Р Е
Ш Е Н
И Е № .……
Гр.
София, 20.07.2018 г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗИВНО ОТДЕЛЕНИЕ, ІV - „Д” състав, в публично съдебно заседание на трети
април през две хиляди и осемнадесета година
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Здравка Иванова
ЧЛЕНОВЕ : Цветомира Кордоловска Мл. Съдия : Биляна Коева
при
секретаря Поля Геаргиева, като разгледа докладваното от съдия Иванова гр. д. № 7139
по описа на съда за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 259
и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на ищеца „А.“ ЕООД,
чрез представителя му срещу решение 16638/21.10.2016 г., по гр. д. № 49228/2013
г. на СРС, 124 с - в, с което е отхвърлен предявения
от „А.“ ЕООД, ЕИК *******, срещу Е.А. М.(Ч.), ЕГН ********** иск с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД - за обявяване за окончателен на сключения на
06.08.2004 г. между Е.А. М.(Ч.), ЕГН **********, като продавач, и „Г.К.“ ЕООД,
ЕФН *******, като купувач, предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот - вилно място, съставляващо парцел XVI - 1205, в кв. 62 по плана
на гр.София - Горни Лозен, целия с площ от 400 кв. м., ведно с построените в
парцела едноетажна сграда и ищецът е осъден за заплащане на разноски.
Във въззивната жалба се излагат съображения, че в решението
СРС неправилно се приема, че не са налице предпоставките за прехвърляне
собствеността на процесния имот по съответния нотариален ред, тъй като в
пълномощното липсва упълномощаване за сключване на предварителен договор, не са
индивидуализирани недвижимите имоти и не са посочени конкретни цени. Според
ищеца, успешното провеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ГПК, предполага
установяване наличието на валиден предварителен договор, с който се поема
задължение за сключване на окончателен договор, чието съществено съдържание е
възпроизведено в клаузите на предварителния договор, бездействието на
ответника, поради което не е сключен окончателен договор, настъпването на
падежа на задължението за сключване на окончателен договор, принадлежността на
правото, предмет на договора, към патримониума на прехвърлителя. Ищецът твърди,
че посочените предпоставки са установени в хода на производството. Неправилно съдът е приел, че управителят на
дружеството не е имал представителна власт за сключване на сделката. След като
в пълномощното е дадена представителна власт за извършване на продажба на
недвижими имот, то и е налице упълномощаване за извършване на всички действия
по подготовката и реализацията на продажбата. Това включва както подписването
на предварителен договор, така и снабдяване със скица и схема на обекта,
удостоверение за данъчна оценка и всички останали документи, свързани с
продажбата. Ищецът се позовава на практика на ВКС, според която, след като към
момента на сключване на договора е имало валидно нотариална заверено
пълномощно, даващо право за продажба на недвижими имоти, собственост на
упълномощителя, това е достатъчно, без да е необходима конкретизация на
имотите, предмет на продажбата или на сумите, за които те ще се продадат, като
условия за валидност на договора. Несъобразяването на пълномощника с дадените
от упълномощителя указания, би имало отношение за техните вътрешни отношения,
но не и спрямо трети лица. Поддържа, че ограниченията на представителната власт
на пълномощника, които не следват от изричен текст на пълномощното, имат
значение само във вътрешните отношения между пълномощника и упълномощителя. Даденото
пълномощно за продажба на имотите на ответницата е валидно, като в него е
индивидуализиран в достатъчна степен имота, който ще бъде предмет на
продажбата. Ищецът се позовава на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по
т. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, в което окончателно е решен въпроса относно
обема и съдържанието необходими в пълномощното, което дава право за сключване
на договори за продажба на недвижими имоти. Поради некоректно поведение на
ответницата, въпреки заявената готовност на ищеца да заплати разликата в
продажната цена в деня на подписване на нотариалната сделка по продажбата, тя
не е предприела никакви последващи действия по сключване на окончателен договор
за прехвърляне на имота. От показанията на свидетелката Т.става ясно
единствено, че пълномощното от ответницата е оттеглено от ищцата през м. 02 -
м. 03.2005 г., но предварителния договор за покупко – продажба е сключен на
06.08.2004 г., като към момента на сключването му е имало валидно пълномощно, с
ясно регламентирана представителна власт. В деня на сключване на договора от
банковата сметка на дружеството е изтеглена сумата, дадена като задатък по
него. По късното счетоводно оформяне на операцията не оборва датата на сключване
на предварителния договор. Недоказано е твърдението, че пълномощника и
управителя на дружеството са свързани лица. Дъщерята на пълномощника се е
запознала с управителя на дружеството по повод сключването на договора и едва
по – късно са променени отношенията им. Моли
да се отмени решението и искът - да се уважи. Претендира разноски за двете
инстанции, като за въззивната претендира само за заплащане на държавната такса,
съгласно списък.
Въззиваемата страна – ответницата Е.А. М.(Ч.), чрез представителя си, оспорва въззивната
жалба като неоснователна. Поддържа, че в решението съдът правилно е приел, че
представения с исковата молба предварителен договор е нищожен поради липса на
съгласие, тъй като в пълномощното на П.М.липсва упълномощаване за сключване на
предварителен договор със собствения на ответницата имот. С оглед съдържанието
на пълномощното, дадено в полза на П.М.от ответницата, правилно СРС е приел, че
то не съдържа упълномощаване на сключване на предварителни договори за
прехвърляне на недвижими имоти. Поддържа освен това, че въпреки обусловеността
на предварителния и окончателен договор, те са самостоятелни облигационни
правоотношения и основанията за тяхната недействителност или разваляне следва
да се преценяват по отделно. Ответницата възразява още, че с предварителния
договор се поема обещание за бъдещо прехвърляне - разпореждане с недвижимия
имот. Този договор има само облигационно действие, без да има преките последици
на разпореждане с имота. Възразява се срещу тезата на ищеца, че след като
пълномощното дава право на упълномощения да извършва действия на разпореждане с
имота, то дава право и за извършване на всички подготвителни действия,
предхождащи продажбата, в това число - предварителния договор. Твърдението на
ищеца може да се сподели само относно преките фактически действия, свързани с
продажбата – т. е. подготовката на сделката, избор на нотариус и т. н. Основателно
съдът е отхвърлил иска и защото не е посочена конкретна цена за прехвърлянето в
предварителния договор. Цената е съществен елемент от договора за продажба и тя
следва да е уговорена пълно в предварителния договор. В решението си по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД съдът няма задължения да допълва или изменя вече формираната воля на
страните по предварителния договор относно цената на имота, а единствено следва
да замести липсващото изявление за сключване на окончателен договор при
посочените в предварителния договор условия. В процесния предварителен договор
не е уговорено кога следва да се заплати окончателната цена. Поддържа се, че по
време на подписване на предварителния договор пълномощникът на ответницата не е
имал валидно учредена представителна власт спрямо нея. Твърди се, че веднага
след узнаване за пълномощното (към момента на връчване на исковата молба),
ответницата не е потвърдила извършените от пълномощника действия, като изрично
им се е противопоставила. Безспорно е установено, че пълномощното дадено от ответницата
в полза на брат й П.М.изрично е оттеглено на 01.02.2005 г. По делото е
доказано, че разписката от 06.08.2004 г., въз основа на която се твърди, че е
получено капарото по предварителния договор, е антидатирана. Тъй като
ответницата е трето лице по отношение на договора и разписката, те нямат
достоверна дата спрямо нея и не могат да й се противопоставят. Поддържа, че РКО
за плащане на капарото е издаден най - рано на 23.06.2006 г., а с оглед
твърденията на ищеца, че е издаден при сключване на предварителния договор
следва, че договорът също е подписан най - рано на 23.06.2006 г., поради което
към момента на подписването му пълномощникът на ответницата П.М.вече не е
разполагал с представителна власт, поради оттегляне на пълномощното. Твърди се,
че предварителния договор също е антидатиран. Поддържа се още, че ищецът не е
търсил изпълнение на задълженията по предварителния договор и сключване на
окончателен договор от ответницата до подаване на исковата молба - не е пращал
покани и не е търсил контакт с ответницата във връзка с изпълнението по
предварителния договор. Липсват доказателства до връчване на исковата молба
ответницата да е знаела изобщо, че е сключен предварителен договор. Освен това
се твърди, че предварителния договор е нищожен като сключен във вреда на
представлявания – чл. 40 ЗЗД и противоречие на добрите нрави. Договорът е
сключен при неоснователно занижена пазарна цена на имота, която се е покачила
през 2006 г. и е била два пъти по - висока от уговорената. Купувачът - ищец не
е проявил дори най - елементарната грижа на добрия търговец да се свърже с
продавача – ответник за уточняване на условията по сделката и особено цената й,
поради което следва да се приеме, че е налице знание на ищеца за увреждане
интересите на представлявания. Твърди се, че договорът е сключен при
многократно занижена цена, в момент, в които цените на имотите се е очаквало да
се покачат значително. Налице е съществена нееквивалентност на престациите по
предварителния договор. Освен това, пълномощникът не е отчел получения аванс
(капаро) на упълномощителя. По тези и допълнителни съображения моли да се остави
жалбата без уважение и да се потвърди решението на СРС. Не претендира
разноски.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и след преценка на доказателствата по делото по реда на въззивната
проверка, приема следното :
Районният
съд се е произнесъл по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД – иск за
сключване на окончателен договор.
В рамките на правомощията си по чл. 269 ГПК съдът
намира, че подадената въззивна жалба е допустима - подадена в срок, от
легитимирана страна, срещу решение, което подлежи на обжалване, а оспореното
решение е валидно постановено и допустимо. По отношение законосъобразността на
решението, съдът е обвързан от доводите по въззивната жалба.
За да бъде уважен иск по чл. 19, ал.
3 ЗЗД е необходимо предварителния договор да съществува, да е валидно сключен в
писмена форма и да съдържа съществените уговорки на окончателния договор.
Предварителният договор трябва да отговаря на общите условия за действителност
на договорите - съгласие, основание и предмет, тъй като по конститутивния иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът не може да заменя волята на страните.
При предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим
имот, съгласно чл. 362, ал.1 ГПК, съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително -
дали отчуждителят е собственик на имота.
В случая ищецът е твърдял, че на
06.08.2004 г. между „Г.К.“ ЕООД (с ново наименование „А.“
ЕООД), в качеството на купувач и ответника Е.А. М.(Ч.),
в качеството на продавач, чрез упълномощения й представител П.А.М.(неин брат), е подписан предварителен
договор за покупко - продажба на недвижими имот, описан в т. 1. 1 от договора :
вилно място, съставляващо парцел XVI - 1205, в
кв. 62 по плана на гр. София - Горни Лозен, целия с площ от 400 кв. м., при
съседи : улица, А.А.и от две страни Г.В.А., ведно с построените в парцела
едноетажна сграда, състояща се от три стаи и сервизни помещения за сумата от
20 000 лв. В т. 2. 1. 1. е предвидено също така, че сумата от 1 000
евро - капаро ще се заплати при сключване на договора. В т. 3 от договора е
предвидено отлагателно условие, за сключване на окончателен договор, а
именно : окончателният договор следва да се сключи в 10 - дневен срок от
прекратяване на учреденото в полза на Л.М.М.доживотно право на ползване върху
имота. В същото време в т. 4. 4. от договора е уговорено, че правото на
ползване на П.М.(пълномощник на ответницата при подписване на предварителния
договор) не е предмет на предварителния договор и купувачът ще купи имота
обременен с това право на ползване.
Представен
е РКО от 06.08.2004 г. за плащане от ищеца в полза на пълномощнита на
ответницата П.М.на сума от 1 000 евро. РКО е оспорен от ответницата по
форма и с доводи, че е антидатиран – т. е. сумата по него не е заплатена на
посочената в ордера дата, а много по - късно – през 2006 г. Във връзка с това
оспорване пред СРС е прието заключението на ССчЕ, според което приложения по
делото пред СРС РКО (лист 9), издаден от „Г.К.“ ЕООД на 06.08.2004 г., е
попълнен на бланка с графичен дизайн, издадена едва през 2006 г. Според вещото
лице образецът на процесния касов ордер е заявен за печат и е влязъл в употреба
през 2006 г., като е с променен дизайн спрямо образците, печатани и използани
през 2004 г. и 2005 г.
На следващо място не е спорно, че ответницата Е.А.
М.(Ч.) е собственик на процесния имот по силата на съдебна спогодба, одобрена
по протокол от 31.03.1988 г. по гр. д. № 124/1988 г. на Ботевски районен съд,
1-ви състав. Съгласно т. ІІ от спогодбата процесният имот е поставен в неин
дял, като съделителите П.А.М.и Л.М.М.са си запазили доживотно право на ползване
на по една стая, с ползване на кухня и сервизни помещения и по едно мазе.
Съгласно удостоверение за наследници от
12.09.2013 г. на Л.М.М., последната е починала на 20.03.2010 г., като е
оставила за свои наследници по закон двете страни в спора - брат и сестра.
Въззивният съд констатира, че СРС не
се е произнасял по възражения свързани с
представителната власт на пълномощника на дружеството - ищец „А.“ ЕООД
(предишно „Г.К.“ ЕООД) и такива не са правени от ответницата в производството,
както се твърди във въззивната жалба, поради което не се обсъждат и от
настоящия състав.
Основните
защитни възражения на ответницата Е.А. М.(Ч.)
срещу иска по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД са, че предварителният договор е сключен без учредена валидно
представителна власт в полза на пълномощника, подписал договора от името на
ответницата (неин брат), като е използвано общо пълномощно, с което не са предоставени права за
продажба на процесния имот, което пълномощно ответницата е оттеглила началото на 2004 г., като тя не потвърждава
действията по подписване
на предварителния договор без представителна власт, за чието сключване не е
знаела. Ответницата е твърдяла освен това, че договорът е съставен за целите на
процеса и е антидатиран. Възразявала е още, че договора е нищожен, тъй
като представляващият и ищецът са се споразумели в нейна вреда, с намерение да бъде увредена – по чл. 40 ЗЗД, както
и че предварителният договор е нищожен поради противоречие с добрите нрави -
сключен е с дружество, чиито управител е в роднински връзки с пълномощника на
ответницата и поради липса на съгласие от страна на продавача и изрично противопоставяне
срещу извършените от пълномощника действия без представителна власт.
По възражението, че предварителният договор за
продажба на недвижими имот е подписан от представител без валидно учредена
представителна власт за сключване на такъв, съдът намира следното :
Предварителният
договор е самостоятелен вид облигационен договор, чрез който страните подготвят сключването на окончателен договор,
поради което законът изисква той да съдържа всички съществени уговорки на окончателния договор. Когато предварителният договор е за
продажба на недвижим
имот, както в случая, той трябва да съдържа уговорки за имота и цената. Това
произтича от основанието на предварителния договор, чрез който страната
придобива преобразуващо право да иска по съдебен ред сключването на
окончателния договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ако предварителният договор не
установява същественото съдържание на окончателния договор, съдът не може с
решението си да замести окончателния договор.
Ответницата е оспорвала представителната власт на пълномощника
си да сключва от нейно име предварителен договор за продажба на процесния имот,
с довода, че за подписване на договора е използвано общо пълномощно, с което не са предоставени права за
продажба на конкретен имот, което пълномощно ответницата е оттеглила в началото на 2004 г., както и че
договорът е подписан по - късно след оттегляне на пълномощията, а тя не е потвърдила действията на
пълномощника по подписване на предварителния договор без представителна власт.
По първото възражение на ответницата, въззивният съд
намира следното :
Съгласно задължителната за
съдилищата съдебна практика, обективирана в ТР № 5 от 12.12.2016 г. по т. д. № 5/14 г. на ОСГТК на ВКС, за упълномощаване с последиците по чл. 36,
ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и
достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на
пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в
пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или
действия на разпореждане, нито техните елементи – определено, индивидуализирано имущество, цена (стойност) на сделките и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и
ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за
разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в
пълномощното. Само когато правна норма изрично установява определени изисквания
относно необходимото съдържание на даден вид пълномощно, то следва да отговаря
на тях.
В тази връзка съдът намира за основателни доводите на ищеца
във въвззивната жалба, че съобразно тълкуването дадено от ВКС в ТР №
5/12.12.2016 г., за да е налице валидно упълномощаване, не е необходимо в пълномощното да са посочени конкретните сделки или да са индивидуализирани
имотите и действията на разпореждане с тях, нито цена (стойност) или лице, в полза на което да се извърши разпореждането. След като пълномощното съдържа
общо упълномощаване за извършване на „всякакви сделки на управление и
стопанисване с имуществото, включително сделки на разпореждане (продажби,
замени и др.) с недвижими имоти и движими вещи, в т. ч. МПС“, то дава право на
пълномощника да сключва и сделки на разпореждане с имуществото на ответницата.
Безспорно предварителния договор представлява обещание за сключване на бъдеща
сделка за разпореждане и е подписан в границите на предоставената на
пълномощника на ответницата представителна власт.
На следващо място ответницата е възразила, че е
оттеглила изрично дадените пълномощия от упълномощеното лице - нейния брат П.М.,
с който е била в много лоши отношения след 2005 г. и не е потвърждавала
извършваните от него действия.
В цитираното по - горе ТР № 5/2016 г. на ОСГТК на ВКС се приема, че договор, който е сключен от
лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща
недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите
настъпват само, ако лицето, от името на което е сключен договорът, ги потвърди
съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността
може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или
неговите универсални правоприемници.
Действително от събраните по делото множество писмени
и гласни доказателства се установяват лошите отношения между ответницата и
пълномощника й - нейния брат П.М., свързани с постоянен тормоз от страна на
пълномощника спрямо ответницата и нейния син. Според показанията на К.Й.Т.и П.И.Б.-
Т., братът П.Т.се е отнасял лошо с ответницата и сина й, като свидетелите често
са я виждали разстроена, разплакана и посинена. Отношенията между брата и
сестрата са били изключително влошени и обтегнати още от есента на 2004 г. Установява
се и обстоятелството, че още в началото на 2005 г. (м. февруари) ответницата е
оттеглила всички пълномощия от брат си П.М.. Според свидетелите, след като Е. е
оттеглила пълномощното от брат си, той съвсем я е побъркал в буквален физически
и психически смисъл.
Съдът дава вяра на показанията на посочените по - горе
свидетели, които намира за непротиворечиви, обективни и непосредствени. Те
обаче установяват оттегляне на пълномощията от представителя на ответницата в началото
на 2005 г., от което следва, че към момента на подписване на предварителния
договор 06.08.2004 г., братът на ответницата е разполагал с представителна
власт за подписване на договора.
От друга страна, ответницата е оспорила датата на
подписване на предварителния договор на 06.08.2004 г. с твърдения, че е
антидатиран и съставен с оглед целите на процеса.
Доколкото
става въпрос за частен документ, който не носи подписа на ответника, в тежест
на ищеца е било да установи датата на сключване на договора. В хода на
производството са събрани доказателства в подкрепа твърденията на ответницата,
че датата на сключване на договора е различна от посочената в него.
Такъв извод
следва от съвкупната преценка на уговорката в т. 2. 1. 1 от предварителния
договор, че в момента на сключването му ще
се заплати капаро от 1 000 евро – 10 % от цената на договора, от РКО от 06.08.2004 г. - за плащане от ищеца в полза на пълномощнита на
ответницата - П.М.на сума от 1 000 евро и от заключението на приетата пред
СРС ССчЕ. Според експертизата, приложения по делото пред СРС РКО (лист 9), РКО
от 06.08.20014 г., издаден от „Г.К.“ ЕООД, е попълнен на бланка с графичен
дизайн, който е отпечатван едва през 2006 г. Образецът на процесния касов ордер
е заявен за печат и е влязъл в употреба едва през 2006 г., като този дизайн е
променен спрямо образците, печатани и използани през 2004 г. и 2005 г. Анализът
на посочените доказателства, подкрепя тезата на ответницата, че предварителният
договор за продажба на недвижимият имот не е подписан на 06.08.2004 г., а доста
по - късно през 2006 г., вероятно към момент, в който ответницата и нейният
пълномощник вече са били в лоши отношения и след оттегляне на дадените с
цитираното по - горе нотариално пълномощно права за разпореждане с имотите на
ответницата.
При това, както се посочи и по – горе, според ТР №
5/2016 г. на ОСГТК на ВКС, договорът сключен от
лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща
недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите биха настъпили само, ако лицето,
от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД.
При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само
лицето, от името на което е сключен договорът.
В случая не се установява ответницата да е знаела за
сключения договор, респективно за действията на своя брат - пълномощник преди
датата на завеждане на настоящото производство, респективно – преди
получаването на преписа от исковата молба. Отделно от това се установява, че
ответницата се е противопоставила на действията по подписване на договора
веднага след узнаването им – още в отговора на исковата молба и не ги е
потвърдила, поради което и по аргумент за противното от чл. 42, ал. 2 ЗЗД, тези
действия не могат да породят целените правни последици – висящата
недействителност не е заздравена.
Дори да се приеме, че действията на пълномощника на
ищцата П.М.са извършени в рамките на учредената му представителна власт и не е
било необходимо потвърждаването им, въззивният съд намира за основателно възражението,
че действията по подписване на предварителния договор са във вреда на
ответницата и са извършени при знание на ищеца, подписал предварителния договор
за увреждането, поради което договорът е недействителен на основание чл. 40 ЗЗД.
Според
Тълкувателно решение № 5 от 22.12.16 г. по тълк. дело № 5/14 г.
на ОСГТК на ВКС - т. 3 договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с
другата страна във вреда на представлявания, по смисъла на чл. 40 ЗЗД, не
поражда целените с него правни последици и е недействителен. Посочено е, че
фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два
елемента: обективен - договорът, сключен от представителя и насрещната страна
по него да уврежда представлявания, и субективен - „споразумяване“ между представителя и третото лице за увреждането на представлявания.
Преценката за наличието на увреждането се извършва при съобразяване на конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи -
към момента на сключване на договора.
Съгласно цитираната задължителна
практика на ВКС, увреждането интересите на представлявания от сключения чрез
представителя договор, е първият, обективен елемент от недействителността по
чл. 40 от ЗЗД. Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя
се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на
представлявания и мотивите на представителя да го сключи.
Увреждането на
интересите на представлявания може да има най - различни проявни форми, например: договорът е сключен при неизгодни за него
условия, имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът
поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични
за конкретния тип договори, предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в
рамките на представителната му власт, както и най - различни други хипотези. Не е необходимо вредата да е настъпила, а е
достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване, но във всички случаи се
има предвид обективно увреждане на интересите на представлявания, което не е
незначително. Преценката за наличието на увреждането, респ. - за сигурното му
настъпване, се извършва като се
съобразяват конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към момента на сключването на
договора.
Вторият елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД -
споразумяването между представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представлявания, е всъщност субективен и се свежда до недобросъвестност
на пълномощника и лицето, с което той договоря, относно увреждането на
упълномощителя - и двамата да знаят (осъзнават), че сключеният договор обективно уврежда последния. Тази
недобросъвестност също не се предполага, а подлежи на доказване от страна на
представлявания, във всички случаи - към момента на сключване на договора. (Решение № 117 от 12.07.2017 г. по гр. д. № 5654/2015 г., г. К., ІV Г. О. на ВКС)
Съдебната практика, която се
споделя от настоящия състав приема, че преченката за наличие на субективния елемент за
недействителността се прави въз основа на всички събрани доказателства
за обстоятелствата, при които договорът е сключен. Доколкото представляваният не разполага с
преки доказателства за сговор между пълномощника и насрещната страна, такъв
може да се установява и с косвени доказателства, каквито могат да бъдат близки
родствени отношения между двамата, трайни търговски отношения, предполагащи
осведоменост за делата на пълномощника, последващи разпоредителни действия с
предмета на сделката, сочещи, че насрещната страна е знаела и се е възползвала
от конкретната икономическа ситуация, прехвърляне придобитото право от
насрещната страна на пълномощника и др. Косвените доказателства обаче, трябва
да обосновават извод за сключване на увреждащата сделка при сговаряне между
пълномощника и насрещната страна. (така според решение № 328 от 02.04.2018 г. по гр. д. № 5434/2016
г., г. к., ІV ГО на ВКС, решение
№ 117 от 20.07.2017 г. по т. д. № 3313/2014 г., т. к., І ТО на ВКС).
В случая
предварителният договор за продажба на имота е сключен за сума от 20 000
лв., като е предвидено 1 000 евро зададът, които да се заплати на пълномощника,
която сума, според т. 4. 6. от договора
ще бъде на отговорно пазена при пълномощника на продавача до финалициране на
сделката. В т. 3 е уговорено отлагателно условие за сключване на отокчателния
договор, а именно - окончателният договор следва да се
сключи в 10 - дневен срок от прекратяване на учреденото в полза на Л.М.М.доживотно
право на ползване върху имота. В същото време, в т. 4. 4. от договора, е
уговорено, че доживотно запазеното право на ползване на П.М.(пълномощника на
ответницата при подписване на предварителния договор), което сащо обременява имота,
не е предмет на договора, нито пречка за сключване на окончателен договор и
купувачът ще купи имота заедно с това право на ползване.
На
следващо място, от приетата пред СРС тричленна СТЕ, която настоящият състав намира
за обективна и кредитира се установява, че пазарната цена на сградата и мястото,
съставляващи парцел ХVІ - 1205, кв. 62, по плана на с. Горни Лозен, с
пространство от 400 кв. м. заедно с намиращата се в парцела едноетажна сграда,
сстояка се от три стаи и сервизни помещения, е както следва : за сградата и
мястото : за 2004 г. - 50 601 лв. (с право на ползване в полза на П.М.от
5 898 лв.), за 2006 г. - 71 196 лв. ( справо на ползване от
5 546 лв.), а за 2016 г. (към момента на изготвяне на експертизата)
71 172 лв. (с право на ползване 2 595 лв.).
При така установените факти съдът намира, че процесният предварителен
договор обективно уврежда ответницата, тъй като уговорената по него цена е два и
половина пъти по - ниска от пазарната цена на
имота към момента на сключване на договора. Този факт безспорно е бил ясен и на
двете страни по сделката, доколкото те са се съгласили с цената без възражения.
Отделно от изложеното, договорът е сключен под отлагателното условие за
погасяване правото на ползване само в полза на майката на страните Любка М.- т.
е. до настъпването на нейната смърт, което е бъдещо неопределено във времето
събитие. Според настоящият състав това отлагателно условие също създава
предположение, че към момента на сбъдването му цената на имота ще бъде
значително по - висока от договорената от пълномощника цена по предварителния
договор, което безспорно би увредило пряко интересите на представляваната от
него продавачка - негова сестра.
Допълнителни аргументи за наличие на съзнание за
увреждане на ответницата е и обстоятелството, че едноличният собственик на
капитала на дружеството - ищец е сключил брак с дъщерята на пълномощника на
ответницата Л.М.- т. е. той е негов зет. (така според показанията на свидетеля М.Д.).
При тези данни въззивният съд намира, че при сключване на процесния предварителен
договор представителят на ищцата е бил недобросъвестен, като е знаел за увреждането. Недобросъвестен е бил и купувачът - ищец, който не е проявил, дълго
време след сбъдване на отлагателното условие за сключване на окончателен
договор, никаква грижа на добрия търговец и интерес към сделката - нито е
уведомил по някакъв начин ответницата за наличие на такъв предварителен
договор, нито я е поканил да сключи окончателен договор за прехвърляне на
имота. Установява се, че ответницата е научила за предварителния договор едва с
получаване на преписа от исковата молба за настоящото производство. Не е без
значение и факта, че цената на която е сключен договора е значително занижена,
което също говори за съзнание от страна на ищеца, че с този договор би увредил
продавача.
Освен това съдът намира, че не е необходимо
да е налице изричен „сговор“ между представителя и третото лице да увредят
представлявания, което би предполагало намерение за увреждане, достатъчно е и
двамата да знаят за факта на увреждането. Без значение е също дали единият, другият, двамата
или странично лице са се възползвали от увреждането. (в този слисъл решение № 65 от
21.03.2017 г. по гр. д. № 639/2016 г., г. к., ІV ГО на ВКС).
От горното
следва, че
възражението на ответницата, че процесният предварителен договор за
продажба на недвижими
имот уврежда интересите на упълномощителя - чл. 40 ЗЗД, също е основателно. Налице е обективно увреждане (предвид действителната пазарна
стойност на имота) и има достатъчно основание да се приеме, че от субективна страна са били
налице недобросъвестност у пълномощника и купувача - т. е. че при сключване
на процесния договор те са
осъзнавали, че сключеният договор обективно уврежда представлявания.
След като по делото е установено съзнание за увреждане
на ответницата, предварителният договор не е породил целените правни
последици и е недействителен на основание чл. 40 ЗЗД.
С Тълкувателно решение №
94/07.09.1970 г. по гр. дело № 82/1970 г. на ОСГК на ВС, което не е загубило сила, са дадени разяснения относно правните последици на нищожен (недействителен) предварителен договор за сключване на определен окончателен договор за
продажба на недвижим имот. В тълкувателното решение е прието, че нищожният
предварителен договор за сключване на определен окончателен договор за продажба
на недвижим имот не поражда никакви права и задължения и не може да стане
действителен.
Следователно, той не би могъл да се обяви за окончателен при условията на чл
19, ал. 3 ЗЗД и искът е неоснователен. Законосъобразно искът е бил отхвърлен с
атакуваното решение.
По изложените съображения в съвкупност, доколкото
крайните изводи на настоящият състав съвпадат като цяло с тези на
първоинстанционния съд, макар и по различни от изложените в атакуваното решение
съображения, то следва да се потвърди изцяло. Същият извод се отнася до решението
и в частта по разноските, присъдени в тежест на ищеца.
По
разноските пред СГС :
С оглед изхода от спора, право на разноски пред СГС
има въззиваемата страна - ответницата, но предвид липсата на искане за
присъждане на разноските, такива не се присъждат в нейна полза.
По
изложените съображения съдът
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА
решение 16638/21.10.2016 г., по гр. д. № 49228/2013 г. на СРС, 124 с - в, с
което е отхвърлен предявения от „А.“
ЕООД, ЕИК *******, срещу Е.А. М.(Ч.), ЕГН ********** иск с правна квалификация
чл. 19, ал. 3 ЗЗД - за обявяване за окончателен на сключения на 06.08.2004 г.
между Е.А. М.(Ч.), ЕГН **********, като продавач, и „Г.К.“ ЕООД, ЕФН *******,
като купувач, предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот -
вилно място, съставляващо парцел XVI - 1205, в кв. 62 по плана на гр.София -
Горни Лозен, целия с площ от 400 кв. м., ведно с построените в парцела
едноетажна сграда и ищецът е осъден за заплащане на разноски.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред ВКС при условията на чл. 280 ГПК - в едномесечен
срок от съобщението до страните, че е изготвено.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ЧЛЕНОВЕ : 1.
2.