Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 10.05.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в
публичното заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и първа година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 137 по описа за
2020г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е
предявен от Д.М.К. против „Ф.” ООД иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за
обявяване за окончателен предварителен договор от 19.04.2019г. за
покупко-продажба на недвижим имот.
Твърденията на ищцата са за
сключен с ответника на посочената дата предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот-Апартамент № 2 в гр.София, бул.******, с площ от 109 кв.м., с
идентификатор 68134.902.11.1.2, състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня, баня,
балкон към двора и входно антре, при съседи: изток-бул.Христо Смирненски, юг-калкан
със съпритежателски дом К.Д., запад-двор, север-стълбище и коридор, заедно със зимнично помещение с площ от 9.20 кв.м. и таванско
помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от
общите части на сградата и от дворното място, в което е построена същата, срещу
цена от 152 400лв. В изпълнение на уговореното заплатила задатък от 45 700лв., от които 10 000лв. при
подписване на договора и 35 700лв. на вноски по банков път, а останалата
част от цената следвало да бъде заплатена както следва: 71 300лв. на
„Райфайзенбанк България” ЕАД в погашение на главница и такси по договор за
кредит за заличаване на наложена върху имота ипотека и 35 400 лв. на продавача
в деня на сключване на окончателния договор за прехвърляне на собствеността.
Твърди в периода 03.05.2019г.-23.06.2019г. да е заплатила 62 580 евро, които
заедно с платения задатък е в размер на 132 410лв.
Поради липса на готовност на ответника за нотариално оформяне на окончателния
договор на уговорената дата 10.07.2019г. било постигнато съгласие в анекс,
неподписан от ответника, прехвърлянето на собствеността да се извърши в срок до
12.01.2020г., като продажната цена се намалява до 142 000лв. В тази връзка
твърди, че ответникът не изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост,
обуславящо правен интерес от предявяването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за
обявяване предварителния договор за окончателен.
Ответникът оспорва иска с
възражение за недействителност на предварителния договор, тъй като дадените от
ищцата парични средства представляват заем с уговорка за бъдещо обратно
изкупуване. Твърди значителна част от посочените за платени суми да са били
върнати на ищцата на ръка и по банкова сметка.
***, като взе предвид становищата
на страните и прецени доказателствата, намира следното:
Представен е предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.04.2019 г. между
ответника „Ф.” ООД, като продавач и ищцата Д.М.К., като купувач. Предмет на
договора е недвижим имот - Апартамент № 2 в гр. София, бул. ******, с площ от
109 кв.м., с идентификатор 68134.902.11.1.2, състоящ се от три стаи, вестибюл,
кухня, баня, балкон към двора и входно антре, при съседи: изток- бул. Христо
Смирненски, юг-калкан със съпритежателски дом К.Д., запад- двор, север-стълбище
и коридор, заедно със зимнично помещение с площ от 9.20
кв.м. и таванско помещение с площ от 4 кв.м., както и 34/300 ид.ч. от общите части на сградата и от дворното място, в
което е построена същата.
Уговорена е продажна цена от 152
400лв., платима съгласно чл.2 от договора, както следва: сумата от 45 700лв.,
имаща характер на задатък, от които 10 000лв. в
деня на сключване предварителния договор и 35 700лв. на две вноски по
банков път; 71 300лв. на „Райфайзенбанк България”
ЕАД, представляваща дължима от продавача на банката главница по договор, такси
за предсрочно погасяване и нотариални такси за заличаване на ипотека върху
имота, и 35 400лв. на продавача в деня на сключване на окончателния договор за
прехвърляне на собствеността, от които 25 400лв. по банков път и
10 000лв. в брой. Съгласно чл.3 срокът за сключване на окончателен договор
с прехвърляне на собствеността е до три месеца от подписването на
предварителния договор.
Представена е разписка от
20.04.2019г. удостоверяваща получаване от М.Г., като управител на „Ф.“ ООД, на
сумата 10 000лв. от ищцата Д.К., представляваща уговорената в чл.2 от
предварителния договор част от задатъка.
Въз основа представени писмени
доказателства и заключението на вещо лице по ССч.Е се
установява, че в периода 23.04.2019г.-23.06.2019г. ищцата превела по банков път
общо сумата 62 580 евро, равняващи се на 122 395.84лв. Преводите на
дати 23.04.2019г. и 03.05.2019г., съответно за 5880 евро /11 500.28лв./ и за
8500 евро /16 624.56лв./ са извършени по банкова сметка *** „ОББ“ АД, а
останалите преводи на дати 02.05.2019г. за 25 000 евро /48 895.75лв./;
03.05.2019г. за 9 500 евро /18580.39лв./ и 23.06.2019г. за 13 700
евро /26794.87лв./ по банкова сметка *** „Ф.“ ООД в „Райфайзенбанк България“.
Общо платеното, включващо и задатъка от
10 000лв., възлиза на 132 395.84лв.
Представен е анекс към
предварителния договор от дата 12.07.2019г., според който продажната цена за
имота се променя на 142 000лв. и се продължава срока за сключване на
окончателен договор с шест месеца до 12.01.2020г. Предвидено е платената сума
от задатъка в размер на 10 000лв. да се върне от
продавача на купувача, като последният се задължава да я внесе по банков път. Анексът
съдържа потвърждение относно плащането от ищцата-купувач на суми по
предварителния договор на дати, в размер и по сметки, идентични с посочените
по-горе, както и предвижда плащането на друга част от цената от 10 000лв.
/чл.2, ал.2,, б.“в“/ вместо в брой да се осъществи по банков път.
От представената по делото
кореспонденция по електронна поща между ищцата и управителите на дружеството М.С.и
М.Г. е видно, че предложението за сключване на анекса е било направено от
последните по причина невъзможност в уговорения първоначален срок да се извърши
прехвърляне на собствеността. Анексът е съставен в писмена форма и подписан от
ищцата, но не носи подпис за продавач. В тази връзка, видно от представеното
писмо по електронна поща М.С.заявил, че анексът е готов, подписан и ще бъде
изпратен, но след получаване на разписка за получени от ищцата суми /стр.44/.
Не е спорно, а и видно от приетия
като доказателство НА № 32, том I, рег.№ 536, дело № 26/2014г. на
нотариус Ц.Д., с район на действие СРС, процесния
апартамент е собственост на „Ф.“ ООД придобит по силата на сключен договор за покупко- продажба. С НА № 33, том I, дело №
27/2014г. върху имота е била учредена договорна ипотека за обезпечаване
вземанията на „Райфайзенбанк България” ЕАД към „Ф.” ООД по договор за банков
кредит от 29.10.2013г. Видно от представената справка от Служба по вписванията
гр.София по партидата на процесния имот по молба на ипотекарния кредитор с акт № 218, том 22, вх. рег. №
30261/20.05.2019г. тази ипотека е била заличена.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира от правна следното:
С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна
по сключен предварителен договор упражнява потестативното
си право да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Предпоставките за
уважаването на този иск са предварителният договор да е валидно сключен, в
установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния
договор. В случаите на предварителен договор с предмет недвижим имот на
основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят
е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на
собственост по нотариален ред.
Сключеният между страните на 19.04.2019г. предварителен
договор е съставен в предписаната от закона писмена форма, двустранно подписан
и съдържа съществените условия-имотът е надлежно индивидуализиран и уговорена
цена. С него са регламентирани условията и сроковете за плащането на продажната
цена, съответно прехвърлянето правото на собственост.
След сключването му с анекс са внесени промени по
отношение срока за сключване на окончателния договор и размера на цената. Анексът
също е съставен в писмена форма, като представения по делото препис носи
подписа само на купувача. Независимо от формалната липса на положен подпис от
страна на продавача съдът приема да е породил правно действие между страните по
следните съображения:
На основание чл.20а, ал.2 ЗЗД договорите могат да бъдат
изменяни само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в
закона. Когато за сключването на договора е предвидена писмена форма, последващото му изменение трябва да бъде в същата форма и
да обективира насрещно съвпадащите волеизявления на
страните. Това е предвидено и в чл.15 от процесния
предварителен договор.
Представената по делото кореспонденция по електронна поща
установява размяна на изявления между страните и тяхното получаване, чието
авторство и съдържание не е оспорено от ответника. От същата е видно, че
предложението за изменение на предварителния договор чрез посочения анекс
изхожда от управителите на ответното дружество М.С.и М.Г. с дадено от ищцата
съгласие, както и изявление на Станчев анексът да е подписан с изразена
готовност да изпрати екземпляр на ищцата, което в крайна сметка не е направено.
Съгласно Решение № 77/17.03.2015 г. по гр. д. № 2040/2014г.
на ВКС и Решение № 303/07.10.2013г. по гр. д. № 3715/2013г. на ВКС електронната
поща, когато е изпратена чрез интернет и съдържа волеизявление с гражданскоправно значение, съставлява електронен документ
по смисъла на чл.3, ал.1 ЗЕДЕП /сега ЗЕДЕУУ/. Разпоредбата
на чл.3, ал.2 ЗЕДЕУУ постановява, че писмената форма се смята за спазена, ако е
съставен електронен документ съдържащ електронно изявление, т.е. електронния
документ е приравнен на писмен такъв.
От това следва, че въпреки липсата на положен в
съставения анекс подпис от ответника, съгласие относно неговото сключване е
постигнато и дадено в писмена форма-предложението от ответника чрез изявление
под формата на електронен документ по смисъла на чл.3, ал.2 ЗЕДЕУУ и приемането
от ищцата чрез подписване на самия
документ.
Наведеното от ответника възражение за недействителност на
предварителния договор поради това, че дадените от ищцата парични средства
представляват заем с уговорка за бъдещо обратно изкупуване, е неоснователно.
Тук следва да се съобрази установената съдебна практика
във връзка с чл.152 ЗЗД обобщена в Решение № 145/01.12.2017г. по т.д.№
2587/2016г. на ВКС, I т.о. Според нея при сключен
договор за заем и предварителен договор за продажба на имот за обезпечаване на
вземането на кредитора-заемодател, представлява своеобразна фидуциарна
сделка, която е структурно близка да симулативната.
Страните не желаят бъдещо прехвърляне на вещта, а преследват друга
цел-заобикаляне на забраната да предварително уговаряне на начин на
удовлетворение, различен от предписания в закона. Същото е и разрешението,
когато при сключване на договор за заем е сключен и договор за прехвърляне на
имот с уговорка за обратното му изкупуване-чл.209 ЗЗД. Споразумение, в което
страните са уговорили, че при неизпълнение на задължение на длъжника по друго
правоотношение, удовлетворението на кредитора по това правоотношение ще настъпи
като резултат от изпълнението на споразумението, е нищожно. Такава е хипотезата на сключен предварителен
договор за продажба на имот на длъжника, който ще бъде обявен за окончателен
при неизпълнение на негово задължение по договор за заем спрямо конкретен
кредитор, като предварителният договор предшества или е сключен по време на
сключването на договора за заем. Сключеният окончателен договор за продажба с
уговорка за обратно изкупуване, при условие, че задължението по договора за
заем бъде изпълнено, би представлявал фидуциарна
обезпечителна сделка и поради забраната на чл.209 ЗЗД е нищожна.
Съдържанието на сключения предварителен договор и анекса
към него недвусмислено сочат на изразена воля страните да се обвържат с бъдещ
окончателен договор за покупко-продажба на имота. Ответникът не е ангажирал
доказателства, от които може да се направи обоснован извод волята им да е била
различна от външно обективираната. В частност липсват
такива преди или заедно със сключването на предварителния договор да са
сключили договор за заем и в този смисъл платените от ищцата суми да са в
изпълнение именно на това съглашение. Подобни уговорки, включително за обратно
изкупуване не се съдържат нито в предварителния договор, нито в анекса към
него. Още по-малко съгласие за обратно изкупуване в противоречие с чл.209 ЗЗД
следва от разменената кореспонденция. Изявлението на ищцата в писмото по
електронна поща от 01.08.2019г. /стр.50/-„Нямам намерение да продавам след 3
години. …това не е било казано или договорено. Ако финансовото ви положение се
подобри /на М.С.и М.Г., като управители на дружеството/ или М.и М./сестри на
ищцата/ искат да купят това по-късно. Толкова по-добре. Купувам апартамента
само за да ви спася“ е извадено от контекста и няма вложения от посочения от
ответника смисъл. От цялостното съдържание на водената кореспонденция личи
ясната воля на ищцата да бъдат спазени клаузите на предварителния договор и намерението
да придобие правото на собственост върху апартамента със сключване на
окончателен договор.
Представеното от ответника писмо по електронна поща от
17.07.2019г. не може да бъде ценено като доказателство, тъй като не е
представено с писмения отговор или в рамките на проведените по делото съдебни
заседания, а едва с писмената защита. Страната е могла да го ангажира като доказателство
в по-ранен момент, но не е направила това поради процесуално бездействие
/ответникът или процесуален представител не са се явили в заседанията/.
По изложените съображения предварителния договор е
валидно сключен, не страда от пороци обуславящи неговата недействителност и
обвързва страните със задължителна сила.
Уговорената продажна цена е била определена на
152 400лв., но съгласно последващо сключения
анекс е намалена на 142 000лв.
Събраните по делото доказателства установяват ищцата да е
заплатила общо сумата 132 395.84лв. Обстоятелството, че част е платена в
евро, вместо в уговорената местна парична единица лева, респ. част от нея
платена по банковата сметка на управителя М.С., вместо по сметката на
дружеството не налага извод за неточно изпълнение на поетото задължение. В нито
един момент никой от управителите на дружеството не е възразил относно
валутата, в която е направено плащането, а е била приета. Съответно за плащанията
по сметката на единия от управителите М.С., в качеството на законен
представител и в този смисъл овластено от закона лице
на дружеството-кредитор, приложение намира чл.75, ал.1 ЗЗД. Аргумент в посока,
че сумите са били предназначени за и получени от дружеството е наведеното в
отговора твърдение да са били впоследствие върнати на ищцата, доказателства за
което впрочем също не са ангажирани.
Ответникът е собственик на имота,
който не е изпълнил задължението да прехвърли собствеността на ищцата в срок до
12.01.2020г. Налице са предпоставките за обявяване на предварителния договор за
окончателен, обуславящо основателност на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД.
Съгласно чл.362, ал.1 ГПК при иск по
чл.19, ал.3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни
свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът
постановява решение, което замества окончателния договор, при условие, че
ищецът изпълни задължението си. В този случай ищецът трябва да изпълни
задължението си в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, включително
чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника задължения към
държавата.
В случая съгласно доказателствата по
делото е останала дължима сума от продажната цена в размер на 9604.16лв., плащането
на която е следвало да се извърши в деня на сключване окончателния с
прехвърляне на собствеността. Поради това изпълнението на задължението по
плащане на останалата част от цената следва да се извърши при условията на
чл.362, ал.1 ГПК.
На основание чл.364 ГПК ищцата следва да заплати
следващите се разноски и дължими данъци и такси по прехвърляне на имота, които
следва да се определят въз основа данъчната оценка на имота от 147 300лв.,
която е по-висока от уговорената продажна цена 142 000лв. Съобразно материалния
интерес и в съответствие с Раздел ІІ, т.8 от Тарифата за нотариалните такси към
ЗННД вр. чл.87, изр.2 ЗННД ищцата следва да заплати
по сметка на Софийски градски съд нотариална такса от 825.10лв., а в
съответствие с чл.47, ал.2, вр. чл.44, ал.1 ЗМДТ и
чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на размера на местните данъци на Столична
община местен данък от 4419лв.
На основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати
на ищцата направените по делото разноски от 1817.95лв.-държавна такса за иска и
депозит за вещо лице по ССчЕ.
Претендираните от ищцата разноски за адвокатско
възнаграждение не следва да се присъждат. Видно от представения договор за
правна защита и съдействие негов предмет е защита по изготвяне и водене на дело
по ЗОДОВ срещу Прокуратурата на Република България, който е различен от този по
настоящото дело. От друга страна е уговорен резултативен хонорар в съответствие
с чл.36, ал.4 ЗА, дължим след приключване на
делото и в размер на 30% от стойността
на принудително събраното по изпълнителното дело по влязлото в сила съдебно
решение. Тази уговорка се свързва единствено с отношенията между клиент и
адвокат, но не предпоставя разширително
тълкуване на разпоредбата на чл. 78 ГПК относно присъждането на разноски. Съгласно
т.1 от ТР № 6/06.11.2013г. по тълк.д.№ 6/2012г.,
ОСГТК на ВКС, съдебни разноски за адвокатско възнаграждение се присъждат,
когато страната е заплатила възнаграждението.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание
чл.19,
ал.3 ЗЗД сключеният на 19.04.2019г. между Д.М.К., ЕГН **********, с адрес ***, като купувач, и
„Ф.” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление ***, като продавач, предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот: Апартамент № 2, находящ се в гр. София, бул. ******, с площ от 109 кв.м.,
състоящ се от три стаи, вестибюл, кухня, баня, балкон към двора и входно антре,
при съседи: изток- бул. Христо Смирненски, юг-калкан със съпритежателски дом К.Д.,
запад- двор, север-стълбище и коридор, заедно със зимнично
помещение с площ от 9.20 кв.м. и таванско помещение с площ от 4 кв.м., както и
34/300 ид.ч. от общите части на сградата и от
дворното място, в което е построена същата, представляващ самостоятелен обект в
посочената сграда с идентификатор 68134.902.11.1.2, ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачът Д. Миленова К. заплати на продавача „Ф.”
ООД в двуседмичен срок от влизане в сила на решението остатъкът от продажната
цена за имота в размер на 9604.16лв.
ОСЪЖДА Д.М.К., ЕГН **********, от гр. София, на
основание чл. 364 ГПК да заплати в полза на държавата по сметка на Софийски
градски съд държавна такса за прехвърлянето на имота от 825.10лв.
ОСЪЖДА Д.М.К., ЕГН **********, от гр. София, да
заплати по сметка на Столична община, местен данък по чл.47, ал.2 ЗМДТ в размер
на 4419лв.
РАЗПОРЕЖДА на основание чл. 364, ал.1 ГПК
вписване възбрана върху имота до плащането на тези разноски от ищцата.
ОСЪЖДА „Ф.” ООД, ***, да заплати на Д. М. К., ЕГН **********,
от гр. София, разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ГПК от 1817.95 лв.
На основание чл. 364,
ал.2 ГПК на ищеца да се издаде препис от решението след представяне на
доказателства за плащане на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и
такси за имота.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от
връчване препис на страните.
СЪДИЯ: