за нищожност по чл. 26 от ЗЗД. Искът за недействителност на сделката по чл. 40 от ЗЗД е само допълнително уточнен с допълнителна молба, подадена в изпълнение на указания за отстраняване на констатирани от съда нередовности на ИМ, досежно фактическите твърдения, заради които исковата молба е оставена без движение. Ето защо се приема, да е осъществено вътрешното-процесуално условие за разглеждане на обективно евентуално съединения иск, за недействителност на разпоредителната сделка по отношение на ищеца, с правно основание в чл. 40 от ЗЗД.

Ето защо, настоящия съд приема, че предявените искове са процесуално допустими и като такива следва да бъдат разгледани по същество.

Според съда исковете са неоснователни, по следните мотиви:

По иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД:

На първо място, съда следва да отбележи, че накърняването на добрите нрави /пр. поради нееквивалентност на престациите и др./, принципно е мислимо като хипотеза само при физическите лица, но не и при юридическите, при които накърняването на добрите нрави- по смисъла изложен по- горе- добива израз на договаряне във вреда на представлявания и води до относителна недействителност на сделката по отношение на представлявания- чл. 40 от ЗЗД. В случая обаче, съда съобрази практиката на ВКС /тълкувателните мотиви от Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС, по т.д. № 395/ 2008 г. и Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д. № 911/ 2009 г./, в които върховната инстанция залага, че и по отношение на търговските сделки, принципно е възможно да се приложат общите гражданско- правни институти, включително досежно възможността за прогласяване за нищожна на търговска сделка, поради противоречие с „добрите нрави”. Ето защо, съда ще разгледа и иска предявен с правно основание в чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.

Смисъла на понятието „добри нрави”, на което прано основание се атакува  сключеният договор, е изяснен в съдебната практика. Така, според Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. дело № 1/2009 г. ОСTK „добрите нрави са морални норми, на които законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона“. В този смисъл, са и Решение № 88 от 22.06.2010 г. на ВКС по т.д. № 911/2009 г. Решение № 4 от 25.02.2009 г. на ВКС по т.д. № 395/ 2008 г. Определение № 794 от 15.12.2011 г. на ВКС по т.д.№ 224/ 2011 г. и мн. др. като в съдебната безпротиворечиво се приема, че при понятието „добри нрави”, се касае за обща правна категория, приложима към гражданските и търговските правоотношения, в която попадат тези наложили се правила и норми, които бранят принципи и ценности, които са общи за всички правни субекти и тяхното зачитане е в интерес на обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД ще е налице винаги, когато се нарушава правен принцип, който може и да не е законодателно изрично формулиран, но спазването му е проведено чрез създаване на други разпоредби, част от действащото право. Такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване. Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие, накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.  Съгласно чл. 9 от ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и добрите нрави. В съдебната практика е прието, че противоречието с добрите нрави се свързва с нарушаване на морални, неписани норми на обществения живот от гледна точка на които морално недопустимо е сключеният договор да породи съответните правни последици. Приема се, че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването на такива норми, обуславя нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави. ВКС в по-актуалната си практика по чл. 290 от ГПК въвежда по- конкретни критерии при определяне на еквивалентността на престациите, като приема, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а само значителната и явна нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. В този смисъл са Решение № 24/ 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/ 2015 г.  на ВКС и др. В практиката си- задължителна за прилагане от съдилищата- ВКС се мотивира с това, че критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните и би се накърнил принципът на свободата на договарянето, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. Изложено е, че като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите- в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/ 2009 г. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на ВКС- при двадесет и осем пъти по- ниска цена. В последното решение се сочи още, че предвид казуалния характер на възмездните сделки при преценката на тяхната действителност следва да се съобразява не само съдържанието на уговорените насрещни престации, а съгласно чл. 20 от ЗЗД следва да се вземе предвид целта, с която е сключена сделката от всяка страна, тъй като тази цел е свързана с удовлетворяване на допустим от закона интерес на страната. В по-новото Решение № 24/ 09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/ 2015 г. на ВКС се приема също, че когато престацията не е толкова незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно неизгодни условия, сключена поради крайна нужда /унищожаемост по смисъла на чл. 33 от ЗЗД/, но само ако такъв иск е бил предявен.

В настоящия случай, съда приема, че при процесния договор за покупко- продажба, не е налице именно такава нееквивалентност на насрещните престации. На първо място, съгласно представеното по делото удостоверение за данъчна оценка, на имота предмет на сделката по атакувания договор, данъчната оценка на имота е в размер на 39184,10 лева. Съгласно заключението на в.л. М. З., пазарната оценка на имота, към дата 09.11.2007 год. е в размер на 36200,00 лева, а според заключението на тройната СИЕ, стойността на имота- определена по метода на пазарните аналози- е в размерна 85200,00 лева, т.е. при уговорена и платена по договора цена в размер на 40000,00 лева, същата е надхвърляла данъчната оценка и пазарната цена на имота към момента на сключване на договора. С Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/ 2008 г. се дава яснота, че при сключване на договор за покупко- продажба на един имот е възможно, договорената цена да е равна на данъчната оценка /в случая договорената цена дори е по- висока от данъчната оценка/, независимо че е по-ниска от пазарната такава, в което се изразява свободата на договаряне на съконтрахентите, но от друга страна трябва да е налице известна еквивалентност на насрещните престации, за да не бъдат накърнени добрите нрави, т.е. законът дава рамката на договаряне. Дори да се приеме, че пазарната цена на имота е била по- високата определена от вещите лица- 85200,00 лева, пак не е налице хипотезата за нееквивалентност на престациите /в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/ 2009 г. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на ВКС- при двадесет и осем пъти по- ниска цена/. Допълнителен аргумент в подкрепа на изведения извод е и факта, че към момента на  сключване на атакувания договор между двете дружества е имало сключени и други договори за покупко- продажба, договори за строителство и т.н. което от своя страна още веднъж подчертава трайната търговска и финансова обвързаност на дружествата и липсата на нееквивалентност на насрещните престации при атакувания договор.

По тези съображения и при констатираната липса на нееквивалентност на насрещните престации, следва да се приеме, че не е нарушен принципа на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. Ето защо съда приема, че при сключването на процесния договор не е налице нарушаване на добрите нрави и договорът не следва да бъде обявяван за нищожен, а предявения иск с основание в чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, да бъде отхвърлен изцяло като неоснователен.

По иска с правно основание в чл. 40 от ЗЗД:

На първо място съда следва да отбележи, че не дължи произнасяне по наведените доводи, касаещи въпроса с представителната власт на пълномощника С.П.П., сключеното споразумение за прихващане, датите на договора и споразумението за прихващане. Тези въпроси са решени с влязъл в сила съдебен акт- Решение № 86/ 30.06.2017 г. постановено по гр. дело № 1164/ 2015 г. на Върховния касационен съд, а и те са ирелевантни за настоящия спор, тъй като евентуално са предмет на искове с друго правно основание.

Според Тълкувателно решение № 5 от 22.12.2016 г. по тълк. дело № 5/ 2014 г. на ОСГТК на ВКС, договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 от ЗЗД, е недействителен и не поражда целените с него правни последици: нито насрещни права и задължения за страните по сделката, нито вещно- транслативен ефект по смисъла на чл. 24, ал. 1 от ЗЗД, като на тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници. Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от два елемента:

1. Обективен- договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него да уврежда представлявания,

2. Субективен- "споразумяване" между представителя и третото лице за увреждането на представлявания.

Преценката за наличието на увреждането се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи- към момента на сключване на договора. Вторият елемент от фактическия състав се изразява в недобросъвестност на представителя и насрещната страна- те и двамата знаят, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието й също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към момента на сключване на договора.

Съгласно задължителната съдебна практика, неадекватността на престациите по договора, не е единствен признак за увреждането на интереса на представлявания /Решение № 117 от 12.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 5654/ 2015 г., IV г.о. Решение № 841/ 19.01.2010 г. по гр. дело № 3530/ 2008 г. на ВКС/, а увреждането може да има различни проявни форми, в т.ч. договор, сключен при неизгодни условия, съобразно конкретната икономическа обстановка или когато имуществото на упълномощителя е неоправдано обременено или когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е незначително. Преценката за намерението за увреждане се извършва въз основа на всички доказателства за обстоятелствата, при които е сключен договорът с третото лице- обяснимо е представляваният да не разполага с преки доказателства за сговор между пълномощника си и третото лице, поради което наличието на сговор за увреждане може да бъде установено с косвени доказателства, които ценени в съвкупност да обуславят извод за сговаряне за увреждане. Поредица от такива косвени доказателства могат да бъдат: близки родствени отношения между пълномощника и третото лице в степен, в която законът презумира знание за увреждането (чл. 135, ал. 2 от ЗЗД) или заинтересованост (чл. 172 от ГПК), вкл. даваща право на отказ от свидетелстване (чл. 166, ал. 1, т. 2 от ГПК); последващи разпоредителни действия с предмета на сделката, сочещи, че третото лице е знаело и се е възползвало от конкретната икономическа ситуация или обратно прехвърляне на правото на собственост от третото лице в полза на пълномощника или други действия, даващи основание да се приеме, че сделката е била сключена при сговаряне за увреждане на представлявания. Във всички случаи обаче съвкупната преценка на доказателства следва да създава сигурно убеждение за осъществяване на факта на увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице/ Решение № 117 от 12.07.2017 г. на ВКС по гр. д. № 5654/ 2015 г. Решение № 841/ 19.01.2010 г. по гр. дело № 3530/ 2008 г. на ВКС/.

По първия обективен елемент на фактическия състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД- увреждането на ищеца, съда приема следното:

В случая- както беше посочено по- горе- по делото се установява и не е спорно, че данъчна оценка, на имота предмет на сделката по атакувания договор, данъчната оценка на имота е в размер на 39184,10 лева. Съгласно заключението на в.л. М. З., пазарната оценка на имота, към дата 09.11.2007 год. е в размер на 36200,00 лева, а според заключението на тройната СИЕ, стойността на имота- определена по метода на пазарните аналози- е в размерна 85 200,00 лева, т.е. при уговорена и платена по договора цена в размер на 40000,00 лева, същата е надхвърляла данъчната оценка и пазарната цена на имота към момента на сключване на договора. В тази връзка, с Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/ 2008 г. се дава яснота, че при сключване на договор за покупко- продажба на един имот е възможно, договорената цена да е равна на данъчната оценка /в случая договорената цена дори е по- висока от данъчната оценка/, независимо че е по-ниска от пазарната такава, в което се изразява свободата на договаряне на съконтрахентите, но от друга страна трябва да е налице известна еквивалентност на насрещните престации, за да не бъдат накърнени добрите нрави, т.е. законът дава рамката на договаряне. Дори да се приеме, че пазарната цена на имота е била по- високата определена от вещите лица- 85200,00 лева, пак не е налице хипотезата за нееквивалентност на престациите /в Решение № 615 от 15.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1208/ 2009 г. на ВКС например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 485 по описа за 2010 г. на ВКС- при двадесет и осем пъти по- ниска цена/. При това и съвкупната преценка на доказателствената се налага извод, че при доказателствена тежест за ищеца, не е доказано увреждането му от атакуваната сделка в каквато и да е проявна форма. С оглед съдържанието на договора и установените по- горе в настоящото изложение, вътрешни бизнес отношения между ищеца и ответника, договорената цена е била обяснима и допустима и съда приема, че същата е в границите на свободата на договаряне съгласно чл. 9 ЗЗД.

По втория субективен елемент на фактическия състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД- общото намерение за увреждане, съда приема следното:

От съвкупната преценка на доказателствения материал по делото, не може да се обоснове категоричен извод, не е създадена сигурност, за общо намерение за увреждане на ищеца, не е проведено пълно и главно доказване, че при сключване на сделката пълномощникът и ответника са били недобросъвестни, като те- и двамата- да са знаели за факта на увреждане на ищеца. Липсват твърдения и не се установяват договорни или други взаимоотношения между пълномощника и ответника или други вътрешни отношения между ищеца и пълномощника, които да водят на извода, за умисъл на действията на ответника и пълномощника, в насока увреждане на интересите на представлявания. Липсват данни по делото, ответника да е извършил последващи атакуваната сделка разпоредителни действия или да е извършил преди или след сделката някакви други действия, сочещи на намерение за увреждане на представлявания. По делото липсват, а и не са ангажирани сигурни данни, че ответника и пълномощника да са имали намерение да увредят ищеца. Липсват и не са ангажирани и сигурни данни, за недобросъвестността на пълномощника при договарянето, а именно за съзнанието и намерението му да увреди ищеца. 

Във връзка с изложеното, за съда се налага извода, че не са доказани двете кумулативни предпоставки на недействителността по чл. 40 от ЗЗД и евентуалният установителен иск за обявяване на недействителността на сделката по чл. 40 от ЗЗД, също е неоснователен и следва да се отхвърли изцяло.

Предвид изхода на делото, в тежест на ищеца следва да се възложат и направените от ответника разноски, в размер на 2801,00 лева, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК.

Мотивиран от гореизложеното, Царевският районен съд

 

Р  Е  Ш  И

 

ОТХВЪРЛЯ КАТО НЕОСНОВАТЕЛНИ предявените искове от "***” ЕООД, ЕИК ***, против "***." ЕООД с ЕИК ***, с които се иска от съда, да постанови решение с което, да признае за нищожен сключеният на 09.11.2007 г. предварителен договор за продажба между страните "***." ЕООД, в качеството си на купувач и "***" ЕООД в качеството си на продавач, действащо чрез пълномощник С.П.П., легитимиращо се с пълномощно с рег. №***г. заверено от С.В.- нотариус с район на действие- PC- Разлог, съгласно който продавачите са се задължили да прехвърлят на купувача, чрез договор за покупко- продажба сключен в нотариална форма не по-късно от 31.12.2011 г. собствеността на Апартамент- построен в жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор ***с площ от 365 кв.м. по кадастралната карта на гр. Царево, кв. „Василико“ при граници: поземлени имоти с идентификатори ***; ***; ***; ***, а именно - Апартамент № 4 находящ се на първи жилищен етаж на кота +3.35 със застроена площ от 65.47 кв.м. състоящ се от дневна-кухня, спалня, баня и тоалетна, две тераси и коридор, при граници на имота: изток - външен зид, юг-апартамент № 3, коридор, асансьор, стълбищна клетка и апартамент № 1; запад - външен зид; север - външен зид; отгоре - апартамент № 8 на втори жилищен етаж; отдолу - магазин за хранителни стоки в партерния етаж, ведно с 6.699% ид.ч. на сградата равняващи се на 7.83 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата с посочена продажна цена в размер на 40 000,00 лв. поради накърняване на добрите нрави.

Да обяви за недействителен по отношение на ищеца същия договор, тъй като представителят и лицето, с което той договаря, са се споразумели във вреда на представлявания.

 

ОСЪЖДА "***” ЕООД, ЕИК ***, да заплати на "***." ЕООД с ЕИК ***, сумата от 2801,00 лева, за направени по делото разноски.

 

Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба, пред Окръжен съд, гр. Бургас, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

 

 

 

СЪДИЯ: