Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 1899 27.11.2015 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският районен съд, XXXVIII – ми граждански
състав
на трети ноември две хиляди и петнадесета година в
открито съдебно заседание в състав:
Председател: Невена Ковачева
Секретар: К.К.
Като разгледа докладваното от съдията Ковачева
гражданско дело № 4053 по описа за 2015 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба, подадена от С.Т.К., ЕГН **********, Д.С.К., ЕГН ********** и Г.Х.К., ЕГН
**********, срещу Ж.К.К., ЕГН **********, с искане съдът да осъди ответника да
преустанови неоснователното ползване на част от дворното място, явяващо се обща
част на сграда, построена в имот с идентификатор ****** по плана на гр. Бургас.
Ищците са посочили, че са съсобственици
на апартаменти в процесната сграда и са постигнали споразумение относно
ползването на дворното място – обща част на сградата, като за всеки от тях е
отредено паркомясто. В началото на тази година ответникът започнал да паркира
личния си автомобил в тяхното дворно място, като с тези си действия нарушил
тяхното безпроблемно и необозпокоявано ползване на общите части. Разбрали, че с
договор за замяна на недвижим имот с движима вещ, обективиран в нотариален акт
от 21.04.2015 г., ответникът е придобил част от дворното място, а именно
46,50/310 кв. м. ид. ч., без право на собственост върху самостоятелен обект от
етажната собственост. Считат, че тази сделка не е породила вещно-транслативен
ефект, тъй като е нищожна поради невъзможен предмет – общите части
самостоятелно не могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка.
Молят съда да уважи иска и да присъди
на ищците съдебно-деловодни разноски.
Ответникът е посочил, че искът е неоснователен,
тъй като паркира автомобила си на годно правно основание. Моли се за отхвърляне
на иска и присъждане на съдебно-деловодни разноски.
Съдът, като взе предвид исканията и
доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено
следното:
От приложения нотариален акт за
прехвърляне на право на собственост и учредяване на право на строеж върху недвижим
имот срещу задължение за проектиране и строителство № 130, т. V, д. № ***** г. се установява, че Б., Д., С., С., Г., Т.
К. и Е.Р. са прехвърлили на “С. г.” ЕООД правото си на собственост върху
½ ид. ч. от УПИ ***, кв. 30 по
плана на гр. Бургас, като всички са си учредили взаимно право на строеж за
изграждане на жилищна сграда в имота, разпределили са обектите в бъдещата
сграда помежду си, срещу задължението на “С. г.” ЕООД да проектира и построи
жилищната сграда. В нотариалния акт е посочено, че страните са се споразумели
незастроената част от дворното място да бъде използвана за паркоместа, като С.,
Д. и Г. К. да ползват три паркоместа, а фирмата – останалите такива в дъното на
парцела.
Видно от нотариален акт за замяна на недвижим
имот с движима вещ № 68, т. I, рег. № 1658,
д. № 60/21.04.2015 г. “С. г.” ЕООД е прехвърлило на Ж.К.К. 46,50/310 кв. м. ид.
ч. от поземлен имот с идентификатор ******, находящ се на ******, като е
посочено в нотариалния акт, че имотът ще бъде ползван за паркоместа в дъното на
парцела, упоменати в предходния нотариален акт № ***, т. V, д. № ***** г.
По делото е
приета съдебно-техническа експертиза. Вещото лице е посочило, че в празното
дворно място зад жилищната сграда има място за паркиране на четири автомобила –
три броя по северната стена, чрез изграждане на перпендикулярни на стената
гаражни клетки, и един брой, без изграждане на гаражна клетка, успоредно на
фасадата на сградата.
Събрани са
гласни доказателства. Свидетелят К. Н. е посочил, че е колега с Г.К.. Знае, че
притежава жилище на ул. ***** и го е посещавал няколко пъти. През месец март
2015 г. карали строителни материали, но не могли да влязат в паркинга зад
сградата, тъй като близо до входа бил спрян сив автомобил „Х. С.”. Седмица или
две след това пак отишли. Наложило се да паркират на тротоара, тъй като същият
автомобил бил спрян на същото място до тунела и нямало как да вкарат колата на Г.
на паркинга. От Г. свидетелят знае, че това е колата на Ж.. На следващия ден
пак ходили на адреса, като автомобилът „Х. С.” бил там, този път имало място да
се мине към паркинга, но след това пък нямало да има възможност колата да се
обърне, за да излезе, тъй като на заден ход се излиза доста трудно. Този път
успели да влязат. Октомври месец тази година ходили до Г. да оставят
осветителни тела автомобилът „Х.” бил там. На паркинга нямало място – имало три
автомобила – и „О. З.” и „Р. М.”. Г. казал, че Р.то било на приятелка на
господина, чийто е автомобилът „Х.”. О.ът е на чичо или на свако на Г..
При така установеното от фактическа страна настоящият
съдебен състав намира следното:
Правната квалификация на предявения иск
е чл. 109 ЗС, а на направеното възражение за нищожност на договора за замяна –
чл. 26, ал. 2, предл. 1 ЗЗД.
Искът по чл. 109 ЗС може да се упражни срещу
всяко лице, което проявява неоснователни, ограничаващи
правото на собственост, въздействия.
Това лице може да е странично, например собственик на съседен имот, но може да
е и съсобственик, ако при упражняването на своите права създава ограничения,
смущения или заплашване на правото на съсобственика си (Тълкувателно решение № 31/84 г. от 06.02.1985
г. по гр. д. № 10/84 г., ОСГК). В случая
тримата ищци претендират, че са част от съсобствениците на поземлен имот с
идентификатор ******, с административен адрес в гр. Бургас, ул. „****” *, като
са собственици и на самостоятелни обекти в изградената в имота жилищна сграда,
което обстоятелство не е спорно по делото, установява се и от приложения по
делото нотариален акт за прехвърляне на право на собственост и учредяване на
право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за проектиране и
строителство № **, т. V, д. № ***** г.
Ищците обосновават правния си интерес от предявяване на иска, считайки, че в
нотариалния акт от 13.12.2006 г. е обективирано доброволно споразумение между
съсобствениците за разпределение ползването на свободното дворно място зад
сградата, като съгласно него те имат право да ползват три паркоместа. С действията
си по паркиране на собствения си автомобил в дворното място или препятствайки
влизането на друг автомобил там, ответникът възпрепятства и ограничава правото
на ищците да паркират свободно и необезпокоявано своите автомобили (съгласно
посочената договорка за ползване). От друга страна считат, че договорът за
замяна, обективиран в нотариален акт от 21.04.2015 г., създаващ право на
собственост на ищеца върху ид. ч. от поземления имот, е нищожен поради
невъзможен предмет – недопустимо е придобиване на общи части, без придобиване
на обект от етажната собственост.
На първо място
следва да се изследва основателността на възражението на ищците за нищожност на
договора за замяна поради невъзможен предмет. По
смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД договорът е
нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта,
предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на
установените в действащия устройствен закон
изисквания за самостоятелен обект, т. е. с оглед тези изисквания не
представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект.
В процесния случай “С. г.” ЕООД е прехвърлило чрез
замяна на ответника 46,50/310 кв. м. ид. ч. от поземления имот. По-надолу в нотариалния
акт е отбелязано, че прехвърленият имот ще се използва от приобретателя за
паркоместа, разположени в дъното на обекта. Така формулиран в нотариалния акт,
договорът за замяна не е нищожен на посоченото в исковата молба основание.
Всъщност “С. г.” ЕООД е прехвърлил на ответника Ж.К. идеални части от процесния
поземлен имот, което не означава, че е прехвърлил общи части от имота.
Идеалните части са определени по размер, но не са реално определени като
местоположение в недвижимия имот. Идеалните части, прехвърлени на К., означават право на
собственост върху всеки квадратен сантиметър от целия поземлен имот, която
идеална част не може да бъде определена с граници. Поради това не може да бъде споделено
становището на процесуалния представител на ищците, че с договора за замяна
всъщност са прехвърлени на ответника общи части на етажната собственост, тъй
като върху процесния поземлен имот е изградена сграда и поземления имот
представлява обща част. Безспорно
е, че земята е обща част съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС в случаите, когато отделни
обекти в една сграда са собственост на различни лица и урегулираният поземлен
имот е бил предназначен за строежа на тази сграда. Това е така
обаче само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното
место и те са изразили изрично воля дворното место да бъде обща част. Възможна
е обаче и хипотезата собствеността върху сградата или части от нея да принадлежи на лица, притежаващи
право на строеж, различни от
собствениците на терена. В този случай собственикът на отделен обект от етажната собственост притежава правото на
строеж за него, без да притежава идеална част от терена. Съществува и друга хипотеза – дворното място може да е със
значително по-голяма площ, която да не изчерпва нуждите на етажната собственост
и да може да има и друго предназначение – в този случай то не е обща част. Във
всички случаи обаче не съществува пречка някой от съсобствениците на поземления
имот да прехвърли своите идеални част от имота, без да прехвърля право на
собственост върху самостоятелен обект от сградата, на трето лице. Такава сделка
не е нищожна поради невъзможен предмет, тъй като в случая не се прехвърлят общи
части, а се прехвърлят идеални части от самия поземлен имот. Тези идеални части
не са определени в пространството.
Нищожна обаче се явява
уговорката между “С. г.” ЕООД и Ж.К., посочена по-надолу в
нотариалния акт, че имотът ще бъде
ползван от К. за паркоместа в дъното на парцела, упоменати в предходния нотариален
акт № ***, т. V, д. № ***** г. Самите паркоместа нито към момента на
извършване на сделката, нито към настоящия момент притежават характеристиките
самостоятелност и обособеност и не могат самостоятелно да бъдат предмет на
прехвърлителна сделка. Това е така, тъй като съобразно дефиницията на обект,
дадена в §5 т. 39 ДР на ЗУТ, това е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено
наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и
идентификатор по ЗКИР. Паркоместата представляват реална част от паркинга, когато са обозначени чрез
маркировка, но те нямат самостоятелно функционално предназначение и следователно
не могат да бъдат годен за извършване на разпоредителни сделки обект. Затова
и уговорката между страните имотът да бъде ползван от К. за паркомясто е
нищожна, тъй като предметът е невъзможен (в този смисъл напр. Решение № 53 от
08.05.2009г. ВКС по г.д. №5871/2007г., I г.о., ГК, докладчик: съдия Д. Ц.). Самата
сделка за замяна обаче не е нищожна на соченото от ищците основание и поради
това следва да се приеме, че към настоящия момент ответникът Ж.К. се легитимира
като собственик на 46,50 кв.м. ид. ч. от поземлен имот ******.
Въпреки това съдът счита, че ищците
успяха да установят наличието на предпоставките за основателност на предявения
от тях иск. Освен че са собственици на процесния имот, се установи по делото,
че ответникът смущава, пречи на ищците безпрепятствено да паркират в двора на
жилищната сграда, в която притежават апартаменти. Паркирането на автомобил в
двора на етажната собственост смущава пълноценното използване на двора от
етажните собственици. От ангажираните по делото гласни доказателства –
показанията на свидетеля К. Николов, се установява, че ответникът постоянно
паркирал автомобила си „Х. С.” на входа към задния двор, в който ищците
паркирали своите автомобили, и по този начин запушвал подхода към паркинга или
пък паркирал така, че, ако бъде вкарана кола в паркинга, нямало как да бъде
изкарана. Паркирането на автомобила на ответника в прохода към двора на
сградата пречи на проходимостта и гарирането на други автомобили в дворното
място. С действията си ответникът създава състояние, с което противоправно
ограничава правото на собственост на ищците, защото се пречи на пълноценното
използване на дворното място по предназначение, а не е установено етажните
собственици да са взели решение на общото събрание на етажната собственост
проходът към дворното място да бъде използван за паркиране на превозни
средства. Освен това с действията си ответникът нарушава договора между
съсобствениците за реално ползване на двора зад сградата, обективиран в нотариалния акт от
13.12.2006 г., с който същият е длъжен да се съобразява, въпреки че не е
участвал при сключването му. Докато не инициира вземане на ново решение на
мнозинството за разпределение на ползването на свободната незастроена часдт от
дворното място или пък производство за постановяване на решение по чл. 32, ал.
2 ЗС, той е длъжен да се съобразява с наличното решение на съсобствениците.
При тези данни следва да се приеме, че
предявеният иск е основателен.
На основание чл. 78,
ал. 1 ГПК на ищците се дължат разноски в общ размер от 680 лева.
Мотивиран
от изложеното, Бургаският районен съд
Р ЕШ И:
ОСЪЖДА на основание чл. 109 ЗС Ж.К.К., ЕГН **********,
адрес: ***, да не ограничава достъпа и да не пречи на С.Т.К., ЕГН **********, Д.С.К.,
ЕГН ********** и Г.Х.К., ЕГН **********, тримата с адрес: ***, да упражняват
пълноценно ползването на три броя паркоместа, находящи се в северната
незастроена част от имот с идентификатор ****** по плана на гр. Бургас, на който имот последните са съсобственици на ид. ч.
ОСЪЖДА на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК Ж.К.К.,
ЕГН **********, адрес: ***, да заплати на С.Т.К., ЕГН **********, Д.С.К., ЕГН **********
и Г.Х.К., ЕГН **********, тримата с адрес: ***, сумата от 680 лева (шестстотин
и осемдесет лева) съдебно-деловодни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: Н. Ковачева
Вярно с оригинала!
К.К.