Р Е Ш Е Н И Е
№ 14.11.2023г. гр.***
В ИМЕТО НА НАРОДА
Айтоски
районен съд
гражданска колегия
на 01.11.2023 / първи НОЕМВРИ две хиляди и двадесет и трета година/
в публично съдебно заседание в следния състав:
Районен съдия: Мария Дучева
секретар: Силвия Лакова
прокурор:
като разгледа
докладваното от съдията Дучева гражданско дело №384 по описа на РС-*** за 2019г., и за да се
произнесе взе впредвид следното:
Производството е образувано по искова молба от Т.Г.Г. с ЕГН ********** ***, със съдебен адрес ***, чрез адв. Х.Х., против Ю.Л.М. с ЕГН **********,***.
Поддържа се в исковата молба, че ищецът е закупил
имота, описан в исковата молба – ателие *** на четвърти жилищен етаж от жилищна
сграда, находяща се в гр. ***, ***, със застроена площ
от 71, 84 кв.м., състоящо се от спалня, дневна, кухня, баня-тоалетна, антре и
две тераси, ведно с избено помещение ***, разположено в сутерена на сградата,
със застроена площ от 7, 25 кв.м., като сделката е оформена с нотариален акт №
156, том втори, рег. № 2187, дело № 250 от 19.04.2010 г. Ищецът открил, че в
имота самонастанило лице, което не познава и въпреки многократно отправените
покани същото отказва да го напусне. Понастоящем това лице е ответницата, като
счита, че това определя правния му интерес от предявяване на искова претенция с
правно основание по чл.108 от ЗС за установяване на правото си на собственост
спрямо ответницата и осъждането й да му предаде владението върху собствения му
имот.
Освен това претендира по чл.59 от ЗЗД заплащане на
сумата от 250 лева месечно за лишаване от правото да ползва собствения си
недвижим имот за периода от предявяване на исковата молба до окончателното
предаване на владението върху имота
Сочат се писмени доказателства и се иска допускане
на съдебно икономическа експертиза за установяване на месечния наем на обекта,
предмет на спора.
В срока за отговор е постъпил такъв от ответницата
Ю.Л.М. с ЕГН **********,***.2019 г. чрез адв. Е. Д. – В., като исковата молба
се оспорва като недопустима и неоснователна. Правят се различни възражения –
оспорва се приложения нотариален акт за покупко-продажба на ищеца и сделката, обективирана в него като привидна и симулативна,
както и нищожна поради противоречие със закона, добрите нрави и поради липса на
изначално основание, както и се прави при условията на евентуалност възражение
за задържане на имота поради извършени подобрения в него.
С определение № № 918 от 30.10.2019 г. на РС-***
производството по настоящото дело е спряно на основание чл.229, ал.1, т.4 от ГПК до решаване с влязъл в сила съдебен акт на образуваното гр.д. № 1838/2019
г. по описа на Бургаския окръжен съд по предявени от ответницата срещу ищеца
искове с правно основание по чл.26 от ЗЗД, чл.135 от ЗЗД и чл.124 от ГПК: за
нищожност на договора за покупко-продажба по чл.26 от ЗЗД, за обявяване на
относителната му недействителност по чл.135 от ЗЗД, както и за признаване на
правото на собственост на ответницата въз основа на изтекло в нейна полза давностно владение по чл.124 от ГПК.
По тези искове компетентен е бил Бургаския окръжен
съд, който по гр.д. № 1838/2019 г. е постановил решение № 376 от 24.11.2020 г.
Това решение е влязло в сила, потвърдено от Бургаския апелативен съд по въззивно гр.д. № 283/2021 г. и недопуснато до касация с
определение № 50409 от 20.10.2022 г. на ВКС по гр.д. № 1048/2022 г.
Видно е, че по исковете за нищожност производството
по делото е прекратено пред Бургаския окръжен съд и това прекратяване е
потвърдено от Бургаския апелативен съд – определение № 531 от 04.08.2020 г. по
ч.гр.д. № 209/2020 г. на Бургаския апелативен съд. Липсва влязло в сила решение
в тази част, поради което и предмет в настоящото производство са и заявените
възражения за нищожност на договора за покупко-продажба, доколкото по тях няма
произнасяне със сила на пресъдено нещо. В тази връзка
съдът съобрази и посоченото в мотивите на посоченото определение, а именно: „в
производството по ревандикационния иск Ю.М. има
възможност да се брани с позоваване на нищожност на процесната
придобивна сделка“. Очевидно спорният момент за
нищожността на покупко-продажба ще следва да се разгледа в настоящото
производство, образувано по предявения ревандикационен
иск по чл.108 от ЗС. В тази връзка от ответната страна са направени множество
искания за издаване на съдебни удостоверение пред различни банки за информация
по кредити и снабдяване с документи на различни лица, част от които не са
страни по делото. По тези искания съдът ще се произнесе след конкретизиране на
допустимостта и относимостта в първо съдебно
заседание, като с оглед процесуална икономия ще задължи ищеца да представи
документите, свързани с теглените банкови кредити във връзка с процесния имот.
Горепосоченото дело е поискано след приключването
му и съответно е постъпило в РС-*** с вх. № 260414 от 15.11.2022 г., като
междувременно с определение № 260017 от 28.10.2022 г. по настоящото гр.д. № 384/2019
г. на РС-*** съдът е възобновил производството по делото поради отпадане на
основанието за спиране по чл.229, ал.1, т.4 от ГПК.
С определение № 260020 от 02.12.2022 г. е
прекратено като недопустимо производството по претенцията с правно основание по
чл.59 от ЗЗД за заплащане на сумата от 250 лева месечно за лишаване от правото
да ползва собствения си недвижим имот за периода от предявяване на исковата
молба до окончателното предаване на владението върху имота. Това определение е
влязло в сила, тъй като е връчено на страните и в законоустановения
срок не е било обжалвано по заканоустановения ред.
В първото о.с.з. по делото ответницата е
предоставила списък с подобрения, които е направила в имота през периодът от
време, когато го е владяла.
Съдът, след като прецени
събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от
фактическа страна следното:
Не е спорно по делото и се установява от представения предварителен
договор от 17.03.2009г (л.58), че на посочената дата дружеството „***“ООД е
поело облигационно задължение да продаде на ответницата Ю.М. ателие №6 на
четвърти жилищен етаж в масивна жилищна
сграда ,изградена в УПИ VI-189, кв.179 по плана на гр.*** ,срещу заплащане на
сумата от 48000лева от нейна страна., платима на четири вноски (1000лева при
подписване на предварителния договор; 15000лева до 31.03.2011г;16000лева до
31.12.2011г и 16000лева до 31.12.2011г ) . От приложените квитанции (л.65-66) е
видно, че на 28.03.2011г ответницата предала на управителя на „***“ООД сумата
от 15000лева, на 04.07.2011г предала сумата от 16000лева; на 26.09.2011г
предала сумата 7000лева, на 13.10.2011г предала сумата 9000лева. След заплащане
на сумите дружеството „***“ООД предало на ответницата владението на имота, а тя
самата започнала довършителни работи, след което се настанила да живее в имота.
Междувременно видно от НА за покупко-продажба № 156, TOM 3, peг. 2187, дело 250 от
19.04.2010г. на нотариус Б.
Д., „***“ООД чрез управителя Ф. Ф.
прехвърлило на ищеца Т.Г. процесния апартамент
–ателие №6 на четвърти жилищен етаж в
масивна жилищна сграда, изградена в УПИ VI-189, кв.179 по плана на гр.*** за
сумата от 18000лева.
Липсва спор и относно факта,че в момента на подаване на
ИМ имота се владее от ответницата. Ищецът от своя страна не отрича, че никога не е
посещавал имота.
От
ответницата по делото са представени договори за ремонт на покрив, договор за
СМР, договори за заем (л.69-84).
По
делото в качеството на свидетел е разпитан свидетеля Ф. Ф.- управител на „***“ООД, който
разказва, че ответницата е страна по предварителен договор за покупко-продажба
на процесния апартамент и веднага след предаване на
сумите по предварителния договор тя е получила владението на апартамента. Свид.Ф. разказва, че скоро след сключване на предварителния
договор с ответницата установил , че парите не му стигат, за да завърши
строителството на сградата и се налага да вземе нов кредит. Банките обаче му
отказали и той решил да сключи договор за покупко-продажба с ищеца Т.Г. за
продажба на процесното ателие, а Г. да му предаде
сумата която ще получи под формата на банков кредит за закупуване на имота.
Уговорката била след време Ф. да върне на банката парите , а Г. да му прехвърли
отново имота. Според свид.Ф. той е върнал дължимите
суми към банката , но ищецът е отказал да му прехвърли имота обратно. Ответницата
М. е знаела за това и той й е предложил първо на нея , но тя е отказала с
мотива че не може да даде повече пари. В същото време свид.Ф.
е категоричен, че до преди зимните празници ответницата е живеела в
апартамента.
По
искане на ответницата Ю.М. е назначена съдебно -техническа експертиза на стойността
от направените строително ремонтни дейности по апартамента. От заключението на
ВЛ става ясно , че имотът е предаден на ответницата във вид на груб строеж и стойността
на строително ремонтни дейности и подобрения в имота възлиза на 19 672,67лв.(л.329-333),
а според допълнителната съдебно-техническа експертиза тази стойност е увеличена
на 23 695,71лева (л.343-350). За достъп до имота ВЛ И.Б. е получила
съдействие от ответницата М. и баща й.
Анализът на събраните по делото доказателства,
сочи, че в спорният недвижим имот живее ответницата Ю.М., макар последната да
отрича този факт.
При
така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи: За да се уважи ревандикационния
иск следва да се докаже придобиването на правото на собственост на ищцата,
включително придобивното основание, както и владение на
имота от страна на ответника, вкл.че ответникът владее имота без правно
основание.
При горните
фактически данни предявеният ревандикационен иск с
правно основание по чл.108 от ЗС е допустим и основателен относно ателие *** на
четвърти жилищен етаж от жилищна сграда, находяща се
в гр. ***, ***, със застроена площ от 71, 84 кв.м., състоящо се от спалня,
дневна, кухня, баня-тоалетна, антре и две тераси, ведно с избено помощение ***, разположено в сутерена на сградата, със
застроена площ от 7, изградена в УПИ VI-189, кв.179 по плана на гр.*** .
Допустимостта
се предпоставя от наличието на спор относно
собствеността на процесния имот между ищеца Т.Г. - собственик
по силата на НА и ответницата Ю.М.- владетел по силата на предварителен договор
за покупко-продажба. Спорно между страните е основанието, на което ответницата М.
владее имота. Според ищеца ответницата е отказала да напусне имота макар, че
той се е легитимирал като собственик. По думи на ответницата депозирани пред
съда под формата на обяснение тя е напуснала имота след началото на съдебните
дела и в него е останал да живее баща й. В писмения отговор по чл.131 ГПК
ответницата твърди, че в продължение на 10 години , считано от 17.03.2009г
владее имота като свой, грижи се за него, ремонтира го, в резултат на което е
придобила собствеността след изтекла в нейна полза придобивна
давност. По този спор изрично се е
произнесъл ОС-Бургас по Гр.д. № 1838/2019г с влязло в сила съдебно решение, с
което установителния иск на Ю.М. е отхвърлен. По
спора относно собствеността съдът като се запозна с показанията на свидетелите
и приложените писмени доказателства (вкл.решение на ОС-Бургас по Гр.д. № 1838/2019г , потвърдено по В.Гр.Д №
283/2021г на Апелативен съд-Бургас ), счита че собственик на имота е ищецът Т.Г.
по силата на НА за покупко-продажба № 156, TOM 3, peг.
2187, дело 250 от 19.04.2010г. на нотариус Б. Д., с който „***“ООД чрез
управителя Ф. Ф. прехвърлило на ищеца Т.Г. собствеността върху процесния недвижим имот. Ответницата от друга страна владее имота като
страна по предварителен договор за покупко-продажба от 17.03.2009. Ответницата
излага твърдения за симулативна сделка, но
симулацията в твърдяната разновидност не се доказва със свидетелски показания,
а в предписаната от закона форма и ред . По изложените съображения съдът
заключава, че собственик на имота е ищеца, а ответницата е „владелец“ по
смисъла на чл.68, ал.1, вр.чл.70, ал.3 ЗС.
На следващо място в отговора на ИМ ответницата се
брани като прави възражение за нищожност на прехвърлителната
сделка, отразена в НА за покупко-продажба № 156, TOM 3, peг.
2187, дело 250 от 19.04.2010г. на нотариус Б. Д. поради противоречие със
закона, добрите нрави и поради липса на изначално основание.
Прогласяването на нищожността на една сделка може
да се иска от всяко трето лице, вкл.такова което не е страна по сделката. В
този смисъл направените от ответницата възражения за нищожност по чл.26, ал.1,предл. 1 ЗЗД, чл.26, ал.1, предл.3
ЗЗД и по чл.26 ал.2, предл.4
ЗЗД , с които се атакува сделката , обективирана в НА
за покупко-продажба № 156, TOM 3, peг. 2187, дело 250
от 19.04.2010г. на нотариус Б. Д., са процесуално допустими.
Относно
сделката обективирана в НА за покупко-продажба № 156,
TOM 3, peг. 2187, дело 250 от 19.04.2010г. на
нотариус Б. Д., съдът преценя че не са налице визираните от ищцата основания за
прогласяване на нищожност по чл.26, ал.1 , предл.1
ЗЗД, т.к. продажбата на недвижим имот , за който има сключен вече предварителено договор за покупко-продажба с трето лице, не
е в нарушение на законова разпоредба. По време на разпита на свид.Ф. последния не отрича, че е получил пари след
прехвърляне на апартамента на ищеца, следователно двете насрещни престации са изпълнени, за да бъде завършен сложния
фактически състав на покупко-продажбата. От друга страна продажбата на
апартамент , чиято установена стойност е 39 000лева за 18 000лева не
противоречи на закона. Очевидно е от СТЕ , че стойността на прехвърленият с
НА имот не съответства на стойността на 18 000лева,но
в закона няма такова изискване. Страните са свободни да договарят помежду си.
ЗЗД (който се явява общ закон ) в чл.9, ал.1 казва, че „Страните могат свободно
да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на
повелителните норми на закона и на добрите нрави“. От изложеното следва, че сделката,
обективираната в НА за покупко-продажба № 156, TOM 3,
peг. 2187, дело 250 от 19.04.2010г. на нотариус Б. Д.
сделка, не противоречи на закона , от което следва , че защитното възражение на
ответницата за нищожност по чл.26, ал.1 ,предл.1 ЗЗД
е неоснователно и като такава следва да
бъде отхвърлено.
На следващо място съдът не намери правна
аргументация за уважаване на възражението за нищожност на сделката, обективираната в НА за покупко-продажба № 156, TOM 3, peг. 2187, дело 250 от 19.04.2010г. на нотариус Б. Д. поради
накърняване на добрите нрави . Следва да
се има предвид, че „добрите нрави ” не е правна, а морална категория и нормата
на чл.26 ЗЗД е обща и се прилага в случаите, когато законът не предвижда
специална норма, която да регулира конкретните обществени отношения. Според
Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк.
дело № 1/2009 г., ОСTK „добрите нрави са морални норми, на които законът е
придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД).
Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила, а
съществуват като общи принципи или произтичат от тях, като за спазването им при
иск за присъждане на неустойка съдът следи служебно. Един от тези принципи е
принципът на справедливостта, който в гражданските и търговските правоотношения
изисква да се закриля и защитава всеки признат от закона интерес. … Преценката
за нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на договора. В Определение № 898 от 21.08.2009
г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., I г. о., ГК, се сочи, че „Съдържанието на
понятието „добри нрави“ следва да се търси в обективните морални категории,
които са възприети в обществото, но поради своя социално-етичен характер не са
скрепени със закон и основно са свързани със забраната да се вреди другиму,
възползвайки се от неговото неравностойно възрастово, социално, здравословно
или материално положение.“ Според Решение № 1291 от 03.02.2009 г. по гр.д. №
5477/ 2007 г., ВКС, V г. о. „Когато се преценява дали една сделка противоречи
на добрите нрави съдът не може да се ограничи само до нейното формално
съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да съобрази дали
последиците, крайният резултат на сделката, са съвместими с общоприетите
житейски норми за справедливост и добросъвестност. Тогава, когато сделката и
съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до
неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно
търпи значителна загуба, която то не е желало и очаквало, има основание да се
счита, че сделката е проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави.” В
този смисъл и Решение ***9 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 485/2010 г., ВКС, I г.
о., докладчик Б. Д.. В съответсвие
с всичко приети от ВКС постановки по въпроса за накърняването а добрите нрави ,
съдът счита че водещи при преценката за наличие на порок на сделката на това
основание са два критерия: еквивалентност на престациите
и личността на страните (в случая прехвърлителя).
Видно от заключението на ВЛ И.Б. (л.327-333) строителната стойност на имота , е
36305,01лв. , а в атакувания НА е отразено, че е закупен от ищеца за 18000лева,
които са били платени изцяло предварително. Макара свидетеля Ф. да твърди, че е
бил б нужда , когато е продал апартамента на ищеца, няма данни по делото да се
е възползвал от разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗЗД. На изложените основания
възражението по чл.26, ал.1 ,предл.3 ЗЗД също следва
да бъде отхвърлено.
Относно възражението по чл.26, ал.2, предл.4 ЗЗД за липса на основание от ищцата не бяха
направени допълнителни уточнения в каква насока се твърди липсата на основание
на атакуваната сделка и в този смисъл и доколкото съдът извърши цялостна
служебна проверка на сделката , обективираната в НА
за покупко-продажба № 156, TOM 3, peг. 2187, дело 250
от 19.04.2010г. на нотариус Б. Д., счита че и това защитно възражение на
ответницата следва да бъде оставено без уважение.
Изложеното
по-горе мотивира категоричното заключение, че ищeцът
е собственик на процесния имот на валидно правно
основание , а ответницата му пречи да упражнява правото си на собственост ,
като отказва да освободи имота и твърди, че владее същия на валидно правно
основание.
По така изложените
съображения, предвид доказаното право на собственост на ищеца и отказа на ответницата
да се изнесе от имота, следва ревандикационният иск
по чл.108 от ЗС, предявен против ответницата Ю.М., да се уважи като основателен
и доказан и последната да бъде осъдена да предаде имота, но с оглед на правно
установеното й качество на владелец по смисъла на чл.72 , ал.3 ЗС последната
има право да задържи имота до заплащане на установените подобрения и разноски.
Закономерна
последица от изложените по-горе разсъждения, че ответницата е „владелец“ с
всички произтичащи от това права по чл. 72 ЗС и доколкото е направено
възражение за задържане, в случай че съдът уважи основния иск. Ответницата
твърди, че в качеството си на добросъвестен владелец в периода 2009г-2019г е
направила множество подобрения (пълно довършителни СМР-шпакловка, замазка на тавана
и стените; фаянс и теракот в баня, тоалетна и тераса;
ламинат на пода, обзавеждане на всички помещения
–л.329) вкл.2бр.ремонт на покрива. Ответницата отрича, че в периода преди
подаване на ИМ е знаела, че имота вече е прехвърлен на трето лице. Възражението за задържане е регламентирано в
разпоредбата на чл. 72, ал. 3 от ЗС,
която дава възможност на добросъвестния владелец да задържи вещта до заплащане
на извършените от него подобрения и разноски за нейното запазване. Такова право
е признато и на недобросъвестния владелец съгласно чл. 74, ал. 2 от ЗС, когато
собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не се е
противопоставил.
Правото на
задържане по чл. 72, ал. 3 от ЗС има за
цел да отложи изпълнението на задължението на владелеца –ответник за връщане на
вещта до заплащане от ищеца-собственик на подобренията и разноските, направени
за нея и дава привилегия по чл. 136, ал. 1, т 4 от ЗЗД. Затова същото може да
се предявява от ответника като защитно средство при предявен срещу него
осъдителен иск за връщане на вещта /какъвто е иска по чл. 108 от ЗС/, но само
при заявена от владелеца насрещна претенция за присъждане на стойността на
подобренията и/или разноски за запазване на имота. В случая такава искова
претенция е предявена от ответника в срока по чл. 131 от ГПК и е отделена, като
е образувано в гр.д. № 1670/2019г по описа на БОС. Наличието на предявен осъдителен иск за
направените подобрения, за които се претендира признаване на право на задържане
съставлява материално-правната предпоставка за упражняването на възражение /в т. см. решение № 422 от 17.01.2011 г. на
ВКС по гр. д. № 939/2009 г/, II г. о., решение № 882 от 8.07.2008 г. на ВКС по
гр. д. № 4074/2007 г., II г. о., и решение № 201 от 17.10.2013 г. на ВКС по гр.
д. № 2329/2013 г., II г. о., ГК и др. /, но по мнение на настоящата съдебна
инстанция възражението за задържане брани добросъвестния владелец до заплащане
от ищеца-собственик на подобренията и разноските и следва да бъде поддържано в
производството, в което се претендира изплащането на тези подобрения и
разноски, следователно компетентен да се произнесе по възражението за задържане
по чл.72, ал.3 ЗС е ОС-Бургас по гр.д. гр.д. № 1670/2019г по описа на БОС.
С оглед изхода от спора на основание чл.78, ал.1
от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените по делото съдебно-
деловодни разноски в размер на 1776,91лв., от които 26,91лв.ДТ вписване, 50
депозит за експертиза, 20лева-депозит за свидетел; 1680лв.възнаграждение за адвокатска защита
(л.14).
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на
Ю.Л.М. с ЕГН **********,***, че Т.Г.Г. , ЕГН **********
***, е собственик на ателие *** на четвърти
жилищен етаж от жилищна сграда,
находяща се в гр. ***, ***, изградена в УПИ VI-189, кв.179 по плана на гр.***
със застроен аплощ от 71, 84 кв.м., състоящо се от спалня,
дневна, кухня, баня-тоалетна, антре и две тераси, ведно
с избено помощение ***, разположено в сутерена на сградата, със
застроена площ от 7,25 кв.м., и ОСЪЖДА Ю.Л.М. с
ЕГН **********,***, ДА ПРЕДАДЕ на Т.Г.Г. с ЕГН ********** владението върху имота.
ОСЪЖДА Ю.Л.М. с ЕГН **********,***, да плати на Т.Г.Г. , ЕГН **********
***, сумата от 1776,91лв / хиляда седемстотин седемдесет и шест
лева и 91ст/ , представляващи направени по делото
съдебно-деловодни разноски.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна
жалба пред Окръжен съд - Бургас в двуседмичен срок от
получаване му от страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:
|
|