№  96                                              6 август 2020г.                        Град Разград

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Разградският административен съд, в откритото съдебно заседание на  двадесет и девети юли през две хиляди и двадесетата година, в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ ДАМЯНОВА

 

при секретаря Пламена Михайлова като разгледа докладваното от съдията Таня Дамянова административно дело № 89 по описа на съда за 2020 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявено е оспорване с правно основание чл.79 от закона за горите.

Със заповед № РД49-388/21.11.2019г. „Агротайм“ ЕООД е определен за купувач на поземлен имот площ 36287 кв.м и идентификатор 32874.12.216 по кадастралната карта и кадастралните регистри на  град Исперих, община Исперих,  Разградска област, местност „Айорман“.  С т.ІІ на  заповедта е определена  продажната цена на имота  в размер на 219 300 лева с ДДС и произтичащите от нея  режийни разноски в размер на 4386 лева с ДДС; ДДС върху местния данък в размер на  1096,50 лева; 36,55 лева  ДДС върху такса вписвания и 504 лева, представляващи  стойност на възнаграждението за извършена пазарна оценка на имота.

Против  т.ІІ от заповедта е постъпила жалба от „Агротайм“ ЕООД със седалище и адрес на управление в град Исперих. В жалбата се сочи, че в атакуваната част заповедта е незаконосъобразна като постановена  при съществено нарушение на процесуалните правила, в противоречие с материалноправните разпоредби и в несъответствие с целта на закона. Жалбоподателят счита, че определената пазарна оценка на имота е изключително завишена. Сочи, че сделката е необлагаема,  поради което не е следвало да се начислява и ДДС. Поради това жалбоподателят моли за отмяна на заповедта в оспорената част и присъждане на направените разноски по делото.

Ответникът по жалбата- Министърът на земеделието, храните и горите счита жалбата за неоснователна. Сочи, че оценката е определена в съответствие с двата метода на оценяване – сравнителен и приходен, при съобразяване с местоположението на имота, площта и предвиденото застрояване. Поради това моли съда да отхвърли жалбата.

Съдът, след преценка на  събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

 С решение № ПП-1/2018г. от 25.07.2018г. комисията по чл.74, ал.2, т.1 от ЗГ в  Регионална дирекция по горите- Русе, променя предназначението  на поземлен имот в горска територия- частна държавна собственост с № 000140 по картата за възстановена собственост на землището на град Исперих с ЕКАТТЕ 32874, община Исперих,  област Разград, с площ 36,280 дка, образуван от имот № 000053 в местността „Айорман“ в полза на  „Агротайм“ ЕООД с инвестиционно предложение "Модернизация на съществуващ „Свинекомплекс Исперих“, разположен в поземлени имоти № 000089 и № 000100 в землището на град Исперих, община Исперих, собственост на „Агротайм“ ЕООД чрез  изграждане на защитени с дървени огради коридори (дворчета) в междуредовите пространства на съществуваща  гора за осигуряване на  допълнителни площи на открито при отглеждане на животните.

В решението е предвидено, че поземленият имот с променено предназначение остава  частна държавна собственост, като заявителят следва да предприеме действия за отразяване на промяната на трайното предназначение на територията на имота  и да предприеме действия по закупуването на имота  по реда на чл.79 от ЗГ.

Определена е цена за промяната на предназначението на имота от 147 728 лева, както и средства  за извършване на компенсационно залесяване в размер на  39 327,52 лева. Сумите са внесени с платежно нареждане от 22.10.2018 г. Промяната на предназначението на  имота е отразена в картата на възстановената собственост от ОСЗ-Исперих.

На 12.12.2018г.  „Агротайм“ ЕООД подава заявление за  закупуване на процесния поземлен имот в горска територия с променено предназначение по реда на чл.79 от ЗГ (вх.№ 70-53-78 на МЗХГ).

На независим оценител е възложено да изготви оценка за  пазарна стойност на имота, която да послужи като продажна цена.  Оценката е изготвена  към дата 21.03.2019г. от "Цеси консулт плюс" ООД гр. София.

През октомври 2019г. експертната оценка е актуализирана. При изготвянето й са използвани два метода на оценяване – на сравнителните аналози и на приходната стойност. Определената пазарна стойност по метода на сравнителните аналози възлиза на  122 060 лева. За да определи посочената стойност, оценителят е извършил сравнение с предлаганата продажна цена на земеделски земи в землището на село Топчии, град Разград и град Исперих. При определяне на оценката по метода на приходната стойност, оценителят е приел  максимална застроена площ от 18 143,50 кв.м и максимална разгърната застроена площ от 54 430,50 кв.м. Определил е стойност по този метод в размер на  223 213 лева.

Приел е, че при определяне на крайната пазарна цена стойностите от двата метода на изчисляване следва да имат тежест съответно 40% и 60%. Сборът от претеглените стойности по използваните методи възлиза на 182 750 лева. Съгласно приложеното към оценката  удостоверение изх.№ ********** от 29.05.2019г., данъчната оценка на имота е 93 620,50 лева.

Административният орган е възприел дадената оценка на имота. Върху посочената стойност е начислен 20 % ДДС и крайната сума- 219 300 лева е определил за заплащане от купувача. Върху стойността са определени 2 % режийни разноски, които възлизат на  3655 лева без ДДС и 4386 лева с ДДС; ДДС върху местния данък  в размер на 1096,50 лева, ДДС върху таксата за вписвания в размер на  36,55 лева и 504 лева  заплатено възнаграждение за извършената пазарна оценка.

По делото е назначена и изслушана съдебно-техническа експертиза, чието заключение се приема от съда като обосновано и добросъвестно. Вещото лице сочи, че определена по метода на сравнителните аналози, пазарната стойност на имота възлиза на 158 530 лева без ДДС. Като имоти за сравняване са посочени предлагани за продажба поземлени имоти в землищата на гр.Кубрат, гр.Бяла, парцел на главния път Русе-Силистра, тъй като от септември 2019 година в Службата по вписванията в град Исперих няма вписани сделки с подобни имоти. В с.з. вещото лице пояснява, че дадената в експертната оценка стойност по този показател е по-ниска, тъй като експертът е ползвал за сравнение земеделски земи, а не поземлени имоти с начин на трайно ползване за промишлени и складови нужди.

 Според вещото лице стойността на имота по метода на приходната стойност възлиза на 173 143 лева. В с.з. вещото лице сочи, че в експертната оценка определената по този метод стойност е по-висока, тъй като разгърнатата  застроена площ е определена неправилно от експерта, тъй като той е взел предвид, че ще се строи сграда на три етажа, а от заданието  за проектиране се установява, че предвиденото застрояване е едноетажно. Неправилно определената разгърната застроена площ е довела и до неправилно определяне на  разходите за СМР.

 Определената обща  стойност, която е сбор от претеглените стойности, определени по двата метода, възлиза на  167 300 лева  без ДДС. Съобразно тази стойност вещото лице е  изчислило и съпътстващите разходи: режийни разноски в размер на 3346 лева без ДДС или 4015,20 лева с ДДС; ДДС върху местния данък в размер на 1003,80 лева и ДДС върху такса вписвания в размер на 33,46 лева.

 Въз основа на изложеното от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Жалбата е процесуално допустима. Същата е насочена срещу акт, който засяга права и законни интереси на жалбоподателя и съобразно принципа на чл.120 от Конституцията подлежи на съдебен контрол. Жалбата е депозирана от активно легитимирано за това лице- адресат на акта, в законоустановения срок.

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Частично оспорената заповед е валиден административен акт, постановен от компетентен орган- министъра на земеделието, храните и горите, изрично овластен за това от разпоредбата на чл.79, ал.2, т.1 от ЗГ.  Спазена е предвидената писмена форма. Изложени са и правните и фактически основания, мотивирали издаването й. Не са допуснати съществени нарушения в административната процедура.

  В атакуваната й част заповедта е постановена в противоречие с материалния закон. Съобразно правилото на чл.79, ал.3 от ЗГ министърът на земеделието, храните и горите е възложил на независим оценител да изготви пазарна оценка на продавания имот.

 Министърът е възприел изцяло посочената от експерта оценка и именно въз основа на нея е определил продажната цена на имота и съпътстващите я разходи-  режийни разноски и ДДС. Изслушаното и прието по делото заключение на техническата експертиза обаче посочва, че при определяне на стойността независимия оценител  не е съобразил всички факти, които са от значение за изготвяне на оценката. При  определяне на стойността по първия метод- на сравнителните аналози, независимият оценител е използвал като аналози стойностите на предлагани на пазара земеделски земи, без да отчете обстоятелството, че в случая се касае за поземлен имот, чието предназначение е променено и начинът на трайното му ползване е „за друг вид производствен, складов обект“ и спрямо него има влязъл в сила ПУП. При определяне на  стойността на имота по втория метод- на приходната стойност, независимият оценител е заложил като показател много по-голям размер на разгърнатата  застроена площ, без да съобрази, че предвиденото застрояване е едноетажно. Това е довело и до определяне на много по-високи разходи за СМР- също част от  показателите, които формират цената на имота по метода на  приходната стойност.

  Относно пазарната стойност на имота съдът възприема оценката, дадена в заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза. Същата е  обоснована и съобразена с всички факти, които са от значение за  определяне на оценката. Възражението на жалбоподателя, че експертизата е необоснована, тъй като посочената от вещото лице стойност на имота по първия метод не е съобразена с други сделки с имоти, вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота за 12 месеца назад, не се споделя от съда. Както в експертизата, така и в с.з. вещото лице посочва, че сделки с подобни имоти не са вписвани в Службата по вписванията в град Исперих, поради което за сравнение са използвани и предлаганите на пазара подобни имоти в землището на град  Исперих и близки землища. Освен това следва да се изтъкне и обстоятелството, че както независимият оценител, така и вещото лице са определили по-нисък коефициент на тежест на стойността по този метод- 40 % от крайната оценка.

Съдът не споделя възражението на жалбоподателя, че в случая незаконосъобразно административният орган е определил да сe заплати и ДДС върху стойността на имота, определените режийни разноски, данък и такса. Жалбоподателят счита, че съгласно чл.45, ал.1 от ЗДДС прехвърлянето на  собственост върху земя е  освободена от данък доставка. Счита, че посоченият имот не представлява урегулиран поземлен имот по  смисъла на чл.45, ал.3 от ЗДДС.

Съдът не споделя това становище. Събраните по делото доказателства установяват, че по отношение на процесния имот е влязъл в сила ПУП-ПЗ, одобрен със заповед № 465/18.06.2018г. на кмета на община Исперих. Съобразно § 5, т. 11 от ДР на ЗУТ, урегулиран е този поземлен имот, за който с подробен устройствен план (ПУП) са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.  Ето защо имотът попада в изключението на чл.45, ал.3, т.1 от ЗДДС и при продажбата му следва да се начисли ДДС.

По изложените съображения жалбата се явява основателна и  раздел ІІ на оспорената заповед следва да бъде изменен, като се съобразят стойностите, посочени от вещото лице. Цената на имота следва да се намали  от 182 750 лева без ДДС на 167 300 лева без ДДС, съответно от 219 300 лева с ДДС на 200 760 лева с ДДС. Режийните разноски следва да се намалят  на 3346 лева без ДДС, съответно на 4015,20 лева с ДДС; ДДС  върху местния данък следва да се намали на 1003,80 лева, а ДДС върху такса вписвания- на 33,46 лева.

С оглед изхода на спора на жалбоподателя се дължи и заплащането на направените съдебни разноски. Направеното възражение за прекомерност на заплатеното адвокатско възнаграждение съдът намира за неоснователно. Доколкото заповедта се оспорва единствено по отношение на определените продажна цена и съпътстващи разходи, съдът намира, че спорът е с материален интерес и разноски следва да се присъдят съразмерно на уважената част от жалбата. Сторените разноски  са в размер на 2750 лева. При преценка на направеното изменение на административния акт в част ІІ, такива следва да се присъдят в размер на 232 лева.

Водим от гореизложеното и на основание чл. 172, ал. 2  от АПК съдът

РЕШИ:

 

ИЗМЕНЯ раздел втори, т. 1, 2, 3 и 4 от Заповед № РД49-388/21.11.2019 г. на Министъра на земеделието, храните и горите, като НАМАЛЯВА

1. Цената на имота на 167 300 (сто шестдесет и седем хиляди и триста) лева без ДДС и 200 760 (двеста хиляди седемстотин и шестдесет ) лева с ДДС;

2. Режийните разноски на 3346 (три хиляди триста четиридесет и шест) лева без ДДС и 4015,20 лева (четири хиляди и петнадесет лева и двадесет стотинки) с ДДС;

3. ДДС върху местния данък на 1003,80 лева (хиляда и три лева и осемдесет стотинки);

4. ДДС върху такса вписвания на 33,46 лева (тридесет и три лева и четиридесет и шест стотинки).

ОСЪЖДА Министерство на земеделието, храните и горите да заплати на "Агротайм" ЕООД със седалище и адрес на управление  гр.Исперих, ул.“Васил Левски“ № 43, ЕИК ********* сумата 232,50 лв. (двеста тридесет и два лева и петдесет стотинки) за разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване пред Върховния административен съд в 14-дневен срок от съобщаването му на страните.

 

 

СЪДИЯ:/п/