№ 14377
гр. ***, 22.07.2024 г.
В ИМЕТО *РОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 171 СЪСТАВ, в публично заседание на
дванадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ГАБРИЕЛА Д. ЛАЗАРОВА
при участието на секретаря АНИТА Р. СТАМЕНОВА
като разгледа докладваното от ГАБРИЕЛА Д. ЛАЗАРОВА Гражданско дело
№ 20231110171297 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба от *******. срещу ****., с която е
предявен иск с правно основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
Ищцата извежда съдебно предявените субективни права при твърдения, че е
наемодател по сключен с ответника договора за наем *движим имот от 01.11.2020 г., по
силата на който му е предоставила срещу възнаграждение ползването на апартамент
*********. Сочи, че договорът е сключен за срок от 12 месеца, като впоследствие е
трансформиран като безсрочен, а държането на имота е предаде* наемателя на
01.11.2020 г. Излага доводи относ*изпълнението на договорните задължения от стра*
наемателя, което обусловило упражняването на правото й за едностранно разваля*
процесния договор и отправя* едномесечно предизвестие за прекратяването му до
наемателя, което е изпрате* електронния му адрес на 24.08.2022 г. Сочи, че въпреки
посоченото, наемателят продължил да използва имота без да заплаща дължимата
наемна цена, поради което с нотариална покана, получена от същия на 22.11.2022 г., го
е поканила да освободи апартамента и да й предаде държането му. Твърди, че към
настоящия момент ответникът не е предал държането на имота въпреки
прекратяването *емното правоотношение, считано от 24.08.2022 г. Съобразно
изложеното е направено искане ответника да бъде осъден да освободи и предаде
*емодателя държането върху процесния недвижим имот. Претендира разноски.
В указания законоустановен срок по реда на чл. 131 ГПК ответникът е
депозирал писмен отговор, с който заявява становище за неоснователност на
предявения иск. Оспорва прекратяването *емното правоотношение с ищцата.
Претендира разноски.
В проведеното по делото открито съдебно заседание на 12.07.2024 г. /протокол –
л. 70 от делото/ процесуалният представител на ищеца заявява, че към момента на
провежда* устните състезания ищецът е възстановил фактическата власт върху имота
въз основа на издадена в негова полза обезпечителна заповед. Сочи, че фактическата
1
власт върху имота е предадена от ответника след депозира* исковата молба ю със
съдействието на частен съдебен изпълнител.
Съдът, като обсъди доводите и възраженията на страните и събраните по
делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Производството е по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК – за опразва* наети и заети
за послужване помещения. За да е основателен иск за връща* имот по реда на чл. 233,
ал. 1 ЗЗД вр. чл. 228 ЗЗД, предмет на договор за наем, ищецът следва да докаже, при
условията на пълно и главно доказване, кумулативното наличие на следните
предпоставки: валидно сключен договор за наем, предава* фактическата власт върху
имота *емателя, прекратява* договор за наем и и продължава* ползването на имота от
наемател, след прекратява* наемното правоотношение.
В конкретния случай сключването на договор за наем на процесния недвижим
имот между ищеца, в качеството *емодател, и ответника, в качеството *емател, не е
спорно по делото и се установява от приетия и неоспорен договор за наем *движим
имот от 01.11.2020 г. /л. 5 и сл./. По аргумент от чл. 19, б. „г“, договорът е сключен за
срок от 12 месеца. Между страните не се спори и от представения приемо-
предавателен протокол от 01.11.2020 г. /л. 8 и сл./ се установява, че в изпълнение на
договора наемодателят е предал фактическата власт върху имота *емателя.
Съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД, ако след изтича* наемния срок използуването на
вещта продължи със знанието и без противопоставя* наемодателя, договорът се счита
продължен за неопределен срок. В ал. 2 е посочено, че ако наемателят продължи
ползуването въпреки противопоставянето *емодателя, той дължи обезщетение и
трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.
По делото не се твърди и не установява към договора за наем да е сключено
допълнително споразумение за неговото продължаване. Предвид изложеното, съдът
намира, че договорът е трансформиран от срочен такъв в безсрочен договор за наем
след 01.11.2021 г. По аргумент от чл. 238 ГПК, ако договорът за наем е без определен
срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един
месец по-рано. От представените по делото писмени доказателства – покана за
изпълнение и предизвестие за разваляне/прекратява* договор /л. 10 и сл./ и нотариална
покана от 13.10.2022 г. от ищеца до ответника /л. 11/, връче* ответника на 22.11.2022 г.,
съдът приема за установено, че процесният договор за наем е прекратен с едностранно
писмено предизвестие най-късно през месец декември 2022 г., когато наетото
помещение е следвало да бъде освободено от наемателя.
Доводите на ответника, че ищецът не е собственик на имота, поради което
договорът за наем не е прекратен с изпратените от него електронно съобщение и
нотариална покана са неоснователни, тъй като именно *** страна по сключения
договор за наем и в качеството *емодател на имота е активно легитимирана да
прекрати същия с предизвестие по реда на чл. 238 ЗЗД, както и при условията,
предвидени в него. Факта, че същата не е собственик на имота не рефлектира и върху
действителността на договора за наем.
Съществено е, че активната материалноправна легитимация по иска с правно
основание чл. 233 ЗЗД изисква ищецът да е наемодател по наемно правоотоношение с
предмет спорния имот. Без значение е дали наемодателят-ищец, в този случай, е и
собственик на вещта, защото той търси защита * правото на собственост, а изпълнение
по наемно правоотношение /в този смисъл: решение № 118 от 02.06.2017 г. по гр. д. №
3769/2016 г., ІV ГО на ВКС/. Искът по чл. 233 ЗЗД не е петиторен иск, поради което
извън неговия обхват остава разглеждането на принадлежността на правото на
собственост върху вещта - негов предмет. Следователно, след като само при
2
осъществява* петиторна защита, ищецът е длъжен пълно и главно да установи своето
право на собственост върху предмета на претенцията, то при облигационното
правоотношение той няма такова задължение /така решение
№ 121/15.10.2009 г. по т. д. № 312/2009 г., І ТО на ВКС/. Освен това, съгласно
изричната разпоредба на чл. 314, ал. 3 ГПК, в производството за опразва* наети
помещения, какъвто е настоящия случай, са недопустими възражения за собственост.
С оглед изложеното, съдът намира за установени първите две предпоставки за
основателност на предявения иск – наличието на валидно договорно правоотношение
между страните по повод отдаването под наем на процесния недвижим имот, предава*
същия от ищеца, в качеството *емодател, на ответника, в качеството *емател, и
прекратява* договора за наем.
За основателността на обсъжданата искова претенция следва да бъде установено
и че след прекратява* договора за наем, наемателят продължава да ползва наетия
недвижим имот и отказва да го предаде *емателя.
По аргумент от чл. 235, ал. 3 ГПК, съдът взема предвид и фактите, настъпили
след предявява* иска, които са от значение за спорното право. Такъв факт е
предаването на фактическата власт върху имота от наемателя *емодателя в хода на
делото. В процесния случай данни за предаване държането на имота *емодателя се
съдържат в изявление на процесуалния представител на ищеца в проведеното по
делото открито съдебно заседание на 12.07.2024 г. С оглед освобождаването на имота
от наемателя, съдът намира, че не е налице кумулативното наличие на предвидените в
закона предпоставки за уважава* предявения иск, поради което същият следва да бъде
отхвърлен, като неоснователен.
За пълнота съдът намира за необходимо да посочи, че по делото не са
ангажирани доказателства от ищеца, че имотът не е предаден доброволно от
ответника, а въз основа на издадена в негова полза обезпечителна заповед и със
съдействието на съдебен изпълнител. По аргумент от чл. 154, ал. 1 ГПК, всяка страна е
длъж* докаже твърдените от нея положителни факти, като в конкретния случай не са
ангажирани доказателства в тази насока. Независимо от начи* предаване, съществено
е, че към момента на приключва* съдебното дирене фактическата власт върху
процесния недвижим имот е предадена от ответника на ищеца. В обобщение, по
изложените аргументи, съдът намира, че предявеният по иск с правно основание чл.
310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е неоснователен.
По разноските:
В процесния случай – доколкото процесният недвижим имот е освободен от
ответника в хода на делото, съдът намира, че * с поведението си е дал повод за
завежда* делото, поради което и следва да понесе сторените във връзка с него и
претендирани от ищеца разноски в общ размер на 80 лв. за платена държавна такса.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от *******., ЕГН **********, със съдебен адрес: град
***, ****, срещу ****., ЕГН **********, с адрес: град ***, *******, осъдителен иск с
правно основание чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК вр. чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъжда* * да
освободи и предаде на *** държането върху следния недвижим имот: апартамент № 5,
находящ се на адрес: град ***, *****, като неоснователен.
3
ОСЪЖДА, на основание чл. 78 ГПК, ****., ЕГН **********, с адрес: град ***,
*******, да заплати на *******., ЕГН **********, със съдебен адрес: град ***, ****,
сума в размер на 80 лв., представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок, считано от 23.07.2024 г., на основание чл. 315, ал. 2 ГПК.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4