№ 1397
гр. Варна , 19.04.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ в закрито заседание на
деветнадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Ирена Н. Петкова
Членове:Наталия П. Неделчева
мл.с. Лазар К. Василев
като разгледа докладваното от Ирена Н. Петкова Въззивно частно
гражданско дело № 20213100500815 по описа за 2021 година
Производството е образувано по частна жалба на Д. Р. Д., ЕГН **********, от
с. Гроздьово, общ. Долни Чифлик, ул. „Стефан Караджа“ №6, чрез
процесуален предсатвител, срещу определение от 22.03.2021г., обективиращо
отказ №87/22.03.2021г., постановен от съдия по вписванията при ВРС, за
извършване на отбелязване на заверен препис от нотариална покана, заедно с
разписка за връчване на адресата- арендатор,чрез пълномощник с рег. № на
преписа 1382/17.03.2021г., на нотариус Людмила Гонова, с рег. №116, по
заявление с рег. №6960/22.03.2021г. на Д. Р. Д. с ЕГН **********. В жалбата
се излага, че определението за отказ е незаконосъобразно. Сочи, че съдията
по вписванията не е имал основание да извършва преценка дали актът
подлежи на вписване поради определения допълнителен срок на действие на
договора за аренда, а само дали е редовен от външна страна подлежащ на
вписване акт със съответните реквизити. Твърди, че материалноправните
предпоставки не следва да бъдат преценявани и проверявани от съдията по
вписванията. Сочи, че неправилен е и направеният извод, че договорът за
аренда е със срок от 20 г. поради подписаното допълнително споразумение,
тъй като съдията по вписванията не е съобразил, че споразумението е
нищожно на основание чл.16 ал.1 от ЗАЗ.
Моли да бъде отменен отказа на съдията по вписванията и да се разпореди
вписване.
1
Частната жалба е допустима, тъй като е подадена от надлежна страна и
в законоустановения срок, тъй като същата е депозирана на 25.03.2021г., т.е. в
едноседмичния срок от връчването на отказа , което е станало на 23.03.2021г.
По същество съдът намира следното:
Със заявление вх.№6960/22.03.2021г. Д. Р. Д. е поискал на осн. чл.28
ал.1 Закона за аренда в земеделието да бъде отбелязано
прекратяването/развалянето на Договор за аренда на земеделска земя от
24.04.2008г, вписан под акт №281, т. VІІІ, вх. Рег. №13153/2008г. на Служба
по Вписванията гр. Варна, ведно с допълнително споразумение към него,
вписано с акт 205, т.VІІ, вх. Рег. №19861/2015г. на СВ Варна, които договор и
споразумение са сключени с „Ник и Доб“ ООД относно три броя земеделски
имоти-ниви, подробно индивидуализирани в молбата. Заявителят излага, че е
собственик на посочените имоти по силата на НА №122 от 24.06.2020г. Към
заявлението е приложено уведомление с нотариална покана до арендатора за
прекратяване на договора за аренда, разписка-уведомително писмо №40 за
връчване на нотариалната покана от 17.08.2020г., договора за аренда от
24.04.2008г. и допълнителното споразумение от 24.08.2015г.
С определение за отказ №87/22.03.2021г. съдията по вписванията отказал да
отбележи прекратяването/развалянето на договора, тъй като приел, че не са
налице основания за това. Посочил, че едностранното прекратяване на
договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца се
допуска за договори със срок на действие десет години. Като установил, че с
допълнителното споразумение е продължен срокът на действие на арендния
договор на двадесет години, съдията по вписванията приел, че е недопустимо
вписването на извънсъдебно разваляне на договора.
Определението е законосъобразно.
Нормата на чл.28 ал.1 ЗАЗ предвижда, че арендодателят може да
2
развали договора поради забавяне на плащането на арендното плащане за
повече от три месеца. Когато вноските са уговорени за периоди, по-кратки от
една стопанска година, развалянето е допустимо при забава на плащането
най-малко на две последователни вноски. Този начин на разваляне на
договора е основанието, предвидено в чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ, където
законодателят е посочил, че договорът за аренда се прекратява с едностранно
предизвестие в предвидените в закона случаи. Съобразно т.1 на ТР № 2 от
20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, вписването, предвидено в
чл. 27, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/, е приложимо на общо
основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години
поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за
арендно плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1, изр. първо във
вр. с чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ. За предвиденото в чл. 27 ал. 2 ЗАЗ вписване на
прекратяването - развалянето на арендния договор на основанието по чл. 28,
ал. 1, изр. първо ЗАЗ, е необходимо пред съдията по вписванията да се
представи актът /писменият документ/, материализиращ изявлението за
разваляне на договора по причина забава в плащанията на арендната вноска
повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Изрично
в тълкувателното решение е посочено, че проверката, която съдията по
вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията, е
тази по т. 6 ТР № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС- т.е. дали актът
подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има
ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично
предвидено в закон. В конкретния случай, освен договорът за аренда, е
представено и вписано допълнително споразумение, с което е посочен срок на
договора за аренда 20 години. Срокът на договора за аренда е изрично
предвидена в нормата на чл.28 ал.1 ЗАЗ предпоставка за упражняване на
правото договорът да бъде извънсъдебно едностранно развален при забава на
арендното плащане. Срокът е изрично предвиден като материалноправна
предпоставка за упражняване правото по чл.27 ал.1 т.4 ЗАЗ, поради което и
същият следва да бъде установен от съдията по вписванията при представяне
за вписване на акта, с който договорът за аренда е прекратен.
Горните съображения обаче, съставът намира за ирелевантни в настоящото
3
производство. Изрично нормата на чл.27 ал.2 ЗАЗ предвижда, че
прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по
вписванията. Т.е. самото предвидено от законодателя процесуално действие е
„вписване“ по смисъла на чл.4 ал.1 б.“л“ от ПВ, съобразно който подлежат на
вписване всички други актове, за които е предвидено със закон. Безспорно
ЗАЗ предвижда вписване както на договора за аренда, така и на
прекратяването му. Заявителят Д. обаче е сезирал съдията по вписванията с
искане да бъде отбелязано прекратяването/развалянето на договора за аренда
и допълнителното споразумение, извършени с уведомление с нотариална
покана. И доколкото изрично законодателят е предвидил, че дължимото
действие при твърдение за едностранно прекратен договор за аренда е
вписване, а не отбелязване, то искането за извършване на отбелязване на
представената от молителя нотариална покана е неоснователно. На
отбелязване съобразно ПВ подлежат процесуалните действия по вписването -
молби за вписване, жалби, откази и т.н., а актовете, подлежащи на вписване,
са лимитативно изброени, поради което вписването има различно лексикално
значение от отбелязването, и това би следвало да се има предвид и при
граматическо тълкуване на закона. В този смисъл и Определение № 755 от
23.12.2019 г. на ВКС по ч. т. д. № 2912/2019 г., II т. о., ТК, сочи, че съгласно
чл. 27 ал. 2 ЗАЗ на вписване в службата по вписванията подлежи
прекратяването на арендния договор, но не и документът, материализиращ
волеизявлението и обективиращ волята на арендодателя. Т.е. има се предвид
вписване на настъпилата последица, а не отбелязване на самото уведомление.
По изложените съображения искането на молителя за отбелязване на
нотариалната покана-уведомление, с което е прекратен договора за аренда и
допълнителното споразумение, е неоснователно. Постановеният отказ е
законосъобразен.
Частната жалба следва да бъде оставена без уважение.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба на Д. Р. Д., ЕГН
**********, от с. Гроздьово, общ. Долни Чифлик, ул. „Стефан Караджа“ №6,
4
чрез процесуален представител, срещу определение от 22.03.2021г.,
обективиращо отказ №87/22.03.2021г., постановен от съдия по вписванията
при ВРС, за извършване на отбелязване на заверен препис от нотариална
покана, заедно с разписка за връчване на адресата- арендатор,чрез
пълномощник с рег. № на преписа 1382/17.03.2021г., на нотариус Людмила
Гонова, с рег. №116, по заявление с рег. №6960/22.03.2021г. на Д. Р. Д. с ЕГН
**********.
Определението подлежи на обжалване в едноседмичен срок от
съобщението до жалбоподателя с частна жалба пред ВКС.
Определението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5