№ 425
гр. Бургас, 28.10.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми септември през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско
дело № 20212100501103 по описа за 2021 година
Производството по делото пред настоящата съдебна инстанция е
образувано по повод въззивна жалба от ,,ВИП МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.,,Сливница“
№2, вх.А, ет.2, чрез адв. Мариана Трифонова - БАК, със съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. ,,Сливница“ № 2А, ет.3, против Решение № 260689/10.05.2021г.,
постановено по гр. дело №5681/2019г. по описа на Районен съд - Бургас, с
което съдът е отхвърлил предявения от ищеца против КР. У. СМ., гражданин
на Великобритания, роден на ********г. в М., Ш., иск за заплащане на сумата
от общо 310.06 лева, представляваща припадащата му се част от разходите,
направени от дружеството за управление и поддръжка на общите части на
жилищен комплекс ,,Съни Хил“ в ж.к. ,,М.р.“- гр. Бургас, бл.*, в който се
намира притежаваният от него самостоятелен обект - ап.31, за периода от
месец май 2018г. до месец март 2019г., ведно със законната лихва, считано от
16.07.2019г. до окончателното й плащане, като неоснователен.
Жалбоподателят изразява недоволство от така постановеното съдебно
решение, като намира същото за неправилно и постановено в противоречие
със събраните по делото доказателства. Навежда доводи във връзка с
1
правната квалификация на предявените искови претенции. Развива
съображения в тази насока, като счита, че първоинстанционният съд
неправилно квалифицирал иска като такъв по реда на чл.61 от ЗЗД. Излага
становище относно разпределената от съда доказателствена тежест.
Изразява несъгласие с изложеното в мотивите на решението, че се
касаело за обикновена етажна собственост. Посочва, че процесната сграда се
намирала в комплекс от затворен тип и по отношения на нея следвало да се
приложи особеният режим на управление на общите части съгласно чл.2 от
ЗУЕС. В подкрепа на изложеното цитира съдебна практика. (Определение
№300 от 30.04.2018г. по гр.д. №4342/2017г., Ш-то г.о. на ВКС). Излага
аргументи, че всеки собственик, незаплатил дължимата от него част от
разходите, определена по правилата на чл.51 от ЗУЕС, се обогатявал със сума
в същия размер за сметка на заплатилото тези разходи лице.
Направен е анализ на събраните в първоинстанционното производство
доказателства. Навеждат се доводи във връзка със заявеното изменение на
иска съобразно извършената СИЕ. Иска се отмяна на обжалвания съдебен акт.
Претендира се присъждане на направените пред двете инстанции по делото
съдебно- деловодни разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК, е постъпил отговор на въззивната
жалба от КР. У. СМ., чрез назначения особен представител- адв. Клара
Парунова - БАК, със съдебен адрес: гр. Бургас, к/с ,,М.р.“, к/с ,,Съни Хир“,
бл.*, ап.31, с който същата се оспорва изцяло.
Излагат се подробни съображения във връзка с наведените от
въззивника доводи за неправилност на обжалваното решение. Посочва се, че
въпреки наличието на предпоставките по §1, т.3 от ЗР на ЗУЕС, с оглед
липсата на сключени с инвеститора писмени договори с нотариална заверка
на подписите, въпросите за управлението и поддръжката били от
компетентността на ОСЕС. Навеждат се доводи, че в конкретния случай,
редът за жилищните сгради от затворен тип не бил приложим. Иска се
потвърждаване решението на районния съд и отхвърляне въззвината жалба
като неоснователна.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259 и следващите от ГПК.
Пред Районен съд - Бургас е предявен иск с правно основание чл.61,
ал.2 от ЗЗД.
2
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, намира за установено следното:
Безспорно е установено по делото, че въззиваемата страна притежава
апартамент № 31 в блок 4, ж.к. „Съни Хил“ гр. Бургас, за което е представен
нотариален акт за покупко- продажба № ** от 07.02.****г.., том *, рег.№ ***,
нот.дело №**/****г.. на нотариус Антоанета Дичева. По делото е представен
договор за управление и поддръжка на жилищен комплекс „Съни Хил“,
подписан от „Съни Хил“ ЕАД и ищеца „ВИП Мениджмънт“ ЕООД. От
договора се установява, че комплексът включва 14 жилищни блока,
изградени поетапно, като въззивникът поема цялостната поддръжка и
управление на общите части съгласно сключения договор срещу заплащане на
цена по 23 евро за всеки апартамент. По силата на сключени договори между
инвеститора и всеки един от собствениците по чл.2 от ЗУЕС последните
следва да заплащат съответното възнаграждение за извършената от
въззивника дейност. За консумираните режийни разноски по поддръжка на
общите части собствениците на апартаменти следва да извършват
съответните заплащания на дължимите суми. В подписаното на 01.08.2014г.
споразумение като възложител по договора е встъпил „Съни Хил -2“ ЕАД,
който се счита за инвеститор на жилищния комплекс, тъй като е придобил
недвижими имоти в последния, а „Съни Хил“ ЕАД запазва всички права и
задължения като инвеститор по отношение на тристранните договори за
управление и поддръжка, сключени преди последния договор.
Безспорно е по делото, че въззиваемият К.С. не е сключил договор за
поддръжка и управление по смисъла на чл.16 ал.1 от договора от 09.09.2008г.
Пред първоинстанционният съд са извършена първоначална и допълнителна
съдебно-икономически експертизи, разпитан е свидетелят Л. Т.. От
показанията на свидетеля се установява, че същият е работил 4 години в
периода 2014 – 2018г. в комплекса. Към момента в комплекса е построена
още една сграда и сградите са станали според свидетеля 8. От показанията на
свидетеля се установява, че в комплекса съществува пропускателен режим с
жива охрана и бариера, поради което влизането на неживущи в комплекса
лица без да бъдат пуснати от охраната не може да се осъществи. Свидетелят
установява, че в комплекса има басейни, дървета, храсти, тревни площи,
беседка с барбекю и детска площадка. Съществуват изградени поливни
системи, видеонаблюдение и вътрешно осветление. Според свидетеля
3
комплексът се поддържа в добро състояние и към момента.
Изложеното от свидетеля и събраните доказателства по делото сочат,
че се касае за комплекс по чл.2 от ЗУЕС. ЗУЕС предпоставя нормативна
възможност за уреждане на правата и задълженията по управление и
поддръжка на общите части в два режима – общ и особен, като приложението
им е в зависимост от характеристиките на сградите, намиращи се в етажна
собственост. Съобразно изискването на чл.9 от ЗУЕС общите форми на
управление на етажната собственост са общо събрание или сдружение на
собствениците, като в чл.11 и следващите и чл.25 и следващите от ЗУЕС са
уредени всички специфики на органите на управление, компетенциите им,
начините на вземане на решения, свикване на общо събрание и
разгласяването му, както и атакуването на решенията му по реда на чл.40 от
ЗУЕС. За разлика от този общ режим в чл.2 от закона е предвиден особен
режим на управление на общите части, касаещ сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от „затворен тип“. Съгласно §1
т.3 от ДР на ЗУЕС това е комплекс, който е обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изискванията на контролиран достъп за външни лица. По силата на чл.2 от
ЗУЕС в такъв комплекс управлението се урежда чрез писмен договор чрез
нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелни обекти, като договорът се вписва от инвеститора в Агенцията
по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е
противопоставим на неговите последващи приобретатели.
Както беше посочено по-горе, в конкретния случай въззиваемият не е
подписал договор по чл.2 от ЗУЕС, а първостепенният съд, макар и
първоначално да е изложил в доклада си, че правната квалификация на иска е
по чл.59 ал.1 от ЗЗД, в крайния акт по делото е приел, че се касае за
претенция по чл.61 ал.2 от ЗЗД - водене на чужда работа без пълномощие,
която е извършвана и в собствен интерес в изпълнение на задълженията по
договора с инвеститора, както и по сключените в последствие такива с част от
собствениците на самостоятелни обекти в комплекса ,с цел получаване на
уговорените по тях възнаграждения. Настоящата съдебна инстанция намира,
че претенцията е с правно основание чл.59 ал.1 от ЗЗД и в този смисъл
районният съд погрешно е квалифицирал същата по чл.61 ал.2 от ЗЗД, но
4
дадената от него правна квалификация не обвързва настоящата съдебна
инстанция. В този смисъл следва да се отбележи, че това обстоятелство не
води до недопустимост на съдебния акт. В мотивите на ТР № 2/ 2011 г. на
ОСГТК е прието, че когато съдът се произнася по заявените в исковата молба
факти, но го е подвел под погрешно основание, не се касае до произнасяне по
непредявен иск, а за неправилно приложение на материалния закон. Правната
квалификация на иска е свързана с допустимостта на постановеното по него
решение, само когато е нарушен принципът на диспозитивното начало в
гражданския процес и съдът се е произнесъл извън определения от страните
спор и обхвата на търсената защита.
Приложеният договор между въззиваемото дружество и „Съни Хил –
2“ ЕАД не е договор по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, тъй като не е сключен
между инвеститор и етажен собственик. Същият е бил изпълняван от
въззивника, което се установи от разпита на свидетели по делото. Следва да
се отбележи в тази връзка, че изпълнението на договора не е свързано с
водене на чужда работа без възлагане, тъй като етажният собственик и
въззиваем по делото не притежава собственост в идеални части върху терена
върху който е построен комплекса и в този смисъл въззивникът при
изпълнение на договора не следва да се счита, че е извършвал чужда работа в
полза на ответната страна. Съгласно разпоредбата на чл.38 ал.1 от ЗС земята
върху която е изграден комплекса представлява обща част. Съобразно
разпоредбата на чл.64 от ЗС този характер на земята може да бъде променен
посредством договор за прехвърляне и учредяване на вещни права. Тъй като
въззиваемата страна, съгласно представените доказателства, не притежава
идеална част от терена, то последният няма характер на обща част по смисъла
на закона. Той принадлежи на инвеститора поради което е предмет на
цитирания по-горе договор сключен с въззивника по делото. Въззиваемият
следва да се съобрази с обстоятелството, че задължението за поддръжка и
управляване на общите части в жилищния комплекс от затворен тип
принадлежи на инвеститора, който може да възложи тази дейност на друго
лице – в случая въззиваемото дружество. Липсват данни за договорна връзка
между страните по делото, поради което е налице хипотезата на
неоснователното обогатяване. Въззиваемият – ответник е в хипотезата на
неоснователно обогатила се страна, ползвайки комплекса и изграденото
върху него без да заплаща разходи за поддръжка и в този смисъл размерът на
5
дължимата сума следва да бъде определен по реда на чл.162 от ГПК. При
определяне на дължимата сума вещото лице е взело предвид припадащата се
част ползвана от въззиваемия и в този смисъл в допълнителното си
заключение е посочило, че за целия исков период от месец май 2018 г. до
месец март 2019 г. разходите по поддръжка на апартамент №31 в блок 4 на
комплекса възлизат общо на сумата от 310,06 лева. Това налага отмяна на
решението и осъждане на въззиваемата страна да заплати посочената по-горе
сума.
По отношение на искането за присъждане на разноски настоящата
съдебна инстанция установи, че видно от представения пред настоящата
инстанция списък на разноските общата сума възлиза на 725 лева с включена
държавна такса от 25 лева и депозит за особен представител в размер на 300
лева, по отношение на които липсва направено възражение за прекомерност,
поради което сумата следва да бъде присъдена. По отношение на разноските
пред първата съдебна инстанция и с оглед направеното възражение за
прекомерност, съдът намира, че дължимата сума е в размер на 300 лева за
процесуално представителство, 50 лева – държавна такса, 300 лева за особен
представител, 150 лева за съдебно-икономическа експертиза, 120 лева за
допълнителна експертиза и 20 лева за призоваване чрез държавен вестник,
поради което общо дължимата сума възлиза на 1665 лева.
По изложените съображения, БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД
РЕШИ:
ОТМЕНЯВА Решение № 260689/10.05.2021г., постановено по гр. дело
№5681/2019г. по описа на Районен съд – Бургас, като вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА КР. У. СМ., гражданин на Великобритания, роден на
********г. в М., Ш., да заплати на ,,ВИП МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. ,,Сливница“
№2, вх.А, ет.2, сумата от 310,06 лева, представляваща припадащата се част от
разходите, направени от дружеството за управление и поддръжка на общите
части на жилищен комплекс ,,Съни Хил“ в ж.к. ,,М.р.“- гр. Бургас, бл.*, в
който се намира притежаваният от него самостоятелен обект - ап.31, за
периода от месец май 2018г. до месец март 2019г., ведно със законната лихва,
6
считано от 16.07.2019г. до окончателното й изплащане, както и сумата от
1665 лева – съдебно-деловодни разноски за двете съдебни инстанции.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7