Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 260 159
гр. Русе, 17.12.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Русенски окръжен
съд гражданска колегия в открито заседание на 17
ноември две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: АНЕТА
ГЕОРГИЕВА
Членове НАТАЛИЯ ГЕОРГИЕВА
НИКОЛИНКА ЧОКОЕВА
при секретаря ИВАНКА
ВЕНКОВА и в
присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от съдията
Н. Георгиева в. гр. дело №628 по описа за 2020год., за да се произнесе, съобрази:
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
„Н. С.“ЕООД-Русе и Д.С.Г. от с.гр. са обжалвали
решението на Русенския районен съд по гр.д.№5524/2019г., с което са осъдени да
заплатят на С.С.С. от с.гр. по 1173,50лв. неустойка
по т.3, р.IV от договора за наем на недвижим имот от 13.08.2018г. със
законната лихва от 12.09.2019г. до окончателното плащане, отхвърлил е
насрещните им искове против С. за заплащане на всеки от тях на сумата 1173,50лв.
неустойка по т.2, р.IV от договора за наем на недвижим имот от 13.08.2019г.,
както и исковете за връщане на депозит по прекратения договор за наем над
сумата 585,82лв. до 800лв., мораторна лихва върху нея
за периода 01.08.-02.09.2019г. над сумата 23,76лв. до 39,78лв., както и в
частта за разноските. Излагат оплаквания за неправилност на решението в тези
части и моли то да се отмени и вместо него да се постанови друго, с което
исковете на С. С. да се отхвърлят като неоснователни и да се уважат изцяло
насрещните им искове против него, като им се присъдят и направените по делото
разноски.
Ответникът оспорва основателността на жалбата и
моли тя да не се уважава, да се потвърди решението в обжалваните части и да му
се присъдят разноските за въззивното производство.
Въззивният съд намира
жалбите за допустими – подадени са от заинтересовани от обжалването страни в
законния срок срещу подлежащ на обжалване съдебен акт. Разгледани по същество те са основателни.
Районният съд е уважил исковете на С. С. против
жалбоподателите, тъй като е приел, че с неплащането на такса смет за наетия
имот е възникнало правото на наемодателя
едностранно да прекрати договора за наем на недвижим имот от 13.08.2018г. и да
получи неустойката по т.3, раздел III в размер на три месечни наема.
Отхвърлил е насрещните искове на жалбоподателите за заплащане на неустойката по
т.II,
раздел IV от
договора, тъй като е счел, наемодателят не дължи неустойка за неспазено
предизвестие, защото развалянето се дължи на вина на наемателите. Той не дължал
връщане на платения при подписването на договора депозит, защото от него
следвало да се приспадне неплатената от наемателите такса смет за наетия имот.
Разноските по делото били присъдени между страните съобразно изхода на спора по
делото.
По делото не е спорно, че на 13.08.2018г. страните
сключили договор за наем на част от сградата, находяща
се в гр.Р. по ул.“К. И.“№*, която част обхваща сутеренния етаж с площ 105кв.м и
партерния етаж с площ 274 кв.м, за срок от 37 месеца, считано от 01.09.2018г.
до 01.10.2021г. Наемната цена била определена в размер на левовата
равностойност на 400 евро месечно, а за обезпечаване вземането на наемодателя
за дължими разноски за консумативи и наем при прекратяване на договора наемателите
следвало да внесат по негова сметка в срок до 20.08.2018г. 1600лв. депозит. Страните
уговорили, че наемателите следва да заплащат освен уговорената наемна цена за имота,
и всички разходи по ползването му, вкл. електроенергия, вода, а такса смет в
определените от общинските наредби срокове и размер. В края на м.юли 2019г. от
връчения акт за установяване на публични общински вземания наемодателят узнал,
че наемателите не са платили дължимата такса смет за 2018г. със срок за плащане
до 31.10., и тази за 2019г., чийто срок
бил 30.06. Поради неизпълнение на това задължение отправил до наемателите
уведомление за едностранно прекратяване на наемния договор считано от 01.08.2019г.
и ги поканил да му предадат имота и да му заплатят неустойка в размер на 3
месечни наемни вноски. По делото е представен цитирания в исковата молба акт за
установяване на публични общински вземания, от който е видно, че за имота в
гр.Р. по ул.“К. И.“№*, собственост на наемодателя и предмет на договора за
наем, има неплатено задължение за такса смет за 2018г., както и такова за
2019г. От представените по делото писмени доказателства е видно, че е налице
разминаване между описанието на имота в подадената в Община Русе декларация и
това по НА за собственост на недвижим имот №40/12.04.2012г. по описа на
нотариуса Г. Г., вписан в Агенцията по вписванията на 17.04.2012г., както и
това, че за декларирането на имота е представен друг документ за собственост
/вероятно цитирания в него нотариален акт за собственост на недвижим имот,
придобит по давностно владение/ предвид посочената в
Акта за установяване на общински публични вземания дата на завеждане на
данъчната декларация в Дирекция МДТ при Община Русе –
вх.№**********/09.04.2012г. От акта е видно, че таксата смет за имота е
определена за процесната сграда, включваща две жилища с РЗП 315кв.м и 310кв.м и
друг нежилищен обект с площ 14кв.м. При тези данни съдът намира, че за
наемодателя не е възникнало правото едностранно да развали наемния договор
поради неплащане на таксата смет за него от страна на наемателите, тъй като те
не са изпаднали в забава по отношение на това задължение поради невъзможността
при недадено съдействие от страна на кредитора да престират
дължимата сума. Публичното задължение касае цялата сграда, а наемното
правоотношение – само част от нея, поради което наемателите не са били в
състояние сами да определят дължимата сума и да я платят, а твърдението на
ищеца, че тя е в посочения в акта размер е неоснователно поради разминаването в
площта и описанието на имота в него и процесния договор за наем. Тези
обстоятелства дават основание да се приеме, че след като наемателите не са
неизправна страна по договора за наем и наемодателят не е могъл на това
основание едностранно да го прекрати с предизвестие, те не му дължат
неустойката по т.3, р.IV от договора. Исковете за заплащането й от
наемателите са неоснователни и неправилно са уважени от районния съд, поради
което решението в тази част следва да се отмени и вместо него да се постанови
друго, с което те да се отхвърлят.
Съгласно т.2, р.IV от договора за наем всяко от страните може
едностранно да го прекрати като отправи 3-месечно предизвестие, ако не спази
този срок, дължи на насрещната страна неустойка в размер на наемната цена за 3
месеца. По делото не е спорно, че наемодателят едностранно е прекратил договора
за наем без да спази срока на предизвестието, поради което дължи на всеки от наемателите
по 1173,50лв. неустойка. Решението на районния съд по тези искове като
неправилно следва да се отхвърли и вместо него да се постанови друго, с което
те да се уважат със законната лихва от 27.01.2020г. до окончателното плащане.
Неправилно районният съд е отхвърлил насрещните
искове на жалбоподателите за връщане на внесения депозит над сумата 858,82лв.
до 800лв., със законната лихва от 27.01.2020г. до окончателното плащане, както
и претенцията за мораторна лихва върху тези главници
над сумата 23,76лв. до 39,78лв. за периода 03.09.2019г.-26.01.2020г. Депозитът
обезпечава вземането на наемателя за консумативни разноски и неплатен наем към
момента на прекратяване на договора. Неплатената такса смет не се обезпечава с
тази сума, поради което това вземане не може да бъде приспаднато от нея. Освен
това страната не е направила възражение за прихващане на двете вземания и съдът
неправилно служебно е намалил дължимата на наемателите сума на депозита с претендираната като неплатена от тях такса смет. Исковете
като основателни и доказани следва изцяло да се уважат, като в полза на
жалбоподателите се присъдят изцяло разноските по делото за двете инстанции. На
основание чл.280, ал.3 ГПК въззивното решение не подлежи на касационно
обжалване.
По изложените съображения Окръжният съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение №1160 от 17.08.2020г. на Русенския
районен съд по гр.д.№5524/2019г. в частта, с която „ Н. С.“ ЕООД – Русе ЕИК ********* и Д.С.Г. *** с ЕГН ********** са осъдени да
заплатят на С.С.С. от с.гр. с ЕГН ********** по
1173,50 лв. неустойка по т.3 раздел ІV от договор за наем на недвижим имот от
13.08.2018г., ведно със законната лихва върху тях от 12.09.2019г., и 331 лв.
разноски по делото, в частта, с която са отхвърлени насрещните искове на „ Н. С.“ ЕООД – Р. ЕИК
********* и Д.С.Г. *** с ЕГН **********
против С.С.С. от с.гр. с ЕГН ********** за
заплащане на всеки от тях по 1173,50 лв. – неустойка по т.2 раздел ІV от договор за наем на недвижим имот от
13.08.2018г., ведно със законната лихва върху тях от 27.01.2020г.,
както и в частта с която са отхвърлени насрещните искове на „Н. С.“ ЕООД – Р.ЕИК
********* и Д.С.Г. *** с ЕГН **********
против С.С.С. от с.гр. с ЕГН ********** за
връщане на всеки от тях на депозит по прекратен договор за наем на недвижим
имот от 13.08.2018г. над сумата 585,82 лв. до 800 лв. и за мораторна
лихва върху тях за периода 01.08.-02.09.2019г. над сумата 23,76 лв. до 39,78
лв., и вместо него ПОСТАНОВЯВА :
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни исковете на С.С.С. от с.гр. с ЕГН ********** против „ Н. С.“ ЕООД – Русе ЕИК ********* и Д.С.Г. *** с ЕГН ********** за заплащане от
всеки от тях по 1173,50 лв. неустойка по
т.3 раздел ІV от договор за
наем на недвижим имот от 13.08.2018г., ведно със законната лихва от
12.09.2019г. до окончателното плащане .
ОСЪЖДА С.С.С. от с.гр. с ЕГН ********** да заплати на „ Н. С.“ ЕООД
– Русе ЕИК ********* и Д.С.Г. *** с ЕГН ********** по 1173,50 лв. – неустойка по т.2 раздел ІV от договор за наем на недвижим имот от
13.08.2018г., ведно със законната лихва от 27.01.2020г. до окончателното
плащане, както и сумите за връщане на депозита
по прекратен договор за наем на недвижим имот от 13.08.2018г. над сумата
585,82 лв. до 800 лв. и мораторна лихва върху тях за
периода 01.08.-02.09.2019г. , над сумата 23,76 лв. до 39,78 лв. на всеки от тях,
както и още 1351,02 лв. - разноски за първоинстанционното производство и 200 лв. разноски за
въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО е
окончателно и не подлежи на обжалване.
В останалата част решението като необжалвано е
влязло в сила.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ :