Р Е Ш
Е Н И Е
№
гр. София, 04.01.2019 г.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ІІ-А въззивен състав, в открито съдебно заседание
на десети декември през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛЮБОМИР ЛУКАНОВ
МАРИНА ГЮРОВА
като разгледа докладваното от съдия Луканов въззивно гр. дело № 7694 по
описа за 2018г. на Софийски градски съд, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
по реда на Част втора, Дял втори, Глава двадесета от Гражданския процесуален
кодекс (ГПК).
Образувано е
по въззивна жалба от „Ф.2.“ ЕООД, действащ чрез упълномощен представител – адв.
Д.Г.Г. от САК, срещу решение № 338393 от 14.02.2018г., постановено по гр. дело
№ 50600/2017г. по описа на Софийския районен съд, І ГО, 125 състав, с което е осъден
„Ф.2.“ ЕООД, по предявения като частичен иск от цялата претенция от 86 000 лева,
съставляваща двойния размер на дадения задатък, да заплати на „И.2.“ ЕООД
сумата 24 500 лева – задатък, даден по предварителен договор от 29.06.2012г.,
за покупко–продажба на недвижим имот – апартамент № 7, на трети етаж с кота
+8,00 м., находящ се в новострояща се жилищна сграда в гр. София, район Слатина,
кв. Редута, ул. „*******, със застроена площ (ЗП) 83,59 кв.м., състоящ се от
дневна – трапезария - кухня, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, антре,
мокро помещение, тераса, при граници: – ап.8, етажна площадка, асансьорна
шахта, от три страни двор, заедно със склад № 4 на кота – 2,60 м., със ЗП 2,27
кв.м., при граници – склад 5, коридор, паркомясто 2; както и да заплати 2 280
лв. – разноски по делото.
Жалбоподателят
поддържа, че обжалваното решение е постановено в противоречие с материалния закон,
съществено нарушение на процесуалните правила и е необосновано. Твърди, че
съдът не се е съобразил с твърденията в отговора на исковата молба, както и с
разпоредбите на материалния закон, поради което се е стигнало до неправилно и
незаконосъобразно решение. Поддържа, че неправилно съдът е приел, че ищецът е
изправна страна по спора и като такава е развалил предварителния договор.
Твърди също, че имотът – предмет на договора е прехвърлен на ищеца именно
поради наличието на процесния предварителен договор и в изпълнението му.
Излага, че е налице заместване в дълг и не е извършено два пъти плащане на
цената от ищеца. Твърди, че на 29.08.2014г. имотът е прехвърлен от „Ф.2.“ ЕООД на
Е.-Ф.Т.П., като на същата няколко месеца преди това й е прехвърлено и друго
жилище – ателие № 14 в същата сграда. Поддържа още, че и в двата случая се
касае за финансови взаимоотношения между дружеството и П., която в последствие
прехвърля имотите на лицата по процесния предварителен договор. Поддържа, че
въпреки частичното плащане по предварителния договор имотът – ап. № 7 е
прехвърлен на 16.03.2017г. на ищеца „И.2.“ ЕООД именно в изпълнение на
предварителния договор между „И.2.“ ЕООД и „Ф.2.“ ЕООД. В този смисъл твърди,
че предварителният договор е изпълнен и за ответното дружество няма задължение
по него, респ. не може да бъде развалян. Иска от съда да отмени обжалваното
решение и да отхвърли иска, като неоснователен и недоказан. С молба от
10.12.2018г., чрез пълномощника си, поддържа въззивната жалба и претендира
разноски за което представя списък по чл.80 от ГПК. Не сочи доказателства.
В открито
съдебно заседание въззивникът, редовно призован, не се представлява. С молба от
10.12.2018г., чрез упълномощения представител, поддържа въззивната жалба по
изложените в нея съображения. Претендира разноски и представя списък по чл. 80
от ГПК.
В срока по
чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемата страна, с който
се оспорва въззивната жалба като неоснователна и недоказана. Поддържа, че липсват
доказателства П. да е изпълнила задължението на продавача по предварителния
договор, както и че не е оборена материалната доказателствена сила на
нотариалния акт, с който П. е продала на ищцовото дружество имота – предмет на
предварителния договор. Иска от съда да остави в сила обжалваното решение на
СPC, като правилно и законосъобразно. Не сочи доказателства.
В открито
съдебно заседание въззиваемата страна, чрез представителя си по пълномощие –
адв. Н.К. от ВАК, поддържа отговора на въззивната жалба. Пледира за оставяне в
сила на решението на районния съд, като правилно и съобразено с всички
доказателства. Претендира и разноски по делото, за което представя списък по
чл. 80 от ГПК.
Софийският
градски съд, като взе предвид подадената въззивна жалба, съдържащите се в нея
оплаквания, съобразявайки събраните по делото доказателства, основавайки се на
приложимите правни норми и вътрешното си убеждение, намира следното от
фактическа и правна страна:
Въззивната
жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК от легитимирана страна срещу
подлежащ на оспорване съдебен акт, която има правен интерес от обжалване,
поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съдът намира,
че фактическата обстановка по делото, установена въз основа на събраните пред
първоинстанционния съд доказателства, е описана вярно и изчерпателно в
обжалваното решение, поради което не е необходимо да се възпроизвежда в
настоящия съдебен акт.
Пред
въззивната инстанция не са събирани доказателства.
Ищецът „И.2.“
ЕООД твърди, че сключил с ответника „Ф.2.“ ЕООД предварителен договор за
продажба на апартамент № 7, описан в исковата молба, като ищецът се задължил да
заплати продажна цена от общо 130 000 лева, като от тях 43 000 лв. като
задатък, останалите 90 000 лева, на различни етапи, в срок до 18.05.2013г. и
сумата 40 000 лева в едномесечен срок от нотариалното прехвърляне на имота.
Твърди, че е заплатил сумата 90 000 лева след сключване на договора, а на
29.08.2014г., ответникът прехвърлил имота на трето лице. Поради изложеното,
съгласно молба–уточнение по делото, разваля договора с исковата молба, като
претендира връщане на сумата 47 000 лева по договора, както и сумата от 86
000 лева, съставляваща двойния размер на дадения задатък, дължим съгласно
чл.12, ал.1, във връзка с чл.6, ал.2 от договора. С молба–уточнение сочи, че
претенцията за сумата 24 500 лева, предявена като частична, съставлява част от
платеното капаро по предварителния договор, в размер на 43 000 лева, което
според цитираните разпоредби на договора се дължи в двоен размер.
Ответникът „Ф.2.“
ЕООД в писмения си отговор пред районния съд оспорва иска като неоснователен с
довод, че е изправна страна по договора, а управителят му, след прехвърляне на
апартамент № 7 на трето на делото лице, заедно с друго жилище, уредил
отношенията между дружеството и третото лице, което впоследствие прехвърлило
имота на ищеца на 16.03.2017г., в изпълнение на задълженията си по договора.
Твърди, че прехвърлянето станало от третото лице именно в изпълнение на
предварителния договор, поради което и същият не може да бъде развален, защото
е изпълнен. В първото по делото открито заседание сочи, че отношенията на
ответното дружество – строител на жилища, с купувачите включвали и предоставяне
на заеми от страна на управителя на дружеството – А.Ф., срещу „залог” –
прехвърляне на недвижими имоти от сградата. Претендира присъждането на разноски
и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищеца.
Съгласно
разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно чл.269, изр.2
от ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение въззивният
съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно
правомощие има да провери спазването на императивните материалноправни
разпоредби, приложими към процесното правоотношение. В този смисъл са и
дадените указания по тълкуването и прилагането на закона в т.1 от Тълкувателно
решение № 1/2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС. Следва, че
въззивният съд е ограничен до релевираните във въззивната жалба оплаквания за
допуснати нарушения на процесуалните правила, а е задължен единствено да
провери правилното прилагане на релевантните към казуса императивни
материалноправни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание
за обжалване. Задължение на въззивния съд е да се произнесе по спорния предмет
на делото, като извърши самостоятелна преценка на събраните по делото
доказателства и формира свои фактически и правни изводи, като обсъди и
своевременно заявените доводи и възражения на страните.
Не е спорно
между страните по делото, а и се установи от събраните пред първата съдебна
инстанция доказателства, че на 29.06.2012г. между въззиваемата страна (в
качеството й на купувач) и въззивника - ответник (в качеството му на продавач)
е сключен писмен предварителен договор за покупко–продажба на недвижим имот –
ап.7, подробно описан в договора, при продажна цена от 130 000 лева, при
сключването на който ищецът е заплатил по банков път на ответника сумата 43 000
лева задатък по договора, и се е задължил да заплати останалата сума от 87 000
лева, както следва: 2 000 лева до 20.08.2012г., 15 000 лева до
31.08.2012г., 2 000 лева до 16.10.2012г., 4 000 лева до 22.10.2012г., 10 000
лева до 3.12.2012г., 4 000 лева до 01.03.2013г., 10 000 лева до 18.05.2013г. -
всички по банков път, а останалата сума от 40 000 лева – в едномесечен срок от
нотариалното прехвърляне на имота. Не е спорно също, че на 29.08.2014г.
ответникът е прехвърлил имота на трето по делото лице - Е.-Ф.П..
С договора от
29.06.2012г. ответното дружество се е задължило да продаде на ищцовото
дружество апартамент № 7 в новостроящата се сграда, като окончателният договор
бъде изповядан до 30.09.2013г. или при снабдяване на ответника с акт – образец
16 (чл.10 от договора). Съгласно разпоредбата на чл.12, ал. 1 от договора, при
неизпълнение на някоя от хипотезите на чл.6, ал.2 от договора („продавачът се
задължава от сключването на предварителния договор до окончателния да прекрати
предлагането за продажба независимо под каква форма на имота, да не влиза в
преддоговорни и/или договорни отношения за прехвърляне на собствеността върху
имота с трети лица, както и да не извършва каквито и да било фактически и
правни действия, които биха препятствали успешната реализация на предварителния
договор и правото на собственост на купувача”), купувачът има право да не сключи
окончателен договор и едностранно да развали предварителния, без да дава нов
срок за изпълнение, в който случай продавачът дължи незабавно връщане на
задатъка в двоен размер.
При така
установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
По предявения
частичен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3, вр. чл. 88, ал. 1 от ЗЗД за връщане на сумата от
24 500 лв. - част от претендирана като подлежаща на връщане сума от 86000 лева,
представляваща двоен размер на даден задатък по развален предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 29.06.2012 г.
Съгласно
разпоредбата на чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, който е получил нещо на отпаднало
основание, е длъжен да го върне. Твърдението на ищеца е, че за него валидно е
възникнало потестативното право да развали едностранно договора, без да дава
подходящ срок за изпълнение, на основание изрична разпоредба на договора
(чл.12, ал.1, т. 1 от предварителния договор, сключен на 29.06.2012г.).
Доколкото ответникът оспорва, че ищецът няма право да развали договора, защото продавачът
е изпълнил, но чрез трето лице, първо следва да се отговори на спорния въпрос
развален ли е описания предварителен договор, респективно дължи ли се връщане
на платената по него сума от ищеца на отпаднало основание.
Право да
развали договора има само изправната страна. Съдът приема за установено от
съвкупната преценка на доказателствата, че ищецът е изправна страна по
договора. Представените от ищеца писмени доказателства, неоспорени от
ответника, удостоверяват извършените от страна на купувача плащания на сумите,
уговорени в договора от 29.06.2012г., както и в посочените срокове.
Същевременно се установи, че преди предявяване на разглеждания пред съда иск,
предмета на договора - ап.7 е прехвърлен от продавача на трето по делото лице –
Е.-Ф.Т.П.. В този смисъл следва да се приеме, че преди предявяване на иска
ответникът-въззивник в настоящото производство е в правна невъзможност да
изпълни задължението си по предварителния договор, т.е. продавачът „Ф.2.“ ЕООД
не е носител на правото, което е следвало да прехвърли на купувача „И.2.“ ЕООД,
тъй като се е разпоредил с него в полза на друго лице, след сключване на
предварителния договор.
Доколкото
ответникът не е изпълнил задължението си, то следва, че договорът е бил
прекратен с достигането на исковата молба до ответника. Съдът намира, че не е
налице хипотеза на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД,
доколкото към датата на достигане исковата молба до продавача - ответник, ап.7
е прехвърлен от продавача на трето по делото лице – Е.-Ф.Т.П. и не може да се
приеме, че неизпълнената част от договора е незначителна с оглед интереса на
кредитора. При така установените факти следва, че е налице обективна
невъзможност за изпълнение на задължението на продавача по предварителния
договор за прехвърляне на собствеността - тъй като не е установено
приобретателят да е встъпил в него (а установяването на това обстоятелство е в
тежест на ответника - арг. от чл. 154, ал. 1 от ГПК) и по делото не са
ангажирани доказателства. Касае се за хипотезата на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, когато развалянето
може да стане и без да е даден подходящ срок (решение № 52/01.09.2015 г. по г. д. № 538/2014 г., II
ТО, ВКС) и с получаването на преписа от исковата молба договорът се прекратява,
а вземането за връщане на платената без основание сума става изискуемо (в същия
смисъл е и решение № 171 от 29.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 1810/2017 г., III Г.
О., ГК).
Доколкото в
т. 12, ал. 1, т. 1 от същия предварителен договор изрично е предвидена
възможността купувачът едностранно да развали договора, без да е длъжен да даде
нов срок за изпълнение от продавача, следва, че ищецът правомерно с исковата
молба е развалил предварителния договор с ответника в производството –
продавача „Ф.2.“ ЕООД.
Предвид
изложеното следва, че предварителният договор е развален с достигане на
исковата молба до ответника и основанието на което е било извършено плащане на
сумата 43 000 лева, е отпаднало поради обратното действие на развалянето по
силата на чл. 88, ал. 1 от ЗЗД. Следва, че се дължи връщането на даденото по
разваления договор съобразно чл. 55, ал. 1, т. 3 от ЗЗД. Същевременно, сумата
от 43 000 лева изрично е уговорена като задатък (чл. 2, ал. 1 от договора)
поради което и на основание чл. 93 от ЗЗД ако задължението не е изпълнено от
страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора (в
случая се установи, че ищецът се е ползвал от правото да развали договора) може
да иска задатъка в двоен размер.
Настоящата
въззивна инстанция приема за неоснователно възражението, че ответното дружество
е прехвърлило собствеността върху процесния имот и по този начин е изпълнило
задължението си по договора.
От
неоспорените писмени доказателства се установява, че на 16.03.2017г. Е.-Ф.Т.П.
е продала на „И.2.“ ЕООД описания недвижим имот в степен на завършеност „груб
строеж“ за сумата от 19 560 лева, получена от продавача по банков път. Нито от
този договор, нито от останалите приети по делото писмени доказателства може да
се обоснове извод, че П. е действала в качеството си на продавач в изпълнение
на задълженията на „Ф.2.“ ЕООД по предварителния договор от 29.06.2012г.,
сключен между „И.2.“ ЕООД и „Ф.2.“ ЕООД, т.е. придобиването на собствеността от
ищеца не е основание да се приеме, че именно ответникът-въззивник в настоящото
производство е изпълнил задълженията си точно, като прехвърля собствеността на
описания имот чрез третото лице.
За да се
приеме, че продавачът е изпълнил точно задължението си по предварителния
договор, когато ответникът прехвърля имота на трето лице, то следва към момента
на прехвърлянето (29.08.2014г.) кредиторът-купувач по предварителния договор и
въззиваема страна по настоящото производство да е одобрил, като изрично е
изразил съгласието си, че третото на договора лице ще изпълни задължението на
ответника, което следва от разпоредбата на чл. 102 от ЗЗД. Съдът приема, че със
сделката от 29.08.2014г., по силата на който П. е придобила собствеността на
ап. 7 от „Ф.2.“ ЕООД, не е изпълнена хипотезата на заместване в дълг от страна
на П., доколкото липсва изрично одобрение от „И.2.“ ЕООД относно тази сделка. Едва
при наличието на такова съгласие заместеният длъжник (в случая продавачът „Ф.2.“
ЕООД) се освобождава от отговорност към кредитора (арг. от чл.102, изр. 2 от ЗЗД). Заместването на длъжник без съгласието на кредитора няма сила (виж решение
№ 28 от 14.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 331/2010 г., I Т. О., ТК). С прехвърлянето
на собствеността на П., „Ф.2.“ ЕООД се е поставил в невъзможност да изпълни
задължението по предварителния договор с ищеца. В този смисъл неоснователно е
възражението на въззивника да е извършено заместване в дълг, тъй като липсва
съгласието на кредитора (аргумент от разпоредбата на чл.102 от ЗЗД). По делото
не е доказано съгласие продавачът на имота да бъде заместен от П., нито да е дадено
изрично, нито с конклудентни действия от кредитора („И.2.“ ЕООД).
Недоказани са
твърденията на въззивника, че между едноличния собственик на „Ф.2.“ ЕООД и Е.-Ф.П.
е имало финансови ангажименти, по силата на които дружеството е следвало да й
прехвърли собствеността на ап. 7. От доказателствата по делото се установява
единствено, че между „Ф.2.“ ЕООД и П. са сключени два договора за продажба на
самостоятелни обекти на собственост в една и съща сграда (на 04.03.2014г. – с
предмет ателие № 14 и на 29.08.2014г. – с предмет ап. 7). С допустими
доказателствени средства по ГПК не са установени твърдените от ответника сделки,
по силата на които П. е дала в заем на дружеството, чрез управителя на
въззивника сумата 40 000 евро, както и, че ищецът се е съгласил да заплати
сумата на дружеството и по този начин да погаси задължението на управителя
срещу насрещната престация на П. – да му прехвърли правото на собственост върху
апартамент № 7. Такъв извод не може да се обоснове както от събраните гласни
доказателства, така и от цената на извършените покупко–продажби с които П. придобива
имотите от „Ф.2.“ ЕООД и след това се разпорежда с тях. Следва, че не може да
се установи наличието на основание за изпълнение на чуждото задължение от П. –
това на „Ф.2.“ ЕООД, да прехвърли собствеността на ап. № 7 на „И.2.“ ЕООД.
Други
възражения във въззивната жалба не се излагат, а въззивният съд не установи да
е допуснато нарушение на императивна материалноправна норма при постановяване
на обжалваното първоинстанционно решение.
По така
изложените съображения, въззивната жалба е неоснователна. Тъй като изводите на
въззивната инстанция съвпадат с тези на районния съд, обжалваното решение
следва да бъде потвърдено.
По
разноските:
С оглед
изхода на делото и направеното искане, в полза на въззиваемата страна следва да
се присъдят разноски и пред въззивния съд. Пред въззивната инстанция „И.2.“
ЕООД е направил само разноски за реално платено възнаграждение на един адвокат
по договор за правна защита и съдействие от 07.12.2018г. (лист 20 от делото) в
размер на 1 300 лева, които съдът уважава в претендирания размер - идентичен с
присъдения от районния съд. Неоснователно е направеното при условия на
евентуалност от представителя на въззивника възражение за прекомерност на
платеното адвокатско възнаграждение. По изложените съображения съдът на
основание чл. 273 от ГПК, вр. с чл. 78, ал. 1 от ГПК осъжда „Ф.2.“ ЕООД да
заплати на „И.2.“ ЕООД сумата от 1 300 лева – разноски пред въззивната съдебна
инстанция.
С оглед
цената на иска и по арг. от чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК настоящият съдебен акт
подлежи на касационно обжалване.
Така
мотивиран и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, Софийски градски съд, ГО, ІІ-А
въззивен състав
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 338393
от 14.02.2018г., постановено по гр. дело № 50600/2017г. по описа на Софийския
районен съд, І ГО, 125 състав.
ОСЪЖДА „Ф.2.“
ЕООД с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на „И.2.“
ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, сумата от 1 300 (хиляда
и триста) лева – разноски по въззивно гр. д. № 7694/2018г. по описа на СГС, ГО,
ІІ-А въззивен състав.
Решението
подлежи на обжалване с касационна жалба пред Върховния касационен съд на
Република България, в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.