Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 12.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ІІ-д въззивен състав, в публичното заседание на петнадесети октомври две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР
МАЗГАЛОВ
ЧЛЕНОВЕ: СИЛВАНА ГЪЛЪБОВА
Мл.с. С. ТАЧЕВА
при секретаря Илияна Коцева, като разгледа докладваното от съдията Гълъбова гр.д. №4352 по описа на СГС за 2021 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 –
273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на
ответника Е.П.П. срещу решение от 17.04.2019 г. по гр.д. №25815/2018 г. на
Софийския районен съд, 85 състав, с което жалбоподателят е осъден да заплати на
И.Д.Д. и С.Й. С.-Д.на основание чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД вр. чл.79 ЗЗД и чл.86 ЗЗД
сумата от по 14 864,31 лв. или общо сумата от 29 728,62 лв. – задатък в двоен
размер, даден по предварителен договор от 13.09.2017 г. за покупко-продажба на
недвижим имот – ап. ***, находящ се в гр. София, СО, район „Витоша“, ул. „******,
на пети мансарден етаж, ведно със законната лихва от 23.04.2018 г. до
окончателното изплащане, както и разноски по делото.
В жалбата се твърди, че решението на
СРС е неправилно. Сочи, че неправилно и необосновано първоинстанционният съд е
приел, че декларираното от ответника в чл.17 т.1 от процесния предварителен
договор е невярно, тъй като посочената разпоредба касае съвкупността от вещните
права на владение, ползване и разпореждане като съставни части на правото на
собственост, което право ответникът притежава в пълен обем, както и че в същата
разпоредба на договора не се съдържа декларация относно наличието или липсата
на издаден административен акт за въвеждане в експлоатация. Поддържа, че
липсата на удостоверение по чл.177 ЗУТ не означава, че ответникът не притежава
правото на собственост в пълен обем, която липса не препятства правото на
собственика да владее, ползва и да се разпорежда с имота. Предвид изложеното,
жалбоподателят моли въззивния съд да отмени решението и да отхвърли изцяло
предявените искове. Претендира разноски.
Въззиваемите
И.Д.Д. и С.Й. С.-Д.в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорват жалбата и
молят първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендират разноски.
Съдът,
като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания
съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Жалбата е подадена в срок и е допустима,
а разгледана по същество е неоснователна.
Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен
от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи
императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса
на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на
ОСГТК на ВКС. Настоящият
случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по
наведените оплаквания в жалбата.
Процесното решение е валидно, допустимо и правилно по следните
съображения:
Съгласно разпоредбата на чл.93 ал.1 ЗЗД задатъкът
служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото
изпълнение. Според ал.2 на чл.93 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка не
изпълни задължението си другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила
задатъка другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен
размер. Задатъкът
е договорна клауза с акцесорен характер, чрез която се обезпечава изпълнението
на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението. Функциите на задатъка са потвърдителна
и обезпечителна – служи като доказателство за сключването на договора и
гарантира изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената
възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи връщането
му в двоен размер. От предвидените в чл.93 ал.2 ЗЗД последици
на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и обeзщетителната му функция,
тъй като той служи и като предварително и общо определяне на обезщетението, на
което кредиторът ще има право в случай на неизпълнение /в този смисъл е и трайната практика на ВКС – напр. решение №865/23.12.2010 г. по гр.д. №1831/2009 г., ІV ГО, решение №110/29.06.2017 г. по гр.д. №3868/2016 г., III ГО, решение №198/17.01.2020 г. по гр.д. №661/2019 г.,
III ГО, решение №120/31.07.2019 г. по гр.д. №992/2018 г.,
III ГО, решение №474/13.07.2010 г. по гр.д. №457/2009 г.,
IV ГО, и др./.С оглед свободата на договаряне страните могат да договорят и
заплащане на обезщетение по общия ред наред със задатъка, с което на задатъка
може да бъде придадена наказателна функция. Уговорката за задатък освобождава
изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 ЗЗД,
като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с
предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята
договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната
страна - чл.93 ал.2 ЗЗД.
За
да е основателна претенция по чл.93 ал.2 ЗЗД за
присъждане на сума, представляваща задатък в двоен размер, е
необходимо да се установи наличието на предпоставките: валидно сключен договор,
чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък /капаро/,
неизпълнение от страната, която е получила задатъка, отказ /разваляне/
от договора от другата страна – тази която е дала задатъка, като последната
трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е
готова да престира.
В конкретния
случай страните са сключили на 13.09.2017 г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, като в него изрично са уговорили, че следва
да се явят не по-късно от 31.10.2017 г. до 13:00 ч. в кантората на нот. Й.Л.за
сключване на окончателен договор. Именно за гарантиране изпълнението на това
основно задължение на двете страни, в деня на подписване на предварителния
договор, ищците – купувачи са заплатили на ответника - продавач задатък в
размер на 7600,00 евро, като в чл.18 от договора изрично е уговорено, че невярно
деклариране на обстоятелствата по чл.17 от договора купувачът има право да
развали предварителния договор с едностранно писмено уведомление и да иска
връщане на платеното капаро в двоен размер. По делото между страните няма спор,
че ищците са заплатили на ответника по предварителния договор сума в общ размер
на 7600,00 евро, а и е установено при условията на пълно и главно доказване.
Спорен между страните е въпроса дали ответникът е
неизправна страна по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим
имот, респ. дали ищците са изправна страна по него, което им дава право да
развалят договора и да искат задатъка в двоен размер. В чл.17 т.1 от процесния предварителен договор продавачът е декларирал,
че е единствен законен собственик на имота и няма факти и обстоятелства, които
да възпрепятстват прехвърлянето на собствеността или да ограничават пълния обем права на новия
собственик, относно владение, ползване и разпореждане с имота или които
създават условия за бъдещо съдебно отстраняване /евикция/ на купувача на имота.
В
случая се твърди, че ответникът невярно е декларирала,
че няма обстоятелства, които да ограничават пълния обем права на новия
собственик относно ползването на имота, и по-конкретно за процесния апартамент не е издадено удостоверение за експлоатация по
чл.177 ЗУТ, което препятства ползването на имота, и е довело до разваляне на договора от купувачите,
респ. до възникване на право да се претендира връщане на
капарото в двоен размер, съобразно чл.93 ал.2 ЗЗД.
По делото не е спорно и е
обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване, а и е установено от
събраните по делото писмени доказателства, че процесният апартамент ***,
находящ се в гр. София, ул. „Бяло поле“, е образуван при преустройство на
апартаменти №№15 и 16, съобразно надлежно издадено разрешение за строеж. Не е
спорно също и е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, че след извършване на преустройството за обекта няма издадено
удостоверение за експлоатация по чл.177 ЗУТ. Във въззивното производство на
основание чл.266 ал.2 т.2 ГПК е прието удостоверение за въвеждане в
експлоатация за процесното преустройство №342/22.04.2009 г., издадено от Гл. архитект
на СО.
Действащото законодателство
в областта на строителството регламентира реда и условията за извършване на
строителния процес, взаимоотношенията между участниците в него, изискванията за
проектиране и изпълнение, контрола и въвеждането в експлоатация на строежите,
дълготрайността на строителните конструкции и други специфични изисквания по
отношение на строежите. Изграждането на недвижим имот при спазване условията и
реда на действащото в Република България законодателство /ЗУТ и
издадените въз основа на него подзаконови нормативни актове/ приключва с
въвеждане на имота в експлоатация. Въвеждането на една сграда или на даден
обект в нея в експлоатация се извършва с разрешение за ползване, издадено от
съответния компетентен орган, съгласно чл.177 ал.2 и сл. ЗУТ. До въвеждане на сградата или на съответния обект в експлоатация
по предвидения в действащото законодателство ред ползването е изрично
забранено, съгласно разпоредбата на чл.178 ал.1 ЗУТ,
като при нарушение на тази забрана съответният компетентен орган съобразно
категорията на строежа или упълномощено от него длъжностно лице има право да
забрани обитаването, съответно ползването на строежа и да разпореди прекъсване
на захранването му с електрическа и топлинна енергия, вода, газ и други
консумативи. При преустройство и реконструкция, съгласно действащото в
Република България законодателство /чл.177 ал.3 ЗУТ/, също се изисква
разрешение за ползване със съответния акт /удостоверение за експлоатация/, за
да може имотът да бъде годен за експлоатация, респ. да бъде ползван.
Правото
на собственост се характеризира със своите три основни правомощия – да се
владее вещта, да се ползва вещта и да се извършват действия на разпореждане с
вещта. Правото да се ползва вещта като част от правото на собственост означава
възможност да се извличат полезните свойства на вещта, т.е. при правото на
собственост върху недвижим жилищен имот правото на ползване означава възможност
да се обитава имота. При тълкуване на договора,
съгласно изискванията на чл.20 ЗЗД,
съобразявайки се с трайната практика на ВКС относно задължението на съда при
тълкуване на договора да установи действителната воля на страните /решение №502/26.07.2010 г. по гр.д. №222/2009 г. на
ІV ГО, решение №546/23.07.2010 г. по гр.д. №856/2009 г. на
ІV ГО, решение №504/26.07.2010 г. по гр.д. №420/2009 г. на
ІV ГО, решение №220/31.07.2014 г. по гр.д. №6126/2013 г. на
ІV ГО, решение №134/25.06.2014 г. по гр.д. №6886/2013 г. на
ІІІ ГО, решение №430/20.01.2015 г. по гр.д. №1673/2014 г. на
ІV ГО и др./, съдът
следва да издири
действителната обща воля на страните, тълкувайки отделните
уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от
целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и
добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на
текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението,
доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как
следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното и
място в договора и общия му смисъл, преценявайки и обстоятелствата, при които е
сключен договора, както и поведението на страните преди и след сключването му.
В конкретния случай при тълкуването на процесния предварителен договор, сключен
между страните, въззивният съд намира,
че продавачът носи отговорност за невярно деклариране на каквито и да е
обстоятелства, които ограничават пълния обем на новия собственик относно ползването
на имота, а не само ограничения, свързани с евентуална евикция на купувача. Административната забрана за обитаване на имота, с оглед липсата на удостоверение за експлоатация по чл.177 ЗУТ, също води до
ограничение на правото на собственост, доколкото собственикът се лишава от
възможността да ползва имота.
Според решение
№775/16.02.2011 г. на ВКС
по гр.д. №906/2009 г., IV ГО, при сключването на договора страните могат да
декларират определени обстоятелства, които имат значение за сключването или
изпълнението на договора. Ако декларираните обстоятелства се окажат неистинни,
при липса на други уговорки, неизправната страна дължи обезщетение, а ако
обстоятелствата са пречка договорът да бъде изпълнен, изправната страна може да
се откаже от него. Съгласно чл.9 ЗЗД, страните
могат да уредят последиците от декларирането на неверни обстоятелства, като
уговорят неустойка или възможност за отказ от договора плюс неустойка. В
договора страните са свободни да уговарят различни последици от поведението си
при сключването му и различни последици от неизпълнението на всяко отделно
задължение по договора, като тази тяхна свобода е ограничена единствено от
повелителните норми на закона и добрите нрави. Декларирането на неверни обстоятелства при сключването
на договор е противоправно поведение. То нарушава задължението на страните
по чл.12 ЗЗД при воденето на преговори и сключването на
договори да действат добросъвестно.
И тъй като по делото е
установено, както вече бе посочено, че при сключването на процесния
предварителния
договор ответникът е декларирала, че липсват обстоятелства, които да ограничават правото на собственост, което не отговаря на
истината и е довело до разваляне на
договора от страна на купувачите, съобразно уговорката на чл.18 от договора, то и ответникът дължи на ищците двойния размер на
полученото капаро,
Поради изложеното и поради съвпадане на
крайните изводи на двете съдебни инстанции, решението на СРС следва да бъде
потвърдено изцяло.
С оглед изхода на делото и направеното
искане, на въззиваемите на основание чл.78 ал.3 ГПК следва да се присъдят
разноски във въззивното производство в размер на сумата от 1430,00 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение. Възражението на въззивника за
прекомерност на заплатеното от въззиваемите адвокатско възнаграждения е неоснователно.
По делото е представен договор за правна защита и съдействие, сключен между въззиваемите
и адв. П., според който въззиваемите са заплатили адвокатско възнаграждение по
настоящето дело в размер на сумата от 1430,00 лв. Съгласно ТР №6/2012 от
06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС, при намаляване на подлежащо на присъждане
адвокатско възнаграждение, поради прекомерност по реда на чл.78 ал.5 ГПК, съдът
не е обвързан от предвиденото в § 2 Наредба №1/09.07.2004 г. ограничение и е
свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата наредба минимален
размер. Договореното по настоящето дело адвокатско възнаграждение надвишава незначително
този минимален размер, изчислен съобразно чл.7 ал.2 Наредба №1 за минималните
размери на адвокатските възнаграждения, и с оглед на фактическата и правна
сложност на делото, не следва да бъдат намалявано до минималния размер.
Воден от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА изцяло решение №96353/17.04.2019 г.,
постановено по гр.д. №25815/2018 г. по описа на СРС, ГО, 85 състав.
ОСЪЖДА
Е.П.П., ЕГН **********, адрес: ***, да
заплати на И.Д.Д., ЕГН **********,
адрес: ***, и С.Й. С. – Д., ЕГН **********,
адрес: ***, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от 1430,00 лв., представляваща разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в едномесечен срок от
съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.