Р Е Ш
Е Н И Е
№ 312
гр.Русе, 12.03.2015
г.
В И М Е Т
О Н А Н А
Р О Д А
РУСЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, Х-ти граждански състав в публично заседание на 25-ти февруари през две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДАРИН
ЙОРДАНОВ
при секретаря Ш.С.,
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 6488 по описа
за 2014 година, за да се произнесе, съобрази следното:
Предявени
са иск за нищожност на сделка за прехвърляне на недвижим имот поради противоречие със закона – чл. 26 във вр. с чл. 33, ал. 1 от
ЗС и иск за изкупуване на продадена част от съсобствен имот, който иск е с
правна квалификация чл. 33, ал. 2 от ЗС.
Претенцията на ищеца се основана
на твърдения, че притежава недвижим имот в гр. Русе
по ул. ***** ***** **, който е подробно описан в исковата молба. След
придобиването му в режим на етажна собственост /ЕС/ станал съсобственик с ответницата Я.И. в двуетажната сграда,
като той притежавал
44.41 % ид. ч. от общите части на сградата и в договорна съсобственост с нея по
отношение на дворно място, навес, второстепенна сграда и други подобрения при
права по 1/2 ид.ч. за всеки от самостоятелните обекти.
Като не съобразила това обстоятелство и в нарушение на чл. 33 от ЗС тя
извършила продажба на своето жилище - Апартамент №2 на втория етаж от сградата,
заедно със своите идеални части от общите части
/ОЧ/ и от дворното място, като продала същите на втория ответник „Мирела 5 и 5”ЕООД-Русе.
Това било направено без да му се предложи писмено да изкупи имота на цената, на
която се продава. Случайно узнал за извършената продажба от започващите
ремонти. Имотът бил закупен от първата ответница на 13.07.2013 г., а сделката между ответниците
била изповядана в периода
16.04.2004 – 20.06.2014 г. Счита, че предвид неспазването на задължението за
предлагане на имота за изкупуване от него като съсобственик изповяданата сделка
се явява нищожна поради противоречие със закона, а именно с чл. 33, ал. 1 от ЗС, поради което претендира за прогласяването й за нищожна
на това основание. Освен това счита, че условията, при които е извършена
продажбата между двамата ответници са уговорени привидно и той разполага с
право да изкупи имота на действителната пазарна цена. След направени уточнения
с допълнителна молба заявява, че същата е 12 500 евро и желае на основание
чл. 33, ал. 2 от ЗС да изкупи продадения имот на тази цена. Претендира за присъждане на
направените по делото разноски.
Ответниците
са подали отговори, с които оспорват исковете.
Не оспорват факта на изповядване на сделка за покупко -
продажба на посочения в исковата молба имот между тях, а именно Апартамент № 2
от 68.40 кв.м. на втория етаж в сграда с посочен идентификатор и адрес гр.Русе, ул.***** ***** **, и че това е станало на 16.06.2014 г.,
както и че ищецът е собственик на апартамент № 1 на първия
етаж в същата сграда, който е придобил през 2004 г. пак по силата на покупко –
продажба. Посочват, че в същата сграда е налице и мансардно жилище 30 кв.м.,
което не е предмет на сделката и няма отношение по случая, което през 2013 г. първата ответница е прехвърлила с дарение на сина си. Предвид
това считат, че в процесната сграда са разположени три
самостоятелни обекта - жилищата на първия и втория етаж и мансардното жилище на
третия тавански етаж. Поради това считат, че не
е налице съсобственост с ищеца, а са налице самостоятелни обекти в сграда в
режим на ЕС и поради това разпоредбата на чл. 33 от ЗС не намира приложение по
отношение на тях. Считат, че дворното място,
което е в режим на съсобственост представлява обща част към сградата. Предвид
изложените съображения считат, че ищеца няма право на
изкупуване на имота и предявените на това основание искове за нищожност и за
изкупуване са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
За да се произнесе съдът съобрази
следното:
Искът за нищожност е неоснователен и
следва да се отхвърли поради това, че дори и да е налице нарушение на
изискванията на чл.33, ал.1 от ЗС при изповядването на сключената между
ответниците сделка, то това не води до нищожност на същата. Правните последици
от неизпълнението на изискванията на чл.33, ал.1 от ЗС са регламентирани в
чл.33, ал.2 от ЗС, а именно правото да се изкупи продадената част от съсобствен
имот при действителните условия. То се реализира със самостоятелен
конститутивен иск /какъвто също е предявен по делото/, поради което искът за
нищожност на сделката поради противоречие със закона изразило се именно в
неспазване на изискванията за продажба на съсобствен имот следва да се отхвърли
като неоснователен. По отношение на иска за изкупуване на продадения имот на
осн. чл.33, ал.2 от ЗС съдът съобрази следното: Не се спори, а и от
представените преписи от нот. актове е видно, че на 16.04.2004 г. ищецът е
придобил собствеността върху първи етаж от жилищна сграда в гр.Русе, ул.*** ***
**, заедно с 1/2 ид.ч. от дворното място и 44,41% от ОЧС. На 12.07.2012 г.
ответницата Я.И. е придобила собствеността жилище (апартамент) №2 на втория етаж на същата
сграда, заедно с 1/2 ид.ч. от дворното място 55,59 % ид.ч. от ОЧС. Процентите
от ОЧС и в двата нот. акта са посочени като отнасящи се за главния вход за
сградата и общото стълбище, чрез което се осъществява достъпа до всеки от
имотите и до тавана и мазата. Не се спори, че притежаваните от страните имоти
са притежавани в условията на етажна собственост, което е видно и от описанието
им в нотариалните актове, вкл. и горепосоченото описание на ОЧС, а също и
посочването на имотите с отделни идентификаторни номера след въвеждане на
системата за индивидуална идентификация по Закона за кадастъра и имотния
регистър /ЗКИР/. В описанието на имота на ответницата И. е посочено, че той
включва и изградено на тавана малко мансардно жилище. С нот. акт от 22.11.2013
г. ответницата е прехвърлила собствеността върху въпросното мансардно жилище на
сина си, който не е страна по делото. Следователно към датата на изповядване на
атакуваната сделка /16.06.2014 г./ са налице три самостоятелни обекта на
правото на собственост при съсобственост върху дворното място и ОЧС. При това
положение следва да се прецени дали по отношение на продажбата на имота на
ответницата И. намират приложение правилата на чл.33 от ЗС, т.к. разпоредбата
на чл.37 от ЗС изрично посочва, че при етажна собственост става въпрос за
индивидуална собственост върху самостоятелни обекти /етажи или части от етажи/
при съсобственост върху определени части от сградата, които по естеството или
предназначението си служат за общо ползване. Именно поради това правилата на ЗС
по отношение на обикновената съсобственост /чл.30 – чл.36/ не намират
приложение по отношение на имотите, притежавани в условията на етажна
собственост дори и в случаите когато става въпрос само за два имота. Съгласно
чл.66, ал.1 от ЗС съсобственикът
на постройката може да я продаде на трето лице, но при съответно приложение разпоредбите на чл.33 от ЗС, но в настоящия случай не става
въпрос за съсобственост, при която единият от съсобствениците да притежава
самостоятелна постройка, а за притежавани от страните самостоятелни обекти на
правото на съсобственост при условията на чл.37 от ЗС. Съответното приложение
на уредбата на чл.33 от ЗС изключва приложението й в случаите, когато е налице
етажна собственост. Това е така, защото при етажната собственост има отделна собственост, а
общите части, в това
число и теренът, върху която е построена сградата, имат акцесорен характер Парцелът, в който е построена
сграда с два или
повече самостоятелни обекти
загубва самостоятелното си значение и тъй като ги обслужва, се подчинява на
режима на етажната собственост, а собственикът на терена или на индивидуален имот в
сградата не може да претендира
на основание чл. 66 във вр. с чл. 33, ал. 2 ЗС собствениците на отделни обекти
в сградата да се разпореждат с тях след като предложат той да ги изкупи. В този смисъл е и трайната
съдебна практика - Решение №
61 от 5.V.1959 г. по гр. д. № 37/59 г., ОСГК, Решение
№ 465 от 21.06.2000 г. на ВКС по гр. д. № 1568/99 г., IV г. о., докладчик
съдията Жанин Силдарева, Определение № 24 от
22.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3754/2008 г., II г. о., ГК, докладчик съдията С.
Калинова. По
настоящото дело, дори от самите твърдения на ищеца е видно, че имотът по
сделката, в която иска за встъпи като купувач на основание чл.33, ал.2 от ЗС във вр. чл.66,
ал.1 от ЗС е
самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, поради което искът
за изкупуване е категорично неоснователен и следва да се отхвърли.
Предвид отхвърлянето на исковете разноските по делото са
в тежест на ищеца.
По изложените съображения СЪДЪТ
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца Б.Н.Ж.,*** иск против
ответниците Я.И.И., ЕГН:********** от гр.Русе и „Мирела 5 и 5”ЕООд-Русе, ЕИК
********* – да се прогласи нищожността на изповяданата с нот. акт №85, том ІІІ,
рег. №5703, дело №43/2014 г. по описа на 217-ти РН Румяна Падалска сделка за
покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан в нотариалния акт поради
противоречие със закона и конкретно с чл.33 от Закона за собствеността.
ОТХВЪРЛЯ предявения от ищеца Б.Н.Ж.,*** иск против
ответниците Я.И.И., ЕГН:********** от гр.Русе и „Мирела 5 и 5”ЕООд-Русе, ЕИК
********* – за изкупуване на основание чл.33, ал.2 от Закона за собствеността
на недвижимия имот, прехвърлен между ответниците с договор за покупко-продажба,
сключен с нот. акт №**, том ***, рег. №****, дело №**/2014 г. по описа на
217-ти РН Румяна Падалска, в който имотът е подробно описан.
ОСЪЖДА Б.Н.Ж.,***
да заплати на Я.И.И., ЕГН:********** от гр.Русе сумата в размер на 600 лв. –
разноски за адвокатско възнаграждение по делото.
Решението може да
се обжалва пред РОС в 2-седмичен. срок от връчването на препис на страните.
Районен съдия: /П/