Р Е
Ш Е Н
И Е
Номер 260041 Година 2023,07.21. Град Бургас
В
ИМЕТО НА
НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански състав
На шести март Година две хиляди двадесет и трета
В публичното заседание в следния състав:
Председател:Антоанета Андонова -
Парашкевова
Секретар Михаела Петрова
Прокурор
Като разгледа
докладваното от
съдията
търговско дело 449
по описа за 2018 година
и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Ищецът ,,Свети Йоан Ризорт“ ЕООД,
ЕИК *********, чрез пълномощника адв.Петър
Атанасов- БАК, с адрес ***, е предявил обективно съединени искове против Г. Б. П., гражданка на Руската федерация,
родена на ***г. с адрес за призоваване в РБ- КК,,Слънчев бряг“, общ..Несебър,
к/с,,Романс Марин“,ет.2,ап.Б207, за
прогласяване нищожността на договори за покупко- продажба на недвижими
имоти, сключени с нотариален акт № 96, том ІІ, рег.№ 6053,
дело № 240/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова, с рег. № 485 на НК и
нотариален акт № 95, том ІІ, рег.№ 6051, дело № 239/2018 год. на същия
нотариус, на основание чл.26 ал.1 предл.
2 и 3 от ЗЗД, чл.26 ал.2, предл.2 и 5 от ЗЗД – сключени при заобикаляне на
закона , противоречащи на добрите нрави, при липса на съгласие и привидни, а при
условията на евентуалност – да бъдат
прогласени за недействителни по отношение на ищцовото дружество , като сключени
при споразумяване на представителя му и
лицата, с които е договарял, в негова вреда. Претендира се присъждане на
направените съдебно- деловодни разноски.С определение № 654 от 02.07.2020 год.
като ответник в производството по делото е конституиран като необходим другар на ответницата Б.Н.В.,гражданин на Руската Федерация,роден
на *** год. –неин съпруг.
Твърди, че на 13.06.2018г., страните
сключили два договора за покупко-продажба на два апартамента на цена 30 пъти
по- ниска от обявената такава в сайта за продажби, находящи се в луксозния
ваканционен комплекс ,,Свети Йоан Ризорт“в гр.Созопол, а именно: 1.Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.1.4, с административен адрес: гр.Созопол,
обл.Бургас, п.с.8130, м.Амчалъци, блок D,ет.1,ап.D104-Апартамент D104, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.1.4, разположен на първи етаж на
сградата, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта-1(едно), на
площ 48.20кв.м., ведно с прилежаща тераса с площ от 4.50 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата с идентификатори на същия етаж-
№67800.10.726.1.5, под обекта- няма и над обекта №67800.10.726.1.12, №67800.10.726.1.11,
№67800.10.726.1.14, №67800.10.726.1.13, ведно с 9.07% идеални части от общите части на сградата и съответния
процент идеални части от правото на строеж, равняващи се на 9.07кв.м. или
общата площ на апартамента е 61.77кв.м., с предназначение:жилище, апартамент,
брой нива на обекта:1(едно)+, състоящо се от антре, спалня, баня, дневна с
трапезария и кухненски бокс и тераса, при продажната цена 4000 лева; продажната
цена на едни квадратен метър за горепосочената сделка- 64.75лева (33евро), при
обявена цена за апартамента- 60638 евро(1147125 лева),за който е съставен нотариален акт № 96, том ІІ, рег.№
6053, дело № 240/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова., рег.№458 на НК, район
на действие- РС- Бургас;и 2.Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.4,
с административен адрес: гр.Созопол, обл.Бургас, п.с.8130, м.Амчалъци, блок F, ет.1, ап. F104- Апартамент F207, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.4, разположен на първи етаж на
сградата, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта-1, на площ
от 48.20 кв.м., ведно с тераса с площ от 4.50кв.м.,при съседни самостоятелни
обекти в сградата с идентификатори: на същия етаж- №67800.10.726.3.5, под
обекта- няма, над обекта№67800.10.726.3.11, 67800.10.726.3.13, №67800.10.726.3.14,
ведно с 9.07 кв.м. от общите части на сградата, както и съответният процент
идеални части от правото на строеж върху терена, с обща площ на апартамента-
61.77кв.м., с предназначение- жилище, апартамент, брой нива на обекта:1(едно),
състоящ се от антре, спалня, баня, дневна с трапезария и кухненски бокс и
тераса, при продажна цена 4000лева; цена на един квадратен метър- 64.75 лв.(33
евро); обявена цена- 60638 евро(117125 лева),за който е бил съставен нотариален
акт № 95, том ІІ, рег.№ 6051, дело № 239/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова.,
рег.№458 на НК, район на действие- РС- Бургас.Посочва , че при сключването на
двете сделки, ищцовото дружество е било
представлявано от бившия управител П. С.
С., въпреки,че той е знаел,че към
13.06.2018 год. е освободен като такъв с
решение на Общото събрание на ищцовото дружество , проведено на 28.05.2018г.,
и вписано в търговския регистър по партидата му на 15.06.2018г.-т.е. два дни след изповядване
на сделките. Излага твърдения за симулативност на извършени от
бившия управител на дружеството,общо осем
сделки,сред които и двете-обект на производството по настоящото дело,за
които сочи,че са сключени единствено с цел увреждане интересите на
дружеството и за личното му облагодетелстване .Заявява,че двата имота по атакуваните два договора са били продадени на нереални и изключително
занижени,в пъти по-ниски от действителната пазарна стойност на имотите
цени.Сочи,че всички осем апартамента са продадени на цена от по 4000 лева , независимо от
квадратурата им. Горното свидетелствало за пълна нееквивалентност на насрещните
престации, тъй като договорените цени не покривали дори и себестойността на
,,груб строеж“ и са над 10 пъти по-ниски от себестойността на извършеното
строителство и закупуването на поземления имот,без в тази себестойност да се
включват разходите по погасяване на кредита.Освен това сумите от продажбите на
осемте апартамента,включително процесните два,не са постъпили в касите на
дружеството.Навежда доводи за наличие на хипотезата на чл.40 от ЗЗД,като за този извод се позовава на клаузата на т.5 от нотариалния акт, съгласно
която ако в едномесечен срок не се заличат ипотеките върху ,,продадените „апартаменти,
дружеството дължи на купувача неустойка в размер на 50000лева, връщане на
продажната цена и възстановяване на направените разходи по сделката, плюс други
обезщетения. Договорената неустойка намира за над 12 пъти по- висока от записаната
в нотариалния акт продажна цена.Сочи,че
и на двете страни по сделката,особено на представляващия дружеството,е
било пределно ясно,че това задължение дружеството не може да изпълни-суми от продажбите на
осемте апартамента не са постъпвали в касата на ищеца,а и да са постъпили,продажната цена е толкова
нереално ниска,че е абсолютно недостатъчна да покрие договореността на
дружеството с банката-кредитор за частично заличаване на ипотеките върху
апартаментите,обект на продажбата,като развива подробни съображения. Заявява,
че друго доказателство за умишлено договаряне във вреда на представлявания е обстоятелството, че осемте имота,сред които и двата процесни, се
явявали единствените, за които ищцовото дружество нямало сключени предварителни
договори за покупко - продажба(единствените свободни и непродадени апартаменти
в комплекса).Сочи,че и съпругът на ищцата е купувач на други два от общо осемте имота,сключени на
цена от по 4000 лв. ,а двамата ответници са собственици на недвижим имот в друг
комплекс,построен от свързано дружество,на което също така едноличен собственик
на капитала е едноличен собственик на капитала на дружеството-ищец,а именно
комплекс „Роман Марин“ с инвеститор „Дейнбоу Девелопментс“ ЕООД,откъдето е
близкото им познанство с бившия управител П. С.. Твърди се сключване на сделките при
заобикаляне на закона-извършените плащания са в нарушение на Закона за ограничаване
плащанията в брой(чл.3,ал.1,т.1).Развива подробни съображения. Представя и
ангажира доказателства. Претендира разноски.
Предявените искове са с правни основания в чл.26 ал.1 предл. 2 и 3 от ЗЗД, чл.26 ал.2, предл.2
и 5 от ЗЗД и чл.40 от ЗЗД.
Ответницата Г. Б. П. чрез
пълномощниците си адв. Ваня Палова и адв. Георги Костадинов с посочен адрес *** оспорва основателността
на предявените искове. Разяснява
мотивите за определяне на
продажната цена на стойност от по 4800лева с вкл.ДДС: неизпълнение на поети задължения по сключен
между страните предварителен договор от 01.12.2014г. и по-точно задължението по раздел 3, т.1.3 да въведе сградата в
експлоатация с издаване на Разрешение за ползване в срок до 30.04.2017г. ;към
момента на продажбата, апартаментите били на етап ,,груб строеж“,видно от съставен констативен протокол от 04.05.2018г.;
ипотеките върху имотите в полза на
Юробанк България са вписани след
сключване на предварителния договор и по-точно на дати 01.06.2017г. и на 22.12.2017г., като към момента на подаване на писмения отговор не
били заличени. Поради забавата на продавача и дължимите по предварителния договор неустойки, на 05.06.2018г.,
страните сключили анекс, с който предоговорили условията на договора и уредили
окончателно отношенията помежду си.С анекса
избягват водене на съдебни дела и натрупване на допълнителни разходи
от тях.Разяснява,че неустойката е
уговорена в в размер на 50000 лева,за да може купувачът зда си въстанови
разходите по предварителния договор,окончателния договор и направените
подобрения в имотите в случай,че
продавачът не изпълни поетото задължение
да свали наложените обезпечения и настъпи евикция на купувача. Оспорва
твърдяната от ищеца порочност на сключените договори за покупко- продажба,
развивайки подробни съображения. Възразява срещу наведените с исковата молба
доводи, че бившият управител на дружеството знаел за процедурата по неговото
освобождаване като такъв и въпреки това изповядал сделките. Излага аргументи в
тази насока(ТР№3 от 15.11.2013г., постановено по тълк.дело№3/2013г., ОСГТК на
ВКС). Посочва, че с протоколно решение на едноличния собственик на капитала на
,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД- Николай Ломбуров, с нотариална заверка на подписа,
рег.№116 от 19.01.2017г. на нотариус Линка Чуткина, рег.№600на НК, с район на
действие РС- Несебър, било взето решение
дружеството да прехвърли правото на строеж/правото на собственост върху
всички притежавани от него самостоятелни обособени обекти в ,,Жилищна сграда за
сезонно обитаване – сграда 1(блок D, E и F) по преценка на управителя, при условия каквито
намери за добре. Счита, че ако ишецът имал намерение да осуети възможността на
управителя П. С. да извърши посочените сделки, следвало да предприеме
съответните действия. Навежда доводи, че към настоящия момент, последният
продължавал да бъде управител и на други
дружества, свързани лица с ищцовото(,,Голдън Ренбол“ЕООД, ,,Свети Йоан Ризорт
2“ЕООД). В тази връзка, нямало основание да се приеме, че ответникът и бившият
управител С. знаели за предприетата процедура
по отношение управлението на ,,Свети Йоан Ризорт “ЕООД.Оспорва
твърденията, наведени в исковата молба относно луксозното обзавеждане на всички осем апартамента, като посочва, че към
датата на продажба, процесните два апартамента били в състояние на ,,груб
строеж“(видно от представения пред нотариуса констативен протокол по
чл.181,ал.2 от ЗУТ).Счита, че от изложеното в исковата молба не ставало ясно
какъв вид симулация твърди ищецът-
абсолютна или относителна. С оглед
твърденията на ищеца, че паричните средства от процесните сделки не постъпили в
касата на дружеството, се излагат подробни съображения, като ответницата намира
горното обстоятелство за ирелевантно. Излага становище във връзка с доводите,
наведени в исковата молба за нищожност на сделките поради противоречие на
добрите нрави(пълна нееквивалентност на престациите), както и наличие на
хипотезата за договаряне във вреда на представлявания.Посочва, че съгласно
разпоредбата на чл.9 от ЗЗД, страните можели свободно да определят съдържанието
на договора и да направят конкретната преценка относно еквивалентността на
насрещните престации. Законодателят допускал продажната цена на един имот да
бъде по- ниска от данъчната оценка. Продажбата на занижени цени нямала
отношение към добрите нрави в обществото. Твърди, че намаляването на цената се
дължало на забавата на продавача и дължимите вследствие на горното неустойки.
Към датата на продажбата- 13.06.2018г., процесните два имота били ипотекирани и
на етап ,,груб строеж“. Вписаната санкция(неустойка) в нотариалния акт целяла
компенсация на купувача, в случай, че продавачът не изпълнел задължението си да
вдигне наложените обезпечения, респективно настъпела евикция. Подчертава, че
към настоящия момент, ипотеките не били заличени. Навежда доводи, че за
наличието на хипотезата на чл.40 от ЗЗД, следвало да бъдат отчетени два
критерия- обективен и субективен. Съобразно постановеното с ТР№5 от
12.12.2016г.на ВКС, преценката за наличие на увреждане се извършвала предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай. Предвид горното, проверката
за наличието на обективния критерий не се изчерпвала с установяване на
значителна разлика между пазарната и продажната цена. Твърди, че от субективна
страна, страните трябвало да съзнават, че увреждат представлявания. Намерението
за увреждане на третото лице не се предполагало, а следвало да бъде доказано.Развива
подробни съображения и във връзка с твърденията на ищеца за нищожност на
процесните две сделки поради заобикаляне на закона. Неизпълнението на
посочената разпоредба на чл.3,ал.1,т.1 от Закона за ограничаване на плащанията
в брой водело до налагане на административна санкция, но не и до нищожност. Възразява
срещу наведените твърдения за нищожност поради липса на съгласие. Твърди, че
към момента на сключване на сделките, управителят на ,,Свети Йоан Ризорт “ЕООД
- П. С. имал представителна власт. В подкрепа на изложеното, цитира ТР№3 от 15.11.2013 г. по тълк. Дело№3/2013г.
на ОСГТК на ВКС.Излага становище във връзка с направените от ищеца
доказателствени искания.
С
подадената допълнителна искова молба, ищецът
поддържа изложеното в първоначалната искова молба, като оспорва наведените от
ответната страна твърдения. Оспорва
датата на съставяне на представените от ответната страна писмени доказателства-
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 01.12.2014г., анекс
към последния договор от 05.06.2018г., разписки за получени плащания в брой-
3броя от 10.10.2014г.за сума от 2000евро; от 24.04.2015г., за сума от 5000евро
и 02.05.2017г.- 2250 евро. Счита, че горните били съставени единствено за
целите на настоящия процес. Съществуването на
предварителен договор и анекс към него не били известни на едноличния
собственик на капитала на ищцовото дружество. Липсвали и осчетоводени суми,
постъпили по посочения договор.Развива
съображения за липсата на представителна власт на бившия управител да сключва
такива договори. Навежда доводи за нищожност на предварителния договор. Излага
твърдение за относителна недействителност на процесните договори. Последните прикривали договор за
дарение, за сключването на какъвто бившият управител нямал представителна
власт. При процесния предварителен договор не била налице стопанска
необходимост и икономическа изгода за дружеството от сключването му. Със същия
се възлагали необосновани икономически санкции под формата на неустойки при
евентуалното му неизпълнение. Дори хипотетично да се приемело, че ответникът
заплатил посочените в представените разписки суми в общ размер на 4625 евро,
съгласно договорените клаузи, за купувача не се предвиждали рискове и
задължения. Последният не само придобивал собствеността върху два луксозни
апартамента срещу нереално ниска цена, но и получавал неследващи му се
икономически облаги(неустойки). Намира, че доказателство за целта на купувача
да се облагодетелства и да увреди ищеца, бил и подписаният анекс към договора.
Съгласно последния, представляващия дружеството и купувачът се споразумели,
описаните в предварителния договор имоти да бъдат продадени, всеки на цена 4000
лева без ДДС, като в случай на евикция, продавачът дължал неустойка в размер на
50000 лева за всеки апартамент(100 000 лева общо). Във връзка с наведените
от ответната страна доводи, че върху апартаментите била вписана ипотека, се
подчертава, че едва към датата на подписване на окончателния договор,
продавачът следвало да прехвърли на купувача имотите, свободни от вещни
тежести.Твърди изпълнение на задължението по Раздел ІІІ, т.1.1 от
предварителния договор- относно довършителните работи и приемане на сградата с
Акт Образец 15. Посочва, че Акт обр.15, подписан на 17.11.2016г., бил
представен от ищеца като писмено доказателство в производствата по
т.д.№451/2018 и 452/2018г. по описа на БОС.Излага аргументи за нищожност на
клаузите за неустойки в предварителния договор, анекса към него и окончателните
договори. върди, че съгласно чл.7 от предварителния договор, задължението на
продавача да прехвърли собствеността върху апартаментите, предмет на договора,
възниквало след заплащане на пълната цена. В конкретния случай, ищцовото
дружество било поставено в риск да заплати неустойка в размер на 600 000лева.
Посочва , че с нотариални покани от ответницата и съпруга й било отправено
искане до продавача, да заплати в седмодневен срок сумата от
200 000лева(по двете покани), както и да се заличат вписаните
ипотеки.Отбелязва, че подобни клаузи, уговорени изцяло във вреда на продавача
имало само при сделките за осемте продадени апартамента, предмет на
образуваните пред Бургаски окръжен съд търговски дела№449/18; №450/18; №451/18
и №452/18г.Посочва обстоятелства, касаещи свързаност на лицата- купувачи на
продадените осем апартамента.
С
допълнителния писмен отговор, ответницата поддържа всички доводи, въведени с
първоначалния отговор на исковата молба.Оспорва
изложеното от ищеца твърдение, че не било известно на едноличния
собственик на капитала, сключването на предварителен договор и анекс, получаване на суми по тях, както и
включването им в регистъра на сделките. Горното се явявало ирелевантно за
проблематиката на настоящия казус. Излага
становище относно наличието на валидна представителна власт на управителя С.. Посочва,
че по смисъла на Търговския закон, назначеният търговски управител имал право
да ангажира отговорността на представляваното от него дружество, както и да
сключва договори с трети лица (от
името на дружеството ). Навежда аргументи в тази насока. Развива подробни
съображения и във връзка с доводите на ищеца за относителна симулация(прикрит
договор за дарение;заобикаляне на закона). Счита, че полагането на печат под
документ от името на юридическо лице, било законово задължение само в
определените случаи.Намира за неоснователни и твърденията за нищожност на сделките, поради посочените от ищеца
пороци. Навежда доводи относно
изложеното от ищеца становище за предварителните договори. Посочва, че изложените в тази насока аргументи
били противоречиви, поради което претенцията следвало да бъде конкретизирана. Подчертава,
че купувачът закупил процесните имоти с цел инвестиция. Известна му била
локацията на комплекса, местонахождението, площта, както и договорената степен
на завършеност. Горните обстоятелства конкретизирали в достатъчна степен
инвестиционния интерес от страна на
купувача.По отношение твърдението на ищеца за направени подобрения в
процесните имоти, ответната страна е посочила, че в подписания
анекс била уговорена неустойка, съгласно която, в случай на евикция или на неизпълнение, купувачът можел да си гарантира връщане на продажната
цена, разходи по сделката, както да извърши
подобрения след закупуване на имота. Към момента на подписване на
анекса, купувачът нямал основание за извършване на подобрения, тъй като на този
етап не бил собственик на имотите. Счита, че изложените от ищеца факти и
обстоятелства, касаещи определената в
договорите неустойка и отправените в тази връцка нотариални покани били
неотносими(както и въпросът относно представляващият адвокат). Развива съображения относно направените от ищеца
доказателствени искания. Твърди, че ищовото
дружество имало практика да се получават
пари „в брой“ и „на ръка“ от управителя на дружеството, който след това ги
предавал на едноличния собственик на капитала.
Ответникът Б.Н.В.
чрез назначените от съда особени представители адв. Калинка Тодорова и адв.
Рамадан Нуретин оспорва предявените искове.Счита,че не са налице
елементите от фактическия състав
на чл.40 от ЗЗД,тъй като не се установява представителят съзнателно да е имал
намерение да увреди прредставлявания и да е постигнал споразумение с третото
лице вреда на представлявания.От представените доказателства не се установява
субективния елемент – намерение за увреждане у представителя и ответниците.Не е
представен протокол-решение на едноличния собственик за продажба на
имотите,което е описано в нотариалните актове в позиция т.7,обстоятелството
дали уговорената цена е изплатена няма отношение към валидността на
договора,неплащането е основание за разваляне на договора ,а дали пълномощникът
е бил овластен да получи уговорената цена може да се преценява по иск за
разваляне на договора поради неизпълнение.Неизгодната цена не е самостоятелно основание
за недействителност на сдеката,не е налице съзнателното й уговаряне с ответниците с цел увреждане на
представлявания.Твърди,че представения протокол-решение от 28.05.2018 год. не е
бил връчен по надлежния ред на П. С. ,за да се твърди,че сделките са извършени
от бивш управител и че той е бил уведомен за това. Сделките не са привидни.
Волята на купувача и по двата акта е в
посока на изразеното желание да закупи и купува имотите. Ангажира доказателства.
Бургаски окръжен съд като обсъди
доводите на страните и представените и събрани по делото доказателства намира
за установено от фактическа страна следното:
Страните не спорят,
че на 13.06.2018 г. между ,,Свети Йоан Ризорт“ ЕООД и ответницата Г.П. са сключени сделки за покупко- продажба на два
апартамента, находящи се във комплекс ,,Свети Йоан Ризорт“ в гр. Созопол, а
именно: С нотариален акт нотариален акт № 96,
том ІІ, рег.№ 6053, дело № 240/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова., рег.№458
на НК, район на действие РС - Бургас между ищцовото дружество и ответницата Г.Б.П.
е сключен договор за покупко – продажба на апартамент, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.1.4, с административен адрес: гр. Созопол,
обл. Бургас, п.с.8130, м. Амчалъци, блок D, ет.1, ап. D104-Апартамент D104,
разположен на първи етаж на сградата, с предназначение: жилище, апартамент,
брой нива на обекта-1(едно), на площ 48.20кв.м., ведно с прилежаща тераса с
площ от 4.50 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата с
идентификатори на същия етаж - №67800.10.726.1.5, под обекта - няма и над
обекта №67800.10.726.1.12, № 67800.10.726.1.11, №67800.10.726.1.14,
№67800.10.726.1.13, ведно с 9.07% идеални части
от общите части на сградата и съответния процент идеални части от
правото на строеж, равняващи се на 9.07кв.м. или общата площ на апартамента е
61.77кв.м., състоящо се от антре, спалня, баня, дневна с трапезария и кухненски
бокс и тераса, при продажната цена 4000 лева. С
нотариален акт нотариален акт № 95, том ІІ, рег.№ 6051, дело № 239/2018
год. на нотариус Цвета Атанасова., рег.№458 на НК, район на действие- РС-
Бургас ищецът е продал на ответницата П.
и самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.4, с
административен адрес: гр. Созопол, обл. Бургас, п.с.8130, м. Амчалъци, блок F,
ет.1, ап. F104- Апартамент F104,
разположен на първи етаж на сградата, с предназначение: жилище,
апартамент, брой нива на обекта-1, на площ от 48.20 кв.м., ведно с тераса с
площ от 4.50кв.м.,при съседни самостоятелни обекти в сградата с идентификатори:
на същия етаж- №67800.10.726.3.5, под обекта- няма, над
обекта№67800.10.726.3.11, 67800.10.726.3.13, №67800.10.726.3.14, ведно с 9.07
кв.м. от общите части на сградата, както и съответният процент идеални части от
правото на строеж върху терена, с обща площ на апартамента- 61.77кв.м., състоящ
се от антре, спалня, баня, дневна с трапезария и кухненски бокс и тераса, при
продажна цена 4000лева. Не е спорно между страните и обстоятелството, че при
изповядване на сделките, ищцовото дружество е било представлявано от П. Л. С.,
който в нотариалните актове е посочен като управител на дружеството продавач.
По делото е представен договор за
строителство и предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен
между страните на 01.12.2014 г., с който ищецът е поел задължението да построи
и въведе в експлоатация в ПИ № 67800.10.726 апартхотел „Свети Йоан“, както и да
продаде на ответниците четири броя апартаменти, сред които и процесните два, на
обща цена от 119 800 евро, като е посочен и начин на плащане на
договорената цена. В този договор е посочено, че на 10.10.2014 г., купувачите –
ответници са заплатили депозит от 2 000 евро. Представена е разписка от
10.10.2014 г., от която е видно, че П. С., като управител на ищцовото дружество
е получил от ответниците сумата от 2000 евро в брой, която сума представлява
депозит за закупуване на 4 броя апартаменти в апартхотел „Свети Йоан“. На 24.04.2015 г. и на 02.05.2017 г., са
съставени разписки според които, същото лице е получило суми от 5 000 евро
и 2 250 евро, представляващи плащане по предварителния договор. Представен
е по делото и анекс № 1 от 05.06.2018 г. (сключен по – малко от 10 дни преди
продажбата на процесните апартаменти), с който страните по предварителния
договор са се споразумели продавачът да продаде на купувачите имотите предмет
на предварителния договор всеки на цена от 4 800 лева. С анекса е
договорено в окончателния договор да бъде поето задължение от страна на
продавача, да заличи наложените върху продаваните имоти вещни тежести, като в
случай на неизпълнение или в случай на евикция, продавачът дължи неустойка в
размер на 50 000 лева. С нотариална покана (от представеното копие, на
която не става ясно – дали и кога е получена от ищеца), ответницата е поканила
ищцовото дружество в 7 – дневен срок от получаването й, да й заплати неустойка
в размер на 100 000 лева, поради неизпълнение на поетото с анекса
задължение за заличаване на вписаните по отношение на процесните имоти ипотеки
и вдигане на всички тежести върху тях.
С договор за кредит № 1671 от
10.09.2015 г., банка „ДСК“ ЕАД е предоставила на ищеца ,,Свети Йоан Ризорт“
ЕООД, инвестиционен кредит в размер на 950 000 евро за финансиране на 63%
о стойността без ДДС на проект за изграждане на първи етап – Сграда 1 (блок D,
E, F) от апартаментен комплекс ,,Свети Йоан Ризорт“ в землището на гр. Созопол,
местност Ачмалъци.Кредитът е обезпечен с първа по ред договорна ипотека върху
конкретно посочени самостоятелни обекти, включително процесните, като е
предвидено при реализиране на продажби на апартаменти, частично заличаване на
обезпечението върху съответния апартамент, включително с прилежащите му идеални
части от общите части на сградата, при наличие на извършено погасяване на кредите
или на намаляване на лимита за усвояване в рамките на неусвоената част от него
в размер на 550 евро за 1 кв.м. спрямо площта на съответния апартамент.
По делото са представени
предварителни договори, сключени през 2016г. между дружеството – ищец и трети
лица, от които е видно, че договорената цена за кв.м. по всеки от тях е над 650
евро.
С нотариално заверен протокол от
19.01.2017 г., едноличният собственик на капитала на ,,Свети Йоан Ризорт“ ЕООД е взел решение за
прехвърляне на трети лица купувачи при условия и цени по преценка на управителя
на дружеството правото на строеж/правото на собственост върху всички притежавани
от дружеството самостоятелно обособени обекти в Жилищна сграда за сезонно обитаване
– Сграда 1 (блок D, E, F) с идентификатори: 67800.10.726.1, 67800.10.726.2 и
67800.10.726.3, като овластил управителя на дружеството да подписва всички необходими
документи във връзка с прехвърляне на правата на дружеството върху обособения
самостоятелния обект при условия каквито намери за добре.
С протокол от 28.05.2018 г.,
едноличния собственик на капитала на ,,Свети Йоан Ризорт“ ЕООД е взел решение
за освобождаване на П. Л. С. от поста му на управител на дружеството.
Протоколът е нотариално заверен за подпис и съдържание на 07.06.2018 г. от
нотариус Снежанка Д., с рег. № 107 в НК. На 15.06.2018 г. П. Л. С. е заличен в Търговския
регистър като управител на ,,Свети Йоан Ризорт“ ЕООД.
От назначената и изслушана по
делото съдебно – счетоводна експертиза се установява, че сумите упоменати в
предварителните договори и в нотариалните актове от продажбата на двата
процесни апартамента не са постъпвали в касата на дружеството и по
разплащателните му сметки.
За доказване на твърденията от
страните са събрани и гласни доказателства. Свидетелката Е.С. заявява, че е
работила като строителен инженер в ищцовото дружество в периода от април 2016
до април 2020 година. Занимавала се с контрола в строителството, но също така
поемала клиенти, с които правели огледи на място, имала и пълномощно за изповядване
на сделки за апартаментите от комплекса и извършвала дейности като управител на
дружеството без да е била назначавана за такъв. Описва подробно процедурата ,при
която ставало предлагането и
закупуването на апартаментите, в която тя лично участвала. Свидетелката
разяснява,че от получената сума при
продажба на апартамент, дружеството изплащало на банката съответна част, за да
бъде освободен съответния обект от тежести,след което се
пристъпвало към сделка. Заявява, че ключовете на всички апартаменти се намирали
в нея. Описва и обичайната практика на търговеца след сключване на сделка- съставя
се приемателно – предавателен протокол
и се предава ключа за съответния апартамент. Заявява, че за
процесните апартаменти никой не е търсил или искал ключовете. Свидетелката пояснява,че е разбрала за продажбата на тези обекти през лятото на 2018 г., когато по
поръчение на г-н Л. се сдобила с копия от нотариалните актове за продажбата им,
включително на още шест апартамента.Заявява,че е била много изненадана от това обстоятелство,
тъй като никой не я уведомил за
продажбаите и апартаментите са се предлагали от дружеството като свободни.
Заявява категорично, че по отношение на тях не е имало предварително плащане,
тъй като разполагала с информация и от счетоводството.
При установената по-горе
фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
Предявените от ищеца претенции за
нищожност на двата договора за покупко-продажба, обективирани в акт № 96, том
ІІ, рег.№ 6053, дело № 240/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова, с рег. № 485
на НК и нотариален акт № 95, том ІІ, рег.№ 6051, дело № 239/2018 год. на същия
нотариус са предявени при условията на евентуалност, според тежестта на порока,
от който се твърди, че са засегнати сделките.
На първо място ищецът заявява, че
е налице заобикаляне на закона, като в тази връзка се твърди, че е нарушена
разпоредбата на чл.3 ал.1 т.1 от Закона за ограничаване на плащанията в брой.
Съгласно посочената разпоредба плащанията на територията на страната се
извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка, когато са на
стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв. При заобикалянето на закона страните целят един
неправомерен краен резултат, който постигат чрез сключване на една или повече
сделки, които формално не нарушават закона. В случая цената по всяка от двете сделки е
под 10 000 лв., а и не се твърди тя да е умишлено занижена в нотариалните
актове, за да се избегне прилагането на посочената норма, напротив – наведени
са твърдения, че и тази цена не е заплатена. Липсват твърдения и доказателства,
че страните по процесните сделки са преследвали забранен от закона резултат,
поради което твърдението за нищожност поради заобикаляне на закона е
неоснователно.
По отношение на твърдяната
нищожност на атакуваните сделки, поради
накърняване на добрите нрави, съдът намира иска за основателен.
От справка в Търговския регистър по
партидата на „Свети Йоан ризорт“ ЕООД в ТРРЮЛНЦ се установява, че дружеството е
вписано на 29.01.2013 год. Едноличен собственик на капитала е Николай Детелинов Ламбуров. В периода от
10.11.2014 год. до 15.06.2018 год., дружеството е управлявано съвместно от П.
С. и Николай Л., при начин на представителство поотделно от всеки от тях. Установява
се още от партидата на дружеството, че на 11.06.2018 г. е подадено заявление
обр. А4 с рег. № 20180611105412, в резултат на което е извършено вписване с рег.
№ 20180615123719, с което е заличен като управител П. Л. С.. Предвид посоченото
може да се направи извод, че на лицето П. С. е било известно, че е налице
решение за смяната му, независимо, че вписването е извършено едва на 15.06.2018
год.
От представените по делото
доказателства се установява, а по този факт не се и спори, че ответниците са били в граждански
брак към момента на сключване на процесните два договора. От показанията на
свидетелката С. се установява, че закупените от ответницата Г.П. имоти, са част
от група от осем сделки, с които са продадени общо осем имота, собственост на
ищцовото дружество, включително и на ответника Б. В.. Сделките са изповядани на
една и съща дата. Свидетелката посочва, че тя не била уведомявана нито устно,
нито писмено за продажбите.Посочва,също така,че
ответниците не са фигурирали в архивите на дружеството като лица, които ще
закупуват апартаменти в процесния комплекс,а и сайта на дружеството процесните
два апартамента се предлагали като свободни за продажба.
Преценката за
нищожност поради накърняване на добрите нрави се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на договора. Добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях. Те
са критерии за норми за поведение, които се установяват в обществото, поради
това, че значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги приемат и
се съобразяват с тях. За противоречащи на добрите нрави се считат договорки, с
които неравноправно се третират икономически слаби участници в оборота, използва
се недостиг на материални средства на един субект за облагодетелствуване на
друг. Съгласно Определение
№ 326 от 3.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4588/2008 г., IV г. о., ГК, един от
най-съществените от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските
правоотношения изисква да се защитава всеки признат от законовите разпоредби
интерес. Съставът на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е бланкетен, т.е. при прилагането
му следва да се конкретизира неписано правило, което тя нарушава, и да се прецени
дали то се включва в тесния обхват на понятието „добри нрави“ по смисъл на
закона. Не е допустимо общо позоваване на накърняването на добрите нрави без
конкретизация. В конкретния случай се твърди и установява, че е нарушен
принципът на справедливостта, поради нееквивалентност на насрещните престации
по сделките.
В съдебната практика се приема,
че нееквивалентността на престациите по двустранен договор е нарушение на
добрите нрави и основание за неговата нищожност. С решение № 119 от 22.03.2011 г. на ВКС по
гр. д. № 485/2011 г., I г. о., ГК, се
приема, че противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи
на общо установените нравствено етични правила на морала. Значителната липса на
еквивалентност в насрещните престации при двустранните договори може да се
приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница
на свободата на договаряне, предвидена в чл. 9 от ЗЗД. Свободата на
договарянето пък е рамкирана и от императивните разпоредби на закона. Доколкото възмездните сделки и в частност продажбата
е казуална сделка, то при преценката на действителността й следва да се
съобразява целта, от което съответно да
се извърши преценка за еквивалентността на престациите. В решение № 24 от
9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК, се приема, че само
наличието на нееквивалентност на насрещните престации според представата на
съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката е нищожна поради
противоречие с добрите нрави. Посочено е, че е допустима известна нееквивалентност на престациите, тъй
като свободата на договаряне предполага преценката за тяхната равностойност да
се извършва от страните с оглед техния интерес. Нееквивалентност на престациите
може да представлява и сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако
страната е в състояние на крайна нужда. Нееквивалентност на престациите е
налице и тогава, когато съществува такова съотношение, че едната от тях е
незначителна и практически нулева.
В конкретния случай продажната
цена на двата обекта е договорена в размер на по 4800 лева, при данъчна оценка
на всеки от апартаментите в размер на 29 495,70 лева, което е около 6 пъти
по-ниско от данъчната оценка.Общоизвестен е и фактът, че в посочения район,не само в периода на сделките,а и години преди и след
този период, цените на недвижимите имоти
са многократно ,в пъти по – високи от
данъчните оценки. Съдът намира, че страните по сделката също са били наясно с
тази фрапираща разлика в престациите, тъй като в представените по делото
предварителен договор от 01.12.2014 г., ответниците са поели задължението да
заплатят цена от общо 119 800 евро за описаните в раздел 1, т.1 от
предварителния договор четири апартамента. От друга страна управителят на
дружеството, по твърденията на свидетелката С. активно е предлагал за продажба
други апартаменти в същия комплекс и е бил наясно с офертите и крайните цени,
които през годините са в постоянен растеж. В тази връзка не могат да бъдат
споделени доводите на ответниците, че продажната цена е намалена поради
обстоятелството, че върху имотите е вписана ипотека без знанието и съгласието
на купувача по предварителния договор, както и че имотите не са били
изградени и въведени в експлоатация в
срок. Видно е от доказателствата по делото, че въпреки вещните тежести върху
имотите, купувачът по предварителния договор не е изгубил интерес от
придобиването им. Що се отнася до неизпълнение на задължението на продавача за
снабдяване на сградата с акт за установяване годността и приемане на строежа
обр.15, то посоченото в т.1.1 от анекса от 05.06.2018 г. не отговаря на
действителното фактическо положение, тъй като към момента на подписването му е
било изпълнено задължението на дружеството да снабди сградата с акт за
установяване годността и приемане на строежа обр.15 – приложен на л.146 от делото,
издаден на 17.11.2016 год. Видно е, че по отношение на това задължение ищцовото
дружество е било в незначителна забава, тъй като с предварителния договор е
поело задължение за издаване на същия акт най-късно на 30.10.2016г. Към момента
на сключване на анекса неизпълнено е останало само задължението на продавача -
ищец за снабдяване на сградата с акт обр.16, но това не може да се приеме за
основание за драстично намаляване на цената по предварителен договор в пъти.
Същевременно, в процесните
договори са поети задължения за заплащане на неустойка, която надвишава
продажната цена около 10 пъти, а освен нея, продавачът е поел задължение за
връщане на продажната цена, разноските по продажбата, необходимите разноски и подобренията по по-високата
стойност между пазарната и стойността на разходите, в случай, че в срок от 30
дни от сключването на договора не бъде вдигната вписаната ипотека. И на двете
страни е било ясно, че дружеството не е в състояние да изпълни такива задължения в посочения срок. Няма данни
по делото, имотите да са били предадени във владение на ответниците, въпреки
вписването в нотариалния акт, че владението е предадено преди сключване на
сделката. Свидетелката С. заявява, че
докато е работила в ищцовото дружество, до месец април 2020 г., ключовете за
апартаментите са били при нея и никой не ги е искал, нито е виждала някой да
влиза в апартаментите,като в тази насока е налице и изрично признание на
ответниците.
При двустранните възмездни
договори, всяка от страните преследва удовлетворяване на допустим от закона
интерес. При купувача този интерес е придобиване на вещ, а при продавача –
получаване на равностойна цена. В случая договорената с процесните договори
цена е прекомерно ниска, дори за имот в груб строеж, а от друга страна продавачът
е поел десетократно по-големи задължения за неустойка, връщане на цена и
заплащане на необходими разноски и подобрения, каквито няма как да се направят
без предаване на владението,а както стана ясно фактическа власт нито е предавана,нито
ответниците са претендирали предаването й. Наред с това не
се събраха доказателства по делото, дори тази ниска цена да е заплатена на
ищцовото дружество. От приетата и неоспорена от страните съдебно-счетоводна
експертиза, се установява, че за периода от 01.01.2016г. до 31.12.2017 година,
не са установени постъпления от продажбата на процесните имоти по каса и
разплащателни сметки на ищцовото дружество. Не се събраха доказателства в
подкрепа на твърдението на ответниците, че купувачите са извършили плащания „на
ръка“ към бившия управител. Представените от ответницата разписки за платени
суми не са отразени като вноски в касата на дружеството, платежни документи към
тях не са били представени на счетоводната кантора, обслужваща търговеца,
банковите извлечения от сметките на дружеството също не показват сумите,
внесени като приход.
При съвкупна преценка на събраните
по делото доказателства, както и всички договорки между страните, се налага
извода, че в случая с атакуваните сделки е защитен и удовлетворен интереса само
на едната страна, а другата не е
получила нищо. Видно от представени по делото нотариални актове от 2016 г., за
сключени договори за покупко-продажба на апартаменти от същия комплекс с трети
лица, продажната цена е в пъти по – висока (над 650 евро за кв.м. като за сравнение
цената за кв.м. на процесните апартаменти е договорена в размер на 77,71 лева
за кв. м.) при по – ниска степен на завършеност на сграда. Такава разлика е икономически
необяснима и неприемлива.
При това положение, съдът намира,
че двата атакувани договора за покупко-продажба
на имоти, обективирани в нотариален акт № 96, том ІІ, рег.№ 6053, дело №
240/2018 год. на нотариус Цвета Атанасова, с рег. № 485 на НК и нотариален акт
№ 95, том ІІ, рег.№ 6051, дело № 239/2018 год. на същия нотариус са сключени в
нарушение на добрите нрави. От продажбата на двата апартамента, ищцовото
дружество не е получило никаква престация, от друга страна е натоварено с
несъразмерни задължения, като следва де се отчете и обстоятелството, че
сделките са сключени от лице, което въпреки, че е притежавало представителна
власт към момента на сключване на сделките,с оглед вписванията в търговския
регистър, по отношение на него са били предприети действия за освобождаването
му като управител и заличаването му в ТР. Неетчно е пълномощникът да уговаря
многократно по-ниска стойност на продавания имот, макар и да е имал пълномощно
да извърши продажбата на купувач и цена, каквито намери за добре (в този смисъл
решение № 934/ 13.09.2009 год. по гр.д.№3657/2008 год. на ІV г.о. ВКС).
Предвид изложеното предявените
искове са изцяло основателни и следва да бъдат уважени, като атакуваните сделки
се прогласят за нищожни.
По отношение
на разноските:
Предвид изхода на делото, ответниците
дължат заплащане на направените в производството от ищеца разноски. Искане за
присъждане на разноски е направено от ищеца, за което не е представен в срок
списък на разноските по чл. 80 от ГПК. Съобразно представените по делото
доказателства, ищецът е направил разноски в общ размер на 3 391,15 лв., от
които: 589,91 лева – държавна такса за раглеждане на делото, 172,50 лева – за
превод от и на български език, 20 лева – държавна такса за призоваване на
ответника Б. В. чрез ДВ, 2 299,74 лева за назначаване на особен представител
на ответника, 304 лева – за депозит за експертиза и 5 лева – за съдебно
удостоверение. При това положение с
оглед изхода от делото общата сума от 3391,15 лв. следва да му бъде присъдена.
На адв. Калина Янева Тодорова, с
адрес: гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап. ляв и адв. Рамадан Бахчет
Нуретин с адрес: гр. Айтос, ул. „Цар Освободител“ № 4,назначени за особени
представители на ответника Б.Н.В. следва
за осъщественото процесуално представителство
в производството по настоящото дело да се определи и изплати
възнаграждение в общ размер от 2299,74 лв. или по 1149,87 лв. на всеки от тях поотделно от депозираната
от ищеца сума по депозитната сметка на настоящия съд,съгласно банковия документ
на лист 465 от делото.
По изложените съображения и на
основание чл.26 ал.1, предл. трето от ЗЗД, съдът
Р Е
Ш И:
ПРОГЛАСЯВА за нищожни поради противоречието
им с добрите нрави на основание чл.26 ал.1, предл. трето от ЗЗД, по претенцията
на „Свети Йоан Ризорт“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. София, район „Красно село“, бул. „България“ № 58, вх. C, ет. 2, ап. 10,
против Г.Б.П., гражданка на Руската федерация, родена на ***г. с адрес за
призоваване в РБ - КК,,С***“, общ..Н., к/с,,Р. М.“,ет.*,ап.**и Б.Н.В.,
гражданин на Руската Федерация,роден на *** год., със съдебен адрес: гр.Бургас,
ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап. ляв, със служебно назначени представители адв.
Калина Янева Тодорова, с адрес: гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап. ляв и
адв. Рамадан Бахчет Нуретин с адрес: гр. Айтос, ул. „Цар Освободител“ № 4,следните
два договора за покупко-продажба на
недвижими имоти:договор за покупко-продажба на недвижим имот,оформен с
нотариален акт № 96, том ІІ, рег.№ 6053, дело № 240/2018 год. на нотариус Цвета
Атанасова, с рег. № 485 на НК и договор за покупко-продажба на недвижим
имот,оформен с нотариален акт № 95, том ІІ, рег.№ 6051, дело № 239/2018 год. на
същия нотариус, на цена от по 4 800 лв. с ДДС всеки един от тях.
ОСЪЖДА Г.Б.П., гражданка на Руската
федерация, родена на ***г. с адрес за призоваване в РБ - КК,,С***“, общ..Н.,
к/с,,Р. М.“,ет.*,ап.**и Б.Н.В., гражданин на Руската Федерация,роден на ***
год., със съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап. ляв, със
служебно назначени представители адв. Калина Янева Тодорова, с адрес:
гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап. ляв и адв. Рамадан Бахчет Нуретин с
адрес: гр. Айтос, ул. „Цар Освободител“ № 4 да заплатят на „Свети Йоан Ризорт“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, район
„Красно село“, бул. „България“ № 58, вх. C, ет. 2, ап. 10, обща сума от 3 391,15
лв. или от 1695,58 лв. всеки един от двамата,представляващи направени
съдебно-деловодни разноски за първоинстанционното производство.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на
адв. Калина Янева Тодорова, с адрес: гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап.
ляв и адв. Рамадан Бахчет Нуретин с адрес: гр. Айтос, ул. „Цар Освободител“ № 4,назначени
за особени представители на ответника Б.Н.В. в общ размер от 2299,74 лв. или по
1149,87 лв. на всеки от тях поотделно.
ДА СЕ изплатят от внесената обща сума от 2299,74 лв. на адв. Калина
Янева Тодорова, с адрес: гр.Бургас, ул.“Шейново“ № 52, ет. 2, ап. ляв и адв.
Рамадан Бахчет Нуретин с адрес: гр. Айтос, ул. „Цар Освободител“ № 4, назначени
за особени представители на ответника Б.Н.В. по 1149,87 лв. на всеки от тях поотделно,представляващи
определено им възнаграждение за
осъществено процесуално представителство на този ответник.
Решението подлежи на обжалване с въззивни жалби пред Апелативен съд –Бургас в
двуседмичен срок от връчване препис от него на страните.
СЪДИЯ: