№ 386
гр. Варна, 16.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Георги Йовчев
Членове:Николина П. Дамянова
Диана Д. Митева
при участието на секретаря Ели К. Тодорова
като разгледа докладваното от Георги Йовчев Въззивно търговско дело №
20223001000432 по описа за 2022 година
Производството е образувано по въззивна жалба на ЕТ „Валентин Василев 62“, със
седалище гр.Шумен срещу решение №260017/12.05.2022 г. по т.д.41/2020 г. по описа на
ШОС.
Във въззивната жалба се сочат допуснати нарушения при постановяване на
решението, изразяващи се в противоречие с материалния закон, необосновани изводи и
нарушение на процесуалните правила. Твърди се, че не са налице предпоставките за
реализиране на фактическия състав на чл.236, ал.2 от ЗЗД, тъй като договорът не е
прекратен поради изтичане на уговорения срок, а автоматично поради неплащане на
наемната цена и не е налице противопоставяне от страна наемодателя срещу продължаване
ползването на имота. Наред с това излага, че присъденото обезщетение не е съобразено с
факта, че след прекратяване на договора за наем, въззивникът е продължил да ползва само
една от сградите, както и че обезщетението следва да се определи в съответствие със
средния пазарен наем за съответния период, а не да се изчислява по уговорената в наемния
договор цена.
В писмен отговор, насрещната страна „М и В Комерс” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище гр.Шумен, оспорва жалбата и моли съда да потвърди
решението. За
да се произнесе, съдът съобрази следното: Ищецът „М и В Комерс”
ЕООД, със седалище гр.Шумен излага в исковата си молба, че на 01.10.2010 г. е сключил с
ответника ЕТ „Валентин Василев 62“, със седалище гр.Шумен договор за наем, по силата на
който е предоставил на ответника за временно и възмездно ползване недвижим имот,
представляващ свинекомплекс, находящ се в гр. Смядово, местност „Кераната”,
съставляващ имот № 000 948, с площ от 13 224 кв. м., ведно с построените в него сгради за
срок от пет години, считано от 01.10.2010 г., при наемна цена в размер на 7800 лева с ДДС,
платима до 5-то число на предходния месец. Твърди, че ответникът е преустановил
плащането на наемната цена, считано от месец май 2014 г., поради което по силата на т.12,
1
абзац пети от договора, същият автоматично е прекратил своето действие. Въпреки
прекратяването на договора, ответникът продължил използването му до 08.03.2016 г., когато
имотът е бил продаден и владението е предадено на новия собственик. Твърди, че за
периода март 2015 г. до 08.03.2016 г., когато имотът е продаден, имотът е ползван без
основание, поради което се дължи обезщетение по чл.236, ал.2 от ЗЗД, като през този
период, ответникът е заплатил суми за ползването, както следва: за м.07.2015 г. - 3 500 лева
на 29.06.2015 г. и 3 000 лева на 21.07.2015 г., за м.08.2015 г. - 3 000 лева на 24.08.2015 г., за
м.09.2015 г. - 3 100 лева на 23.09.2015 г., за м.10.2015 г. - 3 000 лева на 07.10.2015 г. и за
м.11.2015 г. - 3 100 лева на 06.11.2015 г. Претендира заплащане на обезщетение за ползване
на имота след прекратяване на наемния договор, в размер на сумата от 61 561.29 лева,
формирано като разлика между дължимите 7 800 лева обезщетение за месец и платеното за
периода март 2015 г. - март 2016 г.
Ответникът е оспорил предявеи иск с възражение, че през процесния период е
ползвал единствено част от сграда с идентификатор 67708.70.948.2, намираща се в
процесния имот за сортировъчно помещение. Прави евентуално възражение за прихващане
със сумата 33 800 лева, получени без основание, като платена наемна цена за периода март
2015 г. - март 2016 г., през който между страните не е съществувал договор за наем
(уточнено в съдебно заседание на 07.01.2021 г.), със сумата от 6 098,39 лева, представляваща
разлика на дължими между страните суми съгласно влязло в сила решение по т.д.№63/2017
г. по описа на ШОС и със сумата от 18 395.85 лева, представляваща неоснователно
получена от ищеца сума по изпълнително дело №20187740400372 по описа на ЧСИ
Я.Джинджева, рег.№774, с район на действие ШОС.
Варненският апелативен съд, с оглед наведените оплаквания и след преценка на
събраните доказателства, приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Решението на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е
действително, произнасянето съответства на предявените искания и правото на иск е
надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими. Доколкото в
жалбата се твърди, че са налице основания за отхвърляне на иска без да се налага
разглеждане на предявените в условията на евентуалност възражения за прихващане, налице
е правен интерес от обжалване на решението в частта, с която е отхвърлен предявения
срещу ЕТ „Валентин Василев 62“ иск за разликата от 21 209,50 лева до 45 667,74 лева, като
погасен чрез съдебно прихващане с насрещното вземане на ответника в размер на 24 458,24
лева, от което 6 098,39 лева – дължими суми по влязло в сила Решение № 38 от 4.04.2018 г.
по т.д.№ 63/2017г. по описа на ШОС и 18 359,85 лева – принудително събрани суми по
изпълнително дело №20187740400372 по описа на ЧСИ Я.Джинджева, рег.№774, с район на
действие ШОС.
Няма спор, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че
на 01.10.2010 г. е сключен договор за наем, по силата на който „М и В Комерс” ЕООД, със
седалище гр.Шумен е предоставил на ЕТ „Валентин Василев - 62“, със седалище гр.Шумен
за временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ свинекомплекс, находящ
се в гр. Смядово, местност „Кераната”, съставляващ имот № 000 948, с площ от 13 224 кв.
м., ведно с построените в него сгради него четири сгради с идентификатори №
№67708.70.948.1, 67708.70.948.2, 67708.70.948.3 и 67708.70.948.4 за срок от пет години,
считано от 01.10.2010 г., при наемна цена в размер на 7800 лева с ДДС, платима до 5-то
число на предходния месец. В клаузата в т.12, абзац пети /последен / страните по договора за
наем изрично са уговорили, че при забава плащането на наемни вноски повече от един месец
същият прекратява своето действие, като страните не спорят, а и от доказателствата по
делото се установява, че в периода м.май 2014 г. до юни 2015 г., наем не е бил заплащан.
Установява се, че между страните е водено т.д.№ 63/2017 г. по описа на ШОС, по
което с решение №38 от 4.04.2018 г., с което ЕТ „Валентин Василев - 62“, със седалище
гр.Шумен е осъден да заплати на „М и В Комерс” ЕООД, със седалище гр.Шумен, сумата от
177 219.03 лева, от която главница в размер на 145 600 лева, представляваща незаплатена
наемна цена за периода от 05.05.2014 г. до 07.03. 2016 г. по договор за наем от 01.10.2010 г.
2
и 31 619.03 лева, представляваща мораторна лихва върху главницата от падежа на всяка от
дължимите месечни наемни вноски до датата на предявяване на исковата претенция –
13.04.2017 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване
на исковата претенция до окончателното й заплащане, както и разноски в размер на
12 494.95 лева. С решение № 25 от 27.02.2020 г., постановено т.д. № 426/2019 г., на ВКС, II
т.о., частично е отменено въззивното решение на ВнАС, с което е потвърдено решението на
ШОС, за разликата между 7800 лева и 145 600 лева - наемна цена за периода 05.05.2014 г. -
07.03.2016 г., на основание сключения между страните договор за наем от 01.10.2010 г.,
ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното
плащане, както и за разликата между 2 316,47 лева и 31 619.03 лева - обезщетение за
забавено плащане от падежа на всяка помесечно дължима вноска до 13.04.2017 г., както и в
частта за разноските, като е постановено друго, с което исковете на "М и В комерс" ЕООД
за заплащане на наемна цена за периода 05.05.2014 г. - 07.03.2016 г., на основание
сключения между страните договор за наем от 01.10.2010 г., за разликата над 7800 лева до
размера на 145 600 лева, както иска за обезщетение за забавено плащане от падежа на всяка
помесечно дължима вноска до 13.04.2017 г., за разликата над 2 316.,47 до 31 619.03 лева, са
били отхвърлени.
В мотивите на решението на ВКС е прието, че договорът за наем от 01.10.2010 г. е
прекратен, считано от 05.05.2014 г., след която дата ищецът не е активно материално
легитимиран да претендира заплащането на наем, тъй като ползване на имота не е
продължило след изтичане на срока на договора, а след предсрочното му прекратяване и
разпоредбата на чл.236,ал.1 от ЗЗД не е приложима.
С оглед на гореизложеното, съдът намира, че страните са обвързани от силата на
пресъдено нещо на решение №25/27.02.2020 г., постановено т.д. № 426/2019 г., на ВКС, II
т.о., относно момента на прекратяване на процесния договор за наем, а именно 05.05.2014 г.
След като договорът автоматично е прекратил своето действие с неплащането на
дължимия наем за първия месец - м.май 2014 г. при условията на хипотезата, уредена в
цит.т.12, абз. последен, при последващо оставане на наетата вещ в държане на наемателя по
вече прекратеното наемно отношение се създава друга облигационна връзка, тъй като в този
случай, държането на наетата вещ е на отпаднало основание, като последиците се уреждат
на плоскостта на чл.236 ал.2 ЗЗД, която норма урежда спецификата на неоснователното
обогатяване по отношение на прекратения договора за наем, като в този случай е без
значение дали действието на договора е прекратено поради изтичането на срока, разваляне
или автоматично прекратяване (в този смисъл решение №227/07.01.2015 г. по т.д. №
2482/2013 на първо т.о. и решение №25/27.02.2020 г. по т.д. № 426/2019 на второ т.о. на
ВКС).
С прекратяване на договора, наемателят е длъжен да върне наетата вещ и това той
трябва да стори не само като опразни и изостави наетите помещения, а и да ги предаде на
наемодателя. Установяването на това обстоятелство, може да стане с всички
доказателствени средства. Действително по делото не е представен приемо-предавателен
протокол или друг писмен документ удостоверяващ, че държането е предадено на
наемодателя, преди посочената от него дата – 08.03.2016 г. От показнията на свидетеля Д П
П, закупил имота през 2016 г., които се кредитират от съда като непосредствени и
незаинтересовани се установява, че около половин година преди сключване на покупко-
продажбата се е свързал с представляващия въззиваемото дружество М М, който му е
предоставил възможност да извърши нееднократен оглед на имота. При извършените
огледи, свидетелят е установил, че въззивникът използва само сграда с идентификатор №
67708.70.948.2 като сортировъчния център, офис, работилница и стая за персонала, а
останалите три сгради не се използват, тъй като в тях е нямало никакви условия за
отглеждане на птици. В съответствие с показанията на свидетеля М е и заключението на
вещото лице по назначената допълнителна ССчЕ, според което при извършения в имота
оглед е установено, че три от четирите сгради в имота, а именно №№67708.70.948.1,
67708.70.948.3 и 67708.70.948.4, в процесния период са били негодни за ползване по
3
предназначение, тъй като са с много ниска височина и покривите се нуждаят от ремонт. В
тази връзка вещото лице е посочило, че средният пазарен наем за трите сгради е 0 лева, а
наемът за сграда с идентификатор № 67708.70.948.2 за процесния период е 10 240.59 лева.
Показанията на свидетеля С С не следва да бъдат кредитирани, тъй като същият няма преки
впечатления относно ползването на имотите през процесния период, доколкото от
представеното след разпита му удостоверение от Областна дирекция по безопасност на
храните – Шумен е видно, че трудовото му правоотношение като служител на дирекцията е
прекратено още през 2014 г., а друго качество същият не сочи да е посещавал имота.
Обстоятелството, че след прекратяване на договора за наем през м.май 2014 г.,
наемодателят е предприел действия на разпореждане с наетия имот, като за целта е имал
свободен достъп до него, организирайки огледи за потециални купувачи, обуславя извода на
съда, че наемателят не само не е ползвал останалите три сгради в наетия имот, тъй като
както се установи, същите са били и негодни за ползване по предназначение, но и е предал
същте в държане на наемодателя, поради което за тях не дължи обезщетение по чл.236, ал.2
от ЗЗД.
Обстоятелството, че през 2012 г. въззивникът е сключил договор с ДФ Земеделие за
предоставяне на държавна помощ за период от пет години, като при регистрацията е
посочил, че ще ползва три поземлени имота със застроените в тях сгради, между които и
процесния, не означава, че по време на действие на договора, всички сгради е следвало да
бъдат заети с бройкте птици, посочени при сключване на договора. Посочването в договора
на съответния брой кокошки, съответства на подаденото преди неговото сключване
заявление от страна на земеделския производител. Всички последващи анекси, също са
обусловени от посочения от птицевъда вид и брой птици в съответните заявления за 2013 -
2016 г. Това налага извода на съда, че със сключване на договора, за птицевъда, не е
възникнало задължение през целия пет годишен срок да отглежда посочените в договора
28 384 броя кокошки – носачки, респективно да използва всички декларирани за тази цел
сгради. След като предметът на договора е свързан с хуманно отношение към птиците, които
подробно са изброени както в договора, така и в указанията за предоставяне на помощта, то
единствено от волята на птицевъда ще зависи за отглеждане на колко птици през
съответната година ще подаде заявление за получаване на помощ и в случай, че във основа
на заявлението бъде сключен допълнителен анекс, за него ще възникне задължение за
прилагане на съответните мерки за хуманно отношение към тези птици. Противното би
означавало за срок от пет години, птицевъдът да бъде поставен в зависимост да отглежда
първоначлно посочения брой кокошки, без значение дали това е изгодно или не за него. В
случая, видно от представения като доказателство регистър на кокошките носачки, актуален
към 06.03.2017 г., въззивникът за предходната година е декларирал капацитет от 1500
бройки и количество за отглеждане – 1000 бройки, което се различава драстично от
първоначално регистрираните 28 384 броя кокошки. Това налага извода, че през процесния
период, въззивникът действително е ползвал само малка част от декларираните сгради,
между които попада и сграда с идентификатор 67708.70.948.2, част от предмета на договора
за наем, за която се дължи обезщетение по реда на чл.236, ал.2 от ЗЗД.
Съобразно наложилата се в последните години задължителна практика на ВКС –
решение № 146 от 01.12.2010г. по т.д. № 934/2009г. на ВКС, ТК, II т.о., решение № 769 от
17.06.2011т. по гр.д. № 1332/2010г. на ВКС, ГК, III г.о., решение № 230 от 18.06.2014г. по
гр.д. № 6874/2013г. на ВКС, ГК, IV г.о., решение № 173 от 22.03.2013г. по т.д. № 939/2011г.
на ВКС, ТК, I т.о., решение №88 от 28.07.2015г. по т.д. №264/2014г. на ВКС, ТК, II т.о.,
постановени по реда на чл.290 ГПК, при продължаване на ползването на имота след
прекратяване на договора за наем въпреки противопоставянето на наемодателя, наемателят
дължи обезщетение в размер на средния пазарен наем, като по силата на закона
обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем.
От заключението на вещото лице по назначената допълнителна ССчЕ се установява,
че средният пазарен наем за сграда с идентификатор № 67708.70.948.2 за процесния период
е в размер на 10 240.59 лева.
4
Съгласно чл.2 от договора за наем месечната наемна цена е определена в размер на
7800 лева, следователно договорения наем за исковия период март 2015 г. - март 2016 г. за
целия ПИ с идентификатор №67708.70.948 с находящите се в него сгради с идентификатори
№ №67708.70.948.1, 67708.70.948.2, 67708.70.948.3 и 67708.70.948.4, възлиза на 93600 лева,
т.е. наемът за ¼ съответстващ на ползваната от въззивника част от целия имот е в размер на
234000 лева.
С оглед създадената постоянна практика по приложението на чл.236, ал.2 ЗЗД,
предявеният иск за заплащане на обезщетение, съизмеряващо се с договорения наем, който е
по-висок от средния пазарен наем за периода, е основателен до размера на 23 400 лева.
Предвид извода за частична основателност на предявения иск, следва да бъдат
разгледани и предявените в условията на евентуалност възражения за прихващане, първото
от които е със сумата от 33 800 лева. Това възражение е надлежно заявено, уточнено и
поддържано от ответника, но неправилно не е разгледано от първоинстанционния съд.
Между страните не се спори, а и от заключението на вещото лице по назначената
ССчЕ се установява, че за периода след прекратяване на наемния договор 05.05.2014 г. до
07.03.2016 г., въззивникът е заплатил на въззиваемото дружество общо сумата от 33 800
лева, която е осчетоводена от двете страни като плащане на наемна цена по договора от
01.10.2010 г.
Доколкото междиу страните с влязло в сила решение е установено, че за този период
не са били обвързани от наемно правоотношение, като въззиваемият не е установил наличие
на друго годно основание, на което да е получил сумата, съдът намира, че в полза на
въззивника съществува ликвидно и изискуемо насрещно вземане в размер на 33 800 лева, с
което следва да се прихване вземането на въззиваемия, предмет на настоящото
производство, в размер на 23 400 лева.
Доколкото в резултат на прихващането, вземането предмет на иска по чл.236, ал.2 от
ЗЗД се погасява изцяло, обжалваното решение следва да бъде отменено изцяло, а искът да се
отвърли.
С оглед направеното искане и на осн. чл.78, ал.3 от ГПК, въззиваемата страна следва
да бъде осъдена да заплати на въззивника, направените в двете инстанции разноски в размер
на 4069.54 лева.
Мотивиран от гореизложеното и на осн.чл.272 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №260017/12.05.2022 г. по т.д.41/2020 г. по описа на ШОС, в
частта с която ЕТ „Валентин Василев 62“, седалище гр.Шумен е осъден да заплати на „М и
В Комерс” ЕООД, ЕИК *********, седалище гр.Шумен, сумата 21 209.50 лева,
претендирана като обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за имот представляващ свинекомплекс в
гр.Смядово, м.Кераната, съставляващ имот № 000948, с площ от 13 224 кв. м., ведно с
построените в него сгради, който имот съгласно КК на гр.Смядово, представлява ПИ с
идентификатор № №67708.70.948 с находящи се в него сгради с идентификатори №
№67708.70.948.1, 67708.70.948.2, 67708.70.948.3 и 67708.70.948.4, дължимо за периода март
2015-март 2016г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата
молба - 01.04.2020 г., до окончателното изплащане на главницата, както и в частта с която е
отхвърлен иска за разликата от 21 209.50 лева до 45 667.74 лева, като погасен чрез съдебно
прихващане с насрещното вземане на ответника в размер на 24 458,24 лева, от което
6 098,39 лева – дължими суми по влязло в сила Решение № 38 от 4.04.2018 г. по т.д.№
63/2017г. по описа на ШОС и 18 359,85 лева – принудително събрани суми по изпълнително
дело №20187740400372 по описа на ЧСИ Я.Джинджева, рег.№774, с район на действие
ШОС, като вместо него постановява:
5
ОТХВЪРЛЯ иска „М и В Комерс” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Шумен, ул.„Шейново” №5 срещу ЕТ „Валентин Василев 62“, със седалище и
адрес на управление Шумен, ул.“Скопие“ № 6, ЕИК *********, за заплащане на сумата от
45 667.74 лева, претендирана като обезщетение за ползване за имот представляващ
свинекомплекс находящ се гр.Смядово, м-ст Кераната, съставляващ имот № 000948, с площ
от 13 224 кв. м., ведно с построените в него сгради, който имот съгласно КК на гр.Смядово,
представлява ПИ с идентификатор №67708.70.948 с находящи се в него сгради с
идентификатори №№67708.70.948.1, 67708.70.948.2, 67708.70.948.3 и 67708.70.948.4, за
периода март 2015-март 2016г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба - 01.04.2020 г. до окончателното изплащане на главницата, след
прекратяване на сключен между страните договор за наем от 01.10.2010 г., на осн. чл.236,
ал.2 ЗЗД, от който 23 400 лева, като погасен чрез съдебно прихващане с насрещното вземане
на ЕТ „Валентин Василев 62“ в размер на 33 800 лева, получени без основание, като платена
наемна цена за периода март 2015 г. - март 2016 г., а за разликата до 45 667.74 лева като
неоснователен.
ОСЪЖДА „М и В Комерс” ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.Шумен, ул.„Шейново” №5 ДА ЗАПЛАТИ на ЕТ „Валентин Василев 62“,
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление Шумен, ул.“Скопие“ № 6, сумата от
4069.54 (четири хиляди шестдесет и девет лева и 54 ст.), представляваща направените в
двете инстанции съдебно-деловодни разноски, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
Решението подлежи обжалване при условията на чл.280 от ГПК пред Върховен
касационен съд на РБ в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6