№ 582
гр. Бургас, 15.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Мариана Г. Карастанчева
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Пламена К. Георгиева Върбанова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Пламена К. Георгиева Върбанова Въззивно
гражданско дело № 20252100500850 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл.258 ГПК и сл. и е образувано по въззивна жалба с
вх.№ 13697/27.03.2025г. на БРС от „БАЛКАН 13“ ЕООД с ЕИК: *********, представлявано
от ЦВЕТАН ЯНЧЕВ СЪЗАНОВ,с адрес за призоваване и получаване на съдебни съобщения:
гр. Бургас, ул. „Трайко Китанчев” Ms 22. ет. 1 чрез адв. Маргарита Александрова -
БАК,повторно регистрирана в БРС с вх.№14047/28.03.2025г. на БРС, срещу Решение,
постановено по гр. д. № 6707 по описа за 2024г. на БРС, с което ответното дружество
“Балкан 13“ ЕООД е осъдено да заплати на А. М. Л. сумата от 4000 евро, договорена
съгласно чл.5 от сключения между страните договор за депозит - гаранция за покупко-
продажба на недвижим имот от 21.08.2024 г. и представляваща платения по договора
депозит в двоен размер, ведно със законната лихва върху сумата от датата на присъждането
й - 05.03.2025г. до окончателното изплащане на вземането, както и сумата от 1513 лева
разноски по делото.
Излагат се съображения за допуснати нарушения при обсъждане на доказателствения
материал по делото, в резултат на което решението било вътрешно противоречиво.На
първо място се изтъква, че районният съд възприел, че от показанията на разпитаните по
депото свидетели можело да се направи извод, че на ищцата са били обяснени всички клаузи
по нотариалния акт и договора за поддръжка преди подписване на процесния договор за
депозит. Независимо от това обаче съдът приел, че тъй като ищцата не е подписала
документ, че е съгласна бъдещата сделка да се сключи при тези условия, които устно са й
били поставени от продавача, същите не могат да и се противопоставят. На второ място
изтъква подробни доводи и съображения за това, че продавачът е бил добросъвестен в
отношенията си с ищцата, като е обяснил всички условия за покупка на апартамента преди
да приеме депозита, като е предоставил на ищцата проект на договора за поддръжка и
проект на нотариалния акт с всички клаузи и неустойки, като ясно е обяснил на ищцата, че
имота може да и бъде продаден само при тези условия и тя се е съгласила.По делото се
установило, че продавачът е продал всички апартаменти в тази сграда по този начин и при
1
вписани едни и същи клаузи в нотариалните актове, поради което било лишено от всякаква
логика само в този случай той да продаде имот без тези условия, което би му създало
съществени проблеми за напред. Излага факти,които намира за установени по делото в
подкрепа на тезата си за опровергаване твърденията на ищцата за това, че се е отказала от
сключването на договор за покупко-продажба защото не била съгласна с поставените от
продавача условия за продажбата, за които узнала едва след подписване на депозитния
договор. Заявява, че по делото се установило, че ищцата се е запознала с договора за
продажба и договора за поддръжка, които са й били представени на хартиен носител, и
макар че същата е заявила, че разбира български език, й е била представена и българо-руска
версия на описаните документи.Моли постановяване на съдебно решение за отмяна на
първоинстанционното решение и постановяване на друго такова, с което исковата претенция
бъде отхвърлена.Претендира присъждане на разноски пред първата и въззивната инстанции.
В срока по чл.263,ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор с вх.№
20685/13.05.2025г. от адв. адв. Минка Александрова Топалова от БАК, личен № **********,
пълномощник на А. М. Л. с ЕГН **********, с адрес: село ***, Община ***, ул. “***“ №*, в
който заявява становище за неоснователност на въззивната жалба. По първото оплакване на
въззивника сочи, че в съдебното решение е прието, че А. Л. не е подписала документ, с
който се е съгласила бъдещата сделка да бъде сключена при условията, които свидетелите се
опитали да установят с показанията си по делото. И тъй като тези клаузи липсват в договора
за депозит, те не могат да й се противопоставят. Всички тези клаузи, които са условия по
сделката, тъй като са съществени, съвсем логично следвало да намерят място в
договора.Обсъждайки второто оплакване на въззивника в жалбата му, въззиваемата сочи, че
показанията на свидетелите, ангажирани от ответното дружество пред БРС, са
противоречиви,което твърдение подробно обсъжда в писмения си отговор, както и че
двамата свидетели са поставени в зависимост от ответното дружество,тъй като получават
възнаграждения от същото.Заявява, че ответникът не установил с доказателства по делото:
преписи от изпратените до А. документи и доказателства действително да са й били
изпратени.Обсъждайки клаузите по процесния договор, въззиваемата изтъква, че
претенцията на А. Л. се основава само на представени по делото писмени доказателства,
докато ответникът - въззиваем основава твърденията и възраженията си единствено на
свидетелските показания на свидетели, които работят за него. Цялата въззивна жалба се
основавала на показанията на св.К., но те не кореспондирали с представените по делото
писмени доказателства. Моли въззивната жалба да бъде оставена без уважение и
първоинстанционното решение се потвърди; моли за разноски във въззивното производство.
Бургаският Окръжен съд, като взе предвид твърденията на страните в
първоинстанционното производство,събраните по делото доказателства и заявените пред
въззивния съд оплаквания , намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Разгледаният от районният съд иск е с правно основание чл.93,ал.2,предл.2 ЗЗД.
При извършената проверка по реда на чл. 269 от ГПК съдът констатира, че
решението е валидно: постановено е от законен състав в пределите на правораздавателната
му власт и в предвидената от ГПК писмена форма,подписано е и е разбираемо.
Решението е допустимо – произнесено е при наличие на правен интерес от
търсената защита и при определен съобразно с принципа на диспозитивно начало предмет
на спора.
Обжалваното решение е правилно. Обсъждането на събрания доказателствен
материал, заедно и по отделно, налага извода за правилно установена от районния съд
фактическа обстановка. Поради това и при отсъствието на нови доказателства по смисъла на
чл. 266, ал. 2 и 3 ГПК, настоящият състав намира за безпредметно подробното преповтаряне
на същата и препраща към констатациите на районния съд.
За пълнота на изложението съдът намира приема следното:
Производството е образувано пред РС-Бургас по исковата молба на А. М. Л. против
“Балкан 13“ ЕООД за осъждането на ответника да заплати на ищцата сумата от 4000 евро,
2
договорена съгласно чл.5 от сключения между страните договор за депозит-гаранция за
покупко-продажба на недвижим имот от 21.08.2024 г., и представляваща платения по
договора депозит в двоен размер, ведно със законната лихва върху сумата от датата на
присъждането й до окончателното изплащане на вземането. По силата на този договор
ищцата заплатила на ответника депозит в размер на 2000 евро за недвижим имот,
представляващ апартамент № 28, находящ се в гр.Поморие, ул.“Сакар“ №21,като крайният
срок за сключване на договора е 20.09.2024 г. По повод наближаващия срок за изповядване
на сделката ищцата получила от ответника проект за нотариален акт, в който били
включени условия, които не са й били предварително известни и с които не била съгласна,
поради което и на 03.09.2024 г. изпратила до ответника покана за нотариално изповядване на
сделката, но при условията на договора за депозит. Твърди се, че след изтичане на крайния
му срок договор между страните не е сключен.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор на исковата
молба, в който оспорва иска като неоснователен без да оспорва съществуването на
облигационна връзка между страните по договор за депозит - гаранция от 21.08.2024 г. и
получаването на капаро по него в размер на 2000 евро. Твърди, че условията на
предложения й проект за нотариален акт са били известни на ищцата към момента на огледа
на имота на 20.08.2024 г.,за установяване на което обстоятелство ангажира гласни
доказателства;моли за отхвърляне на иска.
Районният съд е намерил иска за основателен, като възоснова на неоспорени от
страните писмени доказателства е приел за установено сключването на 21.08.2024г. между
“Балкан 13“ ЕООД и А. М. Л. на договор за депозит - гаранция за покупко-продажба на
недвижим имот, с който е уговорено, че купувачът ще заплати като депозит на продавача
сумата от 2000 евро или левовата им равностойност, платима за недвижим имот,
представляващ апартамент № 28, находящ се на трети жилищен етаж, с площ от 65.26 кв.м.,
състоящ се от антре, спалня със склад, дневна и кухненски бокс, баня с тоалетна и тераса,
заедно с припадащите се идеални части от правото на строеж върху поземления имот, за
покупна цена в размер на 114600 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ
за деня,от която обща стойност ще се приспадне заплатената от купувача сума. Районният
съд е обсъдил свидетелските показания, ангажирани от ответната страна за установяване на
твърдението му, че ищцата е знаела за допълнителните условия, невписани в договора за
депозит-гаранция за покупко-продажба, но е счел, че след като ищцата писмено не се е
съгласила бъдещата сделка да се сключи с тези условия, ,те не могат да й се
противопостяват, тъй като само устно са й били поставени от продавача, още повече, че
тези условия безспорно представляват тежест,свързана с имота.При това положение и тъй
като безспорно е установено, че депозитът е заплатен от ищцата в полза на ответника, както
и че на 03.09.2024г. ищцата по електронен път отправила до “Балкан 13“ ЕООД писмо -
покана с искане продавача да определи час при нотариус до 10-ти септември за нотариално
изповядване на сделката при условията, при които страните са се договорили при
подписване на договора за депозит-гаранция за покупко-продажба на недвижим имот от
21.08.2024 г., без поставените от “Балкан 13“ ЕООД допълнителни условия по проекта за
нотариален акт, представен й на среща между страните на 27.09.2024г.,районният съд е счел,
че неизправна страна по договора за депозит е ответното дружество и го е осъдил да върне
платения депозит на ищцата в двоен размер / според уговорката по чл.5 от договора за
депозит-гаранция/.
Настоящият съдебен състав намира за правилно и законосъобразно решението на
районния съд като постановено без нарушения на съдопроизводствените правила при
събиране и обсъждане на събраните по делото писмени и гласни доказателства ,в резултат
на което фактическата обстановка по делото е правилно изяснена и изложените правни
съображения и аргументи съответстват на фактите и на закона.По тези съображения и на
основание чл.272 ГПК Бургаският Окръжен съд препраща към изяснената от районния съд
фактическа обстановка и мотиви на районния съд, като по този начин ги превръща и в свои
мотиви.
3
С оглед заявените във въззивната жалба оплаквания следва да се отбележи следното:
В случая сключеният на 20.08.2024г. договор за депозит-гаранция за покупко-
продажба на имот съдържа задължение за заплащане от купувача на продавача на задатък
от 2000 евро за недвижимия имот,който ще бъде предмет на покупко-продажба/чл.1/,
продажната цена на недвижимия имот/чл.2/,приспадане на платения задатък от продажната
цена /чл.3/,задължение на продавача срещу получения задатък да не прави оферти за
покупко-продажба на трети лица, да не приема депозити за гореописания имот и да не
поема задължения за продажба на имота /чл.4/ , задължение на продавача да върне на
купувача платения задатък в двоен размер в случай, че по вина на продавача до изтичане на
срока на този договор наруши някое от задълженията си по чл.4 от договора или по негова
вина не е сключен предварителен договор или нотариален акт за покупко-продажба на
имота/ чл.5/; клауза за това, че задатъкът не подлежи на възстановяване на купувача в
случай, че по негова вина до изтичане на срока на договора не бъде сключен предварителен
договор или нотариален акт / чл.6/ ; клауза, определяща срока на договора- до 20.09.2021г.
/чл.7/; клауза, определяща начина на кореспонденция между страните /чл.8/; клауза,
определяща начина на разрешаване на споровете между страните във връзка с
изпълнението, прилагането, тълкуването и/или запълване на празнини в този договор/чл.9/;
клауза, според която „всички допълнителни споразумения между страните се оформят в
писмен вид и са неразделна част от договора“- чл.10.
Следователно,след като страните са договорили,че споразумения, които не са
отразени в текста на процесния Договор за депозит-гаранция, следва да се оформят в писмен
вид и едва тогава стават част от същия договор, то безпредметно е обсъждане на
показанията на свидетели,водени от ответното дружество за установяване на твърдението
им, че ищцата е била запозната с допълнителните условия, при които ответното дружество е
искала да сключи нотариалния акт за продажба на имота и които не са включени в
процесния договор. Правилно районният съд е обсъдил и анализирал всички събрани по
делото доказателства, като е направил извода, че свидетелските показания само установяват
свеждане до знанието на ищцата на допълнителни условия по проекта за нотариалния акт,
които обаче, след като не са били писмено приети от нея при подписване на договора за
депозит-гаранция, не могат да я обвържат. В тази насока правно ирелевантни за спора са
нотариалните актове, представени от ответното дружество за установяване на твърдението
му, че всички останали апартаменти в същата сграда са били продадени на други лица с
допълнителните условия,тъй като тези условия са предмет на договаряне между
самостоятелни и различни от ищцата по настоящето дело правни субекти.
Правилни са изводите на районния съд за това, че в представения от ответното
дружество проект за нотариален акт, до подписването на който не се е стигнало,са вписани
допълнителни условия, които освен че не са отразени в Договора за депозит-гаранция,
представляват тежести,свързани с имота, тъй като е предвидено купувачът да е съгласен
продавачът да използва покрива на сградата, като го стопанисва и използва както намери за
добре, като изгради басейн, кафе и др. търговски обекти;ако продавачът е възпрепятстван да
използва покрива на сградата, купувачът дължи на продавача неустойка от 100 евро на ден
за времето, в което продавачът е лишен от възможността да използва покрива; купувачът
може да ползва съоръженията на покрива като дължи съответната такса, определена от
продавача за използването им;купувачът се задължава при последващо прехвърляне на
собствеността на обекта в сградата да осигури съгласието на последващия преобретател за
използване на покрива на сградата от продавача, както и задължението на последващия
преобретател да заплаща такса при използване на съоръженията,като при неизпълнение на
тези задължения купувачът дължи на продавача неустойка от 30000 евро, която страните се
съгласяват, че не е прекомерна.Правата, с които ищцата следвало да упълномощи управителя
на „Балкан 13“ЕООД според представения проект за пълномощно , а именно:да я
представлява пред редица дружества и държавни учреждения във връзка с ползване на
имота, както и да я представлява на всяко от общите събрания на собствениците на сградата
и да гласува от нейно име при вземането на решения,също не е условие, вписано в
4
представения Договор за депозит-гаранция.
Действително, преддоговорните отношения между страните могат да преминат
през различни етапи, предхождащи сключването на предварителен/ окончателен договор.Но
тези преддоговорни съглашения също имат договорен характер по смисъла на чл.8 от ЗЗД , с
оглед на което обвързват страните, а ако са неясни- подлежат на тълкуване съгласно чл.20
ЗЗД / в този смисъл Решение № 148/30.06.2014г. на ВКС по гр.д.№ 5698/2013г. на ІV-то г.о.
на ВКС, ГК/. Чл.20 ЗЗД изрично определя критериите, по които се осъществява тълкуването
на договор.От тези критерии се извежда, че меродавна е изявената воля, обективираната в
писмения текст на договора, поради което не е допустимо изменение или освобождаване от
договорно поето задължение или създаване на права и задължения,които страните не са
уговаряли./Решение №115/01.11.2010г. по т.д.№ 939/2009г. на І-во г.о. на ВКС/.Изложеното
налага категоричния извод, че разбирането на всяка от страните по договора за смисъла на
договореното следва да се съобразява и отнася именно към обективираната им воля, тъй
като неизявената воля е правно ирелевантна и не може да бъде установена с свидетелски
показания.
Няма никаква пречка в закона: изпълнението и на договорни задължения,
произтичащи от такива преддоговорни споразумения с организационен и подготвителен
характер, включително - с оглед сключването на предварителен договор и/или нотариално
изповядване на сделката, да бъдат обезпечени с уговорени от страните неустойка, задатък
или отметнина. Когато страните по такова съглашение си обещаят с него - задължат се да
сключат предварителен договор/окончателен договор и уговорят, че едната страна предава
на другата определена парична сума (включително и нерядко - и като авансово плащане на
част от цената от страна на купувача), която да служи и като обезпечение за изпълнението на
поетото задължение за сключване на предварителен договор (а често - и на други
задължения по съглашението), респ. - да служи като обезщетение при неизпълнение на това
задължение и/или при отмятане от него - в зависимост от конкретната уговорка (която, както
и цялото съглашение, подлежат на тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може да има
функциите както на задатък, така и на отметнина, които са уредени с диспозитивните правни
норми, съответно - на чл. 93 от ЗЗД и на чл. 308 от ТЗ.
В настоящия случай предмет на делото е иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД,
предявен от купувач по договор за депозит-гаранция за покупко-продажба на недвижим
имот,за заплащане на уговорен между страните задатък в двоен размер. За успешното
провеждане на иска е необходимо да се установи наличието на следните предпоставки:
валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък;
неизпълнение от страната, която е получила задатъка - продавача; отказ /разваляне/ от
договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е
изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира;
спазване на особените изисквания, ако такива са предвидени в договора.
Първоинстанционният съд правилно е анализирал като правомерно поведението и
последиците от изпратената от ищцата до ответника покана по електронен път, с която тя
е заявила съгласие да закупи имота съгласно съдържанието на договора за депозит, но без
другите условия, за което е поканила продавача да се яви пред нотариус до 10-ти септември
за нотариалното изповядване на сделката. След като продавачът не се е съгласил и не е
сключил с нея договор за покупко-продажба на имота при условията, възприети от двете
страни с Договора за депозит-гаранция, същият е неизправната страна по договора за
депозит и следва, съгласно чл.5 от този договор ,да върне на ищцата платения от нея депозит
в двоен размер.
По така изтъкнатите съображения и изцяло присъединявайки се към мотивите на
районния съд в обжалваното решение, към които на основание чл.272 ГПК настоящата
инстанция препраща, изложените във въззивната жалба оплаквания са изцяло
неоснователни,което налага първоинстанционното решение да се потвърди като правилно и
законосъобразно.
На основание чл.81 ГПК съдът следва да се произнесе по въпроса за разноските,
5
извършени от страните във въззивното производство, като с оглед изхода на спора и на
основание чл.78,ал.3 ГПК на въззиваемата следва да се присъдят направените разноски за
адвокатско възнаграждение в доказания размер от 1000 лева.
Мотивиран от изложеното Бургаският Окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 463/05.03.2025г., постановено по гр. д. № 6707 по
описа за 2024г. наРайонен съд-Бургас.
ОСЪЖДА „Балкан 13“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Бургас, бул.“Сан Стефано“ № 60А, вх.А, ет.партер, представлявано от Цветан
Янчев Съзанов да заплати на А. М. Л., ЕГН **********, с адрес с. ***, Община ***, ул.“***“
№ *, съдебен адрес гр. Бургас, ул.“Ген.Гурко“ № 18, ет.1 сумата от 1000 лева /хиляда лева/
разноски по делото.
Решението може да се обжалва с касационна жалба пред ВКС в 1-месечен срок от
съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6