Р Е
Ш
Е
Н
И
Е
№
260011
гр. ВРАЦА, 17.03.2022
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен
съд, Гражданско отделение, в публичното заседание на 09.02.2022 г., в състав:
Председател:
ЕВГЕНИЯ СИМЕОНОВА
в присъствието на секретар
ГАЛИНА ЕМИЛОВА като разгледа докладваното от съдия СИМЕОНОВА гр.дело N
472 по описа за 2020 год.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Съдебното
производство е образувано по искова молба
вх.№ 261430/14.10.2020 г. на И.П., ЕГН **********, с настоящ адрес: ***, ***,
и К.П., ЕГН **********, с настоящ адрес: ***, ***, чрез техния баща и законен
представител Й.П., гръцки гражданин, роден на *** г., с адрес: ***,
конкретизирана с молба вх.№
261135/08.02.2021 г., с които против И.В.И., ЕГН **********, с адрес: ***,
и П.С.Ц., ЕГН **********, с адрес: ***, са предявени в условията на евентуално
обективно съединяване следните искове:
1/ Главен иск
с правно основание чл.40 ЗЗД за прогласяване недействителността на
сключения между малолетните ищци И.П. и К.П., в качеството им на продавачи, чрез
тяхната майка и законен представител Т.Г.И., и ответниците И.В.И. и П.С.Ц., в
качеството им на купувачи, Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт № 53, т.І,
рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус С. Й. по заместване на
нотариус П.Ц., рег.№ *** в регистъра на НК, поради споразумяване във вреда на
малолетните представлявани;
2/ В условията
на евентуалност, ако съдът приеме, че договорът не е недействителен на
посоченото основание, се предявява иск с
правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД за прогласяване нищожност на същия
договор, поради накърняване на добрите нрави;
3/ В
условията на евентуалност, ако съдът приеме, че сделката не е недействителна на първите две основания, се
предявява иск с правно основание чл.26,
ал.1, пр.1 ЗЗД за прогласяване нищожност на същия договор, поради
противоречие със закона.
4/ В
условията на евентуалност, при прогласяване недействителността на договора на
някое от посочените основания, се предявява иск
с правно основание чл.34 ЗЗД за осъждане на ответниците И.В.И. и П.С.Ц. да
върнат на малолетните ищци И.П. и К. П. недвижимите имоти, предмет на сделката,
а именно: поземлен имот с идентификатор
12259.1022.154 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД
на АК, разположен в гр.***, целият с площ от 543 кв.м., с номер по предходен
план 154, кв.131, парцел 12, при съседи по скица с идентификатори:
12259.1022.149, 12259.1022.156, 12259.1022.155, 12259.1022.152, 12259.1022.151,
12259.1022.150, ведно с построената в същия имот жилищна сграда с идентификатор 12259.1022.154.2 по КККР , одобрени
със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, последно изменение със
Заповед № КД-14-06-270/19.11.2012 г. на началника на СГКК-Враца, с разгъната
площ от 246 кв.м.
В исковата
молба се посочва, че малолетните ищци К. П. и И.П. са собственици на описаните
имоти по силата на дарение, направено от родителите им Й.П. и Т.Г.И. и
обективирано в Нотариален акт № 16, т.І, рег.№ 745, дело № 15/2017 г. на
нотариус И. Л.. Сочи се също, че на 24.02.2020 г. Т.Г.И., като майка и законен
представител на децата И.П. и К. П., е продала на ответниците И.В.И. и П.С.Ц.,
собствените на децата имоти, като сделката е обективирана в Нотариален акт №
53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус С. Й. по заместване
на нотариус П.Ц.. Сделката е осъществена след проведено охранително
производство по реда на чл.130, ал.3 СК и постановено Решение № 311017 по
гр.д.№ 72295/2019 г. по описа на СРС, с което е дадено разрешение за продажба
на недвижимите имоти, собственост на малолетните ищци.
В исковата молба, както и в конкретизиращата я
молба, се твърди, че сделката, обективирана в Нотариален акт № 53/2020 г., е
сключена във вреда на представляваните малолетни ищци, тъй от тях е получена
единствено посочената в договора продажна цена от 100 000 лв., която
представлява незначителна част от реалната цена на имотите, възлизаща на над
400 000 лв. Посочва се, че са продадени имоти, представляващи луксозно жилище с
площ 246 кв.м., и парцел от 543 кв.м.,
чиято данъчна оценка е определена на 87 351 лв. Сочи се също, че на датата на
изповядане на сделката – 24.02.2020 г. купувачите са учредили договорна ипотека
върху имота с Нотариален акт № 54, т.І, рег.№ 669, дело № 40/2020 г. на
помощник-нотариус С. Й. по заместване на нотариус П.Ц., като тази ипотека
обезпечава Договор за ипотечен кредит от 21.02.2020 г. Изтъква се, че оценката
на имотите, направена от инспектор при Банка ДСК ЕАД, е 398 354 лв. без ДДС,
като в документа се сочи, че реалната цена на сделката е 420 000 лв. Като
допълнителни аргументи се посочват и обстоятелствата, че в Договора за ипотечен
кредит е отразено, че отпуснатият на ответниците банков кредит за покупка на
процесните имоти е 250 000 лв., както и че имотите са застраховани в Булстрад
със застрахователно покритие в размер на 337 800 лв.
На следващо
място се твърди, че сделката е извършена след проведено опорочено охранително
производство по реда на чл.130, ал.3 СК, по което е постановено Решение №
311017 по гр.д.№ 72295/2019 г. по описа на СРС, тъй като съдът е бил заблуден
относно финансовото състояние на децата и нуждата им от извършване на разпоредителна
сделка. Твърди се, че съгласно бракоразводното споразумение на родителите
децата, чрез тяхната майка, получават месечна издръжка от общо 2 000 евро от
баща си Й.П., допълнително получават от него всяка година 10 600 евро за дрехи и обувки, а отделно от това
таксите за частните училища в размер на 9 730 евро за всяко дете се заплащат
също изцяло от бащата. Сочи се, че за периода 10.08.2018 г. – 25.09.2020 г.
бащата е превел за издръжка на малолетните деца и за задоволяване на всички
техни нужди сумата от общо 63 533 евро, за което са налице банкови и други
платежни документи. Според изложеното в исковата молба, тези факти са останали
неизвестни за съда по гр.д.№ 72295/2019 г. по описа на СРС, тъй като Т.И. не е
регистрирала в България брака си с бащата на децата, сключен на 16.01.2009 г. в
Гърция, а в съдебното производство е представила доказателства за сключен
предходен граждански брак с лицето Я. П. Н. с отбелязване за прекратяване на
този брак. Твърди се, че в охранителното производство майката е представила и
невярна декларация относно имущественото състояние на децата, в която е
отбелязала, че средствата за издръжка се осигуряват само от нея.
В исковата
молба и в конкретизиращата я молба се навеждат доводи, че индиция за
недобросъвестност и действия във вреда на представляваните деца е и
неспазването на постигнатите между родителите договорки в Акта за разтрогване
на брака им, според които майката има право и упражнява само попечителство над
децата, но администрирането и управлението на тяхното имущество и
представителството се упражняват само съвместно с бащата. Развиват се и
съображения за нарушени разпоредби на гръцкото законодателство.
В
конкретизиращата молба се сочи, че насрещната страна по оспорената сделка също
е действала недобросъвестно и се е договорила с майката на децата в тяхна
вреда.
Според
ищцовата страна, сделката се явява
сключена и в противоречие с добрите нрави, тъй като поведението на
законния представител на децата – майката Т.И., насочено към въвеждане в
заблуждение на Софийския районен съд в охранителното производство и
договарянето във вреда на собствените й деца е несъвместимо с основни човешки
ценности и морални категории, както и с нравственото й задължение да си грижи
за децата и да предприема действия само в защита на техния интерес.
Навеждат се
доводи, че сделката е сключена и в нарушение на императивни разпоредби на
гражданското законодателство – чл.130, ал.3 СК и чл.15 ЗЗДет., касаещи
материалните и процесуални предпоставки за отчуждаване на недвижими имоти,
собственост на ненавършили пълнолетие деца.
С така
изложените обстоятелства се мотивира правния интерес от предявяването на
исковете за прогласяване недействителността на сключения между страните договор
и за връщане на даденото по нищожната сделка.
В срока по
чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор вх.№
262229/15.03.2021 г. от ответниците И.В.И. и П.С.Ц., в който предявените
искове се оспорват като неоснователни.
Не се
оспорва обстоятелството, че по силата на Нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667,
дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус по заместване С. Й. при нотариус П.Ц.
ответниците И.И. и П.Ц., в качеството на купувачи, и Т.Г.И., действаща съгласно
Решение № 311017/31.12.2019 г. по гр.д.№ 72295/2019 г. на СРС, като майка и
законен представител на малолетните деца И.П. и К.П., в качеството на
продавачи, е сключена сделка за покупко-продажба на недвижими имоти: ПИ с
идентификатор 12259.1022.154 и жилищна сграда с идентификатор №
12259.1022.154.2.
Ответниците
изразяват становище, че сключената между страните сделка не е във вреда на
представляваните малолетни ищци. Твърдят, че при договаряне на продажната цена
от 100 000 лв. и на условията по сделката е взето предвид, че законният
представител Т.И. е имала запазено доживотно и безвъзмездно право на ползване
върху недвижимия имот, видно от Нотариален акт № 16, т.І, рег.№ 745, дело №
15/2017 г., от което право е направила изричен отказ едва при сключването на
договора с декларация с нотариална заверка от 24.02.2020 г. Ответниците твърдят
също, че между тях, като купувачи, и Т.И., като продавач, е подписан Договор за
покупко-продажба на съоръжения и обзавеждане от 05.11.2019 г., касаещ вещи в
имота, като продажната цена по този договор е 320 000 лв. и е заплатена в срок
от ответниците по сметка на Т.И.. Развиват съображения, че имуществото на
ищците не е увредено, тъй като сочената в исковата молба пазарна цена на имота,
включва оценка както на "голата" собственост на имота, която цена е
изцяло платена на представляваните малолетни, така и на съоръженията и
обзавеждането, които са предмет на отделна сделка. Посочват, че пазарната
оценка е изготвена и с оглед определяне на условията по Договор за ипотечен
кредит от 21.02.2020 г. и Нотариален акт № 54, т.І, рег.№ 669/24.02.2020 г. за
учредяване на договорна ипотека и не касае продажната цена по сделката в Нотариален акт № 53/2020 г.
В отговора
се навеждат доводи, че не са налице предпоставките на чл.40 ЗЗД за прогласяване
недействителност на сключената между страните сделка, тъй като от една страна
договорената цена по Нотариален акт № 53/2020 г. е в интерес на
представляваните и в патримониума им са постъпили средства, които да послужат
за тяхното бъдещо развитие, а от друга страна не е налице споразумяване между
законния представител на продавачите и купувачите за увреждането на
представляваните. Ответниците считат, че продажната цена е съобразена с
икономическата обстановка и пазарната конюнктура в гр.Враца. Посочва се, че
преди сключването на договора е проведено охранително производство по реда на
чл.130, ал.3 СК, което е приключило с влязло в законна сила съдебно решение, с
което е преценен интереса на децата и е разрешена сделката, а изложените в
исковата молба възражения за допуснати нарушения в проведеното охранително
производство са неотносими към действителността на разпоредителната сделка.
Ответниците считат за неоснователни и възраженията на ищеца относно
представителството на децата и уреждане на имуществения им статус по гръцкия
закон, като в тази връзка се позовават на разпоредбите на чл.85, ал.1 КМЧП и
чл.65, ал.1 КМЧП.
В отговора
се изразява становище, че сделката не е нищожна поради противоречие с добрите
нрави, като се развиват съображения, че е налице еквивалентност на престациите
и е удовлетворен допустим от закона интерес за страните.
Твърди се,
че сделката не е нищожна и поради противоречие със закона, тъй като не е
конкретизирано коя императивна норма е нарушена. По отношение на охранителното
производство по чл.130, ал.3 СК се развиват съображения, че когато
законодателят прецени, че е необходимо да бъде уредена възможност за обжалване
на охранителния акт, той урежда участието на прокурор и/или заинтересовани
страни, а когато прецени, че трети лица не следва да бъдат обвързани от
издадения охранителен акт – изрично урежда тази непротивопоставимост поради
неучастието им в охранителното производство, като в случая постановеното
решение на СРС попада във втората хипотеза.
По делото са
събрани писмени и гласни доказателства. Допуснати и изслушани са първоначална и
повторна съдебно-техническа експертиза.
След като
обсъди събраните доказателства, поотделно и в тяхната пълнота, във връзка с
наведените от страните доводи, настоящият съдебен състав приема за установено
от фактическа страна следното:
Между
страните не се спори, а и от приложените по делото удостоверения за раждане,
издадени от Община Враца, се установява, че Т.Г.И. и Й.П. са родители на
малолетните ищци И.П., роден на *** г. в Сандтон, Йоханесбург, Южна Африка, и К.
П., родена на *** г. в Палио Фалиро, Атика, Гърция.
Безспорно е
и това, че родителите са били в граждански брак, сключен на 16.01.2009 г. в
Лубумбаши, Народна Република Конго, както и че този брак е бил прекратен с Акт
за разтрогване на брак с деца по взаимно съгласие № 1.943/17.09.2019 г. на
нотариус А. К. З. С. И.. Тези обстоятелства се потвърждават от приложените по
делото заверени преводи от посочените актове.
От Акта за
разтрогване на брак е видно, че при развода е договорено попечителството над
ненавършилите пълнолетие И.П. и К. П. да бъде възложено на майката Т.И., при
която децата ще живеят до навършване на пълнолетие. Постигната е договорка, че
родителската грижа за децата ще продължи да се упражнява от двамата родители,
водейки се от интереса на децата. Бащата Й.П. е поел задължение да заплаща
парична издръжка от 1 000 евро месечно за всяко от децата; разходите по частна
медико-фармацевтична застраховка на децата; разходите по образованието им, в
т.ч. таксите за частни училища, транспорта до училище, такси за частни уроци по
езици, музика и спорт; медицинските им разходи; разходите за облекло и обувки
до сумата от 5 300 евро годишно за всяко дете.
От приложени
към исковата молба документи, преводи на български език от които са представени
в хода на делото, се установява, че Й.П. е заплащал учебните такси на децата И.П.
и К. П. в Частно училище "Ейбрахам Линкълн" за учебните 2019/2020 г.
и 2020/2021 г., както и разходите за извънкласни дейности, за храна и транспорт
в училището, възлизащи общо на31 298 евро.
По делото е
представена справка от Служба по вписванията-Враца, от която е видно, че по време на брака между Й.П. и Т.И.
- на 23.07.2010 г. последната е придобила на свое име право на собственост
върху поземлен имот с площ 543 кв.м., находящ се в гр.***, заедно с построената
в същия имот еднофамилна жилищна сграда.
Безспорно е
обстоятелството, а и от приложеното заверено копие от Нотариален акт № 16, т.І,
рег.№ 745, дело № 15/2017 г. на нотариус И. Л., рег.№ 339 в регистъра на НК, е
видно, че на 16.02.2017 г. Т.Г.И. и Й.П. са дарили на децата си И.П. и К. П. същия
недвижим имот, който към момента на сделката се индивидуализира като поземлен имот с идентификатор 12259.1022.154
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, разположен
в гр.***, целият с площ от 543 кв.м., с номер по предходен план 154, кв.131,
парцел 12, при съседи по скица с идентификатори: 12259.1022.149,
12259.1022.156, 12259.1022.155, 12259.1022.152, 12259.1022.151, 12259.1022.150,
ведно с построената в същия имот жилищна
сграда с идентификатор 12259.1022.154.2 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, последно изменение със Заповед №
КД-14-06-270/19.11.2012 г. на началника на СГКК-Враца, с разгъната площ от 246
кв.м. При сключване на сделката дарителката Т.И. си е запазила доживотно и
безвъзмездно право на ползване върху имота. По делото е приложено копие от
Определение № 296/15.02.2017 г. по ч.гр.д.№ 767/2017 г. по описа на РС-Враца,
от което е видно, че преди сключването на тази сделка на основание чл.29, ал.4 ГПК е бил назначен особен представител на малолетните деца, който да ги
представлява при сключване на договора за дарение с техните родители.
Не се спори,
че на 05.11.2019 г. е сключен предварителен договор между И.П. и К. П.,
действащи чрез своята майка и законен представител Т.Г.И., и лично от Т.Г.И., от
една страна съответно като продавачи и ползвател с вписано доживотно право на
ползване, и И.В.И. и П.С. Ц., от друга страна като купувачи, по силата на който
продавачите са се задължили да продадат на купувачите собствения си недвижим
имот, а ползвателят е декларирал, че в деня на подписване на окончателния
договор ще впише изрично волеизявление за отказ от правото си на ползване върху
имота. Договорена е продажна цена от 100 000 лв., платима по банков път по банкови сметки, които ще бъдат посочени в
съдебното разрешение за продажба на имота.
Ответниците
са представили договор за покупко-продажба на съоръжения и обзавеждане, сключен
на 05.11.2019 г. между Т.Г.И., в
качеството й на продавач, и И.В.И. и П.С.Ц., в качеството им на купувачи. По
силата на този договор продавачът продава на купувачите всички извършени от
него съоръжения, ведно с обзавеждането, изградени и разположени в процесната
жилищна сграда, описани подробно в договора. Договорена е обща продажна цена за
съоръженията и обзавеждането от 320 000 лв., платима по банковата сметка на Т.И.,
както следва: 50 000 лв. до два дни от подписване на договора и 270 000 лв.до
два дни след вписване на нотариалния акт за покупко-продажба на поземления имот
и жилищната сграда. Приложен е и анекс към този договор от 11.11.2019 г., с
който е допълнено, че срещу задължението на купувачите да заплатят обща
продажна цена на съоръжения и обзавеждане в размер на 320 000 лв. продавачът се
задължава с изрично волеизявление да се откаже от правото на ползване, учредено
с Нотариален акт № 44/2017 г.
Процесуалният
представител на ищците е направил оспорване на достоверността на датите на
посочения договор за покупко-продажба на съоръжения и обзавеждане и анекса към
същия. Настоящият съдебен състав намира, че направеното оспорване е
неоснователно по отношение на договора, тъй като от ответниците по делото е
приложен документ – авизо за издадено преводно нареждане, от който е видно, че
на 05.11.2019 г. е извършен превод на сумата 50 000 лв. от И.В.И. по банкова
сметка *** Т.Г.И. и като основание за този превод е посочено – "авансово плащане по договор
от 05.11.2019 г. за покупка на обзавеждане". При това положение съдът
намира, че по делото е установен факт, от който се установява по несъмнен начин
предхождащото го съставяне на договора за покупка на обзавеждане, поради което
може да бъде направен обоснован извод за достоверна дата на този документ по
смисъла на чл.181, ал.1 ГПК и същият следва да бъде ценен като годно
доказателство. Що се касае до оспорването на представения анекс от 11.11.2019
г. следва да бъде отбелязано, че същият няма официална заверка, съдържанието му
не е възпроизведено в официален документ и по делото не е установен факт,
доказващ по несъмнен начин предхождащото го съставяне на този документ, поради
което съдът приема, че същият няма достоверна дата на съставяне.
От
представеното по настоящето дело заверено копие от молба вх.№ 2032616/12.12.2019 г. по описа на
СРС е видно, че Т.Г.И., действаща като
родител и законен представител на И.П. и К. П., е поискала да бъде издадено
съдебно разрешение за продажба на посочения недвижим имот в гр.Враца. В молбата
е посочено, че Т.И. *** и там с помощта на родителите си е отглеждала децата
си, тъй като й се е налагало често да пътува по работа. Посочено е също, че
през последните години семейството трайно се е устроило в гр.София, където Т.И.
има собствен бизнес, децата посещават училище и семейството живее в дом под
наем при месечна наемна цена от 1 500 лв. с ДДС. В молбата се пояснява, че
семейството е имало собствени недвижими имоти в гр.Враца, представляващи
еднофамилна къща с двор и апартамент, които през 2016 г. са дарени от
родителите Т.И. и Й.П. на децата. Посочва се, че с оглед факта, че семейството
живее трайно в гр.София, децата посещават училище в същия град и работата на
майката е там, същите желаят да закупят имот в гр.София, който да бъде
съсобствен на майката и малолетните деца, но средствата на семейството са недостатъчни
и не е възможно без продажбата на имота в гр.Враца да се закупи жилище в
гр.София. В молбата се сочи също, че Т.И. няма лични имоти, с които да се
разпореди, както и че сама издържа бизнеса си и сама се грижи за семейството
си. Отразено е, че за еднофамилната къща с двор е подписан предварителен
договор с продажна цена 100 000 лв., платими по банкови сметки на децата.
В молбата
като приложения са описани следните документи: удостоверения за настоящ адрес на майката и
децата; удостоверения за раждане на децата; удостоверение за съпруг и родствени
връзки на Т.И.; Акт за сключен граждански брак с известие за прекратяване с
Решение № 322/15.08.2007 г. по гр.д.№ 669/07 г. на РС-Мездра, влязло в сила на
30.08.07 г.; Нотариален акт № 16/2017 г. на нотариус И. Л.; скици на поземлен
имот и сграда; данъчна оценка; предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 05.11.2019 г.; договори за обучение на децата; договори за
наем и пр.; декларации за имуществото на децата. Заверени копия от част от тези
описани в молбата документи са представени като писмени доказателства и по
настоящето дело. От същите е видно, че приложеният към молбата за издаване на
разрешение Акт за сключен граждански брак № 48/07.04.2003 г. и отразеното
прекратяване на същия с Решение № 322/15.08.2007 г. по гр.д.№ 669/07 г. на
РС-Мездра касае предходен граждански брак на Т.Г.И. с лицето Я. П. Н., а в
попълнените от Т.И. декларации за имущество на малолетните лица И.П. и К. П. е
посочено, че децата не получават месечни доходи и средствата за издръжка на
семейството се осигуряват единствено от родителя Т.И. от доходи от собствения й
бизнес.
С Решение №
311017/31.12.2019 г. по гр.д.№ 72295/2019 г. СРС е разрешил на малолетните И.П.
и К. П., действащи чрез своята майка и законен представител Т.Г.И., да продадат
недвижимия имот, като сумата от продажната цена, съобразно сключен предварителен
договор за покупко-продажба от 05.11.2019 г., да бъде преведена по открити на
името на децата банкови сметки.
Не се спори,
че на 24.02.2020 г. с Нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на
С. Й. - помощник нотариус по заместване на нотариус П.Ц., рег.№ *** в регистъра
на НК, Т.Г.И., действаща съгласно Решение № 311017/31.12.2019 г. по гр.д.№
72295/2019 г. СРС, като майка и законен представител на малолетните И.П. и К. П.,
е продала на И.В.И. и П.С.Ц. при равни права в режим на обикновена
съсобственост процесният недвижим имот за сумата 100 000 лв., от която 10 000 лв. продавачите са получили по банков
път преди подписване на сделката, а останалата част от 90 000 лв. ще бъде
платена по банков път на продавачите с кредит от "Банка ДСК" след
вписване на първа по ред договора ипотека в полза на банката-кредитор и
издаване на удостоверение от Служба по вписванията-Враца. Към доказателствения
материал по делото е приобщено заверено копие от нот.д.№ 39/2020 г. по описа на
нотариус П.Ц.. От извършеното в нотариалния акт отразяване, както и от
приложеното в нотариалното дело удостоверение за данъчна оценка, издадено от
Община Враца, Дирекция МДТ, е видно, че към момента на сключване на сделката
данъчната оценка на жилището е в размер на 78 259,10 лв., а тази на поземления
имот е 8 698,90 лв.
Към момента
на продажбата Т.И. е подписала писмена декларация с нотариална заверка на
подписа й, с която се е отказала от вещното си право на ползване върху
недвижимия имот. Видно от приложеното по делото заверено копие, тази декларация
е вписана в СВ-Враца под № 52, т.І, рег.№ 666/24.02.2020 г.
На същата
дата – 24.02.2020 г. с Нотариален акт № 54, т.І, рег.№ 669, дело № 40/2020 г.
на С. Й. - помощник нотариус по заместване на нотариус П.Ц., рег.№ *** в
регистъра на НК, И.В.И., като кредитополучател/ипотекарен длъжник/собственик на
имота/съдлъжник и П.С.Ц. като съдлъжник/ипотекарен длъжник/собственик на имота
са учредили договорна ипотека върху поземления имот и жилищната сграда за
обезпечаване изпълнението на задълженията на И.В.И. до Договор за ипотечен
кредит от 21.02.2020 г.
Ответниците
са представили платежни документи, от които се установява, че са извършили
следните плащания във връзка със сключената сделка:
На
05.11.2019 г. са превели по банковата сметка на Т.Г.И. сумата 50 000 лв.,
представляваща авансово плащане по договор от 05.11.2019 г. за покупка на
обзавеждане.
На
20.01.2020 г. са превели по банковата сметка на И.П. сумата 5 000 лв. съгласно предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот от 05.11.2019 г.
На
20.01.2020 г. са превели по банковата сметка на К. П. сумата 5 000 лв. съгласно предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 05.11.2019 г.
На
28.02.2020 г. са превели по банковата сметка на Т.Г. сумата 160 000 лв.,
представляваща доплащане по договор от 05.11.2019 г. за покупка на обзавеждане.
На
28.02.2020 г. са превели по банковата сметка на Т.Г. сумата 110 000 лв.,
представляваща окончателно плащане по договор от 05.11.2019 г. за покупка на
обзавеждане.
На 30.03.2020
г. са превели по банковата сметка на И.П. сумата 45 000 лв. за покупка на недвижим имот.
На
30.03.2020 г. са превели по банковата сметка на К. П. сумата 45 000 лв. за
покупка на недвижим имот.
Приложили са
и застрахователна полица № 2214200400000088 и платежно нареждане от 27.02.2020
г., от които е видно, че И.В.И. е направила застраховка "Имущество".
По делото
липсват безспорни доказателства за установяване на факта кога бащата Й.П. е
узнал за сключения договор за покупко-продажба, но е приложено заверено копие
от извънсъдебен протест-покана-декларация от него до Т.Г.И. с дата 24.06.2020
г., в който посочва, че във връзка с възложени на адвокат в България периодични
проверки на имущественото състояние на децата е разбрал за продажбата на имота
в гр.***. В същия документ изразява несъгласие с тази сделка и с начина, по
който е сключена същата – без негово знание и съгласие, макар че къщата е
построена изцяло с негови средства; с представяне на лъжливи и заблуждаващи
твърдения пред съда, издал разрешението за сключване на договора; с нарушаване
на споразумението при развода и гръцкото законодателство. Приложено е и копие
от доклад за връчване от 01.07.2020 г., в който е отразено, че този протест е
връчен на адрес на Т.И. във Вула, Атика, Гърция.
На основание
чл.192, ал.1 ГПК и чл.62, ал.5, т.3 ГПК съдът е задължил трето неучастващо по
делото лице – "БАНКА ДСК" АД да представи документите, съдържащи се в
кредитното досие на кредитополучателя И.В.И. и съдлъжника П.С.Ц., както и информация
относно наличността по банковите сметки на ищците Й.П. и К. П.. В изпълнение на
така вменените задължения банката е представила писмо изх.№
14-ИСК-06566/21.06.2021 г., в което е отразено, че всяко от децата има
спестовен влог с наличност в размер на 50 050 лв. Приложено е и кредитното
досие, от което е видно, че на 21.02.2020 г. е сключен Договор за ипотечен кредит
между банката и И.В.И., като кредитополучател, и В. И. В. и П.С.Ц., като
съдлъжници, за ипотечен кредит в размер на 250 000 лв. за покупка на недвижим
имот – жилищна сграда – еднофамилна, с идентификатор 12259.1022.154.2, с адрес:
гр.***, и поземлен имот с идентификатор 12259.1022.154. Към договора е
приложена оценка на имота, извършена от технически инспектор Н.М.И., в която е
отразена пазарна стойност на имота в размер на 398 354 лв. без ДДС. При
извършване на оценката техническият инспектор е отразил, че разполага с
информация за реална цена на сделката от 420 000 лв. В кредитното досие се
съдържат още Нотариален акт № 54/2020 г. за учредяване на договорна ипотека,
предварителен договор за покупко-продажба на Нотариален акт № 16/2017 г. за
дарение на недвижимия имот; решението на СРС; декларация за отказ от вещно
право на ползване върху недвижим имот с нотариална заверка на подписа на Т.Г.И.
от 24.02.2020 г.; удостоверение за данъчна оценка на имота и банкови извлечения
за извършени плащания по сметките на ищците в общ размер от 100 000 лв.
На основание
чл.192, ал.1 ГПК вр. чл.62, ал.5, т.3 ГПК съдът е задължил трето неучастващо по
делото лице – "Обединена българска банка" АД да представи извлечения
от движението по банковите сметки на Т.Г.И.. С писмо вх.№ 264389/25.06.2021 г.
банката е представила исканите извлечения на електронен носител, който е
възпроизведен на хартиен носител по делото. Видно от данните в тези извлечения
в периода 15.01.2018 г. – 31.12.2020 г. Й.П. е наредил по сметката на Т.И. суми
в общ размер от 215 609,34 евро.
Съдът е
изискал и по делото е представен социален доклад, изготвен от ДСП-Красно село, в
който е отразено, че непосредствените грижи по отглеждането и възпитанието на
ненавършилите пълнолетие деца И.П. и К. П. се полагат от майката Т.И.. Отразено
е, че тримата обитават жилище, състоящо се от просторна трапезария, хол и
кухненски бокс, спалня, детска стая и стая за обучителния процес на децата. Посочено
е, че бащата живее в Гърция, но посреща финансовите нужди на семейството, както
и че връзката между бащата и децата не е прекъсната.
В съдебно
заседание на 25.05.2021 г. ответниците И.И. и П.Ц. са изслушани по реда на
чл.176 ГПК. В обясненията си заявяват, че цената за закупуване на недвижимия
имот е 100 000 лв., а допълнително е сключен договор за продажба на съоръжения
и оборудване на стойност 320 000 лв. Посочват, че при договарянето е взет
предвид направения отказ от вещно право на Т.И..
За доказване
на твърденията си страните са ангажирали и гласни доказателства.
По искане на
ищците е разпитана като свидетел Н.М.И., която е изготвила оценката на
недвижимия имот по повод отпуснатия на ответниците ипотечен кредит. От
показанията й се установява, че в качеството си на оценител към "Банка
ДСК" е посетила имота в края на 2019 г. и е извършила оглед, при който е
констатирала, че се касае за еднофамилна жилищна сграда, луксозно изпълнение, с
извършени довършителни работи и годна за обитаване. Посочва, че в сградата е
имало подови настилки, покритие по стените и таваните, наредени фаянсови
плочки. Уточнява, че при извършване на оценката не е вземано предвид
оборудването и обзавеждането, а посочената пазарна стойност от 398 354 лв. се
отнася до поземления имот и сградата. Свидетелката заявява, че не си спомня
откъде е получила информация за цена на сделката в размер на 420 000 лв.
Уточнява, че не е оценявала вещно право на ползване и не си спомня да е ставало
дума за такова право при извършване на оценката.
Като
свидетел на ищците по делото е разпитан Г. П., който е първи братовчед на Й.П..
От показанията на този свидетел се
установява, че през 2012 г. братовчед му е споделил с него, че е закупил имот в
гр.Враца, за да може семейството му да посещава родителите на съпругата му и да
прекарват ваканциите си там. Свидетелят заявява, че при разговорите си по
телефона и срещите си с Й.П. е разбрал, че в имота е изградена къща, съобразена
с последните тенденции в строителството и оборудвана с всичко необходимо за
обитаването й. Според свидетеля, построяването и обзавеждането на къщата е
струвало около 1 милион евро, които са били осигурени от Й.П.. Свидетелят
уточнява, че и лично е виждал част от платежните нареждания, с които неговият
братовчед е превеждал суми на съпругата си Т. във връзка с къщата. Заявява, че
през 2020 г. братовчед му е споделил с него, че къщата е продадена, като при
разговора им е бил изключително притеснен, тъй като със съпругата му са имали
сключен договор в Гърция къщата да не се продава, а да остане за децата. Свидетелят
установява, че Й. П. е поел изцяло издръжката на децата и всеки месец изпраща
общо по 2 000 евро за храна, а отделно от това заплаща таксите за частното
училище на децата, уроците им, почивките им, закупува им дрехи и обувки,
разходите за домашна помощница. Според свидетеля, в началото братовчед му е
изпращал дори и суми от по 15 000 евро на месец, но впоследствие е започнал да
превежда сумите по постигнатото споразумение при развода.
По искане на
ответниците като свидетел по делото е призована и разпитана майката на ищците –
Т.И.. В показанията си същата заявява, че по време на брака си с Й.П. е
закупила на свое име имот в гр.***, който е преустроила в еднофамилна къща. Твърди,
че къщата е строена, поддържана, организирана и ремонтирана единствено от нея.
Признава, че по това време е била в отлични отношения с бащата на децата си и е
имало неговата подкрепа във връзка със строителството. Посочва, че по това
време е имала и други имоти в гр.Враца, но впоследствие всичко е дарила на
децата, тъй като е имала предложение за дипломатически функции и не е искала да
е ангажирана с имотни и финансови тежести. Свидетелката счита, че процесният
имот е бил нейн, тъй като тя го е закупила, строила и възстановила, поради
което при прехвърлянето на децата си е запазила право на ползване. В
показанията си сочи, че няколко години след закупуването на имота е започнала
бизнес в гр.София и с децата са се преместили да живеят там. Посочва също, че
заедно с децата са взели решение да се установят трайно в гр.София. Къщата в
гр.Враца е останала празна, рядко използвана, а в същото време е изисквал
постоянна ежемесечна поддръжка. Ето защо е взето решение за продажба на този
имот и закупуване на имот в гр.София, тъй като е нелогично, финансово
неадекватно и некомфортно да имат празна къща в гр.Враца, а да живеят в
гр.София под наем. Свидетелката посочва, че децата не са на възраст, на която
могат да вземат решения, но всички тези планове са били обсъждани и коментирани
с тях. Твърди, че има сключен предварителен договор за закупуване на къща в
гр.София на нейно име и на името на децата, но не може да финализира сделката,
поради съдебните спорове с бившия си съпруг и запорирането на личните й сметки.
Свидетелката обяснява, че е обявила за продажба имота в гр.Враца, като
търсената цена е съобразена със състоянието на пазара в този град. Посочва, че
получената лично от нея сума е съобразена не само с мебелите и подобренията в
имота, но и с правото й на ползване, тъй като това е нейната къща и нейният
имот. Заявява, че не си спомня дали е уведомявала бащата на децата за
продажбата на имота, тъй като към този момент са имали много неприятна
комуникация. Свидетелката признава, че по време на брака си е получавала
редовно суми от съпруга си по сметки в
България и чужбина, а начинът, по който те са били използвани, е бил въпрос на
споразумение между двамата съпрузи. Заявява, че не си спомня точно дали е имала
споразумение в Гърция с бащата на децата
да не се продава имота в гр.Враца. Твърди, че никога не е споменавала пред съд
нещо във връзка с издръжката на децата си.
По делото е
допусната съдебно-техническа експертиза с вещо лице М.М., от чието първоначално
заключение вх.№ 263720/14.05.2021 г. се установява, че пазарната стойност на
поземления имот и жилищната сграда възлизат към датата на сключване на сделката
между страните е в размер на 365 000 лв. В допълнително заключение вх.№
265210/02.09.2021 г. вещото лице е оценило стойността на имота към датата на
придобиването, като е отчело наличието
на пожизнено вещно право на ползване, в размер на 164 300 лв. В същото
заключение е посочено, че от описаните в Договора за продажба на съоръжения и
оборудване трайно прикрепени към имота и не могат да бъдат отстранени без
съществено повреждане са дограмата, остъклени тавани /навеси, плъзгаща врата,
входна врата/, чиято стойност възлиза на общо 53 460 лв. Вещото лице е
посочило, че общата стойност на всички описани в този договор подобрения,
съоръжения, мебели и движими вещи възлиза на общо 150 320 лв.
По делото е
изслушана и повторна съдебно-техническа експертиза с вещо лице Н.Д., която също
е дала заключение за общата пазарна стойност на оборудването и съоръженията,
предмет на договора за продажба, в размер на 167 568 лв. Посочено е коя част от
оборудването и съоръженията не може да бъде демонтирана без съществено
повреждане и е дадено заключение, че пазарната стойност на оборудването и
съоръженията, които могат да бъдат демонтирани без съществено повреждане, се
определя на 149 648 лв.
При така
възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав прави следните
правни изводи:
І. По иска с
правно основание чл.40 ЗЗД.
Съдът е
сезиран с главен иск за прогласяване недействителността на сключения между малолетните
ищци И.П. и К.П., в качеството им на продавачи, чрез тяхната майка и законен
представител Т.Г.И., и ответниците И.В.И. и П.С.Ц., в качеството им на
купувачи, договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667,
дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус С. Й. по заместване на нотариус П.Ц.,
рег.№ *** в регистъра на НК, поради споразумяване във вреда на малолетните
представлявани.
Разпоредбата
на чл.40 ЗЗД предвижда, че ако представителят и лицето, с което той договаря се
споразумеят във вреда на представлявания, договорът не поражда действие за
представлявания.
Според
константната практика на ВКС, намерила обобщен израз в задължителните
разяснения, дадени в т.3 на Тълкувателно
решение № 5 от 22.12.16 г. по тълк. дело № 5/14 г. на ОСГТК на ВКС, договор, при който представителят на
едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по
смисъла на чл.
40 ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен. Фактическият състав, пораждащ тази недействителност се
състои от два елемента:
1/ Обективен елемент
- договорът,
сключен от представителя и насрещната страна по него да уврежда представлявания. Увреждането на
интересите на представлявания може да има най-различни проявни форми, например:
договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано
обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или
условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори;
предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките
на представителната му власт, както и най-различни други хипотези. Не е
необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за
нейното настъпване (особено при договори с продължително изпълнение), но във
всички случаи се има предвид обективно увреждане на интересите на
представлявания, което не е незначително. Преценката за наличието на
увреждането, респ. - за сигурното му настъпване, се извършва предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи - към
момента на сключването на договора.
2/ Субективен елемент - "споразумяване" между представителя и
насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания.
Този втори елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД, на пръв поглед също има обективен характер, но се свежда до
недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото
лице) относно увреждането на представлявания.
"Споразумяването"
не съставлява отделна правна сделка между представителя и насрещната страна по
недействителния договор, която сделка да е различна от самия този договор, т.
е. не е необходимо да е налице изричен "сговор" между тях да увредят
представлявания, което би предполагало във всички случаи намерение за увреждане
и умисъл за това, но в голяма част от хипотезите такива не са налице или са
практически недоказуеми от страна на представлявания. Това
"споразумяване" между представителя и насрещната страна е
обективирано в самия недействителен договор, увреждащ представлявания, което е
първият елемент от фактическия състав. Поради това, вторият елемент от този
фактически състав е субективен и се изразява, не винаги в общ сговор и общо
намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания,
а в тяхната недобросъвестност, т.е. и двамата да знаят (осъзнават), че
сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност
също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката
за наличието й също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки
отделен случай, но във всички случаи - към момента на сключването на договора
В тълкувателния съдебен акт е посочено, че увреждането на представлявания и
недобросъвестността на представителя и на насрещната страна по договора са
релевантни за недействителността по чл. 40 ЗЗД и тя ще намери приложение, само когато договорът е сключен в рамките на
представителната власт (учредена с пълномощно или от закона).
Настоящият съдебен състав намира, че от събраните по делото доказателства
се установява наличието на първия елемент от посочения фактически състав, а
именно – обективираният в Нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г. договор за
покупко-продажба на недвижим имот между Т.Г.И., в качеството й на майка и
законен представител на малолетните ищци И.П. и К.П., в качеството им на
продавачи, и ответниците И.В.И. и П.С.Ц., в качеството им на купувачи, уврежда
интересите на представляваните малолетни деца.
Представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания и
ако същият е овластен по силата на упълномощаване или от закона да продаде
недвижимо имущество следва да действа с
грижа на добър стопанин при договоряне на цената. Увреждането може да има
различни проявни форми, като не е задължително да се свежда единствено до
фрапантна разлика между цената, на която имотът е бил продаден, и тази, на
която би следвало да бъде продаден според пазарните условия, а следва да се
обсъдят и всички останали относими към преценката на интереса обстоятелства.
Продажната цена като величина не е единственият критерий за увреждане, при това
не всяко разминаване в договорената по данъчна оценка цена и реалната стойност
на имотите предпоставя извод за увреждане на представлявания. Преценката дали
договорът е сключен във вреда на представлявания се извършва при отчитане на
всички обстоятелства, свързани с неговия интереса и мотивите на представителя
да го сключи. Увреждането на интереса, обемано от състава на чл. 40 ЗЗД, ще има и когато предоставените на представителя права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната власт и от това е произтекла
вреда (в този смисъл - Решение № 1 от 27.02.2018 г. на ВКС по
гр. д. № 1471/2017 г., III г. о., ГК).
Настоящият съдебен състав намира, че в конкретния случай договорът е сключен, както при явно неизгодни за децата условия, така
и при превратно упражняване правата на техния законен представител – майката Т.И..
От заключението на изслушаната
първоначална съдебно-техническа експертиза се установява, че средната пазарна цена
на поземления имот и построената в него еднофамилна жилищна сграда, които са
предмет на сделката, възлиза на 365 000 лв. Изготвената оценка от технически
инспектор при "Банка ДСК" на конкретния имот към момента на
извършване на сделката е в размер на 398 354 лв., като при разпита св.Н.И.
уточнява, че това е стойността на имота без оборудване и обзавеждане. При тази средна
пазарна цена представителят е сключил договор с продажна цена в размер на 100
000 лв., т.е. налице е значителна разлика между реалната пазарна цена на имота
и договорената продажна цена.
Освен така констатираното
несъответствие между цената, която е договорена като дължима на представляваните
малолетни собственици на имота, и цената, на която е трябвало да бъде продаден
същия според пазарните условия, настоящият съдебен състав намира, че при
упражняване на представителната си власт Т.И., в качеството си на законен
представител на децата, е действала превратно по начин, който е довел до
собственото й обогатяване за сметка на представляваните. От събраните
доказателства се констатира, че между представителят и купувачите на имота е
сключен и друг договор от 05.11.2019 г., по силата на който Т.И., в лично
качество, продава на И.В.И. и П.С.Ц.
съоръжения и обзавеждане в имота за сумата 320 000 лв., т.е. за три пъти
по-висока цена от тази на поземления имот и жилищната сграда, която сума е
посочена като дължима и е изплатена лично на нея.
Не могат да бъдат споделени
наведените от ответниците доводи, че липсва увреждане на имуществото на
малолетните деца, тъй като при договарянето на условията и цената са взети
предвид както съществуващото в полза на Т.И. доживотно и безвъзмездно вещно
право на ползване върху имотите, така и стойността на наличните в къщата
съоръжения и обзавеждане, които са нейна лична собственост.
От представения по делото Предварителен
договор за покупко-продажба от 05.11.2019 г. е видно, че представителят на
децата и купувачите са уговорили продажна цена от 100 000 лв. при поето
задължение от страна на ползвателя Т.И. да впише изрично волеизявление за отказ
от правото си на ползване върху имота в деня на подписване на окончателния
договор – чл.3, ал.2 от договора. Видно от представената в деня на сделката
Декларация за отказ от вещно право на ползване, вписана в СВ-Враца под № 52,
т.І, рег.№ 666/24.02.2020 г., това задължение на Т.И. е било изпълнено. Така
постигнатите договорки налагат извода, че при уговаряне на продажната цена представителят
и купувачите не са предвидили каквото и да е намаляване на продажната цена,
произтичащо от съществуващото към момента на сключване на предварителния
договор вещно право на ползване в патримониума на представителя, тъй като имотът
се закупува с условието, че това право ще бъде прекратено към момента на
сключване на окончателния договор. Неоснователни
са доводите, че стойността на това вещно право е отразена при сключването на
Договора за покупко-продажба на съоръжения и обзавеждане от 05.11.2019 г. като
дължима на неговия носител Т.И., за да се откаже от същото. От съдържанието на този
договор, който има достоверна дата по
изложените по-горе в съдебния акт мотиви, е видно, че предмет на същия са
единствено съоръжения /подобрения/ и обзавеждане, които са подробно описани. В същия
липсват каквито и да са уговорки, свързани с вещното право на ползване на Т.И..
Такива уговорки се съдържат в анекса към договора от 11.11.2019 г., но този
частен документ няма достоверна дата,
както бе посочено по-горе в мотивите, поради което съдът намира, че не може да бъде
ценен като годно доказателство и не може да бъде изключено съмнението, че е
съставен единствено и само за нуждите на настоящия процес. Във връзка с вещното
право на ползване следва да бъде отбелязано и това, че в случай, че Т.И. е
искала да продаде същото на приобретателите на недвижимия имот за определена
цена, това е могло да бъде извършено единствено в предвидената от чл.18 ЗЗД
форма за действителност на такава сделка, но по делото липсват данни за
сключването на такава сделка.
Не могат да бъдат споделени и
доводите на процесуалния представител на ответниците, че при определяне на
продажната цена на имота е взето предвид, че наличните в къщата съоръжения и обзавеждане са
лична собственост на представителя Т.И. и стойността на същите се дължи лично
на нея по силата на Договора за покупко-продажба на съоръжения и обзавеждане от
05.11.2019 г.
От събраните по делото
доказателства (акт за брак, данни от СВ-Враца и св.Т.И.) се установи, че
закупуването на имота в гр.***, изграждането и обзавеждането на жилищната
сграда са извършени по време на брака на Т.И. и Й.П., както и че средствата за
това са били осигурявани от съпруга Й.П. (св.Г.П.), поради което съдът намира,
че движимите вещи в имота не са лична собственост на съпругата Т.И.. Изразените
при разпита на последната като свидетел по делото лични убеждения, че
недвижимият имот и вещите в същия са нейна собственост, противоречат на
предприетите от самата нея правни действия, обективирани в Нотариален акт №
16/2017 г., от който е видно, че дарението на имота в полза на малолетните ищци
е извършено не само от нея, но и от
съпруга й Й.П., при изрично посочване, че този имот е бил придобит от двамата в
режим на съпружеска имуществена общност.
На следващо място, от направения
опис в посочения договор от 05.11.2019 г., както и от заключението на
повторната СТЕ е видно, че част от вещите, предмет на тази сделка (плочки и
дограма) са трайно прикрепени към жилищната сграда и не биха могли да се
отделят без съществено увреждане на главната вещ, поради което не могат да
бъдат разглеждани като самостоятелен обект на собственост и са придобити от
малолетните деца по силата на извършеното в тяхна полза дарение на недвижимия
имот – чл.97 ЗС. Съдът намира, че друга част от посочените в договора вещи (напр.
електрически контакти, ключове за осветление, радиатори, интериорни врати и пр.)
обслужват нормалното функциониране на жилищната сграда, поради което след
монтирането им са загубили характеристиката си на самостоятелни движими вещи и макар
да могат да бъдат отделени без съществено увреждане, по своята същност
представляват принадлежност към главната вещ и следват собствеността на същата
– чл.98 ЗС. Ето защо Т.И. не би могла да претендира, че е собственик на посочените
вещи. При изключване стойността на първата група вещи, които са трайно прикрепени
към недвижимия имот, останалото оборудване и обзавеждане е на стойност 149 648
лв., съгласно заключението на повторната СТЕ, а при изключване и на втората
група вещи, представляващи принадлежности към недвижимия имот, тази стойност
намалява под 100 000 лв. Следователно уговаряне на цена на оборудване и
обзавеждане в размер на 320 000 лв., дължима в полза на Т.И., за сметка на
приспадането й от продажната цена на самия недвижим имот, дължима в полза на
представляваните малолетни собственици на имота И.П. и К. П., също води до
извод за значително увреждане имуществените интереси на последните.
В обобщение на изложеното,
настоящият съдебен състав намира, че е налице първият елемент от фактическия
състав на чл.40 ЗЗД, а именно – увреждане на имуществените интереси на
малолетните представлявани И.П. и К. П., настъпило при сключване на договора за
покупко-продажба от 24.02.2020 г.
При изложените мотиви за
превратно упражняване на представителната власт от страна на майката Т.И., може
да бъде направен извод и за проявена от нея недобросъвестност при сключване на
сделката като част от втория субективен елемент на фактическия състав. Тази
недобросъвестност се потвърждава и от начина, по който същата е водила
съдебното производство за издаване на разрешение за продажбата на имота по чл.130, ал.3 СК. Възползвайки се от едностранния характер на
това охранително производство, Т.И. не е предоставила на СРС всички необходими
данни относно имущественото състояние на децата. В подадената молба майката е
премълчала обстоятелството, че по силата на акта за развод упражняването на
родителските права се извършва от двамата родители, че бащата Й.П. заплаща
значителна по размер месечна издръжка за всяко от децата, както и всички техни разходи за облекло и обувки,
образование, медицински услуги и пр., които видно от събраните в настоящето
производство доказателства също представляват значителни по размер суми. Нещо
повече, майката е декларирала от името на децата, че не получават месечни
доходи и средствата за издръжката им се осигурява единствено от нейните доходи
от собствен бизнес. Към молбата е приложен акт за предходния й брак с друго
лице с извършена върху него отметка за прекратяването му, но не и акта за брак
с децата на бащата и акта за прекратяването му със съдържащите се в него
уговорки относно упражняването на родителските права и дължимата издръжка. В
молбата са посочени само уговорките по предварителния договор от 05.11.2019 г.,
но е премълчан факта на сключване на същата дата на друг договор за продажба,
който също има отношение към интересите на децата, доколкото касае подобрения и
вещи в същия имот. При тези данни настоящият съдебен състав намира, че
охранителното производство е водено недобросъвестно от представителя на децата.
Както бе посочено, за да бъде
уважен обаче иска за прогласяване недействителност на основание чл.40 ЗЗД, се
изисква да бъде доказано недобросъвестно поведение не само на представителя, но
и на насрещната страна по
договора, т.е. споразумяване между представителя и купувачите на имота. В това
производство не се предполага недобросъвестността на третите лица, поради което
позоваващите се на същата ищци носят тежестта да установят същата. В този
смисъл е и разпределената от съда доказателствена тежест с доклада по делото,
обективиран в определението по чл.140 ГПК и обявен за окончателен в първото
съдебно заседание.
Настоящият съдебен състав намира, че въз основа на събраните по делото
доказателства не може да бъде направен категоричен извод, че от страна на
купувачите е проявена недобросъвестност като субективно отношение, изразяващо
се в осъзнаване, че при сключване на сделката се увреждат интересите на
представляваните малолетни лица. От една страна, договорът за покупко-продажба
на недвижимия имот, собственост на малолетните представлявани, е сключен при
параметрите, очертани с предварителния договор за покупко-продажба от
05.11.2019 г. и одобрени от съда с Решение № 311017/31.12.2019 г. по ч.гр.д.№
72295/2019 г. по описа на СРС като съобразени с интересите на децата по смисъла
на чл.130, ал.3 ЗС. По делото няма данни купувачите на имота да са знаели по
какъв начин е било водено охранителното производство от представителя на децата,
а при сключването на сделката е могло да им бъде известно единствено, че е било
издадено съдебно разрешение за сключване на сделката при продажната цена от 100
000 лв., посочена в предварителния договор. От друга страна, купувачите са
заплатили обща цена за придобиване на имота и вещите в същия в размер на 420
000 лв., отговаряща на пазарните условия към момента на сключване на сделката.
Действително по-голямата част от тази сума е заплатена лично на Т.И., но при
липсата на данни купувачите да са били в близки отношения, познанство или да са
били запознати с вътрешните отношения в семейството на това лице, не би могъл
да бъде обоснован извод, че са имали съзнание за увреждане на децата при
сключване на сделката.
В обобщение на изложеното,
настоящият съдебен състав намира, че от страна на ищците не е проведено пълно и
главно доказване на целия фактически състав на чл.40 ЗЗД и по-конкретно на
втория елемент – сключване на договора със съзнание не само на представителя,
но и на насрещната страна – купувачите, че договорените условия обективно
увреждат представляваните малолетни собственици на имота. При това положение
предявеният главен иск за прогласяване недействителност на сделката на
посоченото основание следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
С оглед изхода на спора по главния иск, съдът дължи произнасяне по втория
иск, тъй като същият е предявен в условията на евентуално съединяване и
разглеждането му е поставено в зависимост от отхвърлянето на първия иск.
ІІ. По иска с
правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Съдът е сезиран с иск за прогласяване нищожността на
сключения между малолетните ищци И.П. и К. П., в качеството им на продавачи,
чрез тяхната майка и законен представител Т.Г.И., и ответниците И.В.И. и П.С.Ц.,
в качеството им на купувачи, договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт № 53, т.І,
рег.№ 667, дело № 39/2020 г., поради противоречието му с добрите нрави,
изразяващо се в проявена от представителя недобросъвестност при сключване на
сделката.
Автономията на волята на страните да
определят свободно съдържанието на договора е ограничена от разпоредбата на чл. 9 ЗЗД в две посоки: съдържанието на
договора не може да противоречи на повелителни норми на закона, а в равна
степен и на добрите нрави.
Според теорията и съдебната практика (вж Тълкувателно
решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по т. д. № 1/2009 г., ОСTK), добрите нрави
да морални норми, етични възгледи и правила за поведение, които са установени в
обществото. Те не са писани, не са конкретизирани, а съществуват като общи
принципи, на които законът е придал правно значение, защото последицата от
тяхното нарушаване е приравнена с тази на противоречието на договора със закона
- чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Когато се преценява
дали сделката противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само
до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок, следва да
съобрази дали крайният резултат на сделката и последиците й са съвместими с
общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. Тогава, когато
сделката и съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели
до неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно
търпи значителна загуба, има основание да се счита, че сделката е проява на
недобросъвестност и накърнява добрите нрави (в този смисъл - Решение № 1291 на
ВКС от 03.02.2009 г. по гр.д.№ 5477/2007 г., ГК ., V г.о.).
В конкретния случай сделката е сключена при
формално спазване на законовите изисквания при разпореждане с имущество на
ненавършили пълнолетие деца, а именно - в съответствие с изискванията на
чл.130, ал.3 СК майката и законен представител Т.И. е поискала и получила
разрешение от компетентния районен съд по настоящия адрес на децата И.П. и К. П.
за извършване на действия на разпореждане със собствените им недвижими имоти. Съдебната
практика непротиворечиво приема, че издаденият в това производство охранителен
акт не подлежи на контрол и при оспорване действителността на разрешената
сделка е без правно значение дали са били налице предпоставките за издаване на
разрешението и дали е била нарушена процедурата по издаването му. Когато обаче
извършената сделка страда от други пороци, тя може да бъде оспорена според
естеството на всеки от тях (Решение № 33 от 19.02.2015 г. на ВКС по гр.д.№
3050/2014 г., ГК, ІV г.о.). В случая действителността на сделката се оспорва не
поради допуснати формални нарушения при издаване на съдебния акт в
охранителното производство, а поради проявената недобросъвестност от законния
представител на децата при водене на охранителното производство като израз на
противоречие с добрите нрави. Настоящият съдебен състав намира, че поведението
на Т.И., както при договаряне на условията по сделката, така и при снабдяване
със съдебното разрешение за извършването й, е в явно нарушение на принципите за
справедливост и добросъвестност в гражданските отношения. Както бе посочено, на
05.11.2019 г. Т.И. е сключила два договора – предварителен договор, по силата
на който децата ще получат продажна цена за собствения си имот в размер на 100
000 лв. и договор за продажба на съоръжения и обзавеждане, по силата на който
лично тя ще получи между три и четири пъти по-висока цена – 320 000 лв. При
това положение още при сключването на тези договори тя е действала
недобросъвестно и поведението й е довело до несправедливото облагодетелстване в
нейна полза за сметка на малолетните й деца в противоречие с техните интереси.
Тази недобросъвестност е проявена по явен начин и в рамките на охранителното
производство чрез укриване пред районния съд на съществуващите обективни обстоятелства
относно семейното положение, представителството и действителното имуществено
състояние на децата след прекратяването на брака й с бащата Й.П., както и чрез
затаяване на част от договорените с купувачите действителни условия, при които
ще бъде извършена продажбата на недвижимия имот. По този начин при издаване на
разрешението за извършване на разпоредителната сделка не би могла да бъде
извършена обективна, всестранна и пълна преценка дали тази сделка е в интерес
на децата, което също е допринесло за настъпване на вреда за тях.
Настоящият съдебен състав намира, че това
поведение на законния представител на малолетните деца е в нарушение както на
естественото морално задължение на родителя да се грижи за интересите на своите
деца, така и на основните принципи за справедливост и за добросъвестност в
гражданските правоотношения, поради което сделката се явява сключена при
накърняване на добрите нрави. За разлика от основанието за недействителност по
чл.40 ЗЗД, основанието за нищожност по чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД, поради
накърняване на добрите нрави, е обективно състояние, както и основанието за
нищожност по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, поради противоречие със закона.
Субективното отношение на лицата, които извършват сделката, към правилата на
добрите нрави и тяхното нарушаване няма правно значение (вж Определение № 424
от 30.06.2014 г. на ВКС по т. д. № 3554/2013 г., II т. о., ТК). Достатъчно е
извършената сделка обективно да е в противоречие с общоприетите правила на
етично и морално поведение, за да бъде прогласена сделката за нищожна на това
основание. При това положение при извършването на преценката за основателност
на евентуалния иск е без значение
субективното отношение на купувачите И.И. и П.Ц. и дали от тяхна страна
е проявена недобросъвестност.
В обобщение на изложеното настоящият съдебен
състав намира, че по своята цел, начин на извършване и последици договорът за
покупко-продажба от 24.02.2020 г. явно и грубо накърнява правилата на добрите
нрави и води до неоправдано разместване на имуществени б., от което са ощетени
малолетните собственици на продадения имот, поради което предявеният евентуален
иск за прогласяване нищожността му следва да бъде уважен като основателен и
доказан. С оглед изхода на спора по този иск, съдът не дължи произнасяне по
третия иск – за прогласяване нищожност на договора поради противоречие със
закона, тъй като същият е предявен в условията на евентуалност и разглеждането
му е постановено в зависимост от отхвърлянето. Следва да бъде извършено произнасяне
по четвъртия евентуален иск – за връщане на даденото по сделката, тъй като разглеждането
му е поставено в зависимост от уважаване на някой от първите три иска.
ІІІ. По
иска с правно основание чл.34 ЗЗД.
Разпоредбата на чл.34 ЗЗД предвижда, че когато
договорът бъде признат за нищожен или бъде унищожен, всяка от страните трябва
да върне на другата страна всичко, което е получила от нея.
От тази законова уредба е ясно, че
уважаването на иска за връщане на даденото по сделката е обусловено от уважаването
на иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД. При това положение, с оглед
приетата от съда основателност на иска за прогласяване нищожността на договора
за покупко-продажба от 24.02.2020 г., основателна се явява и исковата претенция
за връщане на недвижимия имот.
ІV. По
разноските.
При уважаване на исковата претенция, съгласно
чл.78, ал.1 ГПК право на разноски имат ищците. От приложените по делото
документи е видно, че законният представител на същите е направил деловодни
разходи в общ размер от 7 074,00 лв., включващи: 874,00 лв. – внесена държавна
такса; 10,00 лв. – внесена държавна такса за издаване на съдебно удостоверение;
20,00 лв. – внесен депозит за призоваване на свидетел; общо 1 200,00 лв. –
внесени депозити за работа на експертите; 4 970,00 лв. – договорено и изплатено
по банков път адвокатско възнаграждение.
Водим от
горното, Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен
и недоказан предявеният от И.П., с ЕГН **********, и К.П., с ЕГН **********, чрез
техния баща и законен представител Й.П., гръцки гражданин, роден на *** г., с
адрес: ***, против И.В.И., с ЕГН **********, и П.С.Ц., с ЕГН **********, иск с
правно основание чл.40 ЗЗД за прогласяване недействителността на сключения
между малолетните ищци И.П. и К.П., в качеството им на продавачи, чрез тяхната
майка и законен представител Т.Г.И., и ответниците И.В.И. и П.С.Ц., в
качеството им на купувачи, Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт № 53, т.І,
рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус С. Й. по заместване на
нотариус П.Ц., рег.№ *** в регистъра на НК, поради споразумяване на
представителя и купувачите във вреда на малолетните представлявани.
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД по иска на И.П., ЕГН **********, и К.П., ЕГН **********,
действащи чрез своя баща и законен представител Й.П., гръцки гражданин, роден
на *** г., с адрес: ***, против И.В.И., с ЕГН **********, и П.С.Ц., с ЕГН **********,
сключеният на 24.02.2020 г. договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран
в нотариален акт № 53, т.І, рег.№ 667,
дело № 39/2020 г. на помощник-нотариус С. Й. по заместване на нотариус П.Ц.,
рег.№ *** в регистъра на НК, с който малолетните И.П. и К.П., чрез тяхната
майка и законен представител Т.Г.И., са продали на И.В.И. и П.С.Ц., собствения си недвижим имот, представляващ: поземлен имот с идентификатор 12259.1022.154
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК,
разположен в гр.***, целият с площ от 543 кв.м., с номер по предходен план 154,
кв.131, парцел 12, при съседи по скица с идентификатори: 12259.1022.149,
12259.1022.156, 12259.1022.155, 12259.1022.152, 12259.1022.151, 12259.1022.150,
ведно с построената в същия имот жилищна
сграда с идентификатор 12259.1022.154.2 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, последно изменение със Заповед №
КД-14-06-270/19.11.2012 г. на началника на СГКК-Враца, с разгъната площ от 246
кв.м., поради накърняване на добрите
нрави.
ОСЪЖДА на основание чл.34 ЗС И.В.И., с ЕГН **********, и П.С.Ц., с ЕГН **********, ДА ВЪРНАТ на И.П., ЕГН **********, и К.П.,
ЕГН **********, чрез техния баща и законен представител Й.П., недвижим имот,
предмет на обявената за нищожна сделка, обективирана в нотариален акт №
53, т.І, рег.№ 667, дело № 39/2020 г. на
помощник-нотариус С. Й. по заместване на нотариус П.Ц., рег.№ *** в регистъра
на НК, и представляващ: поземлен имот с
идентификатор 12259.1022.154 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, разположен в гр.***, целият с площ от 543
кв.м., с номер по предходен план 154, кв.131, парцел 12, при съседи по скица с
идентификатори: 12259.1022.149, 12259.1022.156, 12259.1022.155, 12259.1022.152,
12259.1022.151, 12259.1022.150, ведно с построената в същия имот жилищна сграда с идентификатор
12259.1022.154.2 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на
ИД на АК, последно изменение със Заповед № КД-14-06-270/19.11.2012 г. на
началника на СГКК-Враца, с разгъната площ от 246 кв.м.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК И.В.И., с ЕГН **********, и П.С.Ц., с ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТЯТ на И.П., ЕГН **********, и К.П.,
ЕГН **********, чрез техния баща и законен представител Й.П., сумата 7 074 лв., представляваща общият размер на направените
пред настоящата съдебна инстанция деловодни разноски.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд-София в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: